舊城改造實施方案

為加快舊城改造步伐，增強城市功能，改善人居環境，根據國家關於經濟適用住房和廉租住房建設的有關要求，結合實際，制定本方案。

一、指導思想和工作目標

（一）指導思想

以鄧小平理論和“xxxx”重要思想為指導，深入貫徹落實科學發展觀，以突出解決舊城區低收入家庭住房問題特別是貧困家庭住房問題為目的，加快舊城改造步伐，改善舊城區貧困家庭和其他居民住房條件，增強城市功能，提升城市品位，促進縣域經濟社會又好又快發展。

（二）工作目標

力爭到 “xxx”末，基本完成西關、東門、南門、南關、北大街等舊城區改造，建成配套完善、功能齊全、環境優美的現代化城區，使人居環境和城市面貌明顯改善、城市佈局更加合理。

二、基本原則

（一）統籌規劃，搞好配套建設。按照“全面規劃、合理佈局、因地制宜、綜合開發、配套建設”的要求，實行統一規劃、統一拆遷、統一配套、分期實施。

（二）政府推動與市場化運作相結合。堅持成片開發、連片建設，與解決城區“兩困”家庭住房問題和廉租住房建設相結合，與促進就業、提高居民收入相結合。

（三）依法運作，確保穩定。嚴格執行有關土地使用、資金使用管理、城市建設管理、城市房屋拆遷、工程建設等方面的規定。妥善解決城區“兩困”家庭住房問題，在政策上傾斜照顧，滿足低收入家庭的基本居住需要。實行舊城改造項目投資市場準入制度，嚴格審核開發企業資質。建立有效的資金管理機制，確保資金到位，保證拆遷工作順利進行。

三、工作要求

（一）統一政策，健全機構。完善配套政策，健全管理制度，規範審批程序，明確保障措施。健全舊城改造和拆遷工作機構，充實人員，強化職能，紮實推進舊城改造工作。

（二）規劃控制，市場引導。堅持高起點、高標準，編制舊城改造專項規劃和舊城改造片區控制性詳細規劃，按照規劃開展項目招商和土地招標、拍賣工作。堅持計劃與市場相結合，以規劃為指導，以市場需求為導向，擬定各階段舊城改造計劃，確保舊城改造工作有序推進、規範運作。

（三）公開招商，社會投資。依據舊城改造專項規劃和舊城改造片區控制性詳細規劃，合理制定具有一定彈性的項目計劃。項目計劃審批後，組織有關部門深入項目片區，做好前期準備工作，編制項目片區土地、拆遷房產等評估報告，提出每個項目的建設條件意見書、優惠政策和市場預測參考數據，留出合理的利潤空間，引導理性投資。充分發揮縣土地收購儲備中心、土地交易中心的融資能力和交易平台作用，引入市場競爭機制，瞄準大業主、大投資商，採取靈活多樣的方式公開招商，鼓勵有實力、有誠意、有資質的房地產開發商參與舊城改造，吸納社會資金及外資投入，多渠道籌集舊城改造建設資金。

（四）依法拆遷，保障安置。以大拆遷促大建設，以大建設促大發展。實行縣領導聯繫、部門配合、項目業主具體實施的運作模式，加快推進舊城改造拆遷工作。建立拆遷與安置聯動機制，加快低價位安置房源(含經濟適用房、廉租住房、低價位商品房等保障性住房)的開發建設。高度重視被拆遷居民的就業問題，千方百計增加就業機會，真正實現人民羣眾安居樂業。

（五）減員增綠，打造精品。通過舊城改造，鼓勵舊城區居民向新區和城市外圍轉移，儘量緩解中心區的人口壓力，同步降低舊城區人口密度、建築密度。完善改建區市政設施，擴大綠地面積，實現綠地率、市政設施配套率大幅度提高。片區改造要提高環境建設、小區規劃、單體設計、科技應用、工作產品、公建配套和物業管理的質量，在報建審查和竣工驗收時，嚴把項目“進口關”和“出口關”，大力推進建設科技化和住宅產業化，把先進的開發理念和科研成果引入舊城改造，爭取建設一批具有時代特徵的高品位建築羣。

