商業城提升發展調研報告

商業城建成開業18年來，在促進就業、涵養税源、搞活流通、改善民生，帶動相關產業，振興一方經濟，促進城市化進程等方面作出了積極貢獻，實現了經濟效益、社會效益雙豐收和經營者、消費者、管理者多方共贏。但隨着經濟社會的快速發展，商業城已嚴重落後於整體經濟的發展趨勢，嚴重落後於周邊同類型市場的發展水平，嚴重落後於人們日益增長的物質生活需求，改造提升迫在眉睫。

近年來，區委、區政府高度重視商業城的提升發展工作，主要領導先後批示要對商業城的提升改造作為重點課題進行專題調研。為此，從7月下旬開始，區政協會同區貿易局、商業城管委會等單位組成調研組，以專題座談、實地走訪、問卷調查等形式，開展了大量的調查摸底工作。先後召開了商業城經營户代表、業主代表專題座談會，走訪了政府有關部門和鎮街，並赴、和等地學習考察，廣泛徵求了多個層面的意見和建議，在此基礎上形成了《加快推進商業城提升發展的對策建議》。現將調研成果綜述如下，供區委、區政府領導決策參考。

一、商業城的發展現狀

（一）基本情況

商業城於1992年建成開業，總佔地400多畝，總投資8億人民幣，有各類辦公和營業用房6000餘間，經營户3400餘家，從業人員3萬餘人。共設xx大市場和兩條專業街，經營範圍涉及五金建材、副食百貨、服裝箱包、糧油煙酒、機電家電、非機動車和舊貨等。其中商業城開發總公司舉辦十個市場和兩條專業街，民營舉辦六個市場，由管委會轄管。建成18年來，各項經濟指標穩健增長，尤其是近三年來，年商品成交額均突破雙百億，佔全區商品成交額40%左右，年創税收近億元，先後獲得多項全國性榮譽，三次被評為省重點市場，商業城已成為面向全國的一張“金名片”。目前，商業城有兩級管理體制：一是商業城管理協調領導小組，為區政府對商業城實施管理協調的非常設機構，由區政府常務副區長、分管副區長、有關部門領導組成；二是商業城管委會，為常設機構，負責商業城的統一協調和管理，其主管部門為區貿易局。公安、城管進駐商業城，分別成立分支機構，實行雙重管理。

（二）管理情況

XX年，商業城管委會成立後，努力克服硬件設施先天不足的困難，加大投入，強化監管，實現了商業城的穩定和持續發展。

為切實加強消防安全管理，近年來，通過加大硬件改造投入（近三年共計投入資金1200多萬元），先後完成了商業城主要市場的消防設施改造，建立完善了一整套安全監控防範網絡，通過人防和技防的有機結合，使城內火警數量逐年下降。為使商業城環境面貌得到明顯改善，通過開展“整治月”、“鞏固提升年”、“深化管理年”和“規範發展年”等專題活動，抓住難點重點，實施專項整治，落實長效舉措，整體形象得到改觀。通過加大基礎設施建設，規範整頓停車場，挖潛停車空間，加強交通疏導和專項整治，運用科學手段引導經營户文明停車等手段，有效地緩解了商業城的停車、行車壓力。

（三）當前面臨的問題

在肯定商業城發展成就的同時，我們也看到，當前商業城面臨日益突出的發展瓶頸問題和矛盾，嚴重製約着商業城的持續發展，影響市場的正常運行。目前的主要問題有以下三個方面。

1.硬件先天不足，整體環境較差。

（1）消防安全難以保障。消防設施缺少、建築物連片且結構複雜、商住混雜、空間狹小、人口密集，給消防改造、火險發現、火災救援、人員疏散等工作帶來困難。雖經多年連續改造，但各類消防隱患仍難以徹底根除，每年均有火險發生，XX年高達9起。近年來靠市場管理部門嚴防死守，數量有所下降，但仍危機四伏，一旦火險發現或撲救不及時，後果不堪設想，商業城已經成為潛伏的“火山口”。

