地產營銷策劃方案（通用18篇）

地產營銷策劃方案（通用18篇）

地產營銷策劃方案 篇1

一、市場背景：

漢沽位於天津東部濱海地區，是天津濱海新區的重要組成部分，轄區面積441.5平方公里區政府坐落在寨上街轄區內，全區共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學工業基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發展的工業體系，全區共有工業企業300餘家，主要有製鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業門類。漢沽不僅是一個工業重地，而且還是一個魚米之鄉，盛產水稻、水果及水產品。其中的茶澱葡萄和水產品久負盛名。

__所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業—天津化工廠，她曾為漢沽區的發展立下了汗馬功勞，但隨着改革開放的進行及國有老企業的通病，企業的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區的發展。隨着漢沽新一屆領導班子對當地經濟結構的調整，將第三產業作為漢沽區結構的補充體，使漢沽成為一個經濟結構多角化的地區，從而保證漢沽區經濟的健康、可持續發展。

二、競爭對手分析：

由於漢沽房地產市場的發展屬於初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。

1.在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢?

2.在漢沽我們的間接競爭對手?

在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區及富達花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：

綠地人家處於天化的附近，濱河小區處於烈士陵園附近，他們都遠離於城區中心相對的位置優勢，不足以與第壹城形成競爭態勢。富達雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故並不對第壹城銷售造成直接威脅;

綠地人家的產品規劃屬純南方模式，不能與本地居住習慣相對接;而濱河小區的產品規劃雖與本地居住習慣相符，但其產品的規劃、設計水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落後與第壹城。而富達花園的規劃、設計，仍初級產品形態;

綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標人羣層面，不與第壹城形成直接競爭。

三、競爭項目基本信息：

項目名稱規劃面積銷售均價基本情況

綠地人家27萬平方米1760社區規模較大，銷售單價較低，一期開發面積7萬平米，整體社區規劃及户型設計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。

濱河小區12萬平方米1584社區規劃有中心景觀帶，五層建築形態，社區無會所，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優勢明顯，户型面積控制較好，並帶簡單裝修。

井田·藍月灣6萬平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，户型、價格、配套與第壹城相近。

分析：從已銷售的户型比來看，其中兩室佔了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由於價位較低得到了市場的認可，所以我們有理由説，漢沽市場的主要需求在兩室，對於一室户型的銷售由於存量較大，我們仍需給予足夠的重視。在兩室的銷售當中主要以a、b、e户型為主導，是典型的經典户型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側面反映了我們客户的主流消費價格在18萬左右。

3.樓棟售出率分析

分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現於臨街與臨學校的一面，而在景觀中心區附近的樓棟銷售情況一般。出現這種情況的原因，一方面是現場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關。但這樣的銷售情況也為項目後期景觀節點釋放後的銷售，提供有力的產品支持。

4.已售出產品面積區間與總價格區間分析：

四、已購客户分析

1.付款方式分析：

分析：我們從已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，説明當地的消費者在消費能力上雖有一定的問題，但他們具有相當穩定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前，這當然也與客户的職業及受教育的程度有關。

2.年齡結構分析：

分析：我們從已購客户的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客户以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力，相應對生活質量的要求也較高。而且我們從客户的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在於房子一方面，在生活當中還有更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業狀況問題等。由於漢沽當地羣眾對當地經濟狀況的擔憂，更多反映出的是對子女教育的關注較多。

3.行業分析：

行業累計銷售套數累計百分比

天化5830.05%

石化52.59%

個體及私營3618.65%

銀行94.66%

學校94.66%

醫院52.59%

鹽場63.11%

税務52.59%

規劃局21.04%

保險21.04%

其它5629.02%

總計193

分析：從已購客户的行業特徵來看，大部分的已購客户集中在企、事業單位及個體行業。由此所反映出的是我們業主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩定，收入水平相對較優厚。而這樣的客户在漢沽當地的數量較多，為我們提供了較好的市場承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標。

4.居住區域分析：

分析：從項目已購客户現居住區域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以後的宣傳通路指明的方向。

五、產品前期市場推廣簡要分析：

__在前期的媒介宣傳過程中，主要是對漢沽區的發展、順馳的品牌、工程質量、物業及部分户型進行了市場傳達。其項目的促銷活動，主要是結合項目的工程節點進行了一些老客户的維繫活動。

在我們對宣傳及活動的分析當中，發現了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客户需求上的錯位，也即宣傳內容的針對性不強;二是在各宣傳節點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐;三是宣傳中對產品的價值宣泄不足。

六、分析|總結：

1.對市場、產品、消費者的總結：

我們在前面對市場及競爭對手、產品及客户進行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下：

市場：在漢沽的房地產市場中充斥着大量的房地產項目，單從供應量上來講已基本上可以滿足市場現有的消費需求，而且在新的一年裏將有新的地產公司進入市場，併為市場帶來新的產品，這樣我們就可以説20__年的漢沽房地產市場，將快速成長為供大於求的買方市場。對於在市場中的各個項目來説，漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場。

我們從目前所瞭解到的市場中各項目的銷售情況來看，雖然漢沽已經進入了買方市場，雖然各項目都已經在市場中得到相應的認知，雖然各競爭對手之間的差異較大(包括產品及價格)，但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領跑者，成為市場中殺傷力的項目。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個的市場機會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結我們的經驗教訓，及時調整我們的營銷戰略，及時登上市場領軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明。

產品：在漢沽房地產市場中，我們不能説我們的產品規模是的，不能單就一個方面説我們的產品是的，但我們可以説我們產品的從整體上來説是的，雖然我們銷售價格高於競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認為我們的價格高，但那只是表面現象，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產品，看到我們的產品價值，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領跑者。

消費者：在漢沽當地的消費市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當地相對單一的經濟結構所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩定，這為他們購買房地產產品提供了物質基礎。同時由於他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對於一般消費者要強，因此也就説明他們是我們的目標消費羣體，是我們產品信息釋放的主渠道。

篇二

一、時間:年月日上午。

二、地點:______售樓中心現場。

三、人員:工作人員、客户、禮儀、主持人、貴賓等。

四、擬邀貴賓:市政府有關主管領導、市建委、市房地產管理局領導、市建築、規劃設計院負責人等。

五、擬邀媒體:__電視台、__日報、__新聞台等。

六、預定目標:對外傳達______開盤典禮的信息，顯示企業實力，擴大______的社會知名度和美譽度，體現______的完美前景，促進樓盤銷售，與此同時進行企業社會公關，樹立__地區____房地產開發有限公司用心良好的社會形象，並融洽與當地政府職能部門、客户及供應商的關係。

七、會場佈置:

1、主席台區:主席台區也就是剪綵區設在售樓中心南邊，主席台中間為主持人及貴賓講話用的立式麥克風，枱面鋪有紅色地毯，背景牆為噴繪畫面，主題為“______開盤慶典儀式”。

2、簽到處:來賓簽到處設置在主席台北側。簽到處配有禮儀小姐。簽到處設置簽到處指示牌。

3、禮品發放區:屆時也可將簽到處的桌子作為禮品發放桌。

4、貴賓休息區:可放在______售樓中心現場，設置沙發、茶几飲料、水果、濕毛巾，擺放精美插花作為點綴。

八、開盤活動要點:

1、室內外表現

1)彩旗(彩條)

2)在售樓處大門外道路兩旁懸掛，掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的銷售氣氛。

盆景花卉

在售樓處大廳的各個角落，分別擺設，以增加視覺美感、清新空氣和烘托親切氛圍。

3)氣拱門、氣球

在工地現場、市區主幹道佈置大型氣拱門、熱氣球、道旗，藉以營造項目熱烈的開工、開盤氣氛。

2、現場表演活動資料:

1)軍樂隊:用於演奏振奮人心的樂曲，作為背景音樂貫穿開盤慶典儀式的始終。

2)腰鼓隊:在現場安排一支由20人組成的腰鼓隊，用於迎賓和送賓，增添喜慶歡樂的氣氛。

3)舞獅活動:在儀式過程中穿插舞獅活動表演，預示着______完美的發展前景。

3、開盤促銷活動配合:

以“1000元當10000元，不買房也能夠簡單賺一把”為活動宣傳主題，吸引客户踴躍購房，構成讓利於客户、開盤即旺銷的良好公眾形象。

活動文案如下:

為酬謝首批客户，開發商特斥資80萬元，於9月30日現場發售購房VIP卡100張，並免費贈送抽獎卡100張。購房VIP卡每張卡統一售價1000元，卡面值分別為5000元、7000元、10000元三種，持卡人在購房時可衝抵與VIP卡同等金額的房款，購房VIP卡系無記名卡，可自由轉讓。

抽獎卡獎品設置為購房券5000元10名，購房券3000元20名、物管費1000元30名，均可衝抵房款，品牌電飯煲20個，品牌電熨斗20個，中獎率100%，抽獎卡依現場排隊順序免費贈送。贈完為止，以上酬賓活動由__市公證處全程公證。

現場排隊應遵守先後順序，按現場指定的起止點方向排隊，9月30日早上6:00開始理解排隊。

本公司將於20__年9月30日上午8:00開始發送“排號出入卡”。

獲得“排號出入卡”後，每十人一組依次進入營銷現場辦理登記、交費取卡手續。

“購房VIP卡”在購房兑換時，務必與購卡收據一併出示，方為有效。

活動規定:參與者務必年滿18歲以上，具有完全民事行為潛力，持有效身份證明的中國公民、華僑、港澳台同胞或外國公民(每人限購、取卡一張)

購房VIP卡售出不退，購房時衝抵購房款;不購房或超過購房時間期限此卡作廢，不予兑換。能夠自由轉讓，轉讓價格自定。

購房VIP卡在購房時憑卡面金額衝抵同等金額房款，每套房僅限使用一張卡。

本次活動對團購客户無效。

4、籌備工作:

1)擬定與會人員。於月日向與會領導發出請柬。

2)提前準備好請柬，並確認來否回執。

3)提前5天向__氣象局獲取當日的天氣狀況資料。

4)落實管轄範圍內的保安指揮和負責秩序工作。

5)提前6天落實指揮和負責秩序工作。

6)做好活動現場的禮品、禮品袋

7)提前8天辦理氣球、活動場地、氣拱門所需的審批。

5、來賓身份識別:來賓到場後，禮儀小姐為來賓佩帶胸花。貴賓由禮儀小姐指引或公司領導陪同前往貴賓休息區。

6、人員安排:

1)預設禮儀小姐10名，入口處4名，簽到處2名，會場區4名禮儀小姐要求統一着禮服。

2)工作人員15名;

3)公司工作人員30名;

九、儀式流程:

09:00-09:30所有工作人員進場。包括公司主要負責人及禮儀公司負責人、各類工作人員以及表演人員。

09:30-09:50來賓陸續進場。貴賓到現場簽到處簽到同時發放禮品。客户可入售樓現場諮詢並領取宣傳資料。

09:50-10:00貴賓由禮儀小姐引入會場。

10:00-10:08儀式開始主持人開場白介紹貴賓。

10:08-10:13公司總經理___致歡迎詞。

10:13-10:25舞獅表演。

10:25-10:35政府領導致辭、公司投資方代表致辭。

10:35-10:50主持人邀請政府領導、公司領導、及建委、房管局有關領導為______開盤揭幕剪綵，吉慶禮花、禮炮同時升放，儀式到達高潮。

10:50-11:00主持人宣佈典禮結束，來賓趕往午宴現場。

11:00客户簽約，開盤銷售活動正式展開。

十、媒體計劃:

1、報紙廣告

27日、28日、30日在《__日報》第_版刊登整版廣告，告知______開盤的信息。

2、電視廣告

__電視台錄製開盤錄像，製成VCD，作為開盤活動的資料。並由__電視台製作新聞，報道整個開盤活動現場的狀況，進一步擴大宣傳。

3、電台廣告

在開盤前後兩個月播出______開盤的信息。

4、印刷品廣告

樓書、海報已印製完畢，採取派員發放與夾報相結合的方式。

十一、廣告預算

1.《__日報》27、28、30日整版_____元

2.電視台錄製開盤錄像及新聞報道____元

3.電台廣告宣傳____元

4、開盤儀式場地户外廣告管理處審批___元

5、禮儀公司各項費用____元

(含舞台、音響、舞獅隊、腰鼓隊、軍樂隊、禮儀小姐及主持人酬金)

