《蘭州市物業管理條例》獲通過

20xx年12月29日，市xx屆人大常委會第二十八次會議聽取了市人大法制委員會關於《蘭州市物業管理條例(草案)》審議結果的報告，並分組審議《蘭州市物業管理條例(草案二次審議稿)》(以下簡稱《條例(二審稿)》)。按照即將出台的《條例(二審稿)》，我市“四級管理、重心下移”的物業管理經驗將升為法規條文。

填補法律空白化解轉型期矛盾

“目前，我市物業管理行業已進入轉型期，矛盾糾紛增多，部分矛盾甚至升級為局部性的羣體性事件。為解決物業管理行業的突出問題，我市應儘快制定出台一部完善的物業管理地方性法規，以彌補這方面的法律空白。”此前，在《蘭州市物業管理條例(草案)》進入一審立法程序時，市委常委、副市長何向東如是説。

在此次二審中，市人大法制委員會主任張福壽説，20xx年公佈實施的《蘭州城市住宅小區物業管理辦法》已經不適應當前物業管理的新形勢和《物權法》、《物業管理條例》等相關上位法的規定。即將出台的《蘭州市物業管理條例》，將對我市物業管理的新情況、新問題以地方性法規的形式進一步明確，特別是對我市“四級管理、重心下移、規範服務”的蘭州管理模式予以確認，並上升為地方性法規。《條例(二審稿)》明確，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對物業管理工作進行指導、協助和監督，落實老舊住宅小區管理工作。

“應當可以預見，在今後發生物業糾紛時，採取社區、物業服務企業、業主委員會三方協調機制，能夠及時、有效地預防和化解物業管理的矛盾和糾紛。”參會的人大代表如是評價。

業主大會的職責將更加明確

在分組討論中，參會代表提出，《物權法》、《物業管理條例》對於業主大會形成有效決議的要求較高，但現實中業主出席業主大會行使表決權的比例一般比較低，因此很難形成有效決議，遇到緊急事件，容易造成巨大損失。為解決這一問題，《條例(二審稿)》引入了物業管理委員會制度，作為對業主大會制度的有效補充，該規定能有效解決日常監管中的重大矛盾。如，新制定的《條例(二審稿)》明確規定，“利用業主共有的道路、場地設置車位和管理收費、收益使用、公佈方面的事項”由業主大會決定。同時，包括選聘和解聘物業服務企業、改建和重建建築物及其附屬設施、確定物業服務內容標準以及物業服務收費方案等，也由其決定。作為業主大會的執行機構，業主委員會由5至11人的單數組成，業主委員會委員應當符合在本物業管理區域內連續居住一年以上的業主;身體健康，年齡不超過70週歲，能夠履行委員職責;本人、配偶及其近親屬未在本物業管理區域提供服務的物業企業或者任職等條件。業主委員做出的決定，應當在物業管理區域內顯著位置公示不少於15天。業主大會、業主委員會工作經費開支範圍、標準和業主委員會委員的工作津貼等，由業主大會決定。上述費用由全體業主承擔，有公共收益的，從公共收益中支付。業主委員會委員的工作津貼不得高於當地最低生活保障標準。

另外，為防止物業管理委員代替法定的業主委員會和其權力的擴張，將物業管理委員會修改為臨時物業管理委員會，並規定根據本小區的實際情況可以成立也可以不成立，還規定“待業主大會成立後，自行終止”。

老舊小區可分期交存專項維修資金

《條例(二審稿)》細化了住宅專項維修資金方面的規定。住宅專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期之後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。還制定了一些符合實際的原則規定，包括可以進行保值增值運作、老舊住宅小區可以分期交存、可以在緊急情況下開通資金使用的綠色通道、可以就單幢住宅樓的維修單獨表決或者徵求意見等。同時，物業保修期內發生的維修、更新、改造責任和費用，由開發建設單位承擔;保修期滿後的維修、更新、改造責任和費用中規定，物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營設施設備部分，業主專有部門的，由業主承擔;業主專有部分之外的，由相關專業單位承擔。

