商業網點及經營調查報告

為了進一步推進我市“雙百工程”商貿物流項目建設，完善商業服務功能，促進商貿流通科學發展，繁榮商品市場，加快傳統商業向現代商貿流通業轉型，3月份，我局對全市城區建築面積達到5000平方米及以上的大中型商業網點發展建設及經營情況開展了調查，形成了調研報告，具體情況報告如下：

一、基本情況

截至XX年末，我市建築面積5000平方米及以上大型商業網點數量達到46個，總建築面積160.15萬平方米。

按經營狀況劃分。正在營業的商業網點28家，總建築面積56.13萬平方米，XX年營業總額約41.07億元;閒置的商業網點2家，建築面積1.32萬平方米;正在建設的商業網點13家，建築面積92.06萬平方米，計劃投資總額23.57億元;XX年擬建商業網點3家，建築面積約10.64萬平方米，預計投資額為6.10億元。

按經營業態劃分。大型百貨商店7家，大型超市及購物中心16家，專業店9家(包括家居建材商店)，商品交易市場12家(其中農產品批發市場2家)，商業街(街區)2條。

按企業性質劃分。外商投資企業2家，內資企業44家。

二、主要特點及存在問題

(一)發展不平衡，存在“四多四少”局面。在經營主體性質方面：民營股份制和私營獨資企業存量最多，外資企業較少，國營企業實行“退出”機制後大為減少;在業態分類方面：百貨店、綜合超市、購物中心、綜合市場、專業市場較多，專業批發市場較少;在地域分佈方面：相山區、縣比較集中，烈山區、杜集區發展緩慢，市內淮海路較為集中，縣、烈山區、杜集區的繁華地段多，在城鄉結合部和稍偏離鬧區的地段少;在服務對象方面：服務於主城區居住人口密集地商廈林立、門店雲集，新城社區大中型商貿服務網點偏少，網點建設跟不上城市發展的需要，尤其是農貿市場建設滯後於城區擴張，嚴重存在居民“住新樓，添新愁”現象。

(二)依據規劃難實施，缺少有效制約手段

《市城市總體規劃(XX-2020年)》、《縣城市總體規劃(XX-2020年)》、《市城市商業網點規劃(XX-2020年)》、《市現代物流發展規劃(XX—2020年)》等均已出台，但實施操作與理論規劃存在偏差，缺乏強有力的監管手段，部門聯手配合共治不足，加上相關法律法規的指導和規範不夠清晰明確，投資建設或經營主體追逐最大化的商業利潤價值，市場意願起着決定性作用，網點佈局和建設多由市場自主選擇，缺乏有效的引導約束機制，出現了“自由無序”發展，導致資源配置存在一定不合理現象。事前決策政府主導缺位，事中管理政府難以干預企業經營行為，出現問題事後補救缺乏有效手段。如不少房地產商把樓盤與商業網點建設捆綁開發銷售，而開發商在商鋪出租後就不再過問各商鋪的商業運營，也沒有另設統一的管理機構，導致商鋪的經營缺乏整體定位，既沒有經營亮點也沒有獨特內涵，目標人羣購買意願低，企業經濟效益不理想。如久興置業批發市場、步行街等問題暴露後，造成了一定的社會不良影響。

(三)網點增加，競爭加劇，地區購買力增長緩慢

商貿流通加速發展，加快了城市轉型步伐，大型商貿物流項目日漸增加，不斷注入新活力，增添新動力，商務經濟迸發出無限精彩，亮點頻現，不斷刷新人們的視野。但存在聚集加快，輻射不足;競爭加劇，共贏很難;地區購買力流失減少，購買力增長緩慢;規模業態提升，層次結構調整艱難;配套的基礎公共設施、交通、休閒環境、消防安全保障不盡完善;流動人口不多，外來購買力增長潛力有限等現象。大型商業網點間存在同業態在經營規模、品種類別、消費人羣結構等方面趨同化問題，如淮海路和孟山路交匯處的東方百貨、金色華鬆、鼎盛國際、淮海時代廣場(金鷹國際)、正在新建的新世紀百貨大樓、即將開業的相王國際購物廣場，相距不到200米，均是大型的綜合購物商業網點。惠苑路步行街的真棒超市和蘇果平價店兩個大型超市，距離不到100米，業態雷同不利於彼此發展。

三、對策建議

設置數量充足、佈局合理、具有一定物質技術條件的商業網點,對於合理規劃商品流通渠道,擴大商品流通規模,加快商品流通速度,從而促進生產不斷髮展,滿足人民生活需要,都具有重要意義。

