安徽省物業管理條例

為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民羣眾的生活和工作環境，制定了安徽省物業管理條例，下面是小編給大家整理的20xx年安徽省物業管理條例，歡迎大家閲讀。

20xx年安徽省物業管理條例

第一章　總

則

第一條　為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民羣眾的生活和工作環境，根據有關法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條 本條例適用於本省行政區域內物業管理活動及其監督管理。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衞生和相關秩序的活動。

第三條 物業管理應當遵循業主自治、專業服務與依法監管相結合的原則。

第四條　縣級以上人民政府應當鼓勵、支持物業服務行業逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，促進物業服務行業發展。

第五條　省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門負責本省行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。區人民政府應當確定一個部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

縣級以上人民政府的其他有關部門，應當依照各自的職責分工，相互配合，做好相關監督管理工作。

第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府在縣級人民政府房地產行政主管部門指導下，具體負責組織協調本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理、社區服務的關係。

居民委員會、村民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。

第七條 物業管理協會應當加強行業自律，規範行業經營行為，促進物業服務企業提高服務質量和水平。

第二章　業主、業主大會及業主委員會

第八條　房屋所有權人為業主。

業主身份的確認，以房屋登記簿或者法律、行政法規規定的其他有效證明為依據。

第九條 ?業主除享有國務院《物業管理條例》規定的權利外，還享有以下權利：

(一)向業主委員會和物業服務企業提出建議或者質詢;

(二)推選業主代表，並享有被推選權;

(三)依法使用物業共用部位、共用設施設備的權利;

(四)要求其他業主、物業使用人停止違反共同利益的行為。

業主除履行國務院《物業管理條例》規定的義務外，還應當配合、支持物業服務企業按照管理規約、物業服務合同實施的物業管理活動。

第十條 物業管理區域內全體業主組成業主大會，並選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十一條 業主大會應當按照法律、法規和業主大會議事規則開展活動。

除國務院《物業管理條例》規定的職責外，業主大會還應當履行下列職責：

(一)決定物業管理區域內關係業主利益的重大事項;

(二)批准業主委員會工作規則;

(三)聽取和審查業主委員會的工作報告;

(四)改變和撤銷業主委員會不適當的決定;

(五)決定業主大會、業主委員會工作經費的相關事項。

第十二條　業主大會決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建築物及其附屬設施的，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意。業主大會決定其他有關共有和共同管理權利的重大事項，應當經物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

前款規定的面積和業主人數，按照下列規定確定：

(一)專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的，按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。建築物總面積，按照專有部分面積之和計算;

(二)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。業主總人數，按照兩者之和計算。

第十三條 業主委員會應當按照法律、法規和業主大會的決定開展活動。

除國務院《物業管理條例》規定的職權外，經業主大會批准，業主委員會還行使下列職權：

(一)審議物業服務企業制定的物業管理區域內的管理方案、物業管理區域內配套工程和重大維修工程項目年度計劃;

(二)審議物業管理區域內物業服務費的收取標準。

業主委員會作出的決定，應當經全體成員過半數通過，並在物業管理區域內公告。

第十四條 除國務院《物業管理條例》規定的義務外，業主委員會還應當履行下列義務：

(一)執行業主大會的決定，遵守業主委員會工作規則;

(二)對物業服務企業的合法經營和管理活動予以支持和配合;

(三)對物業服務企業的行為進行監督，對其不合法、不適當的行為予以制止。

第十五條　一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域的劃分應當充分考慮共用設施設備、建築物規模、社區建設、規模經營、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規定進行：

(一)新建住宅小區，包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的，應當按照小區整體規劃設計範圍劃分為一個物業管理區域;

(二)新建住宅小區內的非住宅物業應當與住宅小區劃分為同一個物業管理區域;

(三)地理上自然連接規模較小的住宅小區，經各自的業主大會同意後，可以合併為一個物業管理區域;

(四)商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，並能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業管理區域。

本條例施行前已經建成並實施物業管理的住宅物業，可以繼續作為一個獨立的物業管理區域。尚未實施物業管理的住宅小區，應當創造條件實施物業管理。

第十六條 新建物業建設單位在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當按照前條規定劃分物業管理區域，向設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門申請劃分登記。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。

物業管理區域劃定後，確需調整的，由設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府聽取業主意見後作出決定，並在相關物業管理區域內公告。

第十七條　符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

(一)入住率達到50%以上的;

(二)首批物業交付滿二年，並且入住率超過30%的;

(三)首批物業交付滿三年的。

第十八條　業主籌備成立業主大會的，應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的組織協調下，由業主代表、建設單位和居民委員會或者村民委員會組成業主大會籌備組，其中業主代表所佔比例不得低於籌備組總人數的1/2。前期物業服務企業應當協助業主大會籌備組做好相關工作。

符合首次業主大會會議召開條件之一，但未及時召開大會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到建設單位、前期物業服務企業或者業主書面報告之日起45日內組建業主大會籌備組。

業主大會籌備組應當自成立之日起15日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行公告。

首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。

第十九條 業主大會籌備組履行下列職責：

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;

(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)提出首屆業主委員會委員選舉辦法、候選人條件和名單;

(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

對前款規定的內容，業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前，在物業管理區域內公告，並將公告時間、地點書面通知全體業主。業主對業主身份、投票權數和管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案等提出異議的，業主大會籌備組應當予以複核或者修改，並告知異議人。

