關於北京上海山東政府機關物業管理情況的考察報告

6月16日至22日，我局考察組一行6人，分別赴北京、上海、山東等地，對機關辦公用房管理、物業管理的有關情況進行了調研，現將有關情況總結匯報如下：

一、中央國家機關和各地（市）物業管理的基本情況

１、國管局機關物業管理的基本情況。國管局機關的物業管理由國管局機關服務中心事業部負責，下設服務質量監督處負責日常監督檢查管理，財務結算中心負責費用結算。保安、保潔、會議、綠化、維修、餐飲均已實行了保障社會化，具體做法是服務項目和服務標準確定後，通過向社會公開招標來選擇服務公司，事業部代表機關服務中心選擇了６家公司分別從事以上６項服務，簽訂了有效期限為一年的合同，並且確定“一年一招標”的原則。國管局機關服務對象1600餘人，自實行社會化運作後，運行情況良好。

中央國家機關的節能減排工作在國管局統籌安排下，經過短短半年時間，中央國家機關已全部完成辦公區所有非節能燈具的更換改造，實現節能燈使用率100%。在照明節能改造中，中央國家機關始終堅持“節能必須節約”的原則，儘量不破壞原照明使用線路，同時保證安全和質量。對於使用電子鎮流器的t8燈具，根據使用壽命週期，實行分步更換，避免浪費。恰逢全國節能宣傳週，我們到國管局機關辦公樓時，除了辦公室外，走廊、樓道、衞生間電燈都是關着的。據介紹情況的領導談，現在節能減排工作在中央國家機關已到了全面實施的階段，提倡“人人節約，事事節約”，辦公室和公共場所要充分利用自然光，無需燈光時應隨手關燈，杜絕白晝燈、長明燈的存在。多走樓梯少乘電梯：既節省電能，又鍛鍊身體。很多單位的外景大功率照明燈，等天黑後才開，並且在深夜及時關閉。長時間不使用的電腦，要關閉電源，因為電腦待機狀態也是要耗電的。下班後，及時關閉走廊、樓道、衞生間的電燈。這些做法，對於我們的節能減排工作，具有重要的示範作用。

２、國家質檢總局辦公大樓物業管理的基本情況。國家質檢總局辦公大樓的物業管理由局機關服務中心負責，實行企業化運作，物業管理已通過iso9001質量管理體系和iso14001環境管理體系認證。質檢總局機關、國家認監委、質監委、局信息中心、法規中心共計1200餘人同在該樓辦公，整座大樓設備設施好，環境優雅，衞生整潔，管理制度健全。該樓共有房間644間，面積8萬餘平方米，１４間功能大小不同的會議室統一佈置在大廈３層，車庫設在地下一、二層各一部，車位總計有438個，餐廳設在地下一層，操作間工作時，幾乎看不到油煙，領導餐廳面積不大，突出特點是餐具考究，擦得鋥明瓦亮，桌布潔白無任何瑕疵，環境特別整潔乾淨，據該樓物業管理層人員介紹，由於注重培訓學習，餐飲服務等級廚師多，菜品質量很過關，因此國家質檢總局的各級領導幾乎都在內部宴請。當晚，有幸應邀進行了品嚐，覺得真是名不虛傳。

３、上海市政府機關辦公大樓物業管理的基本情況。上海市政府機關物業管理統一由上海市錦勤集團有限公司（前身是原市政府機關服務中心）負責，實行企業化運作。錦勤集團下設高級樓宇、車輛服務、賓館酒店三個中心，原有人員編制在轉制時同時轉化為企業編制，現有員工546人，其中100餘名原機關職工仍按現行工資體制標準開支，其餘靈活就業人員按市場化運作。局機關設服務質量監督管理處負責監督物業服務的質量運行及結算業務，每月與錦勤集團結算。辦公樓物業費標準現為26元／月／平方米，為上兩年物業管理費開支的平均數；綠化養護2元／月／平方米；保安實行社會公開招標，由中標的保安公司負責。餐飲服務每天分早、中、晚三次，中午8個熱菜、4個涼菜，實行刷卡自助式服務，盛菜的器皿是不鏽鋼的，上有不鏽鋼的防塵罩，容量不大，隨時可以填充即時炒好的菜品，每個菜品由服務員打成若干小份，由就餐者根據自己的喜好進行選擇，然後統一結算。

４、山東省省政府機關綜合辦公大樓的物業管理情況。山東省政府機關綜合辦公大樓的物業管理由省直第一物業管理中心（事業編制）負責。現有在編人員18人，靈活就業人員43人。承擔40餘位廳局級領導和平均每年900餘次會議及10,000餘平方米的公共區域保潔服務工作；保安服務通過招標由社會保安公司負責；綠化規模較小，由行政處和物業中心共同管理。經費來源由省財政按現有編制撥款，其餘不足由駐樓各單位根據服務情況分攤，《勞動合同法》實施後，尚未為勞動者辦理社會保險，現正在嘗試對24名保潔人員實行勞務派遣。管理體制上，物業中心下設服務科，具體負責服務質量的監督檢查，每週三下午定期檢查一次，實行打分制，95分以上的，績效工資加10-30元，60分以下的，扣10-30元。山東之行最大的收穫在於接待服務工作，我們感受到的是國賓般的待遇，衣食住行安排得非常周到細緻熱情，有賓至如歸賓主一家之感，真不愧為“文明禮儀之邦”。