(一)科學規劃，優化佈局，堅持推進“雙百市場”商貿物流建設不動搖

城市規劃與商業網點發展布局規劃要協同推進實施，公共投入要到位。按照政府主導、部門主管、企業主辦原則，遵循市場經濟規律，大力培育和建設各類市場。出台並貫徹實施《進一步促進商品交易市場發展意見》，扶持商貿龍頭骨幹企業快速發展。着力於“優結構、強基礎、增後勁、管長遠”，積極引進戰略投資者，加大商貿公共環境建設，吸引周邊購買力，改造提升一批市場和重要區域網點，強勢推進“雙百工程”商貿物流項目建設，夯實全面協調可持續發展基礎，切實轉變商貿發展方式，奠定規模發展優勢，積極構建現代流通體系。各種類型的商業網點在空間佈局上，應充分考慮三區一縣的整體規劃、交通便利狀況、流動人口的多少、消費者的分流、市場競爭、購買能力等因素，因地制宜，進行可行性分析論證，由市縣區商務主管部門統一規劃，力求做到佈局合理，儘可能減少大中型商業網點的“多與少”、“盲目與重複”、“上馬與下馬”、“開業與停業”的調整頻次。

(二)明確定位，突出特色，加快商業結構調整步伐

加快商貿物流業的結構調整及優化升級，建立安全、誠信、舒適的購物環境，積極發展高端商貿物流業，不斷完善社區商業，科學合理佈局重點商貿區域建設，形成多元化、多層次、功能完善的消費服務體系，以滿足不同層次消費需求。對老城區商業網點逐步進行提升改造，提高商業集聚度，提升檔次和整體形象，進一步完善老城區的城市商業功能，形成購物、文化娛樂、休閒、旅遊、餐飲功能一體化的特色商業氛圍。突出經營優勢，注重商業結構調整，對商品結構實行錯位經營，在兼顧時尚商品門類齊全的同時，拉開高中低檔次;提升新城區商貿服務功能，加大培植力度，主要以服務社區為主，在建設中注重購物環境與經營設計的一步到位，大力引進國內外知名商業企業，注重大型連鎖超市的合理設點佈局;特色商業街發展秉持獨特的定位和特色，經營精品和名牌，提高品牌檔次，突出專業特色，以突出特色經營打造核心競爭力，同時注重配套設施的建設和購物環境的完善;大力培育專業市場，不斷提高市場的組織化程度，不斷完善市場體系，加快汽車城建設，發展新型建築裝飾材料市場，發展產地型特色農產品市場，推進標準化菜市場建設，支持縣中瑞農產品批發市場、鳳凰山農貿城建設，使之成為特色鮮明、輻射面廣的大型農產品批發市場。

(三)創新品位，樹立品牌，推進傳統商業向現代商貿物流業轉型

堅持市場化導向，信息化提升，國際化推進，品牌化帶動，積極發展連鎖經營、物流配送、代理制、電子商務等現代營銷形式。形成以大型購物中心為骨幹，超市、專賣店、便民店、倉儲式商場等互為補充的多元化、多層次的銷售網絡;鼓勵企業以資本運作、管理、技術或品牌為紐帶，以特許、加盟經營等方式，推進連鎖經營，不斷提高商業網點的規模經濟效益;加快信用、認證、支付等體系和信息平台建設，營造電子商務發展的基礎和環境。培育和完善“結構合理、設施配套、技術先進、運轉高效”的現代物流體系。

(四)加強監測，科學導向，建立商業網點規範發展和有效的監督約束機制

根據商業網點規劃要求，提出商業網點建設的階段性目標，向社會公佈階段性的鼓勵、允許發展和限制、禁止的設施項目類別，對具有較大潛力的便民利民的網點應予以扶持。同時應建立聽證制度，使大型商業網點開設符合城市總體規劃和商業網點發展規劃，減少甚至避免大型商業網點在建設中由投資引導規劃、網點過度集中、商業設施空置等現象發生。

商業網點的合理發展離不開法律法規的約束和保障，同時要不斷修改完善商業網點建設規劃，動態指引和正確示範商業網點建設，合理導向商業投資行為。明確商務部門對商業網點的管理調控職能，確保商務部門對商業網點的監管調控有章可循、有據可依。加強在實際操作過程中的綜合執法，把握機遇，因勢利導，減少無序競爭，培育市場，鞏固市場，減少商業網點建設不合理的現象發生。

按照控制總量、整合資源、強化功能、規劃管理原則，努力提高市場專業化程度，推進各類市場的組織、經營和管理創新。鼓勵商貿流通龍頭骨幹企業改造經營設施、改變經營管理模式和創新經營方式。充分挖掘城市大中型網點的凝聚力和外向輻射力，充分發揮大中型網點的引擎帶動作用。