呼和浩特市經適房上市交易細則

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解讀呼和浩特市經適房上市交易細則

1日，記者從市房管局獲悉，今年3月24日，呼和浩特市人民政府頒佈20xx年第4號政府令，公佈了《呼和浩特市人民政府關於修改<呼和浩特市經濟適用住房管理辦法>的決定》，根據市政府《決定》，呼市住房保障房屋管理局於5月12日出台了《呼和浩特市經濟適用住房上市交易管理實施細則(試行)》，自20xx年6月1日起正式實行。由市房管局負責本市已購經濟適用住房取得完全產權和上市交易監督管理工作，其下設的市住房保障中心負責具體實施工作。《實施細則(試行)》適用於本市已購經濟適用住房繳納超面積差價款和增值收益後取得完全產權或上市交易管理。

《決定》以及《實施細則(試行)》明確了我市經濟適用住房上市交易的相關規定。

一是明確了經濟適用住房限購面積。經濟適用住房項目立項時間在國家七部委關於印發《經濟適用住房管理辦法》(建住房[20xx]258號)出台之前的，按照《呼和浩特市經濟適用住房管理辦法》(市人民政府令第11號)最高限購120平方米核定限購面積;之後的按照多層65平方米、高層75平方米核定限購面積。經濟適用住房超過限購面積部分應按照150元/平方米(以準購面積為準)標準繳納差價款。

二是明確了哪類經濟適用住房可上市交易。已購經濟適用住房權利人，入住滿5年或取得房屋產權證書滿5年的，可以按市住房保障和房屋管理局公佈的年度同一地段市場指導價，在補交超面積差價款和增值收益後變更經濟適用住房性質為普通商品房的。

已購經濟適用住房取得完全產權或上市交易，需具備下列條件：項目經市住房保障和房屋管理局備案或自治區有關部門同意的;經濟適用住房入住滿5年或取得房屋產權證書滿5年的;取得樓棟房屋權屬初始登記或首次登記的;房屋無權屬糾紛或爭議的。

三是明確了土地出讓金等相關費用繳交比例。經濟適用住房在交易時向政府繳納土地收益補償金和基礎設施配套費等相關價款的標準是：[經濟適用住房交易屆時市場價格-經濟適用住房最初合同價]×經濟適用住房建築面積×30%。

申請人繳納的增值收益30%部分以及超面積差價款，統一由市房屋交易管理部門收取，全部上繳財政，土地部門依據有關政策測算取得完全產權或上市交易房屋的土地增值收益，並與市住房保障和房屋管理局共同向市財政部門備案，財政部門將土地收益部分劃入地方國庫中設立的土地專賬户中。

已購經濟適用住房取得完全產權和上市交易的税、費、維修資金等相關費用按房屋交易、登記的有關規定執行。

四是明確了上市交易的必要條件和流程。已購經濟適用住房取得完全產權或上市交易的，按下列程序辦理：提出申請。經濟適用住房權利人向市住房保障中心提出書面申請，並提交下列材料：

1、經濟適用住房取得完全產權或上市交易申請表;

2、經濟適用住房買賣合同;

3、房屋產權證書或不動產權證書;

4、買賣雙方身份證明(委託代辦的提供授權委託書及受託人身份證明原件);

5、利用單位自有土地建設的項目，需提交土地使用權單位同意申請人取得全部產權或上市交易的書面證明。

6、其它證明材料。

市住房保障中心應當自收到申請之日起7個工作日內將審核結果告知申請人。符合條件的，出具審核意見;不符合條件的，退回其申請並告知原因。

交易確認。申請人持市住房保障中心審核意見材料、房屋交易要求提交的資料到市房屋交易管理部門辦理經濟適用住房取得完全產權或上市交易的確認手續，房屋交易管理部門核准交易的，發給房屋交易(轉讓)確認書。

不動產登記。申請人持房屋交易管理部門的交易(轉讓)確認書、不動產登記部門要求提交的資料到市不動產登記部門辦理經濟適用住房取得完全產權或上市交易的房屋登記手續。

另外，《實施細則(試行)》規定，經濟適用住房項目配建非住宅用房，除社區用房、物業用房外的房屋，在向土地部門繳納相應部分土地出讓金後，可參照本細則取得完全產權或上市交易。已購經濟適用住房取得完全產權或上市交易後，原經濟適用住房權利人不再享受住房保障政策待遇。

