合肥市已購公有住房上市交易管理暫行辦法

搞活房地產市場，規範職工已購公有住房上市交易行為，推進住房商品化、社會化進程。下文是合肥市已購公有住房上市交易管理暫行辦法，歡迎閲讀!

合肥市已購公有住房上市交易管理暫行辦法全文

第一章　總則

第一條　為了搞活我市房地產市場，規範職工已購公有住房上市交易行為，推進住房商品化、社會化進程，根據省政府《安徽省職工所購公有住房上市交易管理暫行辦法》和建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本市市區(含開發區)職工按房改政策購買的公有住房以及職工享受國家優惠購買的經濟適用房、安居房、解困房、集資建造的住房(以下統稱已購公有住房)首次進入市場交易的，適用本辦法。

第三條　已購公有住房上市交易應當遵循自願、公平、合法的原則。

第四條　合肥市房地產管理局主管本市行政區域內已購公有住房上市交易管理工作。

國土資源、財政、地税、物價、工商等有關部門應當按照各自職責，配合房地產行政主管部門做好已購公有住房上市交易管理工作。

第二章　上市交易的一般規定

第五條　已購公有住房在取得房屋所有權及土地使用權證後，即允許其上市交易，但下列已購公有住房不得上市交易：

(一)機關辦公區內、學校教學區內的住房;

(二)違反房改政策規定購買的住房或以低於房改政策規定的價格購買且未按照規定補足房價款的住房;

(三)住房面積超過省人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按規定退回或補足房價款及裝修費用的住房;

(四)已確定屬房屋拆遷範圍內的住房;

(五)產權有爭議的或者共有人不同意出售、未經抵押權人書面同意轉讓的住房;

(六)上市出售後形成新的住房困難的住房;

(七)擅自改變房屋使用性質的住房;

(八)其他依法不得上市交易的住房。

本條前款第(一)項規定的已購公有住房確需上市交易的，應當徵得原產權單位的書面同意。原產權單位享有以同等條件優先購買、交換、租賃權利。

第六條　已購公有住房上市交易的，買賣當事人應當簽訂書面買賣合同，並向房屋所在地房地產交易管理部門申請辦理交易過户手續，憑房屋所有權證書向國土資源管理部門申請辦理土地使用權變更登記手續。

第七條　出售、出租以成本價購買的公有住房，在按本辦法的規定繳納有關税費後，所得售房款或者租金收入歸職工個人所有。

第八條　職工以標準價購買的公有住房，在按房改政策規定補交成本價與標準價的差額過渡為成本價後出售、出租的，按本辦法的規定繳納有關税費後，出售、出租所得收益歸職工個人所有。

第九條　出售、出租以標準價購買的公有住房，在按本辦法規定繳納有關税費後，所得售房款或租金收入由職工和原產權單位按各自的產權比例進行分配。原產權單位應得售房款和租金收入部分，由房地產行政主管部門代收並於30日內退給房屋產權單位。原產權單位撤銷的，交市房改部門在市財政國庫中心開設的售房款賬户。

出售、出租以標準價購買的公有住房，應當出具原產權單位同意出售、出租的書面證明，並確定出售者和原產權單位各自的產權比例，在同等條件下，原產權單位有優先購買權或者租賃權。

第十條　職工以成本價購買的公有住房可以相互交換或者與私房、商品房交換，交換價值相等的，免徵契税和土地收益。

職工以標準價購買的公有住房，在按房改政策規定補交成本價與標準價的差額及利息過渡為成本價後可按本條前款規定進行交換。職工購買公有住房時，與原產權單位另有約定的，按照約定辦理。

第十一條　職工以成本價、標準價購買的公有住房可以依法設定抵押權，並依法到房地產行政主管部門辦理抵押登記手續。

職工以標準價購買的公有住房設定抵押權時，應當出具原產權單位同意抵押的書面證明。

第十二條　已購公有住房上市交易後，原提取的住房維修資金轉移至新房屋產權人名下，用於該房屋共用部位、共用設施設備的維修。

第三章　優惠政策

第十三條　職工出售、出租已購公有住房，除國家另有規定外，實行以下優惠政策：

(一)按安徽省財政廳、地方税務局、建設廳《關於個人所購公有住房上市交易税收問題的通知》(財税法字[1998]419號)和省地方税務局《轉發國家税務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得税有關問題的通知》(皖地税[20xx]129號)的規定享受税收政策照顧;

(二)按照每平方米6元的標準繳納交易手續費，買賣雙方各半;

(三)出售方暫按成交價的1%向市人民政府繳納土地收益;

