杭州樓市年度總結及市場預測

第一部分：XX年政策回顧及XX年預測

自XX年底以來，調控政策密集出台。從已出台的政策來看，新一輪調控不但採用了多元政策，而且採取了政策密集連發、狠抓政策落實，具有明確的目的和針對性，凸顯中央政府全面調控的決心。新一輪調控比XX年的調控要嚴厲得多。

從調控效果來看，儘管今年的調控一波緊似一波，但從十月份樓市的發展態勢來看，今年的調控尚未對開發商造成明顯的消極影響。

注：數據來源於動力機構監測系統

本圖中均為商品住宅交易數據，不含別墅交易

上圖顯示，始於4月份的年度調控對樓市產生以下影響：

首次調控立竿見影，效果卻曇花一現。隨着調控政策的密集出台，5、6月份，樓市成交面積大幅下降，但成交價格依然強勢上揚。成交金額也跌至谷底，開發商資金鍊遭受嚴重考驗。

就在7、8月份，調控已呈強弩之末的態勢。房價持續上漲，成交量大幅增加。到了9月份，成交金額已經與XX年樓市最為火爆時期持平。經過幾個月的持續上漲，開發商資金鍊非常充裕。

10月份，隨着二次調控落地，房價終於出現回落跡象。成交面積和成交金額也環比大幅下降。

整體來看，房企經營業績依然喜人。即使與XX年相比，也算不上處於逆境。但在政策調控之下，市場波動明顯，尤其是成交量。而房價依然高位震盪。10月份漲勢有所減緩。由於開發商資金充裕，預計XX年出現全面大幅回落的概率很小。

對於XX年政策走勢，各方均有不同預期。我機構觀點

第二部分：XX年供應回顧及XX年預測

一、土地市場供應分析

從近兩年土地成交情況來看，XX年6月份開始土地市場進入活躍期。XX年第一季度由於慣性，土地市場表現尚可，隨後在一波緊似一波的調控之下，土地市場逐漸低迷。二商業用地成交量開始顯露。

XX年前10月份共成交商業用地99.3萬平方米，住宅用地72.5萬平方米。而XX年同時期成交商業用地47.5萬平方米，住宅用地154.6萬平方米。數據顯示，XX年住宅用地成交僅為去年同期的50%。商業用地則大幅增加，是去年同期的2倍。

二、商品房市場供應分析

從住宅和商業可售面積的變動來看，商業地產發展較為平穩。住宅類可售面積呈現明顯的“v”型軌跡。XX年由於住宅市場異常火爆，導致住宅可售面積急劇下滑，到了XX年底，住宅可售面積僅為74.9萬平方米。從XX年5月份開始，受到調控影響，處於對未來不確定因素的考慮，很多開發商開始大力推盤，使得住宅可售面積在10月份突破200萬平方米。這與XX年3月份基本持平。

三、XX年商品房市場供應預測

從土地市場對商品房市場的轉化來看，XX年市場供應將不斷放量。XX年大量成交的住宅用地將以商品房形式投放市場。這部分供應量高達313.8萬平方米，加上目前的200萬平方米的存量房，明年總供應量將超過500萬平方米。而住宅市場井噴的XX年全年銷售量是620萬平方米。數據對比顯示，市場後期壓力較大。

