深圳市房屋建築面積計算細則

當前房屋價值日益提高,分户房屋建築面積的準確性尤其重要,因為它是房屋所有權人擁有的房地產權益的量化指標,是商品房銷售活動中作為結算的重要依據之一。下文是深圳市房屋建築面積計算細則，歡迎閲讀!

深圳市房屋建築面積計算細則最新版

一、一般規定

(一)基底面積：指建築物底層勒腳外圍水平面積。

(二)建築面積：指建築物各層外牆(或外柱)外圍以內水平投影面積之和。每户(或

單位)擁有的建築面積叫分户建築面積。

建築面積包括使用面積和公共面積兩個部分：

1.使用面積：指包括牆體結構面積在內的直接為辦公、生產、經營或生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或衞生間以及壁櫃、户內過道、户內樓梯、陽台、地下室、附層(夾層)、2.2米以上(指建築層高，含2.2米，以下同)的閣(暗)樓等的面積。在計算分户建築面積時，如牆體屬兩户共有(即共牆)，其所屬面積由兩户平均分攤。

2.公共面積：指建築物主體內、户門以外可使用的面積，包括層高超過2.2米的單車庫、設備層或技術層、室內外樓梯、樓梯懸挑平台、內外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等。

公共面積分為應分攤的公共面積和不能分攤的公共面積兩部分。

(1)應分攤的公共面積包括室內外樓梯、樓梯懸挑平台、內外廊、門廳、電梯房、多層建築中突出屋面結構的樓梯間等。

(2)不能分攤的公共面積是前款所列之外，建築報建時未計入容積率的公共面積和有關文件規定不進行分攤的公共面積，包括機動車庫、非機動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設備用房、樑底標高不高於2米的架空結構轉換層和架空作為社會公眾休憩或交通的場所等。

(三)每户(或單位)應分攤的公共面積按如下原則進行計算：

1.有面積分割文件或協議的，應按其文件或協議進行分攤計算。

2.如無面積分割文件或協議的，按其使用面積的比例進行分攤，即：

該户應分攤的公共面積=應分攤公共面積--------×該户使用面積各户使用面積之和。

對有多種不同功能的房屋(如綜合樓、商住樓等)，公共面積應參照其服務功能進行分

攤，即服務於整個建築物所有使用功能房屋的公共面積應共同分攤，否則按其所服務的建築功能分別進行分攤。

住宅平面以外，僅服務於住宅的公共面積(電梯間、樓梯間除外)應計入住宅部分進行分攤;住宅平面以外的電梯間和樓梯間，僅服務於住宅部分，但其通過其他建築功能的樓層，則該電梯間和樓梯間的建築面積按住宅部分面積和其它建築面積的各自比例分配相應的分攤面積。

(四)每户的建築面積=每户的使用面積+每户應分攤的公共面積。

(五)公共面積(包括應分攤的和不應分攤的)應由房屋物業管理部門統一管理，其產權應屬建築物內參與分攤該公共面積的所有業主共同擁有，物業管理部門不得改變其使用功能或有償出租(售)。

二、計算建築面積的範圍

(一)單層建築物不論其高度如何均按一層計算，其建築面積按建築物外牆勒腳以上的外圍水平面積計算。單層建築物內如帶有部分樓層者，亦應計算建築面積。

(二)高低聯跨的單層建築物，如需分別計算建築面積，當高跨為邊跨時，其建築面積按勒腳以上兩端山牆外表面間的水平長度乘以勒腳以上外牆表面至高跨中柱外邊線的水平寬度計算;當高跨為中跨時，其建築面積按勒腳以上兩端山牆外表面間的水平長度乘以中柱外邊線的水平寬度計算。

(三)多層建築物的建築面積按各層建築面積總和計算，其底層按建築物外牆勒腳以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外牆外圍水平面積計算。

(四)地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出入口的建築面積按其上口外牆(不包括採光井、防潮層及其保護牆)外圍的水平面積計算。

(五)用深基礎做地下室架空加以利用，層高超過2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建築面積。

(六)坡地建築物利用吊腳做架空層加以利用且層高超過2.2米的，按圍護結構外圍水平面積計算建築面積。

(七)穿過建築物的通道，建築物內的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建築面積。門廳、大廳內迴廊部分按其水平投影面積計算建築面積。

(八)圖書館的書庫按書架層計算建築面積。

(九)電梯井、提物井、垃圾道、管道井、煙道等均按建築物自然層計算建築面積。

(十)舞台燈光控制室按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數計算建築面積。

(十一)建築物內的技術層或設備層，層高超過2.2米的，應按一層計算建築面積。

(十二)有柱雨蓬按柱外圍水平面積計算建築面積;獨立柱的雨蓬按頂蓋的水平投影面積的一半計算建築面積。

(十三)有柱的車棚、貨棚、站台等按柱外圍水平面積計算建築面積;單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站台等按頂蓋的水平投影面積的一半計算建築面積。

(十四)突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結構外圍水平面積計算建築面積。

(十五)突出牆外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算建築面積。

(十六)封閉式陽台、挑廊，按其水平投影面積計算建築面積。凹陽台、挑陽台、有柱陽台按其水平投影面積的一半計算建築面積。

(十七)建築物牆外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計算建築面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建築面積。

(十八)兩個建築物間有頂蓋和柱的架空通廊，按通廊的投影面積計算建築面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建築面積。

(十九)室外樓梯作為主要通道和用於疏散的均按每層水平投影面積計算建築面積;樓內有樓梯室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建築面積。

(二十)跨越其他建築物的高架單層建築物，按其水平投影面積計算建築面積。

三、不計算建築面積的範圍

(一)突出牆面的構件配件和藝術裝飾，如：柱、垛、勒腳、台階、挑檐、庭園、無柱雨蓬、懸挑窗台等。

(二)檢修、消防等用的室外爬梯。

(三)層高在2.2米以內的技術層。

(四)沒有圍護結構的屋頂水箱，建築物上無頂蓋的平台(露台)。舞台及後台懸掛幕布、佈景的天橋、挑台。

(五)建築物內外的操作平台、上料平台及利用建築物的空間安置箱罐的平台。

(六)構築物，如獨立煙囱、煙道、油罐、貯油(水)池、貯倉、園庫、地下人防幹、支線等。

(七)單層建築物內分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。

(八)層高小於2.2米的深基礎地下架空層、坡地建築物吊腳、架空層。

四、其它

(一)計算房屋建築面積的單位一律採用公制，即平方米(平方米)，取位至0.01平方米。

(二)房屋面積測算的中誤差按下式計算，允許誤差為中誤差的兩倍。MP=±(0.04根號下P+0.003P)

式中：MP為房屋面積測算中誤差，單位平方米;P為房屋面積，單位平方米。

(三)在計算建築物建築面積時，如遇上述以外的情況，可參照上述細則精神辦理。

房屋面積的基本介紹

指住宅中以户(套)為單位的分户(套)門內全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衞生間、室內走道、樓梯、壁櫥、陽台、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅使用面積按住宅的內牆面水平投影線計算。

房屋的建築面積係指房屋外牆(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽台、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20M以上(含2.20M)的永久性建築。

預測面積是指在商品房期房(有預售銷售證的合法銷售項目)銷售中，根據國家規定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據施工圖紙、實地考察和國家測量規範對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發商進行合法銷售的面積依據。

實測面積是指商品房竣工驗收後，工程規劃相關主管部門審核合格，開發商依據國家規定委託具有測繪資質的房屋房屋測繪機構參考圖紙、預測數據及國家測繪規範之規定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發商和業主的法律依據，是業主辦理產權證、結算物業費及相關費用的最終依據。