業主大會籌備組應當自組成之日起90日內組織召開首次業主大會會議。

第二十條　首次業主大會會議一般應當制定管理規約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會，批准業主委員會工作規則等。

業主可以委託代理人蔘加業主大會會議。業主委託代理人蔘加業主大會會議的，應當出具委託書。

第二十一條 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

業主代表參加業主大會會議前，應當就業主大會會議討論的事項書面徵求其代表的業主意見;對需業主投票表決的，業主贊同、反對或者棄權的具體意見應當經本人簽字後，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。

第二十二條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

(一)有20%以上業主提議的;

(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

業主委員會未按照上述規定及時組織召開業主大會臨時會議的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促或者組織召開業主大會臨時會議。

第二十三條　業主委員會應當在業主大會會議召開15日前通知全體業主，並將業主大會會議討論的事項在物業管理區域內公告。

第二十四條　管理規約應當包括以下內容：

(一)物業的名稱、地點、面積及户數;

(二)業主大會的召集程序及決定物業管理區域內重大事項的方式;

(三)公共場所及共用設施設備狀況;

(四)業主使用其物業和物業管理區域內公共場所及共用設施設備的權益;

(五)業主參與物業管理的權利;

(六)業主對業主委員會及物業服務企業的監督權;

(七)物業的使用、裝飾裝修、維護和管理;

(八)業主在本物業管理區域內應當遵守的行為準則;

(九)違反管理規約的責任;

(十)其他有關事項。

第二十五條　業主大會議事規則應當就以下事項作出約定：

(一)業主大會的議事方式;

(二)業主大會的表決程序;

(三)業主委員會的組成和委員任期;

(四)其他有關事項。

第二十六條 管理規約、業主大會議事規則自業主大會通過之日起生效，並由業主委員會在物業管理區域內公告。

第二十七條　業主大會、業主委員會作出的決定，管理規約、業主大會議事規則應當符合法律、法規的規定，對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，縣級人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者予以撤銷，並通告全體業主。

業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

第二十八條　業主委員會委員應當符合下列條件：

(一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;

(二)遵守業主大會的決定、管理規約、業主大會議事規則，模範履行業主義務;

(三)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔;

(四)具有一定的組織協調能力和必要的工作時間。

第二十九條　業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生主任1人、副主任1至2人。經業主大會同意，業主委員會可以聘請執行祕書，負責處理業主委員會日常事務。

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會會議的決定、管理規約、業主大會議事規則以及業主委員會組成人員名單等材料報縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，並書面告知相關居民委員會、村民委員會。

前款規定的備案事項發生變更的，業主委員會應當在30日內書面告知縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府及所在地的居民委員會、村民委員會。

第三十條　業主委員會任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促或者組織其換屆。

業主委員會任期屆滿後，應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬於全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。

第三十一條　業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止，並以書面形式在物業管理區域內公告：

(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

(二)無故缺席業主委員會會議連續3次以上的;

(三)因身體健康等原因喪失履行職責能力的;

(四)因犯罪正在受刑事追究的;

(五)以書面形式向業主大會提出辭職的;

(六)拒不履行業主義務的;

(七)收受物業服務企業或者利害關係業主提供的不當利益或者報酬的;

(八)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要增減或者調整業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，並以書面形式在物業管理區域內公告。

第三十二條　業主大會、業主委員會開展工作的經費，以及業主委員會委員的補貼和執行祕書的酬金，其籌集、管理和使用辦法由業主大會確定。

前款規定的費用的籌集和使用情況，業主委員會應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的監督。

第三章　前期物業管理

第三十三條 新建住宅小區配套建築及設施設備的建設，應當按照住宅小區規劃、嚴格執行國家和省有關設計規範和工程建設標準。

第三十四條　建設單位應當在銷售物業前通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理;投標人少於三個或者建築面積五萬平方米以下的住宅物業、建築面積二萬平方米以下的非住宅物業，經縣級人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。

第三十五條 ?建設單位可以邀請前期物業服務企業提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。

建設單位組織項目工程驗收和分户驗收時，應當通知前期物業服務企業參與。

第三十六條 新建物業的建設單位在申領商品房預售許可證或者現房銷售備案前，應當向設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門報送以下材料：

(一)建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同;

(二)經批准的物業項目規劃設計方案;

(三)標註物業服務用房具體位置、面積的樣圖和配置標準的書面承諾;

(四)應當招投標的物業管理項目招投標情況的書面材料;

(五)物業配套建築和設施設備的清單及產權歸屬説明等資料。

第三十七條 新建住宅小區的配套建築及設施設備符合下列條件後，建設單位方可辦理物業交付手續：

(一)水、電納入城市管網，安裝分户計量裝置和控制裝置，並對物業服務用房、公用場地、公用設施設備配置獨立的水、電計量裝置;

(二)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，並按照規劃要求安裝分户計量裝置和控制裝置;

(三)電話通信線、電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到户，安全監控裝置及其他安全防範設施設備按照規劃設計要求配置到位;

(四)按照規劃要求完成消防設施建設;

(五)按照規劃要求完成教育、文化、醫療衞生、體育、環境衞生等設施以及社區管理用房建設;