（2）“停車難、行車難”問題突出。商業城經營户現有自備機動車、電瓶三輪車3000餘輛，日進出商業城車輛萬餘輛，而城內各類停車位僅1200多個，造成10多輛車爭搶一個停車位的局面，停車位缺口較大。同時，城區主要道路貫穿商業城，加上火車南站擴容，各市場內交通擁堵嚴重，城內道路處於超負荷狀態，遇節假日和銷售旺季，情況更加嚴重，交通壓力日顯嚴峻。

（3）抗災能力低下。因年代已久和建築質量差，市場多處房屋出現沉降，牆體開裂，結構變形，管道破損，建築物安全防控能力下降，極易發生安全事故，每逢颱風、雷暴、大雪等天氣，都會造成較大經濟損失，經營者怨聲載道，管理者提心吊膽。

2.經營模式傳統，市場競爭力不強。

（1）功能配套不足。城內倉儲空間嚴重不足，物流水平低下。許多營業房因面積狹小，既成商品展示區，又成倉儲區，店內貨物堆放雜亂、隨意侵佔公共空間和過道，市場秩序混亂，管理難度較大。

（2）專業化水平不高。因建成初期隆市需要，市場划行歸市特徵不明顯，商品佈局錯綜複雜，專業化水平低，核心競爭力較弱。

（3）經營檔次低下。十多年來，市場一直延續現貨現金現場交易，這種小規模、低層次的經營模式，使得市場內知名商品品牌較少，附加值較低，高端消費外流。

3.產權分散，造成市場管理難。

（1）日常管理難。一方面，現有的法律法規對產權式市場管理出現真空，市場管理依據不足，缺乏有效的管理手段。另一方面，政府相關職能部門對商業城塊狀管理和執法力度不夠到位，導致商業城市場管理部門在處理矛盾和問題時較為被動，法律糾紛和信訪事件不斷，“管理難、難管理”問題突出。

（2）市場培育難。產權分散，私有產權比例高達80%以上，導致市場管理部門無法實施統一招商、統一出租、統一管理。甚至出現“二房東”現象，哄抬營業房租賃價格，惡意、無序競爭，影響了市場的健康發展。

（3）權利義務失衡。私有產權所有者只享受房產收益權，不承擔責任義務。尤其是民辦市場，開發商建好市場一賣了之，商業城管理部門則承擔了市場的房屋維修、設施維護、衞生保潔等，而經營者又以各種藉口，對市場收費工作制造困難。隨着硬件設施的逐年老化，維修、改造資金逐年加大，市場正常管理難以為繼。

二、提升改造的必要性和緊迫性

商業城建成18年，至今未進行大規模改造，受整體環境和發展空間束縛，經營規模、經營品牌、經營檔次已明顯落後於省內等地市場，更與經濟社會發展水平不相適應。調研組認為，實施商業城提升改造工作，勢在必行。

（一）鞏固和提升商業城品牌價值的需要

從前期考察情況看，皮革城於XX年實現了新城搬遷，二期建成、三期建設、四期規劃，併成功上市，開始面向全國佈局，發展迅速。中國小商品城先後五次易址、九次擴建，現也成為績優上市公司，步入高速發展階段，年創税收達20多億元，佔全市的30%左右，成為地方經濟的發展典範，不僅在全國，而且在全世界提升了的城市形象。中國科技五金城先後投資7億多元，實施了新市場建設和老市場改造。濮院羊毛衫市場在改擴建的基礎上，計劃用5—XX年時間，建成一個功能齊全的現代化商貿城。上述市場通過改造和新建，完成了轉型升級，實現了飛速發展。商業城與上述市場在同年代建成，累積18年發展，品牌效應明顯，無形資產可觀，在一定程度上代表着商貿產業的形象。但目前因各種因素制約，商業城在發展水平上已遠遠落後於上述市場，急需通過重建或異地新建，提升硬件設施條件，完善市場功能配套，打造新型經營業態，創新經營管理體系，重新煥發生命活力，以進一步鞏固和提升商業城的品牌價值。

