物業管理實習總結（通用14篇）

物業管理實習總結 篇1

今年xx月xx日下午開始，我在物業花園進行了物業管理實習工作。在實習期間，我依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。在實習中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業管理相關工作，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收穫也很多。通過實習，使我對物業管理工作有了深層次的感性與理性的認識。

我所實習的物業管理有限公司，隸屬於xx集團。目前，該公司擁有員工近1500人，各大中城市均有物業管理的項目。管理面積約300萬平方米，管理項目類別有大型住宅區、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、酒店、高等院校等物業。花園是其所管轄的物業管理項目之一。花園由2棟19層高的塔樓組合而成，小區面積約29000平方米，居住270户，居住人口近一千人，管理處員工26人，其中：管理人員6人。

回顧實習生活，感觸是很深的，收穫是豐碩的。實習中，我採用了看、問等方式，對花園管理處的物業管理工作的開展有了進一步的瞭解，分析了管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步瞭解。

一、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業

嚴把員工招聘關。物業在招聘管理人員須畢業於物業管理專業；招聘維修人員須具備相關技術條件的多面手，並持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。

做好員工的入職、在職培訓工作。物業對新招聘的員工進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區的基本情況、應開展的工作心中有數，減少盲目性；隨着市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會。美佳物業提倡“工作就是學習，工作就是創新”，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。

從實際出發，管理處嚴格參照lS09000質量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響；建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。

二、培育自身核心專長，創特色服務，提升核心競爭力

在實習中，我看到一套由xx集團、xx科技、物業合作自行設計開發的“一站式物業管理資迅系統”物業管理服務軟件。該軟件包括：“一站式客户服務、一站式資迅管理、一站式數碼社區”三大體系，是一個利用網絡、電子商務、科技手段來提高物業管理水平和服務質量，有效地開發、整合、利用客户資源的資迅系統。管理處全面提倡“一站式服務”、“保安”的特色管理服務。從而，實現了高效的管理運作，解決了業主的奔波之苦，創造了一種無微不至、無所不在的服務，提升了服務效率，提高了業主滿意度，提升了物業管理服務的水平和服務質量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。

三、推行“顧客互動年”，促進公司與業主之間的良性互動

物業在與業主關係管理方面，在實習中我瞭解到，在20xx年重點開展了“顧客互動年”活動。成立了俱樂部，設立新生活服務中心，開通客户服務熱線，及根據小區居住的業主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區活動與主題活動。如：三月份，開展了學雷鋒義務服務活動；“六一”兒童節，與幼兒園聯誼開展遊戲活動；十月份，組織小區業主觀看露天電影；十二月份，聖誕節由聖誕老人派發聖誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強了公司與業主、業主與業主之間的溝通交流，創建了互動的顧客關係，營造了濃厚的社區氛圍和良好的居住環境。

四、重視物業管理的重要基礎工作——設備管理

對於設備管理，我在實習中看到，管理處着重建立和完善設備管理制度；對各類設備都建立設備卡片；做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，並認真作好記錄，發現問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準；發電機每月試運行一次；消防泵每月點動一次，以確保發生火災險情時，消防泵能正常使用。等等。

五、管理處一道亮麗的風景線——安保隊伍

管理處的保安管理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯繫，對小區實行24小時的安全保衞。建立並完善各項治安管理規章制度；對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職安保員的培訓力度，注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強安保員的工作責任心和整體素質；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衞並在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為業主提供各種服務，形成了管理處一道亮麗的風景線。

短暫的實習轉眼而過，回顧實習生活，我在實習的過程中，既有收穫的喜悦，也有一些遺憾。通過實習，加深了我對物業管理知識的理解，豐富了我的物業管理知識，使我對物業管理工作有了深層次的感性和理性認識。同時，由於時間短暫，感到有一些遺憾。對物業管理有些工作的認識僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領會其精髓。

通過實習，我發現物業無論是在管理經驗，還是人才儲備、基礎管理上都已儲備了雄厚的資源，是物業管理行業中的一位後起之秀，它的發展前景非常廣闊。但在xx市，物業的品牌不太響亮，若物業挖掘新聞，借用傳播媒體，擴大其知名度。那麼，將在物業管理行業新的規範調整期佔有更大的市場，讓更多的居民享受到其優質滿意的服務。

通過實習，我認識到要做好物業管理工作，既要注重物業管理理論知識的學習，更重要的是要把實踐與理論兩者緊密相結合。物業管理作為微利性服務行業，它所提供的產品是無形的服務，物業管理是一種全方位、多功能的管理，同時也是一種平凡、瑣碎、辛苦的服務性工作。因此，在物業管理實際工作中，要時刻牢記物業管理無小事，以業主的需求為中心，一切從業主需求出發，樹立“想業主之所想，急業主之所急，做業主之所需”服務宗旨，不斷學習，不斷創新，與時俱進，為業主提供整潔、優美、安全、温馨、舒適的居住環境，為全面建設小康社會開創物業管理新的里程碑。

物業管理實習總結 篇2

實習項目簡介：

物業管理有限公司成立於1998年8月，是專業從事物業管理，具有獨立法人資格的物業管理企業。公司設有財務部、社區服務中心、經營部、品質部、行政部五個部門，現有員工65多名。公司經營範圍包括物業綜合經營管理、修繕等業務。

公司成立幾年來，一直致力於以一流的管理、一流的服務、一流的信譽為公司方向，儘可能及時周到地為顧客提供優質的服務。在管物業——花園在**市首家取得了“廣東省城市優秀物業管理住宅小區”的榮譽，同時還獲得了“**市安全文明小區”、“廣州市安全文明小區”等稱號。公司注重管理人員的培訓，於20xx年3月與廣州航海高等專科學校合作在花園設立了“物業管理實習基地”為公司管理人才以及為即將步出校園的物業管理專業學生提供了良好的學習環境。今年ISO9001質量管理體系、ISO14001環境管理體系、GB/T28001職業健康安全管理體系在公司得到推廣和應用，以提高企業的競爭實力，為廣大客户提供更加優質、高效、周到的服務。

二.實習工作報告

此次實習分三個階段進行：

第一階段：行政部

行政部是我實習的第一站，行政部是負責公司人力資源的管理，科學地做好勞動人事組織管理工作，充分發揮人力資源的效能，實現人力的擴大再生產和合理分配使用人力;做好公司的行政管理，建立健全公司的規章制度，協助公司領導協調各職能部門間的關係，保證公司日常辦公的正常開展;並負責公司對外的聯絡、對外宣傳和組織開展社區文化活動等事務;使公司所有在崗員工符合ISO9001、ISO14001、OHSAS18001管理體系運作的要求，並使員工瞭解符合管理體系要求的重要性的部門。

1.員工的招聘

各部門根據用工的需要，用《內部呈批報告》的形式向公司領導提出招人申請，行政部根據公司領導批准後的報告按部門崗位職責與任職條件，向外界招聘，前來應聘的人員填寫，行政部根據《應聘記錄表》的資料從中挑選符合要求的員工，以便錄用，並填寫《入職登記表》交行政部存檔(詳見流程圖)。

2.員工的培訓與教育

1)上崗培訓

新員工入職由行政部組織安排為期2天的上崗前培訓，培訓內容包括：

A.物業管理現狀及發展前景。

B.公司管理方針、本年度目標、指標和管理方案。

9001，ISO14001，OHSAS18001基礎知識及公司管理體系文件。

D.相關的法律法規、公司規章和勞動人事政策等。

E.基本的服務知識，包括職業道德、行為規範、禮貌知識等。

F.工作崗位的具體作業要求及本崗位所涉及的環境因素、危險源的識別。

G.新員工所在工作崗位對環境、職業健康安全的基本處理知識講解。

2)培訓需求與年度培訓計劃

A.每年1月份各部門將上一年度考核提出培訓需求，行政部根據培訓需求和上級的要求制訂培訓計劃，報總經理批准後實施。

B.培訓計劃應陳述培訓的對象、培訓的目的、培訓的內容、培訓的時間等內容。

3)專題培訓

公司發展新的管理項目，或購買了新的設備、進行技術改造、準備開發新的管理方法時，由各主要負責部門組織，對有關人員進行專題培訓，以保證新制度、新方法、新技術設備的正常運行。

4)每次進行員工培訓，培訓的組織部門應作好《員工培訓記錄》，定期將《員工培訓記錄》交行政部存檔。

3.員工的考核

考核分為例行考核、轉正考核和培訓考核三種，具體如下：

A.例行考核

——行政部於每年6月份、12月份組織進行例行考核。

——考核前行政部應提前15天組織成立考核小組，制定考核方案，報總經理批准後實施。

——例行考核的內容應包括德、能、績、勤四個方面，考核方法應儘可能地量化。

——例行考核完畢，考核小組應對考核結果作分析總結，提出培訓需求，並對不合格員工按公司有關規定作出相應的處理。

B.轉正考核。在新員工試用期滿後，由該員工所在部門的主管領導對該員工該用期間的表現進行全面的考核，從而決定是否錄用。考核完畢該部門主管領導應就員工的考核結果與試用期表現以《員工轉正考核報告》形式向總經理報告，經批准後該員工轉為正式員工。未通過轉正考核的員工由公司作出辭退處理。

B.培訓考核。行政部組織員工培訓後，應組織參加培訓人員進行考核，以檢驗參加培訓的員工是否掌握培訓的要求，將考核結果記錄在《員工培訓記錄》中相應欄目中，交行政部存檔並以此作為員工晉升、加薪的參考依據。

第二階段：工程維修

工程維修部的主要任務是維持小區內公共設施設備正常運轉，為業主/住户提供及時周到的物業設備等維修服務。

1.日常入户維修

1)接報修

a.社區服務中心當值人員接到業主/住户報修後，分類明確，應在15分鐘之內開出《維修單》或給予答覆處理時間。

b.特殊維修可預先聯繫有關單位，根據具體情況答覆維修時間。(如：電視電話報障)

c.較困難複雜的維修要求72小時內完成(工作技術要求特殊的除外);同時應向住户解釋原因;

2)入户維修

a. 維修部當值人員接到《維修單》後立即安排人員進行處理，緊急情況應立即趕到現場。一般情況時在1小時之內到達現場。一般性維修不超過2小時之完成，較困難複雜的維修要求72小時內完成(工作技術要求特殊的除外)，同時應向住户解釋原因;

b.入户維修人員要做到有禮、有節，對有可視對講系統的住户可用可視對講與其聯繫，在得到同意後方可進入;無可視對講系統的可按門鈴或輕輕叩三聲門，並禮貌的問好，説出自己的身份和目的;“您好;我是某某部門，來為您做某某項服務”。

c.維修時應多徵求住户意見，如住户提出不可行的意見或要求時，應根據自己的維修經驗和知識，耐心的向住户解釋和説明;

d.維修後要做好現場清理工作，用垃圾袋將維修垃圾清理乾淨，維修時移動的傢俱用品應按原位置放好;

e.功能性維修，以恢復其原有功能為準，外觀性維修要與原有部位相比較表應無色差，高低不平現象;維修時應儘量滿足住户要求。

3)供排水維修

a.更換水錶

a)關上水前第一閥門,排空管內的殘餘水後拆下水錶,檢查水錶的接頭膠圈,如已經斷裂或變形時應選同一型號規格的具有合格證的水錶安裝上去;

b)安裝時注意水錶的水流方向保持一致;

c)維修結束後，打開閥門檢查有無滲漏,錶針轉動是否正常;

d)維修人員要做好用户新啟用水錶的底數記錄。

b.水龍頭漏水

a)關閉户內水閥閥門，拆卸下水龍頭並檢查出故障點;

b)根據用户需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭，如因水龍頭有砂眼漏水的，必需更換新的水龍頭;

c)安裝完畢後，打開水閥門檢查新換水龍頭接口是否有滲漏,使用時切勿過度擰緊。c.更換角閥

a)關上户內水閥，拆下角閥，查出故障根據實際情況，好確需要更換的重新更換;

b)安裝時應注意角閥與水管接合處的密封性和緊密度，以防滲漏;

c)安裝完畢後，打開水閥查看有無滲漏。

d 更換軟管

a)關閉軟管前閥門，拆下軟管,查看故障原因;

b)根據住户需求，更換損壞的膠圈或更換新的軟管，如因軟管有砂眼或破損、爆裂的必需重新更換軟管;

c)安裝時應注意，更換同型號同長度的軟管，接頭處不可過擰緊，以免擰壞鏍絲;

d)安裝完畢後，打開水閥查看有無滲漏。

f.馬桶漏水維修

a)檢查漏水原因後，關上閥門根據情況進行維修;

b)軟管漏水應進行更換，水箱水位過高可調整水位控制水浮，水箱底布漏水應查看是否螺絲鬆動或膠圈損壞;

c)維修完後，打開水閥查看有無滲水現。

g.菜盆排水管漏水

a)檢查漏水原因，排水軟管破損，膠圈損壞，接頭處螺絲鬆動;

b)安裝時應注意盆體與下水管接口處，需用玻璃膠封閉，待膠幹後試水檢查。

h 維修馬桶堵塞

檢查堵塞原因，用馬桶抽子或疏通機進行疏通，使其排水暢落通。

i部分樓層停水

a)查明停水的樓層後先關總閥，拆開支閥，並將濾網清洗後重新裝上;

b)市政或其他維修造成的停水應通知住户，並作解釋。

4) 供電維修

a 更換電錶

a)斷開電源拆下電錶，確認電錶已經失靈時，可選用具有檢驗合格證的同一型號電錶進行安裝，安裝時注意進出線接法正確。

b)安裝結束後合閘後試電，保證住户用電設備使用正常，電錶轉動正常;

c)維修人員應會同社區服務中心人員做好新啟用電錶底數的記錄。

b 維修開關

a)分析造成低壓開關跳閘或燒壞的原因;

b)好如果是短路故障，首先將空氣開關置於“OFF”位置，用萬用表(兆歐表)檢查線路，查出故障點後給予排除;

c 燈管、白熾燈的維修

a)斷開電源、取出白熾燈，如果燈絲燒斷，可更換同一型號的卡口或螺口燈泡安裝上去，試電查看是否正常。

b)燈管不亮可先檢查啟輝器，如損壞可更換新的;試電檢查如不亮時，取出燈管並更換同型號、同規格的燈管，再次試電檢查，如仍不亮時可檢查接線和鎮流器，查出故障立即排除，恢復正常照明;

d.線路檢測

a)線路停電檢修應及時通知住户;

b)住户開關燒壞的處理見本章4.4. 2維修開關進行處理;

c)電錶損壞的維修見本章4.4. 1 更換電錶辦法進行處理;

d)進户線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固;

e)線路短路時可用萬用表對線路逐一檢查，找出故障原因並及時處理;

f)當確認故障排除後方可送電。

5) 門窗維修

a 門鈴維修

a)無電情況時可更換新電池;

b)電極板腐蝕或接觸不良可進行除鏽、緊固處理;

c)因線路短路問題造成的故障，用萬用表(兆歐表)檢查線路找出故障點並及時處理。

b 維修門窗

1)門窗附件有無損壞，不全，進行更換或補裝;

2)清除門角和窗軌道的雜物，對門合頁和窗軌道注油;

3)更換破損玻璃時注意防止玻璃碎塊跌下傷人。

c 更換門鎖

拆下壞鎖後先檢查是何處壞，如能修理及時修理，無法修理好的可通知住户更換新鎖;

d 非一般性的維修

委託專業維修隊維修，工程維修人員並對所委託項目的維修質量進行監督和跟蹤。

第三階段：清潔綠化部

清潔綠化部的主要任務是維持小區內公共場所、樓道的清潔衞生及小區內綠化帶的修剪等養護工作。

1.清潔綠化人員配置和培訓1)行政部制定職務説明書，對崗位職責、人員的年齡、文化程度、工作經歷和能力作出明確規定;

2)清潔綠化部主管負責制定《清潔綠化部工作崗位安排》報社區服務中心主任審批，總經理批准後實施;

4)行政部會同清潔綠化主管負責新員工的入職培訓，培訓內容包括公司的管理目標、質量方針、組織架構、員工手冊、體系標準ISO9000、ISO14000、OHSAS18000;清潔綠化主管負責員工的崗位培訓，包括崗位技能、質量標準、工作手冊、注意事項，經考核合格後方可上崗試用;

5)清潔綠化主管制定《清潔綠化員工綜合考核標準》，經社區服務中心主任批准後實施，清潔綠化主管按標準要求定期或不定期的對各崗位員工進行考核，並記錄在《清潔綠化工作日記錄檢查表》中;

2.清潔綠化園林器械的管理和維護

1)清潔綠化主管對清潔綠化園林器械進行登記和彙總，並記錄於《設施清單》中;

2)清潔綠化主管制定《清潔園林器械操作規程》，報社區服務中心主任審批後實施;

3)清潔綠化工按操作規程使用園林器械，主管安排相關綠化人員進行管理和保養;維修保養後填寫《設備維修保養記錄表》

4)清潔園林器械使用後，清潔綠化組長負責填寫《清潔綠化工具使用登記表》;

3.農藥的管理和使用

1)清潔綠化主管制定《農藥使用標準與規程》，報社區服務中心主任審批後實施;

2)綠化工按標準使用噴施農藥，使用後記錄於《綠化養護工作日記表》中;

4.清潔綠化工作分派和巡視

1)清潔綠化工根據《清潔綠化部工作手冊》的規定實施綠化養護工作，並記錄於《綠化養護工作日記錄表》

2)清潔綠化主管負責對各崗位的工作進行巡檢，並填寫《清潔綠化工作日記錄檢查表》;

3)清潔綠化主管對巡視中發現的問題及時安排相關人員進行處理，範圍外的問題填寫《業務聯繫單》交由社區服務中心處理;

5.綠化養護方案的制定

1)清潔綠化主管負責制定綠化養護方案，報社區服務中心主任審批，由主管負責組織實施;

2)清潔綠化主管按標準配置清潔工，並制定綠化工作流程。

三.幾點體會

1、增長了知識和才幹。一出去，我發現在學校學到的知識很不夠，有些課程完全無用，該學的沒學到，不該學的學了，發現不足主動去補，都很刻苦，也受益匪淺。像什麼ISO9000、OHSAS18001及ISO14001等體系認證，以前在學校就沒有接觸。