(六)按照規劃要求完成小區道路建設，並與城市道路或者公路相連;

(七)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;

(八)法律、法規規定的其他條件。

第三十八條 設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門可以對本條例第三十七條規定的事項進行現場綜合查驗。對綜合查驗發現的問題，責令建設單位及時整改。

綜合查驗結果和整改情況應當在物業管理區域內公告。

第三十九條　建設單位應當依照省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門公佈的臨時管理規約示範文本，制定臨時管理規約，報縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

在首次業主大會通過的管理規約生效後，臨時管理規約即行失效。

第四十條 建設單位銷售物業時，應當在銷售場所將經批准的規劃設計方案、臨時管理規約及物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備的相關材料等予以公示，並向物業買受人提供書面公示材料。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當就遵守臨時管理規約予以書面承諾。

第四十一條　建設單位與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當向物業買受人明示前期物業服務合同及物業服務企業名稱、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式和起始時間等內容。

前期物業服務合同作為物業買賣合同的附件，對物業買賣雙方和物業服務企業具有約束力。前期物業服務合同可以約定期限;約定期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第四十二條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位和物業服務企業不得擅自處分。

第四十三條 物業管理區域內屬業主共有的物業服務用房等配套建築，由建設單位在物業項目綜合查驗合格後60日內負責申請房屋權屬登記。房屋登記機構應當在房屋登記簿中對屬業主共有的物業服務用房等配套建築予以記載。業主有權查詢。

第四十四條 物業服務用房的配置應當符合下列規定：

(一)物業管理區域物業總建築面積五萬平方米以下的，按照不少於建築面積一百平方米配置;

(二)物業管理區域物業總建築面積二十五萬平方米以下的，按照物業總建築面積2‰配置;總建築面積超過二十五萬平方米的，超過部分按1‰的標準配置;

(三)物業服務用房應當在地面以上，便於開展物業服務活動，並且具備採光、通風、水、電、通信等正常使用功能。

物業服務用房應當包括物業服務辦公用房、業主委員會辦公用房等。其中，業主委員會辦公用房建築面積不低於二十平方米。

建設單位移交物業服務用房，不得收取任何費用。

未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業服務用房的用途。

第四十五條 按照規劃要求在住宅小區內配套建設公共服務設施中的會所、幼兒園等的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬於建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，並優先滿足業主需要。

第四十六條 建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

第四十七條 物業服務企業在承接新建物業項目時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，發現問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時進行整改。

第四十八條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分户驗收等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用説明文件;

(四)物業管理區域內各類建築物、場地、設施設備的清單;

(五)園林施工圖紙及樹種清單;

(六)業主名冊;

(七)物業的使用、維護、管理必需的其他資料。

前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備及相關資料移交業主委員會。

建設單位、物業服務企業、業主委員會及其工作人員不得泄露業主個人信息資料。泄露業主個人信息資料，影響業主正常工作、生活的，業主有權向有關行政主管部門舉報。

第四十九條　建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。

建設單位提取的物業工程質量保脩金，應當專户存儲，專項用於物業保修期內的維修，並接受業主、業主委員會和物業服務企業的監督。物業工程質量保脩金提取的比例與管理使用辦法，由設區的市人民政府制定，報省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門備案。

第四章　物業管理服務

第五十條 物業服務企業應當按照國家規定，具備相應的資質，不得超越資質等級承接物業服務業務。

物業服務企業在非註冊地承接物業服務項目，應當向物業項目所在地設區的市或者縣(市)人民政府房地產行政主管部門備案。

從事物業管理的人員應當按照國家規定，取得職業資格證書。

房地產行政主管部門應當加強物業管理專業人才隊伍建設，建立物業服務企業及其管理人員的信用檔案。

第五十一條　物業服務企業享有以下權利：

(一)根據有關法律、法規規定和物業服務合同，對物業及其環境、相關秩序進行管理;

(二)依照國家、省有關規定和物業服務合同收取服務費用;

(三)制止違反物業管理規約的行為;

(四)選聘專營企業承擔專項經營業務;

(五)法律、法規規定或者業主大會授予的其他權利。

物業服務企業按照國家和省有關規定享受第三產業優惠政策。

第五十二條? 物業服務企業應當履行以下義務：

(一)以為業主服務為宗旨，提高服務質量和水平;

(二)按照物業服務合同，提供安全防範、衞生保潔、共用部位及設施設備日常維修養護等服務;

(三)按照規定公佈物業服務費收支情況;

(四)接受業主委員會和業主的監督;

(五)協助有關部門提供社區服務，開展社區文化活動;

(六)法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。

物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。未履行約定的，應當依法承擔相應的法律責任。

第五十三條　業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

物業服務合同應當包括下列事項：

(一)物業管理區域範圍及基本情況;

(二)物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;

(三)物業服務用房的配置、使用、維修和管理;

(四)公共綠化的維護，以及公共區域的環境衞生、相關秩序維護;

(五)車輛的停放管理;

(六)物業服務質量標準;

(七)物業服務費用收取標準和方式;

(八)物業檔案資料的保管;

(九)物業服務合同期限;

(十)雙方的權利義務;

(十一)違約責任;

(十二)物業服務合同終止、解除條件;