另外，《條例(二審稿)》還對物業使用的禁止行為予以明確，包括將無防水要求的房間或者陽台改為衞生間、廚房，或者將衞生間改在下層住户的卧室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;違法搭建、改建建築物、構建物等情況;將住宅合租作為員工宿舍供多人居住，影響物業管理區域內的衞生和居民的正常生活等情況。

“強制消費”擬罰款五萬元以上二十萬元以下

針對法律責任過少和針對性不強的實際，《條例(二審稿)》對該部分進行了細化和明確，對物業服務企業、業主、相關專業單位和政府及其部門以及工作人員設置了明確的法律責任。違反擅自在物業管理區域內進行改變物業共有部位、共用設施設備規劃用途;向業主、物業使用人制定裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料;提高利用業主共有的道路、場地設置的車位停車費標準的，由縣級以上人民政府物業行政主管部門責令限期改正，有違法所得的，沒收違法所得;逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。設置營業攤點;許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事廣告宣傳、經營活動的，由縣級以上人民政府物業行政主管部門責令限期改正，有違法所得的，沒收違法所得;逾期不改正的，處三千元以上三萬元以下罰款。

物業“四級管理”

●四級物業管理運行機制網絡由市物業管理辦公室、區(縣)物業管理辦公室、街道物業管理辦公室和社區物業管理組織共同構成。居民住宅小區物業管理工作的重心下移到街道，落實靠社區。

●區級物管部門將主要負責轄區內三級(含暫定)物業企業資質審核、發證，一二、級物業企業資質初審上報，轄區內企業資質年檢，轄區內前期物業招投標，住宅室內裝飾裝修監管，物業企業量化考核，縣區級優秀項目考核，轄區物業管理信訪處理等行業監管工作;

●街道辦事處可發揮一級網格作用，主要負責轄區內業主大會、業主委員會指導，三級(含暫定)物業企業資質預審，一、二級物業企業資質預審上報，轄區內企業量化考核扣分，轄區物業管理信訪處理，老舊小區和“三不管”樓院管理等工作;

●社區發揮二級網格作用，主要負責協助街道做好轄區業主大會、業主委員會指導，企業量化考核扣分，老舊小區和“三不管”樓院管理，物業管理矛盾糾紛處理等工作。

“目前，我市物業管理行業已進入轉型期，矛盾糾紛增多，部分矛盾甚至升級為局部性的羣體性事件。為解決物業管理行業的突出問題，我市應儘快制定出台一部完善的物業管理地方性法規，以彌補這方面的法律空白。”此前，在《蘭州市物業管理條例(草案)》進入一審立法程序時，市委常委、副市長何向東如是説。

在此次二審中，市人大法制委員會主任張福壽説，20xx年公佈實施的《蘭州城市住宅小區物業管理辦法》已經不適應當前物業管理的新形勢和《物權法》、《物業管理條例》等相關上位法的規定。即將出台的《蘭州市物業管理條例》，將對我市物業管理的新情況、新問題以地方性法規的形式進一步明確，特別是對我市“四級管理、重心下移、規範服務”的蘭州管理模式予以確認，並上升為地方性法規。《條例(二審稿)》明確，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對物業管理工作進行指導、協助和監督，落實老舊住宅小區管理工作。