6.氣球(開盤現場及市區主幹道)____元

7.鮮花盆景租賃____元

共計______元

貴州演藝策劃傳媒有限公司

貴州演藝策劃傳媒有限公司業務範圍:

1.專業文藝演出:大型演唱會、文藝晚會、電視綜藝節目製作

2.各式商務演出:公司晚會、會議演出、新年聯誼活動

3.新聞發佈會、時裝展示會、產品推介會及商務促銷露演

4.各種會議服務、展覽展示

5.禮儀慶典:開業慶典、週年慶典、開工奠基剪彩儀式及剪彩儀式等

地產營銷策劃方案 篇2

第一階段：市場調研階段

一、市經濟環境的分析和生活結構研究

總人口及區域人口結構、職業構成、家庭户數構成、收入水平、消費水平等

GDP發展狀況及產業結構情況

消費品零售總額

商業增加值

城鄉居民的人均可支配收入

城鄉居民儲蓄存款餘額

二、區域結構調查與城市發展規劃調查

公共設施狀況

交通體系狀況

道路狀況、通行量

區域性質與功能特點

各項城區的機能

城市規劃

三、商業發展規劃及政策研究

商鋪發展現狀及佈局情況

商鋪發展規劃

城市商業網點規劃政策

四、區域零售業結構、商鋪分佈及經營狀況的市場調查與分析

地區商鋪分佈及經營業態詳圖

商業地區間的競爭狀況及競爭者調查分析

地區間的銷售動向

大型主力店的動向

五、典型性調查與研究

六、地區未來商業地產的供應量分析

七、消費者消費行為調查與研究

地理細分調查分析

購買人羣細分調查

年齡細分調查分析

經濟狀況細分調查分析

消費者交通和出行方式

購買者購買心理及行為分析

八、項目立地條件研究

道路類別及交通狀況

項目地塊自然與社會條件分析

顧客是否容易達到商業區

周邊環境和公建設施

項目周圍經濟條件分析

項目SWOT分析

九、商圈的確定和研究

商圈的範圍的確定

商圈的構成及顧客來源

第二階段：項目定位階段

一、 項目的市場定位

形象定位

規模定位

二、目標客户定位

購買商鋪的目標羣分析

租賃使用商鋪的目標羣分析

三、商鋪的目標消費羣定位及分析

四、商鋪的經營項目定位及功能定位

經營項目定位

功能定位

五、商鋪特色定位

六、競爭定位

第三階段：項目規劃、設計方案階段

一、整體規劃設計方案

二、建築風格與立面效果設計方案

三、商鋪結構與內部分割方案

四、景觀設計方案

五、交通組織設計方案

第四階段：項目營銷策劃階段

一、營銷整體規劃方案建議書

營銷方式建議

營銷渠道建議

營銷策略建議

營銷計劃安排建議

促銷策略建議

二、價格策略執行計劃建議書

整體均價建議

分期均價建議

層差和朝向差分析

價目表建議

價格特別調整方式建議

付款方式建議

三、管理模式建議書

招商管理模式建議

物業管理模式建議

客户管理模式建議

銷售管理模式建議

四、項目形象包裝設計方案建議書

VI設計建議

樓書設計建議

展板設計建議

五、廣告宣傳策劃建議書

(以下有關內容以實際執行單位與甲方協議並由甲方確定認可為準)

户外廣告策略建議

報刊廣告策略建議

新聞炒作策略建議

網上廣告和炒作策略建議

六、銷售活動策劃建議書

(以下有關內容以實際執行單位與甲方協議並由甲方確定認可為準)

開工儀式建議

開盤儀式建議

封頂儀式建議

竣式儀式建議

入夥儀式建議

新聞發佈會建議

展銷會建議

第五階段：銷售實施階段

地產營銷策劃方案 篇3

最近的房地產業出現了銷售受阻的情況，在這種情勢之下更應該做一個商業計劃書，做到有計劃的有步驟的將樓盤銷售掉。

由於房地產與一般商品具有異質性，如其資金投入巨大、生產週期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。

隨着房地產競爭的日趨激烈，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創新成為制勝之道。對於房地產的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產品設計、提升產品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創新，激發潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創新可以體現在創造一種新產品(如規劃設計方面的獨特性);提供一種服務模式(如管家式的物業服務);倡導一種生活方式(如運動、健康、休閒、品位等);營造一種文化等等。

房地產全程營銷策劃

一是策劃為先。在整個項目開發過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業局、房管局、國土局、税務局等部門的統計年鑑，瞭解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據不同的環節有針對性的展開調查，如圍繞消費者的生活形態，圍繞區域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。

二是創新為贏。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創新，包括建築形態、佈局規劃、户型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合;在價格制定上，有效利用消費者的心理;在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上閤家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈

送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產開發的全程策劃，每個環節、每道工序、每個細節都相當重要。如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。

三是塑造差異。差異化能夠創造競爭優勢，在房地產策劃過程中，應在不同層面塑造差異，如建築風格、外立面、風系設計、光系設計、户型設計、佈局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業的目的是營利為本。

四是整合營銷。一方面房地產企業在項目開發或經營中要體現人性化意識，關注企業形象、項目形象、員工形象、產品用料、營銷方式等等，另一方面要善於整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房;社區綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和户型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和户外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區塑造創意點。在品牌定位方面，根據消費形態和樓盤實際情況，尋找相應的目標消費羣體，同時要善於培育樓盤的子品牌。當然，對於房地產銷售力的實現，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產品和價格才是實現銷售力的關鍵所在，因此應輸出多元化的產品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費羣，為產品注入一些新的元素，賦予產品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。

總之，未來的社區將更加在產品自身方面加以關注：如園林設計好，有較大的休閒活動空間;間隔合理、實用率高、採光好、空氣流通;樓距較大，有開敞的空間和視野;完善的小區配套，物業管理好，最好是封閉式管理;交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據目標消費羣的特性，配合產品的

特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創新，另一方面是有效把握目標消費羣體的消費心理和行為，關注其消費形態，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。

城南嘉園房地產營銷策劃方案

第一篇：分析篇

一、市場背景：

漢沽位於天津東部濱海地區，是天津濱海新區的重要組成部分，轄區面積441.5平方公里區政府坐落在寨上街轄區內，全區共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學工業基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發展的工業體系，全區共有工業企業300餘家，主要有製鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業門類。漢沽不僅是一個工業重地，而且還是一個魚米之鄉，盛產水稻、水果及水產品。其中的茶澱葡萄和水產品久負盛名。

城南嘉園所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業—天津化工廠，她曾為漢沽區的發展立下了汗馬功勞，但隨着改革開放的進行及國有老企業的通病，企業的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區的發展。隨着漢沽新一屆領導班子對當地經濟結構的調整，將第三產業作為漢沽區結構的補充體，使漢沽成為一個經濟結構多角化的地區，從而保證漢沽區經濟的健康、可持續發展。

二、競爭對手分析：

由於漢沽房地產市場的發展屬於初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。

1.在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢?

2.在漢沽我們的間接競爭對手?

特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創新，另一方面是有效把握目標消費羣體的消費心理和行為，關注其消費形態，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。

城南嘉園房地產營銷策劃方案

第一篇：分析篇

一、市場背景：

漢沽位於天津東部濱海地區，是天津濱海新區的重要組成部分，轄區面積441.5平方公里區政府坐落在寨上街轄區內，全區共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學工業基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發展的工業體系，全區共有工業企業300餘家，主要有製鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業門類。漢沽不僅是一個工業重地，而且還是一個魚米之鄉，盛產水稻、水果及水產品。其中的茶澱葡萄和水產品久負盛名。

城南嘉園所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業—天津化工廠，她曾為漢沽區的發展立下了汗馬功勞，但隨着改革開放的進行及國有老企業的通病，企業的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區的發展。隨着漢沽新一屆領導班子對當地經濟結構的調整，將第三產業作為漢沽區結構的補充體，使漢沽成為一個經濟結構多角化的地區，從而保證漢沽區經濟的健康、可持續發展。

二、競爭對手分析：

由於漢沽房地產市場的發展屬於初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。

1.在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢?

2.在漢沽我們的間接競爭對手?

在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區及富達花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：

綠地人家處於天化的附近，濱河小區處於烈士陵園附近，他們都遠離於城區中心相對的位置優勢，不足以與第壹城形成競爭態勢。富達雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故並不對第壹城銷售造成直接威脅;

綠地人家的產品規劃屬純南方模式，不能與本地居住習慣相對接;而濱河小區的產品規劃雖與本地居住習慣相符，但其產品的規劃、設計水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落後與第壹城。而富達花園的規劃、設計，仍初級產品形態;

綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標人羣層面，不與第壹城形成直接競爭。

三、競爭項目基本信息：

項目名稱 規劃面積 銷售均價 基本情況

綠地人家27萬平方米1760社區規模較大，銷售單價較低，一期開發面積7萬平米，整體社區規劃及户型設計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。

濱河小區 12萬平方米 1584 社區規劃有中心景觀帶，五層建築形態，社區無會所，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優勢明顯，户型面積控制較好，並帶簡單裝修。

井田·藍月灣 6萬平方米 2050 l型地塊，與第壹城一路之隔，户型、價格、配套與第壹城相近。

分析：從已銷售的户型比來看，其中兩室佔了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由於價位較低得到了市場的認可，所以我們有理由説，漢沽市場的主要需求

在兩室，對於一室户型的銷售由於存量較大，我們仍需給予足夠的重視。在兩室的銷售當中主要以a、b、e户型為主導，是典型的經典户型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側面反映了我們客户的主流消費價格在18萬左右。

3.樓棟售出率分析

分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現於臨街與臨學校的一面，而在景觀中心區附近的樓棟銷售情況一般。出現這種情況的原因，一方面是現場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關。但這樣的銷售情況也為項目後期景觀節點釋放後的銷售，提供有力的產品支持。

4.已售出產品面積區間與總價格區間分析：

四、已購客户分析

1.付款方式分析：

分析：我們從已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，説明當地的消費者在消費能力上雖有一定的問題，但他們具有相當穩定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前，這當然也與客户的職業及受教育的程度有關。

2.年齡結構分析：

分析：我們從已購客户的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客户以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力，相應對生活質量的要求也較高。而且我們從客户的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在於房子一方面，在生活當中還有更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業狀況問題等。由於漢沽當地羣眾對當地經濟狀況的擔憂，更多反映出的是對子女教育的關注較多。

3.行業分析：

行業 累計銷售套數 累計百分比

天化 58 30.05%

石化 5 2.59%

個體及私營 36 18.65%

銀行 9 4.66%

學校 9 4.66%

醫院 5 2.59%

鹽場 6 3.11%

税務 5 2.59%

規劃局 2 1.04%

保險 2 1.04%

其它 56 29.02%

總計 193

分析：從已購客户的行業特徵來看，大部分的已購客户集中在企、事業單位及個體行業。由此所反映出的是我們業主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩定，收入水平相對較優厚。而這樣的客户在漢沽當地的數量較多，為我們提供了較好的市場承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標。

4.居住區域分析：

分析：從項目已購客户現居住區域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以後的宣傳通路指明的方向。

五、產品前期市場推廣簡要分析：

城南嘉園在前期的媒介宣傳過程中，主要是對漢沽區的發展、順馳的品牌、工程質量、物業及部分户型進行了市場傳達。其項目的促銷活動，主要是結合項目的工程節點進行了一些老客户的維繫活動。

在我們對宣傳及活動的分析當中，發現了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客户需求上的錯位，也即宣傳內容的針對性不強;二是在各宣傳節點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐;三是宣傳中對產品的價值宣泄不足。

六、分析總結：

1. 對市場、產品、消費者的總結：

我們在前面對市場及競爭對手、產品及客户進行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下：

市場：在漢沽的房地產市場中充斥着大量的房地產項目，單從供應量上來講已基本上可以滿足市場現有的消費需求，而且在新的一年裏將有新的地產公司進入市場，併為市場帶來新的產品，這樣我們就可以説20xx年的漢沽房地產市場，將快速成長為供大於求的買方市場。對於在市場中的各個項目來説，漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場。

我們從目前所瞭解到的市場中各項目的銷售情況來看，雖然漢沽已經進入了買方市場，雖然各項目都已經在市場中得到相應的認知，雖然各競爭對手之間的差異較大(包括產品及價格)，但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領跑者，成為市場中最具殺傷力的項目。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結我們的經驗教訓，及時調整我們的營銷戰略，及時登上市場領軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明。

