地產策劃方案（精選20篇）

地產策劃方案 篇1

一、企業發展戰略的把握

1. 公司已有的業績和目前發展狀況

2. 公司的中長期發展歸劃和財務狀況

3. 公司所秉承的企業理念

4. 本樓盤的利潤目標和財務安排

二、市場調查和分析

1. 市調本區域範圍內的樓盤(5公里範圍內)

2. 與同樣價位不同區域的樓盤進行比較

3. 與目前正處於強銷期的樓盤進行比較

4. 與未來即將推出的樓盤進行比較

5. 與銷售成功的樓盤進行比較

三、市場定位、企劃方向的確認

1. 樓盤的細分市場定位

2. 樓盤的產品定位，客源定位

3. 樓盤的競爭定位

4. 樓盤的設計基調、設計風格確定

5. 廣告基調和廣告風格的確定

四、與建築師協調溝通產品規劃特性

1. 產品功能規劃的溝通

2. 產品總體規劃、細部結構、公共配置的溝通

3. 產品外立面的溝通

4. 產品內部三維空間處理的溝通

5. 產品內部單元房型設計的溝通

6. 產品的面積配比、格局配比的溝通

7. 產品建材設備選擇確認的溝通

五、樓盤的標識

1. 樓盤的命名

2. MARK和LOGO TYPE的設計

3. 標準字體的設計

4. 標準顏色的確認

六、銷售現場和促銷活動的場地安排

1. 接待中心的選址

2. 接待中心至工地現場沿線景觀美化

3. 接待中心風格定位、設計、施工和室外空間企劃、設計、佈置

4. 放置標示牌、廣告圍板、各類旗幟、燈光照明、引導看板

5. 公開酒會或其他促銷活動現場的選址、設計和佈置

七、接待中心主要銷售道具

1. 交通位置圖，區域環境圖

2. 鳥瞰圖、透視圖的繪製

3. 墨線圖、傢俱配置圖的繪製

4. 建築模型的製作

5. 室內室外燈光選擇和燈箱製作

6. 接待中心銷售道具的佈置與安排

7. 接待中心銷售道具使用注意事項

八、樣品屋或實品屋的裝修

1. 樣品屋或實品屋的户型選擇

2. 實品屋的樓層、景觀選擇

3. 室內裝潢的設計、施工和實施

4. 室內燈光照明，日常生活什物擺設

5. 清潔衞生和監護工作

九、印刷媒體的製作

1. 説明書企劃、設計、文案、完稿、印刷

2. DM企劃、設計、文案、完稿、印刷

3. 海報企劃、設計、文案、完稿、印刷

4. 平面圖冊企劃、設計、文案、完稿、印刷

5. 請柬的設計、文案、完稿、印刷

6. 各類印刷物封套的設計、完稿、印刷

十、報刊媒體的製作與安排

1. 新聞報道的安排、撰寫和發稿

2. 報紙廣告企劃、設計、文案、完稿、發佈

3. 雜誌廣告企劃、設計、文案、完稿、發佈

4. 電視影片的企虹、撰寫、設計、拍攝

5. 廣播廣告的企劃、撰稿、製作、發佈

十一、廣告發布計劃

1. 不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告的選擇

2. 不同種類、不同時間、不同篇幅的雜誌廣告的選擇

3. 不同電台、不同時間、不同欄目的電視廣播廣告的選擇

4. 不同地區、不同時間、派報夾報的方式

5. 不同媒體的發佈組合安排

6. 發佈數量、發佈節奏的安排和控制

十二、價格制定與價格控制

1. 基價和差價係數的確定

2. 底價價目表與表價價目表的擬訂

3. 付款方式的確定

4. 優惠折扣的條件和方式

5. 銷售人員、銷售經理等各級人員的讓價空間和權責範圍 十三、推出時間計劃

1. 依天氣狀況、季節特性而定

2. 依民情民性、財政情勢而定

3. 依施工進度、資金狀況而定

4. 依準備工作、市場狀況而定

5. 銷售人員的體能訓練

十四、業務訓練計劃

1. 銷售人員房地產基本知識教育

2. 答客問的製作

3. 答客問的反覆演練及修正

4. 銷售人員制服、名牌、名片的設計製作

5. 銷售狀況表的設計、完稿、製作

6. 銷售隊伍的組織編派和獎金制度的擬訂 十五、現場銷售執行

1. 電話接聽，電話追蹤

2. 現場來訪客户接待，介紹樓盤

3. 帶看樓盤實地，詳介樓盤、環境

4. 客户追蹤、拜訪

5. 收取大定、小定，直到最後簽約

6. 各類報表的填寫

7. 銷售檢討會

8. 現場考勤值日、衞生保潔

十六、房屋銷售相關

1. 大、小定金收據

2. 內外銷商品房預售合同

3. 內外銷商品房銷售合同

4. 房屋租賃合同

5. 簽定相關文書的注意事項

十七、促銷活動的主題選擇

1. 新產品説明會

2. 房地產投資捷徑講座

3. 兒童繪畫比賽等親情活動

4. 影星、歌星聯誼晚會

5. 大家樂有獎競答遊戲

6. 促銷活動計劃、實施、效果評判和費用安排 十八、廣告效果和銷售狀況分析

1. 各種媒體來電狀況分析

2. 各種媒體來人狀況分析

3. 每週每月實際成交分析

4. 每週每月退户情況分析

5. 每月銷售情況總體分析

6. 下一階段銷售計劃安排與建議

十九、銷售總結

1. 銷售結束總結報告

2. 總結報告審核並存檔

3. 工地用品及銷售道具清理完畢公司收存

4. 計算銷售人員的獎金，激勵士氣

5. 舉辦慶功活動，獎勵參與作業人員

地產策劃方案 篇2

時間：20_-4-05——4-08

地點：1、海鹽新天地廣場

2、現場售樓處

活動目的：

聚集開盤人氣，重拳出擊，在最短的宣傳期間內，刺激大眾，創造最佳口碑和打響海鹽首盤小高層高檔住宅小區的品牌。

活動方式：現場搖號、活動助興、抽獎酬賓

活動安排：

一、前期廣告宣傳

3.30-4.05着重以信息發佈為主宣傳，主要是搖號參加辦法、地點、時間等信息告知。發佈途徑為報紙、燈箱、跨街橫幅。

宣傳主題：未來城都市居住典範，海鹽首期豪華高品位住宅樓銷售在即。

引領都市時尚，坐居金仕海岸。

金仕海岸4月5號日真情放送，豪華住宅乍現海鹽。

因為珍稀，所以珍貴。

金仕開盤有好禮，驚喜大獎等你拿。

二、搖號現場佈置

1、搖號方式：現場公開，即選即定。具體搖號登記處暫定2處。

(確定小高層購買資格，建議搖號總數比實際户數多30%)

2、地點選定：海鹽新天地廣場

(a、需要一定活動場地b、場地方有舉辦活動經驗c、有聚集人氣的先例)

3、軟環境佈置：

高空氣球4個;大型氣拱門1個;30平方左右舞台1個;

樓盤效果展示牌1套;廣告宣傳易拉寶4個;宣傳摺頁1000份

周遍跨街橫幅、燈箱20 套

4、 員工統一着裝

三、活動進程(4月5日)

1、下午14：00正式開始(13：50——14：00禮炮、獎品展示)

2、14：00——14：30

主持人5分鐘、領導5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動解説8分鐘、公證人講話2分鐘。

3、搖號開始(14：30——15：00)同時登記彙總

4、搖號抽獎(15：00——16：00)

獎品分1、2、3等獎和紀念獎(100份)

5、現場答謝演出、小娛樂活動(16：00——17：00)工作人員休息

6、公佈搖號和抽獎結果(17：10——17：30)

7、獲獎羣眾領獎(17：30——17：50)

四、搖號辦法

1、一期總銷售户

數為140套，暫定搖號總人數與實際銷售户數為5：1，參加羣眾不定。

2、搖號採取實名登記制，不得替代或多搖，每套户型最多登記人數為5人。

3、凡登記在冊的準購房者，登記同時需交納1000元保證金，搖號當天如登記人中號並獲得購房資格，該保證金則納入房款，如不成功則在原款反還的基礎上增加200元作為答謝費用。

4、搖號登記時間自20_.4.05——4.10，為期5天。

5、登記地點：秦山房地產公司售樓處

6、搖號工具使用公開搖獎設備進行搖號決定。(中號比例為5：1)

7、關於沒有中號羣眾的解決辦法。均以紀念品贈送。並登入二期開盤購房檔案。

五、 工作人員分工

秦山房產公司職員做禮儀、保安等維護性工作;九洲廣告做活動監測和媒體聯絡工作。

六、媒體發佈

邀請當地知名各大媒體具體：海鹽電視台、杭州交通之聲廣播台、中郵專遞、錢江晚報、搜狐網絡等記者參加活動，並給予現場報道。

七、經費預算

1、 環境佈置

高空氣球4個 400元/4個

大型氣拱門1個 500元

30平方左右舞台1個 1000元

樓盤效果展示牌1套 1200元/10張

廣告宣傳易拉寶4個 600元/4個

宣傳摺頁3000份 7500元

周遍跨街橫幅、燈箱20 套

2、場地租賃 20_元

3、公證人邀請費 1000元

4、媒體邀請費 20_元

5、設備租賃費 5000元

6、管理費 1000元

7、主持人 1000元

8、演員演出費 5000元

9、現場應急費 20_元

總價30000元

地產策劃方案 篇3

一、項目營銷總體策略

營銷總體策略是仔細分析、科學劃分並準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，限度提升項目的附加價值，獲取項目的利潤，並全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新鋭概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衞市場、醖釀一場熱銷風暴。

二、項目營銷目標方針

根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作 綱領的完善和充實。

1. 樹立一個新鋭概念：休閒式購物商業。

2. 倡導一個財富理念：創投性商業、休閒式購物、穩定性回報。

3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閒式商業。

4.啟動一個前衞市場：崇尚“創投性商業、休閒式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新鋭、有自己個性的消費羣體，讓其體驗到休閒模式的商業環境，購物主題明確。

5.醖釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閒商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場裏掀起一場熱銷風暴。

三、銷售目標及目標分解

1. 銷售(招商)目標

2. 銷售目標分解

四、營銷階段計劃

根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。

五、項目銷售時機及價格

為了更好地在後續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

(一)項目入市時機及姿態

2、入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閒購物”形象登場，開創全新休閒商業投資經營理念。

(二)價格定位及價格策略

1、價格定位的原則：採用比價法和綜合平衡法。

2、價格定位：整個商業項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，價為4 000元/平方米。

3、價格策略：採取“低開高走”型平價策略，開盤後半年作為第一階段的價格調整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合

(一)宣傳策略主題

1、個性特色：“_商業城財富地產投資商業”是我市首家也是一家將商業開發從“建造建築產品”上升到“營造全新休閒購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。

2、區位交通：本項目地處_廣場旁，地段，高尚居住區地標建築，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。

3、增值潛力：處於政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。

(二)宣傳媒介組合

1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。

2、開盤後的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、户外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜誌、直郵廣告等形式。

3、開盤後的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商説明會等形式。

地產策劃方案 篇4

精準推廣規劃：

1)樓盤客羣細分;

2)精準短信營銷平台;

3)精準郵件營銷平台;

4)數據庫發送執行;

5)目標客户dm營銷設計與執行。

房產代理專項規劃：

1)數據庫建立;

2)數據庫推廣平台建立(短信、郵件平台)

3)數據庫發送執行。

商業地產集客規劃：

1)商圈分析;

2)地產主題設計;

3)招商方案與執行;

4)集客策略。

中高端房產項目推廣規劃：

1)整合網絡傳播方案;