2、我們深切的感受到，物業管理確實是一個朝陽產業，對高素質管理人才的需求非常大，就業前景十分看好。我們應該抓緊機遇，充分利用我們的成功經驗，調整專業結構，將物業管理作為我們的品牌專業來建設。

四、我對物業管理行業的認識

物業管理在我國是一個新興行業，發展時間不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少問題，尤其是涉及權益關係領域，各方矛盾和糾紛時有發生。諸如：物業管理企業與開發商的職能不清，業主拒交管理服務費，物業管理企業因小區內業主財產被盜、人身受到傷害而被起訴，物業管理體制模糊、法規不健全及物業企業義務承擔某些社會功能的現象等日益突出，在一定程度上阻礙了物業管理行業的發展。

規範物業管理，提高企業權益保護意識，促使物業管理企業從法制化、規範化的角度不斷完善自身的服務水平，堵塞各種管理漏洞，防止質量事故的發生，避免企業不應有的損失。同時，政府相關部門要加快物業管理法制建設，使物業管理朝着健康的方向發展，這已成為物業管理企業發展的當務之急。

如何規範物業管理，提高物業管理企業權益保護意識，必須強化如下方面工作：1、要樹立風險意識和規範發展意識。物業管理公司是自負盈虧的企業，企業必然面對經營風險，合理、有效地規避風險，才能獲取最大的利潤。作為企業有幾個重要環節必須把握：

(1)明確物業管理委託合同。在合同中，企業務必把握細節，明確哪些該做，哪些不做;哪些是常規服務，哪些是收費項目;權利與義務是否對等，例如：物業管理的保安工作，應在合同中明確，只是協助和配合本地公安機關維護公共秩序，而不承擔人身安全、財產保護責任。

(2)規範內部管理，練好內功。企業必須健全內部規章制度，完善組織架構，合理設置崗位，把好人員招聘關，系統地對員工進行培訓，在員工的思想中培植風險意識，最大限度地避免因管理責任而導致事故的發生，從而把經營風險降到最低。如保安員在指引車輛停放時，應對車身四周進行巡視，發現有破損等問題及時向車主指出，以免產生麻煩和糾紛;在停車場對車輛進出的登記一定要完整、齊備。如果把預防措施做細做好，管理工作做得周到紮實，那麼，即使發生了丟車事件，企業就不負管理責任也無需賠償。

(3)購買商業保險，保障多方利益。物業管理企業要樹立保險意識，化解風險，一般應購買財產保險、機器設備保險、公共責任險等，將可能遇到的風險化解，避免經濟上的損失。

2、強化法律法規、行業規範教育培訓工作，通過法律來維護企業、員工權益。目前，由於行業法規不健全，無法可依，甚至有法不依的情況較多，企業也往往因為這些現象的存在而輕視或忽視了自身的法律建設。因此，增強員工的法制觀念是加強自身權益保護的關鍵。一方面要加強員工對法律法規的學習，提高法制意識，依法操作;另一方面要勇於利用法律武器來維護自身權益。如：對於無理拖欠管理費或拒絕承擔毗鄰房屋或共用部位、共用設備設施維護和修繕費用的業主，物業管理企業應依據法律法規、管理制度和業主公約，積極或支持權益受損的業主尋求法律支持。物業管理企業應有意識地組織有關法律法規的宣傳活動，加強包括業主在內的社會大眾對物業管理法律法規的認識和理解。

3、憲善物業管理法律體系，加大執法力度。全國性的物業管理條例可望今年內出台，有了全國性物業管理條例，就便於統一管理標準和管理規範，加強相關政策法規的協調，避免法規的相互衝突，用法制規範市場環境，規範物業管理操作。建立健全物業管理法規體系，需着重注意如下幾點：

(1)物業管理主管部門、政府其他職能部門如需物業管理企業配合政府職能部門的部分工作，應由政府部門出具委託並授權，同時應給予政策上的優惠或適當的經濟補償。

(2)儘快制訂、頒佈物業管理招投標法規和配套實施細則，用法規和制度來限制和約束不正當競爭行為。

(3)對於業主及業主委員會的職權，應進一步規範和細化相關條款，以明確業主違反業主公約及有關法律、法規，但又不構成刑事案件時，應由哪些部門來處理，或可賦予物業管理企業哪些執行權力。物業管理過程中形成有關決議和方案，經業主大會50%以上成員通過後，對於其他拒不服從的業主，物業管理企業可以採取哪些措施，等等。

4、規範物業管理市場行為，為物業管理企業提供公平競爭的外部環境。物業主管部門應注意用市場觀念、市場機制來培育和發展物業管理市場。推行供需雙方相互選擇、平等協商、根據服務內容和質量確定價格，通過簽訂合同規範雙方行為的制度。政府應積極引導和督促參與競爭的管理企業遵循公平競爭原則，樹立競爭公德，遏制不正當競爭。除了應用法律和行政手段外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平競爭。有了社會公德才能在競爭中樹立良好的企業形象，建立穩固的企業信譽，自覺抵制不正當競爭，並將引入法律化、規範化、科學化軌道，創造公平、公正、公開的物業管理競爭環境。

5、加強物業管理重要性的宣傳力度，提高全社會對物業管理的認識。物業管理企業應加強與業主之間的溝通及自我宣傳，使公眾對這新興行業有正確的認識，令每一位消費者及社會各方面人士都積極地參與，以消費者的眼光審視物業管理企業的經營行為、服務行為是否規範。尤其注重與新聞媒體溝通，利用報刊、電台、電視等各種途徑對物業管理政策、作用和服務內容進行大規模的宣傳。同時，使新聞媒體瞭解行業的政策法規和特點，體會到物業管理行業的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過媒體的正面引導，推動物業管理行業健康地發展和壯大。

物業管理實習總結 篇3

當我邁進大學生活的最後一個年頭，站在我們面前的就是那個嚮往已久的工作社會。高興、興奮，因為我們終於可以在這個巨大的舞台上展現自我，但我們還需要時間去了解這個社會。學校為了把我們平穩的送上社會的大舞台，為適應今後的社會工作奠定基礎，同時完成大學教育的最後一個重要環節，專門安排了我們畢業實習。

先來談一談對房地產在理論上的認識。房地產，是一種稀卻的資源、重要的生產要素和生活必需品，是人們最重視、最珍惜、體的財產形式。隨着經濟發展、社會進步、人口增加，對其需求日益增長。在市場經濟中，房地產還是一種商品，成為人們投資置業的良好對象。由房地產的投資開發、諮詢、估價、經紀、物業管理等組成的房地產業，是國民經濟中的一個重要產業。房地產是一種特殊的商品，房地產業是一個特殊的產業。現代房地產業在我國的興起，雖然是近一二十年的事，但其來勢迅猛，一波三折，富有生命力，為世人矚目。特別是1992年和1993年我國曾一度出現“房地產熱”，1993年以後開始實施“宏觀調控”，1998年提出把住宅建設培育為新的經濟增產點，等等。房地產業，在我國社會主義市場經濟的發展中越來越重要。

實習目的

通過房地產實習瞭解房地產行業和售樓的流程和操作，在這個基礎上把所學的營銷專業理論知識與實踐緊密結合起來，培養實際工作能力與分析能力，以達到學以致用的目的。

本次實習的目的在於通過理論與實際的結合、個人與社會的溝通，進一步培養自己的業務水平、與人相處的技巧、團隊協作精神、待人處事的能力等，尤其是觀察、分析和解決問題的實際工作能力，以便提高自己的實踐能力和綜合素質，希望能幫助自己以後更加順利地融入社會，投入到自己的工作中。

實習內容

由於對房地產銷售十分感興趣，所以我來到利源行物業(澳門)有限公司進行實習工作。實習是以獨立業務作業方式完成的。實習的主要內容是房產銷售——物業顧問。學習銷售技巧等各方面的知識。憑着對本公司服務的瞭解和與其它公司服務的對比，突出本公司服務的優點和公司的良好信譽，積極開拓客户源，向顧客推銷一，二手物業，並儘量做好關係營銷，完成公司分配的任務，促成物業買賣交易。現在實習已經結束，回頭總結我的實習報告，感到十分的欣慰。它使我在實踐中瞭解了社會，讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識，也打開了視野、增長了見識，為我即將走向社會打下堅實的基矗基本上達到了學校要求的實習目的。為了表達我收穫的喜悦，我將主要以房產銷售工作作為我的實習報告主題內容。

首先簡單介紹一下我的實習單位：本公司位於澳門東方明珠街55-59號寰宇天下地下AF，AG鋪，主要從事具有物業住宅銷售代理銷售與服務。利源行物業(澳門)有限公司緊隨「顧客為主，服務為先，積極進取，努力創新，羣策羣力，再闖高峯」的集團信念，務求為客户提供「快、準、懇、貼、專」服務。

20__年2月2日到4月12日，我在利源行物業(澳門)有限公司進行了為期70日的實習。這期間公司的上司和同事給予了我熱情的指導和幫助，而我也虛心向他們請教學習，把大學所學的知識加以運用，在理論運用於實踐的同時，也在實踐中更加深刻地理解了以前沒有理解透徹的知識。經過這段期間的實習，我對公司也有了更深刻的瞭解，也初步熟悉了銷售員的操作步驟。更重要的是，這是我踏入社會的第一步，雖然只有二個多月的時間，但是也讓我看到了自己的很多欠缺，讓我深知出身社會，還需要很多學校裏學不到的能力。

1.瞭解住宅物業數據，物業數據庫應用和相關新聞和信息。

2.具體經營二手物業銷售，瞭解客户需求和與業主和客户作中介溝通。

3.自行分析整理市場上的一，二手物業資料，向客户推介優質的樓盤。

4.為客户與發展商作中介，為客户提供買一手盤的各種協助。

5.與其它行家物業代理聯繫，進行合作經營。

實習總結

雖然已經是畢業班的學生，但對於實際社會工作還是茫茫然的，畢竟書本上的只是一個概念，具體操作並沒有教你。難得的實習機會，我想把它做好。在這段時間學會了一些比較瑣碎的事情，但確實體會到了工作的辛酸，覺得自己在學校所學的專業知識嚴重不足，不能適應激烈的工作要求，像那些實際操作性極強的工作，我們這些剛出來沒什麼工作經驗，根本無法和那些老手相競爭，有時候感覺確實無從下手。雖然説這只是個銷售物業的公司，但在這實習期間，我從新人培訓階段到自己獨自向客户推銷物業等，都全身心的投入到工作中去。

從事房地產代是一種很有挑戰性的工作，每個銷售員都會從市場中不斷學習和提升自己的銷售技巧，每個銷售員最終的銷售方式都不一樣，將會發展一套屬於自己，適合自己的成功銷售方式。在物業銷售員中，很多事情都需要自己的主動去學，去做，去思考，不會有人專門去教你如何做，怎樣做。尤其進入銷售一手盤的時期，更能體驗”事前準備”的重要性，如果事前沒有做好充分的銷售準備，和客户沒有做好溝通，到了真正銷售一手盤的期間，便會出現沒客人的情況，只能在當場陌生推銷找潛在客户，但這樣成功銷售的機會大大降低，這時只能通過運氣和努力，和大數法則效果。有些沒有充分準備的銷售銷員便會因而放棄，只能呆呆的站在一旁。所以尤其一手盤銷售，一定要做好事前銷售準備。而我的事前準備更偏好對其它小行家的溝通與合作經營，因為我們大行家有某些一手盤的代理的優勢(優其是優質的住宅物業)，而小行家有的是相熟和優質客源支持。雖然現時我還沒成功銷售出一套物業，但我己經找到自己的經營方式，相信只要我繼續堅持和努力，成功距離我在不遠的地方。

實習鍛鍊將全面檢驗我各方面的能力：學習、生活、心理、身體、思想等等尤其是心理承受能力。就像是一塊試金石，檢驗我能否將所學理論知識用到實踐中去。關係到我將來能否順利的立足於這個充滿挑戰的社會，也是我建立信心的關鍵所在，所以，我對它的投入也是的!在這一個多月裏我還是有不少的收穫。

一般來説，學校的生活環境和社會的工作環境存在很大的差距，學校主要專注於培養學生的學習能力和專業技能，社會主要專注於員工的專業知識和業務能力。要適應社會的生存要求，除了要加強課堂上的理論知識外，還必須要親自接觸社會參加工作實踐，通過對社會工作的瞭解指導課堂學習。實際體會一般公司職員的基本素質要求，以培養自己的適應能力、組織能力、協調能力和分析解決實際問題的工作能力。

這是第一次正式與社會接軌踏上工作崗位，開始與以往完全不一樣的生活。每天在規定的時間上下班，上班期間要認真準時地完成自己的工作任務，不能草率敷衍了事。我們的肩上開始扛着民事責任，凡事得謹慎小心，否則隨時可能要為一個小小的錯誤承擔嚴重的後果付出巨大的代價，再也不是一句對不起和一紙道歉書所能解決的。

在實習期間學習到很多新的東西，這些東西會給我帶來新的體驗和新的體會。因此，我堅信：只要我用心去發掘，勇敢地去嘗試，一定會能更大的收穫和啟發的，也只有這樣才能為自己以後的工作和生活積累更多豐富的知識和寶貴的經驗。

通過實習，讓自己找出自身狀況與社會實際需要的差距，並在以後的學習期間及時補充相關知識，為求職與正式工作做好充分的知識、能力準備，從而縮短從校園走向社會的心理適應期。

踏入真正社會。會有很多壓力左右着自己。所以，請不要太注專於埋頭苦幹，有時也要讓自己靜一靜，想一想自己該住那裏走。做好自己的職業規劃是很重要的。人的一生就像跑馬拉松，成功不只是看短暫的，而是看最後誰能到達自己最終成功的終點。所以一個有遠大目標人，才能支撐他達到成功的高峯。

物業管理實習總結 篇4

實習項目簡介：

________物業管理有限公司成立於1998年8月，是專業從事物業管理，具有獨立法人資格的物業管理企業。公司設有財務部、社區服務中心、經營部、品質部、行政部五個部門，現有員工65多名。公司經營範圍包括物業綜合經營管理、修繕等業務。

公司成立幾年來，一直致力於以一流的管理、一流的服務、一流的信譽為公司方向，儘可能及時周到地為顧客提供優質的服務。在管物業——____花園在____市首家取得了“廣東省城市優秀物業管理住宅小區”的榮譽，同時還獲得了“____市安全文明小區”、“廣州市安全文明小區”等稱號。公司注重管理人員的培訓，於20__年3月與廣州航海高等專科學校合作在____花園設立了“物業管理實習基地”為公司管理人才以及為即將步出校園的物業管理專業學生提供了良好的學習環境。今年ISO9001質量管理體系、ISO14001環境管理體系、GB/T28001職業健康安全管理體系在公司得到推廣和應用，以提高企業的競爭實力，為廣大客户提供更加優質、高效、周到的服務。

二.實習工作報告

此次實習分三個階段進行：

第一階段：行政部

行政部是我實習的第一站，行政部是負責公司人力資源的管理，科學地做好勞動人事組織管理工作，充分發揮人力資源的效能，實現人力的擴大再生產和合理分配使用人力;做好公司的行政管理，建立健全公司的規章制度，協助公司領導協調各職能部門間的關係，保證公司日常辦公的正常開展;並負責公司對外的聯絡、對外宣傳和組織開展社區文化活動等事務;使公司所有在崗員工符合ISO9001、ISO14001、OHSAS18001管理體系運作的要求，並使員工瞭解符合管理體系要求的重要性的部門。

1.員工的招聘

各部門根據用工的需要，用《內部呈批報告》的形式向公司領導提出招人申請，行政部根據公司領導批准後的報告按部門崗位職責與任職條件，向外界招聘，前來應聘的人員填寫，行政部根據《應聘記錄表》的資料從中挑選符合要求的員工，以便錄用，並填寫《入職登記表》交行政部存檔(詳見流程圖)。

2.員工的培訓與教育

1)上崗培訓

新員工入職由行政部組織安排為期2天的上崗前培訓，培訓內容包括：

A.物業管理現狀及發展前景。

B.公司管理方針、本年度目標、指標和管理方案。

9001，ISO14001，OHSAS18001基礎知識及公司管理體系文件。

D.相關的法律法規、公司規章和勞動人事政策等。

E.基本的服務知識，包括職業道德、行為規範、禮貌知識等。

F.工作崗位的具體作業要求及本崗位所涉及的環境因素、危險源的識別。

G.新員工所在工作崗位對環境、職業健康安全的基本處理知識講解。

2)培訓需求與年度培訓計劃

A.每年1月份各部門將上一年度考核提出培訓需求，行政部根據培訓需求和上級的要求制訂培訓計劃，報總經理批准後實施。

B.培訓計劃應陳述培訓的對象、培訓的目的、培訓的內容、培訓的時間等內容。

3)專題培訓

公司發展新的管理項目，或購買了新的設備、進行技術改造、準備開發新的管理方法時，由各主要負責部門組織，對有關人員進行專題培訓，以保證新制度、新方法、新技術設備的正常運行。

4)每次進行員工培訓，培訓的組織部門應作好《員工培訓記錄》，定期將《員工培訓記錄》交行政部存檔。

3.員工的考核

考核分為例行考核、轉正考核和培訓考核三種，具體如下：

A.例行考核

——行政部於每年6月份、12月份組織進行例行考核。

——考核前行政部應提前15天組織成立考核小組，制定考核方案，報總經理批准後實施。

——例行考核的內容應包括德、能、績、勤四個方面，考核方法應儘可能地量化。

——例行考核完畢，考核小組應對考核結果作分析總結，提出培訓需求，並對不合格員工按公司有關規定作出相應的處理。

B.轉正考核。在新員工試用期滿後，由該員工所在部門的主管領導對該員工該用期間的表現進行全面的考核，從而決定是否錄用。考核完畢該部門主管領導應就員工的考核結果與試用期表現以《員工轉正考核報告》形式向總經理報告，經批准後該員工轉為正式員工。未通過轉正考核的員工由公司作出辭退處理。