產品：在漢沽房地產市場中，我們不能説我們的產品規模是最大的，不能單就一個方面説我們的產品是最好的，但我們可以説我們產品的從整體上來説是最好的，雖然我們銷售價格高於競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認為我們的價格高，但那只是表面現象，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產品，看到我們的產品價值，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領跑者。

消費者：在漢沽當地的消費市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當地相對單一的經濟結構所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩定，這為他們購買房地產產品提供了物質基礎。同時由於他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對於一般消費者要強，因此也就説明他們是我們的目標消費羣體，是我們產品信息釋放的主渠道。

地產營銷策劃方案 篇4

最近的房地產業出現了銷售受阻的情況，在這種情勢之下更應該做一個商業計劃書，做到有計劃的有步驟的將樓盤銷售掉。

由於房地產與一般商品具有異質性，如其資金投入巨大、生產週期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。

隨着房地產競爭的日趨激烈，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創新成為制勝之道。對於房地產的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產品設計、提升產品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創新，激發潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創新可以體現在創造一種新產品(如規劃設計方面的獨特性);提供一種服務模式(如管家式的物業服務);倡導一種生活方式(如運動、健康、休閒、品位等);營造一種文化等等。

房地產全程營銷策劃

一是策劃為先。在整個項目開發過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業局、房管局、國土局、税務局等部門的統計年鑑，瞭解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據不同的環節有針對性的展開調查，如圍繞消費者的生活形態，圍繞區域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。

二是創新為贏。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創新，包括建築形態、佈局規劃、户型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合;在價格制定上，有效利用消費者的心理;在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上閤家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈

送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產開發的全程策劃，每個環節、每道工序、每個細節都相當重要。如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。

三是塑造差異。差異化能夠創造競爭優勢，在房地產策劃過程中，應在不同層面塑造差異，如建築風格、外立面、風系設計、光系設計、户型設計、佈局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業的目的是營利為本。

四是整合營銷。一方面房地產企業在項目開發或經營中要體現人性化意識，關注企業形象、項目形象、員工形象、產品用料、營銷方式等等，另一方面要善於整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房;社區綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和户型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和户外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區塑造創意點。在品牌定位方面，根據消費形態和樓盤實際情況，尋找相應的目標消費羣體，同時要善於培育樓盤的子品牌。當然，對於房地產銷售力的實現，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產品和價格才是實現銷售力的關鍵所在，因此應輸出多元化的產品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費羣，為產品注入一些新的元素，賦予產品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。

總之，未來的社區將更加在產品自身方面加以關注：如園林設計好，有較大的休閒活動空間;間隔合理、實用率高、採光好、空氣流通;樓距較大，有開敞的空間和視野;完善的小區配套，物業管理好，最好是封閉式管理;交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據目標消費羣的特性，配合產品的

特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創新，另一方面是有效把握目標消費羣體的消費心理和行為，關注其消費形態，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。

地產營銷策劃方案 篇5

第一章項目策劃特徵與原則

l.項目策劃的特徵

美國哈怫企業管理叢書認為："策劃是一種程序，在本質上是一種運用腦力的理性行為。"策劃是以人類的實踐活動為發展條件，以人類的智能創造為動力，隨着人類的實踐活動的逐步發展與智能水平的超越發展起來的，策劃水平直接體現了社會的發展水平。生產力的進步推動社會的發展，社會的發展同時必然要求策劃也隨之發展，而策劃的發展又依託於人類智能創造的提高，社會越發展，人類的智能創造力越豐富，策劃的水平也就越高。由此可見，社會的發展造就了策劃的歷史，策劃是社會發展文明化的必然產物，必將隨着人類文明的高度發展，走入科學策劃階段。

項目策劃是一門新興的策劃學，是指以具體的項目活動為對象，體現一定的功利性、社會性、創造性、時效性的大型策劃活動。

一、功利性

項目策劃的功利性是指策劃能給策劃方帶來經濟上的滿足或愉悦。功利性也是項目策劃要實現的目標，是策劃的基本功能之一。項目策劃的一個重要的作用，就是使策劃主體更好地得到實際利益。

項目策劃的主體有別，策劃主題不一，策劃的目標也隨之有差異，即項目策劃的功利性又分為長遠之利、眼前之利、錢財之利、實物之利、發展之利、權利之利、享樂之利等等。在項目策劃的實踐中，應力求爭取獲得更多的功利。在進行策劃創意、選擇策劃方法、創造策劃謀略、制定策劃方案時，要權衡考慮，功利性是項目策劃活動的一個立足點、出發點，又是評價一項策劃活動成功與否及成果佳否的基本標準，因此，一項創意策劃必須具備功利性，在注意策劃功利性的同時，還要注意策劃投入與策劃之利的比例是否協調，策劃創意即使再完美，如果策劃之利低於策劃投入，那麼這個策劃也不能稱之為好的策劃，甚至説它是失敗的案例。

一年一度的"哈爾濱冰雪項目"策劃，充分體現了項目策劃的功利性。

哈爾濱在推出冰雪節的同時，以冰雪節為契機，又舉辦了冰雪交易會，與國內外客商進行貿易磋商，互通信息，取長補短，與外企和國內大型企業聯手推動文化藝術體育活動的全面展開。展開全方位的促銷攻勢，向外商推銷自己的產品，宣傳優勢產品，塑造企業文化形象。美國、日本、法國以及東南亞各國的廠商，以及全國四面八方的客户雲集"冰城"，促使成交額逐年上升。為期一週左右的第十屆哈爾濱冰雪節交易會，成交額就達51億多元。哈爾濱冰雪節吸引了廣大港澳台地區的廠商及遊客，為吸引投資、開發科技項目、促進旅遊事業的發展作出了不可磨滅的貢獻。90年代隨着改革開放的東風，冰城人把享譽中華、名揚四海的冰雪項目變為了經濟發展的催化劑，為黑土地的振興，貢獻着自己的力量。哈爾濱冰雪項目策劃實現了它的最基本的目的，因此，我們説它是成功的策劃。

二、社會性

項目策劃要依據國家、地區的具體實情來進行，它不僅注重本身的經濟效益，更應關注它的社會效益，經濟效益與社會效益兩者的有機結合才是項目策劃的功利性的真正意義所在，因此説，項目策劃要體現一定的社會性，只有這樣，才能為更多的受眾所接受。

在項目策劃的實踐中，各種商業化的組織往往通過贊助體育比賽，贊助失學兒童，捐款協辦大型文藝活動等等方式來構築策劃主題，塑造實體的社會形象。

例如"希望工程"項目策劃在中華大地上掀起了救助失學兒童的浪潮，它以教育為己任，立足於社會，服務於社會，這一偉大項目充分的體現了社會性。

1969年3月，由共青團中央、中華全國青年聯合會、中華全國學生聯合會以及全國少先隊工作委員會聯合創辦的中國青少年發展基金會在京成立。策劃人徐永光絞盡腦汁，最後想出了"希望"一詞，便把這一活動策劃成"希望工程"。希望工程救助了成千上萬個失學兒童，建起上萬所"希望國小"，為中國的兒童事業的發展，為中國教育事業的繁榮作出了卓越的貢獻。這一活動由捐款人直接與失學兒童-一結成對子，直接聯繫，使款項具體落實到個人身上，"希望工程"激起了港澳台地區的踴躍參加，內地更是愛心融匯成為汪洋，鄧小平同志親筆為"希望工程"提名，又默默地以一名老共產黨員的身份捐助了3000元錢。一場場以"希望工程"為背景的演唱會、音樂會等文藝演出紛紛出台，"希望工程"具體落實到了每個人的行動上，在神州大地上，點燃了愛的火花，為失學兒童送出了光明，為中國的明天送去了希望。

"希望工程"項目策劃不僅實現了它的功利性，而且在全社會中營造了一種愛的情感，樹立了一種良好的社會風尚，可謂是典型的社會性的項目策劃。

三、創造性

項目策劃作為一門新興的策劃學，也應該具備策劃學的共性--創造性。

新舊的更替。新者代替舊者的行為本身就是～種發展，因此策劃要想達到策劃客體的發展時，必須要有創造性的新思路、新創意、新策劃。真正的策劃應具備有創造性，"鸚鵡學舌、照葫蘆畫瓢"，照搬、模仿、抄襲別人固有的模式都不是真正的策劃。《孫子兵法》中有言："兵無常勢，水無常形。"策劃應隨具體情況而發生改變，需要創造性的思維，不能抱殘守缺，因循守;日，要想不斷地取勝，必須不斷地創造新的方法。即使成功的模式，我們也不要生搬硬套，要善於依據客觀變化了的條件來努力創新，只有這樣，策劃才能別具一格，與眾不同，吸引人，打動人，更能取得成效。

提高策劃的創造性，要從策劃者的想象力與靈感思維入手，努力提高這兩方面的能力。創造需要豐富的想象力，需要創造性的思維。著名的策劃大師科維宣言："我要做有意義的冒險，我要夢想，我要創造，我要失敗，我也要成功……我不想效仿競爭者，我要改變整個遊戲規則。"提高創造性的策劃能力必須具備涉及的相關知識，沒有淵博的文化知識、策劃知識、廣告知識……策劃只能是無知者的呻吟。具備了紮實的理論知識，我們才能展開理想的翅膀，放飛智慧的火花，去暢想，去創造。創造性的思維方式，是一種高級的人腦活動過程，需要有廣泛敏鋭、深刻的覺察力，豐富傳妙的想象力，活躍、豐富的靈感，淵博的知識底藴，只有這樣，才能把知識化成智慧，使之成為策劃活動的智慧能源。創造性的思維，是策劃活動創造性的基礎，是策劃生命力的體現，沒有創造性的思維，項目策劃活動的創造性就無從談起，項目策劃也即無蹤無影。

四、時效性

中華民族歷史文化淵遠流長、博大精深，在人們的日常生活中，業已繼承了許多傳統文化遺產。我國傳統節日眾多，幾乎每一個月都能排上一個節日。新中國成立後，為了提高人民的道德情操，尊師重教，規定了教師節;國家為了調動全民植樹的積極性及提高全民的環境意識，特別規定了植樹節。改革開放後，中西文化交流甚密，西方的某些節日也陸續傳人我國，影響人們的日常生活行為，例如母親節、聖誕節、請人節、愚人節等等。我國有56個民族，55個少數民族，各個民族的文化積澱，形成了各個民族的節目，例如潑水節、古爾邦節等。每個節日都有一個特定的時間，因此，我們在進行項目策劃時，絕尋不能不根據傳統習慣盲目策劃。

五、退前性

一項策劃活動的製作完成，必須預測未來行為的影響及其結果，必須對未來的各種發展、變化的趨勢進行預測，必須對所策劃的結果進行事前事後評估。項目策劃的目的就是"雙贏"策略，委託策劃方達到最佳滿意，策劃方獲得用貨幣來衡量的思維成果，因此，策劃方肩負着重要的任務，要想達到預期的目標，必須滿足策劃的超前性。項目策劃要具有超前性，必須經過深入的調查研究。"沒有調查，就沒有發言權"，同樣，沒有經過深入細緻的調查研究，項目策劃方案也無從説起。要使項目策劃科學、準確，必須深入調查，佔取大量真實全面的信息資料，必須對這些信息進行去粗取精，去偽存真，由表及裏，分析其內在的本質。超前性是項目策劃的重要特性，在實踐中運用得當，可以有力地引導將來的工作進程，達到策劃的初衷。項目策劃一定要具有超前性，沒有超前性的策劃不能認為是好策劃。但策劃追求超前性，是以一定的條件為前提的，不能脱離現有的基礎，提出毫無根據的憑空想象。項目策劃一定要立足現實，面向未來，訴諸對象。既具有超前性，又具有創意的策劃，一定會把實體的訴求目的表達得淋漓盡致，實現策劃的目的，實現策劃活動的經濟最大值。

地產營銷策劃方案 篇6

第一階段：項目開發前期階段

對公司擬投資項目進行初步考察，掌握基本情況和信息，制訂具體的市場調查計劃，開展正式的房地產市場調研工作，提出項目操作的初步總體思路，對項目入行初步的市場定位，為公司管理層的投資項目決策提供依據。

主要工作內容：

一、對項目位置、規劃紅線圖、項目相關的法律手續文件、項目周邊環境、項

目所在區域的市政規劃入行了解熟悉;