(十三)其他事項。

省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門應當制定、公佈物業服務合同等示範文本。

第五十四條　物業服務合同簽訂前，業主委員會應當將擬簽訂的物業服務合同在物業管理區域內公示，充分聽取業主意見後，再提交業主大會通過。物業服務合同內容如需變更的，業主委員會應當將變更的內容在物業管理區域內公示，並按照業主大會規定的程序確認變更合同。

前款規定的公示時間不得少於10日。

第五十五條　物業服務合同期限屆滿前90日，業主委員會應當召集業主大會會議，討論決定物業服務企業的聘用事宜。業主大會決定繼續聘用的，應當依法與物業服務企業簽訂新的物業服務合同;不繼續聘用的，應當依法重新選聘新的物業服務企業。

提前解除物業服務合同的，提出解除合同的一方應當書面告知合同另一方，在物業管理區域內公告，並書面告知所在地的縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

第五十六條 物業服務合同解除或者終止後，物業服務企業應當與業主委員會按照法律、法規規定和合同約定，履行下列交接義務：

(一)移交本條例第四十八條規定的材料;

(二)移交物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料及物業服務檔案;

(三)物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備;

(四)移交清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據;

(五)法律、法規規定的應當移交的其他事項。

業主大會重新選聘物業服務企業後，業主委員會應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業服務企業，原物業服務企業應當與新選聘的物業服務企業做好物業管理交接工作。

物業服務企業未辦理交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。

第五十七條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國家和省物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

實行政府指導價的，價格主管部門應當會同房地產行政主管部門，根據物業類型、服務內容、服務等級和物價指數變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，並向社會公佈。

物業發生轉移或者滅失的，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

第五十八條 物業服務企業應當按照國家和省有關規定公佈物業服務費收支情況，業主委員會應當對所公佈的物業服務費進行監督核查，並將核查報告在本物業管理區域內公佈。

價格主管部門應當會同房地產行政主管部門，加強對物業服務企業收費項目、標準的監督。

第五十九條 ?已交付業主的物業，物業服務費由業主承擔。未交付業主的物業，物業服務費由建設單位承擔。

前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內，業主收到書面交付通知並辦妥相關交付手續。業主收到書面交付通知後，在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續的，視為交付。建設單位沒有事先書面通知的，以業主實際辦妥相關交付手續為準。

第六十條 物業服務企業應當嚴格按照國家有關物業服務規範和標準提供服務，加強物業共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查;對物業共用部位、共用設施設備運行狀況應當於每年第四季度向業主委員會書面報告，並在物業管理區域內公告。

第六十一條 ?物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作，制定物業管理區域內安全防範應急預案，對突發性事件應當採取應急措施，及時報告有關行政管理部門和相關單位，並協助做好救助工作。

物業服務企業人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，不得侵害公民的合法權益。

第六十二條　物業管理區域內，供水、供電、供氣等單位應當對最終用户實行裝表到户、收費到業主，直接為業主服務。

供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位可以委託物業服務企業代收有關費用，並按約定支付手續費。

物業服務企業接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第六十三條 房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理，定期對其服務質量進行考核，促進物業服務企業提高服務水平。

市容、公安、工商、環保、衞生、規劃等行政管理部門應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、市容衞生、房屋使用等的監督管理，依法處理違法行為。

物業管理協會可以依照國家和省有關規定，制定物業服務規範和等級標準，建立和完善物業服務企業以及物業服務從業人員的自律制度，配合房地產行政主管部門建立健全信用檔案。

第六十四條　縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當建立物業管理投訴受理制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當自收到之日起15日內進行調查、處理，並將調查或者處理結果答覆投訴人;屬於其他部門、單位職責的，房地產行政主管部門應當及時轉交有關部門或者單位並告知投訴人。

第六十五條 實行物業管理聯席會議制度。

物業管理聯席會議由縣級人民政府房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府召集，居民委員會或者村民委員會、物業服務企業、專業經營單位和城市管理執法、公安派出所等單位及業主委員會或者業主代表參加。

物業管理聯席會議主要協調解決下列事項：

(一)業主委員會未依法履行職責;

(二)業主委員會未依法換屆;

(三)物業服務企業未依法退出和辦理交接手續;

(四)物業管理與服務過程中發生的重大矛盾糾紛;

(五)其他需要協調解決的相關事項。

第五章　物業的使用與維護

第六十六條　物業服務企業應當對業主或者物業使用人裝飾裝修房屋進行指導和監督。

業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業服務企業;物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人，並加強巡查。

第六十七條　物業出租的，業主應當在簽訂物業租賃合同後，將物業承租人、出租期限、物業服務費用交納的約定等情況書面告知業主委員會和物業服務企業。

第六十八條　物業管理區域內禁止下列行為：

(一)拆改房屋承重結構;

(二)侵佔、損壞物業的共用部位、共用設施設備;

(三)違法搭建建築物、構築物;

(四)違反法律、法規和管理規約，以及未經有利害關係的業主同意，將住宅改變為經營性用房;

(五)擅自改變房屋外貌，影響他人生活、工作或者市容環境;

(六)違反規定擺攤設點、佔道經營;

(七)違反規定傾倒垃圾、污水和雜物;

(八)在建築物、構築物上塗寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;

(九)違反規定停放自行車和機動車輛;

(十)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音;