2)高端客户數據庫分析;

3)數據庫內容設計與推廣執行;

4)項目推介會執行規劃。

地產策劃方案 篇5

一、營銷概況：

房地產系不動產的商品概念，與其他商品有着本質截然不同的區別，不同於買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。買主務必經過審情度事、權衡利弊的反覆斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內容豐富，錯綜複雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優雅舒適的自然環境，樓質、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產營銷上取得卓然顯著的成效，並非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。

二、創意理念：

房地產營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創意理念上形成：

1、具有高度的自信野心;

2、富於競爭，且樂此不倦;

3、頭腦敏鋭，不拘傳統;

4、感性認識和理性認識相處融洽;

5、注重歷史，尊重現實，睽重未來。

三、構思框架：

1)以塑造形象為主，渲染品味和意念;

2)展現樓盤的綜合優勢;

3)體現樓盤和諧舒適生活;

4)直切消費羣生活心態。

四、實戰流程：

1、形象定位：

對樓盤的綜合素質進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業檔次到設計思想、具體細節等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現到：吸取園外、境外高檔物業經驗，處處顧及住户需要，大到小區環境規劃設計和公共空間的審美安排;小至空調機位、公共過道採光以及住户户型設計等等,都進行精碉細鑿，力爭完美。

好東西總有不同之處，因而“不同”二字構成了樓盤這一高檔物業的形象基礎，使它有機會從眾多物業中脱穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業品質不同，發展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數量不同，小區規劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發商向樓盤消費對象闡述物業優勢的重要線索。

2、主要賣點：

對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構成：

1)地理位置;2)、樓盤設施結構;3)、樓盤做工用料;4)、户型設計。突出明顯優勢，這是樓盤消費者最關心的物業指標。

3、繪製效果圖：

根據開發商的條件和推廣需要，分別繪製整體效果圖、多層單體效果圖。繪製效果圖要強調公共空間開闊、細節豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數事實範例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。

4、廣告訴求點：

1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度情況;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發商的信譽;7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適温馨;9)闡述樓盤的實用率;10)闡述樓盤的付數計劃;11)闡述樓盤的品質;12)闡述樓盤的深遠意義;13)闡述樓盤的物業管理有什麼不同。

5、廣告階段劃分：

對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應有戰略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段：

第一階段(預期到首期交樓入住)：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而儘快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。

第二階段(首期交樓至二期完工)：此階段以品牌維持為目的，穩固樓盤高檔物業的品牌形象。同時促進銷售。此階段廣告費用投入相對較少。

第三階段(二期工程交樓至整體竣工)：此階段的廣告任務重點是維持樓盤的良好口碑，可結合已經入住的眾多住户來談論評估本樓盤並通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費用投入為中等不平。

總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據各銷售期要求和工程進程不同階段而得出的較合理的分配方案。當然，每個階段中的廣告及發佈，應依據具體情況靈活使用和調整。

6、廣告表現：

在樓盤預售及正式展銷前，應設法積蓄氣氛，設計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式。在預售參觀登記前一週，更新目前圍在售樓部和樣板間外側的圍布。直到預售和開幕式當天隆重揭幕，讓優雅美麗的樓盤示範間瞬間呈現在大眾及過往行人面前。屆時，樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓雲集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕於耳。(具體揭幕儀式內容安排及細節，另視情策劃)。

預告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預售儀式先期刊登。

7、首期廣告內容及時間安排：

內部認購展示會和首期展銷會定期舉行，廣告準備工作應在此之前全部到位，具體內容大致如下：

①樓盤效果圖。

②樓盤售價表和匯款方式的確定與製作。

③售樓宣傳冊和促銷宣傳單的設計製作。

④工地圍板的設計、繪製。

⑤展銷場地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設計製作。

⑥展銷場地道路指導牌的製作。

⑦展板(兩套，每套12張)的設計、製作和擺放。

⑧影視廣告創意構思及拍攝製作。

⑨報紙廣告首5期的設計、完稿及定版。

⑩圍繞展示會其它促銷宣傳用品。

五、勾勒賣點途徑。

1、確立行銷要求：

樓盤行銷觀念着重於消費者的分佈情形及需求層次，繼而設計規劃銷售策略主題。突顯出樓盤產品的價值，進而滿足購屋大眾獨有的品味與格調。故樓盤在行銷上須完全符合時代的發展，才能在市場上造成影響，成為大眾爭先搶購的產品，下列幾點是營銷方面應重點考慮的問題。

①時代性：具有前瞻性的行銷觀念，符合社會形態的變革與提升。

②生活性：完全符合消費者的生活需求，接近消費者的消費水平。

③安全性：各項設備充實，設施完善，以強化生活安定性。

④方便性：交通、時間、商品等方面消費及額外的需求。

⑤舒適性：現代化的消費新空間，具有以符合人性需要為基礎的品質。

⑥選擇性：多樣化的產品提供多樣化選擇。

⑦自由性：使生活、休閒、購物緊密結合。

2、進行消費者背景分析：

①選購本樓盤的動機：

a、認同規劃設計之功能及附加價值優於其他的樓盤。

b、經過比較競爭後，認同本樓盤的價位。

c、想在此地長久居住者。

d、認為本區域有遠景，地段有發展潛力。

e、信賴業主的企業規模與財力潛力。

f、通貨膨脹壓力下的保值心態，使其萌發購買動機。

②排斥本樓盤的理由：

a、消費者本人經濟能力不足。

b、比較之後認為附近有理想的樓盤。

c、購買個體者較少，對後市看空。

③購買本樓盤的理由：

a、對本區域環境熟悉念舊者。

b、滿現居環境品質者。

3、設計完美的行銷動作：

①塑造產品的獨特的風格，突顯產品市場上的優勢與形象，使客户在選擇有獨特定位的產品之後，能肯定自己的品味和地位，而造成社會影響。

②強勢吸引廣大的自住型購屋客户，以單價實在、總價合理的策略，除了能吸引第一次購屋需求，亦可引導第二次購屋、換屋或投資客進場購買。

③根據本區域的地理位置，塑造本樓盤的未來高價值及增值潛力。

④慎選現場銷售人員與嚴格執行個案銷售講習，銷售人員除了要將房地產景氣時的高姿態予以收斂，換成不卑不亢的態度外。更要以耐心、親切、誠懇的説服技巧加上專業化素養，才能將如業主所願的銷售目標在短期之內順利實現。

⑤銷售人員應默契配合，充分準備，以使客户在整個銷售過程中確實感受到自然、親切、實在、信任、誠實、坦誠、自尊的銷售氛圍。以實現“訂屋便不退訂”，“補足便能簽約”“簽約便能代為介紹朋友來買”的完善銷售體系。

六、房地產營銷廣告推廣業務的策略：

1、引導期：

首先選搭大型户外看板，以獨特新穎的方案引起客户的好奇，引發其購買慾

①工地現場清理美化，搭設風格新穎清閒的接待總部(視情形需要，製作樣品屋)。

②合約書、預約單及各種記錄表製作完成。

③講習資料編制完成。

④價格表完成。

⑤人員講習工作完成

⑥刊登引導廣告

⑦銷售人員進駐。

注意事項：

①對預約客户中有望客户做ds(直接拜訪)。

②現場業務銷售方向、方式若有不順者要即時修正。

③定期由業務主管召開銷售人員策劃會，振奮士氣。

④不定期舉行業務與企劃部門的動腦會議，對來人，來電及區域記錄表予以分析後，決定是否修正企劃策略。

⑤有關接待中心常發生故障或較為客户在意的設施，如燈光照明亮度，冷氣空調位置及冷暖度，簽約場所氣氛，屋頂防雨措施，展圖堅牢度等均需逐一檢查測試。

⑥主控台位置及高度、廣播系統音域範圍及功能，控台、銷售區、樣品屋與模型，出入口及過道是否能使眾多客户十分順暢地經過。

2、公開期及強銷期：

公開期(引導期之後7-15天)及強銷期(公開後第7天起)。

⑴、正式公開推出前需吸引引導期有望客户與配合各種強勢媒體宣傳，聚集人潮，並施展現場銷售人員團隊與個人銷售魅力，促成訂購，另可安排雞尾酒會或邀請政經名人蒞臨剪綵，提高客户購買信心。

⑵、每日下班前25分鐘，現場銷售人員將每日應填之資料填好繳回，由業務主管加以審查，於隔日交還每位銷售人員，並於隔日晨間會議進行講述對各種狀況及有望客户追蹤提出應變措施。

⑶、每週週一由業務部，企劃部舉行策劃會議，講述本週廣告媒體策略、促銷活動(sp)項目與銷售策略及總結銷售成果，擬定派發宣傳單計劃。

⑷、擬定派發宣傳單計劃表，排定督報人員表及(sp)活動人員編制調度表。

⑸、於sp活動前3天，選定協助銷售人員及假客户等，並預先安排講習或演練。

⑹、若於週六、週日或節日sp活動，則需要提前一天召集銷售管理人員協助銷售人員講習，使其全面瞭解當日活動策略、進行方式及如何配合。

⑺、每逢週六、週日或節目sp活動期間，善用3-5組假客户，應注意銷售區和主控台之自然呼應，每成交一户，便由主控台主管播板，隨即公司現場人員均一起鼓掌，外區人員燃放鞭炮，現場張貼恭賀紅紙，使現場氣氛達到最高點。

⑻、週六、週日下班前由業務主管或總經理召開業務總結會，對本日來人來電數、成交户數、客户反映、活動優缺點進行總結與獎懲。

⑼、實施責任户數業績法，每位銷售成員自定銷售目標或由公司規定責任户數，並於每週一作統計，完成目標人員公司立即頒發獎金，以資鼓勵。

⑽、隨時掌握補足、成交、簽約户數、金額、日期，若有未依訂單上註明日期前來辦理補足或簽約手續者，立即催其辦理補足或簽約。

⑾、客户來工作銷售現場洽定或來電詢購，要求其留下姓名，聯繫電話，以便於休息時間或廣告期間實施ds(直銷)、出外追蹤拜訪客户，並於每日下班前由業務主管總結追蹤成果，檢查是否達到預期銷售目標。

⑿、每逢週日，節日或sp期間，公司為配合銷售，應每隔一段時間打電話至現場做假洽訂(電話線若為兩條，則輪流打)以刺激現場銷售氣氛。

3、持續期(最後衝刺階段)：

⑴、正式公開強勢銷售一段時日後，客户對本案之認識程度應不淺，銷售人員應配合廣告，重點追蹤以期達到成交目的。

⑵、利用已購客户介紹客户，使之成為活動廣告。並事先告之：若介紹成功公司將提成一定數額的“介紹獎金”作為鼓勵。

⑶、回頭客户積極把握，其成交機會極大。

⑷、退訂户仍再追蹤，實際瞭解問題所在。

⑸、銷售成果決定於是否在最後一秒鐘仍能全力以赴，故銷售末期的士氣高低不容忽視。只要腳踏實地的執行本方案，房地產營銷將會立竿見影，成就頗豐。

地產策劃方案 篇6

在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。 ××商業城項目是××房地產開發公司開發的精品物業，將成為××市北區的新型休閒地產商業的經典作品。

××商業城座落於××市城區北部的××廣場旁，是××地產開發公司的新建項目。本項目佔地7 000平方米，根據目前的建築設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建築面積約為15 000餘平方米，地下車庫及設備用房建築面積為1 500多平方米，商業裙樓建築面積約8 500平方米，塔樓建築面積約6 500餘平方米。項目總投資約1 800萬元。

經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閒購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一、項目營銷總體策略

營銷總體策略是仔細分析、科學劃分並準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，並全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為

