饒州大市場為何有場無市

饒州大市場 為何“有場無市”

——對饒州大市場的調查與思考

饒州大市場位於鄱陽縣城城北汽車站斜對面，北緯三路南側，是我縣招商引資的項目之一。佔地1.7萬平方米，總建築面積3.2萬平方米。有商鋪212套，商品房24套，功能設計為“小商品零售批發市場”。2002年9月開建，於2003 年9月底竣工。近來，廣大幹羣對這一市場的建設與運作議論頗多。為此筆者對此進行了調查，發現一些情況。

羣眾描述現狀： “一熱一冷”

房產銷售熱 該市場從開工到竣工不到一年半間，所有商鋪與商品房均已銷售完畢，到目前為止，這是鄱陽市場與房地產開發史上最好的成績。開發商賺得盆滿缽滿。因為屬於較早開發的市場，當時鄱陽的店面與商品房的需求量較大，加上地理位置較好，靠近汽車站，買主甚是看好，以為生意好做，所以銷售呈現一片“火熱”。

市場形成冷 整個饒州大市場總共212家店鋪全部銷售一空，但到現在為止，開業的卻不到10家，而且經營的還不是小商品，有的經營網吧，有的是開診所，幾乎與小商品無關。整個市場顯得冷冷清清，淒涼蕭條，與投資商宣傳的“饒州大市場，商機無限”相去甚遠。買主當初“發財致富”的美麗憧憬變成了憂心忡忡的“水中花、鏡中月”。一股火熱的投資熱情被澆得一片冰涼。饒州大市場的“商機”變成了置房業主的“傷心”。整個市場顯得一片 “寒冷”。

那麼，為什麼會出現這種“有場無市”的現象呢？

有關人士分析原因：“三不一少”

市場定位不準確 有關人士分析，這個市場定位為“小商品零售批發市場”是不符合我們縣情的。一是我縣交通不發達，縣城不靠近高速公路與鐵路，港口也沒有發揮大作用，運輸成本比較高，更不是小商品生產基地，在小商品的價格上沒有競爭優勢，對外地批發商沒有足夠的吸引力。二是鄱陽縣面積大，但是與周邊城市比較接近，象蘆田、饒埠、古 南、古縣渡、凰崗等鄉鎮基本上是到樂平的贛東北大市場，甚至到義烏小商品批發市場批發小商品。遊城鄉以北又基本到景德鎮或九江批發小商品，只有靠近縣城的雙港、團林、四十里街、珠湖、高家嶺、蓮湖、三廟前等鄉鎮來縣城批發小商品。三是原本就有比較多的小商品批發市場和零售市場，容量不夠。如果是搞零售的話，地理位置也不是很好，不是人口集聚地，沒有人氣哪來財氣？四是市場不專業很難做大做強。如果像水產品批發市場那樣，按照本地的優勢和特色，做個專業的市場會很容易降低成本，形成規模，而且可以吸引外地的客户。而小商品市場則不能把外地的客商吸引過來，只能侷限於本縣範圍內，所以很難把市場培育起來。五是開發商經營思想與建設市場的要求有一定的出入，他們只是把開發市場當作單純的房地產開發，只管建設不管啟動。

基礎設施不完善 饒州大市場基礎設施不完善、不配套，也是市場難以啟動的另一主要原因。一是當由時政府規劃，開發商承諾建設的北緯三路和停車場等設施，至今還沒有開工。饒州大市場市場汽車難進去，貨也難出來，運輸有障礙，市場沒有一個很好的交通環境和經營氛圍，增加不了人氣也就增加不了財氣和商機。按照規劃和設計的要求，饒州大市場的北緯三路東西長177 米，南北寬30 米，市場東側路南北長97 米，寬12米，西邊還有停車場等，在市場竣工時要全線貫通和啟用（要求2003年10月底拆遷平整到位，年底硬化到位）。但是上述必建工程至今依然故我，不見動靜，卻成為名副其實的垃圾堆。“饒州大市場，交通便利、環境優美”也就成為一句空話。二是市場內的綠化、亮化、美化嚴重不足。按規定人均2—4平方米，饒州大市場的綠化面積不得少於500平方米，而饒州大市場基本沒有綠化，只有幾棵即將要死的盆景“形影相弔，孤芳自賞”，更不要説美化、亮化。整個大市場顯得沒有一點生機。三是生活設施欠缺。水電還沒有完全進户，而且只有一個進水閘，根本無法滿足市場的供水需要，給生活和經商帶來極大的不便，甚至是阻礙。四是公用的下水管道不是密封的，夏天一到，就污水橫流，臭氣難聞，給市場的環境造成了極壞的影響，令購買商品者望而卻步、望市興歎。五是批發市場需要的中間過道上面的遮雨篷也沒有按照要求做起來，給做批發生意的業主經營會帶來不便。六是公共部位的維護工作也不盡如人意，按照建設部規定，售房收入的2—3%的資金用於今後維護路面、水管、防火、路燈等設施，這批資金沒有着落，以後的維護沒有保障。