(十一)法律、法規和規章禁止的其他行為。

違反前款規定的，其他業主、業主委員會、物業服務企業有權予以制止。制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告後，應當依法予以制止或者處理。

第六十九條 業主或者物業使用人封閉陽台以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守臨時管理規約或者管理規約，保持物業的整潔、美觀。

第七十條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

第七十一條 ?任何單位和個人不得擅自佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放車輛。確需佔用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應當經業主大會同意並收取車位場地使用費。車位場地使用費屬於全體業主共有。

車輛在物業管理區域內行駛、停放，應當遵守物業管理區域相關管理規定。

任何單位和個人停放車輛不得佔用消防通道。

第七十二條　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當交存專項維修資金。但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。

業主交存的專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門、業主委員會應當按照國家規定每年至少一次向業主公佈專項維修資金的交存、使用、增值、結存等情況。

專項維修資金的管理，實行專户存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門應當會同同級人民政府財政部門建立健全專項維修資金的使用、管理和監督制度。

專項維修資金的交存、使用和管理，按照國家和省有關規定執行。

第七十三條 物業共用部位、共用設施設備維修、更新時，相鄰業主、物業使用人應當予以配合;因相鄰業主、使用人阻撓維修、更新造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業維修、更新造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。

第七十四條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益30%用於補貼物業管理公共服務費，70%納入專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第七十五條 建設單位應當在物業建成後，將供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等設施，按照規定移交給專業經營單位進行維護管理。

供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

前款規定的單位委託物業服務企業代為維修、養護的，應當簽訂委託合同，並支付相應的維修、養護費用。

第六章　法律責任

第七十六條　有下列行為之一的，依照國務院《物業管理條例》的規定處罰：

(一)住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘前期物業服務企業或者未經批准，擅自採用協議方式選聘前期物業服務企業的;

(二)擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的;

(三)不移交有關資料的;

(四)未取得資質證書從事物業服務的;

(五)建設單位在物業管理區域內不按照規定配置物業服務用房的;

(六)物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的;

(七)挪用專項維修資金的;

(八)未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業服務用房的用途的。

違反前款第二項、第八項規定，有收益的，所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。

第七十七條 違反本條例第五十六條規定，物業服務企業擅自撤離的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

第七十八條　違反本條例第六十八條第一款第一項、第二項規定，業主、物業使用人有下列行為之一的，縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當責令限期改正，恢復原狀，並可以按照以下規定給予處罰;給他人造成損失的，責任人應當依法予以賠償：

(一)拆改房屋承重結構的，處以五萬元以上十萬元以下罰款;

(二)侵佔房屋共用部位、公共場地的，個人處以1000元以上5000元以下罰款，單位處以五萬元以上十萬元以下罰款;情節嚴重的，個人處以5000元以上一萬元以下罰款，單位處以十萬元以上十五萬元以下罰款;

(三)損壞共用設施設備的，處以一萬元以下罰款。

違反本條例第六十八條第一款第四項規定，擅自將住宅改變為經營性用房的，由業主委員會根據管理規約約定進行協調、處理;協調處理不成的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門會同規劃、工商、環保、市容等有關行政主管部門責令限期改正，恢復原狀;情節嚴重的，縣級以上人民政府房地產行政主管部門可處以5000元以上二萬元以下的罰款。

第七十九條　違反本條例規定，縣級以上人民政府房地產行政主管部門，街道辦事處、鄉鎮人民政府或者其他有關行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，由有關行政機關責令改正;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：

(一)違法干預業主依法成立業主大會和業主委員會的;

(二)未按照本條例規定籌備、組織召開業主大會會議的;

(三)違法實施物業管理行政許可的;

(四)違反物業管理投訴處理規定的;

(五)發現違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的;

(六)有濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。

第七章　附

則

第八十條　本條例下列用語的含義是：

(一)“自用設備”是指一套房屋户門以內，由業主、物業使用人自用的門窗、衞生潔具及水、電、氣户表以內的管線等設施;

(二)“自用部位”是指一套房屋户門以內，由業主、物業使用人自用的部分(包括一樓房屋業主自用的天井、庭院等);

(三)“共用部位”是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重牆體、柱、樑、樓板、屋頂等)、户外牆面、門廳、樓梯間、地面架空層、走廊通道等;

(四)“共用設施設備”是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。

第八十一條　本條例自20xx年1月1日起施行。

合肥市住宅小區物業服務收費管理辦法

第一章　總

則

第一條　為進一步提高物業服務水平，規範物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務企業合法權益，促進物業服務行業健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》等法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用於本市範圍內的物業服務收費及其管理工作。

第三條　本辦法所稱物業服務收費，是指具有物業服務資質的物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅小區物業管理區域內房屋及配套的共用部位、共用設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護管理區域內的環境衞生和秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。

第四條 合肥市住宅小區物業服務指導價收費標準由市價格行政主管部門負責制定，並對其監督管理。

合肥市住宅小區物業服務等級標準由市房地產行政主管部門負責制定，並對其服務質量進行監督管理。

第五條 物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。

物業服務企業在物業服務中應當遵循國家的有關法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第六條　提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業;鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第二章 收費範圍

第七條　物業服務收費根據物業服務內容的性質和不同特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

住宅小區物業服務收費中的物業綜合服務費、車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費實行政府指導價。