B.培訓考核。行政部組織員工培訓後，應組織參加培訓人員進行考核，以檢驗參加培訓的員工是否掌握培訓的要求，將考核結果記錄在《員工培訓記錄》中相應欄目中，交行政部存檔並以此作為員工晉升、加薪的參考依據。

第二階段：工程維修

工程維修部的主要任務是維持小區內公共設施設備正常運轉，為業主/住户提供及時周到的物業設備等維修服務。

1.日常入户維修

1)接報修

a.社區服務中心當值人員接到業主/住户報修後，分類明確，應在15分鐘之內開出《維修單》或給予答覆處理時間。

b.特殊維修可預先聯繫有關單位，根據具體情況答覆維修時間。(如：電視電話報障)

c.較困難複雜的維修要求72小時內完成(工作技術要求特殊的除外);同時應向住户解釋原因;

2)入户維修

a. 維修部當值人員接到《維修單》後立即安排人員進行處理，緊急情況應立即趕到現場。一般情況時在1小時之內到達現場。一般性維修不超過2小時之完成，較困難複雜的維修要求72小時內完成(工作技術要求特殊的除外)，同時應向住户解釋原因;

b.入户維修人員要做到有禮、有節，對有可視對講系統的住户可用可視對講與其聯繫，在得到同意後方可進入;無可視對講系統的可按門鈴或輕輕叩三聲門，並禮貌的問好，説出自己的身份和目的;“您好;我是某某部門，來為您做某某項服務”。

c.維修時應多徵求住户意見，如住户提出不可行的意見或要求時，應根據自己的維修經驗和知識，耐心的向住户解釋和説明;

d.維修後要做好現場清理工作，用垃圾袋將維修垃圾清理乾淨，維修時移動的傢俱用品應按原位置放好;

e.功能性維修，以恢復其原有功能為準，外觀性維修要與原有部位相比較表應無色差，高低不平現象;維修時應儘量滿足住户要求。

3)供排水維修

a.更換水錶

a)關上水前第一閥門,排空管內的殘餘水後拆下水錶,檢查水錶的接頭膠圈,如已經斷裂或變形時應選同一型號規格的具有合格證的水錶安裝上去;

b)安裝時注意水錶的水流方向保持一致;

c)維修結束後，打開閥門檢查有無滲漏,錶針轉動是否正常;

d)維修人員要做好用户新啟用水錶的底數記錄。

b.水龍頭漏水

a)關閉户內水閥閥門，拆卸下水龍頭並檢查出故障點;

b)根據用户需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭，如因水龍頭有砂眼漏水的，必需更換新的水龍頭;

c)安裝完畢後，打開水閥門檢查新換水龍頭接口是否有滲漏,使用時切勿過度擰緊。c.更換角閥

a)關上户內水閥，拆下角閥，查出故障根據實際情況，好確需要更換的重新更換;

b)安裝時應注意角閥與水管接合處的密封性和緊密度，以防滲漏;

c)安裝完畢後，打開水閥查看有無滲漏。

d 更換軟管

a)關閉軟管前閥門，拆下軟管,查看故障原因;

b)根據住户需求，更換損壞的膠圈或更換新的軟管，如因軟管有砂眼或破損、爆裂的必需重新更換軟管;

c)安裝時應注意，更換同型號同長度的軟管，接頭處不可過擰緊，以免擰壞鏍絲;

d)安裝完畢後，打開水閥查看有無滲漏。

f.馬桶漏水維修

a)檢查漏水原因後，關上閥門根據情況進行維修;

b)軟管漏水應進行更換，水箱水位過高可調整水位控制水浮，水箱底布漏水應查看是否螺絲鬆動或膠圈損壞;

c)維修完後，打開水閥查看有無滲水現。

g.菜盆排水管漏水

a)檢查漏水原因，排水軟管破損，膠圈損壞，接頭處螺絲鬆動;

b)安裝時應注意盆體與下水管接口處，需用玻璃膠封閉，待膠幹後試水檢查。

h 維修馬桶堵塞

檢查堵塞原因，用馬桶抽子或疏通機進行疏通，使其排水暢落通。

i部分樓層停水

a)查明停水的樓層後先關總閥，拆開支閥，並將濾網清洗後重新裝上;

b)市政或其他維修造成的停水應通知住户，並作解釋。

4) 供電維修

a 更換電錶

a)斷開電源拆下電錶，確認電錶已經失靈時，可選用具有檢驗合格證的同一型號電錶進行安裝，安裝時注意進出線接法正確。

b)安裝結束後合閘後試電，保證住户用電設備使用正常，電錶轉動正常;

c)維修人員應會同社區服務中心人員做好新啟用電錶底數的記錄。

b 維修開關

a)分析造成低壓開關跳閘或燒壞的原因;

b)好如果是短路故障，首先將空氣開關置於“OFF”位置，用萬用表(兆歐表)檢查線路，查出故障點後給予排除;

c 燈管、白熾燈的維修

a)斷開電源、取出白熾燈，如果燈絲燒斷，可更換同一型號的卡口或螺口燈泡安裝上去，試電查看是否正常。

b)燈管不亮可先檢查啟輝器，如損壞可更換新的;試電檢查如不亮時，取出燈管並更換同型號、同規格的燈管，再次試電檢查，如仍不亮時可檢查接線和鎮流器，查出故障立即排除，恢復正常照明;

d.線路檢測

a)線路停電檢修應及時通知住户;

b)住户開關燒壞的處理見本章4.4. 2維修開關進行處理;

c)電錶損壞的維修見本章4.4. 1 更換電錶辦法進行處理;

d)進户線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固;

e)線路短路時可用萬用表對線路逐一檢查，找出故障原因並及時處理;

f)當確認故障排除後方可送電。

5) 門窗維修

a 門鈴維修

a)無電情況時可更換新電池;

b)電極板腐蝕或接觸不良可進行除鏽、緊固處理;

c)因線路短路問題造成的故障，用萬用表(兆歐表)檢查線路找出故障點並及時處理。

b 維修門窗

1)門窗附件有無損壞，不全，進行更換或補裝;

2)清除門角和窗軌道的雜物，對門合頁和窗軌道注油;

3)更換破損玻璃時注意防止玻璃碎塊跌下傷人。

c 更換門鎖

拆下壞鎖後先檢查是何處壞，如能修理及時修理，無法修理好的可通知住户更換新鎖;

d 非一般性的維修

委託專業維修隊維修，工程維修人員並對所委託項目的維修質量進行監督和跟蹤。

第三階段：清潔綠化部

清潔綠化部的主要任務是維持小區內公共場所、樓道的清潔衞生及小區內綠化帶的修剪等養護工作。

1.清潔綠化人員配置和培訓1)行政部制定職務説明書，對崗位職責、人員的年齡、文化程度、工作經歷和能力作出明確規定;

2)清潔綠化部主管負責制定《清潔綠化部工作崗位安排》報社區服務中心主任審批，總經理批准後實施;

4)行政部會同清潔綠化主管負責新員工的入職培訓，培訓內容包括公司的管理目標、質量方針、組織架構、員工手冊、體系標準ISO9000、ISO14000、OHSAS18000;清潔綠化主管負責員工的崗位培訓，包括崗位技能、質量標準、工作手冊、注意事項，經考核合格後方可上崗試用;

5)清潔綠化主管制定《清潔綠化員工綜合考核標準》，經社區服務中心主任批准後實施，清潔綠化主管按標準要求定期或不定期的對各崗位員工進行考核，並記錄在《清潔綠化工作日記錄檢查表》中;

2.清潔綠化園林器械的管理和維護

1)清潔綠化主管對清潔綠化園林器械進行登記和彙總，並記錄於《設施清單》中;

2)清潔綠化主管制定《清潔園林器械操作規程》，報社區服務中心主任審批後實施;

3)清潔綠化工按操作規程使用園林器械，主管安排相關綠化人員進行管理和保養;維修保養後填寫《設備維修保養記錄表》

4)清潔園林器械使用後，清潔綠化組長負責填寫《清潔綠化工具使用登記表》;

3.農藥的管理和使用

1)清潔綠化主管制定《農藥使用標準與規程》，報社區服務中心主任審批後實施;

2)綠化工按標準使用噴施農藥，使用後記錄於《綠化養護工作日記表》中;

4.清潔綠化工作分派和巡視

1)清潔綠化工根據《清潔綠化部工作手冊》的規定實施綠化養護工作，並記錄於《綠化養護工作日記錄表》

2)清潔綠化主管負責對各崗位的工作進行巡檢，並填寫《清潔綠化工作日記錄檢查表》;

3)清潔綠化主管對巡視中發現的問題及時安排相關人員進行處理，範圍外的問題填寫《業務聯繫單》交由社區服務中心處理;

5.綠化養護方案的制定

1)清潔綠化主管負責制定綠化養護方案，報社區服務中心主任審批，由主管負責組織實施;

2)清潔綠化主管按標準配置清潔工，並制定綠化工作流程。

三.幾點體會

1、增長了知識和才幹。一出去，我發現在學校學到的知識很不夠，有些課程完全無用，該學的沒學到，不該學的學了，發現不足主動去補，都很刻苦，也受益匪淺。像什麼ISO9000、OHSAS18001及ISO14001等體系認證，以前在學校就沒有接觸。

2、我們深切的感受到，物業管理確實是一個朝陽產業，對高素質管理人才的需求非常大，就業前景十分看好。我們應該抓緊機遇，充分利用我們的成功經驗，調整專業結構，將物業管理作為我們的品牌專業來建設。

四、我對物業管理行業的認識

物業管理在我國是一個新興行業，發展時間不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少問題，尤其是涉及權益關係領域，各方矛盾和糾紛時有發生。諸如：物業管理企業與開發商的職能不清，業主拒交管理服務費，物業管理企業因小區內業主財產被盜、人身受到傷害而被起訴，物業管理體制模糊、法規不健全及物業企業義務承擔某些社會功能的現象等日益突出，在一定程度上阻礙了物業管理行業的發展。

規範物業管理，提高企業權益保護意識，促使物業管理企業從法制化、規範化的角度不斷完善自身的服務水平，堵塞各種管理漏洞，防止質量事故的發生，避免企業不應有的損失。同時，政府相關部門要加快物業管理法制建設，使物業管理朝着健康的方向發展，這已成為物業管理企業發展的當務之急。

如何規範物業管理，提高物業管理企業權益保護意識，必須強化如下方面工作：1、要樹立風險意識和規範發展意識。物業管理公司是自負盈虧的企業，企業必然面對經營風險，合理、有效地規避風險，才能獲取最大的利潤。作為企業有幾個重要環節必須把握：

(1)明確物業管理委託合同。在合同中，企業務必把握細節，明確哪些該做，哪些不做;哪些是常規服務，哪些是收費項目;權利與義務是否對等，例如：物業管理的保安工作，應在合同中明確，只是協助和配合本地公安機關維護公共秩序，而不承擔人身安全、財產保護責任。

(2)規範內部管理，練好內功。企業必須健全內部規章制度，完善組織架構，合理設置崗位，把好人員招聘關，系統地對員工進行培訓，在員工的思想中培植風險意識，最大限度地避免因管理責任而導致事故的發生，從而把經營風險降到最低。如保安員在指引車輛停放時，應對車身四周進行巡視，發現有破損等問題及時向車主指出，以免產生麻煩和糾紛;在停車場對車輛進出的登記一定要完整、齊備。如果把預防措施做細做好，管理工作做得周到紮實，那麼，即使發生了丟車事件，企業就不負管理責任也無需賠償。

(3)購買商業保險，保障多方利益。物業管理企業要樹立保險意識，化解風險，一般應購買財產保險、機器設備保險、公共責任險等，將可能遇到的風險化解，避免經濟上的損失。

2、強化法律法規、行業規範教育培訓工作，通過法律來維護企業、員工權益。目前，由於行業法規不健全，無法可依，甚至有法不依的情況較多，企業也往往因為這些現象的存在而輕視或忽視了自身的法律建設。因此，增強員工的法制觀念是加強自身權益保護的關鍵。一方面要加強員工對法律法規的學習，提高法制意識，依法操作;另一方面要勇於利用法律武器來維護自身權益。如：對於無理拖欠管理費或拒絕承擔毗鄰房屋或共用部位、共用設備設施維護和修繕費用的業主，物業管理企業應依據法律法規、管理制度和業主公約，積極或支持權益受損的業主尋求法律支持。物業管理企業應有意識地組織有關法律法規的宣傳活動，加強包括業主在內的社會大眾對物業管理法律法規的認識和理解。

3、憲善物業管理法律體系，加大執法力度。全國性的物業管理條例可望今年內出台，有了全國性物業管理條例，就便於統一管理標準和管理規範，加強相關政策法規的協調，避免法規的相互衝突，用法制規範市場環境，規範物業管理操作。建立健全物業管理法規體系，需着重注意如下幾點：

(1)物業管理主管部門、政府其他職能部門如需物業管理企業配合政府職能部門的部分工作，應由政府部門出具委託並授權，同時應給予政策上的優惠或適當的經濟補償。

(2)儘快制訂、頒佈物業管理招投標法規和配套實施細則，用法規和制度來限制和約束不正當競爭行為。

(3)對於業主及業主委員會的職權，應進一步規範和細化相關條款，以明確業主違反業主公約及有關法律、法規，但又不構成刑事案件時，應由哪些部門來處理，或可賦予物業管理企業哪些執行權力。物業管理過程中形成有關決議和方案，經業主大會50%以上成員通過後，對於其他拒不服從的業主，物業管理企業可以採取哪些措施，等等。

4、規範物業管理市場行為，為物業管理企業提供公平競爭的外部環境。物業主管部門應注意用市場觀念、市場機制來培育和發展物業管理市場。推行供需雙方相互選擇、平等協商、根據服務內容和質量確定價格，通過簽訂合同規範雙方行為的制度。政府應積極引導和督促參與競爭的管理企業遵循公平競爭原則，樹立競爭公德，遏制不正當競爭。除了應用法律和行政手段外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平競爭。有了社會公德才能在競爭中樹立良好的企業形象，建立穩固的企業信譽，自覺抵制不正當競爭，並將引入法律化、規範化、科學化軌道，創造公平、公正、公開的物業管理競爭環境。

5、加強物業管理重要性的宣傳力度，提高全社會對物業管理的認識。物業管理企業應加強與業主之間的溝通及自我宣傳，使公眾對這新興行業有正確的認識，令每一位消費者及社會各方面人士都積極地參與，以消費者的眼光審視物業管理企業的經營行為、服務行為是否規範。尤其注重與新聞媒體溝通，利用報刊、電台、電視等各種途徑對物業管理政策、作用和服務內容進行大規模的宣傳。同時，使新聞媒體瞭解行業的政策法規和特點，體會到物業管理行業的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過媒體的正面引導，推動物業管理行業健康地發展和壯大。

物業管理實習總結 篇5

一、實習基本情況

實習公司：__物業服務有限公司

實習崗位：時代天街項目客户服務中心

實習地點：__市大興區永興路5號院

實習時間：20__年10月30日-20__年6月30日

二、實習單位簡介

(一)__物業服務有限公司簡介

__物業是__業務全過程管理的重要一環，是__品牌的重要組成部分，也是“善待你一生”理念最直接的體現。

為了把“善待你一生”的理念貫穿於為業主服務的自始至終，1997年__建立了自己的物業管理公司，十餘年中，__物業獲得了很大的發展，其專業、用心、超值的品牌形象日漸形成。如今，隨着業務的全國化佈局，除重慶外，__在成都、__、西安、上海等也建立了物業服務公司，把__招牌式的物業服務不斷複製到各地。目前，__各地物業服務公司管理的物業面積已超過850萬平米，而且隨着新項目的集中交付，今明兩年會出現物業管理規模會出現更大幅度增長。

__物業十餘年中不斷摸索，建立起獨具特色的物業服務模式和業務能力，公司目前管理的業態已涵蓋高檔公寓、頂級別墅、辦公寫字樓、大型綜合商場、公園、市政建築等多種物業類型。出眾的高品質物業服務，為__物業贏得市場和客户的廣泛認可，業主滿意度歷年均達92%以上。

__集團(香港聯交所股份代碼：960)，創建於1994年，成長於重慶，發展於全國，是一家追求卓越、專注品質和細節的專業地產公司。集團總部設在__，現有員工6900多人，業務領域涉及地產開發、商業運營和物業服務三大板塊。公司於20__年11月19日在香港聯交所主板掛牌上市。

經過十幾年的潛心發展，__形成了集投資規劃、開發建設、商業管理和物業服務為一體的全過程運作能力和系統、高效的多業態綜合開發能力，產品覆蓋了普通住宅、寫字樓、高層公寓、花園洋房、別墅、綜合商業及大型城市綜合體等多種業態，每一種業態都擁有城市標杆性的代表作品。

(二)__物業時代天街項目簡介

__時代天街項目總體量約67萬平方米，其中商業總體量約30萬平方米，屬於__屈指可數的新地標級商業中心，且自持很大比例商業，預計將聯合眾多戰略合作商家，打造集綜合超市、餐飲中心、大型影院(具體以入駐商家為準)等為一體的全能型生活平台。

三、實習目的

(一)完成畢業設計和實習報告

(二)從理論高度上升到實踐高度，更好的實現理論和實踐的結合，為我以後的工作和學習奠定初步的基礎。

(三)親身體會由一個學生轉變到一個職業人士的過程。

(四)檢查自己的思維能力、創造能力、實踐能力等各方面綜合能力。

(五)從另個一角度更好的認識自己，揚人所長，避己所短，挖掘自己的潛力。

四、實習主要內容

(一)客服前台工作內容

1、接聽熱線電話、接待來訪客户。

2、報事系統錄入、滿意度回訪。

3、物業費、有償服務費系統錄入收取。

4、特色服務的辦理：家政的錄入及派工、入室維修的錄入派工、代辦類服務辦理(水電燃氣等)、快遞核實接受等。

5、業主卡、服務人員出入證的辦理、裝修辦理等。

(二)項目文員工作內容

1、項目人員招聘：招聘海報、KT版及易拉寶的設計製作;網上招聘信息的維護;候選人邀約面試、面試安排及面試結果的通知等。

2、信息維護：入離職的辦理、花名冊的完善更新、員工核薪、五險一金統計、及時激勵5S的獎懲彙總、員工檔案資料的整理歸檔等。

3、工作安排：項目人員的排班及考勤、會議安排並整理會議紀要、項目月報的撰寫。

(三)片區管家工作內容

1、業主信息的維護:更新維護業主的基本信息、熟知每户業主的基本情況。

2、客户關係維護：定期電話聯繫、入户拜訪。

3、現場巡查：巡查所管轄的片區，發現問題並及時解決。

4、跟蹤未完成的報事，並定期向業主反饋處理進度。

4、物業費的收取。

5、投訴的溝通處理。

6、組織業主活動的方案設計。

(四)工地開放日、收房流程

1、現場佈置設計、物料準備、人員安排。

2、物業首次亮相的服務設計。

3、消除業主陌生感的服務方案設計。

4、為業主帶來方便的温馨提示。

五、實習總結與感悟

(一)實習期間的總結

實習真的是一種經歷，只有親身經歷才知其中的滋味。帶着一身稚氣，帶着青春的熱情，我踏上了人生第一個工作的征途，邁入了一片更為廣闊的舞台。那天上午，我懷着激動與忐忑的心情，與同學共同到__物業服務有限公司總部辦理了入職手續。我曾經構思過實習時的悠閒與輕鬆。

