地產項目策劃方案（精選6篇）

地產項目策劃方案（精選6篇）

地產項目策劃方案 篇1

一：房地房地產策劃師證書產名目房地產策劃師要求 策劃所包涵內容：

一)房地產市場拜訪

項目特性闡發、建築規模與風格、建築佈局和結構、裝修和房地產策劃書範文設備、功能設置裝備擺設、物業經管、生長商背

景、結論和建議

二)房地產目標用户闡發

經濟後台：經濟氣力 /房地產策劃師要求行業特性 /公司、家庭

野蠻後台：踐諾體式格局、媒體抉擇、創意、表達體式格局、

三)房地產價格定位

實際價錢 /成交價格 /租金價錢 /價格戰略

四)入市機會、入市姿勢

五)廣房地產策劃師證書告戰略

告白的階段性區分、階段性的房地產策劃師要求廣告主題、階段性的廣告創意浮現、廣告成果監控

六)房地產序文戰略

序文抉擇 /軟性新聞主題 /序文組合 /投放頻次 /費用預算

七)房地產踐諾用度

事發地房地產策劃師要求包裝(營銷中間、樹範單元、圍板等)印刷品(銷售文件、售樓書等)序文投放

二：房地產發賣房地產策劃師證書 策劃所包涵內容：

一)銷售事發地籌辦

二)銷售代表培訓

三)銷售事發地經管

四)房號銷控管理

四)銷售階段總結

五)銷售廣告評價

六)用户跟進服務房地產策劃書範文

七)階段性營銷打算調劑

第三節：房地產發賣 籌謀的內容信息及步房地產策劃書範文驟

一：項目鑽研：即項目銷售市場及銷售狀況的鑽研，詳細分析名目的銷售狀態、購買人羣、接收價

位、購買出處等。

二：市場調研：對所有單幹敵手的具體瞭解，所謂 心腹知彼、百戰不殆

三：房地產名目 利害勢分析：針對名目的銷售狀況做詳盡的客觀闡發，並找出支持理由。

地產項目策劃方案 篇2

一、項目建設説明

空氣家苑小區，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區的籌建是為空氣集團河池科技園的配套設施，為園區入駐企業及百旺經濟開發區的企業提供了利於企業建設開發，方便企業員工生活，改善生活條件及美化開發區環境的項目。

二、項目選擇地理位置概況

該小區位於百旺開發區內，在南新路與新建路交匯處的東南側，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢平坦、周圍環境優雅。距市中心20xx多米。

三、項目建設市場的需求情況及開發策略定位

1、市場需求狀況

(1)、百旺經濟開發區已進入駐許多企業，如鋼構廠，橡膠製品廠等，目前沒有建設一定規模的、給企業提供方便條件的小區。

(2)、東江鎮內沒有封閉式小區。住宅建築規劃不太集中、建築風格、標準一般。

(3)、鎮內較好地段新建房價，目前已達到2400元/㎡。

2、開發策略定位

(1)、小區規模、規劃佔地5萬平方米以內，規劃建築面積10萬平方米以內。

(2)、建築類型：門市、住宅、車庫比例適宜，户型面積適合市場需求。

(3)、建築風格、綠化、景觀具有特色。

(4)、較好的施工質量。

(5)、科學的物業管理。

四、項目建設規模、小區規劃、建築風格

1、建設規模

規劃佔地：41506平方米，建築面積：85407平方米(其中住宅建築面積：58485平方米，商業門市：17683.98平方米，物業及車庫：9013平方米)，住宅户型60-70平方米的佔60%;90平方米的佔20%;50平方米的佔20%，總户數約835户。車庫每套面積：19.8平方米，總套數約：400。