非住宅的物業服務費、別墅(含獨棟、雙拼、聯排、疊加)和實行酬金制的住宅小區的物業綜合服務費、物業服務企業接受委託開展的特約服務等其他服務收費實行市場調節價。

第八條　住宅小區物業綜合服務費實行分等級定價。市價格行政主管部門會同市房地產行政主管部門，根據物業類型、服務內容、服務等級和服務成本等，制定相應的基準收費標準和浮動幅度，並適時向社會公佈。

第九條 實行市場調節價的物業服務收費標準，由雙方當事人遵循平等、自願的原則事先約定，不得強行服務，強行收費。

第十條 物業服務一般包括以下內容：

(一)物業共用部位、共用設施設備的日常維修、養護和管理;

(二)物業共用部位、公共區域的清潔衞生、垃圾的收集清理和化糞池清理;

(三)公共綠地、景觀和花草樹木的養護管理;

(四)車輛停放服務管理;

(五)做好安全防範和秩序維護工作;

(六)做好房屋租賃登記和裝飾裝修管理工作;

(七)物業維修、更新費用的帳目管理和物業檔案資料管理;

(八)業主委託的其他公共性服務內容。

第十一條　業主與物業服務企業可以採取包乾制或者酬金制的方式約定物業服務收費標準。

包乾制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制的物業服務收費按合同約定辦理。

第十二條　物業服務收費的構成包括物業服務成本、法定税費和物業服務企業的利潤。

物業服務成本構成一般包括以下部分：

(一)服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

(三)物業管理區域清潔衞生、綠化養護、秩序維護費用;

(四)物業服務企業辦公費用;

(五)物業服務企業實施物業管理必備的固定資產折舊;

(六)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

(七)經業主或業主委員會同意的其他費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，符合專項維修資金使用規定的，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。

第十三條 物業服務企業應當每年不少於一次向全體業主公佈住宅小區內的服務項目和服務工作開展情況，聽取業主委員會或業主大會的意見。

物業服務企業收取物業服務費用情況，應接受物業項目所在地街道辦事處監督。

第三章 收費管理

第十四條 住宅小區的開發建設單位應當在銷售物業之前，參照《合肥市住宅小區物業服務等級標準》(附件3)、《合肥市住宅小區物業綜合服務費基準收費標準》(附件1)，擬定前期物業服務方案，確定物業服務等級標準，在收費標準範圍內，按規定實行公開招投標，中標價格即為前期物業綜合服務收費標準，並在前期物業服務合同中明確。

前期物業服務合同應當明確物業綜合服務費的計費方式、計費起始時間，並同時約定服務等級標準、收費標準。

第十五條 開發建設單位與業主(物業買受人)簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，作為商品房買賣合同附件，經業主(物業買受人)簽字確認。

第十六條 業主委員會成立後，由業主大會決定續聘或重新選聘物業服務企業;具體收費標準由業主大會或授權的業主委員會與物業服務企業根據物業服務等級和相應的基準收費標準及浮動幅度在物業服務合同中約定。

第十七條　物業綜合服務費(含住宅躍層或閣樓的)，以房屋所有權證登記的建築面積計算。

未辦證的以售房合同中房屋建築面積或房產測繪部門實測的房屋建築面積計算，未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業綜合服務費。

第十八條　已交付業主的物業，物業服務費自交付之日起次月由業主承擔。未交付業主的物業，物業服務費由開發建設單位承擔。

交付是指在房屋買賣合同約定的時間內，業主收到書面交付通知並辦妥相關交付手續。業主收到書面交付通知後，在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續的，視為交付。開發建設單位沒有事先書面通知的，以業主實際辦妥相關交付手續為準。

第十九條 業主與物業服務企業約定預收物業服務費的，預收期限不得超過6個月。雙方另有約定的除外，但約定的期限不得超過物業服務合同期限。

第二十條 出租或以其他方式交他人使用的物業，業主應及時到物業服務企業登記備案，物業服務費由業主或使用人按規定交納。

第二十一條　實行政府指導價的物業服務收費實行服務價格登記證制度。物業服務企業在收費前，應當向物業所在縣、區價格行政主管部門辦理備案和申領《服務價格登記證》。

第二十二條 物業服務收費實行明碼標價制度。物業服務企業應當在物業服務區域內的顯著位置或收費地點，按照物業服務收費明碼標價規定，公佈物業服務收費標準、等級標準。

第四章 停車收費

第二十三條　住宅小區內符合規劃配置要求的共用車位、車庫(含地下、地面)、地面停車場由物業服務企業人員提供管理服務的，按規定標準可以收取停放服務費(見附件2)。

業主對車輛有保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

第二十四條 住宅物業管理區域內車庫、車位應優先滿足業主、物業使用人停車需要，業主、物業使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。

第二十五條　實施物業管理區域車輛停放服務收費的物業服務企業，應當建立健全車輛停放服務及收費的內部管理制度，做好車輛進出管理、停車場所保潔、照明、巡視(或監視)和日常維護等服務工作。