殊不知，現實給我敲響了警鐘，我發現書本上所學的知識就像大海中的一滴水，與現實有很大的差距。在這段實習期間給我最大的體會主要有以下幾點：

1、書本上的知識只是大海中的一滴水而已。開始我認為自己學的是物業管理專業，從事這份工作應該很輕鬆，相對其他專業的實習生會有很大的優勢，但我進入__後我發現課堂上學到知識太片面了，很難應用到實際工作中。太多太多的東西應該去學習，非常後悔在學校浪費了應該去學習的時間，做為職場新人更應該踏踏實實的去學習。在這短短几個月的時間裏我覺得真可以比的上我在學校三年所學到的知識。

2、時間的價值到底有多高?答案是“沒有方法能使時針為我敲已過去了的鐘點”。今天應做的事沒有做，明天再早也是耽誤了。開始實習的前半個月基本上沒有時間概念，今天處理不完的事留到第二天，慢慢發現每天都有新的工作任務，並且任務也越來越多，這使我意識到了時間的寶貴、效率的重要性，為了保證完成工作中的任務，有一個多月的時間晚上經常加班到22：00左右，那段時間很累，但完成任務後非常有成就感。時間就是能力等等發展的地盤。

3、學會以最簡單的方式與同事及領導溝通交流，不要讓複雜的思想破壞工作的快樂。__的一大企業文化就是“簡單直接”，我非常認同這種企業文化。我的入職引導人也一直向我傳遞：“工作中對事不對人，不在背後議論他後人是非，不被黑暗的一面所影響”。

4、單絲不成線，獨木不成林。一個團隊的力量是無法衡量的，在進入__之後我真正的體會到一個團隊力量的無窮大。__在面對棘手問題時，不是某一人去解決承擔責任，而是互幫互助共同面對。

5、溝通是客户關係維護的重要橋樑。我的性格比較內向，溝通能力相對較差，這也是我做為客服的一個非常大的弱點，不過我覺得在這幾個月的時間裏通過與業主和同事的共事上，我成長了不少，我相信只要擺正心態我就可以快速成長起來。

6、善於利用資源和不斷創新，__物業通過讓業主掃描二維碼進入微信平台發佈物業相關通知的服務設計，另外今年重慶__新上市的APP也將是整個地產與物業的又一個創新亮點。

7、物業服務並不是一種簡單而固定的服務，只要你去思考很多服務設計亮點可以落地實行並且打動業主，確實為業主的生活代來方便。進入__後我非常感慨他們的服務設計和細節的關注。__物業的每個員工都在思考，在剛進入__時真的被他們大腦風暴所震撼，__物業能取得今天的成就的確離不開他們的服務設計。

(二)實習期間的感悟

雖然我即將走向社會，但作為一個剛踏入社會的年輕人幾乎沒有任何社會經驗。可在實習期間的每一件小事中，能夠體會到人際關係、機會、評價、競爭、成功、失敗等。各種我們在今後經常會遇到的事件，相信這些寶貴的經驗會成為我今後成功的重要基石。實習是每一個大學畢業生必須擁有的一段寶貴經歷，而這次實習的意義，對我來説已不再是完成學分、完成畢業實習的任務，而是我們真正在實踐中開始接觸社會、瞭解社會的一次重要機會，讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識，增長了見識，開闊了視野，為我以後走上工作崗位打下了堅實的基礎。

物業管理實習總結 篇6

實習單位：

湯河毓秀園物業管理處

實習內容：

小區物業管理系統實現

實習目的與意義：

實習是學生大學學習中的實踐環節。實習是每一個大學畢業生必須擁有的一段經歷，它使我們在實踐中瞭解社會，讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識，也打開了視野，增長了見識，為我們以後進一步走向社會打下堅實的基礎。通過實習使我更直接接觸企業，進一步瞭解企業實際，全面深刻地認識企業的實際運營過程，熟悉和掌握市場經濟條件下企業的運營規律，瞭解企業運營、活動過程中存在的問題和改革的難點問題，並通過撰寫實習報告，使我學會綜合應用所學知識，提高分析和解決企業問題的能力，併為撰寫實習報告做好準備。

我與同學到湯河毓秀園物業管理處實習。實習之初該物業管理處首先向我們介紹了一些基本情況，然後依次對事務管理、客户管理與服務流程及安全保衞等做了簡要介紹。然後就開始“上崗”了。上班之前，我對實習的感覺是既新鮮又緊張。第一天來到公司，首先接觸的就是技術副總經理。他對我非常和氣，耐心地給我介紹了公司的基本業務，對我所有的疑難困惑她有問必答，並給予更加細心的指導。在剛剛接觸社會的時候，能遇上這樣的領導真是我的幸運。雖然工作忙一點，累一點，但我過得很充實，覺得自己的收穫確實不小。在其他同事的幫助下，我迅速的適應了這裏的工作，並開始獨立負責一些事情。回顧此次實習過程，感受良多，收穫頗豐。通過實習有效縮短了課堂和社會實際工作之間的差距，使我能系統地、全面地掌握物業管理工作和方法。在老師的細心指導下，積極參與物業管理相關工作，注意理論知識與實際應用的結合，用實踐檢驗所學的物業管理理論知識，由此加深了我對物業管理工作的特點、方式、運行規律的理解。下面是我對這次實習的總結：

一、實習內容總結：

1、優化客户管理和服務流程。

物業管理主要管理房屋資源信息、客户數據信息、財務管理、以及服務管理即服務報修申請等信息系統。各種模塊系統記錄相關的數據資源。房產資源主要記錄與房屋建設、竣工檢驗，房屋維修等;客户數據信息則記錄該小區內業主與租户的信息;財務管理記錄各種收入與支出明細;服務管理記錄用户報修與維修服務進程的記錄。該系統具有方便、快捷的優點，能為物業管理服務提供數據支持。但在我看來，但是仍有很多方面需要改善。比如服務管理模塊系統開放程度不夠，用户利用此報修並不多，主要還要通過電話由專人接受報修與跟蹤。如此一來，信息化應用就不到位，各種資源成本在信息化的助力下並未得到有效的降低。對此，應該完善服務管理系統，重新設計服務流程，分離管理與服務系統，加強宣傳與開放，促使用户更多的利用該系統報修。

2、推行、倡導“以人為本”服務理念。

物業管理必須樹立以人為本的服務理念，倡導人性化服務，實施以人為本的服務措施，提高服務效能，把客户的滿意作為物業管理的最佳追求。美佳物業管理公司利用相關數據指標與員工績效考核有效的結合，通過嚴格的規章制度實現。並推出“最佳安保”和“健康物業管理模式”標準化服務模式，使員工在意識層面上確立什麼樣的服務符合業主的需求。充分發掘安保人員的服務意識與專業技能，以建立首屈一指的安保服務社區。注重生態與人文的和諧和互補，塑造健康的人居環境，達到生活與健康同在，生活與藝術同在，生活與自然同在。

3、優化安保系統，提高物業管理形象。

保安作為小區的把門人，肩負着小區的安全保衞工作，同時也是物業管理團隊的對外形象窗口，也直接影響業主對物業管理公司的信任程度。所以建立健全物業管理安保系統，包括安保設施設備、安保人員素質與隊伍建設。是物業管理公司工作開展與企業發展的重要條件。

4、事務管理工作精細化。

在物業管理實際工作中，面對都是一些簡單而重複的瑣碎事情，物業管理成員每天仍然用非常飽滿的熱情，認認真真做好每一件事情，為業主提供良好的居住環境做好後勤工作。這些都有賴於從操作程序上制定明細的流程，創立和實行精細化管理，從細節做起，從小事做起，從平凡事做起。同時，公司設立嚴格的獎懲制度，規範員工的作為，使其知有所為，有所不為。

二、實踐體會：

1、積極進取的工作態度

在工作中，你不只為公司創造了效益，同時也提高了自己，象我這樣沒有工作經驗的新人，更需要通過多做事情來積累經驗。特別是現在實習工作並不象正式員工那樣有明確的工作範圍，如果工作態度不夠積極就可能沒有事情做，所以平時就更需要主動爭取多做事，這樣才能多積累多提高。

2、自主學習

工作後不再象在學校裏學習那樣，有老師，有作業，有考試，而是一切要自己主動去學去做。只要你想學習，學習的機會還是很多的，老員工們從不吝惜自己的經驗來指導你工作，讓你少走彎路;集團公司、公司內部有各種各樣的培訓來提高自己，你所要作的只是甄別哪些是你需要了解的，哪些是你感興趣的。學校並不是唯一的學習基地，工作後仍然要不斷的學習進取，俗話説：“活到老學到老。”今後我一定要提高自己的學習能力，瞭解各個行業，爭取獲得更大的進步。

3、合作意識

工作往往不是一個人的事情，是一個團隊在完成一個項目，在工作的過程中如何去保持和團隊中其他同事的交流和溝通也是相當重要的。一位資深人力資源專家曾對團隊精神的能力要求有這樣的觀點：要有與別人溝通、交流的能力以及與人合作的能力。合理的分工可以使大家在工作中各盡所長，團結合作，配合默契，共赴成功。個人要想成功及獲得好的業績，必須牢記一個規則：我們永遠不能將個人利益凌駕於團隊利益之上，在團隊工作中，會出現在自己的協助下同時也從中受益的情況，反過來看，自己本身受益其中，這是保證自己成功的最重要的因素之一。

4、人際關係

步入社會就需要了解基本禮儀，而這往往是原來作為學生不大重視的，無論是着裝還是待人接物，都應該合乎禮儀，才不會影響工作的正常進行。在為人處事方面，我們剛步入社會，很多事情不知如何處理對待，這就需要平時多學習，比如注意其他人的做法或向專家請教。

三、實踐小結：

實踐，就是把我們在學校所學的理論知識，運用到客觀實際中去，使自己所學的理論知識有用武之地。只學不實踐，那麼所學的就等於零。理論應該與實踐相結合。另一方面，實踐可為以後找工作打基礎。通過這段時間的實習，學到一些在學校裏學不到的東西。要學會從實踐中學習，從學習中實踐。而且在中國的經濟飛速發展，又加入了世貿，國內外經濟日趨變化，每天都不斷有新的東西湧現，在擁有了越來越多的機會的同時，也有了更多的挑戰，前天才剛學到的知識可能在今天就已經被淘汰掉了，中國的經濟越和外面接軌，對於人才的要求就會越來越高，我們不只要學好學校裏所學到的知識，還要不斷從生活中，實踐中學其他知識，不斷地從各方面武裝自已，才能在競爭中突出自已，表現自已。

短暫的實習使我從實踐中總結過去所學的知識，擴寬了對物業管理的視角。物業管理作為一個新興的服務性行業，首先應該對物業管理法規條例要有所瞭解，同時要豐富基本管理知識，因為它涉及到千家萬户，工作繁重複雜。目前，我從事的是計算機行業，所以在對服務的理解與應用上也有了更多的切實感受，在服務行業，雖然我們做的工作面對的是物，但最終我們是為客户服務的，所以我們要在做好物的工作的基礎上，更多的要做人的工作，畢竟人是服務的根本所在，物業管理也一樣。總之，經過此次實踐，我得到了真正的切實的實踐經驗，綜合所學的理論知識，這將會為我走進並做好物業管理奠定了堅實的基礎。我會持續地理解和體會實習中所學到的知識，期望在未來的工作中把學到的理論知識和實踐經驗不斷的應用到實際工作中來，充分展示我的個人價值和人生價值，為實現自我的理想和光明的前程而努力。通過不斷的總結，不斷的提高，我有信心在未來的工作中更好的完成任務。

物業管理實習總結 篇7

一、實習目的

深入接觸社會，瞭解社會。鍛鍊自己的實踐能力，運用所學的知識和技術，解決實際問題，提高自己的分析和處理問題的能力。同時，開拓視野，夯實自己的基礎知識，提高自己的綜合素質，鍛鍊自己的實際工作能力。積累經驗，為以後的走向工作崗位打下堅實的基礎。

二、實習時間

20__年5月10-20__年6月25

三、實習地點與單位

地點：綠城-合肥城市廣場，合肥安糧城市廣場

四、實習內容

20__年5月15日上午我們乘坐學校的校車開始前往我們的實習地點，經過幾個小時的車程，我們抵達了綠城-合肥城市廣場，合肥安糧城市廣場。接着，我們就在培訓室進行了兩天的培訓，在培訓期間公司給我們講了：

第一公司的基本情況

第二以人為本的核心價值觀

第三公司的管控體系

第四公司的發展模式和未來規劃

我覺得這次培訓讓我快速的瞭解了公司的基本情況和規章制度，有利於以後的實習工作。兩天的培訓很快就結束了。接着就要實習上班了。那天早上我起的很早，與同學一起來到公司辦公室，開始了漫長的等待。我不知道我會被分到什麼崗位去。等了很久，辦公室負責人給我們安排了工作，我的工作就是管理員，説真的，一開始去我不知道該幹嘛。負責帶我的是夏姐，夏姐人很熱情，教會了我很多東西。我一開始的工作就是把別人貼在牆壁上，樓梯路口，電梯上的小廣告給清理乾淨，這是簡單、枯燥、乏味的。我深深的瞭解要從基層做起，所以我也沒有抱怨，踏踏實實的從小事做起，每天堅持檢查樓道的衞生，貼温馨提示，查看空樓，有時候會和夏姐一起去做閉水試驗，看看地板有沒有漏水。閒下來的時候我會幫助辦公室裏的同事整理表格，業主反饋表，做管理員我還去了解了小區的物業設施設備管理。住宅小區的設備設施主要由：給排水系統、燃氣系統、空調通風系統、消防系統、電氣工程設備系統、智能化樓宇的技術設備系統、電話通信設備、電梯等構成。

物業設備管理意義：

1、管理目的：滿足人們生活基本需求，為業主提供更舒適，更安全的物業保證

2、物業管理：為業主提供良好的生活環境做有利保障。

物業管理實習總結 篇8

隨着國家經濟建設的迅猛發展，國民收入的不斷增加，人們越來越重視生活的質量，當人們已滿足衣食温飽之後，便對住宅環境及其所在的社區文化提出了更高的要求。物業管理在我國雖然是一個新興的服務行業，但也有20多年的發展歷史，應該説也積累了一些經驗，它

隨着國家經濟建設的迅猛發展，國民收入的不斷增加，人們越來越重視生活的質量，當人們已滿足衣食温飽之後，便對住宅環境及其所在的社區文化提出了更高的要求。物業管理在我國雖然是一個新興的服務行業，但也有20多年的發展歷史，應該説也積累了一些經驗，它由興起到發展，現已成為現代居民生活不可缺少的服務行業，物業管理究竟能否走可持續發展道路?作為一名物業管理專業者，在即將畢業之際，我作了一次實習調研。

x年xx月至x年x月，為進一步鞏固所學知識，理論聯繫實際，我在xx市物業管理有限責任公司進行了為期半年的訪問學習。在實習期間，我們受到了xx市物業管理有限責任公司的熱情接待。通過到公司各物業管理處的實習，我對各處的物業管理情況有了初步的瞭解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識，為以後正常工作的展開奠定了堅實的基礎。

一、調研對象的基本情況

xx市物業管理有限責任公司成立於20xx年5月，位於錫城北門楊木橋小區內，東連錫城路，南臨滬寧鐵路，西靠鳳賓路，北依213國道，是獨立核算、自負盈虧、自主經營的獨立法人企業，資質等級為三級，註冊資金為100萬元。

近幾年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念，遵循“優質高效、一流服務、信譽至上”的宗旨，並擁有一批具有大專以上學歷，取得全國物業管理從業人員崗位證書的高素質管理人才，造就了一支思想正、技術強、作風好的物業管理隊伍，公司先後成功接管了、二期(民豐西苑)、綠洲花園等小區，取得了良好的社會效益，環境效益和經濟效益。面對行業競爭激烈、困難重重的物業管理市場，公司策劃了一條良性循環的發展道路。目前，我們正在積極準備ISO9001質量體系的認證工作，並已取得內部審核員資格證書。公司承諾：嚴格按照“市物業管理優秀住宅小區”的達標標準，制定和完善各項管理制度，充分利用現代化管理手段，確保工作圓滿完成，為業主創造一個文明、整潔、安全、有序的生活環境，營造一個賞心悦目的生活空間。會一如繼往、不斷創新，力爭為錫城更多的業主、住户提供優質、安全、舒適的服務，進一步提升企業形象，精心打造“新橋物業”的企業品牌，使新橋物業成為物業管理行業中一顆璀璨的明星。