二、開展房地產市場調查

①市場環境調查分析

對項目所在地的城市規劃、宏看經濟、人口規模、土地資源和房地產市場入行考察

②房地產市場調查分析

對項目所在地的房地產市場供給、需求狀況、價格現狀和趨勢、產品類型及市場缺位、銷售渠道入行具體調查。

三、項目初步定位

根據相應的市場研究分析後，初步明確項目的形象定位、產品定位、價格定位等，為項目開發提供切實可行的依據。

四、提出初步的項目操作總體思路。

第二階段：項目開發階段

跟蹤動態市場行情，進行競爭樓盤和競爭對手調查、消費者調查，對本開發進行優劣勢分析，入一步明確的項目市場定位和項目的總體操作思路，提出相應的營銷策略;

主要工作內容：

一、開展房地產市場動態調查

深入瞭解項目所在區域的房地產市場供應、需求狀況，價格現狀和未來發展趨勢，產品類型、銷售渠道。

二、開展競爭樓盤和競爭對手勢態調查分析

①競爭樓盤掃描

②替在競爭對手入入可能掃描;

③供給量分析

④競爭對手的產品分析，包括房型、規劃、土地、綜合配套;

⑤競爭對手的市場定位及趨向

⑥競爭對手的價格基準分析

⑦競爭對手的背景和實力。

三、進行消費者調查，明確項目的目標客户羣

①消費者的二手資料分析

②競爭對手消費者輪廓描述(職業特徵、消費關注、消費心理、產品選擇)

四、明確項目的市場定位，明確項目的總體操作思路

根據深滲透的市場研究分析後，明確項目的形象定位、產品定位、價格定位等;明確項目的總體操作思路

①產品分析

②本項目的SWOT分析(優劣勢分析)

基於SWOT分析(優劣勢分析)提出針對性的營銷策略

五、戰略分析與規劃

①項目賣點回納

②營銷總策略

③銷售價格總策略

④總推案分階段策略

⑤公關與宣傳總策略

⑥營銷推廣項目的策劃

*各階段推廣主題策劃

*各階段營銷分析與總彙

*各階段市場動態分析與對策

*各階段客户總體分析與推盤策略

滲透市策劃、強銷策劃、促入策劃對本項目進行分析

六、最終確定銷售渠道選擇

①自售

②代理：

通過邀請招標或公開招標等方式確定入圍的專業物業代理公司

對項目進行交底，要求各投標代理公司各自提交營銷策劃報告

組織公司相關人員對《營銷策劃報告》入行評審，選取最優方案，確定物業代理公司。

簽訂《項目顧問服務合同》或《銷售代理合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內容、時間、權利、義務，付費標準與付款方式等。

注：如選擇專業的物業代理，則本項目的全程營銷策劃及銷售執行均由代理公司完成，貫穿項目的開發全程。

第三階段：資源整合，完善銷售所需手續，蓄勢待發，預備銷售

主要工作：

一、完成銷售的人員配備，制定銷售人員的考核獎勵制度，組織銷售培訓;

二、制定銷售模式、設計銷售組織的架構;

三、其他物料準備完成，售樓處的佈置、樣板房、國土部門户型的測繪報告書、《房

屋認購書》樣本、《房地產買賣合同》樣本、售樓書和廣宣彩頁;

第四階段：銷售執行

制定詳盡可行的營銷策略及階段性的銷售目標和計劃，全程監控項目銷售的執行情況，並適時作出針對性的策略調整，實現公司開發項目的目標利潤率;

主要工作：

一、制定詳盡可行的營銷策略並組織實施

①銷售總體策略房地產營銷策劃流程具體説明

銷售的總體戰略思路和目標的制定

銷售模式的選擇和設計

銷售階段的劃分和時機選擇

②推盤策略

選擇時機

選擇房源

銷控計劃

總體均價的制定

制定一房一價的價目表

單體差價的要素指標與係數體系，產品系數、樓層係數、景觀係數、朝向係數、房型係數等

④付款方式

優惠政策

分期、分類的動態價格策略：內部認購的數量和價格政策

市場預熱期的價格政策和數量控制

開盤價格的動態策略

SP(銷售推廣)活動價格策略和銷售控制

調價計劃和調價技術

整體價格和房源調價技術

⑤廣告策略

主題制定房地產營銷策劃流程詳細説明

品牌形象定位

媒體計劃

廣告創意

現場包裝設計：

1、圍牆2、廣告牌3、LOGO指引牌4、大樓包裝5、樣板房裝修風格概念

二、制訂階段性的銷售目標和計劃，全程監控銷售執行情況，及時反饋市場信息、銷售狀況，對反饋的信息加以分析和彙總，適時做出具有針對性的調整;

三、完成銷售，實現公司項目的目標利潤率，提交營銷總結報告。

地產營銷策劃方案 篇7

房地產行業一直是帶動國家經濟發展的重要行業之一，尤其是最近幾年，我國房地產事業取得了巨大的發展，不過也產生了很多的泡沫，導致全球金融危機到來之後我們國家的房地產行業出現了巨大的危機。為了應付這次危機，我們相處了很多的辦法，但是都是治標不治本，所以我們一定要相處一個號的辦法和計劃來。

一個好的房地產營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。市場營銷計劃更注重產品與市場的關係，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。

1.房地產營銷計劃的內容

在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來説，市場營銷計劃包括：

1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。

3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。

4.目標：確定計劃在銷售量、市場佔有率和盈利等領域所完成的目標。

5.市場營銷策略：提供用於完成計劃目標的主要市場營銷方法。

6.行動方案：本方案回答將要做什麼?誰去做?什麼時候做?費用多少?

7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支本文來源：

8.控制：講述計劃將如何監控。

一、計劃概要

計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之後。

二、市場營銷現狀

計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。

1.市場情勢

應提供關於所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決於過去幾年的總額，並按市場細分地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。

2.產品情勢

應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤的資料。

3.競爭情勢

主要應辨明主要的競爭者並就他們的規模、目標、市場佔有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助於瞭解其意圖和行為的其他特徵等方面加以闡述。

4.宏觀環境情勢

應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。

三、機會與問題分析

應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。

經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可採取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。

只要按照上面的銷售計劃來工作，即使不能夠回到前幾年銷售高峯的時候，也會回到一個不錯的境界，因為我們是根據我們最實際的情況來工作的，這樣我們的銷售工作才會做到最好。相信我們的國家經濟一定會很快的恢復過來，而我們的房地產市場一定會恢復繁榮!

地產營銷策劃方案 篇8

前 言

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在於提高產品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在於為“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰略性的指導。在對婁底房地產市場現狀進行了深入細緻的瞭解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，併為婁底定興房地產公司塑造品牌。

第一節 市場分析

一、婁底市房地產市產基本狀況

(一)20xx年以來房地產開發投資大幅增長。

20xx年1-8月全市房地產開發投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。

(二)房地產業開發的三個組成要素即房地產開發的土地、資金、市場同步增長。

1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產開發企業購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發投資1250萬元，已完成土地開發面積9.7萬平方米。

2、開發規模擴大，開發投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產開發完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長 87.4%,對全市國有及其它經濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。

3、企業融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產開發共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構成看，利用外資資金增長最快，企業自籌資金最多。1-8月企業自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。

4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現房銷售，在去年增長27.8%的高基數基礎上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。

5、房地產業的發展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產業的發展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進了房地產業的快速發展，在我市今年從事房地產開發的20家企業中，婁星區內集中了14家，新化縣3家，雙峯縣2家，漣源市1家。

二、房地產發展所面臨的困難和挑戰

一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，佔當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積佔全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多佔用了企業的開發資金，對房地產企業的開發產生不利的影響。

二是房地產企業素質良莠不齊，企業開發規模小、持續開發能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設的發展推動了房地產開發的發展，存在一個項目孵出一個房地產開發企業的問題，其開發規模小。20xx年全市參加年檢的企業達65家，而今年來真正有開發任務的僅20家，僅佔全部年檢企業的30.8%。就目前有開發工作量的20個企業而言，開發任務在3000萬元以下有10個，佔總數的50%;開發任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，佔總數的25%;開發任務在5000萬元以上有5個，佔總數的25%。房地產開發企業主要以負債經營為主，嚴重依賴銀行資金, 有的開發項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發、後期靠個人按揭貸款,缺乏後續開發能力。

三是物業管理落後，配套設施不全。房地產的開發應該成龍配套，我市儘管有成片開發的住宅小區開發，但大多數是開放式、鬆散型的賣完房就走人的開發，即使有物業管理，其配套設施不全，管理也不規範，一些零星插建開發的住房沒有物業管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、牆體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買慾望，影響了持續開發。

四是外部因素制約。銀行房地產開發企業信貸政策調整，房地產貸款由開發性貸款為主轉為個人住房抵押貸款為主，國家對商業銀行的房地產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規範：房地產開發貸款必須“取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及開工證”等四證，開發企業取得這四證，實際投入應不低於項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結構封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產業市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續繁多，收費項目多且雜，税費負擔比例過高，影響二級房產市場發展，從而影響整個房地產業的發展。

總體看來，我市房地產業具有巨大的現實和潛在需求，發展空間較大。

市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產業支撐，首先需要房地產業的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低於全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經驗表明：當一國人均GDP達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產業加速發展的時期;目前我市城鎮人均建築面積僅20.05平方米，離國家“十五”規劃的20xx年城鎮人均建築面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產業的發展潛力十分巨大。20xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設項目開發實行市場化，通過項目招標，實行市場化經營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產業特別是商業地產的發展。

二、婁底市同類產品調查統計

“同類”定義為具有商業廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈。現將婁底市漣鋼開發區，婁底市城西區及婁星區進行大體對比分析如下：

1、漣鋼開發區。

由於漣鋼為新開發城區，在整個大環境的綠化、城市規劃方面有其獨特的優勢。總體來説，漣鋼開發區地段房地產都在賣自然環境。

明源大酒店：

核心競爭力：五星級酒店標準概念

其周邊自然環境好;

用綠色和五星級酒店標準來吸引白領、外來投資者、社會成功人士等;

其定位為社會高薪階層。

2、城西地帶。以新開發的項目-城西農貿綜合市場為主。

城西農貿綜合市場：

核心競爭力：婁底市、區兩級政府批准興建的城西唯一農貿綜合市場。

規模大，規劃齊全，有功能優勢：

擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農副產品批發車位。

住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。

定位：集農副產品批發、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農貿綜合市場。

2、 城區地帶。

環球商業廣場：

核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區超大規模財富街區;2.原老街批發市場，主樓統一經營，超大規模優勢。

有功能優勢：

總建築面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米

住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。

定位：湘中地區經營規模大型化、經營手段現代化、經營環境規範化的超大型、多功能財富街區。

國貿商城：

核心競爭力：位於火車站正對面，有地位優勢。

三 消費者分析

根據《婁底房地產市場調查報告》的結論，以及日前操作地區地產經驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：

1、環境規劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠;在規劃時，一定要有超前的思想，更具現代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設計上要新穎，色調要協調，風格要跟上潮流;92%的消費者傾向於入住全封閉式的管理;

2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫院、籃球場、網球場、圖書館、棋牌室等;

3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以後的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，

4、消費者對物業管理的要求

a、提供保安、清潔衞生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(如家政、訂購車票、托兒、託老服務等);

b、物業公司應與小區內住户增加聯繫，加強溝通。

第二節 “站前廣場”項目分析

一、 項目優勢分析

1 環境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優勢。洛湛、湘黔鐵路在這裏呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現有樓盤中少有的。

2 地段：位於火車站正對面，附近樓盤以明珠商業步行街、金海商貿城為主，該地區已聚集相當的人氣和居住知名度。臨近商業繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發市場，水果批發大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。

3 發展：據有關信息婁底火車站四年後有五六趟火車從這裏始發，火車站周邊的土地、建築物升值在即，同時，餐飲業、娛樂業、旅遊業、物流及零售業將飛速發展。

物管：智能化管理，保證了業主的現代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者着重考慮的主題。

4住宅(辦公樓)設計建設：小區的設計以天然為主題，各種樓層合理佈置。更有現代藝術廣場，藝術、休閒與自然融為一體、相得益彰。

6配套設施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術長廊等)。

7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用於購買不動產保值是最好的選擇。

8本地市場樓盤不多，具有商住樓或專業寫字樓更少。

二、 項目劣勢分析

1)品牌號召力：婁底房地產市場起步較遲，開始有競爭態勢，開發商優勝劣汰局面已開始形成。現在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產公司經過房地產操作的成功，已積累了相當的經驗，在消費者中有着不錯的口碑。定興房產進入房地產市場較晚，在這一方面並沒有太強的品牌號召力。

