探討物業管理區域內各專業管理部門維修範圍的界定

物業管理區域內各專業管理部門的管理維修範圍，一直沒有一個明確的界定，早在1994年頒發的沈政發（35）號《瀋陽市住宅小區管理辦法》,界定了住宅小區內各專業管理部門的職責劃分。可是隨着時間的發展，隨着物業小區各種設施設備的不斷增加，隨着各專業管理部門體制及管理職能的變化,以前界定的管理維修範圍，己適應不了物業管理飛速發展的需要。由於管理責任不清，維修範圍不清。各專業管理部門之間的扯皮之事，推諉之事，時有發生，嚴重影響了業主的正常生活，尤其是實行物業管理的住宅小區，由於管理責任不清，維修範圍不清，嚴重地影響了物業公司的正常工作，將本不應屬於物業單位管理和維修的，全讓物業管理單位來承擔．由於部分業主對物業管理工作認識不足，以為只要我們的小區或花園實行了物業管理，繳納了物業服務費。所有的問題就應該由物業管理單位來負責。殊不知，物業管理單位，既不是行政管理部門，又不是行政執法部門，物業管理單位就是一個企業，而且只是一個服務型企業，他的職責範圍，就是按照 《物業服務合同》的約定，來進行服務。在服務中體現管理，超出《物業服務合同》的約定，就不應該由物業管理單位來負責。決不能以為，我們居住的小區或花園實行了物業管理，就一切問題全由物業管理單位來負責，只要我們按時交納了物業管理服務費，一切損壞就全由物業管理單位來維修。根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規定“共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電幹線、照明、鍋爐、暖氣幹線、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等”。以上設施設備涉及供電部門、供水部門、供暖部門、供氣部門、房產部門、消防部門、市政部門等。在一個物業管理區域內,有如此之多的專業管理部門,若不對其管理責任和維修範圍進界定,勢必會影響到管理和維修,影響到業主和使用人的正常生活。雖然沈政發[1994]35號《瀋陽市住宅小區管理辦法》對物業管理企業與各專業管理部門的職責，做過分工和劃分,可是該文件已經宣佈作廢，又沒有相應的配套文件出台。現在對物業管理區域內共用部位共用設備設施的管理和維修只是憑各專業管理部門的“行規”來進行管理和維修，沒有一個統一的“法規”進行規範和界定，儘管物業管理單位在與業主委員會簽訂《物業服務合同》時，其共用部位共用設施設備的管理和維修已經寫進合同條款，可是由於其管理界限不清,在實際運作中，有些問題很難界定，因此有必要對物業管理區域內共用部位共用設備設施的管理責任和維修範圍的界定問題進行探討，以便把物業管理工作搞的更好。

一、　物業管理區域內房屋共用部位管理與維修範圍的界定

根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱、樑、樓板、屋頂等）、户外牆面、廳門、樓梯間、走廊通道等”的規定。對以上部位的管理和維修，應該屬物業管理單位。因為物業管理的基礎是物業，而物業是指已建成投入使用的各類建築物及其場地，作為物業管理單位，絕不能脱離物業這個基礎,而去從事其它的經營與管理，那隻能是專業公司,而不是物業公司,儘管現在有的物業公司是由原房管所和企事業單位下屬的房管科改制的；有的是開發公司下屬的子公司；有的是社會物業公司，但其管理的基礎都應是各類建築物。所以房屋共用部位的管理和維修責任應該是物業管理單位，而不是其它專業管理單位。其維修費用，在進行物業服務費成本構成測算的時候，應將其共用部位的小修養護（小修工程的平均費用一般為房屋現時造價１％以下）維修成本計入物業管理成本 之中。當需要小修養護時，應從物業服務費中支付；當房屋共用部位需要中大修以上維修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況説明等材料，經業主大會審議通過，並形成書面決議，向市區房產局申報使用專項維修資金。物業管理單位應加強對房屋共用部位的日常管理，定期進行檢查和勘查，發現有損壞的及時修復，以免因小修養護不及時而影響廣大業主的正常使用；以免因小修養護不及時造成中大修工程。