二、調研的目的和意義

“實習是檢驗真理的唯一標準”，學了三年的物業管理，總是想把所學的知識用到實習中去，這是我調研的目的之一;另外，想對現階段物業管理行業在社會上的發展狀況做一個瞭解，以便為今後正式走上工作崗位做一個堅實的基礎，這是我調研目的之二;物業管理雖然有良好的發展前景，但從物業管理的現狀來看，行業內部和社會環境之間有一系列的問題需要解決。只是隨着社會經濟進一步發展，為物業管理創造良好的外部條件，行業內部不斷自我完善，這樣，物業管理的美好前景才能變為現實。我想通過此次實習，我會對物業管理有一個新的認識和體會，會從感性認識上升到理性認識，理論聯繫實際，把自己所學用到社會實習中去，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實習驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。從小方面講，為自己以後能有一個美好的未來而努力;從大處講，也為物業管理行業走上成熟和健康發展之路貢獻自己微薄之力。

三、調研的方法和範圍

本次調研我主要調研分析了新橋物業各管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理也有了初步瞭解。在調研期間，我主要採用了現場採訪物業管理人員、進行現場調研等方式，完成了調研工作。新橋物業管理有限責任公司現在有三個管理小區，分別為、民豐西苑、綠洲花園。

四、調研的結果及分析

在實習期間，我深深體會到了新橋物業的優勢，以及其在黃巷街道的影響。雖然新橋物業管理有限責任公司僅經過了短短几年的發展，卻取得了如此大的成績，這與新橋人辛勤工作勇於創新，敢於挑戰的精神是分不開的。但在看到成績的同時，我也發現了這其中存在的一些影響新橋物業發展的問題，現總結整理如下：

第一、內部管理不規範。首先，幾處的物業管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分工不明確，制度不健全，少有程序化、規範化的工作流程，大部分進行着簡單粗放的管理。其次，由於物業管理牽扯到的問題眾多，各處體制不健全，各種關係錯綜複雜，需要協調、處理的關係眾多，使得各物業處把大量的精力放在處理各種關係上，處理好這些關係當然有利於公司的發展，但當因此而忽視了內部管理與對外服務時，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業管理健康的發展。

第二、責權利不明。責權利不明是影響公司發展的主要障礙。例如：一些房屋維修問題、設施設備配套問題，都可以較好的協商解決。但更多的卻是使物業管理工作無法獨立開展，許多問題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業管理服務質量的提高和物業管理的健康發展。還有，各物業管理處內部、各崗位之間責權不明，崗位職責分工不合理，人員配備不科學，造成了工作效率低下，工作鏈斷檔，工作流程不流暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務水平的提高。

第三、缺乏專業的管理人員。由於企業從業人員，相對缺少專業知識，大部分是中途搞物業，儘管經驗相對豐富，但缺乏系統的理論知識。並且由於觀念、資金等問題，企業很少引進專業的管理人員，這就導致了服務意識較差，觀念創新匱乏，使得物業管理難以進入良性發展的軌道。

五、調研體會及建議

通過在實習中理論的研究和實習的磨合，我提出自己的幾點建議和方法：

1、建立規範、高效、專業化的隊伍，作好基礎管理是關鍵。優秀的基礎管理是作好物業工作的基點而員工素質則是優質服務的決定性因素，也是一個物業企業能否持續發展的壯大的關鍵。

(1)、規範服務人員形象，加大企業宣傳力度。規範形象包括儀表、語言、行為三個方面，儀表規範要求我們的服務人員要持證上崗，統一着裝，佩帶明顯的標誌。語言形象要求服務接待人員要講普通話。比如説在服務人的電話接待中要首問“新橋物業，可以為您做什麼”語言要儘量熱情委婉，包括在與業主產生矛盾的時候，“新橋物業”應該成為每一個員工的口頭禪，這樣也有利於企業的形象宣傳。行為形象要求每一個崗位的職工要工作規範，盡顯專業風采。這一點對我們的保安人員顯的十分重要，在小區裏保安人員擔任着維持公共秩序的職務，所以在工作中要儘量達到軍事化的標準，例如不要出現走路吸煙、打鬧的場面，以免給業主造成不良的影響。物業是一種服務行業，其行為其實就是一個服務的過程，即服務傳遞過程。表情愉悦的工作人員可以平息由於服務缺陷給業主帶來的不滿和怨言。此外，服務人員的形象也是公司服務的一個有形展示，向用户傳遞公司的良好形象。

(2)、健全與物業有關的規範規章及各種檔案保持制度。完善的規範規章可以規範員工的行為，有利於整個服務流程的再造，有利於提升企業的外部形象，其更是以後創優、9000認證的必不可少的環節。所以，對內要建立員工的崗位責任制、工作內容要求並且要確保能落實下去，內部制度的設立要無時不刻的表現出一個絕對服務者的形象——以業主為中心，輻射每一個員工的行為。對於外部，我們要建立裝修制度、房屋巡查制度、設備檔案管理制度等齊全的公眾制度。值得注意的是我們的每一個公眾制度的建立都要依據國家的法律法規，措辭要儘可能的人性化。這樣有利於建立清晰合理的服務流程，真正做到“事事有人管、人人都管事”，使每一個責任事故的發生都能找出相應的責任人，並能配合相應的獎罰激勵措施。

(3)、充分重視業主大會和業主委員會的作用，使之成為物業與業主溝通的橋樑。全體業主是整個小區物業的所有權人，而業主大會和業主委員會則是他們的代表機構和代表，也是小區重大決策的擁有者，所以物業管理人員要充分重視其作用，處理好與他們的關係。業主委員會是業主大會的執行機構，同時也是物業企業的監督者和協助者。一些重大的物業事項(物業維修基金的使用、年度預算、物業公用部位的經營等)必須要業委會審批，否則有時物業的好的想法，可能會變成違法的行為。此外，在日常的管理服務中，要定期或不定期的召開與業主委員會或業主代表的座談會，以徵詢在平時管理中的不足和缺陷，來完善自己，同時也要把對業主的合理要求和一些個別業主的不配合現象對業主委員會給予明示，請求其協助解決，做到雙方心中有數，必要時要達成書面協議。

2、服務管理要以專業化為方向、寓法制化於其中，走程序化的道路。

(1)、以專業化為方向，首先要打好它的專業基礎，即讓大多數的員工掌握豐富的專業知識和專業技能，因此企業要建立氣氛活潑、富有彈性的學習型網絡。比如説公司內部要定製各種及時、快捷、方便的書刊、報紙等專業的學習媒介，配置現代的信息網絡(因特網、局域網等)使各個項目的先進的觀點成為公司的共享信息，通過學習讓廣大員工的思想“站在新橋，跳出新橋”，以一個領先行業的思想和心態去做好工作中的每一件事。此外，公司還應定期或不定期的組織培訓班、外出學習，特別值得一提的是對於外出學來的東西，不能搞純粹的“拿來主義”，一定要適時而變、因地制宜，主要要符合本公司和本小區的實際情況，否則只會浪費大量的人力、物力。在實習期間，我接觸到的小區管理處很少有專業的書刊和書籍，因此這一點顯得特別重要。對於專業技能，因為其是服務質量的基礎，所以我們要鼓勵員工提出改革技能的辦法、參加國家的技能考試，對取得一定成績的員工要給予獎賞，由此形成一個“學以為用、從用中學”的的良性循環。再次，專業化還要求明確部門結構、完善專業重組。舉例來説，綠洲花園由於人員配置少，一個人要負責許多方面的事情，所以在一些檔案的管理上以致出現了些許的混亂。因此，對於部門結構我覺得要有明確的劃分，並且各部門要形成自己的責任和崗位規範且有相應的配套設施。最後，專業化重組就是要針對各個部門所使用專業的特色，展開專業知識的整合，使每一個員工具備一專多能，比如説保安、綠化、工程部門在部門明確的基礎上可以做到“人人都要學、事事都能懂”，在負責人員不到位的情況下，可以處理應急情況。

(2)、寓法制化於其中，就是要求公司的每一個行為都要與法律政策有直接或間接的聯繫，這也是我們在工作中始終都能佔據主動地位的關鍵，尤其在處理不可協調的糾紛中其作用更是可見一般。物業企業每時每刻要有法律自我保護意識，即在每一個潛在的法律糾紛中我們要有作為。舉例説在綠洲花園，我看到小區路面坑坑窪窪，如果在業主看房或是驗收時，就存在了一個潛在的跌傷危險，而我們的物業沒有給予任何的警告，這就是我們的不作為，一旦發生事故我們就要承擔責任。如果我們給予醒目的警告，那我們只可能不承擔責任或是承擔連帶責任。所以法律上的自我保護意識應該被我們的每一個員工牢記在心，以避免不必要的麻煩。

物業管理是一個特殊的服務行業，它集勞務、智慧、管理為一體，管理和服務的對象是“人”，最終目的是“滿足他人的需要”。這裏談到的“管理”，絕不是單純的“約束”。“管”是約束，“理”則是疏導，只有把約束和疏導有機結合、融匯，才能實現有序、有效的管理過程。所以其經營管理的複雜性就不同於一般的生產製造型企業，它的經營和管理是系統的、科學的、活性的、充滿人情味的，是一個既涉及自然科學又涉及社會科學乃至心理學、行為科學的廣泛領域。

未來我國的物業管理水平將逐漸與世界水平接軌。因此，發展的道路是漫長的，我們每一個從業人員都應抱着為之不懈努力的決心。我們有信心物業管理行業會越走越好!

物業管理實習總結 篇9

實習時間：20__年3月至20__年9月

實習地點：物業管理有限公司

一、實習項目簡介：

__物業管理有限公司成立於__年__月，是專業從事物業管理，具有獨立法人資格的物業管理企業。公司設有財務部、社區服務中心、經營部、品質部、行政部五個部門，現有員人__多名。公司經營範圍包括物業綜合經營管理、修繕等業務。

公司成立幾年來，一直致力於以一流的管理、一流的服務、一流的的譽為公司方向，儘可能及時周到地為顧客提供優質的服務。在__市首家取得了“__省城市優秀物業管理住宅小區”的榮譽，同時還獲得了“__市安全文明小區”、“__市安全文明小區”等稱號。公司注重管理人員的培訓，於__年__月與__高等專科學校合作在__設立了“物業管理實習基地”為公司管理人才以及為即將步出校園的物業管理專業學生提供了良好的學習環境。今年ISO9001質量管理體系、ISO14001環境管理體系、GB/T28001職業健康安全管理體系在公司得到推廣和應用，以提高企業的競爭實力，為廣大客户提供更加優質、高效、周到的服務。

二、實習人作報告

人程維修

人程維修部的主要任務是維持小區內公共設施設備正常運轉，為客户/住户提供及時周到的物業設備等維修服務。

1、問常入户維修

1)接報修

a、社區服務中心當值人員接到客户/住户報修後，分類明確，應在__分鐘之內開出《維修單》或給予答覆處理時間。

b、特殊維修可預先聯繫有關單位，根據具體情況答覆維修時間。(如：電視電話報障)

c、較困難複雜的維修要求__小時內完成(人作技術要求特殊的除外);同時應向住户解釋原因;

2)入户維修

a、維修部當值人員接到《維修單》後立即安排人員進行處理，緊急情況應立即趕到現場。一般情況時在__小時之內到達現場。一般性維修不超過__小時之完成，較困難複雜的維修要求__小時內完成(人作技術要求特殊的除外)，同時應向住户解釋原因;

b、入户維修人員要做到有禮、有節，對有可視對講系統的住户可用可視對講與其聯繫，在得到同意後方可進入;無可視對講系統的可按門鈴或輕輕叩三聲門，並禮貌的問好，説出自己的身份和目的;“您好;我是某某部門，來為您做某某項服務”。

c、維修時應多徵求住户意見，如住户提出不可行的意見或要求時，應根據自己的維修經驗和知識，耐心的向住户解釋和説明;

d、維修後要做好現場清理人作，用垃圾袋將維修垃圾清理乾淨，維修時移動的傢俱用品應按原位置放好;

e、功能性維修，以恢復其原有功能為準，外觀性維修要與原有部位相比較表應無色差，高低不平現象;維修時應儘量滿足住户要求。

3)供排水維修

a、更換水錶

a)關上水前第一閥門，排空管內的殘餘水後拆下水錶，閲卷水錶的接頭膠圈，如已經斷裂或變形時應選同一型號規格的具有合格不的水錶安裝上去;

b)安裝時注意水錶的水流方向保持一致;

c)維修結束後，記開閥門閲卷有無滲漏，錶針轉動是否正常;

d)維修人員要做好用户新啟用水錶的底數記錄。

b、水龍頭漏水

a)關閉户內水閥閥門，拆卸下水龍頭並閲卷出故障點;

b)根據用户需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭，如因水龍頭有砂眼漏水的，必需更換新的水龍頭;

c)安裝完畢後，記開水閥門閲卷新換水龍頭接口是否有滲漏，使用時切勿過度擰緊。

c、更換角閥

a)關上户內水閥，拆下角閥，查出故障根據實際情況，好確需要更換的重新更換;

b)安裝時應注意角閥與水管接合處的密封性和緊密度，以防滲漏;

c)安裝完畢後，記開水閥查看有無滲漏。

d、更換軟管

a)關閉軟管前閥門，拆下軟管，查看故障原因;

b)根據住户需求，更換損壞的膠圈或更換新的軟管，如因軟管有砂眼或破損、爆裂的必需重新更換軟管;

c)安裝時應注意，更換同型號同長度的軟管，接頭處不可過擰緊，以免擰壞鏍絲;

d)安裝完畢後，記開水閥查看有無滲漏。

f、馬桶漏水維修

a)閲卷漏水原因後，關上閥門根據情況進行維修;

b)軟管漏水應進行更換，水箱水位過高可調整水位其制水浮，水箱底布漏水應查看是否螺絲鬆動或膠圈損壞;

c)維修完後，記開水閥查看有無滲水現。

g、菜盆排水管漏水

a)閲卷漏水原因，排水軟管破損，膠圈損壞，接頭處螺絲鬆動;

b)安裝時應注意盆體與下水管接口處，需用玻璃膠封閉，待膠幹後試水閲卷。

h、維修馬桶堵塞

閲卷堵塞原因，用馬桶抽子或疏通機進行疏通，使其排水暢落通。

i、部分樓層停水

a)查明停水的樓層後先關總閥，拆開支閥，並將濾網清洗後重新裝上;

b)市政或其他維修造成的停水應通知住户，並作解釋。

4)供電維修

a、更換電錶

a)斷開電源拆下電錶，確認電錶已經失靈時，可選用具有檢驗合格不的同一型號電錶進行安裝，安裝時注意進出線接法正確。

b)安裝結束後合閘後試電，保不住户用電設備使用正常，電錶轉動正常;

c)維修人員應會同社區服務中心人員做好新啟用電錶底數的記錄。

b、維修開關

a)分析造成低壓開關跳閘或燒壞的原因;

b)好如果是短路故障，首先將空氣開關置於“OFF”位置，用萬用表(兆歐表)閲卷線路，查出故障點後給予排除;

c、燈管、白熾燈的維修

a)斷開電源、取出白熾燈，如果燈絲燒斷，可更換同一型號的卡口或螺口燈泡安裝上去，試電查看是否正常。

b)燈管不亮可先閲卷啟輝器，如損壞可更換新的;試電閲卷如不亮時，取出燈管並更換同型號、同規格的燈管，再次試電閲卷，如仍不亮時可閲卷接線和鎮流器，查出故障立即排除，恢復正常照明;

d、線路檢測

a)線路停電檢修應及時通知住户;

b)住户開關燒壞的處理見開章4、4、2維修開關進行處理;

c)電錶損壞的維修見開章4、4、1更換電錶辦法進行處理;

d)進户線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固;

e)線路短路時可用萬用表對線路逐一閲卷，找出故障原因並及時處理;

f)當確認故障排除後方可送電。

5)門窗維修

a、門鈴維修

a)無電情況時可更換新電池;

b)電極板腐蝕或接觸不良可進行除鏽、緊固處理;

c)因線路短路美化造成的故障，用萬用表(兆歐表)閲卷線路找出故障點並及時處理。

b、維修門窗

1)門窗附件有無損壞，不全，進行更換或補裝;

2)清除門角和窗軌道的雜物，對門合頁和窗軌道注油;

3)更換破損玻璃時注意防止玻璃碎塊好下傷人。

c、更換門鎖

拆下壞鎖後先閲卷是何處壞，如能修理及時修理，無法修理好的可通知住户更換新鎖;

d、非一般性的維修

委託專業維修隊維修，人程維修人員並對所委託項目的維修質量進行監督和跟蹤。

三、幾點體會

1、增長了知識和才幹。一出去，我發現在學校學到的知識很不夠，有些課程完全無用，該學的沒學到，不該學的學了，發現不足主動去補，都很刻苦，也受益匪淺。像什麼ISO9000、OHSAS18001及ISO14001等體系認不，以前在學校就沒有接觸。

2、我們深切的感受到，物業管理確實是一個朝陽產業，對高素質管理人才的需求非常大，就業前景十分看好。我們應該抓緊機遇，充分利用我們的成功經驗，調整專業結構，將物業管理作為我們的品牌專業來建設。

四、我對物業管理行業的認識

物業管理在我國是一個新興行業，發展時間不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少美化，尤其是涉及權益關係領域，各方矛盾和糾紛時有發生。諸如：物業管理企業與開發商的職能不清，客户拒交管理服務費，物業管理企業因小區內客户財產被盜、人身受到傷害而被起訴，物業管理體制模糊、法規不健全及物業企業義務承擔某些社會功能的現象等問益突出，在一定程度上阻礙了物業管理行業的發展。

規範物業管理，提高企業權益保護意識，促使物業管理企業從法制化、規範化的角度不斷完善自身的服務水平，堵塞各種管理漏洞，防止質量事故的發生，避免企業不應有的損失。同時，__相關部門要加快物業管理法制建設，使物業管理朝着健康的方向發展，這已成為物業管理企業發展的當務之急。

如何規範物業管理，提高物業管理企業權益保護意識，必須強化如下方面人作：

1、要樹立風險意識和規範發展意識。物業管理公司是自負盈虧的企業，企業必然面對經營風險，合理、有效地規避風險，才能獲取最大的利潤。作為企業有幾個重要環節必須把握：

(1)明確物業管理委託合同。在合同中，企業務必把握細節，明確哪些該做，哪些不做;哪些是常規服務，哪些是收費項目;__與義務是否對等，例如：物業管理的保安人作，應在合同中明確，只是協助和配合開地安全機關維護公共秩序，而不承擔人身安全、財產保護責任。