（二）促進經濟科學發展的需要

1.有利於促進產業結構調整。市場產業低能耗、高就業、高效益的優勢明顯，對優化產業結構，促進社會經濟健康發展助力巨大。從考察情況看，市在“以市場為龍頭，三產帶動二產推動一產，全面提高區域經濟”的發展模式下，專業市場建設取得了巨大成功，不僅振興了經濟，更打響了在全國、全世界的品牌。實施商業城提升改造工作符合我區經濟發展方式轉變和結構調整的要求，有利於實現先進製造業和現代服務業“兩輪驅動”，必將成為我區經濟發展新的增長點和亮點。

2.有利於加快推進城市化進程。“辦一個市場，興一方經濟，富一方百姓”，這是省內周邊市場產業發達縣市的共同經驗。市以市場開發帶動城市建設，在全國形成了較大影響力。區委十三屆六次全體（擴大）會議作出了堅持城市化帶動的戰略決策，我們認為，實施商業城的改造提升，打造新的經濟商圈，有利於進一步完善城市功能，提升城市品位，加快我區的城市化進程。

3.有利於打造產銷互動發展格局。先進製造業需要現代化的市場產業相配套和依託。等地市場通過強勁的產業依託，形成了製造業和商貿流通業相輔相成的良好發展局面，產銷兩旺，發展前景廣闊。當前，已形成了以工業為先導，多種產業共同繁榮的經濟形態。實現商業城的提升改造，搭建好本區優質工業產品的展示銷售平台，形成產銷互動發展格局，既可推動我區工業製造業發展，又為市場產業發展增添強勁動力。

（三）順應社會各界迫切要求的需要

近年來，社會各界關於加快推進商業城提升改造的呼籲日益強烈，省工商局領導在全省市場工作會議、省重點市場檢查複評等場合，多次建議商業城儘快實施提升改造，以鞏固和提升商業城現有品牌地位。各界人士通過人大議案、政協提案等途徑，要求加快商業城的提升改造，保護現有市場資源。從前期組織的兩次專題座談結果看，支持異地新建的意見佔77%，支持就地改造的意見佔23%。而三次問卷調查的結果顯示，支持異地新建的佔61%，支持就地改造的佔35%，其餘4%為其他意見（維持原狀等）。綜上所述，要求提升改造的意見基本統一，且異地新建商業城成為主流意見。商業城管委會也曾委託具有國家一級資質的專業研究機構，對商業城提升發展作了專題研究，形成了《商業城發展研究報告》。通過綜合評價，該報告提出了以異地新建實現商業城轉型升級的研究結論。

三、加快推進商業城提升改造的對策建議

（一）加大提升改造的工作力度

商業城的轉型升級事關民生保障和經濟社會發展大局，影響深遠，同時實際工作開展涉及面廣，難度較大，任務艱鉅，因此迫切需要區委、區政府加大對商業城提升改造的工作力度。

1.組建領導班子。建議把該項工作列入區委、區政府的重點工作，成立由區委、區政府主要領導掛帥，分管領導負責，各有關部門負責人蔘與的商業城提升發展領導小組，下設工作小組，協調、推進各項工作。

2.繼續深化調研。建議區委、區政府主要領導帶隊，組織有關部門、鎮街到兄弟縣市進行學習考察，借鑑他們的成功經驗，進一步統一思想，提高認識，堅定信心，加快推進商業城轉型升級工作。

3.加快推進工作。目前區域內各類建設項目眾多，土地資源日趨緊張，商業城項目必須抓住時機，加快推進。一方面政府牽頭協調各有關部門和相關鎮街，開展項目選址、土地規劃控制和前期手續辦理等各項前期工作。另一方面，對區域內在建大型市場進行規劃控制，整合全區市場資源，以避免重複建設。

（二）明確提升發展規劃定位

在前期座談交流、考察取經，廣泛聽取各層面意見的基礎上，調研組對就地改造和異地新建兩個方案進行了分析比較。一致認為，就地改造弊大於利，主要存在產權主體利益難協調、現有空間難拓展、瓶頸問題難破解和與火車南站規劃矛盾等問題。而異地新建利大於弊，可徹底解決當前面臨的發展瓶頸問題，通過最優位置建設、最優方案規劃、最優模式創建，既有利於加快城市化進程，又有利於提升市場的綜合實力。對新商業城的發展規劃問題，可從以下三方面考慮。