2、小區規劃、建築風格

(1)、小區規劃有創意、道路佈局合理，要人、車分流，方便進出。主入口為步行街，次入口為車輛出入口。

(2)、整個小區建築風格要高雅，建築線條設計合理，美觀實用(尤其沿街樓面)，建築顏色搭配合諧，明朗，且有對比度。

(3)、小區的綠化、景觀園林設計有特色，觀賞性強。設有體育、健身場地及設施。

五、環境影響、風險分析及防範措施

1、環境影響

符合國家環境保護法律、法規和環境功能規劃的要求。

2、風險分析

(1)、小區規劃規模較大，超過當地的要求，造成開發房屋積壓。

(2)、工地建設風險，工程建設及工期是本項目的主要工程建設風險，建設中招投標的實施成功與否將直接關係到工程造價和質量，工程如果延期將影響項目的資金回收。

(3)、户型設計與市場需求不對接，造成房屋積壓。

(4)、周邊企業入駐數量不足，需求量不大。

3、防範措施

(1)、充分進行市場調查(户型面積需求，園區規劃綠化需求，價格需求等)。確定合理開發規模及户型面積分類。

(2)、抓好前期規劃及施工圖設計，使設計先進、符合市場需求。

(3)、抓好施工、監理工作，保證施工質量及施工工期。

(4)、加強對園區企業的招商引資及周邊企業的調查，加速有關配套設施的建設。

六、建設成本、銷售、税金、利潤估算

1、建設成本估算：

(1)、住宅按900元/㎡(磚混)：58485×900元/㎡=52636500元。

(2)、商業建築1200元/㎡(框架)：17683.98×1200元/㎡=21220776元。

(3)、車庫、物業等1100元/㎡：車庫7922.88㎡，物業450㎡(其它640㎡)，計：9013×1100元/㎡=9914300元。

(4)、土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576元 ，

單位建築面積地成本：132.5元/㎡。

(5)、前期費：規劃設計費：3元/㎡(含外網豎向)，

審圖費：2元/㎡，防雷檢測費：1元/㎡，

測繪費：2.72元/㎡，質量監督費：1元/㎡，

環保相關費、環保評估費、項目立項報告費：0.6元/㎡，

公司費用(工資、招待費等，計180萬元)21.29元/㎡，

廣告費：100萬元，即11.82元/㎡;

其它費(暫設、圍擋、臨時道路、水、電等)：65元/㎡。

土地契税(5%)：56萬元，即6.62元/㎡，

消防管理費：2元/㎡ ，設計費：8元/㎡，

勘察費：1元/㎡，監理費：6元/㎡

質檢費：2元/㎡，

總計：134.5元/㎡。

(6)、小區配套費：

①小區道路(含照明)，30元/㎡。②小區綠化景觀，15元/㎡。③小區外網：給水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。④小區供熱一次費：40元/㎡。小區供電：90元/㎡。(含有線電視、電話、網線、監控)。消防：40元/㎡。人防：35元/㎡。

上述計300元/㎡(建築面積)。

(7)、住宅成本計：900+132.5+134.5+300=1467元/㎡，

總費：1467×58485=85797495元。

商業成本計：1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡，

總費：1767×17683.98=31247592元。

車庫成本計：1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡，

總費：1667×9013=15024671元。

總計：132069758元，計6.65%貸款利息，

總計：140852397元。

2、銷售估算：

(1)、住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500元;

(2)、商業：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元;

(3)、車庫：按2700元/㎡×9013㎡=24335100元;