“應當可以預見，在今後發生物業糾紛時，採取社區、物業服務企業、業主委員會三方協調機制，能夠及時、有效地預防和化解物業管理的矛盾和糾紛。”參會的人大代表如是評價。

業主大會的職責將更加明確

在分組討論中，參會代表提出，《物權法》、《物業管理條例》對於業主大會形成有效決議的要求較高，但現實中業主出席業主大會行使表決權的比例一般比較低，因此很難形成有效決議，遇到緊急事件，容易造成巨大損失。為解決這一問題，《條例(二審稿)》引入了物業管理委員會制度，作為對業主大會制度的有效補充，該規定能有效解決日常監管中的重大矛盾。如，新制定的《條例(二審稿)》明確規定，“利用業主共有的道路、場地設置車位和管理收費、收益使用、公佈方面的事項”由業主大會決定。同時，包括選聘和解聘物業服務企業、改建和重建建築物及其附屬設施、確定物業服務內容標準以及物業服務收費方案等，也由其決定。作為業主大會的執行機構，業主委員會由5至11人的單數組成，業主委員會委員應當符合在本物業管理區域內連續居住一年以上的業主;身體健康，年齡不超過70週歲，能夠履行委員職責;本人、配偶及其近親屬未在本物業管理區域提供服務的物業企業或者任職等條件。業主委員做出的決定，應當在物業管理區域內顯著位置公示不少於15天。業主大會、業主委員會工作經費開支範圍、標準和業主委員會委員的工作津貼等，由業主大會決定。上述費用由全體業主承擔，有公共收益的，從公共收益中支付。業主委員會委員的工作津貼不得高於當地最低生活保障標準。

另外，為防止物業管理委員代替法定的業主委員會和其權力的擴張，將物業管理委員會修改為臨時物業管理委員會，並規定根據本小區的實際情況可以成立也可以不成立，還規定“待業主大會成立後，自行終止”。

老舊小區可分期交存專項維修資金

《條例(二審稿)》細化了住宅專項維修資金方面的規定。住宅專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期之後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。還制定了一些符合實際的原則規定，包括可以進行保值增值運作、老舊住宅小區可以分期交存、可以在緊急情況下開通資金使用的綠色通道、可以就單幢住宅樓的維修單獨表決或者徵求意見等。同時，物業保修期內發生的維修、更新、改造責任和費用，由開發建設單位承擔;保修期滿後的維修、更新、改造責任和費用中規定，物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營設施設備部分，業主專有部門的，由業主承擔;業主專有部分之外的，由相關專業單位承擔。

另外，《條例(二審稿)》還對物業使用的禁止行為予以明確，包括將無防水要求的房間或者陽台改為衞生間、廚房，或者將衞生間改在下層住户的卧室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;違法搭建、改建建築物、構建物等情況;將住宅合租作為員工宿舍供多人居住，影響物業管理區域內的衞生和居民的正常生活等情況。

“強制消費”擬罰款五萬元以上二十萬元以下

針對法律責任過少和針對性不強的實際，《條例(二審稿)》對該部分進行了細化和明確，對物業服務企業、業主、相關專業單位和政府及其部門以及工作人員設置了明確的法律責任。違反擅自在物業管理區域內進行改變物業共有部位、共用設施設備規劃用途;向業主、物業使用人制定裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料;提高利用業主共有的道路、場地設置的車位停車費標準的，由縣級以上人民政府物業行政主管部門責令限期改正，有違法所得的，沒收違法所得;逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。設置營業攤點;許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事廣告宣傳、經營活動的，由縣級以上人民政府物業行政主管部門責令限期改正，有違法所得的，沒收違法所得;逾期不改正的，處三千元以上三萬元以下罰款。

物業“四級管理”

●四級物業管理運行機制網絡由市物業管理辦公室、區(縣)物業管理辦公室、街道物業管理辦公室和社區物業管理組織共同構成。居民住宅小區物業管理工作的重心下移到街道，落實靠社區。

●區級物管部門將主要負責轄區內三級(含暫定)物業企業資質審核、發證，一二、級物業企業資質初審上報，轄區內企業資質年檢，轄區內前期物業招投標，住宅室內裝飾裝修監管，物業企業量化考核，縣區級優秀項目考核，轄區物業管理信訪處理等行業監管工作;

●街道辦事處可發揮一級網格作用，主要負責轄區內業主大會、業主委員會指導，三級(含暫定)物業企業資質預審，一、二級物業企業資質預審上報，轄區內企業量化考核扣分，轄區物業管理信訪處理，老舊小區和“三不管”樓院管理等工作;

●社區發揮二級網格作用，主要負責協助街道做好轄區業主大會、業主委員會指導，企業量化考核扣分，老舊小區和“三不管”樓院管理，物業管理矛盾糾紛處理等工作。