2)市場承受能力：由於婁底市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決於本案品質是否擁有高品質這一因素。

3)競爭因素：由於近年來許多開發商為了趕上房地產加速發展的潮流，盲目開發，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。

三. 競爭對手分析

第三節 推廣策略界定

一， 目標消費羣界定

從“站前廣場”項目本身的定位和素質出發，結合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目標消費羣及其相關特徵是：

1 目標消費者：418建材市場業主，果品批發市場業主，電腦大市場業主，通訊市場業主，城區附近投資置業者;以及自身具有經濟能力較強的階層。

2 年齡：年齡大約在35到55歲，

3 家庭結構已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閒性較大，對生活要求很有質感。

4對家庭(辦公)環境有着高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。

地產營銷策劃方案 篇9

一、策劃緣起

7月22日，在_省文化廳和_市_區政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術花會暨廣東省少兒藝術節”即將召開，在“東部旅遊文化節”同時開幕的喜人背景下，_的旅遊旺季和置業高潮已經到來。隨着萬科東海岸和心海伽藍的陸續開盤，東部家居生活不斷朝着海岸新時尚升級。雲深處悄悄入夥等好消息啟發人們，_需要宣傳，_需要更加時尚的海風吹拂。

二、合作優勢

《_週刊》，先鋒時尚為東部海岸生活衝浪領航

同是7月22日，全球時尚生活資訊，白領精英讀本《_週刊》正式創刊。《_週刊》是_市公開發行的全綵色銅版紙印刷、在深莞兩地同時發行、直投的第一張週報，經過7月8日試刊後，受到讀者和業內外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優美的文字、精確的策劃，《_週刊》為_生活傳遞信息。

三、媒體互動

《_週刊》與分眾液晶電視互動，開創最新傳媒模式

為了充分傳達東部海岸生活氣息，更加準確鎖定白領、金領人士置業_，《_週刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯手，在遍佈_、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開闢液晶電視廣告。凡在《_週刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客户都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一週每天48次每次5秒的宣傳廣告，產生更為廣泛的傳播效果，達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。

四、報道方法

全景描繪_生活，為置業東部展示立體畫卷

1、介紹_簡史：概括山海_，幾年鉅變

2、描述旅遊東部：處處美景處處家的環境

3、譜寫豪宅頌歌：聆聽海、山無與倫比的天籟

4、展示成熟配套：記錄時尚小鎮故事

5、圖説東方夏威夷：動感都市的社區廣告

五、其他配合

全面互動，《_週刊》期待合作

1、採訪國土局、交易中心領導介紹_規劃與發展藍圖

2、組織看樓專車免費服務

3、贈送老闆、總經理專訪文章

4、請中介公司、專家暢談置業_的多重優勢

5、其他合作另行協商

地產營銷策劃方案 篇10

活動目的及意義：

在情人節，手持一朵玫瑰，送上一份巧克力，是對愛的一種表達方式，更是對浪漫與美好事物的追求。有一種情誼比玫瑰更動人，那就是愛的延續和傳播。值此七夕情人節之際，秦新·巴塞羅那特擬舉辦“情定巴塞羅那，圈定幸福70年”大型特惠活動，為港城情人送上一份誠摯祝福，成就一個温馨的家。

活動主題：

情定巴塞羅那 駐守幸福70年

活動時間：

20_年8月10日——20_年8月25日

活動內容：七夕享鉅惠，愛，就勇敢説出來

1.“情定巴塞羅那，駐守幸福70年”活動，選定各類户型房共4套，作為“情定巴塞羅那，駐守幸福70年”活動優惠户型。

促銷房源表：

優惠內容：

?活動優惠針對購置婚房情侶或改善住房夫妻，巴塞羅那給予該户型以“愛巢啟動計劃”為噱頭的優惠。

?凡對該活動持參與意向的情侶、夫妻可填寫“愛巢啟動計劃”報名表，通過與客户溝通，瞭解客户實際情況後統一進行審核，最終確定4對夫妻、情侶獲得“愛巢啟動計劃”名額，享有優惠。

?凡獲得“愛巢啟動計劃”名額客户獲贈由巴塞羅那贈送的“情定巴塞羅那”情侶、夫妻證書一份。

2.凡在情人節活動期間在本樓盤購置100㎡以上住宅情侶、夫妻送價值5000元定情鑽戒一對。(可抵房款)

注：該活動資金來源於常規活動：購3房減5000元

3.凡在情人節活動期間在本樓盤購置100㎡以下住宅情侶、夫妻送價值3000元國內浪漫豪華雙人遊一份。(可抵房款)

注：該活動資金來源於常規活動：購2房減3000元

4.凡在8月13日-8月18來訪情侶、夫妻贈送定情精品玫瑰一支

5.凡在七夕情人節活動期間，老業主及落小定及以上新客户，均可參與“巴塞羅那之戀”活動。

活動內容：新老客户持情侶、夫妻恩愛照一張(可自帶，亦可現場拍攝)張貼於以“巴塞羅那之戀”為名的宣傳板上，由來訪客户進行評判(每名來訪客户只可評判一次，選出最喜歡的情侶、夫妻投1票)活動期後進行票數統計，最後票數最高的三名客户得到由巴塞羅那送出的價值500元愛情玫瑰水晶球一個具體實施流程：

?材料準備：照相機1台

彩繪1副

“情定巴塞羅那”大型噴繪1張 裝飾品若干(氣球、彩紙綵帶等) ?活動日程安排 20_.08.6-08.10 活動物料準備;(開發商)廣告宣傳物料準備;(開發商) 20_.08.9-08.11

廣告宣傳信息發佈;(開發商)

銷售人員預約客户，預估活動參加人數;(湖北漢隆) 20_.08.11 活動物料就位; 活動準備;(湖北漢隆)20_.08.13-08.25

活動執行及解決現場突發事件;(湖北漢隆)

執行結束後，整理活動工作中的問題並統計。(湖北漢隆)

活動宣傳

?短信：在日常短信中加入活動信息，提供宣傳。短信內容如：

“情定【巴塞羅那】，駐守幸福70年”大型七夕情人節優惠活動開放中，7.7萬

元”愛巢計劃”、精美情侶鑽戒、豪華浪漫雙人遊等更多禮品等您來拿!3316888 ?拱橋：活動期間，樹立拱橋在項目部門前，參考內容如下：

喜迎七夕 情定巴塞羅那“愛巢計劃”進行中!最高7.7萬元愛巢基金與您共定幸福

?現場佈置：運用氣球，彩紙等佈置活動現場，營造七夕情人節浪漫氛圍。

活動預算

活動物料清單及費用預算表

廣告計劃及費用預算表

地產營銷策劃方案 篇11

一、項目簡介：

鳳凰城項目位於鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳台路(在建)和青年路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。

鳳凰城現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小户型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了

銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小户型開發和小高層開發的品牌障礙。

現在，一期多層尚有37套現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額佔一期餘額的90.4%。

二期小户型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計_年5月底辦下。

由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業組成：期房小户型、現房大户型和商鋪。其中二期小户型佔所有可售金額的52%，一期大户型銷售額16%，二期臨街商鋪佔32%。如何解決可售資源過於分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。

二、市場概況及基本競爭格局：

a、 東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這裏已經成為明確的高尚住宅區。鳳凰城位於這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收穫天然的地段價格優勢，而且為二期、三期製造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國道沿線是_年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小户型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關係。(詳見附1：鄭汴路市場調研報告)

b、 小户型市場概況。

自_年底時尚party介入鄭州樓市以來，小户型這種物業形態迅速發展起來。尤其是_年初，青年居易(easy-go)以1900餘套的投放量衝擊市場，形成了小户型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小户型從供小於求到供大於求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小户型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位於貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什麼競爭的情況下，收穫了小户型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小户型市場，並且認識到小户型的主力市場是60-80平米的兩室户型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類户型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以説，同燕歸園的户型配比上比較，我們

c、 商鋪市場

商鋪是一個比較特殊的物業形態，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處於起步階段。鳳凰城二期商鋪位於商品大世界、名優建材市場南端，即將建成的大賣場的商業價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業認同也將影響二期商鋪的價格。

和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業新天地的臨街商鋪、英協尚未售出的部分商鋪。

三、項目swot分析

一)優勢

1)鄭汴路商圈天然的地段優勢，這裏是財富的俱樂部，富翁的製造廠，在這裏百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。

市場細分如下：

a、高端市場被英協、建業等高檔樓盤滿足，這一部分客户大部分是第二次或第三次置業，是終極消費，10年內不會再置業。

b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合。

c、複合市場。鳳凰城一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。鳳凰城二期小户型項目的目標羣，預計業主身份複雜，置業心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥於單一的推廣主線。

本區域年輕人多為收入較低的藍領階層，有效需求不足。如果鳳凰城二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面沒有優勢。

地產營銷策劃方案 篇12

簡 介

所謂的房地產營銷策劃方案，從字面上理解就是為提高房地產銷售業績而採取的一系列策略，再綜合各方面的考慮最終形成一整套適合自己企業的的營銷策劃方案。在品牌塑造房地產策劃方案中，品牌塑造採取的是321法則品牌策劃優勢，即30人數據分析、20人策劃方案、10人完善審核。根據企業的不同性質為企業量身定做一套適合他們的策劃方案，房地產行業有房地產行業的總體策劃思路，然後針對房產企業的性質再分別設計出相對應的營銷策劃方案。

根據市場競爭環境分析和項目自身優劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產品上市銷售做好準備。內容包括市場推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，市場推廣工具設計(VI設計及宣傳品、銷售工具設計)，廣告設計創作，媒體投放，公關 活動策劃等。

創 意 房地產營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創意理念上形成：

1、具有高度的自信野心;

2、富於競爭，且樂此不倦;

3、頭腦敏鋭，不拘傳統;

4、感性認識和理性認識相處融洽; 5、注重歷史，尊重現實，睽重未來。

構思框架

(1) 以塑造形象為主，渲染品味和意念;

(2) 展現樓盤的綜合優勢;

(3) 體現樓盤和諧舒適生活;

(4) 直切消費羣生活心態。

流 程

形象定位：

對樓盤的綜合素質進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業檔次到設計思想、具體細節等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現到：吸取園外、境外高檔物業經驗，處處顧及住户需要，大到小區環境規劃設計和公共空間的審美安排;小至空調機位、公共過道採光以及住户户型設計等等,都進行精碉細鑿，力爭完美。

好東西總有不同之處，因而“不同”二字構成了樓盤這一高檔物業的形象基礎，使它有機會從眾多物業中脱穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業品質不同，開發商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數量比例不同，小區規劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發商向樓盤消費對象闡述物業優勢的重要線索。

主要賣點：

對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構成：

(1) 地理位置 (2)、樓盤設施結構;(3)、樓盤做工用料;(4)、户型設計。突出明顯優勢，這是樓盤消費者最關心的物業指標。

繪製效果圖：

根據開發商的條件和推廣需要，分別繪製整體效果圖、多棟單體效果圖。繪製效果圖要強調公共空間開闊、細節豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。

廣告訴求點：

(1)闡述樓盤的位置;(2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;(3)闡述樓盤交通條件;(4)闡述樓盤人口密度情況;(5)闡述樓盤的升值潛力;(6)闡述樓盤開發商的信譽;(7)闡述樓盤的背景以及公司規劃;(8)闡述樓盤的舒適温馨;(9)闡述樓盤的實用率;(10)闡述樓盤的品質;(11)闡述樓盤的物業管理有什麼不同。

廣告階段劃分：

對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應有戰略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段：

第一階段：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而儘快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。

第二階段：此階段以品牌維持為目的，穩固樓盤高檔物業的品牌形象。同時促進銷售。此階段廣告費用投入相對較少。

第三階段：此階段的廣告任務重點是維持樓盤的良好口碑，可結合已經入住的眾多住户來談論評估本樓盤並通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費用投入為中等不平。

總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據各銷售期要求和工程進程不同階段而得出的較合理的分配方案。當然，每個階段中的廣告及發佈，應依據具體情況靈活使用和調整。