(4)、總計：226049724元。

3、利潤估算：

(1)、銷售利潤：226049724-13920xx24=86848200元。

(2)、税金：暫按下三項計：

①營業税：5%

5%×226049724=11302486元。

②所得税：25%

25%×86848200=21712050元。

③城建、教育附加税8%：

8%×11302486=904198元。

(3)、税後利潤：

86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。

七、項目資金運作

1、項目初期投資

(1)、土地費：270元/㎡×41=1122.3萬元

(2)、前期立項、規劃、勘察、設計、審圖、消防審查、公司費用、廣告費等計：420萬。 合計：1542.3萬元。

2、項目的融資

(1)、對工業園區已建廠房1-2#，6-11#租賃、出售。

(2)、對工業園區規劃廠區進行租賃、出售。

(3)、尋找共同開發的合作伙伴，對方出資，我方出地，負責立項、規劃、設計、施工、監理、竣工、歸檔等全方位服務，達到利益雙贏。

(4)、房屋銷售過程融資。

(5)、銀行抵押貸款。

八、項目實施原則及建設週期

1、項目實施原則

(1)、嚴格執行建設程序，統籌安排各項工作。

(2)、重點抓規劃、方案、施工圖設計，做到設計合理，技術先進。

(3)、嚴把施工質量關，質量與進度協調統一，保證質量，按時完工，交付使用。

2、建設週期

(1)、20xx年3月20日-3月25日， 地質勘察。

(2)、20xx年2月1日-4月1日 規劃、設計及施工圖設計階段。

(3)、20xx年4月1日-4月15日 審圖、圖紙交底。

(4)、20xx年4月15-10月25 工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。

九、銷售策劃

1、銷售宣傳的重點區域：金城江區

2、及時開展銷售宣傳，準備工作(20xx年1月1日-3月1日)，3月1日開始正式銷售宣傳。

3、銷售中心辦公室，內有小區規劃圖(景觀、園林)沙盤，各種户型沙盤展示(20xx年2月20日做完)。

4、多方位廣告宣傳

(1)、網上宣傳：平面效果圖、户型圖、銷售價格及相關説明。

(2)、通過媒體(報紙、廣播、電視)，銷售宣傳冊，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。

5、與百旺經濟開發區、金城江區協商，由金城江開往東江鎮、空氣家苑小區的相關公交車，在小區門前設站。

十、項目立項結論

通過以上論述，該小區建成後，能夠達到對工業園區的企業有利生產，方便生活。能夠起到促進中小企業入駐工業園區，拉動百旺經濟開發及金城江區經濟作用。

本項目在周邊企業入駐具有一定數量，且有相應配套設施，户型平面佈局合理，户型面積適宜，建築風格高雅，顏色搭配合諧，觀賞性強的景觀園林，優良的施工質量，科學的物業管理，把握好銷售市場，其項目是可行的。

地產項目策劃方案 篇3

一： 房地產項目 策劃所包涵內容：

一)房地產市場調查

項目特性分析、建築規模與風格、建築佈局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背 景、結論和建議

二)房地產目標客户分析

經濟背景：經濟實力 / 行業特徵 / 公司、家庭

文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、

三)房地產價格定位

理論價格 / 成交價格 / 租金價格 / 價格策略

四)入市時機、入市姿態

五)廣告策略

廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控

六)房地產媒介策略

媒介選擇 / 軟性新聞主題 / 媒介組合 / 投放頻率 / 費用估算

七)房地產推廣費用

現場包裝(營銷中心、示範單位、圍板等)印刷品(銷售文件、售樓書等)媒介投放 二： 房地產銷售 策劃所包涵內容：

一)銷售現場準備

二)銷售代表培訓

三)銷售現場管理

四)房號銷控管理

四)銷售階段總結

五)銷售廣告評估

六)客户跟進服務

七)階段性營銷方案調整

第三節： 房地產銷售 策劃的內容及步驟

一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人羣、接受價

位、購買理由等。

二：市場調研：對所有競爭對手的詳細瞭解，所謂 知己知彼、百戰不殆

三： 房地產項目 優劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，並找出支持理由。 四： 房地產項目 再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場需求，做項目市場定位的調整。

五： 房地產項目 銷售思路：

一)銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。

二)主題思想的統一性。廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統 一的主題。

一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為説明大主題服務的

三)操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷， 兩次宣傳間隔的時間不能太長。

六： 房地產項目 銷售策略：

一)項目入市時機選擇

理想的入市時機：所説的入市時機並不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候開始進入市場，賣樓花還是賣現樓;建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣;按部就班、調整完步伐後再賣還是急急忙忙、倉促上馬;搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再説等等。

一般應具備： 根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態。>

1 開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求;

2 已經知道目標客户是哪些人;

3 知道你價格適合的目標客户;

4 已經找出 項目定位 和目標客户背景之間的諧振點;

5 已確定最具震撼力的優勢並能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題; 6 已確定目標客户更能接受的合理銷售方式;

7 已制定出具競爭力的入市價格策略;

8 制定合理的銷控表;

9 精打細算推廣成本後並制定有效的推廣執行方案

10 組建一支專業銷售隊伍並擬定一個完善培訓計劃;

11 盡力完善現場氛圍;

12 競爭對手還在慢條斯理地等待旺市;

13 其他外部條件也很合適。

二) 房地產項目 廣告宣傳計劃

當我確定了產品的廣告訴求點和廣告基調後，制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的 必要步驟。而一個可操作的完整廣告計劃通常包括廣告週期的安排，廣告主題的安排，

廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部 分。推廣計劃應根據具體項目的不同特點，採用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的降低客户成本，一切為了銷售!