呼和浩特市經濟適用住房上市交易管理實施細則

第一章 總 則

第一條為規範我市經濟適用住房建設、交易和管理行為，保護當事人合法權益，根據《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知(國發[20xx]18號)及國家建設部、國發展和改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《濟適用住房管理辦法(建住房[20xx]77號)等有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定供應對象和價格，具有保障性質的政策性商品住房。

第三條市房產行政主管部門負責本市行政區域內經濟適用住房的實施和管理工作。市發展和改革、規劃、國土資源和建設等行政主管部門根據職責分工，負責經濟適用住房的有關管理工作。

第四條經濟適用住房實行屬地管理，駐呼機關、團體、部隊、企事業單位及其他經濟組織，不論隸屬關係，凡申請建設經濟適用住房，應向市房產行政主管部門申報，經審核批准後，再按建設程序辦理有關手續。凡未列入我市經濟適用住房建設計劃的項目，不得享受經濟適用住房建設的優惠政策。

第五條購買經濟適用住房實行申請、審批和公示制度。

第二章 優惠政策

第六條經濟適用住房建設用地，要按照土地利用規劃和城市規劃要求，合理佈局，實行行政劃撥方式供應，免收土地出讓金。嚴禁以經濟適用住房名義取得劃撥土地後，改變土地用途，變相搞商品房的開發。

第七條經濟適用住房建設和經營中的行政事業性收費減半徵收;經濟適用住房小區外基礎設施建設費用由政府負擔。

第八條商業銀行向購買經濟適用住房的家庭發放的個人住房貸款，按照中國人民銀行公佈的貸款利率執行，不得上浮。經濟適用住房項目可以以在建項目作抵押向商業銀行申請開發貸款。呼和浩特市住房資金管理中心要向符合貸款條件的購買經濟適用住房的家庭優先發放政策性住房貸款。

第三章 開發建設

第九條市人民政府根據我市社會經濟發展情況和建設用地儲備情況，在做好市場需求分析和預測的基礎上，負責編制本市經濟適用住房發展規劃，由市房產行政主管部門具體負責實施。市房產行政主管部門會同發展和改革、規劃、國土資源等行政管理部門根據土地利用總體規劃，城市總體規劃和經濟適用住房發展規劃做好項目儲備，為逐年滾動開發創造條件。

第十條市發展和改革行政主管部門應當會同建設、規劃、國土資源等行政主管部門依據經濟適用住房發展規劃和項目儲備情況，編制經濟適用住房年度建設投資計劃和用地計劃，報自治區有關部門批准後，由市房產、發展和改革、國土資源行政主管部門共同下達。經濟適用住房建設用地應納入年度土地供應計劃，優先保證供應，項目選址原則上在四類地區以外，對納入經濟適用住房舊城區改造項目可適度傾斜，不受地區類別限制。

第十一條市房產行政主管部門依據下達的年度經濟適用住房建設計劃，委託負責招標的有關部門對經濟適用住房建設項目進行公開招投標，確定開發建設單位，中標單位不得轉包。

第十二條參加經濟適用住房建設的開發企業必須符合下列條件：(一)具有四級(包括四級)以上的房地產開發企業資質;(二)企業自有資金佔開發項目投資額的25%以上;(三)近3年開發的房屋工程一次驗收合格率達到100%，其中，優良工程達到30%以上;(四)社會信譽良好，無重大違規、違紀事件;(五)主管部門要求的其他條件。

第十三條市房產行政主管部門向中標的開發建設單位核發《呼和浩特市經濟適用住房建設項目核准書》。建設單位憑核准書到發展和改革、規劃、國土資源、建設等行政主管部門按經濟適用住房建設項目辦理相關手續享受優惠政策。

第十四條經濟適用住房的規劃設計應當堅持標準適度、功能齊全、經濟適用、便利節能的原則，並結合全面建設小康社會目標，優選規劃設計方案，要嚴格執行國家《城市居住區規劃設計規範》和《呼和浩特市城市規劃技術規定》(呼政發[20xx]89號)的要求，不符合規劃及規範要求的，不得開工建設。

第十五條經濟適用住房建設要嚴格執行國家及我市建設標準和技術規範，積極推廣先進、成熟、適用的新技術、新工藝、新產品，降低能耗，提高住宅建設的整體水平，經濟適用住房逐步實行住宅性能認定。