第五章 共用設施設備收費

第二十六條 住宅小區內共用電梯、公共照明、消防設施、景觀水系、監控系統、單元門禁等設施設備運行費，納入物業綜合服務費，不得另行分攤收取。

二次供水未移交給供水部門的供水設備，其增壓水泵運行費用可據實分攤收取，接受監督。

第二十七條　非城市集中供暖(冷)單位直收到户的集中供暖(冷)系統、中央空調的物業小區，按照“以收抵支、收支平衡”的原則，由物業服務企業提出收費方案，經業主大會同意後收取。業主委員會成立前，由開發建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中合理約定，並在銷售物業時告知物業買受人。

第二十八條 物業服務區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等單位應當向最終用户收取有關費用。

物業服務企業接受委託代收上述費用的，可向委託方收取手續費，具體標準在雙方委託合同中約定;物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十九條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益30%用於補貼物業綜合服務費，70%納入專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第六章 裝飾裝修收費

第三十條　裝飾裝修單位或裝飾裝修人委託物業服務企業清運裝飾裝修垃圾的，應當繳納裝飾裝修垃圾清運費。垃圾清運費標準按建築面積每平方米不高於3.00元收取。

因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的，恢復、維修費用按實際發生額，由業主(使用人)或裝修單位(裝修人)承擔，並承擔相關法律責任。

第七章　責任與義務

第三十一條　物業服務企業必須按照物業服務合同約定的服務內容提供服務。物業服務企業根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務，除法律法規規章另有規定外，服務收費由雙方約定。

第三十二條 業主、物業使用人和開發建設單位，應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的，應按照物業服務合同約定承擔違約責任，業主委員會應當督促其限期交納; 逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

第三十三條　物業服務企業將物業服務合同中的部分專業服務事項外包給其他專業服務企業的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。

第八章 監督管理

第三十四條　市、縣、區價格行政主管部門應當會同房地產行政主管部門加強對物業服務收費項目、收費標準、收費行為和服務內容、服務質量、服務標準進行監管。

物業服務企業構成價格違法、違規的，由價格行政主管部門依據《中華人民共和國價格法》等法律、法規予以處罰。

第三十五條 未選聘物業服務企業提供物業服務的住宅小區、單位宿舍、業主自行組織的物業管理，可參照本辦法自行協商，並在物業所在街道辦事處(鄉、鎮)的指導下具體實行。

第三十六條 肥東、肥西、長豐三縣價格行政主管部門和房地產行政主管部門可結合本地實際參照本辦法執行。

第三十七條 本辦法自20xx年8月1日起施行，有效期5年。

20xx年9月6日發佈的《關於印發〈合肥市住宅小區物業服務收費管理實施細則〉的通知》(合價房〔20xx〕325號)同時廢止。

附件1：《合肥市住宅小區物業綜合服務費基準收費標準》

附件2：《合肥市住宅小區車輛停放服務最高指導價收費標準》

附件3：《合肥市住宅小區物業服務規範及等級指導性標準》(合肥市房地產管理局制定)

附件1

合肥市住宅小區物業綜合服務費基準收費標準

服務等級基準收費標準(元/月。平方米)備 注

無電梯有電梯

甲級0.701.20各等級收費標準上下浮動不超過20%

乙級0.601.10

丙級0.501.00

丁級0.400.90

定價形式：政府指導價

附件2

合肥市住宅小區車輛停放服務最高指導價收費標準

定價形式：政府指導價

類型停放形式車　型收費標準

(元/月。輛)備 注

機

動

車地面車位小型車30住宅小區未規劃建設地下車庫，或規劃建設地下車位配比率≤30%(包括地面室內停車位，下同)

中型車50

小型車80住宅小區有規劃建設地下車庫，車位配比率>30%且≤75%

中型車100

小型車160住宅小區有規劃建設地下車庫，車位配比率>75%

中型車180

室內車庫(地下、地上)車位小、中型車180含物業綜合服務費50元

50已售產權或使用權

立體機械升降式停車位小、中型車220含物業綜合服務費70元

70已售產權或使用權

購買地面獨立車庫30

業主共用車庫摩托車15包含燃油車

非機

動車室內自行車5

電動車7電動車代充電服務收費由物業服務企業與業主協商

三輪車15包括機動三輪車、非機動三輪車

説明：1、上述費用包括物業綜合服務費、公共設備運行費和日常維護費等。

2、小型車，乘坐人數≤9人，藍牌;中型車，乘坐人數10—19人，黃牌。

3、室內地下、地上公共車庫、車位不得強行銷售，不得拒絕業主租賃使用。

4、停車收費標準為最高指導價，下浮不限。

5、已成立業主委員會的由業主委員會在上述最高指導價收費標準內確定具體收費標準。

附件3-1

合肥市住宅小區物業服務規範及等級指導性標準(甲級)

序號內 容服務要求

1管理處

設 置(1)小區內設置管理機構，並設客服接待中心，公示服務電話;管理人員每日巡查小區兩次以上，發現問題及時處理。

(2)在客服接待中心懸掛或張貼物業服務企業資質證書或複印件、項目負責人照片，公示物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。

(3)配置辦公傢俱、電話、電腦、打印機、複印機等辦公設施及辦公用品;辦公場所整潔有序，有專門的業主或使用人接待區域。

2管理人員和服務人員要求(1)小區項目經理持證上崗，有五年以上物業管理工作經歷。

(2)管理人員、專業操作人員按規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。

(3)管理人員服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔，行為規範，用語文明，服務主動熱情。

(4)服務人員日最低配置標準：客服人員：1人/200户～300户;保潔人員：1人/6000㎡～8000㎡(建築面積);秩序維護員：3～4人/每門崗+1人/5000㎡～7000㎡(建築面積);綠化人員：1人/10000㎡～16000㎡(綠化面積);維修人員：1人/200户～300户，高層住宅小區不得低於3人。總建築面積超過50萬㎡以上的住宅小區各崗位人員配置可乘以0.9係數。