廣告表現：

在樓盤預售及正式展銷前，應設法積蓄氣氛，設計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式。在預售參觀登記前一週，更新圍在售樓部和樣板間外側的圍布。直到預售和開幕式當天隆重揭幕，讓優雅美麗的樓盤示範間瞬間呈現在大眾及過往行人面前。屆時，課舉行一些活動以渲染氣氛為主，配合精彩有效的揭幕預售儀式先期刊登宣傳從而達到預期效果。

首期廣告內容及時間安排

內部認購展示會和首期展銷會定期舉行，廣告準備工作應在此之前全部到位，具體內容大致如下： ①樓盤效果圖。

②圍繞展示會其它促銷宣傳用品(例如：水壺、廚房用品、水杯等要印上樓盤簡要信息)

③售樓宣傳冊和促銷宣傳單的設計製作。

④工地圍板的設計、繪製。

⑤展銷場地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設計製作。

⑥展銷場地道路指導牌的製作。(協商)

⑦展板(兩套，每套12張)的設計、製作和擺放。

⑧影視廣告創意構思及拍攝製作。

⑨報紙廣告首5期的設計、完稿及定版。(選擇性制定)

賣 點

確立行銷要求：

樓盤行銷觀念着重於消費者的分佈情形及需求層次，繼而設計規劃銷售策略主題。突顯出樓盤產品的價值，進而滿足購房大眾獨有的品味與格調。故樓盤在行銷上須完全符合時代的發展，才能在市場上造成影響，成為大眾爭先搶購的產品，制定營銷策略(例如：限制銷售、飢餓銷售等)下列幾點是營銷方面應重點考慮的問題。

①時代性：具有前瞻性的行銷觀念，符合社會形態的變革與提升。

②生活性：完全符合消費者的生活需求，接近消費者的消費水平。

③安全性：各項設備充實，設施完善，以強化生活安定性。

④方便性：交通、時間、商品等方面消費及額外的需求。

⑤舒適性：現代化的消費新空間，具有以符合人性需要為基礎的品質。

⑥選擇性：多樣化的產品提供多樣化選擇。

⑦自由性：使生活、休閒、購物緊密結合。

進行消費者背景分析 ：

①選購本樓盤的動機：

A、認同規劃設計之功能及附加價值優於其他的樓盤。

B、經過比較競爭後，認同本樓盤的價位。

C、想在此地長久居住者。

D、認為本區域有遠景，地段有發展潛力。

E、信賴業主的企業規模與財力潛力。

F、通貨膨脹壓力下的保值心態，使其萌發購買動機。

②排斥本樓盤的理由：

A、消費者本人經濟能力不足。

B、比較之後認為附近有理想的樓盤。

C、購買個體者較少，對後市看空。

③購買本樓盤的理由：

A、對本區域環境熟悉念舊者。

B、滿現居環境品質者。

設計完美的行銷動作：

①塑造產品的獨特的風格，突顯產品市場上的優勢與形象，使客户在選擇有獨特定位的產品之後，能肯定自己的品味和地位，而造成社會影響。

②強勢吸引廣大的自住型購屋客户，以單價實在、總價合理的策略，除了能吸引第一次購屋需求，亦可引導第二次購屋、換屋或投資客進場購買。

③根據本區域的地理位置，塑造本樓盤的未來高價值及增值潛力。

④慎選現場銷售人員與嚴格執行個案銷售講習，銷售人員除了要將房地產景氣時的高姿態予以收斂，換成不卑不亢的態度外。更要以耐心、親切、誠懇的説服技巧加上專業化素養，才能將如業主所願的銷售目標在短期之內順利實現。

⑤銷售人員應默契配合，充分準備，以使客户在整個銷售過程中確實感受到自然、親切、實在、信任、誠實、坦誠、自尊的銷售氛圍。以實現“訂房便不退訂”，“補足便能簽約”“簽約便能代為介紹朋友來買”的完善銷售體系。

地產營銷策劃方案 篇13

一、我國中小企業的營銷現狀

(一)中小企業市場營銷的方法和認識水平亟待提高

我國的中小企業企絕大多數是民營企業，並且這些民營企業在管理理論和營銷戰略更多地是來源於企業家的內在潛質和實踐探索，許多成功的民營企業的創業史就是企業的創建者及其親友艱苦創業的歷史,對企業家的決策起決定性作用的常常是主觀判斷，甚至是直覺或者是第六感覺。這就導致了我國一些中小企業的經營者缺乏基本的營銷觀念,錯誤地將營銷理解為促銷、推銷。一些中小企業忙於現有產品的生產與銷售，缺乏生產一批、開發一批、研製一批的營銷戰略觀念;一些中小企業雖然認識到了營銷戰略的重要性，但是常常在缺乏科學論證的情況下,盲目上馬新產品、新項目,結果是造成戰略上的重大失誤，使企業蒙受重大損失，甚至陷入絕境。中小企業如何制定營銷戰略，是中小企業生死存亡的大事，企業的經營者不可不察。

(二)中小企業間存在着過度的低水平競爭。

有關我國中小企業市場營銷情況顯示，中小企業進入市場壁壘與市場細分程度較低，大多數中小企業都處在傳統行業之中，由於缺乏必要的管理和營銷手段，中小企業間存在着過度的低水平競爭。對於我國的中小企業來説，目前最有吸引力的行業是服務業，其次是消費品,再次是生產資料，最後是零售業。由此可見，在市場中實現技術或管理等競爭優勢的中小企業尚不多，產品的科技含量和技術含量不高，市場仍處於競爭的初級階段。因此，低水平上的激烈競爭是當前我中中小企業市場環境的一個主要特點。

(三)我國多數中小企業缺乏企業戰略規劃致使其難以做大。

科學的營銷計劃需要分析市場，消費者和競爭者等因素，我國中小企業的管理者對分析這些市場因素的重視程度如何呢?數據分析顯示，最為管理者所重視的是對現有市場的分析，重視程度居第二的是企業內部分析，第三是顧客分析，目前，採取以市場為導向的隨機應變戰略是中小企業營銷的一個顯著特點，而缺乏營銷戰略將會嚴重製約其發展壯大。近年來，許多在市場上曇花一現的中小企業的經歷都證明，一家中小企業抓住機遇跳躍式發展成功後，由於缺乏適應在對市場，對企業，對顧客，對競爭對手等因素的科學分析基礎上的長期營銷戰略，以至在市場飛速發展過程中被自己所打敗。

二、我國中小企業應採取的營銷策略

正是由於中小企業的現行營銷觀念，使得它在發展過程中存在着很大的阻礙，為了適應現在社會的發展需要，必須改變原來的觀念，以新的姿態迎接挑戰，主要可以從以下幾方面着手：

(一)長期實施差異化策略，滿足消費者的各種需要。

差異化戰略，就是企業在生產經營過程中，將充分發揮和運用其產品或服務獨特的某一部分直到全部不同於其他企業的產品或服務的優勢，作為指導企業持續穩定發展的方向。根據目前的市場供求狀況和發展趨勢分析，商品生產重合度過高導致商品市場供過於求是制約中小企業發展的最主要因素，所以，採取差異化戰略是中小企業必須的、首要的發展戰略。當一個企業向其客户提供某種獨特的有價值的產品而不僅僅是價格低廉時，他就把自己與其競爭對手區別開來了。差異化可以使企業獲得溢價，即使在週期性或季節性經濟蕭條時，也會有大量忠誠的客户。如果實現的溢價超出了為使產品獨特而追加的成本，則差異化就會帶來更高的效益。而且由於中小企業一般投入產出規模較小，資本和技術構成一般較低，從而導致競爭能力、抗風險能力低下。特別是很大一部分企業集中在技術含量低、生產工藝簡單的行業，無力實施低成本戰略,因而採用差異化戰略無疑是最好的辦法。

(二)轉化思維方式，不斷開圖市場。

消費者的需求是多方面、多層次和不斷髮展的，任何一個公司不可能完全佔有市場，而僅僅只能選擇自身最大的優勢最大限度地去滿足市場需求。這就為中小企業留下了生存與發展的空間。面對一些較小需求或是特殊需求構成的小型市場，或是大公司遺漏和不屑一顧的市場，中小企業便可以以多品種、小批量和具有目標性針對性的服務對這些市場空白進行戰略補缺。這些市場對大公司來説也許是不經濟的，但對於中小企業卻可以説是關乎其生死存亡的。我們也可以在某種意義上將其稱為“游擊戰策略”。中小企業完全可以利用游擊戰所擁有的各種戰術優勢，使自己存活於強者之林!

(三)立足實際打好“小”字牌規模小,有規模小的優勢。

因此,中小企業應在“小”字上下功夫，打好“小王”牌。中小企業勢單力薄，受市場和外部衝擊的影響較大，要想在開發同一種產品方面戰勝大企業，即使傾其全力也難以取勝，不如使個巧勁，在大企業不屑的小商品、小生意上做文章,努力在一個充分小的細分市場上形成一定的優勢，使自己成為這一細分市場的領袖。有人形象地把這一策略稱為：“要做小池塘裏的大魚,不做大池塘裏的小魚。”新加坡虎豹兄弟有限公司，專營萬金油，年銷售量達200億瓶，為全世界1/3的人口所認識和使用，可謂一業雖小，天地甚大。

(四)突出企業特色，做好“專項”冠軍。

“花不鮮豔不美，店無特色不活”，這句商界名言説明了特色的重要性。的確,沒有特色的商品是沒有市場的，沒有特色的服務是不被消費者廣泛接受的。中小企業在強手如林的大企業面前，只有從事有特色的經營才能站住腳。特色經營是中小企業生存和發展的根本所在。

我國地域廣大，歷史悠久，有着獨特的文化特色，而且各地都有一些具有濃郁地方特色的土特商品。在中華民族獨有的特色文化“大特色”之下,各地區、各民族,又有更為具體的“小特色”，中小企業若能很好地發揮這些優勢，在自己那塊市場舞台上唱好特色戲，那麼在未來的市場競爭中就不致於被蜂擁而至的“洋商”打下擂台。

地產營銷策劃方案 篇14

一、營銷策劃的目的與任務：

本次策劃是一次網絡營銷的策劃，目的在於使休閒食品在網絡上順利推出市場，在琳琅滿目的休閒食品網絡市場獲得更多的市場佔有率，從而贏得消費者的青睞，獲得更大的企業利益，在網絡上得到廣大網絡消費人羣的認可。

二、產品概況：

休閒食品的最主要賣點其獨特美味或者給予消費者美好休閒享受而不是補充營養的東西。休閒食品主要有三種消費特徵：風味型、營養型、享受型、特產型，消費者涵蓋全部人羣：兒童零食、青少年享受、成年及老年人暇趣等。

作為一個大的且快速膨脹的市場，中國休閒食品市場有如下幾個特點，也是休閒食品的幾個主流方向：

(一)越來越貼近人的飲食習慣和心理，要適口

1. 帶湯汁的，便於咀嚼，利於下嚥和消化的，如將薯片與礦泉水捆綁銷售;

2. 滿足求新、求變心態，人的味蕾要不斷的以新的滋味的或口感的刺激中才可以保持持續的滿意;

3. 健康，儘管消費者對這一點不十分明確，但在其購買決策的諸影響因素中卻很重要，消費者會對食品的功能性有一定需求，基於不同的功能成為市場細分的前提;

(二)從人的購買和消費習慣與心理來看，要賞心、悦目、滿足支配心。即“食、色、性”

1. 方便性，賣點要近，購買過程要體現休閒的概念;

2. 時效性，滿足其心血來潮的非理性需求;

3. 可觀性，休閒是一個全面的概念，不但要好吃還要好看，試問賣場裏哪裏最靚?散裝產品區;

4. 參與性，每個人都有支配欲，好吃好看再好玩就更酷了;

三、 市場環境分析：

1、休閒食品行業環境現狀

上個世紀從90年代開始，“洋”休閒大舉進入國門，歷經20xx年，休閒食品市場發生了翻天覆地的變化。僅餅乾一類XX年就達到150萬噸，全年銷售收入在150億以上，年環比增長18.25%。近幾年，我國休閒食品行業發展速度較快，受益於休閒食品行業生產技術不斷提高以及下游需求市場不斷擴大，休閒食品行業在國內和國際市場上發展形勢都十分看好。