四、舊城規劃範圍界定的重點片區

（一）以西關大市場為中心的西關街片區；

（二）縣人民醫院通道至后街菜市場、世紀廣場南側；

（三）新街、東門街、原汽車同步器公司廠房等片區；

（四）南關街片區；

（五）北大街片區。

五、舊城改造相關政策

（一）土地政策。舊城改造項目涉及經濟適用住房和廉租住房建設的，經濟適用住房和廉租住房建設所需土地以行政劃撥方式提供；開發商品住宅或者其他商業服務項目的建設用地，依法實行有償使用，按政策標準下限收取土地出讓金。土地收益實行“收支兩條線”管理，經縣政府批准，可用於舊城改造的配套基礎設施建設。

（二）税收政策。全面執行國家、省出台的税收優惠政策，沒有明確減免規定的，一律依率計徵、據實徵收，及時足額繳納（見附表）。

(三) 收費政策。原則上政府性基金按標準徵收，行政性收費按現行政策法規標準下限收取，服務性收費減半收取，（見附表）。今後新增涉及舊城改造的收費項目，必須經縣舊城改造工作領導小組同意後方可收取。舊城改造項目涉及的行政性收費和服務性收費，在縣財政設立專户，實行“收支兩條線”管理，足額徵收入庫後再兑現優惠政策。在縣行政服務中心設立舊城改造項目收費窗口，具體負責舊城改造項目行政規費的徵收與返還，確保公開、公平、公正。

（四）對低保户實施特殊優惠政策。對私有產權的住房依原面積按照1：1的比例進行產權調換，還房面積（新購商品房户型面積在80m2以上）超過原房屋面積的，超出部分房價款按市場價優惠10%-15%計算產權調換差價。辦理土地、房產證時，免收契税、土地登記費、房產登記費。

（五）其他相關政策。《城市規劃法》實施前建設的沒有產權的住房，經縣房管局、所在社區審查確認後，可視為產權房屋，依法給予補償或安置。對違章建築、空場、木板樓、公廁等設施，要嚴格按照《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《房產測量規範》、《竹山縣城鎮房屋拆遷管理實施辦法》相關規定，經有資質的房地產價格評估機構評估，按評估價給予補償。對已納入舊城改造範圍、突擊搭建的違章建築，由縣城鎮建設監察大隊予以拆除，不予補償。

六、組織機構及職責

（一）組織機構

成立“竹山縣舊城改造工作領導小組”。領導小組下設辦公室，在縣城市建設管理綜合執法辦公室辦公。負責擬定舊城改造有關政策，報縣政府審定；會同有關部門編制全縣舊城改造中、長期計劃及年度實施計劃；建立全縣舊城改造項目庫；審核舊城改造項目；會同城關鎮政府和各有關部門組織開展項目前期調查；協調解決舊城改造項目建設中出現的問題，指導、檢查、督促舊城改造工作；建立縣舊城改造工作例會制度及縣領導聯繫協調項目制度。

（二）明確部門職責，形成工作合力

縣城市建設管理綜合執法辦公室和城關鎮政府負責組織項目前期實施及拆遷工作，參與組織舊城改造項目的招商工作。縣建設局負責編制全縣舊城改造片區規劃，編制近期舊城改造片區的詳細規劃，核發舊城改造項目前期實施批文；會同有關部門提出項目建設條件和優惠政策，負責舊城改造項目建設管理工作。縣國土資源局負責審核土地權屬，提出項目地籍圖，組織項目用地評估，會同有關部門開展公開招標、拍賣、掛牌、交易或招商等工作，辦理有關用地手續。縣房管局負責提供舊城改造範圍內房屋產權資料查詢服務，核發拆遷許可證，受理拆遷行政裁決等工作，提供商品房和二手房信息服務。縣財政局負責籌措、撥付政府投入的市政基礎設施項目資金。縣公安局負責做好舊城改造項目實施過程中的治安秩序、交通安全工作，協助實施行政、司法強制拆遷。其他有關部門負責舊城改造項目優惠政策的落實。

（三）明確工作要求，實行目標考核

建立激勵機制，把舊城改造工作納入項目組織實施單位和相關單位的工作責任目標考核範圍，充分調動各單位的積極性。加強拆遷政策法規宣傳和人員培訓，在全社會營造積極參與舊城改造、廣泛支持拆遷的良好社會環境和輿論氛圍。借鑑舊城改造先進城市的成功經驗，樹立創新意識，突破拆遷難題，推動我縣舊城改造工作。