不動產登記暫行條例實施細則與房屋登記辦法差異比較（精選6篇）

不動產登記暫行條例實施細則與房屋登記辦法差異比較 篇1

屬地管理與“屬地管理+”

按照《辦法》，房屋登記由所在地的房屋登記機構辦理。而按照《細則》，不動產登記實行的是“屬地管理+”。這個“+”，體現在分級管理和協商辦理及指定辦理上。分級管理可能造成同一行政區域內登記主體的多元化。受理核發機構應當授予不動產所在地登記機構登簿的權限，由不動產所在地登記機構在其登記簿上記載。而協商辦理或者接受指定辦理跨縣級行政區域不動產登記的登記機構，在登記完畢並將登記簿記載的不動產權利人以及不動產坐落、界址、面積、用途、權利類型等登記結果告知不動產所跨區域的其他不動產登記機構後，被告知機構亦應當在相關的簿冊中載明該不動產所涉的登記機構名稱、登記事項以及原由等。

對於查詢的規定

《細則》 的登記程序中沒有詢問，這並不意味着詢問不作為登記的必經程序。《物權法》規定，登記機構負有“就有關登記事項詢問申請人”的職責，故而詢問是必需的。對詢問的內容，《物權法》《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)《細則》都未作詳細列舉。《辦法》的相關內容可作參照。《細則》同樣沒有具體規定詢問的環節及記載方式。考慮到實際審核的需要，詢問可以在受理審核查看查驗調查等環節發生。詢問的記載，可以在受理意見、審核意見中註明，也可以根據需要另設詢問筆錄。

監護和代理

《細則》對監護人代理和委託他人代理作了比較詳細的規定：一是將適用範圍從“未成年人”擴大到“無民事行為能力人、限制民事行為能力人”，更符合法律規定，更切合實際;二是明確監護關係材料可以是人民法院指定監護的法律文書、經過公證的對被監護人享有監護權的材料或者其他材料。“或者其他材料”，意味着不強制要求法院指定或公證。

與《辦法》相比，《細則》關於委託面籤和公證的規定更明晰，更具有可操作性，且未要求涉外委託書全部認證或公證。

不動產登記暫行條例實施細則與房屋登記辦法差異比較 篇2

公告和異議

相對於《辦法》“房屋登記機構認為必要時，可以就登記事項進行公告”的原則性規定，《細則》的優勢體現在五個方面：其一，公告種類明確，包括徵詢異議公告、遺失滅失聲明公告、宣示公告;其二，公告方式明確，包括網站及現場、網站、網站或報紙;其三，公告的情形明確，包括政府組織的集體土地所有權登記、宅基地使用權及房屋所有權，集體建設用地使用權及建築物、構築物所有權，土地承包經營權等不動產權利的首次登記、依職權更正登記、依職權註銷登記、法律行政法規規定的其他情形等;其四，公告內容明確，徵詢異議的公告必須包括自然狀況、權利狀況、異議提出方式等;其五，公告期限明確，除宣示公告不需要設定公告期限外，其他公告的公告期不少於15個工作日。

初始登記與首次登記

《辦法》把房屋等建築物的第一次登記命名為初始登記，《細則》把不動產權利的第一次登記命名為首次登記。國有土地所有權歸國家所有，依《物權法》規定無需登記;國有土地使用權如果需要初始登記，應登記在(有批准權的)人民政府名下，當然也無須登記;集體土地所有權登記在集體經濟組織名下，應當登記。由於土地權屬比較複雜，因此稱首次登記為妥。

不動產登記暫行條例實施細則與房屋登記辦法差異比較 篇3

在建工程抵押權設立登記與在建建築物抵押權登記

《辦法》對在建工程抵押權設立登記的規定比較原則，與《城市房地產抵押管理辦法》的規定有很大差異。但《物權法》《辦法》實施後，《城市房地產抵押管理辦法》並未被廢止，因此原房屋登記機構在辦理在建工程抵押權設立登記時非常謹慎，審查時常常為出借方是否為銀行、借款用途是否用於後續工程建設、擔保物是在建築整體還是局部等而困惑。