(四)出租方按物價部門核定的標準繳納租賃手續費。

第十四條　已購公有住房因城市建設需要拆遷的，在取得完全產權後，視同私房，按拆遷政策給予拆遷補償和安置。

第十五條　已購公有住房上市交易過程中所涉及的各項税費，由市房地產行政主管部門在辦理交易過户手續時代徵代繳。

第四章　監督管理

第十六條　產權人出售已購公有住房，應當向辦理交易手續的房地產交易管理部門如實申報成交價，不得隱瞞或作不實申報。

申報價格明顯低於市場平均價格的，按市場價格或評估價格計徵税費，高於市場平均價格的，按實際成交價計徵税費。

第十七條　已購公有住房出售或者交換以後再次進入市場的，按照私房交易的有關規定辦理。

已購公有住房上市交易後，除購房面積未達標準部分可以繼續享受房改優惠政策外，本人及其配偶不得再按房改政策或者享受國家優惠政策購買公有住房。

第十八條　市房地產主管部門應當將已購公有住房上市交易的情況逐月抄送市國土資源管理部門。

第五章　法律責任

第十九條　違反本辦法第五條的規定，將不準上市出售的已購公有住房上市交易的，由市房地產行政主管部門處以1萬元以上3萬元以下罰款。

第二十條　違反本辦法第十七條第二款的規定，由市房地產行政主管部門責令退回所購房屋，不予辦理產權登記手續，或者按照商品房市場價格補齊房價款，並處1萬元以上3萬元以下罰款。

第二十一條　房地產行政主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、貪污受賄，由任免機關可或者行政監察機關給予行政處分;情節嚴重、構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章　附則

第二十二條　市轄肥東、肥西、長豐三縣的職工已購公有住房上市交易，經縣人民政府決定，可參照本辦法執行。

第二十三條　本辦法自公佈之日起施行。本市過去有關規定與本規定不一致的，以本規定為準。

公有住房上市交易

公房上市是上世紀90年代初在上海開始實施的，實施階段很多公房住户通過這種方式改善了自己的居住條件。隨着改革的深入，這項措施操作起來也越來越規範了。

禁止出售公房的範圍：

1、以低於房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的;

2、住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的;

3、處於户籍凍結地區並已列入拆遷公告範圍內的;

4、產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的;

5、已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的;

6、上市出售後形成新的住房困難的;

7、擅自改變房屋使用性質的;

8、法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。

交易原則：

此外為了切實達到改革目的，改善職工的居住條件，可售公房上市還應遵循以下原則：1、可售公有住房的上市出售必須按當時的房改售房政策購房同步進行;2、可售公有住房上市後，不得造成原公有住房承租人家庭的居住困難;3、可售公有住房上市後，該户職工不得再向單位申請住房或購買成本價的公有住房或平價房、安居房等享受政府優惠政策的住房。

操作程序：

公房因為你自身的特殊性在交易過程中與一般商品房的交易有些不同，購房者對此應該有所瞭解，具體程序是：

1、公有住房承租人在落實受買人後，先按當時的出售公有住房政策與公有住房的所有權人或受託人簽訂《公有住房買賣合同》。《公有住房買賣合同》簽訂後，可售公有住房承租人即可憑《公有住房買賣合同》與買受人簽訂《公有住房出售合同》(簡稱《出售合同》)。

2、可售公有住房上市成交雙方當事人在《出售合同》簽訂後的三十天內，應持《出售合同》、《公有住房買賣合同》、《公有住房上市出售交易過户申請表》及有關資料，向房屋所在地區、縣房地產交易中心辦理交易過户審核手續。

3、原可售公有住房承租人在收到經區、縣房地產交易中心審核的《上海市已購公有住房上市交易過户審核表》(簡稱《過户審核表》)後，持《公有住房買賣合同》及《出售合同》、《過户審核表》等有關資料向公有住房所有權人或受託人辦理購房手續，並交納公有住房購房款項和首期房屋維修基金。

4、可售公有住房上市出售買賣雙方當事人憑《過户審核表》及有關資料按規定分別向財税部門和交易中心交清全部税費或保證金後三天內，憑税費或保證金交款憑證及有關資料向區、縣房地產登記處辦理變更登記手續，申領房地產權證。

5、可售公有住房上市出售買賣雙方當事人憑區、縣房地產登記處出具的《公房上市出售已受理權證變更通知》，向原公有住房物業管理部門辦理房屋維修基金。

6、可售公有住房上市出售後，仍按公有住房售後管理辦法執行。

為了儘可能的保護好公房交易的雙方當事人，認定售後公房再交易再上市，仍然還是售後公房，不能以商品房標準收取物業管理費。而應一律按1996年售後公房物業收費標準，統一“從低”收取。其次是已購公房上市出售後，其物業維修基金帳户中剩餘部分的費用是不予退還的，繼續用作住宅的共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新，其中由轉讓人交納的剩餘部分，由受買人向轉讓人支付，領取房地產權證後，三項維修基金隨同房屋轉移至買受人名下。