XX年商業用地成交量為72萬平方米，加上目前的62萬存量房，總供應為134萬平方米。XX年商業類物業銷售量不足12萬平方米。市場銷售壓力非常明顯。

第三部分：XX年銷售回顧及XX年預測

XX年前10個月共銷售住宅36047套，商業銷售975套。而XX年同期分別是71259套和1419套。

預計XX年在國家強勢調控的背景下，住宅銷售將會回落到XX年的水平。全年預計銷售住宅約3萬套。XX年成交量走勢如下所示：

第四部分：XX年價格回顧及XX年預測

XX年商品房價格走勢

在密集調控之下，杭州樓市價格依然表現出強烈的上揚趨勢。儘管10月份有所回落，但依然保持高位。預計XX年房價不會出現大幅回落：

第一、樓市成交量已保持1年多的旺盛態勢，開發商資金充裕，短期不會全面降價。

第二、土地市場儘管較XX年有所趨緩，但樓面價格依然居高不下。在土地價格不斷上漲之下，商品房價格下行的空間有限。

第三、通貨膨脹凸顯，大宗商品價格持續攀升。帶動上下游行業紛紛提價。在這樣的背景之下，房價難以出現全面下降的趨勢。

但是在強勢調控之下，房價上行壓力也將持續增加。截至目前，調控雖未對開發商造成實質性壓制。但此次調控與以往不同，主要表現在以下兩點：

(一)調控力度最強。XX年之前房地產市場經歷過好多次宏觀調控，包括出台國八條、國六條、新國四條等等，但是這些政策出台後，開發商往往看不清方向。而這一次的新國十條，不僅嚴厲，而且方向明確，就是要把房價降下來,降低樓市風險。此次政策出台密集程度、力度都是空前的。

(二)調控週期最長。此次調控自出台以來，就遭受到一片質疑。無論是普通購房者還是業內人士，都質疑此次調控難以為繼。但隨後中央和各部委的表態和行動，顯示了對於調控的決心。早在今年8月份，國務院副總理xx就曾經在8天內兩次提出堅決抑制房地產投機炒作行為。從講話釋放的信號來看，此次房地產調控不達目的不會罷休。此輪調控有可能成為史上最長的調控。

因此，如果房企不能適時調整發展戰略，後期所面對的調控壓力非常大，對企業長期發展非常不利。如果不能當機立斷，一旦態勢發生轉變，那時將亡羊補牢，為時已晚。筆者建議開發商轉“危”為“機”，在基於宏觀形勢判斷下，快速調整自身發展戰略。企業需要主動配合政府的宏觀調控，正如王石(微博 博客)所言“這次調控不是嚴厲打擊的開始，而是重新建設的開始，市場格局重新變化，行業發展趨勢也將發生變化，發展商必須主動配合這種趨勢。”這就需要開發商做到以下幾點：

首先，要樹立對樓市調控和樓市發展的正確認識。要充分認識到調控的目標是要建設一個更加健全的多層次的住房供應體系，而不是要徹底摧毀1998年住房貨幣化改革的根基。這種涵蓋社會各個層面居住需求的住房供應體系，需要政府和企業的共同努力。因此，理性、建設性才具有現實意義。

其次，要向專業化、規模化、集團化方向發展。我國房地產業經過幾年的高速發展，目前正處在一個結構性轉變的關鍵時期。從全國範圍看，部分房地產企業正逐漸從地方走向區域、走向全國、實現規模化。一些大的房地產公司的實力正在急劇增強，市場競爭的核心能力正在加速形成，一批對市場有較大影響力的房地產龍頭企業正在脱穎而出。實力小而又缺乏核心競爭力的房地產企業，在未來的幾年內將會面臨被淘汰出局的危險。

第三，要轉變單一模式的投資戰略。由於近幾年住宅市場發展快速，房企都蜂擁而入。形成了住宅市場一枝獨秀的不均衡格局。對房地產行業的發展極為不利。房企應該以此次調控為契機，將多元化經營納入戰略規劃。爭取在商業、物業、酒店、高爾夫多重領域的拓展中嶄露頭角。這些都將有利於降低運營風險和抵禦地產行業的週期性震盪。

第四，要樹立以人為本，以市場為導向的經營準則。這就要求房企一方面要加強內部管理，優化工作流程，保障工期，保證質量，一如既往打造高品質產品；另一方面要認真分析政策導向和市場發展趨勢，尊重市場客觀規律，深入瞭解購房者的消費習慣。制定正確的經營發展戰略，強化品牌優勢，拓寬營銷思路及渠道。