二、項目營銷目標方針

根據本項目

1. 樹立一個新鋭概念：休閒式購物商業。

2. 倡導一個財富理念：創投性商業、休閒式購物、穩定性回報。

3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閒式商業。

4. 啟動一個前衞市場：崇尚

5. 醖釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閒商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場裏掀起一場熱銷風暴。

三、銷售目標及目標分解

1. 銷售(招商)目標

2. 銷售目標分解

四、營銷階段計劃

根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。

五、項目銷售時機及價格

為了更好地在後續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

一)項目入市時機及姿態

1.入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個

啟動高潮;在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

2.入市姿態：以全市乃至西北地區

二)價格定位及價格策略

1.價格定位的原則：採用比價法和綜合平衡法。

2.價格定位：整個商業項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。

3.價格策略：採取

六、宣傳策略及媒介組合

一)宣傳策略主題

1.個性特色：

2.區位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建築，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。

3.增值潛力：處於政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。

二)宣傳媒介組合

1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新

2.開盤後的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以

3.開盤後的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商説明會等形式。

地產策劃方案 篇7

一、活動目的

通過家宴活動，增強客户經理與業主、準客户的關係，增強口碑影響力，提高老帶新成交率。

二、活動時間

(1)日期

11月15日—11月17日(3天) (2)時間段

18:00——19:30晚餐時間

三、活動地點

公司合作酒店(要求:高端大氣上檔次)，如，生態園。

四、邀約對象

業主及B類以上客户+優質客户(總房款較高者/職業、社會地位較高者) 數量控制在90人左右。

五、活動內容

(1)客户經理統計自己準備邀約的客户數量以及到訪量 (2)客户經理陪同自己的客户在活動指定酒店就餐

(3)客户經理在與客户就餐的同時，向客户講解項目客帶客政策，講解項目進展、工程進度等，並且瞭解客户對項目的看法和認識，做好登記，總結，第二天整理成文稿提供給營銷部。

六:活動流程安排

(1)客户經理日程安排

(2)活動當日流程安排

17:30---18:00

17:40---18:00

18:00---19:30

客户經理審核人數 正式開宴

19:30---

宴席結束客户自行回家

備註：開宴時間根據客户到場情況靈活把控

七、人員分工

(1)客户經理

 準備工作

截止到11月12號，電話邀約客户完畢，確定應宴客户數量、名單，建立客户檔案，交至營銷部。

(備註:電話邀約説辭參見附件1)  活動當天工作

客户經理負責到訪客户的審核，確保應邀客户準時、全部到位，並按照活動時間節點組織客户準時到酒店入座，與客户就餐，向客户講解客帶客政策、瞭解客户對項目的認識，

並組織安排客户安全回家。

(備註:家宴時，客户經理要點説辭參見附件2)  後續工作

以書面形式整理客户對項目的認識，並錄入重要的客户語錄，反饋於策劃部。 (2)策劃人員

 準備工作

 活動當天工作

(3)文員

負責客户簽到，並及時告知各客户經理未到的客户，方便客户經理電話聯繫未到客户。

八、物料費用預算

九、附件

附件1:電話邀約説辭

女士/先生，您好，我是客户經理，為答謝您長期以來對地產的關注和支持，我們誠邀您參加我們組織的家宴活動，希望您號17:40準時到X酒店參加，18：00正式開宴，屆時您可以享受到X酒店特質的豐盛家宴。

附件2:家宴時，客户經理要點説辭

(1)突出項目優勢，地段佳、規模大、景觀優等，體現業主尊貴感。 (2)介紹客帶客政策，講解介紹人和被介紹人可以得到的優惠。 (3)對客户摸底，對本項目的認識和看法。

地產策劃方案 篇8

活動目的及意義：

在情人節，手持一朵玫瑰，送上一份巧克力，是對愛的一種表達方式，更是對浪漫與美好事物的追求。有一種情誼比玫瑰更動人，那就是愛的延續和傳播。值此七夕情人節之際，秦新·巴塞羅那特擬舉辦“情定巴塞羅那，圈定幸福70年”大型特惠活動，為港城情人送上一份誠摯祝福，成就一個温馨的家。

活動主題：

情定巴塞羅那 駐守幸福70年

活動時間：

20xx年8月10日——20xx年8月25日

活動內容：七夕享鉅惠，愛，就勇敢説出來

1.“情定巴塞羅那，駐守幸福70年”活動，選定各類户型房共4套，作為“情定巴塞羅那，駐守幸福70年”活動優惠户型。

促銷房源表：

優惠內容：

活動優惠針對購置婚房情侶或改善住房夫妻，巴塞羅那給予該户型以“愛巢啟動計劃”為噱頭的優惠。

凡對該活動持參與意向的情侶、夫妻可填寫“愛巢啟動計劃”報名表，通過與客户溝通，瞭解客户實際情況後統一進行審核，最終確定4對夫妻、情侶獲得“愛巢啟動計劃”名額，享有優惠。

凡獲得“愛巢啟動計劃”名額客户獲贈由巴塞羅那贈送的“情定巴塞羅那”情侶、夫妻證書一份。

2.凡在情人節活動期間在本樓盤購置100㎡以上住宅情侶、夫妻送價值5000元定情鑽戒一對。(可抵房款)

注：該活動資金來源於常規活動：購3房減5000元

3.凡在情人節活動期間在本樓盤購置100㎡以下住宅情侶、夫妻送價值3000元國內浪漫豪華雙人遊一份。(可抵房款)

注：該活動資金來源於常規活動：購2房減3000元

4.凡在8月13日-8月18來訪情侶、夫妻贈送定情精品玫瑰一支

5.凡在七夕情人節活動期間，老業主及落小定及以上新客户，均可參與“巴塞羅那之戀”活動。

活動內容：新老客户持情侶、夫妻恩愛照一張(可自帶，亦可現場拍攝)張貼於以“巴塞羅那之戀”為名的宣傳板上，由來訪客户進行評判(每名來訪客户只可評判一次，選出最喜歡的情侶、夫妻投1票)活動期後進行票數統計，最後票數最高的三名客户得到由巴塞羅那送出的價值500元愛情玫瑰水晶球一個 具體實施流程：

材料準備：照相機1台

彩繪1副

“情定巴塞羅那”大型噴繪1張 裝飾品若干(氣球、彩紙綵帶等) 活動日程安排 20xx.08.6-08.10 活動物料準備;(開發商) 廣告宣傳物料準備;(開發商) 20xx.08.9-08.11

廣告宣傳信息發佈;(開發商)

銷售人員預約客户，預估活動參加人數;(湖北漢隆) 20xx.08.11 活動物料就位; 活動準備;(湖北漢隆) 20xx.08.13-08.25

活動執行及解決現場突發事件;(湖北漢隆)

執行結束後，整理活動工作中的問題並統計。(湖北漢隆)

活動宣傳

短信：在日常短信中加入活動信息，提供宣傳。短信內容如：

“情定【巴塞羅那】，駐守幸福70年”大型七夕情人節優惠活動開放中，7.7萬

元”愛巢計劃”、精美情侶鑽戒、豪華浪漫雙人遊等更多禮品等您來拿!3316888 拱橋：活動期間，樹立拱橋在項目部門前，參考內容如下：

喜迎七夕 情定巴塞羅那“愛巢計劃”進行中!最高7.7萬元愛巢基金與您共定幸福

現場佈置：運用氣球，彩紙等佈置活動現場，營造七夕情人節浪漫氛圍。

活動預算

活動物料清單及費用預算表

廣告計劃及費用預算表

地產策劃方案 篇9

一、活動時間

20xx年 月 日上午9：30

二、活動地點

湘桂•盛世名城售樓部門前

三、活動目的

1.宣佈新的限時優惠政策，促成客户認購簽約;促進湘桂•盛世名城2期的銷售.

2.渲染氣氛，集聚人氣，製造火暴熱銷場面，堅定客户信心;

3.藉機與目標消費羣及大眾進行公關交流;

4.促進公眾口碑傳播，提升湘桂•盛世名城2期項目知名度，美譽度;

5.提升湘桂形象。

四、活動主題：

1. 湘桂•盛世名城2期盛大開盤!

2. 湘桂•盛世名城2期 超值户型全新登場

3. 湘桂•盛世名城2期 顯赫豪宅 搶購中!

4. 湘桂•盛世名城2期 擁有幸福與榮耀!

五、活動主要內容

(一)、主持人介紹到位嘉賓和開盤議程

(二)、嘉賓講話 ;

(三)、開盤剪彩儀式;

(四)、文藝欣賞(樂隊現場演奏、風情勁舞演出);

(六)、抽獎活動

(七)、簽約/認購活動。

六、開盤現場佈置

詳見效果圖和平面圖

七、活動前準備

1.提前 7天發佈開盤活動信息。

2.確定開盤活動所需邀請的機構、相關人員以及新聞媒體界人士。

3.設計印刷請柬，並在活動日前兩天送達被邀人士，並達成承諾。

4.確定各方分工。

5.進行活動現場包裝(活動執行公司)。

6.撰寫主持人串詞、嘉賓發言稿(推廣公司)。

7.合同文書、宣傳資料準備(湘桂公司)。

8.確定活動禮儀小姐、攝影攝像人員、發放禮品人員等(活動執行

公司)。保安、工作人員(湘桂公司).

9.相關人員聯絡電話單。

10.開盤活動簽到台準備，禮品準備(湘桂公司)。

11.選房流程、銷控區等開盤展板準備(湘桂公司

七、活動流程

9：00，場地佈置(舞台搭建、背景板安裝完成、地毯、拱門、綵球、帳篷、沙灘椅等佈置到位);

剪綵工具、禮花準備到位(剪綵工具13套，氣動禮花炮12門);

9：10，活動負責人、聯絡人員、工作人員、置業顧問;

9：30，禮儀小姐、主持人到場;

9：30，嘉賓席、來賓席、嘉賓桌椅、簽到台、音響設備及一切應用物品準備就緒;

9：30 舞獅隊到位(如有);

9：35～9：59音控師放背景音樂，攝像、攝影師到位;樂隊暖場，迎賓曲奏響;舞獅團舞獅

10：00～10：02，主持人對本次活動作簡介，並宣佈開盤活動開始; 10：02～10：07，有請湘桂公司領導講話;

10：07～10：12，有請有關領導講話;

10：12～10：17，嘉賓講話

10：17～10：18，請剪綵嘉賓逐一登台(共12人);

10：18，剪彩儀式正式開始，禮花齊發、鑼鼓喧天;

10：19～10：20，主持人宣佈剪彩儀式結束，文藝表演活動開始; 10：20～10：25，勁舞開場 ;

10：25～10：28，主持人對開盤選房政策進行介紹，叫號.

l 對已經認購的客户,事先抽取排序號碼卡,並在休息區等待,

欣賞節目,品嚐糕點.工作人員陸續分批(10人一批)叫號,客人進入售樓部簽約區.

l 對潛在的購房客户,售樓人員可以針對性進行介紹,促成認

購或當場簽約.

10：28～10：33，;互動環節

10：33～10：45，歌手錶演;

45～10：50，進行抽獎活動開始第一輪

在認購/簽約的客户中,憑排序號碼卡副劵抽獎.

