淺析商品房買賣合同中的房屋質量糾紛

[摘要]近年來房地產開發企業(下稱開發商)與購房者(下稱業主)之間因房屋質量問題而引起的糾紛日趨增多。房屋質量也就漸成為廣大業主所關注的焦點。而我國目前現有的法律法規對於開發商向業主交付的商品房應當具備何種質量標準，尚沒有明確的規定，也沒有制定統一的國家標準，這就給解決此類糾紛帶來一定難度。本文結合我國目前有關司法實踐以及相關的法律法規、司法解釋提出一些解決此類糾紛的思路和方法，供廣大讀者探討。

[關鍵詞]商品房質量、房屋保修期、逾期交房、瑕疵擔保

近年來隨着房地產市場的迅猛發展，商品房市場需求量與供應量也在逐年增長，隨之而來發生在開發商與業主之間因房屋質量問題而引發的糾紛也隨之增加，歸納起來主要有以下兩種情況：

一、房屋交付後出現質量問題，業主要求開發商履行維修義務遭到開發商拒絕或開發商無故拖延拒不履行維修義務而引發的爭議。

二、商品房交付時業主發現房屋存在質量問題，拒絕接收房屋而引發的爭議。對於上述兩種因質量問題而引起的糾紛中，作為開發商應承擔什麼樣的法律後果?以及業主又如何來維護自身的合法權利?是我們接下來所要探討的問題。

首先，關於第一種情形，房屋交付後出現質量問題，業主要求開發商履行維修義務遭到開發商拒絕或開發商無故拖延拒不履行維修義務而引發的爭議。筆者認為，此類爭議，法律規定較為明確，解決起來相對簡單。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干規定問題的解釋》第十三條規定：“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應承擔修復責任，出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復，修復費用和修復期間造成的損失由出賣人承擔。”根據該司法解釋的規定，對於已經交付使用的房屋只要在保修期限內，開發商都有義務進行維修，如果開發商不履行維修義務或者在收到業主正式通知(書面或口頭)後在合理期限內仍沒有上門維修，那麼，業主可以找第三人進行維修，由此所產生的維修費用以及應維修而給業主造成的損失都應當由開發商承擔。

其次，我們着重要探討一下第二種情形，商品房交付時業主發現房屋存在質量問題，業主拒絕接收房屋而引發的爭議。此類糾紛在目前商品房質量糾紛中比較普遍，也比較突出。遇到上述情況，開發商通常會以“商品房已經由國家相關質檢部門驗收合格為由，堅持要求業主辦理房屋交接手續。”，如果業主不同意辦理房屋交接手續，則開發商會向業主提出承擔逾期收房期間房屋管理費或承擔合同約定的其他違約責任等要求。而作為業主，一般都會要求開發商先將房屋修復後再辦理房屋交接手續，如因房屋維修、整改而造成開發商逾期交房的，業主會要求開發商按合同約定承擔逾期交房的違約責任。 那麼,當房屋確實存在一定的質量問題時，開發商是否可以將有質量問題的房屋交付給業主?業主是否有權拒收房屋?遇到此種情況,開發商又應承擔何種法律責任?對於上述諸多問題，筆者認為可以依據以下幾個原則來出處理。

一、按照合同的約定處理。 首先，我們應該考查一下開發商與業主之間的《商品房買賣契約》對於房屋交付的質量標準是如何約定的，如果《商品房買賣契約》對房屋交付的質量標準有明確約定，房屋交付時只要存在不符合合同約定的質量標準，那麼業主就可以拒收房屋，待開發商將房屋質量問題解決，並達到合同約定的交付標準後再辦理房屋交接手續，如果因開發商對房屋進行維修、整改而造成延期交付的，業主還可以要求開發商按合同約定承擔“逾期交房違約責任”(《商品房買賣契約》對開發商逾期交付房屋所應承擔的法律責任一般都會有明確的約定)。 但是在大多數情況下開發商與業主簽訂的《商品房買賣契約》對房屋交付的質量標準沒有明確約定，而且我們前面也談到，我國目前現有的法律法規對開發商向業主交付商品房的質量標準尚沒有明確的規定，也沒有統一的國家標準，那麼在這種情況下如何來確定開發商向業主交付房屋的質量標準，就成為解決開發商與業主之間此類爭議的關鍵。

