小區物業管理方案示例
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篇一
一、項目概況
1.地理位置
該項目位於sh區與jz區的結合部,面臨武德路,北挨江津西路,南靠北湖路。2.項目主要經濟指標
二、物業管理資料
物業管理將政策和法規為理論依據,寓管理與服務之中,建立社區服務體系。為住户帶給全方位管理,服務項目呈現多元化、全方位態勢,總體歸納為“六項管理、三類服務”,即“房屋及設施設備管理、環境衞生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”;常規性公共服務(合同服務)委託性特約服務(非合同零星服務)和經營性多種服務(全方位、多層次的綜合服務)。
1、房屋及設施設備管理
1.1建築公共部位得到維修、養護和管理範圍包括:公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外牆面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建築的維護管理實行“管養合一”主要落實在以下幾個方面:
A、工作的主動性
管理職責人與服務中心相結合,落實巡查制度及年度房屋建築維護、養護,執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規範、健全檔案記錄、持續房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多樣性
根據房屋的完損狀況、季節變化、住户對象等採取日常修繕服務,季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式,並做到制度化、規範化。
C、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因户制宜,根據住户的不同需求和所處的特定條件採取有針對性的服務措施。
1.2共用設施、設備的管理
範圍包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤氣幹線、樓內消防設施、電梯、水泵房。
共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成,進行統一管理,對於不同的設施、設備進行不同的維修管理,執行相應的工作質量標準,建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案,落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。到達設施設備齊全、功能正常、運行良好。
1.3市政共用設施和附屬建築物、構築物的養護和管理
範圍包括:道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據共用設施和附屬建築、構築物的類別不同,指定並落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對於有些專項類別,如:車庫、制定專業管理方案並實施。透過有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標,基本完好。
1.4智能化設施設備
範圍包括:樓宇對講系統、用户寬帶數據網系統、室內紅外線報警系統,周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。
根據智能系統的構成、分系統設備的組成狀況,建立起適合jt智能系統、操作性強的管理制度,從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理,並以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務,充分利用現有資源,提升智能系統功能,透過嚴格管理保證智能系統運作正常。
2、環境衞生管理
在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環境衞生管理和“高質量、高頻度”的環境衞生維護、實施環境衞生管理和環境衞生保護的職能。做好兩項工作,即衞生管理、環境管理。
2.1衞生管理
是對房屋公共部位的清潔、衞生、垃圾的收集、清運到達環衞設施齊全,實行標準化清掃保潔,垃圾日清,按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區的清潔衞生,區域管理的過程控制,確保向住户帶給高檔次的服務水準及高質量的生活場所。
2.2環境管理
jt的環境管理為小區禮貌潔淨、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環基礎設施健全、生活舒適便捷,構成環保意識,日常管理與保護有機結合,提高住户的生活質量。
3.綠化管理
綠化的功能是美化環境。透過我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果;我們以專業化的管理養護人員,將片區負責與巡查相結合,科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養護。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治(消)結合”的方針,對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區內各類車輛(汽車、摩托車、自行車等)進出、行駛、停泊實施管理工作,確保車輛安全、交通暢通、組織有序,停放整齊,創造優美的轄區環境。
6、公共管理
6.1住户裝修管理
在jt物業轄區裏,對業主及住户的裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理,隱蔽工程貼合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規定的要求,並安全使用。保障住宅的結構安全及小區的整體美觀,使業主有一個舒適、安寧的生活環境。
6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3協助政府進行社會管理,如在物業轄區範圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。
7、常規性公共服務
即物業處履行物業管理合同,為全體業主及住户帶給的經常性服務,是所有業主及轄區內住户都能夠享受到的。它貫穿於物業管理之中。如:清潔衞生服務、治安保衞服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、入微、優質的服務帶給給業主及住户。
8、委託性特約服務
是為某些住户羣體帶給的服務,如:為高層住户14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作為業主及住户帶給舒適便利的生活環境。
9、經營性多種服務
即向業主及住户帶給便利、高效、經濟的便民服務。營造jt温馨、和諧的社區環境,努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節思考,以點點滴滴的積累和平凡的小事,體現物業管理的親情和為業主服務的整體水平。從而使每一位業主及住户體驗生活在jt這個温暖大家庭的幸福。我們將以業主及住户為中心,有步驟地開展各種無償與有償服務,並不斷傾聽業主及住户的意見,開闢新的服務項目。
篇二
為落實市十三屆人大三次會議審議透過的《關於依法加強居民小區物業管理的議案》,進一步規範物業管理活動,切實維護業主和物業管理企業的合法權益,努力提高物業管理水平,根據《物業管理條例》及有關法律、法規,結合我市物業管理工作實際,特制定本方案:
一、指導思想
以國家《物業管理條例》為依據,以瀋陽市城市管理工作會議精神為指導,以落實《關於依法加強居民小區物業管理的議案》為重點,以規範管理、提高物業服務水平為宗旨,進一步加強居民小區物業管理工作,推動我市物業管理健康發展。
二、目標和範圍
(一)目標:
1、有效解決開發遺留問題,年底前整改率到達90%;對存在工程質量問題的房屋要及時維修,維修及時率到達90%。
2、新建住宅小區推行招投標率到達100%;20xx年新進入市場的樓盤,在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
3、凡從事物業管理活動的企業,要100%取得《物業企業資質證書》。
4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓,物業企業經理持證率到達100%,並建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。
5、大力推行物業管理,年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率到達100%。
6、加強業主自治自律行為,具備條件的住宅小區年底前要到達80%以上成立業主大會和業主委員會。
(二)範圍:對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果,進行清理整頓,進一步規範物業管理行為。
三、工作資料
(一)完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章,結合我市物業管理實際狀況,透過調研,同時借鑑國內先進城市取得的成功經驗,儘快頒佈實施《瀋陽市物業管理規定》,依法加強我市物業管理活動的監督管理。
(二)全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起職責,按照規劃設計和施工標準,對住宅小區存在的問題從新進行完善,建委、規劃、房產等相關部門,按照各部門職責,落實到職責單位,做到誰的問題、誰負責、誰解決。並對存在開發建設遺留問題的住宅小區,逐個建立整改檔案,制定整改措施,整改合格後再行消號。個性是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修,年底前房屋維修職責要全實到單位、到個人,維修及時率確保在90%以上。同時,有關部門要抓緊制定相應的規定和措施,明確住宅區的交付使用制度,杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。
(三)加大對物業市場的監督。
四、物業費的成本測算
1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。
2、清潔衞生費清潔衞生費測算表(04)
3、保安費:保安費測算表(05)
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