(2)規範內部管理，練好內功。企業必須健全內部規章制度，完善分散架構，合理設置崗位，把好人員招聘關，系統地對員人進行培訓，在員人的思想中培植風險意識，最大限度地避免因管理責任而導致事故的發生，從而把經營風險降到最低。如保安員在指引車輛停放時，應對車身四周進行巡視，發現有破損等美化及時向車主指出，以免產生麻煩和糾紛;在停車場對車輛進出的登記一定要完整、齊備。如果把預防措施做細做好，管理人作做得周到紮實，那麼，即使發生了丟車事件，企業就不負管理責任也無需賠償。

(3)購買商業保險，保障多方利益。物業管理企業要樹立保險意識，化解風險，一般應購買財產保險、機器設備保險、公共責任險等，將可能遇到的風險化解，避免經濟上的損失。

2、強化法律法規、行業規範教育培訓人作，通過法律來維護企業、員保不益。目前，由於行業法規不健全，無法可依，甚至有法不依的情況較多，企業也往往因為這些現象的存在而輕視或忽視了自身的法律建設。因此，增強員人的法制觀念是加強自身權益保護的關鍵。一方面要加強員人對法律法規的學習，提高法制意識，依法操作;另一方面要勇於利用法律武器來維護自身權益。如：對於無理拖欠管理費或拒絕承擔毗鄰土屋或共用部位、共用設備設施維護和修繕費用的客户，物業管理企業應依據法律法規、管理制度和客户公約，積極或支持權益受損的客户尋求法律支持。物業管理企業應有意識地分散有關法律法規的宣傳活動，加強包括客户在內的社會大眾對物業管理法律法規的認識和理解。

3、憲善物業管理法律體系，加大明白力度。全國性的物業管理條例可望今年內出台，有了全國性物業管理條例，就便於統一管理標準和管理規範，加強相關政策法規的協調，避免法規的相互衝突，用法制規範市場環境，規範物業管理操作。建立健全物業管理法規體系，需着重注意如下幾點：

(1)物業管理主管部門、__其他職能部門如需物業管理企業配合__職能部門的部分人作，應由__部門出具委託並授權，同時應給予政策上的優惠或適當的經濟補償。

(2)儘快制訂、頒佈物業管理招投標法規和配套實施細則，用法規和制度來操作和約束不正當競爭行為。

(3)對於客户及客户委員會的職權，應進一步規範和細化相關條款，以明確客户違反客户公約及有關法律、法規，但又不構成刑事案件時，應由哪些部門來處理，或可賦予物業管理企業哪些執行權力。物業管理過程中形成有關決議和方案，經客户大會50%以上成員通過後，對於其他拒不服從的客户，物業管理企業可以採取哪些措施，等等。

4、規範物業管理市場行為，為物業管理企業提供公平競爭的外部環境。物客户管部門應注意用市場觀念、市場機制來培育和發展物業管理市場。推行供需雙方相互選擇、平等協商、根據服務內容和質量確定價格，通過簽訂合同規範雙方行為的制度。__應積極引導和督促參與競爭的管理企業遵循公平競爭原則，樹立競爭公德，遏制不正當競爭。除了應用法律和行政手段外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視的譽、注重企業形象、遵紀守法、公平競爭。有了社會公德才能在競爭中樹立良好的企業形象，建立穩固的企業的譽，自覺接手不正當競爭，並將引入法律化、規範化、科學化軌道，創造公平、公正、私人的物業管理競爭環境。

5、加強物業管理重要性的宣傳力度，提高全社會對物業管理的認識。物業管理企業應加強與客户之間的溝通及自我宣傳，使公眾對這新興行業有正確的認識，令每一位消費者及社會各方面人士都積極地參與，以消費者的眼光審視物業管理企業的經營行為、服務行為是否規範。尤其注重與新聞媒體溝通，利用報刊、電台、電視等各種途徑對物業管理政策、作用和服務內容進行大規模的宣傳。同時，使新聞媒體瞭解行業的政策法規和特點，體會到物業管理行業的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過媒體的正面引導，推動物業管理行業健康地發展和壯大。

物業管理實習總結 篇10

通過參加自考來提高自己已經兩年了，在這兩年的時間裏系統地學習了各種關於物業管理方面的知識的同時提高了自身的理論文化水平。在這即將畢業的時刻，為了能夠日後更好的從事物業行業，畢業前的實習就顯得必不可少了。這一次學校為我們安排了曲江春曉苑及南湖一號這兩個小區進行物業管理實習，在整個實習階段中，我在老師的指導下把在書本上學到的物業管理理論知識與日常實際工作中所出現正常的及突發事情相融合、對應，用實踐驗證理論探索物業管理工作的本質與規律。實習的時間雖然短暫，但是通過這一次的實習使我對物業管理工作有了更深層次的認識、瞭解。

一、實習單位的基本情況

曲江春曉苑位於城南區曲江新區雁南五路曲江水廠東側，由誠建物業承擔物業管理工作。西安誠建物業管理有限公司，簡稱“誠建物業”，誠建物業組建於20__年初，註冊資金300萬元，物業管理三級資質。公司組建以來，本着“真誠服務，共建家園”的服務理念，實行嚴格的專業化管理。按照ISO9000國際質量體系運作，嚴格規範相關服務程序，公司質量目標是業主滿意率達到95%以上。公司現有員工120餘人，管理人員中90%以上具有大專以上學歷及專業技術職稱。公司管理的物業有“曲江春曉苑”住宅小區，該小區為2A級住宅小區，佔地面積147畝，總建築面積約18.5萬平方米，總居住户數1176户，居住人數4200人。

南湖一號位於西安市曲江新區，雁南四路與芙蓉西路交匯處，其物業管理服務工作由南湖物業承擔。小區所處位置交通便利，出行方便。其周邊配套設施完善，與曲江遺址公園為鄰，地理環境優越，環境優美。南湖一號小區住宅建築面積192913平方米，擁有1008套單元房;商業區域面積約4872平方米;地下車庫約38294平方米，擁有1035個車位;綠化率為35%、建築密度27%、容積率1.85其中包含4個人工湖。項目配套設施完善，設有會所、幼兒園、車庫、衞生所等;小區採用先進的供配電系統、數宇自控系統、消防安防系統及西子奧迪斯電梯等，充分滿足業主的生活需求，確保生活方便快捷、舒適安全。

二、實習內容

曲江春曉苑和南湖一號均屬於中高檔住宅小區，其物業管理服務工作也都秉承着嚴格管理和優質服務理念，為業主營造一個美好的家園。實習期間我主要從以下幾方面進行實習：

〈一〉安全護衞隊伍成了小區的一道亮麗的風景線：

管理處根據安全管理要求設置了監控崗、指揮崗、廣場崗、大門崗等各種保安崗位，並且崗與崗之間密切聯繫，對小區實行24小時安全保衞。管理處建立並完善各項治安管理規章制度，對新招聘的保安員首先進行業務知識培訓，包括公司概況，小區的基本情況、職責、紀律、制度和各種突發事件的處理流程等，其次不斷的加強對員工業務知識培訓，軍事訓練，內務管理等，實行了半軍事化管理，從而增強保安員的工作責任心與整體素質，同時服務意識也得到了強化，安全保衞工作中，往往採取了人工防範與智能防範相結合，一般巡邏與重點防範相結合等工作方式，保證了小區的安全，在工作之餘保安員還為業主提供了各種各樣的服務，大大的融恰了員工與業主之間的關係。

〈二〉嚴格的清潔消殺管理，確保了小區安寧：

管理處在小區內張帖了必要的清潔温馨提示，提醒業主和用户愛護環境，文明居住，也制定了保潔職責，紀律和規章制度，按工作量劃分區域，並設專員巡邏，發現問題及時處理，確保小區內的衞生整潔。在四害問題上，管理也設立專職人員和建立健全了管理制度，實行“一週一殺”，在昆蟲繁殖季節實行“一週二殺”，並在不同的方位、角度設立了滅蚊網，兩種方法同時使用，消滅四害保證了小區的安寧。

〈三〉注重物業管理的基礎工作——設備管理：

對於設備的管理，在實習中看到管理處已建立並完善設備管理制度，在日常管理中實行片區負責制，實行日常巡查，定期檢查(周檢、月檢、半年檢、年檢)，保養，維修(小修、中修、大修)，清潔等並記錄在案，發現問題及時解決。如消防設備、發電機等每月試運行一次，電梯半個月保養一次，並定期檢修，中共中央空調則定期清洗，檢查，化驗水質等，保證設備使用附合安全管理上的5S要求，並保證任何情況下設備的正常運轉。這為物業管理後面的管理工作打下了良好的基礎，也體現了管理處的專業與負責。

〈四〉運用讓業主滿意戰略，完善服務管理：

運用顧客完全滿意戰略，實施全方位質量管理時，應把握以下八大要點：

(1)樹立“住户需求”為中心的經營思想和理念。

(2)培訓物業管理服務質量的意識。關鍵是實現觀念轉變。要使每位員工牢固地樹立“服務第一、質量第一”的意識，把顧客放在第一位，真誠以待。

(3)提高內在服務質量從而提高外部服務水平。

(4)採用服務質量承諾制度。包括：服務質量的保證、服務時限的保證、服務附加值的保證、服務滿意度的保證。

(5)重視運用專業技能和專業知識，倡導以人為本的管理。

(6)分級授權。授權對服務人員的工作態度和服務態度產生許多積極的影響，受權的員工對自己的工作更加滿意，會更熱情地為顧客服務，更迅速地做好服務工作。同時，員工有權決定最好的服務方法，提高了工作的自信心，更好地適應服務環境變化，更靈活地滿足顧客的需要。

(7)建立與顧客為中心相應的專項服務組織，重視顧客意見，收集服務反饋信息，不斷創新。

(8)智能化管理，加大物業管理的科技含量。

三、實習期間的收穫

通過這一次的實習我發現，業主對小區物業管理客户服務是否滿意，這往往是業主投訴的最主要問題。物業管理屬於服務行業，所生產的是無形的服務產品，因此，客户服務水平的好壞直接影響業主對物業管理的滿意程度，客户服務質量的好壞直接影響到物業管理企業的經營效益。物業管理行業存在的客户服務質量問題影響了物業管理企業的發展與社會和諧的建設，不斷改善企業自身存在的問題和提高資質水平有利於客户服務質量水平的提高。隨着人民生活水平與文化素質的不斷提高，其消費觀念、維權意識也在發生着巨大的變化，享受優質的物業管理客户服務已成為廣大業主的心聲。如何協調物業管理企業和業主的關係，提高物業管理企業的客户服務質量，對於建設和諧社區乃至推動社會的和諧發展具有重要意義。

物業管理的客户服務，簡單地説，就是指服務中所有與業主直接接觸的環節。我們要以客户為導向，時刻站在客户的角度，為客户提供更加主動熱情、周到細緻的服務，最終使客户滿意，從而建立良好的客户關係。其中以客户為導向、提供客户所需要的服務、使客户滿意是三個關鍵的要素。

物業管理本身就是服務行業，客户服務並不是物業管理日常工作之外的領域，但需要投入比以往更多的熱情和努力。通常所説建立客户服務體系，也是希望通過宣傳發動來進一步提高客户服務意識;通過梳理流程來優化程序;通過試運行來檢驗效果;通過分析評估來改進提升。以前，行業內許多管理處更名為客户服務中心或客户服務部，但從實施效果上看，大多是以被動的形式在運作，即被動地接受信息、被動地等待客户上門，而完善服務管理強調的是要主動與客户溝通、主動提供服務、使客户滿意。

開展客户服務必須全員參與，部門協作才能收到良好的整體效果，客户服務是一項長期的工作，就現階段而言，可以從以下五個方面入手逐漸展開：

(1)強化客户服務意識;

(2)梳理優化服務流程;

(3)完善基礎資料、認知客户;

(4)建立溝通渠道、主動溝通;

(5)密切協作強化執行。

總之，物業服務要以客户為導向，加強客户服務意識，從發掘客户需求入手，把握服務的關鍵點，在與客户直接接觸的各個環節中，為客户提供更加主動、貼心、細緻、周到的服務，建立更為和諧、融洽的客户關係，贏得客户的支持。

四、結束實習後的體會

短暫的實習轉眼而過，回顧實習的過程中既有收穫的喜悦，也有遺憾，首先是通過實習加深了我對物業管理知識的瞭解，豐富了我的物業管理知識，使我對物業管理有了更深層次的認識;其次由於時間的短暫讓我感到有些遺憾，因為這對物業管理的有些實際工作的認識僅僅停留在表面上，末能親身感受，所以也未能領會物業管理的精髓所在，雖然系統地學習了許多物業管理實踐中的問題，但是深入不夠，也僅僅存在理論知識上，在以後的工作中還需要加強。

物業管理實習總結 篇11

隨着國家經濟建設的迅猛發展，國民收入的不斷增加，人們越來越重視生活的質量，當人們已滿足衣食温飽之後，便對住宅環境及其所在的社區文化提出了更高的要求。物業管理在我國雖然是一個新興的服務行業，但也有20多年的發展歷史，應該説也積累了一些經驗，它

隨着國家經濟建設的迅猛發展，國民收入的不斷增加，人們越來越重視生活的質量，當人們已滿足衣食温飽之後，便對住宅環境及其所在的社區文化提出了更高的要求。物業管理在我國雖然是一個新興的服務行業，但也有20多年的發展歷史，應該説也積累了一些經驗，它由興起到發展，現已成為現代居民生活不可缺少的服務行業，物業管理究竟能否走可持續發展道路?作為一名物業管理專業者，在即將畢業之際，我作了一次實習調研。

________年____月至________年__月，為進一步鞏固所學知識，理論聯繫實際，我在____市____物業管理有限責任公司進行了為期半年的訪問學習。在實習期間，我們受到了____市____物業管理有限責任公司的熱情接待。通過到公司各物業管理處的實習，我對各處的物業管理情況有了初步的瞭解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識，為以後正常工作的展開奠定了堅實的基礎。

一、調研對象的基本情況

____市____物業管理有限責任公司成立於20__年5月，位於錫城北門楊木橋小區____內，東連錫城路，南臨滬寧鐵路，西靠鳳賓路，北依213國道，是獨立核算、自負盈虧、自主經營的獨立法人企業，資質等級為三級，註冊資金為100萬元。

近幾年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念，遵循“優質高效、一流服務、信譽至上”的宗旨，並擁有一批具有大專以上學歷，取得全國物業管理從業人員崗位證書的高素質管理人才，造就了一支思想正、技術強、作風好的物業管理隊伍，公司先後成功接管了____、____二期(民豐西苑)、綠洲花園等小區，取得了良好的社會效益，環境效益和經濟效益。面對行業競爭激烈、困難重重的物業管理市場，公司策劃了一條良性循環的發展道路。目前，我們正在積極準備ISO9001質量體系的認證工作，並已取得內部審核員資格證書。公司承諾：嚴格按照“市物業管理優秀住宅小區”的達標標準，制定和完善各項管理制度，充分利用現代化管理手段，確保工作圓滿完成，為業主創造一個文明、整潔、安全、有序的生活環境，營造一個賞心悦目的生活空間。會一如繼往、不斷創新，力爭為錫城更多的業主、住户提供優質、安全、舒適的服務，進一步提升企業形象，精心打造“新橋物業”的企業品牌，使新橋物業成為物業管理行業中一顆璀璨的明星。

二、調研的目的和意義

“實習是檢驗真理的唯一標準”，學了三年的物業管理，總是想把所學的知識用到實習中去，這是我調研的目的之一;另外，想對現階段物業管理行業在社會上的發展狀況做一個瞭解，以便為今後正式走上工作崗位做一個堅實的基礎，這是我調研目的之二;物業管理雖然有良好的發展前景，但從物業管理的現狀來看，行業內部和社會環境之間有一系列的問題需要解決。只是隨着社會經濟進一步發展，為物業管理創造良好的外部條件，行業內部不斷自我完善，這樣，物業管理的美好前景才能變為現實。我想通過此次實習，我會對物業管理有一個新的認識和體會，會從感性認識上升到理性認識，理論聯繫實際，把自己所學用到社會實習中去，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實習驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。從小方面講，為自己以後能有一個美好的未來而努力;從大處講，也為物業管理行業走上成熟和健康發展之路貢獻自己微薄之力。

三、調研的方法和範圍

本次調研我主要調研分析了新橋物業各管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理也有了初步瞭解。在調研期間，我主要採用了現場採訪物業管理人員、進行現場調研等方式，完成了調研工作。新橋物業管理有限責任公司現在有三個管理小區，分別為____、民豐西苑、綠洲花園。

四、調研的結果及分析

在實習期間，我深深體會到了新橋物業的優勢，以及其在黃巷街道的影響。雖然新橋物業管理有限責任公司僅經過了短短几年的發展，卻取得了如此大的成績，這與新橋人辛勤工作勇於創新，敢於挑戰的精神是分不開的。但在看到成績的同時，我也發現了這其中存在的一些影響新橋物業發展的問題，現總結整理如下：

第一、內部管理不規範。首先，幾處的物業管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分工不明確，制度不健全，少有程序化、規範化的工作流程，大部分進行着簡單粗放的管理。其次，由於物業管理牽扯到的問題眾多，各處體制不健全，各種關係錯綜複雜，需要協調、處理的關係眾多，使得各物業處把大量的精力放在處理各種關係上，處理好這些關係當然有利於公司的發展，但當因此而忽視了內部管理與對外服務時，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業管理健康的發展。

第二、責權利不明。責權利不明是影響公司發展的主要障礙。例如：一些房屋維修問題、設施設備配套問題，都可以較好的協商解決。但更多的卻是使物業管理工作無法獨立開展，許多問題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業管理服務質量的提高和物業管理的健康發展。還有，各物業管理處內部、各崗位之間責權不明，崗位職責分工不合理，人員配備不科學，造成了工作效率低下，工作鏈斷檔，工作流程不流暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務水平的提高。