10：50～10：55，主持人再次對活動優惠政策進行介紹;

10：55～11：30，豪華時尚秀

11：30～12：00，進行抽獎活動開始第二輪。

12：

00：勁舞表演 開盤儀式結束。

(當天具體流程，各方協商後製定)

八、活動道具、物料準備清單及費用預算,參見清單

地產策劃方案 篇10

房地產在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。 某某商業城項目是某某房地產開發公司開發的精品物業，將成為某某市北區的新型休閒地產商業的經典作品。

某某商業城座落於市城區北部的某某廣場旁，是某某地產開發公司的新建項目。本項目佔地7000平方米，根據目前的建築設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建築面積約為15000餘平方米，地下車庫及設備用房建築面積為1 500多平方米，商業裙樓建築面積約8 500平方米，塔樓建築面積約6 500餘平方米。項目總投資約1800萬元。

經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閒購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一、項目營銷總體策略

營銷總體策略是仔細分析、科學劃分並準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，並全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為

二、項目營銷目標方針

根據本項目

1. 樹立一個新鋭概念：休閒式購物商業。

2. 倡導一個財富理念：創投性商業、休閒式購物、穩定性回報。

3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閒式商業。

4. 啟動一個前衞市場：崇尚

5.醖釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閒商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場裏掀起一場熱銷風暴。

三、銷售目標及目標分解

1. 銷售(招商)目標

2. 銷售目標分解

四、營銷階段計劃

根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。

五、項目銷售時機及價格

為了更好地在後續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

一)項目入市時機及姿態

1.入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20某某年5月份房交會期間開盤(或20某某年9月)，可以抓住20某某年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個

啟動高潮;在國慶節、20某某年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

2.入市姿態：以全市乃至西北地區

二)價格定位及價格策略

1.價格定位的原則：採用比價法和綜合平衡法。

2.價格定位：整個商業項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。

3.價格策略：採取

六、宣傳策略及媒介組合

一)宣傳策略主題

1.個性特色：

2.區位交通：本項目地處某某廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建築，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。

3.增值潛力：處於政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。

二)宣傳媒介組合

1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新

2.開盤後的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以

3.開盤後的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商説明會等形式。

地產策劃方案 篇11

一、市場背景:

位於東部濱海地區，是濱海新區的重要組成部分，轄區面積441、5平方公里區政府坐落在寨上街轄區內，全區共有常駐人口17萬。是我國重要的化學工業基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發展的工業體系，全區共有工業企業300餘家，主要有製鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業門類。不僅是一個工業重地，而且還是一個魚米之鄉，盛產水稻、水果及水產品。其中的茶澱葡萄和水產品久負盛名。

所在寨上街，其南部為老牌化工企業—化工廠，她曾為xx區的發展立下了汗馬功勞，但隨着改革開放的進行及國有老企業的通病，企業的效益大不如前，也在某種程度上影響了xx區的發展。隨着新一屆領導班子對當地經濟結構的調整，將第三產業作為xx區結構的補充體，使成為一個經濟結構多角化的地區，從而保證xx區經濟的健康、可持續發展。

二、競爭對手分析:

由於xx房地產市場的發展屬於初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。

1、在我們的直接競爭對手是誰呢?

2、在我們的間接競爭對手?

在xx市場中我們將綠地人家、濱河小區及富達花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下:

綠地人家處於天化的附近，濱河小區處於烈士陵園附近，他們都遠離於城區中心相對的位置優勢，不足以與第壹城形成競爭態勢。富達雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故並不對第壹城銷售造成直接威脅;

綠地人家的產品規劃屬純南方模式，不能與本地居住習慣相對接;而濱河小區的產品規劃雖與本地居住習慣相符，但其產品的規劃、設計水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落後與第壹城。而富達花園的規劃、設計，仍初級產品形態;

綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標人羣層面，不與第壹城形成直接競爭。

三、競爭項目基本信息:

項目名稱規劃面積銷售均價基本情況

綠地人家27萬平方米1760社區規模較大，銷售單價較低，一期開發面積7萬平米，整體社區規劃及户型設計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。

濱河小區12萬平方米1584社區規劃有中心景觀帶，五層建築形態，社區無會所，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優勢明顯，户型面積控制較好，並帶簡單裝修。

井田·藍月灣6萬平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，户型、價格、配套與第壹城相近。

分析:從已銷售的户型比來看，其中兩室佔了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由於價位較低得到了市場的認可，所以我們有理由説，xx市場的主要需求在兩室，對於一室户型的銷售由於存量較大，我們仍需給予足夠的重視。在兩室的銷售當中主要以a、b、e户型為主導，是典型的經典户型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側面反映了我們客户的主流消費價格在18萬左右。

3、樓棟售出率分析

分析:在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現於臨街與臨學校的一面，而在景觀中心區附近的樓棟銷售情況一般。出現這種情況的原因，一方面是現場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關。但這樣的銷售情況也為項目後期景觀節點釋放後的銷售，提供有力的產品支持。

4、已售出產品面積區間與總價格區間分析:

四、已購客户分析

1、付款方式分析:

分析:我們從已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，説明當地的消費者在消費能力上雖有一定的問題，但他們具有相當穩定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前，這當然也與客户的職業及受教育的程度有關。

2、年齡結構分析:

分析:我們從已購客户的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客户以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力，相應對生活質量的要求也較高。而且我們從客户的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在於房子一方面，在生活當中還有更多的需求，比如:子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業狀況問題等。由於當地羣眾對當地經濟狀況的擔憂，更多反映出的是對子女教育的關注較多。

3、行業分析:

行業累計銷售套數累計百分比

天化5830、05%

石化52、59%

個體及私營3618、65%

銀行94、66%

學校94、66%

醫院52、59%

鹽場63、11%

税務52、59%

規劃局21、04%

保險21、04%

其它5629、02%

總計193

分析:從已購客户的行業特徵來看，大部分的已購客户集中在企、事業單位及個體行業。由此所反映出的是我們業主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩定，收入水平相對較優厚。而這樣的客户在當地的數量較多，為我們提供了較好的市場承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標。

4、居住區域分析:

分析:從項目已購客户現居住區域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以城區附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以後的宣傳通路指明的方向。

五、產品前期市場推廣簡要分析:

在前期的媒介宣傳過程中，主要是對xx區的發展、順馳的品牌、工程質量、物業及部分户型進行了市場傳達。其項目的促銷活動，主要是結合項目的工程節點進行了一些老客户的維繫活動。

在我們對宣傳及活動的分析當中，發現了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客户需求上的錯位，也即宣傳內容的針對性不強;二是在各宣傳節點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐;三是宣傳中對產品的價值宣泄不足。

六、分析|總結:

1、對市場、產品、消費者的總結:

我們在前面對市場及競爭對手、產品及客户進行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下:

市場:在房地產市場中充斥着大量的房地產項目，單從供應量上來講已基本上可以滿足市場現有的消費需求，而且在新的一年裏將有新的地產公司進入市場，併為市場帶來新的產品，這樣我們就可以説20xx年的xx房地產市場，將快速成長為供大於求的買方市場。對於在市場中的各個項目來説，將是一個各項目進行快速掠奪的市場。

我們從目前所瞭解到的市場中各項目的銷售情況來看，雖然已經進入了買方市場，雖然各項目都已經在市場中得到相應的認知，雖然各競爭對手之間的差異較大(包括產品及價格)，但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領跑者，成為市場中最具殺傷力的項目。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結我們的經驗教訓，及時調整我們的營銷戰略，及時登上市場領軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明。

產品:在xx房地產市場中，我們不能説我們的產品規模是最大的，不能單就一個方面説我們的產品是最好的，但我們可以説我們產品的從整體上來説是最好的，雖然我們銷售價格高於競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認為我們的價格高，但那只是表面現象，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產品，看到我們的產品價值，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領跑者。

消費者:在當地的消費市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當地相對單一的經濟結構所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩定，這為他們購買房地產產品提供了物質基礎。同時由於他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對於一般消費者要強，因此也就説明他們是我們的目標消費羣體，是我們產品信息釋放的主渠道。

地產策劃方案 篇12

一.主要規劃指標

佔地面積：1320xx平方米

總建築面積：560000平方米

產權年限：70年產權

開發週期：分3年半3期開發，現開發第一期

總户數：一期1000户

建築類別：普通住宅,別墅,小高層洋房

樓層狀況：一期為4-7棟27層驗方

容積率：3.60

地塊周邊規劃

中國小：和倉國小、河東中學、

幼稚園：和倉幼兒園、名雅兒園、

綜合商場：新世紀廣場、萬和購物中心、順心商場、惠河、鴻興、天寶、潤泰超市 醫院：從化中心醫院門診部、從化市中醫院、街口醫院

郵局：從化市郵電局

銀行：農商行、建行、農行、中行、工行

菜市場：七星市場、河東批發市場

交通：公交車 3、4、5路車，項目距離從化客運站步行約10分鐘路程，從從化客運站可前往省內各大車站。輕軌旁。

內部規劃

1990㎡的五星級會所，配有棋牌室、健身房、活動室等娛樂設施，項目自身有220xx多㎡的商業配套，一期約13000㎡，現正與品牌商家洽談進駐事宜，是從化罕見的集中商業配套。項目自身擁有1.4萬㎡教育用地，將擁有社區內部國小及幼兒園，擁有羽毛球場、籃球場與泳池等運動配套。

環境分析：

區域環境：地塊位於從化汽車站附近，是規劃確定的城市發展方向，區域整體形象看好。 居住環境：地塊所處區域為新區，交通條件便利通達，但接近從化汽車站，對居住有噪音污染、人流量大等方面的負性影響。

景觀環境：項目旁有公園，河景，享有景觀優勢。

商業環境：汽車站開通將為本項目製造一定的商業氣氛，尤其是住宿、餐飲產業等。而且汽車站附近有商場項目正在開發中，樓盤亦是在尋找商家洽談中，所以商業環境是很看好的。

競爭環境：市場競爭環境比較激烈，從化的各大樓盤競爭中是日益劇烈的，但是名城御景綠洲價格在各大樓盤中有着價格優勢。

二分析

1.優勢(STRENGTH)

地段優勢

項目地塊位於交通要道，近接從化汽車站，該區域為從化未來建設重點，各種新建項目和配套設施將逐步完善成熟。

交通優勢

公交車 3、4、5路車，項目距離從化客運站步行約10分鐘路程，從從化客運站可前往省內各大車站。

規模優勢

該項目總用地面積為131787.55m2，用地使用性質為商業居住綜合用地。總建築面積為567651.8 m2，其中住宅建築面積為435760.8 m2，地下室建築面積為81143 m2，綠化率為30.7%。 1990㎡的五星級會所，配有棋牌室、健身房、活動室等娛樂設施，項目自身有220xx多㎡的商業配套。項目自身擁有1.4萬㎡教育用地，將擁有社區內部國小及幼兒園，擁有羽毛球場、籃球場與泳池等運動配套。

2.劣勢(WEAKNESS)

距離廣州市區較遠，周邊配套設施有待完善;

交通要道，靠近從化汽車站，對居住有噪音污染，人流大等方面的影響。

3.機會點(opportunity)

政府改造力度逐步較大，為房產市場的發展提供了有力的支撐。

户型可供選擇多，項目周邊配套齊全，有學校、醫院、市場、超市等。項目以準現樓發售，增強買家信心。發展潛力巨大。

4.威脅點(threaten)