第十六條開發建設單位對其建設的經濟適用住房工程質量負最終責任。實行工程質量保證制度，在銷售時，建設單位應向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用説明書》，並按質量保證書的承諾承擔保修責任。

第十七條凡申請開發建設經濟適用住房的企業，應向市房產行政主管部門提出申請並提交下列文件：(一)取得經濟適用住房建設用地情況證明;(二)經濟適用住房建設項目總平面圖、户型、面積比例、建設標準;(三)開發建設計劃;(四)自有資金證明;(五)企業資質證明、企業營業執照複印件、法人代表證明;(六)主管部門要求的其他文件。

第十八條經濟適用住房要嚴格控制在中小套型。中小套型的比例不得低於80%。小套型單套建築面積控制在65平方米左右，中套型控制在90平方米左右。經濟適用住房最大的單套面積不得超過120平方米。高層、小高層可以適當放寬標準，但每種套型增加的建築面積不得超過10平方米。

第十九條市房產行政主管部門應定期向社會公佈經濟適用住房建設項目名稱、地理位置和建設單位。

第四章 價格的確定和公示

第二十條經濟適用住房銷售價格實行政府限價。ゾ濟適用住房的銷售價格由以下八項因素構成：(一)建設用地的徵地費用、拆遷補償費;(二)勘察設計和前期工程費;(三)房屋建築安裝工程費;(四)基礎設施建設費(含小區非營業性配套公建費);(五)本條1—4項之和為基數的2%的管理費;(六)法定貸款利息;(七)税金和行政事業規費;(八)不超過本條1-4項之和為基數的3%的利潤。

第二十一條經濟適用住房銷售基準價格由市發展和改革行政主管部門會同市房產行政主管部門按《經濟適用住房價格管理辦法》的規定確定，並向社會公佈。

第二十二條經濟適用住房建設單位應在項目開工前向市價格管理部門申報經濟適用住房銷售價格和有關資料。市價格管理部門應在接到定價報告的20個工作日內會同市房產行政主管部門共同核准銷售價格並向社會公佈。

第二十三條經濟適用住房實行收費卡制度，各有關部門收取費用時，必須填寫物價部門核發的收費卡。任何單位不得以押金、保證金名義變相向經濟適用住房建設單位收取費用。

第二十四條經濟適用住房的基準價格一經核准，建設單位一律不得突破，樓層調節係數代數和必須為零。如因特殊原因，確需重新定價的，要履行報批程序。凡未核准銷售價格的經濟適用住房，一律不得銷售。

第五章 交易和售後管理

第二十五條符合下列條件的家庭可以申請購買經濟適用住房：(一)具有本市市區城鎮常住户口(含符合當地安置條件的軍隊人員);(二)無房户或住房面積未達到上年度市區城鎮人均住房建築面積標準;(三)人均年收入低於上年度城市居民可支配收入。經濟適用住房應當優先出售給符合前款條件的無房户、危房户和城市房屋拆遷中被拆遷人。引進的專業人才購買經濟適用住房，經市房產行政主管部門批准可不受本條規定的條件限制。

第二十六條申請購房人應當持户口本、所在單位或區政府、街道辦事處出具的家庭人員收入證明和住房證明向市房產行政主管部門提出購房申請。

第二十七條市房產行政主管部門在收到材料後的10個工作日內完成核查。對符合條件的，在其所在單位或街道公示。公示後有投訴的，由市房產行政主管部門會同有關部門調查、核實;無異議的，發給《經濟適用住房準購證》，《經濟適用住房準購證》應當載明申請人可以購買的優惠面積或房價總額標準。

第二十八條《經濟適用住房準購證》有效期為2年，逾期未購買的，需重新向市房產行政主管部門申請。

第二十九條住房困難户較多的工礦區和困難企業，經市人民政府批准，可以在符合土地利用總體規劃、城市規劃和單位發展計劃的前提下，利用單位自用土地進行集資建房。參加集資建房的對象，必須限定在本單位無房户和符合市人民政府規定的住房困難家庭。