第三、缺乏專業的管理人員。由於企業從業人員，相對缺少專業知識，大部分是中途搞物業，儘管經驗相對豐富，但缺乏系統的理論知識。並且由於觀念、資金等問題，企業很少引進專業的管理人員，這就導致了服務意識較差，觀念創新匱乏，使得物業管理難以進入良性發展的軌道。

五、調研體會及建議

通過在實習中理論的研究和實習的磨合，我提出自己的幾點建議和方法：

1、建立規範、高效、專業化的隊伍，作好基礎管理是關鍵。優秀的基礎管理是作好物業工作的基點而員工素質則是優質服務的決定性因素，也是一個物業企業能否持續發展的壯大的關鍵。

(1)、規範服務人員形象，加大企業宣傳力度。規範形象包括儀表、語言、行為三個方面，儀表規範要求我們的服務人員要持證上崗，統一着裝，佩帶明顯的標誌。語言形象要求服務接待人員要講普通話。比如説在服務人的電話接待中要首問“新橋物業，可以為您做什麼”語言要儘量熱情委婉，包括在與業主產生矛盾的時候，“新橋物業”應該成為每一個員工的口頭禪，這樣也有利於企業的形象宣傳。行為形象要求每一個崗位的職工要工作規範，盡顯專業風采。這一點對我們的保安人員顯的十分重要，在小區裏保安人員擔任着維持公共秩序的職務，所以在工作中要儘量達到軍事化的標準，例如不要出現走路吸煙、打鬧的場面，以免給業主造成不良的影響。物業是一種服務行業，其行為其實就是一個服務的過程，即服務傳遞過程。表情愉悦的工作人員可以平息由於服務缺陷給業主帶來的不滿和怨言。此外，服務人員的形象也是公司服務的一個有形展示，向用户傳遞公司的良好形象。

(2)、健全與物業有關的規範規章及各種檔案保持制度。完善的規範規章可以規範員工的行為，有利於整個服務流程的再造，有利於提升企業的外部形象，其更是以後創優、9000認證的必不可少的環節。所以，對內要建立員工的崗位責任制、工作內容要求並且要確保能落實下去，內部制度的設立要無時不刻的表現出一個絕對服務者的形象——以業主為中心，輻射每一個員工的行為。對於外部，我們要建立裝修制度、房屋巡查制度、設備檔案管理制度等齊全的公眾制度。值得注意的是我們的每一個公眾制度的建立都要依據國家的法律法規，措辭要儘可能的人性化。這樣有利於建立清晰合理的服務流程，真正做到“事事有人管、人人都管事”，使每一個責任事故的發生都能找出相應的責任人，並能配合相應的獎罰激勵措施。

(3)、充分重視業主大會和業主委員會的作用，使之成為物業與業主溝通的橋樑。全體業主是整個小區物業的所有權人，而業主大會和業主委員會則是他們的代表機構和代表，也是小區重大決策的擁有者，所以物業管理人員要充分重視其作用，處理好與他們的關係。業主委員會是業主大會的執行機構，同時也是物業企業的監督者和協助者。一些重大的物業事項(物業維修基金的使用、年度預算、物業公用部位的經營等)必須要業委會審批，否則有時物業的好的想法，可能會變成違法的行為。此外，在日常的管理服務中，要定期或不定期的召開與業主委員會或業主代表的座談會，以徵詢在平時管理中的不足和缺陷，來完善自己，同時也要把對業主的合理要求和一些個別業主的不配合現象對業主委員會給予明示，請求其協助解決，做到雙方心中有數，必要時要達成書面協議。

2、服務管理要以專業化為方向、寓法制化於其中，走程序化的道路。

(1)、以專業化為方向，首先要打好它的專業基礎，即讓大多數的員工掌握豐富的專業知識和專業技能，因此企業要建立氣氛活潑、富有彈性的學習型網絡。比如説公司內部要定製各種及時、快捷、方便的書刊、報紙等專業的學習媒介，配置現代的信息網絡(因特網、局域網等)使各個項目的先進的觀點成為公司的共享信息，通過學習讓廣大員工的思想“站在新橋，跳出新橋”，以一個領先行業的思想和心態去做好工作中的每一件事。此外，公司還應定期或不定期的組織培訓班、外出學習，特別值得一提的是對於外出學來的東西，不能搞純粹的“拿來主義”，一定要適時而變、因地制宜，主要要符合本公司和本小區的實際情況，否則只會浪費大量的人力、物力。在實習期間，我接觸到的小區管理處很少有專業的書刊和書籍，因此這一點顯得特別重要。對於專業技能，因為其是服務質量的基礎，所以我們要鼓勵員工提出改革技能的辦法、參加國家的技能考試，對取得一定成績的員工要給予獎賞，由此形成一個“學以為用、從用中學”的的良性循環。再次，專業化還要求明確部門結構、完善專業重組。舉例來説，綠洲花園由於人員配置少，一個人要負責許多方面的事情，所以在一些檔案的管理上以致出現了些許的混亂。因此，對於部門結構我覺得要有明確的劃分，並且各部門要形成自己的責任和崗位規範且有相應的配套設施。最後，專業化重組就是要針對各個部門所使用專業的特色，展開專業知識的整合，使每一個員工具備一專多能，比如説保安、綠化、工程部門在部門明確的基礎上可以做到“人人都要學、事事都能懂”，在負責人員不到位的情況下，可以處理應急情況。

(2)、寓法制化於其中，就是要求公司的每一個行為都要與法律政策有直接或間接的聯繫，這也是我們在工作中始終都能佔據主動地位的關鍵，尤其在處理不可協調的糾紛中其作用更是可見一般。物業企業每時每刻要有法律自我保護意識，即在每一個潛在的法律糾紛中我們要有作為。舉例説在綠洲花園，我看到小區路面坑坑窪窪，如果在業主看房或是驗收時，就存在了一個潛在的跌傷危險，而我們的物業沒有給予任何的警告，這就是我們的不作為，一旦發生事故我們就要承擔責任。如果我們給予醒目的警告，那我們只可能不承擔責任或是承擔連帶責任。所以法律上的自我保護意識應該被我們的每一個員工牢記在心，以避免不必要的麻煩。

物業管理是一個特殊的服務行業，它集勞務、智慧、管理為一體，管理和服務的對象是“人”，最終目的是“滿足他人的需要”。這裏談到的“管理”，絕不是單純的“約束”。“管”是約束，“理”則是疏導，只有把約束和疏導有機結合、融匯，才能實現有序、有效的管理過程。所以其經營管理的複雜性就不同於一般的生產製造型企業，它的經營和管理是系統的、科學的、活性的、充滿人情味的，是一個既涉及自然科學又涉及社會科學乃至心理學、行為科學的廣泛領域。

未來我國的物業管理水平將逐漸與世界水平接軌。因此，發展的道路是漫長的，我們每一個從業人員都應抱着為之不懈努力的決心。我們有信心物業管理行業會越走越好!

物業管理實習總結 篇12

為期三週的實習期就這樣的過去了，其實實習的內容並不是很多，但是依然能有很多收穫。通過所學習的關於物流管理的理論知識，對物流各個環節的認識與企業的實際操作相結合，在實踐中加深對理論知識的理解，更好的運用理論知識以及進一步瞭解現在生產企業的現狀，物流市場的特點、主要設施設備、工作流程。以提升自己的能力，為以後的畢業工作打下基礎。

1.實習方式

我們的實習方式主要有三個部分。第一部分主要是實習動員，以及老師們準備的教學視頻。第二部分是聽取一些企業的管理者的管理經驗，以及他們主要在工作中的經歷。第三部分是進入實習企業參觀學習。然後進行實習總結。

2.實習內容

觀看企業的生產視頻，以及一位學姐的淘寶創業經歷。聽取一位企業創業者自身的社會經歷以及一位創業者自己在管理中的體會。參觀了可口可樂公司、鄭州煙草配送中心、金星啤酒。

2.1實習單位介紹

可口可樂公司是全世界最大的飲料公司,也是軟飲料銷售市場的領袖和先鋒,透過全球最大的分銷系統,暢銷世界超過200個國家及地區,每日飲用量達10億杯,佔全世界軟飲料市場的48%,其品牌價值已超過700億美元,是世界第一品牌. 鄭州太古可口可樂飲料有限公司是由太古集團控股，可口可樂飲料(上海)有限公司指定在河南地區生產 和銷售其指定品牌產品的特許裝瓶廠。主要生產及分銷可口可樂、零度可口可樂、雪碧、芬達、醒目品牌碳酸飲料;酷兒、美汁源品牌果汁飲料、美汁源品牌水果牛奶飲料;雀巢、原葉茶品牌茶飲料;冰露礦物質水、冰露純淨水等系列產品。公司註冊資金1800萬美元，1996年9月12日開業。 在河南省各地市設有80餘個銷售單位，700多名銷售人員覆蓋了整個河南市場。

20xx年3月31日，鄭州太古100%投資的漯河太古可口可樂飲料有限公司奠基。總投資額為9億元人民幣，一期投資超過3.8億元人民幣。漯河太古預計建成7條生產線，建成後的生產規模將超過年生產1億標箱。一期設計三條生產線，將生產全系列可口可樂系列產品，年產6000萬標箱飲料。不但滿足河南市場需求，同時也輻射到河南周圍省份(陝西、江蘇北部、安徽北部)。

鄭州煙草配送中心簡介。鄭州煙草物流配送中心位於鄭州市經濟技術開發區，佔地50畝，有4條全自動分揀線，可服務零售商户3萬多，年銷售捲煙30萬箱，最大儲存量1萬多箱，日分揀能力最高為1600箱，是一個功能齊全、設施現代的物流配送中心，實現了全市六縣(市)區的捲煙銷售統一配送。配送中心的安防消防控制室，可以清晰的看到整個中心，並能檢測到儲存倉庫和分揀車間的温度和濕度，能隨時掌控中心安全和消防方面的情況。主控室無論是倉儲情況、每日的銷售量，還是分揀線上的每條香煙都能清晰看到。另外，先進的GPS定位系統，使管理人員能隨時瞭解配送車輛目前所處的位置。

金星啤酒簡介。河南金星啤酒集團有限公司是 1995年10月以河南金星啤酒公司為核心組建的集工、貿、科研一體化的國家大一型啤酒集團企業，下屬河南金星啤酒公司、中美合資河南藍馬啤酒有限公司、貴州金星啤酒有限公司、金星集團周口啤酒有限公司、山西金星啤酒有限公司、陝西藍馬啤酒有限公司、金星集團安陽啤酒有限公司、金星集團信陽啤酒有限公司、金星集團漯河啤酒有限公司、金星集團南陽啤酒有限公司和金星集團雲南10個啤酒公司和營銷、原料、玻璃、化工、印刷等10餘個配套分公司，成為“一業為主，多元發展”的跨行業、跨地區經營的產業型企業集團。企業創建於1982年，佔地面積100萬平方米，建築面積60萬平方米，擁有25條現代化的瓶裝生產線和1條易拉罐生產線。集團啤酒年生產能力100萬噸，居河南省第一，是全國食品行業和河南省重點企業，20xx年以來連續被評為河南省工業百強企業和鄭州市工業20強企業。

3.實習總結

3.1物流(logistics)與供應鏈(supply chain)

在現在，供應鏈這個概念越來越多的出現在人們的視線中。隨着全球化的進程，企業的分工越來越 細化。各大生產企業紛紛外包零部件生產。無論是視頻中提到的賓利這種豪華轎車的加工製造，還是伏特加這種大批量生產的產品。他們都試圖靠優秀的供應鏈系統來使得加工成本的最小化。比如汽車生產商把勞動密集型的零部件轉移到人工最廉價的國家生產。一輛汽車的幾千個零件可能會來自於全球十幾個不同的國家，幾百個不同的供應商。這樣的生產模式給物流管理提出了新的課題：如何在保證正常的生產秩序下即所有的零部件都能夠按時、按量使得所有的零部件以最低的庫存成本、運送成本、採購成本供應到裝配廠，並將產品運送到消費者和分銷商的甚至是考慮產品從消費者到生產者的逆向物流。這些已經遠遠超出一個企業的管理範圍，他要求與各級供應商的、分銷商建立緊密的合作伙伴關係，共享信息。精確配合集成跨企業的商業流程，保證整個供應鏈的順暢。只有實施了有效地供應鏈管理系統，方能達到供應鏈上企業與企業之間工作合力的最大化發揮。市場競爭已經從企業與企業之間的競爭轉移到供應鏈與供應鏈之間的競爭。

加拿大物流管理協會(Canadian Association of Logistics Management)於20xx年改名為加拿大供應鏈與物流管理協會(Canadian association of supply chain and logistics management)以反映行業的變化與發展。美國物流與管理協會曾試圖擴大物流管理的概念的外延來表達供應鏈管理的理念，最後因多方的反對最後承認物流管理是供應鏈管理的一部分。

在這樣的背景下，我們的生產企業也牢牢把握住供應鏈的理念。在鄭州金星啤酒，我們瞭解到了金星啤酒的發展歷程。我們知道在張鐵山董事長的帶領下，金星啤酒取得了一個又一個的成就，但是金星啤酒一直專注於啤酒的生產。並沒有四處出擊，搞多元化經營。在參觀的時候我們也瞭解到金星不是沒有這樣的機會。上世紀九十年代金星也試圖進行多元化，但是效果都不是很理想。金星的電腦公司倒閉了，飯店也不掙錢，後來就放棄了。

“多元化我們也考慮過，但是，一個行業做大做前就很不容易，而多元化將分散人力、物力。”現在金星有二個麥芽廠，三個玻璃廠，還有印刷廠、化工廠，這些廠子都是與金星配套的。“自建玻璃廠，一個瓶子就能省一毛錢。”張鐵山這樣説。

金星這樣的生產擴張模式，正是符合了企業縱向一體化供應鏈的理念。金星供應鏈的設計着眼於各環節綜合成本最小，強調規模經濟，在產品設計 、渠道關係、庫存與配送策略 、銷售網絡等方面採取了一系列的措施。由於物流與這些內容有着天然的聯繫，因此物流就成為供應鏈優化中取得供應鏈綜合成本優勢和創造客户服務價值的核心驅動力。

3.1.1物流影響綜合成本優勢

成本領先和產品的差異化是企業保持競爭力的 二個基本的策略，但是在中國的啤酒市場環境下，由於產品 的技術含量低，產品之間的功能差異化 愈發的不明顯 。各個品牌的企業都試圖在綜合成本上保持領先以在競爭中處於優勢地位。在激烈的市場競爭下，同樣的生產技術，同樣的原材料供應商，各個企業的生產成本和採購成本差距並不是很明顯，而且幾乎沒有可以調整的空間。唯一可以調整的空間就在於物流保障和銷售渠道。

產品設計：產品的設計對供應鏈有着至關重要的影響。就啤酒而言，啤酒的銷量大、高週轉的消費品，而且運送過程還要避免高温等複雜的環境條件。產品利潤率低。生產成本和物流成本約束較強，成為價格競爭的主要考慮因素。

銷售網絡和銷售渠道：銷售網絡和銷售渠道的佈局，對於企業而言是十分的關鍵。它關係到企業產品的銷售狀況。目前金星啤酒在全國的佈局基本完成，金星在豫、黔、滇、川、陝、甘、魯、晉、粵等10省投建18個啤酒生產基地。這樣的生產佈局就很大程度上能夠彌補在物流的成本 。可以縮短生產地與消費市場的距離。以減少在長途運輸中的消耗同時也可以減少企業的庫存。但是這樣的 全國大面積佈局，會減少 一個 工廠的訂單量，這樣的規模效應可能會不明顯。這樣的關鍵在於 物流成本的減少是不是能夠 彌補生產成本的增加。

庫存策略：如何處理庫存的問題是每一個生產企業必須面對的問題。庫存是把雙刃劍，既可以為開拓市場和生產順利進行提供支持，又會佔用企業大量的資源，還可能掩蓋企業的生產管理問題。可以説庫存讓企業又愛又恨。如何處理庫存量，使得企業的生產順利進行又不會佔用太多資源。為了絕決這樣的問題，有很多的解決的辦法。豐田的JIT生產在國內是比較受推崇的一種方法。及時的根據訂單進行採購、生產、配送。這樣最大程度上降低庫存量。最終目標就是“零庫存”。

3.1.2物流創造供應鏈核心價值

供應鏈以滿足不可預見的與可預見的市場需求為導向，以預測和庫存為供應鏈的運作基礎，以創造核心價值鏈為目標。在產品、價格同質化的市場環境下，企業在庫存調節、預測支持、訂單滿足等方面保持競爭上的優勢有着關鍵的作用，直接創造客户的服務價值。

市場需求：對於一個企業來説，滿足市場需求永遠是企業經營的成功的關鍵一步。金星啤酒的市場需求不確定性高，季節、天氣、氣温、促銷、競爭，任何一個因素都會影響到對市場預測的準確性，市場需求最為明顯的特徵就是高度的不可預見性，企業如何根據預測的銷售計劃展開生產活動，物流如何根據按照市場的節拍進行生產的保障，反應行業內企業的運作水平的高低，也會直接影響對市場的供應和對客户的服務水平。

配送戰略：由於配送策略和企業的分銷策略密不可分，可以説配送策略支持着企業的分銷策略。直接的配送縮短了交貨的提前期，客户也不用擔心運輸環節的問題;中轉配送實現了沒有生產工廠的銷售問題，配合市場的開發;分公司與分公司之間的配送，緩解了不同實體之間的庫存呆滯和庫存不足的問題，減少了供應鏈的風險和損失。

3.2物流快遞業與電子商務

中國物流快遞業的發展與中國的電子商務的快速擴張是不可分離的。在本次實習中，我們聽到了一個學姐在淘寶網的創業經歷，電子商務主要是B2C和C2C電子商務，我把他分為二大部分，一是在商品的發貨前，這主要包括網站的宣傳、訂單的處理等等，另一部分就是發貨後到用户手中，這一部分主要就是物流。主要是指快遞行業。

目前，我國快遞業市場主要由兩塊組成：一是國內快遞市場，既有中國郵政(EMS)這樣的國有企業，更有為數眾多的民營快遞企業。民營企業中，順豐、申通、圓通、中通、匯通、宅急送、韻達等大中型優秀快遞企業在快速茁壯成長，但為數較少。另一塊是國際快遞市場，在國際快遞市場中，由UPS、Fedex、DHL、TNT等大型快遞服務商控制，這四個快遞公司也被稱作國際四大巨頭。如今的快遞業是國內外之間的角逐……