三)銷售部署 房地產銷售 階段性非常強，如何把握整體衝擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤者控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是保持進度與策略節奏一致 預熱期、開盤期、強銷期、保温期;防範銷售階段性問題 如工期、質量、配套等;估算綜合成本及銷售者影響因素剖析 資金積壓、廣告推廣、税費變化等。

第四節： 銷售策劃 原則

一：創新原則

隨着時代的發展，傳統的 房地產銷售 理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租後買、降低利率等各類措施，大多能產生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我探討買方市場條件下的營銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。

二：資源整合原則

整合營銷是營銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織，並由其對諸如資金、智能、品牌、社會關係等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制，並進而實現預定營銷目標的一種新型的市場化的房地產營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式

房地產 營銷策劃 一個綜合性、系統性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兑現，實質上是一個從瞭解時市場、熟知市場到推廣市

場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，註定房地產 營銷策劃 從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。不僅要體現物業特徵，還要體現市場特徵和消費習慣及發展要求，體現市場的要求。

房地產營銷首先應從產品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區域細分、客户細分、功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現。重視綠化、增加智能化設施、集中供熱和供飲用水、建設底層架空、錯層、大采光凸出窗台、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統、架設空中走廊、提供網絡服務、營造知識家園......可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發展趨勢的

銷售策劃 不能脱離社會現實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。

第五節：檢驗 銷售策劃 成果

隨着市場競爭態勢的不斷髮展，各種複雜的因素對 銷售策劃 進行都會產生影響，有可能 銷售策劃初始定位已經不符合當前的現實狀況，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對於消費心理和競爭態勢的準確把握，同時對於消費需求以及市場發展的趨勢都要有清晰、準確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現。

因此， 銷售策劃 定位或重新定位的原則都在於：保持穩定，動態調整。要做到這點，就要避免銷售策劃定位發生大的動盪，也就必須依靠專業的 銷售策劃 指數評估體系，儘量使項目保持健康的銷售

地產項目策劃方案 篇4

一、策劃緣起

東部旅遊節日在即，全城熱銷海岸生活

7月22日，在__省文化廳和__市__區政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術花會暨廣東省少兒藝術節”即將召開，在“東部旅遊文化節”同時開幕的喜人背景下，__的旅遊旺季和置業高潮已經到來。隨着萬科東海岸和心海伽藍的陸續開盤，東部家居生活不斷朝着海岸新時尚升級。雲深處悄悄入夥等好消息啟發人們，__需要宣傳，__需要更加時尚的海風吹拂。

二、合作優勢

《_週刊》，先鋒時尚為東部海岸生活衝浪領航

同是7月22日，全球時尚生活資訊，白領精英讀本《_週刊》正式創刊。《_週刊》是__市公開發行的全綵色銅版紙印刷、在深莞兩地同時發行、直投的第一張週報，經過7月8日試刊後，受到讀者和業內外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優美的文字、精確的策劃，《_週刊》為__生活傳遞信息。

三、媒體互動

《_週刊》與分眾液晶電視互動，開創最新傳媒模式

為了充分傳達東部海岸生活氣息，更加準確鎖定白領、金領人士置業__，《_週刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯手，在遍佈__、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開闢液晶電視廣告。凡在《_週刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客户都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一週每天48次每次5秒的宣傳廣告，產生更為廣泛的傳播效果，達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。

四、報道方法

全景描繪__生活，為置業東部展示立體畫卷

1、介紹__簡史:概括山海__，幾年鉅變

2、描述旅遊東部:處處美景處處家的環境

3、譜寫豪宅頌歌:聆聽海、山無與倫比的天籟

4、展示成熟配套:記錄時尚小鎮故事

5、圖説東方夏威夷:動感都市的社區廣告

五、其他配合

全面互動，《_週刊》期待合作

1、採訪國土局、交易中心領導介紹__規劃與發展藍圖

2、組織看樓專車免費服務

3、贈送老闆、總經理專訪文章

4、請中介公司、專家暢談置業__的多重優勢

5、其他合作另行協商

地產項目策劃方案 篇5

前言

通過對潤業苑項目的初步分析，我們感到這將是一個可塑性非常強的項目，通過專業的營銷和策劃操作，它不但可體現出開發商的實力和形象，更應在小高層市場上獨樹一幟。

我司經過長時間的市場調研，根據市場所反映出來的背景，結合自身所積累的經驗，提出切合市場銷售的建議供貴司參考。

如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時將根據具體資料提供一套系統的極具可行性的營銷策劃報告，以饗貴司慧眼。