二、按照法律、法規的規定處理。 我國《城市房地產管理法》第26條規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。"《建築法》第61條也規定：“建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”國務院頒佈的《建設工程質量管理條例》第16條和第58條規定，建設工程經驗收合格的，方可交付使用，建設單位違反規定，未組織竣工驗收或者驗收不合格，擅自交付使用的，責令改正。綜合上述法律、行政法規的相關規定，開發商向業主交付的商品房首先必須是通過竣工驗收，並取得房屋質檢部門頒發的相關合格證書，這是商品房交付的最基本的質量條件。如果不具備這一基本條件，那麼開發上就不能將房屋交付給業主。

三、按照是否影響業主正常使用的原則處理。 在現實生活中開發商向業主交付的房屋雖然已經驗收合格，但又確實存在一定的質量問題的情形也較為常見，比如最常見的屋面滲漏、樓板、牆體開裂、牆體存在空鼓等等諸多問題，而且這些質量問題又的確有可能影響到業主對房屋的正常使用，遇到這中情況，大多數業主都會拒絕接收房屋，要求開發商整改後再交付，同時都會要求開發商承擔逾期交房違約責任。那麼是不是業主在接收房屋時只要遇到上述質量問題都可以拒收呢?筆者認為，對於此種情況，應根據具體情況具體分析：

(一)如果房屋的確存在質量問題，而且該質量問題已經嚴重影響業主對房屋的正常使用，比如房屋存在多面積、易發性的滲漏、又如房屋出現結構性裂縫可能影響到業主對房屋的安全使用的。類似上述質量問題都有可能導致業主在接收房屋後無法裝修入住或者即使裝修入住仍然需要返工維修，有可能進一步擴大損失，如果出現這種情況，筆者認為業主完全有權拒接收房屋，並有權要求開發商先履行維修義務，後辦理房屋交接手續，如果因房屋維修造成遲延交付的有權要求開發商承擔逾期交房違約責任。

對於開發商交付給業主的房屋是否應當具備“使用條件”這個問題，建設部《商品房銷售管理辦法》第三十條事實上也已經作了明確規定，根據該條規定：“房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。” 。因此，開發商向業主交付商品房的質量標準除了滿足前面所講的應當是“竣工驗收合格”的房屋之外，還必須是具備使用條件的房屋，即業主在收房後就能夠正常入住使用。

另外，我國《合同法》第六十二條對於合同標的質量要求約定不明確時，如何確定標的物的質量標準，也有作了相應的規定，根據該條規定“對於質量要求不明確的，按照國家標準、行業標準履行，沒有國家標準、行業標準的，按通常標準或符合合同目的的特定標準履行”，而對於業主來説，購買商品房的主要目的大多數情況下都是為了居住使用，如果業主所購買的房屋不能正常入住使用，那麼其購房目顯然不能實現。因此，我們無論是從法律規定，還是從業主與開發商訂立《商品房買賣合同》的特定目的角度來分析這個問題，筆者認為，開發商交付的商品房也應當具備能夠入住使用的條件。否則業主有權拒收房屋，並可以要求開發商承擔逾期交房違約責任。

(二)如果開發商向業主交付的商品房僅存在一些小的質量問題比如小的質量瑕疵，而該房屋質量瑕疵又並不影響業主對房屋的正常使用，那麼此種情況下，業主拒收房屋，並要求開發商承擔“逾期交房的違約責任”，顯然不具有合理性。因為，開發商對其售出的每一套商品房在保修期限內都承擔法定的保修義務，即所謂的房屋瑕疵擔保義務。此種情況下，業主可以先行收房，然後根據合同約定要求開發商承擔保修義務，如果因維修而對其正常使用房屋造成一定影響的可以要求開發商承擔相應的賠償責任。