二、省政府大院物業管理的現狀

（一）、基本情況。省政府大院的物業管理90％以上由行政一處負責（省國資委辦公樓、省人防辦和省人防設計院辦公樓、電信69局、省檔案館等單位保潔、收發等由本單位自行承擔，餐飲服務仍由行政一處承擔）。省政府北陵大院總面積40.2萬平方米，行政一處承擔着省政府大院主要的後勤保障服務工作，承擔着省政府機關廳局級以上領導及XX餘名工作人員的餐飲服務工作，承擔着院內各辦公樓的保潔、收發、更值等服務工作，處屬單位人民會堂承擔着省“兩會”等大中小型會議的接待服務工作，承擔着政府大院17萬平方米的綠化工作、庭院保潔以及機關幹部的醫療保健、健身服務工作等。

行政一處機構設置。分行政與事業兩類，共14個部門。（a）行政下設職能科室11個：人祕科、財務科、行政一科、行政二科、行政三科、綜合樓管理科、生活一科、生活二科、省政府多功能運動館、保潔隊、省長辦公樓服務班；（b）事業單位有3個：人民會堂、省政府機關門診部、省政府機關幼兒園。需要説明的是：其中行政三科、省政府機關幼兒園，行政一處僅負責他們的黨務、人事、工會工作，以及靈活就業人員和行政三科工作人員的工資管理。

行政一處人員構成。現有在崗人員411人，其中：公務員９人，機關工勤９人，生活科參照行政待遇人員19人，事業編制人員70人，集體職工42人，靈活就業人員261人。借調1人，返聘1人。另有編制在我處，在車隊、勞服公司等單位工作的人員15人。現離退休人員120人，其中離休幹部12人，退休幹部職工108人。

行政一處領導班子組成。現有班子成員4人：處長1名、副處長2名、正團職轉業幹部1名。

行政一處資金來源。多功能運動館和省發改委綜合樓資金、大院綠化費、省長辦公樓服務人員經費以及部分大院管理費用由省財政撥入專項資金。同時，收繳駐院單位管理費用於支付水電費、員工工資不足等。此外，機關食堂依靠自身資源優勢，積極開展婚宴創收，彌補了伙食、人員開資的不足。

（二）、近年來主要工作

近年來，圍繞全局中心工作，行政一處進一步調整，明確自身工作思路，理順關係，以加強管理為重點，以強化服務為中心，整體建設水平有了新的提高，綜合服務保障能力得到進一步增強。

2010年1月1日，嚴格貫徹實施《勞動合同法》，依法對全處247名靈活就業人員實行了勞務派遣。按照規定為勞動者調整了工資標準和參加了養老、醫療、工傷、失業、生育等５種社會保險，使靈活就業人員的管理走上了法制化、規範化、制度化的正確軌道。

省政府北陵大院12辦公樓的廳局級領導辦公室及公共區域的保潔、更值服務及8座辦公樓的收發工作，制度健全，管理規範，設施完好，保障有力；省直機關獨身宿舍正逐步實行公寓式管理，不斷完善居住條件；省政府領導的通訊保障及駐院各單位的電話安裝維修及時、快捷、迅速，暢通無阻；省政府機關圖書館實行管理信息化，現有各類報刊45種，藏書11,457冊。

對機關食堂計劃地組織實施就餐環境的綜合改造，狠抓管理，快速提高伙食質量。聘請烹飪大師傳授技藝，舉辦烹飪大賽，克服物價上漲因素，保證伙食質量，豐富風味品種，不斷提高了食堂就餐滿意率與服務水平。

人民會堂每年成功接待包括全省兩會、黨代會在內的大中型會議300餘次，完成了表決系統升級改造工程、消防配電改造工程等。

機關大院綠化覆蓋率達到38.8％。其中草坪面積96，000平方米，主要分佈在主幹道以南和東新村以西。綠籬共1，300延長米，其中水臘綠籬900延長米，紫葉小檗400延長米。樹木74，990株，主要為槐樹、黑松、檜柏、銀杏。為了進一步優化辦公環境，我們着眼全局，精心規劃，新栽各類喬木600餘株、灌木XX餘株，新鋪草坪20，000餘平方米，並有效防治病蟲害，營造了四季長青、賞心悦目的新局面。

機關門診部不斷規範醫療管理，全年接待就診10,000餘人次。

省政府多功能運動館提供優質服務，全年無休息日。自XX年8月試運行，至今已辦理實名制運動卡2100張， XX年年至今舉辦各類比賽40餘次。

XX年9月開始負責省長辦公樓服務工作，通過強化管理，不斷完善服務設施，優化辦公環境，使各項服務質量有了明顯的提高，XX年年省長辦公樓全年會議服務871次。

大院保潔工作有序進行，保證了環境清潔。XX年年行政一處獲局目標責任制管理先進單位，保潔隊獲省直機關工委“三八紅旗集體”榮譽稱號。

三、中國現代物業管理現狀及發展趨勢小議

物業管理是社會經濟發展到一定水平的必然產物。傳統意義上的“物業管理”源於19世紀60年代的英國。我國內地的物業管理起源於本世紀80年代，以廣州、深圳發展的最早。近年隨着房地產業的迅速發展，物業管理作為我國的一個新興行業面臨着挑戰和機遇。所謂物業管理，是指專門的機構受物業所有人的委託，按照國家法律以及合同和契約行使管理權，運用現代管理科學和先進的技術對已投入使用的物業以經營的方式進行管理，同時對物業周圍環境、清潔衞生、安全保衞、公共綠化、道路養護等統一實施專業化管理，並向業主或租户提供多方面的綜合性服務。何謂物業？物業