2、網絡消費者分析：

(1)網絡用户分析

隨着互聯網絡的普及，越來越多的人加入了網民的行列，截止到XX年3月份為止，中國的5910萬網民，僅半年間我國的互聯網絡用户就增長了1330萬。網民中18-24歲的年輕人所佔比例最高，達到37.3%，其次是18歲以下(17.6%)和25-30歲(17.0%)，網民在年齡結構上仍然呈現低齡化的特點。網民中學生所佔比例最多，達到了28%。

(2)網絡購物消費的迅速傳播

隨着互聯網的普及，網上購物逐漸成為人們的消費方式之一。網上購物有安全，方便，快捷的特點，是未來發展趨勢。當前，網上購物的服務模式主要有兩種： c2c平台，即個人與個人之間的電子商務，即個體商户對消費者的模式;b2c平台，是商家與個人之間的電子商務，即企業(或單位)對消費者的模式。

3、休閒食品特徵分析：

①年輕消費羣體崛起 ②健康食品居於主導地位 ③休閒食品的種類不同，受歡迎的程度有很大的不同。 ④高收入家庭成為休閒食品消費主流 ⑤產品更新速度快

四、休閒食品顧客羣體分析

少年兒童和年輕女性是目前休閒食品的主流消費人羣。對應分析顯示，目前時尚食品尤其是休閒食品，不再是孩子們的專利，成人尤其是年輕女性已成為主流消費人羣。調查顯示，高中/中專及大專學歷、18歲~24歲的年輕女性是引導時尚食品消費的主流羣體，她們在購買食品時喜歡購買更為時尚的品牌;相反，31歲~35歲年齡段的男性羣體則對於時尚食品不大“感冒”。

五、網絡營銷盈利模式

1、傳統的網絡營銷盈利模式：建立企業產品網站;在網絡的商務平台開設網店;網絡廣告推銷等等。

2、新的洐生盈利模式：博客營銷，微博推廣，與大型的團購網站合作等等。

六、4p營銷組合：

1、針對產品方面：樹立休閒食品的健康品牌，積極推廣綠色有機零食。

2、針對渠道方面：

(1)在各銷售平台開設網絡商店 (暫未實現)

(2)建立博客，推出並介紹對應的商品

(3)建立微博，推廣有益可口的休閒零食

(4)與大型的團購網站合作，開展低價團購活動

3、針對價格方面：(1)限時折扣活動(2)定時定量競拍(3)積分兑換活動

4、針對促銷方面：(1)免費試吃活動(2)微博轉發抽獎活動(3)休閒食品知識問答。

地產營銷策劃方案 篇15

根據目前酒店情景，首先樹立“以市場為先導，以銷售為龍頭”的思想;為了更好的開展銷售工作，制定營銷方案、市場推廣計劃，並在工作中逐步實施。

第一章目標任務

一、客房目標任務：萬元年。

二、餐飲目標任務：萬元年。

三、起止時間：自年月----年月。

第二章形勢分析

一、市場形勢

1、20__年全市酒店客房10000餘間，預計今年還會增加1~2個酒店相繼開業。

2、競爭形勢會相當激烈，“僧多粥少”的現象不會有明顯改善，削價競爭仍會持續。

3、今年與本店競爭團隊市場的酒店有：鴻運大酒店、海外大酒店、海口賓館、海景灣大酒店、長昇酒店、宇海大酒店、海潤酒店、金融大廈、黃金、萬華、南天、匯通、五洲、泰華、奧斯羅克等。

4、與本店競爭散客市場的有：泰華、海景灣大酒店、長昇酒店、海外、海口賓館、金融、鴻運、奧斯羅克、萬華、南天、豪富等。

5、預測：新酒店相繼開業團隊競爭更加激烈;散客市場仍堅持平衡;會議市場潛力很大。

二、競爭優、劣勢

1、三星級酒店地理位置好。

2、老三星酒店知名度高、客房品種全。

3、餐飲、會務設施全。

4、四周高星級酒店包圍、設施設備雖翻新，但與周圍酒店相比還是有差距。

第三章市場定位

作為市內中檔旅遊商務型酒店，充分發揮酒店地理位置優勢，餐飲、會務設施優勢，瞄準中層次消費羣體：(1)國內標準團隊。(2)境外旅遊團隊。(3)中檔的的商務散客。(4)各型會議。

一、客源市場分為：

(1)團隊-------本省旅行社及島外旅行社(北京、上海、廣東、東南亞、日、韓等)

(2)散客-------首先海口及周邊地區，再島外北京、上海、廣州等大城市的商務公司。

(3)會議-------政府各職能部門、駐瓊企、事業機構及島內外各商務公司

二、銷售季節劃分

1、旺季：1、2、3、4、5、10、11、12月份(其中黃金週月份：10、2、5，三個月)

2、平季：7、8月份

3、淡季：6、9月份

三、旅行社分類

1、按團量大小分成A、B、C三類

a類：省中旅、海王、風之旅、民間、山海國旅、金圖旅行社、事達國旅、揚帆、山海、港澳國旅、觀光、悠閒、航空假日、南山錦江、金椰風、海航商務、等。

b類：神州旅行社、省職旅、市職旅、天之涯、雁南飛、國航、春秋、東方假期、天馬國旅、神州、明珠國旅、華能旅行社等。

c類：其它。

_按不一樣分類制定不一樣旅行社團隊價格

(1)穩定A類客户，逐步提高A類價格。

(2)大力發展B類、C類客户，擴大B、C類比例。

2、境外團旅行社：

(1)香港市場：港中旅、中航假期、康輝假期、關鍵旅遊。

地接社：港澳國旅、海王國旅、山海國旅

(2)馬來西亞東南亞市場

地接社：天馬國際

(3)新加坡：山海國旅

(4)韓國市場--------熱帶浪漫度假之旅

地接社：京潤國旅

3、確定重點合作的旅行社：

省中旅、事達、東方假期、神州、揚帆、省職旅、華能、山海、港澳國旅、海王、明珠、觀光、悠閒、航空假日、南山錦江、風之旅、金椰風、民間、海航商務、國航風情等。

第四章不一樣季節營銷策略

在本章節中根據淡旺季不一樣月份、各黃金週制定了不一樣的價格，月日團隊、散客比例，每一天營業收入，月度完成任務及各月份工作重點。

1、旺季：1、2、3、4、5、10、11、12月份

★20__年1月(31天)3月(31天)4月(30天)20__年11月(30天)12月(31天)：

A、每一天團隊與散客預定比例：6:4，

B、房價：團隊價：110元間，散平均價：180元間

C、月平均開房率：90%即161間日

D、每日收入：團隊：9666元，散客：10948元

E、五個月總(153天)收入：315.3942萬元，月平均：63.0788萬元

F、各月工作重點：

20__年1月份：

1、加強對春節市場調查，制定春節促銷方案和春節團、散預訂。

2、加強會務促銷。3、加強商務促銷和協議簽訂。

4、加強婚宴促銷。

20__年3月份：

1、加強會務、商務客人促銷。

2、加強婚宴促銷。

3、“五一”黃金週--------客房銷售3月中下旬完成促銷及接待方案。

20__年4月份：

1、加強會務、商務客人促銷。

2、加強婚宴促銷。

3、加強對五一節市場調查，制定五一節促銷方案和五一節團、散預訂。

4、制定“母親節”活動方案並促銷;母親節------以“獻給母親的愛”為主

題進行餐、房組合銷售。

(五月第二個星期天)

20__年11月、12月份：

1、加強對春節市場調查。

2、加強會務促銷。

3、加強商務促銷和協議簽訂。

4、加強婚宴促銷。

其中黃金週月份：10、2、5，三個月

各黃金週及月收入：

_20__年10月(31天):

A“十一”黃金週：全部七天

1)2、3、4、5日，團隊:散客=6：4，

房價：團：160元間，散：280元間

開房率：95%即170間日

每日收入：團：16320元，散：19040元

2)1、6日，團:散=7:3，房價：團：120元間，散：220元間

開房率：90%即161間日

每日收入：團：13524元，散：10626元

3)7日，團隊:散客=7:3

房價：團：100元間(含雙早)，散：160元間

開房率：80%即143間日

每日收入：團：10010元，散：6864元

4)黃金週收入：20.67萬元

B當月餘下24日收入：49.4736萬元，

預定比例：團：散=6:4

房價：團隊價：100元間，散平均價：170元間

開房率：90%即161間日

每日收入：團：9666元，散：10948元

C、本月總收入：70.1436萬元

D、本月工作重點：

1、加強會議促銷。

2、加強婚宴促銷。

3、加強商務促銷和協議簽訂。

4、同餐飲部擬定聖誕節促銷方案。聖誕節----聖誕大餐。10月上旬餐飲部、銷售部完成製作聖誕菜單、

廣告宣傳促銷及抽獎遊戲設計方案及環境佈置方案，各項工作逐步開展。

5、春節--------客房、家宴或年夜飯-------元宵節--------情人節

(1)餐飲部10月下旬完成製作方案。

(2)銷售部、餐飲部10月下旬完成廣告宣傳促銷方案及環境佈置方案，由於春節、元宵節、情人節時間相近，可貫穿起來。

_20__年2月份(本月僅有28天)：

A春節黃金週：全部七天

1)2、3、4、5日，團:散=5:5

房價：團：180元間，散：280元間

開房率：98%即175間日

每日收入：團：15750元，散：24500元

2)1、6日，團:散=6:4，

房價：團：150元間，散：220元間

開房率：92%即165間日

每日收入：團：14850元，散：14520元

3)7日，團:散=7:3

4)房價：團：100元間(含雙早)，散：160元間

開房率：80%即143間日

每日收入：團：10010元，散：6864元

4)黃金週收入：23.6614萬元

B當月餘下日收入：43.2894萬元(21天)，

預定比例：團：散=6:4，

房價：團隊價：100元間，散平均價：170元間

開房率：90%即161間日

每日收入：團：9666元，散：10948元

C、本月總收入：66.9508萬元

D、本月工作重點：

1、加強會議促銷。

2、加強婚宴促銷。

3、加強“三八節”活動促銷。

_20__年5月份(31天)

A五一黃金週，全部七天

i》2、3、4、5日，團:散=6：4，

房價：團：150元間，散：260元間

開房率：90%即161間日

每日收入：團：14490元，散：16744元

ⅱ》1、6日，團:散=7:3，房價：團：120元間，散：220元間

開房率：90%即161間日

每日收入：團：13524元，散：10626元

ⅲ》7日，團:散=7:3

房價：團：110元間(含雙早)，散：160元間

開房率：80%即143間日

每日收入：團：11011元，散：6864元

iv》黃金週收入：19.1111萬元

B當月餘下日24天收入：49.4736萬元，

預定比例：團：散=6:4，房價：團隊價：100元間，散平均價：170元間

開房率：90%即161間日

每日收入：團：9666元，散：10948元

C、本月總收入：68.5847萬元

D、本月工作重點：

1、加強對六月份市場調查，六一兒童節------以“享受親情、歡樂無限”為主題推出兒童歡樂節進行餐、娛樂組合銷售。制定父親節-------以

“父親也需要關懷”為主題進行餐、房組合銷售。(六月第三個星期天)

2、加強“六一”兒童節、父親節活動促銷。

3、加強商務促銷。

2、平季：7、8月份

_A、20__年7月(31天)，20__年8月(31天)：

預定比例：團：散=7:3

房價：團隊價：90元間，散平均價：160元間

開房率：85%即152間日

每日收入：團：9576元，散：7296元

二個月總(62天)收入：104.6064萬元，月平均：52.3032萬元

A、各月工作重點：

7月份：

1、加強署期師生活動促銷，加強商務散客促銷。

2、制定“學生謝師宴”方案、中秋節活動方案和促銷-------7月中旬餐飲部完成菜譜方案、銷售部完成廣告宣傳促銷方案、各項工作逐步開展。

3、中秋節----------月餅促銷，7月中下旬餐飲部完成製作方案、銷售部完成廣告宣傳促銷方案、各項工作逐步開展。

8月份：

4、加強署期師生活動促銷。2、加強“學生謝師宴”促銷。

5、加強商務散客促銷，制定出9月份團、散用房與月餅獎勵促銷方案。

6、國慶節客房、節後婚宴-------8月下旬餐飲部完成製作聖誕菜單方案，餐飲、銷售部完成接待及促銷方案。

3、淡季：6、9月份

_A、20__年6月(30天)，20__年9月(30天)：

預定比例：團：散=7:3，房價：團隊價：80元間，散平均價：150元間

總開房率：70%即125間日

每日收入：團：7000元，散：5625元

二個月總(60天)收入：75.75萬元，月平均：37.875萬元

B、各月工作重點：

_6月份：

1、加強對“大學聯考房”市場調查。

2、加強署期師生活動促銷。

3、加強商務促銷。

_9月份：

1、加強會務促銷。

2、加強商務促銷。

3、加強對國慶節市場調查，制定國慶節促銷方案和國慶節的團、散預訂。

4、制定“聖誕”活動方案。

預算全年客房營業收入：萬元

年平均開房率：86.065%

每日可供租房數：179間

計劃每日出租房數：154間(其中：團隊96間日，散客58間日)