第三十條凡已經享受房改政策購房、購買了經濟適用住房或參加了集資建房的家庭，不得再次參加集資建房。嚴禁任何單位借集資建房名義，變相搞實物分配或商品房開發。

第三十一條經濟適用住房預(銷)售應當按照下列程序進行：(一)銷售公告。市房產行政主管部門將全部房源信息通過媒體進行預(銷)售公告，公告內容包括房源位置、數量、基準價格、開發建設單位、銷售方式、售房時間。(二)入圍排序。市房產行政主管部門根據房源數量與申請數量的一定比例和申請人住房困難程度排序確定入圍名單並予公示，公示期為20個工作日。選房順序應當以公開搖號方式確定。排序及公開搖號應當在市監察部門、公證部門及入圍市民代表監督下進行，並依法公證。(三)入圍公告。市房產行政主管部門將入圍申請人名單及選房順序在媒體上公告。(四)公開選房。開發建設單位應當制定公佈公開選房方案。申請人按公告的選房順序到開發建設單位輪候購買。

第三十二條符合條件的家庭限購一套經濟適用住房，不得多購、套購。家庭人口在2人以下的限購65平方米左右的小户型，家庭人口3人的可以購買90平方米左右的中户型，家庭人口3人以上的(不含3人)可以購買不超過120平方米的大户型。實際購買面積在限購標準以內的，按核定的價格購買，購買面積超過限購面積部分，每平方米加收150元的差價款。加收的差價款由購買人在辦理房地產交易手續時向市房產行政主管部門交納後，上繳市財政，專户儲存，專項用於經濟適用住房的開發建設。

第三十三條政府鼓勵房地產開發企業建設用於出租的經濟適用住房，其租金標準由價格主管部門會同經濟適用住房主管部門在綜合考慮建設、管理成本和不高於3%利潤的基礎上確定，並向符合經濟適用住房條件的家庭出租。

第三十四條購買經濟適用住房須按規定辦理交易手續，交納有關税費，房屋所有權歸購房人所有。房屋、土地登記部門辦理經濟適用住房權屬登記時，應當在《房屋所有權證》和《土地使用證》上分別加蓋經濟適用住房和劃撥土地印記，同時收回《經濟適用住房準購證》。沒有《經濟適用住房準購證》的，不予登記。

第三十五條經濟適用住房的購買人在取得房屋所有權證4年後，可以按市場價上市出售;出售後，不得再購買經濟適用住房和其他政策性住房。

取得房屋所有權證未滿4年確需出售的，只能以屆時經濟適用住房價格出售給符合購買經濟適用住房條件的家庭，出售後仍符合濟適用住房購買條件的，可再次申請購買經濟適用住房。

經濟適用住房購買人以市場價出售經濟適用住房時，除繳納規定的税費外，還應當補交土地出讓金及現行房屋評估價與購買時經濟適用住房差價20%的增值收益，分別由市房產行政主管部門和國土資源行政主管部門代政府收取後，房屋權屬按普通商品房進行登記。已購買的經濟適用住房在未向政府補繳收益前不得用於出租經營。

第三十六條新建經濟適用住房，要嚴格執行《物業管理條例》(國務院令第379號)和《呼和浩特市住宅區物業管理辦法》(市政府令[20xx]第12號)的規定，推行社會化、專業化、市場化的物業管理。

第六章 監督管理

第三十七條各有關部門應當加強對經濟適用住房建設、交易中違法違紀行為的查處;對未經批准、擅自改變經濟適用住房或集資建房用地用途的，由國土資源行政主管部門按有關規定處罰。擅自提高經濟適用住房或集資建房銷售價格等行為，由發展和改革行政主管部門依法進行處罰。擅自向未取得資格的家庭出售經濟適用住房或組織未取得資格的家庭集資建房的，由市房產行政主管部門責令建設單位限期收回;不能收回的，由建設單位補繳同地段經濟適用住房或集資建房與商品房價格差，並對建設單位的不良行為進行處罰。

第三十八條申請購買經濟適用住房的家庭應當如實申報家庭住房情況、收入情況，對虛報、隱瞞有關情況、騙購經濟適用住房的，由市房產行政主管部門追回已購住房或者由購買人按市場價補足購房款。

第三十九條取得產權證未滿4年，擅自以市場價出售經濟適用住房的，產權登記部門不予登記。

第四十條政府工作人員在經濟適用住房購房對象資料審查和監督管理中，有玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊行為的，依法追究行政責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附 則

第四十一條市屬各旗縣的經濟適用住房管理工作由各旗縣制定經濟適用住房管理辦法報市人民政府批准後實施。

第四十二條《經濟適用住房價格管理辦法》由市發展和改革行政主管部門會同市房產行政主管部門制訂後另行頒佈。

第四十三條本辦法由市房產行政主管部門負責解釋。