眾成偉業房地產營銷管理有限公司

目錄

一、市場背景

二、項目分析

三、項目定位

四、客源定位

五、產品建議

六、推案策略

七、廣告策略

八、銷售執行

九、公司簡介

十、合作模式

一、市場背景

濟南房產市場日趨規範，整體處於上升態勢，在市場發展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構成要素的特徵，簡析如下：

(一)九九年之前，被動銷售的暴利階段：

客源特徵：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇範圍小，客户購買存在一定盲目性。

開發商特徵：政府對開發公司的實力要求不嚴，開發商實力良莠不齊，受傳統觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發展特性，主觀開發，追求暴利，無品牌意識，對專業銷售機構極度排斥。

項目特徵：產品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規劃，且有明顯區域性特徵(集中在千佛山周邊)。

銷售特徵：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現及宣傳手法，不注重品牌的培養和樹立。

(二)__年以後，振盪中走向規範的過渡階段

客源特徵：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨於理性，此時散户消費逐漸成為市場主力。

開發商特徵：迫於競爭的壓力，開發商主動尋求新的開發理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業銷售人才帶來的先進理念也影響了開發商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發企業着眼於濟南房產市場的良好發展前景，進而紛紛搶佔濟南市場。同時由於政府對土地資源進行統一管理，地價開始上升，而促使開發企業走出暴利階段，利潤趨於合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發理念陳舊的小企業將面臨嚴峻考驗。

項目特色：產品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也佔領一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區規劃趨於合理，特色鮮明，並且小區品質不斷提升。

銷售特色：價格趨於合理，市場出現整合態勢，營銷理念隨專業銷售機構的介入逐步為市場接受，人員日趨專業化，宣傳手段不斷翻新。

在上述市場背景下，客户、市場及開發商幾個方面都發生了較大變化：

1、客户需求的變化

?能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客户，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。

?對於能承受2500-4000元/m2價格的客户，在追求上述要求的基本基礎上，更加註重樓盤的個性、內涵及升值潛力，對小區的整體規劃要求較嚴格。

?能承受4000元/m2以上的客户，相對前兩種客户來説已有了質的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內涵，同時對開發商的資質、樓盤的知名度、社區環境也非常注重。

2、市場環境的變化：

地理環境：逐步打破了地域限制，市場全方位發展，從傳統的利用地段創品牌，到創品牌而創地段。

產品環境：產品多元化，多層仍為主力，小高層發展較快，並逐漸為市場所接受。

其中：

小高層發展分三個階段：

(1)以九九年開發的小高層社區泉景_四季花園為標誌，小高層做為新的開發理念進入濟南市場，並引入了南方先進的營銷模式並進行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達到良好的效果。

(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規模開發為標誌，小高層市場進入激烈競爭階段，此時開發商追求高容積率、高利潤率，導致小高層價位偏高，並且點式小高層的建築弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現曇花一現的勢態。

(3)市場以客源的選擇為導向，再次轉向社區化的板式小高層方向發展，並且日益呈現出規模化、品牌化的特徵，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。

3、開發商的變化趨勢

?開發理念由傳統的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉變，並逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。

?營銷方面：競爭的激烈帶動了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態化、炒付款方式，到今天的炒理念、規模、品牌，並且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準備工作，要熟悉當地情況並與之結合，瞭解客户心態。

二、項目分析

1、基本情況：

本案位於濟南市解放路東首，西臨濟南市的cid(科技商務中心區)山大路，這是市政府的重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區域經濟的繁榮。東臨高新技術產業開發區，眾多知名國際國內大公司投資於此，本案正處於這兩個發展區域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。

2、區域消費能力分析：

經濟水平：

整體消費羣體主力仍為比較注重生活質量的中高階層，社會層次也以機關工作人員為主。

隨着周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區域將集中成為高檔樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區域內消費羣體和範圍，成為跨區域消費的一塊熱土。

3、客源定位：

由於本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據客源所處的區域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：

(一)本地客源：

此類客源為本案客源之基礎，且為先期客源之主力，我司認為主要有以下類型：

私營業主：有較為雄厚的經濟基礎，事業相對穩定，有廣泛的社交關係，並且有足夠的休閒時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有着冷靜的思考與判斷，大多為二次置業。對地段及相應升值潛力較為注重。

政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人羣對檔次、安全、私密及小區規劃、配套有較高要求。

高級白領：此類客户具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社區檔次、配套、知名度等較為關心。

年青成功人士：此部分人有着靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現代的上流生活。這類客源主要選擇小户型，但比例有限。