二、 物業管理區域內共用設施設備管理維修範圍的界定

根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規定，以下設施設備屬園區共用設施設備：

1供電線路與設備設施管理維修範圍的界定

供電線路與設備設施管理維修範圍的界定,應實行供電單位、物業管理單位、業主三方分段負責制。

從單元集中電錶箱（含電錶）至業主家中，應由業主負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應有業主自行維修或實行有償維修。

從廂式變壓器（變電所）輸出端總開關至單元控制櫃至單元

電錶箱輸入端，應由物業管理單位負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應由物業管理單位負責維修；當該段線路或設備設施需要中、大修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況説明等材料，經業主大會審議通過，並形成書面決議，向市區房產局申報使用專項維修資金。

從供電幹線至廂式變壓器（變電所）輸出端總開關（含開關），應由供電部門負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應由供電部門負責維修，其費用由供電部門自行解決。

2供水管線與設備設施管理維修範圍的界定

供水管線與設備設施管理維修範圍的界定,應實行供水單位、物業管理單位、業主三方分段負責制。

從單元供水立槓三通開始到用户總閥門、水錶及終端部位，應由業主負責管理，當這些部位出現漏水或損壞時，應由業主自行維修或實行有償維修。由此造成毗鄰房屋損壞或影響使用的應積極主動維修。

從水泵房輸出總閥門至各單元供水管線與立槓，應由物業管理單位負責管理，當該段供水管線或立槓發生漏水或出現故障時，應由物業管理單位負責維修，當該段管線需要中大修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況説明等材料，經業主大會審議通過，並形成書面決議，向市區房產局申報使用專項維修資金。

從供水主幹線至水泵房（含水泵房設備設施、水箱）輸出總閥門（含總閥門），應由供水單位負責管理，當該段供水乾線或設備設施出現漏水或損壞時，應由供水單位負責維修，其費用由供水單位自行解決。

3供暖設備設施管理維修範圍的界定

一個物業管理區域內供暖工作，應該實行誰供暖、誰管理、誰收費、誰維修的原則。供暖單位不但要對鍋爐房的設備設施進行管理和維修，同時還要負責對供暖幹線、對供暖終端設備（暖氣片）的維修。供暖、管理、收費、維修應是一個整體，不能把其中任何一個環節分離，目前有的物業管理區域內的供暖工作，有分離現象，致使供暖質量下降，設備設施維修不及時，服務不到位，遇事互相推諉、扯皮。

4排水管道（含溝渠、池、井）管理維修範圍的界定

排水管道管理維修範圍的界定，應實行排水單位、物業管理單位、業主三方分段負責制。

從下水立槓三通開始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，應由業主負責管理，當這些部位出現漏水或損壞時，應由業主自行維修或實行有償維修。由此造成毗鄰房屋損壞和影響使用的應積極主動維修。

從單元下水立槓至園區排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應由物業管理單位負責管理，當該段排水管道發生堵塞或外溢時，應由物業管理單位負責維修，當該段管道需要中大修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況説明等材料，經業主大會審議通過，並形成書面決議，向市區房產局申報使用專項維修資金。

化糞池以外的排水管道和窨井，應由市政部門負責管理，當該段管道和窨井發生堵塞或外溢時，應由市政部門負責維修，其維修費用由市政部門自行解決。

5消防設備設施的管理維修範圍的界定

消防供水管線及在管線上設置的地下消防井、消火栓等消防設施，由供水單位負責管理和維修，公安消防部門負責監督檢查；園區內消防供水系統，包括供水管道、室內消防栓、消防水箱、消防水泵等，園區內供電系統，包括消防控制櫃、電機等，應由物業管理單位負責管理和維修，並接受公安消防部門的監督和檢查。其消防設施設備的管理成本應納入物業服務費構成成本。

6煤氣管道管理維修範圍的界定

煤氣管道其管理和維修範圍，應實行由煤氣管理單位統一管理和維修、分段承擔維修費用的原則。屬業主自主自用部位損壞的，應由煤氣管理單位負責維修，業主承擔費用；屬園區共用部位損壞的，應由煤氣管理單位負責維修並承擔費用；屬中大修以上工程的，由煤氣管理單位負責維修，從維修資金中支付費用。