根據《細則》第75條的規定，在建建築物抵押權登記的客體是正在建造尚未辦理所有權首次登記的房屋等建築物，並不包括建設用地使用權;申請在建建築物抵押權登記，必須同時申請建設用地使用權抵押登記;在建建築物必須同時具備正在建造、尚未辦理所有權首次登記兩個條件。

由此，以前困擾登記人的三大難題也得到了答案：其一，在建建築物抵押的抵押權人不一定是金融機構;其二，擔保的債權不一定是為後續工程建設籌集資金，也可以為第三人行為提供擔保;其三，抵押標的不限於在建建築物全體，也可以是其中部分。

關於更正登記

按照《辦法》，更正登記可依申請人申請啟動，或由登記機構依職權啟動。依申請啟動的，需登記的權利人申請或書面同意，權利人不同意更正的，申請人應申請異議登記;依職權更正的，僅限於不涉及權利歸屬和內容的登記錯誤情形，涉及權利歸屬和內容的，應通知權利人辦理更正登記，通知期間暫緩辦理其處分登記申請。

根據《細則》第79、80、82條的規定，可對更正登記作如下解讀。其一，權利人、利害關係人都可以申請更正登記。其二，利害關係人的範圍沒有明確，應該是指登記的不動產權利對其權利義務關係發生影響的第三人。其三，不動產登記機構對更正申請具有裁決權，登記機構認為確有錯誤的，予以更正;認為無誤的不予更正，並書面告知申請人。申請人不服的，可以起訴或申請行政複議。其四，不動產登記機構無法判斷是否有誤，權利人同意更正的，參照權利人申請更正辦理;權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。

異議與異議登記

《辦法》認為，“異議能(暫時)對抗登記的物權，又能阻斷登記申請”。《細則》第84條的規定則可以概括為“異議不能對抗已登記的物權，異議可以阻斷登記申請”。

《條例》第22條第2款規定，存在尚未解決的權屬爭議的，應當不予登記。故登簿之前的異議，可以阻斷登記。但是登簿後的登記，發生物權效力，就不僅是異議所能對抗的。處分登記申請人及第三人知悉異議存在並出具自擔風險的書面承諾以完成登記，表明不動產登記機構盡到了風險提示的告知義務，申請人在他日的不動產登記行政案件中申請不動產登記機構賠償的請求可能得不到支持;此外，申請人特別是權利受讓人可能因此而不能成為法律上的善意第三人，並因此可能在今後的確權訴訟中喪失物權。

不動產登記暫行條例實施細則與房屋登記辦法差異比較 篇4

《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)已於20xx年3月1日起施行。在《條例》經國務院原則通過後，國土資源部就依據《條例》的主旨和精神，結合各不動產登記試點地區的統一登記實踐，啟動了《條例》實施細則的起草工作。今年1月1日，國土資源部以第63號令發佈實施《不動產登記暫行條例實施細則》(以下簡稱《細則》)，對《條例》進行了細化，為不動產統一登記確定了更為詳細的操作規範。我們將組織相關專家，分兩期對《細則》進行深度解讀。

《細則》體現了依法行政的要求，細化了不動產統一登記各項具體規則，對於登記機構及其工作人員的權限、登記程序、各類登記類型及其申請材料、不動產登記資料的查詢、利用和保護等都進行了具體規定。可以説，踐行依法行政，構成了貫穿《細則》各項制度和規範的一條紅線。