小結：本地客源大多為二次或三次置業，且以標準户型為主要需求。

地產項目策劃方案 篇6

一、項目總體簡介

hf，位於莞城、東城及南城的三界交匯處，毗鄰dg市府與國際會展中心，是dg市最核心的黃金地段，具有標杆樓盤的權威性。它不僅是dgCBD內唯一的豪宅公寓居住中心，亦是行政與商業的完美中心結合點。

hf，背靠優美秀麗的黃旗山，左右與馬鞍山、狀元山緊銜相依，地理位置得天獨厚，自然生活資源豐富。蓊鬱的嘉木、清新的空氣，眺望詩情畫意的山峯，近享零距離天然氧吧。大自然的寧謐素靜，令人感到塵世所有鉛華的喧囂一概遠去，彷彿置身於清爽高雅、怡然自樂的唯美生態公園中。

hf，三山環繞、藏風納氣，是dg市典型的聚寶盆式絕版風水寶地，是自然資源與黃金地段渾然天成的完美結合。豪宅與別墅、公寓與商業，其攀越升值的空間無限放大，不愧是各界名流豪紳及城市新貴宜居宜商首選之地。

二、目標羣體分析

目標羣體對象：

教師、科技人員、高級技工、企業管理高級白領、公務員、私營業主，其它相對高收入行業的人士，年齡階段以20---35歲為主，主要生活及工作區域位於dg市內，一般被稱為城市新中產階級或城市新貴。

2、目標羣體特徵：

經濟收入相對較高且穩定，具有一定的經濟實力;

2)較高的文化品味及良好的精神氣質;

3)追求簡約時尚的風格，注重健康的生活品味;

4)通過經濟性過渡及事業追求，最終實現高層次地位及貴族爵士生活;

5)信奉傳統的優秀品質，具有一定的傳統文化底藴，也不斷接受及豐富現代社會文化;

6)具有人文關愛情懷，有責任心和社會道德，除滿足於其行業內的成功及專業領域的成就外，更着重於最大限度對一種精神生活的追求及享受。

目標羣體綜述：

主要來自dg本地及投資者，以及一些想紮根dg的外地商人及高級職工，對健康、家庭的生活品位極為關注，是社會的中流砥柱羣體。

不難發現，目標羣是一羣高文化素質、高生活夢想且具有一定經濟實力的社會中堅精英人士，他們追求社會的認同感，也追求健康時尚的生活品位;他們既崇尚東方的統傳風格，也青睞現代與傳統完美結合的精典版本;他們既注重典雅簡約、悠閒高貴的生活情調，也向往自由奔放、返璞歸真的自然心境。

三、藍爵項目SWOT分析

1、優勢(S)

1)、項目位於dg市體育路與旗峯咱的交匯處，臨近交通線路主幹道，交通發達、出行方便，是dg城市中的核心商業地段，周圍商業氛圍極其濃厚。商鋪投資潛力巨大、物業升值空間無限，定會吸引眾多消費羣體的青睞及投資。

2)、項目市場分析透徹，消費羣體定位準確，追求簡約時尚的生活品味，已是城市新貴一種時髦的追求潮流;且最近數年dg市的人口結構分化重組較大，中產階級人口比重迅速增加，更為該項目的市場完美需求，提供了零風險保駕護航糸數。

2、 劣勢(W)

1)、hf項目前一、二期定位於為大户型豪宅及別墅，樓盤開闊壯觀、曠大豪奢，其內涵以傳統的儒家文化和古典元素為主，而三期項目則主要以小户型公寓和寫字樓為主，側重於追求一種簡約時尚、內斂雅趣的風格。户型的轉變、風格的遷異、文化的定位，使得其必須存一個有機的文化傳承及默契結合點，否則會產生文化斷層和風格變異之感，不利於項目的整體命脈的成熟完美。

2)、小户型的消費羣體，除追求簡約雅緻的高貴生活品味外，亦有用來長期投資或經濟性過渡，故在選購及租賃時，如果市場定位偏頗及推廣效果不佳，則會產生遲疑及動搖的猶豫心態，不利於項目的迅速成長及至臻完善。

3、 機會(O)

1)、dg市近期經濟發展迅猛，樓市蓬勃發展，宜居宜商的地產投資潛力巨大，升值既快又高，藴含着巨大的商機和財富。

2)、項目周邊正在開發的樓盤增均以大户型為主，正規開發的小户型公寓項目不多，而此項目正好填補了這一區域的市場空白，使得市場需要和項目供求守恆持平、相得益彰。

4、 威脅(T)