7電梯管理維修範圍的界定

物業管理單位具備電梯維修保養資格的，應自行管理維修與保養;物業管理單位不具備電梯維修保養資格的，應委託具有相應資質的電梯維保單位。電梯在保修期內，其日常管理由物業管理單位負責，維修保養由安裝單位負責；保修期滿後，物業管理單位自行維修保養的，自己負責管理和維修；委託維修保養單位的，由維修保養單位負責。日常維修保養的費用從業主收繳的電梯運行費中支付，中大修費用從維修資金中支付。瀋陽市目前規定的電梯運行費，很難維持電梯的正常進行。

8園區綠化工作

園區綠化應按規定和規劃設計要求，由開發建設單位進行栽種，經有關部門驗收合格後，移交給物業管理單位，由物業管理單位進行日常管理，物業管理單位在進行物業管理成本核算時，應將綠化管理成本納入物業管理服務成本。

9園區道路（含硬覆蓋）

園區道路（含硬覆蓋）應按規劃設計要求，由開發建設單位進行修建，經有關部門驗收合格後，移交給物業管理單位，由物業管理單位進行日常管理，物業管理單位在進行物業管理成本核算時，應將道路（含硬覆蓋）維修成本納入物業管理服務成本。

三、其它設備設施管理維修範圍的界定

根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規定，以下設施設備未包含在園區共用設施設備之內：

1有線電視線路及設備設施的管理維修範圍的界定

有線電視線路、設備設施及信號應由有線電視台負責管理，當有線電視線路、設備設施及信號出現故障時，應由有線電視台進行維修，所發生的維修費用應由有線電視台自行解決。

2衞星電視廣播地面接收設施設備

根據國務院1993年129號令規定“個人不得安裝和使用衞星地面接收設施”。可是現在有不少園區都有個人或開發商安裝的衞星電視廣播地面接收設施，對這些設施應實行誰使用（誰收費）誰管理誰維修的原則，其維修費用應由使用人（收費單位）自行解決。在私自安裝過程種，給屋面及毗鄰房屋造成損壞的，應負責維修。

3寬帶網絡管理維修範圍的界定

寬帶網絡管理維修範圍的界定，應實行誰安裝誰收費誰管理和維修的原則，寬帶網絡設備設施使用園區供電的，應按其使用用途向物業管理單位交納電費，佔用園區房屋的還應向物業管理單位交納房費，進入園區檢修和維修的，應徵得物業管理單位的同意。

4電信管線及設備設施管理維修範圍的界定

電信管線及設備設施的管理和維修，應由電信部門負全責。電信部門不但要對通信線路負責維修，同時還要對電信設備設施進行維修，不但要對室外通信線路進行維修，還要對室內預埋管線進行維修。

四、其它幾項工作管理範圍的界定

1環境衞生管理範圍的界定

物業管理區域內的環境衞生應由物業管理單位負責。

居民生活垃圾由業主（或使用人）自行投放到各單元門前的生活垃圾箱（桶）內，由物業管理單位從生活垃圾箱（桶）內取出生活垃圾並裝袋，清運到生活垃圾中轉站，由環衞部門從生活垃圾中轉站清運到生活垃圾排放場。

2物業管理區域內的除雪工作

除雪工作是全社會的責任，每個人都有除雪的義務，不能以為園區有了物業管理單位，除雪工作就是物業管理單位的，物業管理單位只是園區除雪工作的一部分，只是其他部分（如園區業主、服務單位及其他專業管理單位）都未來參加除雪工作，就誤認為是物業管理單位的工作了。即使物業管理單位與業主委員會簽訂的《物業服務合同》有除雪承諾條款，其他部分人員也應該積極參加除雪工作。

以上探討，是指保修期滿以後的物業管理區域，也只是個人的粗淺看法，不一定符合各專業管理單位的實際情況。探討的目的，一是引起全社會的廣泛關注，二是希望政府有關部門儘快出台物業管理區域內的各專業管理部門管理責任和維修範圍的政策與法規，以便把物業管理工作做的更好。