不動產登記暫行條例實施細則與房屋登記辦法差異比較 篇5

恪守程序法定，細化登記程序

權力的行使必須依據法定的程序進行。不動產登記制度本質上是行政程序法，而《細則》以專章規範了不動產登記的具體程序

對於依申請登記，《細則》將其明確區分為申請、受理、審核、記載4個階段。就登記申請，《細則》對於申請材料及其形式、共有人申請、法定代理人和委託代理人代為申請等都進行了細緻規範。就登記機構的審核，《細則》對於登記機構具體查驗事項、實地查看的具體內容，都在《暫行條例》的基礎上進行了進一步細化。尤其是對於實踐中做法迥異的公告問題，《細則》詳細列舉了需要進行公告的各種情形，並對公告的方式、期間、公告內容、後果等進行了詳細的規定。《細則》還就依囑託登記、權屬證書和登記證明的發放、補發、換髮、收回等，都規定了細緻、完善的程序。

此外，在各種具體登記類型中，《細則》也對其中的特殊程序作出了規範。主要涉及以下幾類：一是對依職權登記的授權。例如，針對我國廣大農村尚有大量未登記的不動產的現實，《細則》授權市、縣人民政府根據情況組織開展集體土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權、土地承包經營權的首次登記。為方便羣眾，此種登記所需的權屬來源、調查等登記材料，由人民政府有關部門組織獲取。二是對相關登記程序銜接的規定。例如，因圍填海造地等新形成土地的，《細則》要求申請人應當在圍填海造地等工程竣工後，申請國有土地使用權登記，並辦理海域使用權註銷登記。三是對特定登記類型規定了特定程序。例如，基於異議登記的臨時性、急迫性，《細則》規定：不動產登記機構受理異議登記申請的，應當將異議事項記載於不動產登記簿。這實際意味着該類登記僅需申請、受理、記載3個環節，省略了審核的環節。

簡化證明要求，限制申請材料

《條例》明確將登記申請材料限於“法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料”，以避免登記機構借設定申請材料來擴張行政許可、濫設前置性審批

實踐中，各地登記機構存在着隨意增加登記申請材料、登記前置條件的情形。例如：對新建房屋所有權的首次登記，有的地方要求將是否取得施工許可證也作為登記申請材料。而未取得施工許可證，屬於行政處罰的範疇，與房屋所有權並無關係。還有地方規定，名下有違法建築物的所有權人的合法房產不得辦理抵押、轉讓登記，形成了合法財產與不法財產之間的“連坐”。

不動產登記暫行條例實施細則與房屋登記辦法差異比較 篇6

嚴格遵循上位法設定登記權限

《細則》制定過程中，恪守《物權法》等法律以及《條例》等行政法規的基本精神和各項具體制度，嚴格設定登記機構各項權限、強化登記機構的責任

登記制度設計中，登記程序的啟動權歸屬於登記機構還是當事人至關重要。不動產登記，究其本質，是在不動產權利因法律事實發生變動的情況下，由當事人就相關法律事實提出主張，登記機構確認法律事實的發生並就相應的不動產權利變動後果記載於登記簿。根據《物權法》對物權變動的規定，不動產登記原則上應當由當事人提出;登記程序原則上應當由當事人啟動。《物權法》對不動產登記的規定，也確認了依申請登記的基本原則。

但從不動產登記實踐來看，不少規範性文件中存在着相當數量的允許登記機構隨意依職權啟動登記程序的規定。這種做法嚴重損害當事人的信賴利益和交易安全，本質上是國家權力對市場的過分干預。

《細則》在遵循《物權法》基本精神的基礎上，在第二條明確規定，不動產登記應當依照當事人的申請進行，但法律、行政法規以及本實施細則另有規定的除外。這就明確確定了依申請登記的原則;而將依職權辦理登記嚴格限制在法定特定情形。同時，在第十三條明確規定，申請登記的事項記載於不動產登記簿前，全體申請人提出撤回登記申請的，登記機構應當將登記申請書以及相關材料退還申請人，從而允許當事人依照其意志終結登記程序。這就明確了當事人的意思在登記中的主導地位，充分體現了《物權法》等法律所貫徹的私法自治的精神。

此外，《細則》對登記類型的詳細列舉、對登記程序的縝密細化、對各類申請材料的嚴格限制、對登記機構審查職責的規定、對異議登記失效的規定等，無不是對登記職權的規範，無不體現了上位法的要求。