1)、項目附近的幾處正在開發的住宅項目，也有較少的小户型住宅，衝擊了竟爭市場，勢必會分流部分潛在客户。

2)、項目周邊商業氛圍濃郁，高業樓盤此起彼伏、枇次節鱗，形成了強烈的竟爭犄角之勢，如果商業寫字樓盤市場定位及價格定位不夠準確合理，則很能達到預期的理想狀態。

四、藍爵市場定位

項目定位於dg市城市豪宅標杆，城市新貴宜居宜商首選佳地，樓盤表現形式為寫字樓、商業及小户型公寓，追求的是一種簡約時尚、温馨浪漫(現代)、精緻內斂、典雅高貴(傳統)的東韻西技格調。

五、藍爵賣點歸納

1、簡約風格，簡單而富有品位;美觀實用，凝聚獨具匠心的理念。設計新穎、構造質樸、健身棋牌、咖啡娛樂、休閒會所一應俱全，不用遵循別人的現實，自已做主設計自已的生活，城市新貴以低碳的生活方式盡情享受舒適低調的奢華。

2、自然傳統的底藴、休閒時尚的氣息，在清新的氛圍裏、於靜靜的遐想中，還我們城市新貴一個灑脱自由、高雅幽靜的心靈家園。

3、沒有過多斑斕絢麗的色彩，沒有過多繁文縟節的線條，城市新貴卻發現陶醉的意境裏每一個細節都是如此地跳躍、每一個畫面都是如此地精美、每一顆心靈都是如此地高雅。

4、夜幕降臨、華燈初升，遠眺的旗峯山脈若隱若現，蹁踱於温馨的房間，透過朦朧的夜色，靜靜觀賞花園裏花草樹木沉浸在皎潔月華下輕輕地舒展，拾掇時光流淌的瞬間，讓心靈擯棄紛繁的忙碌、御下沉重的壓力，讓高貴輕鬆的腳步再次迴歸自我、迴歸真實、迴歸自然。

5、舒爽精緻的單身公寓，適合一個人的精彩自由，也可容納兩人世界的浪漫，是富有陽剛氣息男士結束奔波、停泊酣夢的港灣;

女人三十如花，恰似幽幽綻放的玖瑰，隨性浪漫的小女人徜徉在愛與被愛的甜美愜意中，收藏着真正屬於自已的美好與憧憬;

“一家三口、其樂融融”，含蓄而高雅，傳遞着温馨高貴的氣息;簡約而奢華，洋溢着美滿家庭的幸福。

6、生活若有味道，在藍爵的韶光裏，那該是一種馨香;

生活若有姿態，在藍爵的心野間，那該是一種優雅;

生活若有風景，在藍爵的風情中，那該是一種高貴。

六、藍爵軟文秀稿

1、藍爵軟文(設計插圖及排版另行構思)

總有一種品質，永遠不被時光沖淡，

有一種方式，它低調、簡約，時時洋溢着濃濃的人文趣味，

時光的輪迴中，始終銘刻着一份含蓄內斂的沉澱。

總有一種時尚，讓無數人竟相追慕

有一種氣質，它自由、奔放，處處顯露出淡淡的温馨與雅緻

時光的流逝中，時尚人士頂禮膜拜的摩登傳奇

總有一種高貴，景行景止方可抵達

有一種品位，它靜謐、平和，無聲無息詮釋着高雅和雍容

時光的飛越中，由內及表流淌着一份無形的奢華

2、藍爵秀稿(設計插圖及排版另行構思)

放眼高望、漫眼青翠、雲舒雲卷

舒適精緻、簡約優雅、温馨浪漫

生活的品味藏於內心的高貴

奮鬥、享受、超越

觀覽人生萬象，最美的角度是攬目俯視

品味高貴生活，最真的方式是簡約高雅

讓含蓄與包容再次印證胸襟的遼闊與博大

讓奮鬥與享受在陽光下演繹着生命的完美

典雅是一種優美，讓心靈陶醉在那一片葱翠之上

家庭是一種温馨，讓幸福盪漾在那一方歡歌笑語中

高貴是一種境界，讓享受傾注在那一份別樣的情趣裏

七、項目推廣策略(後續)

八、商業推廣方案(後續)