配套設施仍然未成熟，發展還需要一段時間。

外來人員多，治安問題多，影響買家心理。

周邊樓盤較多，競爭激烈，影響銷售。

三.銷售目標定位

區位

位於從化汽車站附近的核心地段，未來的城市核心，規劃的重點，發展潛力大且具有較高的投資價值，市場前景看好。

建築規劃設計

交通組織合理，功能分區明確，住宅佈置合理，景觀系統明確，公建配置完善。

户型

大社區，多樣化、人性化的户型設計，供客户多種選擇，可以提升客户的居住品質。

環境

空氣清新，遠離城市的喧囂。

配套

高起點的配套功能，滿足人們日常生活物質和精神層面的雙重需求。

管理

專業管理公司的統一管理，為人們的生活提供安全、妥帖、管家式的多樣性服務，營造舒適、寧靜又不失私密的生活空間。

樓盤產品定位

根據對周圍競爭樓盤及該區域客户潛在市場的判斷，將產品定位為中高檔品質，中高級物業管理的商品房。

四.營銷策略

利用項目居住環境的優勢大力吸引顧客注意力

1.塑項目形象，開展影響力大、關聯性強的事件行銷及公關營銷，形成口碑，以“勢”壓人，完成市場形象突破。

2.充分利用開盤前期的時間空隙，牢牢抓住核心客户，同時影響其周邊人羣，積累客户。

3.注意市場變化、跟蹤客户反饋，迅速調整行銷方式和推廣策略，密切觀察競爭對手策略調整，預判銷售態勢，及時應變。

4.用多種促銷手段，活躍現場氣氛，縮短銷售週期。

五.宣傳策略

開展有效的媒體攻勢

配合銷售進度，廣告宣傳有力引導和緊密配合銷售工作，按計劃逐步展開

具體的宣傳方式有：户外看板，電子樓書。電視廣告。報紙廣告。

信函廣告/DM派發。車身廣告。橫幅。定點看板。電視報紙廣告。DM/海報。售樓處外包裝。網站等。

六.促銷策略

在售樓的前三個月購房者，有機會可以獲得優惠折扣。當天簽訂合同還可以參加我們的開盤優惠促銷活動。

開盤優惠促銷活動

①.贈送精美禮品：

開盤當天到售樓部來諮詢的意向客户都可獲得贈送精美禮品。

②.轉盤抽獎

開盤日簽定合同的客户可以獲得轉盤遊戲資格一次，獎品包括鉑金鑽戒

(3000元)、昆明—大理—麗江雙人3日遊(20xx元)、家用電器(300元)、驚喜大禮包(188元)。(獎品按標定的金額折抵房款)

七.售樓服務

銷售員必須遵從以下

注意儀容、儀表 󰀀

服飾整潔、乾淨、無污跡和明顯褶皺，扣好鈕釦。工號牌佩帶工整

姿勢、儀態要端莊

行動要快，但不能跑，與客户相遇應靠邊而行，不得從中間穿行，與客户同時進門，應讓客户先行，請人讓路，應講對不起

當眾不應耳語或指指點點，不得用手指或者筆竿指客人或者指示方向

工作時，不要在公眾區域搭肩或挽手以及在公眾區域不要大聲講話、談笑及追逐; 在大堂等公眾場合，不能當着客人談及與工作無關的事情

聲調自然、清晰、柔和、親切、不宜過高或過低，不要急功近利推銷樓盤，要給客户一種“置業顧問”的形象

與別人談話時，雙目須正視對方的眼睛，用心傾聽，適當迴應，不得東張西望或心不在焉，不應不時看錶及隨意打斷對方的講話

地產策劃方案 篇13

一、商業地產分類

(一)、按存在形式分

商業地產可分為：大型綜合購物中心、商業街、獨立商廈、批發零售市場、連鎖店、社區商業設施、物流園區、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅遊觀光景點、文化服務經營設施、體育經營設施、公用(設施轉化)經營設施等。

(二)、按產權形式分

1、虛擬產權商鋪

虛擬產權式商鋪的產生和返租模式的出現其實是發展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產權，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現是第一位的，只能以市場需要做策略性引導，運用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)

2、獨立產權商鋪

獨立產權式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市後的經營狀況和物業升值，開發商一般採用應將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規模的產業基礎和較為成熟的物流環境，在此基礎上，對所經營的業態業種以及經營環境，經營檔次進行升級，從軟硬環境兩方面入手，提高項目的市場認知度，從而提升項目的商業價值和發展前景，吸引投資者與經營者共同的投資熱情。

二、商業地產宏觀情況

(一)、商業地產需求量增加

隨着中國經濟的持續發展，人們消費水平的不斷提高，以及國內商業、零售業20__年12月11日徹底對外開放，中國商業市場正在吸引着越來越多國際商家的關注，尋找適合商家發展的商業地產項目，成為眾多國內外商家擴張規模、佔領市場的基礎。20__年，商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業物業的選擇標準將更為嚴格，物業結構適用性好、位置優越的項目將成為追捧對象。

(二)、運營模式將回歸理性

由政府推動的會展中心、城市廣場、步行街這類形象工程，以及一些開發商盲目興建的購物中心、批發市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業規劃、不符合商業地產運作規律的項目將風險凸現，中小投資者投訴可能成為一個新熱點。所以今後的商業地產開發上將更多地涉及到商業地產的後期經營管理上，單搞開發的地廠商今後的競爭力將會越來越弱。或者説是市場上需要專業的商業地產代理公司，以及專業的商業管理公司。

(三)、商鋪開發尚待繼續探索

上世紀90年代後期開始，商鋪投資逐漸成為國內房地產的投資熱點，業內還有人稱20__年是“商鋪年”。通過高價出售商鋪，開發商既可以迅速回收資金，同時也將項目的經營風險分散轉移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產權商鋪，也使得不少開發商深陷於項目經營不盡如人意的苦惱中。

地產策劃方案 篇14

前言

_廣場商業步行街，是南大街南段的首席商業街區。一、二期工程全部竣工後，商業建築面積將達2萬平方米，擁有大小店面房120個，成為集購物、休閒、辦公為一體的綜合商業街區。目前，一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業氛圍偏冷，商户入駐經營熱情不高。據調查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3%，有近一半的店鋪閒置待租;已入駐的商户中有7家正在尋求轉租、退租或改行。這種狀況，不僅對一期店鋪的繼續招租、出租產生了不利影響，而且對二期店鋪的預售、銷售帶來了潛在威脅。

因此，我們必須採取有效手段，炒熱_一期的商街氣氛，大力提升其商業價值，增強業主和商户的投資信心，並以此拉動_二期的店鋪出售。鑑於營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務迫在眉睫，本案將主要對_一期商街如何突破商業現狀和形成旺盛人氣進行策劃。

一、背景分析

_一期商街位於濠河之畔，處於城市商業中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鑽石級”市口的商業街，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對症下藥。據考察和分析，_一期商業步行街主要存在“先天”與“後天”兩方面原因。

(一)、商街設計“先天不足”

1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼_街、_路交匯處，西鄰五大酒店，原本屬於最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業舞台，能給商街源源不斷注入人氣。由於當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業價值，如今的廣場很難發揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙遊人進入內街的“絆腳石”。此外，南入口的台階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。

3、內外街連接通道商用功能缺失。_街通往內街的三個通道，從商業功能設計上看實屬敗筆。按照商業街區的佈局要求，街區內主幹道、副通道兩側均應為店面房，以便使街區形成鱗次櫛比的商店羣。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易於催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，_一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業氣氛，甚至不知道里面還有內街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建築南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業氛圍而止步於此。

4、_街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，於是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。

(二)、商街策劃“後天失調”

1、_廣場商業街處於核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰略定位和商業主題。_廣場商業街最早定位是“_街”(很好)，後來又定位於“_×”(很好，只是推廣很費力)，如今準備冠以“_廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由於沒有精確、精準的市場定位，關於商業上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

2、_廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這裏，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象_×路、_×廣場、_×步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌、休閒椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由於上述設施沒有配套，_廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。

3、打造商街，服務“缺位”。開發商開發一片商鋪銷售出去，再由物業管理公司去打理，這是開發商業房產的“老皇曆”。事實上，經營_廣場商業街，“物業管理”代替不了“商業管理”，商業街由“冷”到“熱”需要專業策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業地產運作”。_廣場起步階段缺少商業策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業主與商户“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業氛圍。此外，我們對業主購買店鋪後的關注程度不夠，沒有從儘快啟動商街運營和提升商業價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關，這對內街商户的經營及整個商街的氣氛便構成較大影響。

二、商街定位

_廣場商業街的戰略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業環境，根據城市消費羣體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰略定位：

1、街名：_廣場時尚麗人街

2、概念：_廣場————_街觀光旅遊的門户，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的_×。

3、廣告語：_廣場/時尚麗人街————與_相約，與_同行

4、商業門類：購物、休閒、餐飲、美容、娛樂

5、商品：主營國際國內服裝、服飾、化粧品、珠寶、眼鏡、手錶、休閒食品、工藝品等。

6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅遊觀光者。

7、經營理念：站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業街。

三、招商策劃

_廣場時尚麗人街的招商，屬於“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：

(一)、發佈招商公告

我們計劃於4月中旬在《_晚報》、_電視台發佈招商公告，突出介紹_廣場時尚麗人街的市口優勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商户預約登記承租店鋪。

(二)、舉辦招商信息發佈會

該招商信息發佈會擬於4月20日在毗鄰的_飯店舉行，出席的商户為_及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及_國貿市場有意入駐_廣場經營的服裝、珠寶、化粧品商户。參會商户的人數擬控制在100人左右。會上將發佈的主要信息是：

1、_廣場時尚麗人街的總體規劃、市場定位、獨特優勢和前景展望;

2、__×街可供商户購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優惠政策。

(三)、整合店鋪資源

_一期的店鋪均已出售，投資者是否願意委託我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發佈會和對外發布招商公告之前，須由_房屋銷售公司與業主首先商定委託招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委託招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商户、洽談租金。

為了使_一期商街儘快形成良好的商業氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商範圍，並按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業主採取等待店鋪升值的態度，寧可閒置也不願出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度儘快出租，以便消除商街中的店面空關現象。

對目前正在尋求轉租、退租的商户，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在採取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商户仍然要轉租、退租，由於業主與商户之間有約定，我們可在雙方解除合同後再將該店鋪納入招商範圍。

(四)、有關租金政策

_一期商街的商業氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急於高回報開出高租金，讓許多欲入駐經營的商户望而卻步。因此，我們在為業主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業主説明南大街南北兩端存在的區位差異，説明_一期商街處於入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業主説清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業主照常要揹負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業主與商户的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。當前，_一期店鋪比較合適的租金是：

1、內街店鋪：租金600～700元/m2/年(經測算，內街店鋪平均售價8500元，平均面積110m2，購房投資額約94萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為4.4萬元。

如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計算，年收益為6.6～7.7萬元，剔除利息後的收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對商户來説，在目前情況下尚有吸引力，易於接受。)

2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為兒75萬元。

如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息後的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商户來説，目前情況下尚易於接受。)

(五)、商户入駐優惠措施

為了有效啟動市場和給商户入駐經營樹立信心，我們將“放水養魚”，從儘快繁榮市場的高度，適時推出必要的優惠措施：

第一，商户入駐商街經營一年以內，我們將免費提供一個燈箱廣告位(由我方製作燈箱，燈片製作及電費由商户負責)，供其做商品或品牌宣傳;

第二，凡商户舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動;

第三，凡商户入駐經營一年內，店鋪物業管理費將按八折優惠收取;

第四，為降低入駐商户的經營成本，我們將協調工商、税務部門，給予_廣場商業街以集貿市場的税收優惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。

四、商業氛圍營造

(1)、商街指示識別系統佈置(詳見_廣告公司設計效果圖)

(2)、設計製作廣場、內街雕塑作品(參見_×步行街雕塑照片)，以增添_廣場的文化底韻，吸引遊人前來休閒。

(3)、廣場、內街將有序設立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閒椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上採用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閒與服務功能。

(4)、邀請政府部門、社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前後活動頻繁，聯繫總工會、文聯、羣藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，藉助媒體推波助瀾，巧妙宣傳_廣場。

(5)、與市攝影家協會和新聞媒體聯合舉辦《_風韻》優秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升_廣場的時尚品位。

(6)、5月份起，爭取舉辦幾次《_之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術推高_廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應。

五、商街硬件改造建議

1、_北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。

2、_一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業化改造。

3、臨_街一側的店前花圃實施改造，便於顧客無阻礙進店。

4、內街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。

5、_一期南側花圃爭取拆除，建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內街，又可創收。

上述方案，經董事長批准後組織實施。

第3篇:都市休閒農莊商業策劃書

我們的廣告語：感受綠色自然，打造都市休閒新天地!