試想一個功能不健全，設施不完善，交通不便利，安全無保障，環境不優美甚至是惡劣的市場，居民連住都不喜歡，誰還願意進去做生意？

政府引導不到位 一個成熟市場的形成有其內在的必然規律，是由於長時間的積累慢慢形成的。但如果有政府的正確引導，就會加快市場形成的步伐。饒州大市場至今冷冷冰冰，形成不了規模和氣候與當時重視市場載體建設，忽視市場主體培育，沒有深入的研究市場運作的客觀規律，沒有加大培育市場的力度，缺乏正確引導不無關係。一是沒有一個具體而現實的優惠政策鼓勵批發商入內經營。二是缺乏必要的行政手段。在交通、經營區域等方面的引導和干預。象義烏的小商品大市場、樂平贛東北大市場、南昌洪城大市場等都是由於政府的正確引導而逐漸發展起來的。三是缺少活躍市場、培育市場的組織和啟動機制，沒有專人抓市場的啟動和繁榮。

購商鋪者經商的少 據饒州大市場業主委員會反映，饒州大市場的業主相當一部分是工薪階層，有固定的收入，或者是有一定閒置資金的人。這一階層的人羣，一方面缺少投資經商的衝動和強烈經商的慾望。另一方面是缺少經商的經驗。買下產業，只是想到時候出租獲取一定的租金，自己不考慮經商搞批發，所以有許多店鋪一直在等人租下，租不租的出去對自身的經濟狀況也沒有多大的影響，沒有迫切需要資金週轉或資金回籠的壓力，也不急於把店鋪盤活。另有一部分業主雖然自己經商，但持觀望態度。看大家都沒有進來開店，自己也就不願意進來，怕影響自己的生意。或者他們原本的經營場所就很好，到這裏購買店鋪是求更大的發展，結果看到這裏沒有一點商氣，就想等到大家都來做生意時再進駐。這也是市場冷清的又一原由。

有識之士認為：“繁榮饒州大市場就要補好課、上好課，再建市場就要備好課。”

“補好課”，“變冷為熱” 政府要樹立啟動了一個市場就培育了一個巨大税源，培育了一個市場就增加了大量就業崗位的觀念，做好啟動與繁榮饒州大市場的“補課”工作。一是考慮重新給饒州大市場科學定位，利用本地的原有資源和優勢轉型為中小型的其他專業批發市場。二是出台一系列切實可行的、有現實意義的優惠政策，鼓勵正在做批發生意和想做批發生意的業主進入饒州大市場經營。三是要參照外地成熟市場的作法，鼓勵開發商把業主的店鋪以契約的方式暫時收回，通過中介租出去，逐年返利給業主，逐年活躍市場。或者以整體的形式招商引資，讓大的經濟體來規劃市場的未來。四是成立相關的啟動市場、培育市場的組織機構。做到有領導親自抓、專門抓、經常抓。做到建好一個，啟動一個，收益一個。

“上好課”，“起死回生”一方面，政府要把承諾的配套工程儘快的建設到位。另一方面要上好思想政治課，督促開發商儘快把做市場當作開發房地產的思想中轉變過來，把注意力放到啟動市場、培育市場上來。。一是要儘快完善市場的基礎設施，完善市政功能，優化人居環境。硬化北緯三路、建好停車場、美化亮化市場內部環境，改造好排水管道與進水閘門等基礎設施，給業主一個舒適的創業環境、優越生活環境；給客商一個便利的交通環境、滿意購物環境。二是加大管理市場的投入。有良好的管理秩序，就有良好的經營環境，就能給經商者安全感，增強經營者的信心。要求開發商把公共部位的維護管理基金按照建設部的規定（售房資金的2—3%）標準上繳到位，以便加強市場的管理。

“備好課”，“防患未然”市場是各種交換關係的總和，是連接生產與消費的紐帶，是促進資源合理流動的優化配置樞紐。建設小商品市場可以活躍縣域經濟，增加就業崗位，培植税源與經濟增長點，增加財政收入，改變城市面貌，促進經濟社會加速發展。但是如果不精確論證，科學定位，規範運作，正確引導，就會造成大量的重複建設，浪費大量的人力、物力、財力，反而成為沉重的經濟包袱，貽害後代。一是要按照放手發展、積極引導、先引後建、逐步完善的原則建設。因地制宜，找準本地優勢和潛力，努力發展生產，培植比較穩定的貨源。二是要把市場建設與房地產開發區別開來，避免固定資產投資過剩和重複建設。三是要實行低税費培育政策，採取“欲取先予”的原則建設和培育市場。四是要統籌規劃，對自發形成的市場積極引導，鼓勵股份合作制的形式興建。

中共鄱陽縣委辦公室