房地產市場税收徵管調研報告

近年來，**地區房地產行業迅猛發展，促進了當地經濟發展和税收增長，但是，通過我們檢查發現，房地產行業存在需要資金量大，經營週期長，預收預付賬款多，經營方式多樣等經營特點，由此，也隱藏着一些問題，針對存在的問題，如何進一步加強税務管理，堵塞漏洞，探討如下：

一、存在的問題

(一)企業之間合作建房不按規定申報納税。目前房地產行業己形成多種開發形式，有一部分房地產開發企業以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照税法規定，合作建房的雙方均發生了銷售行為，應分別交納銷售房地產和轉讓無形資產的相關税收，應該申報納税。但在實際生活中，合作雙方常常不申報納税。瞞報了這部分銷售收入，偷逃了税款。

(二)以開發房屋抵頂所欠建築商款項，不入帳，不做收入。只在企業內部財務報表中體現，致使企業少計了應税收入，少繳納了企業所得税。以房屋抵頂拆遷户補償費、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權等不計收入，偷逃企業所得税。

(三)銷售款長期不結轉或少結轉收入。房地產開發商長期將銷售款、預收定金、房屋配套費等掛在“其他應收款”、“其他應付款”等往來帳上，不與帳面的成本、費用配比結算，造成帳面無應税所得或虧損，或者以實際收到款項確定收入實現，偷逃企業所得税。分期收款銷售，不按照合同約定的時間確認收入，以未清算、未決算為由拖延繳納企業所得税。

(四)無正當理由以明顯偏低的價格銷售開發產品，從而達到少繳營業税和企業所得税的目的。虛開發票減少計税依據，實現“雙偷”。房地產開發企業依銷售不動產發票開具金額確定售房收入繳納營業税，土地增值税所得税等税收，購房者以銷售不動產發票開具金額繳納契税後，辦理《房屋所有權證》，可見銷售不動產發票開具金額是雙方繳納税款的計税依據，故雙方協議少開或不開銷售不動產發票，實現所謂“雙贏”，實則是實現應納税款的“雙偷”。

(五)代收款項偷逃税。將在銷售房產時一起收取的管道燃氣初裝費、有線電視初裝費不按價外費用申報繳納營業税，所得税。將收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”，年末不申報納税。

(六)“收入實收不轉”直接抵減應付工程款，偷逃税款。房地產開發企業因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對應由房地產開發企業轉付施工方優良工程及提前竣工獎勵收入不通過“營業外收入”科目核算，而直接抵減應付工程款，從而減少會計利潤偷逃企業所得税。

(七)與關聯方企業之間互轉收入和費用。與關聯方企業之間，特別是同一地址辦公的關聯企業之間，由於業務往來頻繁，利益關係密切，互轉收入和費用存在着很強的可操作性和隱蔽性，導致企業最終多計費用或少計收入，偷逃税款。

(八)多列預提費用。一些企業採用“預提費用”、“待攤費用”帳目調整當期利潤。特別是預提“公共配套”費用數額大，在配套工程完工驗收之後不及時結轉配套工程成本，對多提費用的餘額不及時調整、衝減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應納税所得額，甚至有的企業在配套工程完工驗收之後仍繼續計提或重複計提“預提費用”，藉以偷逃税款。

(九)虛列或者虛增成本費用，偷逃企業所得税。具體表現為：(1)將完工與未完工的項目混在一起，造成完工項目成本虛增;(2)將開發項目之外的道路鋪設、小區綠化等工程成本列入開發成本。自用房產開發成本不從“開發產品”轉到“固定資產”，而是計入對外銷售商品房成本，偷逃企業所得税。(3)多列利息支出和經營費用。(4)擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。

二、加強房地產行業税收管理的對策和建議

(一)摸清與房地產開發項目的相關信息。有針對性的對房地產行業開發項目、開發地段、完工情況、銷售情況等進行外圍的調查摸底。並對其售樓處進行調查，向售樓處的工作人員瞭解被調查企業整個樓座的建築總面積、已售數量、最低售價、預付款比例等內容，推算出企業的銷售收入和應預繳的所得税數額。

(二)建立涉税信息傳遞和協作機制，全面掌握房地產企業的第一手基礎信息資料。一是建立與房管、規劃、建設、金融等部門信息溝通制度，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建築面積、銷售進度、現金流量和預收房款情況、已交付產權情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉税信息。二是加強信息分析比對，對差異户進行實地核查，及時發現和解決漏徵漏管問題。三是加強信息交換，進一步瞭解掌握房地產項目開發的經營規律，進而準確審核納税申報資料，強化控管。

(三)加強銀行賬户預收款和關聯方等信息的監控。爭取銀行部門的合作，對設立的預售房款賬户進行有效監控，掌握銷售收入情況，實現源頭控管。通過實地調查瞭解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監控，保證銷售信息、預收房款真實、準確，確保税款及時、足額入庫。到企業關聯方進行走訪調查，瞭解關聯企業之間的業務往來關係，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。

(四)加強對虧損、微利和低價出售等疑點。納税户的重點檢查。用房地產抵付各種應付款項(包括以房抵債，以完工房地產抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產、抵付各種應付的建築安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等)、以低價銷售給內部職工等應作為重點檢查對象，對不符合查賬徵收條件的，嚴格按所得税核定徵收辦法核定税款徵收。