我們的經營綜旨：以自然的景色，農村的生活方式，解去都市人生存的壓力和無奈;營造一片全新的休閒天地

第一部分：可行性方案

一、入駐原由：

我們選擇___商場作為入駐目標，是因為看好貴店的強大實力、經營方式、經營類別和日趨增長的人氣。貴店以_萬平方米的超大面積位居_城市商業之冠，而SHOPPING

MALL的經營模式更是當今世界上最流行的商業模式;貴店的人氣越來越旺，又欣聞貴店在店慶當天日銷_萬元，創造了本行業的一個奇蹟，可見___商場的人氣;貴店在20__年有奧運明星來助陣，20__年當紅明星又蒞臨___商場，可見貴店的影響力;市委領導、省委領導都不止一次到___商場來視察，可見政府及領導對貴店的重視!

二、經營業態：

我們與貴店採取扣點聯合經營方式，扣點的額度另行洽談;本店後方管理由我方負責，大局管理遵守___商場的統一安排。都市休閒農莊是國際上最流行的一種全新的休閒業種，它以田園風光、莊園風情為主要風格，迎合城市人追求“綠色”“田園”的一種心態，綜合了城市人比較感興趣的農村生活狀態，把“自耕自種自留地”、“動物家園”、“領養小動物”、“小橋流水”、“別有洞天”、“釣金魚”等一系列的全新休閒方式綜合起來，形成了一站式享受田園樂趣的業態。在繁華的都市中打造出一片全新的天地!

你可以在這裏領養小動物，可以給自己領養的小動物命名，給自己的小動物餵食;你還可以在這裏種自己的自留地，開荒、播種，讓你體驗完全的農家生活樂趣!你還可以來這裏釣金魚，釣多少就可以帶走多少!當然，這一切都是需要付費的。

裝修風格以農村的綠色基調為主，中間有草地、小型魚塘、自留地、小木屋、寵物基地等等一系列的設施。大概需要500平方米的面積。我們將不定期的對店內設施進行更新及維護!

三、目標市場：

同___商場的中高檔定位一樣，我們的目標客羣以追求時尚的都市白領(女性為主)、3—14歲的少年兒童為主，以中年的政府官員為輔!積極迎合他們追求田園風情樂趣、熱愛小動物的心理!這部分客羣的消費能力比較強，他們會不惜金錢來追求一種自然的休閒狀態。而兒童會根據自己的喜好選擇遊戲的方式，他們普遍對小動物有好感，而父母對他們的行為除了支持之外，也沒有其他的辦法!所以我們的目標市場是兩種顧客行為：一種是刻意追求形的;一種是興趣支配形的!

四、市場環境分析：

_城市經濟實力雄厚，在全國城市綜合實力50強評比中，_城市列居18位;在全國國內生產總值超百億元的城市中，_城市位居第10位;在全國55個人均國內生產總值超萬元的城市中，_城市位居榜首。_城市人的消費能力更是位居全國之首!

_城市市位於_省的西部，氣候乾燥寒冷，年封凍期長達5個月。也就是説，在這長達5個月的時間裏，人們的活動範圍只限在室內，而室外也很少見到綠色，市民在這5個月裏最嚮往的就是綠色!

繁忙的都市生活使城市人接觸自然的機會越來越少，很多人都有在夏天到農村去的想法，而我們正是迎合這種想法，把一個完整的農村搬到城市來，同時把農村不受歡迎的部份全部剔除掉!這裏是一個整潔的、有序的、具有優美風光的田園!

五、市場經營分析：

都市休閒農莊這種業態的休閒方式在歐美是比較流行的，在我國也只有延海的幾個城市有類似的店鋪。這種模式在_城市還是一個空白，我們就是要抓住這個市場空白的機遇，在別人還沒有想到的時候，我們已經付之於行動!而_城市人本身對各種方式的體育運動項目就沒有多大興趣，在年收入較高的基礎上，他們更熱衷於追求一種全新的休閒方式，而都市休閒農莊也就應運而生!

貴店的美食娛樂廣場是在_城市的一家室內休閒娛樂場所，受到了_城廣大消費者的歡迎和認可!但是這裏的休閒項目是有欠缺的，貴廣場注重的是娛樂項目，而對於休閒來説，除了陶吧、玩吧之外，再沒有吸引人的地方，都市休閒農莊會彌補這種狀態，全力打造一個室內的田園、城市中的農村、一個別有洞天的“桃花源”!

六、管理模式：

我們採取的是店長負責制原則，在本店將設店長一名，全權負責本店的管理。

我們有固定的清潔員，負責店內的所有衞生;有養育員，負責小動物的餵養;有負責店內賣各種動物食物的相關人員;有負責安全的安全員。

我們的小動物選的是一些温順的動物，不會對顧客進行人身攻擊。

我們會積極配合___商場的各種促銷活動，也會在適當的時間搞自己的促銷活動。

第二部分：營銷推廣方案

我們採取整合營銷方式(IMC)進行前期的市場拓展，把所有廣告的觸點整合起來，以錯落有致的媒體廣告、交相呼應的軟性新聞為主，進行大幅度的市場推廣，同時，也希望貴店給予一定的支持!

一、廣告攻勢：

前期我們將在本市各大知名媒體上進行大幅度的廣告轟炸，以提高品牌知名度，樹立良好的品牌形象，力爭做到家喻户曉，路人皆知!

_城市地區沒有強勢媒體，這是_城市人都知道的，所以我們整合了各種媒介信息後，選擇能夠互補的媒體進行廣告宣傳。初步打算在_城市晚報、_城市電視台、_城市廣播電台等媒體上發佈廣告。

二、軟性宣傳:

軟性新聞的好處就是能夠提升品牌的美譽度和知名度。

我們將通過_城市晚報、電視台、網站等一系列的媒介，進行軟性新聞報道，把都市休閒農莊變成市民關注的交點!讓人們進行口頭傳播。

三、活動配合：

在每年的元旦、春節、勞動節、兒童節、端午節、國慶節、中秋節、聖誕節等重大節日推出各種促銷活動。包括票價打折、釣魚比賽等等。

綜上所述，我們前期所做的一切都是希望能把都市休閒農莊這個項目做好，並能與_城市商業龍頭___商場合作;前期，我們曾到全國各地的零售企業做過市場調查，這個項目在省內還是個空白，我們期望着能與___商場積極合作，添補這個空白，把這個市場做起來，真正的把它作成_城市人的“都市休閒農莊”

地產策劃方案 篇15

通過對潤業苑項目的初步分析，我們感到這將是一個可塑性非常強的項目，通過專業的營銷和策劃操作，它不但可體現出開發商的實力和形象，更應在小高層市場上獨樹一幟。

我司經過長時間的市場調研，根據市場所反映出來的背景，結合自身所積累的經驗，提出切合市場銷售的建議供貴司參考。

如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時將根據具體資料提供一套系統的極具可行性的營銷策劃報告，以饗貴司慧眼。

眾成偉業房地產營銷管理有限公司

目錄

一、市場背景

二、項目分析

三、項目定位

四、客源定位

五、產品建議

六、推案策略

七、廣告策略

八、銷售執行

九、公司簡介

十、合作模式

一、市場背景

濟南房產市場日趨規範，整體處於上升態勢，在市場發展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構成要素的特徵，簡析如下：

(一)九九年之前，被動銷售的暴利階段：

客源特徵：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇範圍小，客户購買存在一定盲目性。

開發商特徵：政府對開發公司的實力要求不嚴，開發商實力良莠不齊，受傳統觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發展特性，主觀開發，追求暴利，無品牌意識，對專業銷售機構極度排斥。

項目特徵：產品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規劃，且有明顯區域性特徵(集中在千佛山周邊)。

銷售特徵：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現及宣傳手法，不注重品牌的培養和樹立。

(二)_年以後，振盪中走向規範的過渡階段

客源特徵：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨於理性此時散户消費逐漸成為市場主力。

開發商特徵：迫於競爭的壓力，開發商主動尋求新的開發理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業銷售人才帶來的先進理念也影響了開發商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發企業着眼於濟南房產市場的良好發展前景，進而紛紛搶佔濟南市常同時由於政府對土地資源進行統一管理，地價開始上升，而促使開發企業走出暴利階段，利潤趨於合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發理念陳舊的小企業將面臨嚴峻考驗。

項目特色：產品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也佔領一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區規劃趨於合理，特色鮮明，並且小區品質不斷提升。

銷售特色：價格趨於合理，市場出現整合態勢，營銷理念隨專業銷售機構的介入逐步為市場接受，人員日趨專業化，宣傳手段不斷翻新。

在上述市場背景下，客户、市場及開發商幾個方面都發生了較大變化：

1、客户需求的變化

?能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客户，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。

?對於能承受2500-4000元/m2價格的客户，在追求上述要求的基本基礎上，更加註重樓盤的個性、內涵及升值潛力，對小區的整體規劃要求較嚴格。

?能承受4000元/m2以上的客户，相對前兩種客户來説已有了質的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內涵，同時對開發商的資質、樓盤的知名度、社區環境也非常注重。

2、市場環境的變化：

地理環境：逐步打破了地域限制，市場全方位發展，從傳統的利用地段創品牌，到創品牌而創地段。

產品環境：產品多元化，多層仍為主力，小高層發展較快，並逐漸為市場所接受。

其中：

小高層發展分三個階段：

(1)以九九年開發的小高層社區泉景x四季花園為標誌，小高層做為新的開發理念進入濟南市場，並引入了南方先進的營銷模式並進行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達到良好的效果。

(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規模開發為標誌，小高層市場進入激烈競爭階段，此時開發商追求高容積率、高利潤率，導致小高層價位偏高，並且點式小高層的建築弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現曇花一現的勢態。

(3)市場以客源的選擇為導向，再次轉向社區化的板式小高層方向發展，並且日益呈現出規模化、品牌化的特徵，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。

3、開發商的變化趨勢

?開發理念由傳統的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉變，並逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。

?營銷方面：競爭的激烈帶動了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態化、炒付款方式，到今天的炒理念、規模、品牌，並且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準備工作，要熟悉當地情況並與之結合，瞭解客户心態。

二、項目分析

1、基本情況：

本案位於濟南市解放路東首，西臨濟南市的cid(科技商務中心區)山大路，這是市政府的重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區域經濟的繁榮。東臨高新技術產業開發區，眾多知名國際國內大公司投資於此，本案正處於這兩個發展區域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。

2、區域消費能力分析：

經濟水平：

整體消費羣體主力仍為比較注重生活質量的中高階層，社會層次也以機關工作人員為主。

隨着周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區域將集中成為高檔樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區域內消費羣體和範圍，成為跨區域消費的一塊熱土。

3、客源定位：

由於本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據客源所處的區域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：

此類客源為本案客源之基礎，且為先期客源之主力，我司認為主要有以下類型：

私營業主：有較為雄厚的經濟基礎，事業相對穩定，有廣泛的社交關係，並且有足夠的休閒時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有着冷靜的思考與判斷，大多為二次置業。對地段及相應升值潛力較為注重。

政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人羣對檔次、安全、私密及小區規劃、配套有較高要求。

高級白領：此類客户具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社區檔次、配套、知名度等較為關心。

年青成功人士：此部分人有着靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現代的上流生活。這類客源主要選擇小户型，但比例有限。