平均房價：團隊：100元間，散客：165.8元間。

每一天收入：團隊：0.96萬元，散客：0.9617萬元

5、會務設施和其它代理收入：18.5703萬元

地產營銷策劃方案 篇16

活動説明：

每年的12月25日，是基督教徒紀念耶穌誕生的日子，稱為聖誕節，是西方國家一年中最盛大的節日，可以和新年相提並論，類似我國過春節。

活動主題：

20xx年聖誕節活動--"購出重重温暖"

活動時間：

12月20日至20xx年1月3日(第31期快訊日期)(跨冬至、聖誕節、元旦)

具體內容：

1、商場聖誕氛圍營造

a)大門口：入口兩邊各放兩個2米、1米高的衝氣聖誕老人，和2棵1.5米、1米高聖誕樹等。

b)大門門框：做聖誕噴繪

c)大廳：用三層圍縵定一箇中心點吊一個大鐘，中廳放置1.80米高的聖誕老人1個、4米高聖誕樹一棵(加彩燈)做一間別墅式的房子，和草地等

d)賣場佈置：天花上方掛吊鐘，收銀台上方掛拉花和圓花環，營業員和收銀員全部戴一頂紅色聖誕小帽子，襯托節日氣氛，刺激顧客消費。

e)劃出聖誕商品區域，陳列各種聖誕禮品，聖誕樹排成一排，配以各種彩燈、裝飾品等，加上海報、音樂等來宣傳聖誕氛圍等。

2、促銷活動驚喜連連!

驚喜①：海報換禮品，剪角來就送!開心聖誕節!

凡12月25日聖誕節當天營業開始，顧客只需在商場購物(金額不限)即可憑海報剪角和購物電腦小票在一樓入口處聖誕老人手中換得精美禮品一份。

換領方法：顧客憑海報剪角至本商場大門口的聖誕老人手中可換得禮品一份。禮品數量有限，先到先得，送完即止!

驚喜②：小朋友們的快樂聖誕節!

12月25日當天，凡光臨商場的前500名兒童可免費獲得聖誕禮物一份。禮品共500份，先到先得，送完即止。

操作説明：禮品可是卡通面具、口哨、食品部贈品等

驚喜③：聖誕限時一元區特賣!瘋狂搶購區!

活動時間：20xx年12月20日至20xx年1月4日止

活動內容：可將以下類似商品列入一元區內：如聖誕小禮品、聖誕帽、襪子、手套、毛巾、巧克力、餅乾、八寶粥、沐浴綿等等。玩具部做一些玩具堆頭和部分特價玩具營造一個玩具節的氣氛。

操作細節：可將其中三至五個商品超底價賣(每位顧客限量購買)，如原價2元現價1元之類的，每天可將超底價商品限量發售，由營運部按時段控制。但要確保這些超底價商品每天都有一至兩個時段有售。

地產營銷策劃方案 篇17

一、營銷思路

瞭解產品、提出亮點、吸引客户、主動出擊、推銷宣傳、確保任務

二、營銷目標

計劃目標：銷售郵政賀卡__份

三、營銷方法

(一)瞭解郵政賀卡含義的理解

每一份賀卡它的誕生就如同一個新生兒，它每一句話、每一個字都有非常深刻的含義，我們要相信“世界上沒有賣不出的貨，只有賣不出的貨的人”，但是如果我們不瞭解自己的產品，那麼我們要如何推銷。

(二)提出亮點，吸引客户

在我們充分的瞭解郵政賀卡的含義後，這時我們就應該根據它的含義，提出亮點來吸引客户，現如今人們大多使用電腦賀卡，但是電腦賀卡存在很多缺點，也不能夠充分展現祝福人的心意，獨立在電腦上製作賀卡，也不是一個簡單的程序，很多人都不具備這種技術。而郵政賀卡的特點在此就體現出來了，它不僅僅是一張卡片、一張紙，而是一份能夠充分體現祝福人心意的傳遞者，而我們此類賀卡主要是針對森林安全的宣傳賀卡，這就不僅僅能夠表達心意，更能夠展現對對方的生命安全的關注，同時又能夠以一種獨特的方式宣傳森林安全。而對於有收藏喜好的顧客來説，這套獨特的森林安全宣傳賀卡，更加是別具特色。

(三)瞭解客户，主動出擊

我們的最終目標客户是吉安市全體人民，目的是向人民宣傳森林安全知識，那麼我們就應該充分了解人民的想法，其實人民的想法非常簡單就是：閤家平安，我們可以抓住這個重點，結合我們此類森林安全宣傳賀卡的特色，不僅能夠達到宣傳森林安全的力度，同時還能夠提高大家森林安全人人有責的意識，人人關注森林安全，那麼就能夠確保閤家平安。

(四)推銷宣傳、確保任務

由於我們的郵政賀卡的缺點是靜物，不能跳出來告訴大家，它誕生了，它在那裏。為此我們在宣傳上面需要加大力度，我們可以通過對外板報等方式向大家宣傳，它的存在，它的價值，強化它的亮點特色，讓它的價值深入到顧客的心中，吸引顧客主動購買。

地產營銷策劃方案 篇18

一、項目概述

本次策劃活動是專門針對純天然蜂產品的銷售。本公司主營純天然非濃縮蜂蜜、蜂皇漿、花粉、蜂膠。近年來，人們對自身健康的保健意識不斷增強，對各類保健品的需求量不斷增加。而蜂產品作為一種高檔保健品，尤其受到人們的青睞。所以我們將對這自產自銷的純天然蜂產品進行營銷策劃。

二、項目分析

環境分析、市場分析和競爭分析(SWOT分析)

(一)自身優勢(S)：產品優質，都是純天然蜂產品研究所具有競爭力----產品全、質量好，價格便宜，尤其是暢銷產品---蜂蜜，研究所的產品特別受大學生這文化水平較高的人羣歡迎與信賴。例如高純度、純天然的洋槐蜜，提供現有中國市場上少有的青海高原產的蜂皇漿。自產自銷價格相對同類產品低，可以同時進行批發和零售。

(二)自身劣勢(W)：自身規模小，營銷品種小，知名度不高，佔有的市場份額小。

(三)機會(O)：隨着經濟的發展，部分人羣慢慢地學會享受生活，特別是經濟發達的寧波地區，還有的在大學生這高消費羣體裏。身體作為其革命的本錢，使人們更加認識到食用蜂產品的重要性。新一代的女性大學生對外表的要求不斷地提高，而蜂蜜、花粉在美容美膚，身體調理方面具有獨特的功效，實屬美容佳品。而且可以作為優良實用的送禮佳品，各類蜂產品也是男性低成本的選擇。現有中國市場上蜂產品質量不高，各類摻假事件使消費者對各知名廠商產生不信賴，亟需優質蜂產品。

(四)威脅(T)：其他知名蜂產品的競爭，其他各類保健品存在的替代性風險。市場上的蜂產品相對較多，對於我們的蜂產品進入市場並且打開市場來説是個顯在的威脅。

三、戰略策劃

1.目標市場分析

1) 按職業分：學生、白領、高層退休職工。 學生：此類消費羣體數量眾多，消費潛力很大。 白領：此類消費羣體有能力去購買。

高層退休職工：此類消費羣體對該產品的需求量比較大。 2) 按區域分：海曙區、高新區、鄞州區、江東區、鎮海區。

因為我們的產品面對的羣體是學生、白領、高層退休職工，針對這些消費羣體，我們選擇的區域就要有代表性，所以我們選擇這幾個人流量較多，消費水品較高的區域。

2.目標市場選擇

我們的目標市場為海曙區。因為相對來説海曙區的人流量較多，人們普遍的消費水品也比較偏高，這對我們的產品進入市場是很重要的一步。

3.市場定位

我們產品的市場定位為中高端消費市場。因為我們生產的蜂蜜區別於市場上的其他蜂蜜，其營養價值和品質都相對較高，生產成本也偏高，在這樣的背景下，我們的產品選擇中高端市場是理所當然的。產品用途多，適合該消費羣體，符合現在人們追求健康的生活方式與消費心理。

四、策略

策略是指營銷中的4P策略，及產品策略(Production)、價格策略(Price)、分銷策略(Place)、促銷策略(Promotion)。

1. 產品策略

產品策略首先應注意的是包裝。包裝無疑是最能在第一時間引起消費者興趣的，也是最能吸引眼球和好感的，因此，針對不同類型的產品，採用不同的包裝。首先可以分為精簡包裝和禮盒包裝，精簡包裝比較適合為自己及自己家人買的消費者，而禮盒包裝更適合於消費者在節假日走親訪友時購買;其次，可以有散裝和組合包裝，對於新的消費者來説，他們不會一開始就這麼信任一個從未購買過的產品，因此，他們會抱着好奇的心理購買此產品，這時，散裝的就比較適合;而組合包裝主要針對老顧客，以及那些求實的消費者。

2. 價格策略

在價格方面，針對各個層次的產品採取不同的價格，另一方面，我們自產自銷的生產方式，這也使得產品的價格低於市場其他蜂產品。這主要是為了讓不同經濟實力的消費者能買到稱心如意的產品給消費者留下價廉物美的映象，能為以後擁有更多的追隨消費者打下基礎。但是也應該以市場上其他同類產品的價格作為參考，避免價格戰。

3. 分銷策略

給予經銷商更多的優惠，鼓勵他們經銷本公司的產品;可以考慮擴大規模，進行連鎖店管理，並鼓勵加盟開店。分銷渠道包括蜂蜜加工商、各種批發商、代理商、零售商、消費者等。 生產者——消費者、生產者——零售商——消費者、 生產者——批發商——零售商——消費者、生產者——代理商——零售商——消費者、生產者——代理商——批發商——零售商——消費者。

4. 促銷策略

公司下撥資金招聘培訓促銷人員，與當地各大商場進行協商聯合，開展現場品嚐活動，讓消費者切實接觸產品，瞭解產品的品質，激發潛在消費者的購買慾望;製作精美的宣傳單，在人流擁擠的地段，如商場門口、小區、賓館、酒店、美容院、酒吧等分發宣傳單，並對想進一步瞭解產品的消費者進行詳細的解説，讓本產品深入人心，給顧客留下深刻映象。再次，在各類報紙，雜誌，廣播上進行產品的宣傳，擴大影響力，尤其是在電視上，投放廣告，提高檔次。

對於消費者的購買次數及購買數量進行記錄，秉承買越多，越實惠的理念，給予買的數量達到一定程度的消費者進行大回饋活動。

在各種節假日，提出各種不同的活動，如三八婦女節，對於愛美的女士們來説，能夠美容養顏的蜂產品無疑是很好的節日禮物，因此在那天進行“送美麗”活動，凡是購買本產品的顧客都享有八五折優惠;又如重陽節，一個孝敬老人的節日來説，蜂產品的增強對疾病的抵抗力，防緩衰老等等營養價值是作為子女對老人們的最好敬意，因此，也可藉此回饋消費者，並保持消費者對產品的支持。

五、方案實施進度及費用預算

1.方案實施進度：

現在海曙區人流量最大的地方選址，然後進行短期開業促銷，讓廣大消費者能在最短的時間內瞭解本公司蜂產品的優點，提高本公司蜂產品的市場佔有率和知名度。一旦本公司的蜂產品得到廣大消費者的認可，便可與寧波的幾個大型超市或者保健品專賣店形成合作關係，我們以生產商的身份直接向這些零售商提供貨源，這樣既方便了廣大消費者的購買，也在人們的人之中一步步提升我公司的形象地位，從而有利於本公司提高蜂產品的市場佔有率和知名度，然後穩步提升，實現本公司的良性運轉。

2.費用預算：

前期投入生產成本：30萬元

中期投入營銷資金(廣告、報紙、廣播、傳單、人員銷售)：10萬元 穩定發展時資金可運轉數額：20萬元