1.打造符合時代要求的現代新型商業模式。以“高起點、遠規劃、新配套”和“一次規劃、分期建設”為原則，建設集銷售、倉儲、物流、會展一體化，購物、休閒、娛樂、旅遊一站式，有形無形市場相結合的市場集羣和商貿中心，把新商業城打造成代表現代商貿發展水平的典範之作，使商業城真正成為向外界展示的“金名片”，立足、面向全省以至華東的“輻射源”。

2.建設中小企業發展平台。憑藉其豐富的產品資源和優越的創業平台，業已成為全國、全世界網上創業者的沃土。我區現有中小企業2萬餘家，絕大部分為民營企業，資金實力雄厚，發展願望強烈，而周邊的紹興、寧波、台州地區也有大批民營企業。在實施商業城提升改造時，可充分考慮這些中小企業的發展需求，為重點工業產品搭建一個集批發、零售和展示為一體的平台和窗口。

3.進行區域市場資源的科學整合。新商業城建設可與其它市場的規劃、整合同步進行（如加大新農都、新世紀市場園區和農產品批發市場整合力度）。在保護現有市場的前提下，篩選更具發展前景、更能代表區域特色的專業市場，優先進駐新商業城，儘快興城隆市。要避免重複建設，引導區域內市場從“小而全”向“大而專”的發展形態轉變，提高我區市場的精品化、專業化水平。

（三）合理確定新城選址

針對商業城異地新建的選址問題，調研組實地踏看了寧圍、新街、紅山蜀山、臨浦等地相關區塊，提出了四個建議方案（見附件）。

經過分析比較，綜合各方面因素考慮，調研組認為：建議方案一、二——新世紀市場園區區塊、臨浦王村區塊距主城區較近，相對較有區位優勢，容易迅速隆市和形成規模，但也存在拆遷壓力大、成本高、新的交通問題和農保地調整等不利因素。建議方案三、四——紅山農場區塊和區塊較具發展潛力，可充分利用省市區發展戰略優勢，搶抓機遇，實現商業城的轉型升級和加快發展，但均存在離主城區較遠，導致經營户易流失和隆市風險。但無論選擇哪一方案，新商業城建設應與全區市場資源科學整合相結合。因此，建議對新農都、新商業城及其它專業市場的建設進行綜合規劃，整合各自資源優勢，避免重複建設和惡性競爭，集中力量，共同做大、做強、做精、做專我區市場產業。

（四）探索新型運作模式

商業城提升發展項目一次性投資較大，可借鑑、等地成功經驗，遵循“政府搭台、企業唱戲”和“自籌資金、自求平衡”等原則，探索投融資、建設和經營管理等新的體制。一方面，可通過企業化操作，吸納多個投資主體組建股份公司或企業集團，負責新商業城的開發建設。建成後，可學習省內外兄弟市場的管理經驗，實行政企分開。市場的經營管理通過集團化、企業化操作來實現，同時逐步轉變現有整理文章由商業城管委會的職能，成為專門的協調機構。另一方面，對老商業城搬遷后土地進行拍賣或再開發利用，結合火車南站規劃，建立集居住、休閒和購物等功能為一體的新商業業態，提高土地使用效益和市場經營效益，以求新老市場建設的資金平衡。

（五）繼續加強市場管理

在完成新商業城建設搬遷前，將存在5年以上的建設過渡期，因此在加大提升改造力度的同時，須繼續加強市場管理工作。

1.強化現有管理體制。針對當前商業城存在的諸多管理和發展難題，須進一步強化管委會的職能和機構定位。根據管委會實際所承擔的職能，將商業城管委會調整為全額撥款的事業單位，以進一步加強對商業城的安全生產、市場秩序和國有資產的有效管理。整理文章：

2.完善部門聯合執法體系。督促各職能部門按照“以塊為主”的管理模式，明確職責，落實措施，加大監管力度，確保平穩過渡。