小結：本地客源大多為二次或三次置業，且以標準户型為主要需求

地產策劃方案 篇16

樓盤的風水策劃佈局合理，不但能有效合理的利用土地還能加快整個樓盤的銷售速度，提高了樓盤的升值潛力，長遠來看，客户入住後平安健康運氣好，口碑相傳，也為開發商以後的樓盤開發銷售做了無形的宣傳。特別是在客户越來越成熟、越來越挑剔，要開發出一個成功的樓盤並非易事，這需要全方位、多層面的有機配合才成。當然，風水策劃就是其中一個重要方面，因為成功的風水策劃，可以使開發商與業主達到雙贏的結局。

1、選址

從風水角度，地塊過去用途對新開發項目是有影響的。如過去曾做過醫院、太平間、墓地、監獄、刑場、屠宰場等使用，是下乘之地。要是精明的購房者知曉，並口碑相傳，對樓盤銷售的負面影響是必定的。比如東莞東城的一些樓盤，位於曾經的亂葬場和刑場上或者是緊鄰曾經的亂葬場和刑場，租售已經受到一定程度的影響。這種情況下，營銷策劃中就必須要介入風水銷營來揚長避短。

2、樓盤主門方位

適合做主門的道路最好為二、三級馬路，因為道路就為水，水為財。主門是整個小區的主納氣口，也是吸財之位。一般原則主門要在短邊較佳，剛樓盤必形成外小裏大的口袋狀聚氣形，使園區的吉氣、生氣不外泄。

如果馬路太寬、太大，如城市幹道，車流量大，相當於水太大、太急，這樣的財，一個小區難以收留，也就當無財可言了

如果主門前的道路過窄，三級以下馬路或小巷，也為不吉。會造成氣路不暢，生氣無法入小區。從使用方便的角度來説，因路窄也必會經常出現塞車等現象。

3、樓宇佈局

開發商在項目高矮樓宇的佈局上應遵循風水原則，該北面高、南面低、東面高、西面低，這樣方可達到項目樓宇的最佳採光，風水的角度便是吉祥。

樓宇排列忌形風口。樓宇比較多，有時會形成“風口”，對受風之極不利。

如果中間為路，特別為人流較多或可行汽車的路，且正對大門，則也不利。

要避免兩座相鄰的樓宇間距離太近，特別是高層建築，太近會形成一道狹窄通道，通道處就相當於自然環境中的兩山風口處，從科學角度或風水角度都不宜。

4、樓宇形狀

【一忌】相近樓宇間樓體稜角太突出，造成樓體間尖角互射，形成煞氣，產生不利的風水效應。如香港中銀大廈，像把擎天劍，鋒利無比，對旁邊的樓盤殺氣騰騰。

【二忌】建築上大下小，呈倒三角形，如東莞新海關大樓，上大下小，“搖搖欲墜”給觀者以不舒服的感覺。

【三忌】建築中空，像心臟被挖空了。

5、景觀佈局

在風水全程營銷中，景觀佈局非常重要，佈置得當，會增加項目的吉祥程度，提高樓盤附加值，增加樓盤的賣點。北京星河灣不惜重金從智利引進兩株價值40萬元的名貴棕櫚樹，以達招財進寶。植物還可淨化不良風水場。

景觀風水局是，用得最多的是水景，因為中國傳統認為“以水聚財”，水的形狀和位置設置得當，必大利業主財源。

植物在風水佈局中很重要，自古有“樹茂則宅興，樹枯則宅衰”的觀點。

樓盤過去曾做醫院、墓地等，多栽種植物可吸收不良氣場，淨化風水。

6、售樓處

售樓處的風水策劃也是非常重要的，會直接影響樓盤的銷售狀況，策劃出售樓處旺財旺運的風水形勢，是營銷策劃的重要部分。

售樓處外觀要有氣勢，內部要寬敞、明亮。

售樓處門前要個明堂，即大片空地，不單是停車需要，更是風水要求。

售樓處內部形狀要方正或外小裏大，堅決避免外大里小的退財形。

售樓處入門口處要留足空間，忌將沙盤置於入門明堂處，造成空間侷促。

7、樓書

在樓書撰寫時，要由建築風水策劃人員提供樓盤建築風水解説的文字資料，把建築風水內容作為一處重要方面體現出來。但需注意，重要不等於過多，如果描繪文字過多，會起到適得其反的效果。

8、開盤策劃

開盤慶典是項目對外亮相的最佳時機，因此建築風水文章也要在慶典上做足，但適可而止是萬事歸終的原則。很多樓盤在慶典上按排幾分鐘的項目建築風水解説，都收到了很好的效果。

避免互相錯位或盡端式的“斷頭路”，避免產生正對道路的建築接受路衝。

道路系統爭取南北、東西走向，同時還應避免正子午、正卯酉走向。

力求平直，避免彎曲;交叉道路求正交，避免斜交，忌剪刀煞地段。

地產策劃方案 篇17

房地產行業一直是帶動國家經濟發展的重要行業之一，尤其是最近幾年，我國房地產事業取得了巨大的發展，不過也產生了很多的泡沫，導致全球金融危機到來之後我們國家的房地產行業出現了巨大的危機。為了應付這次危機，我們相處了很多的辦法，但是都是治標不治本，所以我們一定要相處一個號的辦法和計劃來。

一個好的房地產營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。市場營銷計劃更注重產品與市場的關係，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。

1.房地產營銷計劃的內容

在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來説，市場營銷計劃包括：

1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。

3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。

4.目標：確定計劃在銷售量、市場佔有率和盈利等領域所完成的目標。

5.市場營銷策略：提供用於完成計劃目標的主要市場營銷方法。

6.行動方案：本方案回答將要做什麼?誰去做?什麼時候做?費用多少?

7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支本文來源：

8.控制：講述計劃將如何監控。

一、計劃概要

計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之後。

二、市場營銷現狀

計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。

1.市場情勢

應提供關於所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決於過去幾年的總額，並按市場細分地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。

2.產品情勢

應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤的資料。

3.競爭情勢

主要應辨明主要的競爭者並就他們的規模、目標、市場佔有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助於瞭解其意圖和行為的其他特徵等方面加以闡述。

4.宏觀環境情勢

應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。

三、機會與問題分析

應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。

經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可採取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。【房地產銷售計劃書範文三篇】房地產銷售計劃書範文三篇。

只要按照上面的銷售計劃來工作，即使不能夠回到前幾年銷售高峯的時候，也會回到一個不錯的境界，因為我們是根據我們最實際的情況來工作的，這樣我們的銷售工作才會做到最好。相信我們的國家經濟一定會很快的恢復過來，而我們的房地產市場一定會恢復繁榮!

房地產銷售計劃書三：

一個好的房地產營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。

市場營銷計劃更注重產品與市場的關係，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。

房地產營銷計劃的內容

在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來説，市場營銷計劃包括計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。

3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。

4.目標：確定計劃在銷售量、市場佔有率和盈利等領域所完成的目標。

5.市場營銷策略：提供用於完成計劃目標的主要市場營銷方法。

6.行動方案：本方案回答將要做什麼?誰去做?什麼時候做?費用多少?

7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。

8.控制：講述計劃將如何監控。

一、計劃概要

計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之後。

二、市場營銷現狀

計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。

市場情勢

應提供關於所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決於過去幾年的總額，並按市場細分與地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。

2.產品情勢

應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。

3.競爭情勢

主要應辨明主要的競爭者並就他們的規模、目標、市場佔有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助於瞭解其意圖和行為的其他特徵等方面加以闡述。

4.宏觀環境情勢

應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。

三、機會與問題分析

應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。

機會與挑戰分析

經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可採取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。

2.優勢與劣勢分析

應找出公司的優劣勢，與機會和挑戰相反，優勢和劣勢是內在因素，前者為外在因素，公司的優勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。

3.問題分析

在這裏，公司用機會與挑戰和優勢與劣勢分析的研究結果來確定在計劃中必須強調的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨後的目標，策略與戰術的確立。

四、目標

此時，公司已知道了問題所在，並要作為與目標有關的基本決策，這些目標將指導隨後的策略與行動方案的擬定。

有兩類目標-----財務目標和市場營銷目標需要確立。

財務目標

每個公司都會追求一定的財務目標，企業所有者將尋求一個穩定的長期投資的蓋率，並想知道當年可取得的利潤。

2.市場營銷目標

財務目標必須要轉化為市場營銷目標。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率為銷售額的10%，那麼，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。

目標的確立應符合一定的標準

各個目標應以明確且可測度的形式來陳述，並有一定的完成期限。

地產策劃方案 篇18

一、開盤主題

對外傳達金坤房產開盤典禮的信息、顯示本企業的雄厚實力。擴大金坤房產的社會知名度與品牌美譽度，體現金坤房產的五大優勢：公司的雄厚實力財力、“第一拍”的資歷、極優的地理位置、很大的升值空間和一流的户型設計，展示公司美好發展前景，促進樓盤銷售。同時進行企業社會公關，樹立房產積極良好的社會形象，並融洽與當地政府職能部門、客户的關係。

二、開盤時間：20xx年11月28日(暫預定)

三、活動地點：房產有限公司

四、剪綵嘉賓：貴公司確定

五、擬邀媒體：電視台、廣告公司

六、活動方案

(一) 前期準備

1、 到場嘉賓

市政府有關主管領導、業界知名人士、公司的關係客户、各媒體

2、 購買或製作一批有意義的禮品。

做好活動現場的禮品、禮品袋(可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿後我公司統一製作)。

一是可以表達對領導的尊敬和謝意;二是可以起到宣傳作用和品牌效應。

3、 剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花

4、 請柬的準備

提前印好請柬，非市內來賓請柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發出，並確認來否回執。(請貴公司確認、確定。)

5、 其他準備工作

提前3天向市氣象局獲取當日的天氣情況資料。

落實管轄範圍內的保安指揮和負責秩序工作。

提前6天落實指揮和負責秩序工作。

(二) 開盤前廣告發布

在《廣告》發佈整版開盤慶典活動平面廣告，於活動前2星期投放。在社區網站配合文字圖片報導。

(三) 開盤之日媒體報道

開盤當天邀請市電視台、平面及網絡媒體，以新聞報導、文字和圖片形式突出宣傳房產的開盤慶典。

七、開盤現場活動

1、現場佈置

售樓大廳：廳內分接待區和服務區。正牆做形象牆介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果;前面設立弧形售樓諮詢服務枱，正牆右側做六個主推户型的寫真。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面。另擺設沙發、茶几和樓盤簡介資料。整體需體現出公司正規、有實力、有品位，給客户帶來温馨和諧的感受。(效果圖附後)

會場佈置：會場佈置以實際效果為準，按照不同區域不同劃分。現場以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營造良好的接待環境和現場氛圍。

主席台區：也就是剪綵區，設在公司或樓盤門口。左側為貴賓致辭台，右側為主持人用立式麥可風，枱面鋪有紅色地毯，台前及左右側有綠化盆景。

嘉 賓 區：可設在剪綵區域前方和兩側。

地產策劃方案 篇19

由於房地產與一般商品具有異質性，如其資金投入巨大、生產週期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。隨着房地產競爭的日趨激烈，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創新成為制勝之道。對於房地產的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產品設計、提升產品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創新，激發潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創新可以體現在創造一種新產品(如規劃設計方面的獨特性);提供一種服務模式(如管家式的物業服務);倡導一種生活方式(如運動、健康、休閒、品位等);營造一種文化等等。