這對於快遞行業來説，既是機遇又是挑戰。

3.2.1快遞行業的訂單處理能力

在去年，為迎戰“雙十一”快運高峯，EMS、順豐、申通、圓通、韻達、中通在內的九大快遞企業已經提前一週與天貓、淘寶等電商大户成立專項組，通過新增2.95萬輛運輸車、20餘萬平方米分揀場地，以及新增6.5萬人補充到一線工作來保證快遞服務。但是，超乎想象的網絡訂單量仍讓快遞公司們倍感壓力。對於這種畸形的訂單量的增加，快遞行業怎樣去應對，以及在這種大規模增加訂單之後的業務量的突然減少，讓快遞行業又有措手不及的感覺。我看到一個很有意思的事情，亞馬遜在快遞的基礎上提出了慢遞的概念。就是對於那些對消費者來説並不是急需的物品，可以延長物流時間，減低價格。這樣也許就可以很好地解決這類問題。

3.22快遞物流信息處理

物流信息系統一直是我國物流行業的薄弱環節。如何對 車輛、物品的位置信息以及此時的相關人員的信息進行及時的更新。讓這些信息實時傳遞給物流企業、消費者、經銷商、平台商。現在的物流企業必須在這些方面加大力度。利用GPS、RFID、條形碼技術等。保證物流信息的順暢。使得物流更加高效、快捷。

3.23快遞的問題處理

就是快遞的“售後服務”。下面是去年十一月的快遞投訴彙總

20xx年11月份消費者申訴快遞業務的主要問題及所佔比例統計表：

國家郵政局關於20xx年11月郵政業消費者申訴情況的通告

由此可見快遞業如果處理不好，會出現很多的問題。我們經常聽到手機變磚頭這樣的事情。還有就是快遞的逆向物流。我們經常感到發過來的東西如果有問題再發回去就會很麻煩。我想快遞公司一定會有一個處理這類事件的對應程序。可是這套程序經常是得不到消費者認可的。這也要有關部門加強監管。

快遞的安全問題。對於這類問題主要涉及到快遞的保險費用 、運輸工具與倉儲的可靠性。這就需要快遞公司提升自己的硬件服務水平，也需要商家和消費者承擔一定的保險費用。

3.3企業的社會責任與企業文化

我認為企業的社會責任包括二個方面。一是企業應該對社會有所反饋，而是對企業員工給予工作之外的關心。在可口可樂、金星啤酒我們都能感受這些。可口可樂把自己經過淨化的水無償的用於市政用水，金星啤酒幫助貧困兒童。企業的社會責任也是企業文化 的外延。一個用着良好社會責任的企業一定有着優秀的企業文化。在金星啤酒大大小小的標語上無不體現金星的企業文化。追求質量、關心員工、奉獻社會在這些標語是都體現出來了。

3.4個人職業規劃

在這次實習中，我們聽到了二位創業人士的精彩講座。我感到收益很多。最大的就是我們進入職場，我們本身的學歷並不是我們的優勢，我們的優勢是我們可以不斷地成長，擁有潛力。我們必須腳踏實地，在進入職場後認真學習。把我們的潛力發掘出來，這樣才能在今後的工作中有所成就。

通過本次實習，我最大的認識就是要腳踏實地,不論是做什麼，都是一個慢慢積累的過程，在這個過程中，我們要不斷學習，不斷進步，辛勤打拼，這樣才有可能得到成果。在老師的指導下。我們擴寬的視野，學習到了很多書本上學不到的知識。我相信這次實習無論是對我今後的學習還是工作都會有很大的幫助。

物業管理實習總結 篇13

20xx年初我就到物業有限公司進行實習，在實習期間，我依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。在實習中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業管理相關工作，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收穫也很多。通過實習，使我對物業管理工作有了深層次的感性與理性的認識。

回顧實習生活，感觸是很深的，收穫是豐碩的。實習中，我採用了看、問等方式，對管理處的物業管理工作計劃的開展有了進一步的瞭解，分析了管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步瞭解。

一、培育自身核心專長，創特色服務，提升核心競爭力。

在實習中，我看到一套由沿海集團、易建科技、美佳物業合作自行設計開發的“一站式物業管理資迅系統”物業管理服務軟件。該軟件包括：“一站式客户服務、一站式資迅管理、一站式數碼社區”三大體系，是一個利用網絡、電子商務、科技手段來提高物業管理水平和服務質量，有效地開發、整合、利用客户資源的資迅系統。

管理處全面提倡“一站式服務”、“最佳保安”的特色管理服務。從而，實現了高效的管理運作，解決了業主的奔波之苦，創造了一種無微不至、無所不在的服務，提升了服務效率，提高了業主滿意度，提升了物業管理服務的水平和服務質量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。

二、管理處一道亮麗的風景線——安保隊伍。

管理處的保安管理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯繫，對小區實行24小時的安全保衞。建立並完善各項治安管理規章制度;對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職安保員的培訓力度，注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強安保員的工作責任心和整體素質;強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衞並在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為業主提供各種服務，形成了管理處一道亮麗的風景線。

三、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業。

嚴把員工招聘關。物業在招聘管理人員須畢業於物業管理專業;招聘維修人員須具備相關技術條件的多面手，並持有《上崗證》;招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。

物業管理實習總結 篇14

實習，顧名思義，在實習中學習。在經過一段時間的學習之後，或者説當學習告一段落的時候，我們需要了解自己的所學需要或應當如何應用在實習中。因為任何知識源於實習，歸於實習。所以要付諸實習來檢驗所學。現在即將面臨畢業，實習對我們越發重要起來。剛結束的這段實習時間可以説是我大學四年來最辛苦也是最充實的一段時間。辛苦是因為剛踏上工作崗位，有很多方面不能很快適應;而充實則是在這段時間裏，在校園無法學到的知識和技能，更提高了自己各方面的素質。同時實習也給了我一定的工作經驗。為將來謀求一份好職業打下了基礎。現將這些日子在工作中取得的成績和不足做個小結。一來總結一下經驗，二來也對自己的工作情況有個系統的認識。

隨着國家經濟建設的迅猛發展，國民收入的不斷增加，人們越來越重視生活的質量，當人們已滿足衣食温飽之後，便對住宅環境及其所在的社區文化提出了更高的要求。物業管理在我國雖然是一個新興的服務行業，但也有20多年的發展歷史，應該説也積累了一些經驗，它

隨着國家經濟建設的迅猛發展，國民收入的不斷增加，人們越來越重視生活的質量，當人們已滿足衣食温飽之後，便對住宅環境及其所在的社區文化提出了更高的要求。物業管理在我國雖然是一個新興的服務行業，但也有20多年的發展歷史，應該説也積累了一些經驗，它由興起到發展，現已成為現代居民生活不可缺少的服務行業，物業管理究竟能否走可持續發展道路?作為一名物業管理專業者，在即將畢業之際，我作了一次實習調研。

x年xx月至x年x月，為進一步鞏固所學知識，理論聯繫實際，我在xx市物業管理有限責任公司進行了為期半年的訪問學習。在實習期間，我們受到了xx市物業管理有限責任公司的熱情接待。通過到公司各物業管理處的實習，我對各處的物業管理情況有了初步的瞭解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識，為以後正常工作的展開奠定了堅實的基礎。

一、調研對象的基本情況

xx市物業管理有限責任公司成立於20xx年5月，位於錫城北門楊木橋小區內，東連錫城路，南臨滬寧鐵路，西靠鳳賓路，北依213國道，是獨立核算、自負盈虧、自主經營的獨立法人企業，資質等級為三級，註冊資金為100萬元。

近幾年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念，遵循“優質高效、一流服務、信譽至上”的宗旨，並擁有一批具有大專以上學歷，取得全國物業管理從業人員崗位證書的高素質管理人才，造就了一支思想正、技術強、作風好的物業管理隊伍，公司先後成功接管了、二期(民豐西苑)、綠洲花園等小區，取得了良好的社會效益，環境效益和經濟效益。面對行業競爭激烈、困難重重的物業管理市場，公司策劃了一條良性循環的發展道路。目前，我們正在積極準備ISO9001質量體系的認證工作，並已取得內部審核員資格證書。公司承諾：嚴格按照“市物業管理優秀住宅小區”的達標標準，制定和完善各項管理制度，充分利用現代化管理手段，確保工作圓滿完成，為業主創造一個文明、整潔、安全、有序的生活環境，營造一個賞心悦目的生活空間。會一如繼往、不斷創新，力爭為錫城更多的業主、住户提供優質、安全、舒適的服務，進一步提升企業形象，精心打造“新橋物業”的企業品牌，使新橋物業成為物業管理行業中一顆璀璨的明星。

二、調研的目的和意義

“實習是檢驗真理的唯一標準”，學了三年的物業管理，總是想把所學的知識用到實習中去，這是我調研的目的之一;另外，想對現階段物業管理行業在社會上的發展狀況做一個瞭解，以便為今後正式走上工作崗位做一個堅實的基礎，這是我調研目的之二;物業管理雖然有良好的發展前景，但從物業管理的現狀來看，行業內部和社會環境之間有一系列的問題需要解決。只是隨着社會經濟進一步發展，為物業管理創造良好的外部條件，行業內部不斷自我完善，這樣，物業管理的美好前景才能變為現實。我想通過此次實習，我會對物業管理有一個新的認識和體會，會從感性認識上升到理性認識，理論聯繫實際，把自己所學用到社會實習中去，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實習驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。從小方面講，為自己以後能有一個美好的未來而努力;從大處講，也為物業管理行業走上成熟和健康發展之路貢獻自己微薄之力。

三、調研的方法和範圍

本次調研我主要調研分析了新橋物業各管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理也有了初步瞭解。在調研期間，我主要採用了現場採訪物業管理人員、進行現場調研等方式，完成了調研工作。新橋物業管理有限責任公司現在有三個管理小區，分別為、民豐西苑、綠洲花園。

四、調研的結果及分析

在實習期間，我深深體會到了新橋物業的優勢，以及其在黃巷街道的影響。雖然新橋物業管理有限責任公司僅經過了短短几年的發展，卻取得了如此大的成績，這與新橋人辛勤工作勇於創新，敢於挑戰的精神是分不開的。但在看到成績的同時，我也發現了這其中存在的一些影響新橋物業發展的問題，現總結整理如下：

第一、內部管理不規範。首先，幾處的物業管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分工不明確，制度不健全，少有程序化、規範化的工作流程，大部分進行着簡單粗放的管理。其次，由於物業管理牽扯到的問題眾多，各處體制不健全，各種關係錯綜複雜，需要協調、處理的關係眾多，使得各物業處把大量的精力放在處理各種關係上，處理好這些關係當然有利於公司的發展，但當因此而忽視了內部管理與對外服務時，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業管理健康的發展。

第二、責權利不明。責權利不明是影響公司發展的主要障礙。例如：一些房屋維修問題、設施設備配套問題，都可以較好的協商解決。但更多的卻是使物業管理工作無法獨立開展，許多問題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業管理服務質量的提高和物業管理的健康發展。還有，各物業管理處內部、各崗位之間責權不明，崗位職責分工不合理，人員配備不科學，造成了工作效率低下，工作鏈斷檔，工作流程不流暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務水平的提高。

第三、缺乏專業的管理人員。由於企業從業人員，相對缺少專業知識，大部分是中途搞物業，儘管經驗相對豐富，但缺乏系統的理論知識。並且由於觀念、資金等問題，企業很少引進專業的管理人員，這就導致了服務意識較差，觀念創新匱乏，使得物業管理難以進入良性發展的軌道。

五、調研體會及建議

通過在實習中理論的研究和實習的磨合，我提出自己的幾點建議和方法：

1、建立規範、高效、專業化的隊伍，作好基礎管理是關鍵。優秀的基礎管理是作好物業工作的基點而員工素質則是優質服務的決定性因素，也是一個物業企業能否持續發展的壯大的關鍵。

(1)、規範服務人員形象，加大企業宣傳力度。規範形象包括儀表、語言、行為三個方面，儀表規範要求我們的服務人員要持證上崗，統一着裝，佩帶明顯的標誌。語言形象要求服務接待人員要講普通話。比如説在服務人的電話接待中要首問“新橋物業，可以為您做什麼”語言要儘量熱情委婉，包括在與業主產生矛盾的時候，“新橋物業”應該成為每一個員工的口頭禪，這樣也有利於企業的形象宣傳。行為形象要求每一個崗位的職工要工作規範，盡顯專業風采。這一點對我們的保安人員顯的十分重要，在小區裏保安人員擔任着維持公共秩序的職務，所以在工作中要儘量達到軍事化的標準，例如不要出現走路吸煙、打鬧的場面，以免給業主造成不良的影響。物業是一種服務行業，其行為其實就是一個服務的過程，即服務傳遞過程。表情愉悦的工作人員可以平息由於服務缺陷給業主帶來的不滿和怨言。此外，服務人員的形象也是公司服務的一個有形展示，向用户傳遞公司的良好形象。

(2)、健全與物業有關的規範規章及各種檔案保持制度。完善的規範規章可以規範員工的行為，有利於整個服務流程的再造，有利於提升企業的外部形象，其更是以後創優、9000認證的必不可少的環節。所以，對內要建立員工的崗位責任制、工作內容要求並且要確保能落實下去，內部制度的設立要無時不刻的表現出一個絕對服務者的形象——以業主為中心，輻射每一個員工的行為。對於外部，我們要建立裝修制度、房屋巡查制度、設備檔案管理制度等齊全的公眾制度。值得注意的是我們的每一個公眾制度的建立都要依據國家的法律法規，措辭要儘可能的人性化。這樣有利於建立清晰合理的服務流程，真正做到“事事有人管、人人都管事”，使每一個責任事故的發生都能找出相應的責任人，並能配合相應的獎罰激勵措施。

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(3)、充分重視業主大會和業主委員會的作用，使之成為物業與業主溝通的橋樑。全體業主是整個小區物業的所有權人，而業主大會和業主委員會則是他們的代表機構和代表，也是小區重大決策的擁有者，所以物業管理人員要充分重視其作用，處理好與他們的關係。業主委員會是業主大會的執行機構，同時也是物業企業的監督者和協助者。一些重大的物業事項(物業維修基金的使用、年度預算、物業公用部位的經營等)必須要業委會審批，否則有時物業的好的想法，可能會變成違法的行為。此外，在日常的管理服務中，要定期或不定期的召開與業主委員會或業主代表的座談會，以徵詢在平時管理中的不足和缺陷，來完善自己，同時也要把對業主的合理要求和一些個別業主的不配合現象對業主委員會給予明示，請求其協助解決，做到雙方心中有數，必要時要達成書面協議。

2、服務管理要以專業化為方向、寓法制化於其中，走程序化的道路。

(1)、以專業化為方向，首先要打好它的專業基礎，即讓大多數的員工掌握豐富的專業知識和專業技能，因此企業要建立氣氛活潑、富有彈性的學習型網絡。比如説公司內部要定製各種及時、快捷、方便的書刊、報紙等專業的學習媒介，配置現代的信息網絡(因特網、局域網等)使各個項目的先進的觀點成為公司的共享信息，通過學習讓廣大員工的思想“站在新橋，跳出新橋”，以一個領先行業的思想和心態去做好工作中的每一件事。此外，公司還應定期或不定期的組織培訓班、外出學習，特別值得一提的是對於外出學來的東西，不能搞純粹的“拿來主義”，一定要適時而變、因地制宜，主要要符合本公司和本小區的實際情況，否則只會浪費大量的人力、物力。在實習期間，我接觸到的小區管理處很少有專業的書刊和書籍，因此這一點顯得特別重要。對於專業技能，因為其是服務質量的基礎，所以我們要鼓勵員工提出改革技能的辦法、參加國家的技能考試，對取得一定成績的員工要給予獎賞，由此形成一個“學以為用、從用中學”的的良性循環。再次，專業化還要求明確部門結構、完善專業重組。舉例來説，綠洲花園由於人員配置少，一個人要負責許多方面的事情，所以在一些檔案的管理上以致出現了些許的混亂。因此，對於部門結構我覺得要有明確的劃分，並且各部門要形成自己的責任和崗位規範且有相應的配套設施。最後，專業化重組就是要針對各個部門所使用專業的特色，展開專業知識的整合，使每一個員工具備一專多能，比如説保安、綠化、工程部門在部門明確的基礎上可以做到“人人都要學、事事都能懂”，在負責人員不到位的情況下，可以處理應急情況。

(2)、寓法制化於其中，就是要求公司的每一個行為都要與法律政策有直接或間接的聯繫，這也是我們在工作中始終都能佔據主動地位的關鍵，尤其在處理不可協調的糾紛中其作用更是可見一般。物業企業每時每刻要有法律自我保護意識，即在每一個潛在的法律糾紛中我們要有作為。舉例説在綠洲花園，我看到小區路面坑坑窪窪，如果在業主看房或是驗收時，就存在了一個潛在的跌傷危險，而我們的物業沒有給予任何的警告，這就是我們的不作為，一旦發生事故我們就要承擔責任。如果我們給予醒目的警告，那我們只可能不承擔責任或是承擔連帶責任。所以法律上的自我保護意識應該被我們的每一個員工牢記在心，以避免不必要的麻煩。

物業管理是一個特殊的服務行業，它集勞務、智慧、管理為一體，管理和服務的對象是“人”，最終目的是“滿足他人的需要”。這裏談到的“管理”，絕不是單純的“約束”。“管”是約束，“理”則是疏導，只有把約束和疏導有機結合、融匯，才能實現有序、有效的管理過程。所以其經營管理的複雜性就不同於一般的生產製造型企業，它的經營和管理是系統的、科學的、活性的、充滿人情味的，是一個既涉及自然科學又涉及社會科學乃至心理學、行為科學的廣泛領域。

未來我國的物業管理水平將逐漸與世界水平接軌。因此，發展的道路是漫長的，我們每一個從業人員都應抱着為之不懈努力的決心。我們有信心物業管理行業會越走越好!