商品房買賣合同對標的質量條款的約定不明時的風險

【案情】XX年10月10日，原告付某起訴至原審法院稱，原告於XX年9月13日購買位於北京市某路36號百朗園1810號商品房並和被告某公司簽訂了北京市內銷商品房預售契約，約定被告交付房屋日期為XX年12月28日，交付地點為本契約標的物所在地。簽訂合同後，原告依照合同約定，將全部購房款1,219,735元交付被告，但被告未能按期交付房屋。經原告催促後，被告帶原告驗收房屋時原告才知道購買的房屋處在管道比較集中的設備層，房屋內多處分佈有管道。對此，原告認為被告故意隱瞞該商品房處於設備層這一事實，交付的房屋與樣板間很不一致，嚴重侵犯了原告的知情權。

原告為此找被告協商，要求對所購房屋進行吊頂裝飾，被告多次拒絕原告的這一要求後最終同意，但要求原告在拿鑰匙前必須將XX年12月28日之後的物業管理費交給物業公司。原告認為：被告應該為該房安裝吊頂並儘快交付給原告，同時因被告的原因逾期交房使原告遭到損失，被告應承擔逾期交房的違約責任，並承擔該房自XX年12月28日至交付房屋之日期間的物業管理費。原告遂提起訴訟，請求判令被告將房屋交付給原告使用，併為原告所購房屋安裝吊頂;如果被告不同意吊頂，則要求被告給付吊頂費用2萬元;被告承擔逾期交房的損失，參照合同約定的違約金數額，要求被告賠償78,342元;因被告交付的房屋有瑕疵，要求被告退還房款126,000元，並由被告承擔本案訴訟費。被告辯稱，原告訴稱的延期交房不是事實，被告在XX年12月12日就向所有業主發出入住通知書，原告也是按該通知書的時間在XX年1月2日到被告處辦理的入住手續，被告認為辦完入住手續後被告的交房工作就已經完成了。被告和物業公司交接後，把鑰匙交給物業公司，原告應當去物業公司辦理其他驗收等相關手續，原告自己沒有辦理其他驗收等相關手續不應當向被告要求賠償損失。原告所訴稱的被告故意隱瞞其購買的商品房處於設備層不是事實，賣房時被告的業務員已經告知原告該房處於設備層中，現在原告訴稱被告隱瞞事實沒有證據證明，故不同意原告的訴訟請求。

原審法院經審理認定被告與原告確認户型及房產平面圖時沒有告知原告其所購買的商品房是管道層。由於被告交付原告的房屋屬於管道層，被告事先又未聲明，其交付的房屋與雙方確認的房屋房產平面圖內容不符，標的物存在明顯的瑕疵。原告所購買的房屋內公用管道和閥門佔用了房屋的一定空間，致房間內可使用空間減少，可利用高度降低，居住環境變差，並形成屬於公用面積的部分由原告個人承擔的結果，損害了原告的個人利益，原告要求按房地產企業交易慣例對其購買的位於管道層的房屋減少價款的請求合理，應參考與其處於同一管道層的房屋售價酌情考慮。關於房屋的交付使用問題，最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第n條規定，對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，即“交鑰匙”。被告沒有在約定的期間內向原告交鑰匙屬於違約行為。根據雙方約定，每延期1日，甲方按照乙方已支付房價款金額的萬分之一向乙方支付違約金。原告要求被告承擔逾期交房違約金78,342元的請求沒有超出雙方約定的違約金數額，應予以支持。原審法院於XX年4月19日判決：(1)本判決生效後10日內，被告某房地產開發有限公司將房屋鑰匙交給原告。(2)本判決生效後10日內，被告支付原告吊頂費7477 it,, (3)本判決生效後10日內，被告退還原告購房款121,973元。(4)本判決生效後10日內，被告賠償原告逾期交房的違約金78,342元。判決後，被告不服，提起上訴，要求撤銷原判，駁回原告的訴訟請求。理由是原判認定事實不清，原告沒有在約定的期間取得鑰匙系原告自身原因造成的，與被告沒有關係;確認“該房屋

內公用管道和閥門佔用了房屋的一定空間，致房間內可使用空間減少，可利用高度降低，居住環境變差”沒有證據。原告認為該房最低空間只有2.31米，法院的判決是客觀的，要求維持原判。

二審法院經審理認為，付某所購房屋處於該樓管道層客觀存在，上訴人(即原審被告)沒證據證明其已向被上訴人(即原審原告)告知該事實，上訴人應當承擔違約責任。由於上訴人慾交付的房屋不符合合同的約定，被上訴人有權拒收房屋，在被上訴人拒收房屋期間，應視為上訴人逾期交房，原判確認上訴人違約並支付違約金是正確的。二審法院對上訴人之被上訴人沒有在約定的期間取得鑰匙系被上訴人自身原因造成的説法不予採信。上訴人上訴稱原審法院確認“該房屋內公用管道和閥門佔用了房屋的一定空間，致房間內可使用空間減少，可利用高度降低，居住環境變差”沒有證據，經二審法院實地勘察，該房屋室內部分空間吊頂後不超過2.31米，不符合民用住宅設計規範。原審法院認定事實客觀，上訴人上訴無理。二審法院認為原判正確，遂作出了駁回上訴、維持原判的判決。

【漏洞與風險分析】

本案中原告與被告之間對房屋的質量狀況並未在商品房買賣合同中作出特別約定，即被告所出售的房屋是設備層以及其裝修後的房屋高度都未在合同中作出明確約定。根據我國《合同法》的規定，出賣人與買受人訂立合同時，如果對標的物的質量沒有特別約定，對質量要求不明確的，應當按照國家標準、行業標準履行;沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。據此，本案中被告即開發商所出售的商品房應當符合國家有關住宅設計規範的規定。但是，本案中被告即開發商所出售的該房屋室內部分空間吊頂後不超過2.31米，不符合民用住宅設計規範，因此，開發商應當承擔違約責任。

【風險提示】

商品房出賣人與買受人訂立合同時，如果對商品房的質量有特別約定的，出賣人交付的商品房應當符合特別約定;如果沒有特別約定，對質量要求不明確的，應當按照國家標準、行業標準履行;沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。否則將構成違約，並應承擔違約責任。

最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條規定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第13條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。