×市盤活、清理國有土地的做法

受國家嚴控土地審批、限制固定資產投資等宏觀政策影響，大部分項目辦理徵地手續受阻。如何解決項目佔地問題，成為各級政府面臨的共性問題。xx市在堅持用足、用活、用好國家宏觀政策的同時，視土地為“最大國有資產”，運用市場經濟手段，充分發揮市場在土地資產配置中的基礎作用，確保了國有土地的保值增值。三年來，盤活、清理國有土地2836畝，獲得總收益4.6億元，安置投資500萬元以上項目近100個，使近20億元的資金落户xx。他們的主要作法：

（一）舊城改造、經營土地。xx市在調劑城區建設用地過程中，以舊城改造為切入點，運用資本運作的手段，對構成城市功能載體的自然生成資本－－土地進行重組、營運，最大限度地開發，整合建設用地，科學加以利用。三年來，該市以“拓路”為突破口，先後實施冠雲路改造、東大街建設、107國道改造等工程，拆遷千餘户出讓土地10萬多平方米。對這些土地，該市堅持全市一盤棋，由土地部門壟斷一級市場，將道路兩側用地進行公開拍賣，科學合理地安置項目。例如該市2004年實施的賈秀路綜合改造工程，政府在不花一分錢的前提下，不僅修建起一條長1500米貫穿市中心至北環的南北向交通幹道，完善了城市載體功能，而且在拆遷過程中盤活建設用地200畝，妥善安置了物探局住宅小區項目。

（二）壓擠泡沫，科學利用。該市通過調查發現，目前不少企事業單位佔地存在着“泡沫”現象，即“小單位大機關、小企業大廠房”。針對土地低效不合理利用的問題，該市從壓擠“泡沫”入手，合理調劑這些閒置資源，變粗放經營為集約經營，確保高效利用土地。金城花園佔地160畝，其中只有30％的土地進行了有效利用，該市從中劃撥出99.8畝土地變更其用途，建起了物探局國際部。xx市汽貿公司佔地100畝，仍存有10％的土地沒有得以充分利用，該市從中調劑出7.26畝，妥善解決了華燊燃氣公司佔地，保證了城區天然氣入户工程的順利實施。

（三）市場運作，重新整合 。該市充分利用一些關停並轉後企業的剩餘用地和部分單位的閒置土地，融入市場經營理念，充分加以整合調劑，進行科學再利用。如該市的市委黨校，80年代建成，由於政策原因，存量土地很多。鑑於大部分用房已成危房，黨校又沒錢翻修新建。該市從市委黨校土地中劃出12.14畝出讓給南關實業公司，獲得土地出讓金330萬元。黨校利用這筆資金建成高標準教學樓，既盤活了土地，又進行了危房改造，一舉兩得。

（四）宏觀掌握，動態調劑。該市在嚴格審批程序基礎上，合理利用有限的建設用地指標。根據企業大小，科學合理規劃、使用土地。對於投資時間長，規模大的企業，分期分批供應土地，避免出現新一輪的土地閒置。如大型軍工企業三五四三廠遷入xx的時候，該市及時落實了地塊，但在具體操作中，並沒有一次性全部予以劃撥，而是按照該廠項目的開工進度，分批次劃撥，避免了土地撂荒和閒置，提高了利用率。

（五）盤活存量，用足閒置。90年代初，受“開發熱”影響，部分企業盲目開展“圈地運動”，投資興業，後因資金籌措不足、管理不到位，導致一些項目相繼“流產”、“夭折”，從而出現了“土地佔而不用”和“半拉子工程”，造成土地閒置。該市針對這種情況，首先是通過拉網式摸排，掌握全市土地存量總數，然後加以集約利用，三年多來，先後利用閒置、存量土地2500餘畝。僅去年，該市就利用這些存量土地成功安置了清華運達、凌雲膠管等25個項目。其次是加大依法清繳力度，用足閒置建設土地。在督促大多數徵地單位儘快開工建設後，依照法定程序，先後強制收回閒置土地近千畝，為新項目的安置創造了條件。如華航娛樂公司90年代在該市徵地160畝，但一直未能開工建設，該市土地部門依法對其徵用土地無償收回，通過變更手續，將其轉讓給總投資5000萬元的國家旅遊學院分院項目，目前，項目已啟動建設。再如中銀公司前些年在東仙坡鎮佔地100畝擬開發房地產，但一直未能按期投資進場施工，該市土地部門依法將其收回後，變更其使用權限，安置了新引進投資1.5億元的康温木地板項目。

破解土地發展制約“瓶頸”，應該視土地為“最大國有資產”，充分運用市場經濟手段加以經營、管理、使用，探索科學、集約、高效利用土地的途徑。

（一）要運用市場經濟手段經營城市。土地是城市建設中最重要的資源，地方經濟的快速發展離開不城市載體功能的提升，而通過城市建設也會相應的拉動土地的升值、流轉和使用。這就要求融入“經營”觀念，運用市場經濟手段經營城市。xx市近些年來通過舊城改造、拓路擴邊、資產置換、以地生財等市場手段經營城市，對構成城市空間和城市功能載體的自然生成資本—土地及其相延伸資本（如路、橋）等進行重組、營運，最大限度地盤活土地存量，吸引增量，不僅有效地提升了城市綜合品位，而且使土地資源的資產價值得到體現，逐步走上“低投入、高產出、低成本、高質量”的良性循環軌道。

（二）要徹底解決土地低效利用問題。國家實行嚴格的土地調控政策，從嚴控制土地新增指標，在這種大的政策背景下，就要切實轉變單純依靠新增建設用地安排項目的思維定式，着眼於內涵挖潛，千方百計盤活閒置土地，解決土地低效利用問題是解決項目用地的有效途徑，這是今後土地科學利用的發展趨勢。各級政府要從源頭上破解土地制約“瓶頸”，必須把“眼球”和“手段”從新增地轉到土地高效利用上來。xx市採取壓擠“泡沫”、重新整合、動態調劑等辦法解決項目佔地問題，有效地推進了土地粗放型利用向集約型利用的轉變，實現了低水平建設向高效能利用的轉變，超前地探索出了一條科學利用土地之路。

（三） 要視土地為“最大國有資產”。土地是城市最大的有形資產，是政府能夠控制的最大的資本市場，在市場經濟條件下，必須開啟經營土地資產這把“金鑰匙”。不斷增強土地就是財富的意識，按照“控制總量、盤活存量、用好增量、優化閒量”的總體思路，通過多種途徑顯現土地資產，挖掘土地含金量，使之適應經濟發展的需要。xx市明確提出：向盤活存量要資金，向內涵挖潛要土地，通過深化改革找出路，視土地為“最大國有資產”，強化土地就是資金、財富的意識，融入經營觀念，通過流動、置換、轉讓、拍賣、招標等多種方式進行優化配置，最大限度地實現土地的增值和盈利，並將其作為再投資再循環，從而實現了經濟效益和社會效益的最大化。