一、未來發展趨勢

一方面是房地產已經進入品牌競爭時代，房地產市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，企業更注重對品牌的培養與利用。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統一品牌之下的分品牌戰略;同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產品的概念。另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經濟持續放緩，居民收入(包括預期收入)持續下降，實惠性的心理佔據主導地位;消費者經過長期的廣告浸淫，偶然性、衝動性購買行為減弱，理性購買行為增強;各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。隨着房地產市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點;針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費羣;“設計時代”開始迴歸，發展商更加重視產品的開發，對樓盤的前期規劃和設計將更加重視。競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場佔據一席之地。在未來的發展過程中，將進一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務區、高效、車站等接近);追求潔淨(對光線、綠化、天然氣配備等);追求寧靜(密度低、生態景觀台等)等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產開發商的品牌高要求;不僅對設計有相應要求，可能還會對社區居民的生活羣和社交卷具有相應要求;不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設計和製造過程中的環節比較關注。在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩定價格、吸引客源?如何根據目標消費羣的理性購買需求，進一步深化自身樓盤的優點，使目標消費羣產生“物有所值”的感覺?如何繼續建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續掀起一股新的旋風?如何適應“個人置業時代”的新趨勢?這些都迫使開發商需要進行系統的全程營銷策劃。

二、房地產全程營銷策劃

一是策劃為先。在整個項目開發過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業局、房管局、國土局、税務局等部門的統計年鑑，瞭解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據不同的環節有針對性的展開調查，如圍繞消費者的生活形態，圍繞區域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。二是創新為贏。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創新，包括建築形態、佈局規劃、户型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合;在價格制定上，有效利用消費者的心理;在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上閤家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產開發的全程策劃，每個環節、每道工序、每個細節都相當重要。如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。

三是塑造差異。差異化能夠創造競爭優勢，在房地產策劃過程中，應在不同層面塑造差異，如建築風格、外立面、風系設計、光系設計、户型設計、佈局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業的目的是營利為本。

四是整合營銷。一方面房地產企業在項目開發或經營中要體現人性化意識，關注企業形象、項目形象、員工形象、產品用料、營銷方式等等，另一方面要善於整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房;社區綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和户型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和户外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區塑造創意點。在品牌定位方面，根據消費形態和樓盤實際情況，尋找相應的目標消費羣體，同時要善於培育樓盤的子品牌。當然，對於房地產銷售力的實現，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產品和價格才是實現銷售力的關鍵所在，因此應輸出多元化的產品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費羣，為產品注入一些新的元素，賦予產品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。

總之，未來的社區將更加在產品自身方面加以關注：如園林設計好，有較大的休閒活動空間;間隔合理、實用率高、採光好、空氣流通;樓距較大，有開敞的空間和視野;完善的小區配套，物業管理好，最好是封閉式管理;交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據目標消費羣的特性，配合產品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創新，另一方面是有效把握目標消費羣體的消費心理和行為，關注其消費形態，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。

地產策劃方案 篇20

一、整合傳播策略的原則

1、差異化

①市場差異化

本地開發商對市嘗消費羣體、概念的細分還不成熟，大多數開發商不注重項目的定位策略，都本着多、廣、利的初衷進行開發、設計、推廣，這就不可避免的導致本埠市場存在嚴重的級別分化及空白遺漏地帶。雖然近來外埠實力雄厚的開發企業入駐本土，但幾乎都是大規模開發設計，因此受到時間、片區、價格等因素制約。導致客層對其無所適從，在漫長的考察、等待過程中，一點點將購買信心消耗殆荊

再看區域市場，以新陽路為軸，向東為經緯街，向南為大直街，向西為學府路、埃德蒙頓路，向北為友誼路，這個片區久無新高檔物業，已經導致部分客流找不到一個良性出口

本項目的定位策略是對本地市場及區域市場細分的結果，另外也是對目標消費者的細分。所以差異化推廣策略無論是對於整體市場還是區域市場及目標客層，無疑都是有轟動效益的。

②消費客層差異化

目前哈市的地產市場真正作到以目標客層為中心而開發設計的項目及其少見甚至沒有，大多都是先建項目，後期再找消費者，有的項目竟然同時涵括幾個目標羣。由此引發想買的買不起、不想買的硬是投放廣告勸誘其購買，這中定位與實質不對稱的現象直接導致了銷售的成敗。必然導致消費者細分不夠，混淆市場，同時也導致項目在市場及消費者心目中的“摸不準”現象。

由於現在購房者心態成熟、具備維權意識，這對傳統的開發商及項目是一種挑戰和機遇。

③概念差異化

哈市所存在之公寓項目，大都不甚成功，主要是因為只有概念口號沒有實際支撐點;另一方面就是推廣與實際層面不對稱;還有就是根本不是公寓硬説成公寓。

如果我們能夠深化星級酒店公寓概念，引進國際星級酒店管理集團進行管理服務培訓，藉此引發的新聞效益和酒店公寓概念的差異化，必將為本埠地產市場帶來強大的衝擊，同時也為寶宇地產品牌族譜中加入一顆新星。

2、體驗式

必須注意，我們的項目與普通高檔住宅不同，也不同於一般意義上的公寓，要在傳播上為本埠消費者和樓市帶來全新感觸，實現以上所述之差異化，必須強化目標的客户體驗歷程。

項目的傳播不僅僅為目標客户描繪和承諾，而是落到實處，可以大膽的讓目標消費者體驗這種感覺——樣板房、設計説明、精裝方案、材料展示、管理服務模擬演示、與知名酒店簽約進駐。這都是我們在傳播中為客户帶來的體驗接觸點。

3、品牌模式

塑造、延續寶宇地產品牌物業開發模式，帶動整體開發樓盤走勢，奠定今後物業項目(尤其是區域內臨近項目)開發銷售基礎

二、傳播定位策略

1、項目定位

①定位原則：

體察本埠市嘗尤其是區域市場細分空白;發現我們所生活的城市中人們的隱性需求;對項目自身配套有信心

A：品牌高度

金領專屬，全城唯一星級酒店式公寓

完全按照星級酒店公寓的標準來打造，由香格里拉酒店管理有限公司擔綱全程管理。

B：品質高度

二梯三户，星級酒店大堂;以總統套房為設計理念的户型設計;高檔精裝修(全部採用各國進口頂級材料);享受城市核心高配套標準——衞星電視、超市、多功能會所、酒店、休閒娛樂、金融服務、商務服務、交通……。

通達世家形成了相當成熟的社區氛圍，許多公建和設施已經成型，後期購買鉑宮的業主完全可以共享，這也是其它酒店式公寓所不具備的。

C：服務高度

直接引入國際著名酒店管理模式

實行五星級酒店管家服務

如小時工;預定車、機票;兒童託管;家居清潔、洗衣、訂餐、送報

按照星級酒店的服務標準來打造，特聘知名酒店――香格里拉酒店擔綱全程管理。在提供國際超前的“大管家式”管理服務的同時，24小時純酒店服務、家政服務、商務服務、文化娛樂服務、全套智能化管理服務、寬帶信息網絡服務，星級酒店禮遇。租務代理，委託經營穩收租金，擁有固定回報(建議)。

②項目定位的理解

純粹的星級酒店公寓

哈市第一個四星級酒店式智能公寓

哈市核心區位的精裝星級高級公寓

以功能配套驅動服務與概念;以著名酒店介入管理驅動品質;以核心區位功能驅動項目競爭力和業主的身份影響力;以寶宇品牌驅動項目信賴度;以文化驅動項目人文內涵。

③項定位的支持點

A：目標人羣充沛

哈爾濱本就是省會城市，經過多年發展，已經發展成為北部省會城市中的亮點。經貿日益發達、新興行業、高薪職業等因素衍生眾多才智金領;越來越多的來哈投資企業產生的商務候鳥族羣。而哈市從未有純粹的高檔酒店公寓項目出售，造就整體市場上的空白，因此，在一定心理認知層面上，項目的出世，會較容易引起市場及行業轟動。

以新陽路與通達街交匯處為結點的區域市場，久未有新項目上市，尤其是高檔物業。另一方面新陽路上以恆祥家園、龍鳳大廈為首的爛盤導致區域市場東向部分的購房者找不到消費出口，加之在媒體暴光的歐洲新城物業醜聞從區域市場西部攔截，從而奠定了目標人羣的充沛。

B：區域配套與項目定位相契合

新陽路雖北比不上友誼路的僻靜、尊貴;東比不上經緯街、中央大街的繁華;西比不了學府路、埃德蒙頓路的廉價(相比而言)與學術氛圍。(西大直街無直接可比性)。但是，新陽路的公共配套卻是有目共睹，基礎設施齊全——醫療、金融、郵政;公共設施齊備——公交線路繁多，路橋網密結、酒店、食肆、商務、休閒、娛樂、購物;毗鄰道里中央大街、哈一百兩大商圈，便利性毋庸多言。針對項目定位，區域配套設施完全切合項目的操作性與大眾之心理認知。

C：開發商品牌遞進式戰略考量

處於對開發商整體市場操作戰略的考慮及執行，項目的定位亦是相切合的，能夠帶動下一個項目的市場品牌高度，也較好的與通達世家其到維繫作用，起到一個承上啟下的品牌戰略發展路徑。

2、品牌定位

①品牌定位語

星級家品 榮耀逸生

A：品牌名稱與定位語組合示意

定位語闡述

既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式又吸收了信息時代寫字樓的特點集住宅、酒店、會所等多種功能於一體。

突顯項目主題定位——星級酒店式高級公寓的尊貴與業主之榮耀，以公寓生活品質為切入點來闡述業主的身份與影響力;同時體現項目特質——酒店式公寓，將目標消費人羣的需求與項目定位融合一體。

另外，在傳播應用上，亦比較易於應用，能夠説明品牌主題定位與內涵。

②鉑宮到底怎麼樣?——品牌寫真

如果鉑宮是一個人，對他的描述應是如下：

他出身正門，雖不言功名，卻將信賴與誠實深植於人心;身處核心地位，卻貴而不奢，華而不嬌;縱使身處紛紜鬧世，亦能保持冷靜睿智;事業與人生的高度使他更能理智對待生活，對生活的標準更是一絲不苟;他具備超前意識，以頂級標準要求自己;他有自己的一套行事準則，使別人無法逾越與抄襲!

3、誰會注意並可能成為鉑宮的主人?

高薪行業中高級主管、經理

大型公司集團駐哈高層、經理

高薪自由職業者及相關資深人士

青年財富階層(大多具有實力的家庭背景或其它背景)

專業行業(網絡、廣告、演藝、文化、規劃、IT、藝術等)及個性行業老闆、高級主管和資深人士

外籍商務人士及投資人士

4、鉑宮的主人將是誰?——主體目標消費者描述

①迴歸型居住者

工作中、社交中善於融合

但當浮華淡去，面對生活時，迫切希望迴歸自我空間;或事業達到一定高度，需要一個切合自身形象與便利使用的家居場所。這類羣體在年紀上會偏大一些，但是購買實力也非常強!大多要集中在32——40歲之間，已經飽嘗資本積累的艱辛，對事業保持熱情，但同時也學會放鬆自己，更加冷靜的支配生活與財富，眼光比較精準，往往會在購買行為中攙雜投資的意味。所以這類羣體是我們的主力消費層之一。

②特立獨行型居住者

已經形成社會地位的格調，有投資眼光，主觀性或客觀性希望在別人眼中被識別出這種級別和高度，所以不喜歡傳統社區與各色人等陳雜、太過張揚的大型社區。他們大多擁有自己所喜愛的職業，而且是生力軍、中流砥柱，有很強的獨立意識及文化素質，善於在尋找新事物並識別其潛在的發展態勢。

③職業型居住者

個別職業或其它習慣、個性使然，追求簡單性、隱蔽性生活，不喜歡與各色人等雜居生活;但要求居住空間的品位、檔次必須與自己的個性及形象相符。有一定的購買實力，比較追求新穎的概念及形態，對新興事物保持關注態度，當然眼光也非常挑剔與犀利;所以對於自己看好的東西也會不遺餘力的告訴好友或同事。這類羣體是我們的主力客層之一。