3服　務

時　間在小區管理機構每日不低於10小時提供業務接待;其他時間設置值班人員，負責項目運行，及時處理各種臨時或突發事件。

4日常管理與服務(1)制定小區物業管理與服務工作計劃，並組織實施。

(2)建立健全各項管理制度，公共突發性事件(如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衞生、自然災害等)處理機制和應急預案，各崗位工作標準和培訓、考核辦法。

(3)建立企業內部培訓體系，定期組織從業人員培訓、考核。

(4)建立物業管理檔案(包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主資料檔案、裝飾裝修管理檔案、日常運行檔案、內部管理檔案等)，設有專職人員、檔案資料室;歸檔及時、完整，便於查詢。

(5)使用專業計算機系統管理業主基本信息、物業基礎資料、維修養護記錄、收費記錄。

(6)按照相關規定和管理規約(臨時管理規約)約定，建立裝飾裝修管理服務制度。

受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、施工單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人相關裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項;裝飾裝修期間，每日巡查1次現場，做好記錄;業主或使用人未申報登記或者違反相關規定，及時告知並勸阻，拒不改正的，及時報告相關主管部門、業主委員會，並在小區內公示;裝飾裝修結束後，應進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人應按照約定處理;裝修垃圾及時清運。

(7)在物業共用部位顯著位置公示24小時服務電話。

水、電、氣等急迫性報修半個小時內，一般修理一日內完成(預約除外);由專業單位負責的，發現問題應及時告知相關單位;對業主或使用人提出的意見、建議、投拆在2個工作日內處理回覆;有報修、維修、處理記錄，維修完成後48小時內回訪，回訪率不低於80%。

(8)設置物業管理標誌，定期巡視檢查並做好記錄，包括各幢、單元標誌、危及人身安全部位的警示標誌、維修養護期間的警示標誌。小區主出入口設有小區平面示意圖。

(9)涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張帖通知，履行告知義務。

(10)按有關規定和合同約定規範管理，使用專項維修資金。

(11)每月組織1次項目服務質量檢查，做好記錄。

(12)每年組織業主代表參觀共用設施設備機房。

(13)做好安全生產管理;重要節假日前安排安全檢查。

(14)每年至少公開徵集1次物業服務意見，問卷率達到實際入住業主80%以上，公示整改情況。

(15)在小區醒目位置設立公共信息欄;配合有關部門進行公益性宣傳。

(16)按照規範要求，每年第一季度向業主公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算。

(17)按物業服務合同約定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。

(18)能提供四種以上特約服務(有償)和四種以上便民(無償)服務;重要節日進行美化裝飾;每年組織兩次以上的社區文化活動。

(19)專項服務委託管理。依據相關規定，簽訂規範的委託服務合同，明確各方權利義務;專項服務企業應具備相應資質，操作人員持有相應的職業資格證書;專項服務企業人員佩戴標誌，儀表整潔，行為規範，用語文明;對專項服務企業的服務有監督管理及評價記錄。

(20)綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。

(21)對小區內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規及違反管理規約(臨時管理規約)的行為，應及時勸阻、制止並報告有關行政主管部門及全體業主。

5公共區域衞生保潔服務一、 生活垃圾的收集、清運

(1) 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標誌。塔樓按棟、板樓按單元設置垃圾收集容器。

(2) 生活垃圾實行分類收集。

(3)每2周清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑藥水消毒。

(4) 每日清運1次生活垃圾，並清運到指定的垃圾收集場所，不得亂堆亂倒。

(5) 保潔車外觀整潔、擺放整齊。

二、 物業共用部分清潔

(一) 樓內

(1) 每日清潔1次、每日清拖1次大堂地面;每週擦拭3次信報箱、大堂玻璃;每月天刮2次大堂玻璃;每月清潔2次大堂、候梯廳牆面;每日巡視保潔1-2次。

(2) 每日清潔1次樓內地面、樓梯，每週清拖2次;每週擦拭3次樓梯扶手、欄杆、窗台;每月擦拭4次防火門、共用防盜門、消防栓、指示牌等公共設施;燈具每季度除塵1次;每日巡視保潔1-2次。

(3) 根據地面材質，定期做地面清洗、養護。

(二) 電梯

(1) 每日擦拭1次電梯轎廂門、面板;每日清拖1次電梯轎廂地面;每日巡視保潔2次。

(2) 不鏽鋼面或其他裝飾材料的電梯，每月護理3次。石材地面的電梯每月養護1次。

(三) 天台屋面

每月清掃1次樓頂天台、屋面。有天台、內天井的每週巡查1-2次，有雜物及時清掃。

(四) 庭院

(1) 每日清掃1次道路、兩側人行道，巡視保潔2次;廣場地面磚每半月沖洗一次，全天候保潔。

(2) 每週清潔1-2次小區公共照明及設施設備;每2月清潔1次雨蓬、門頭等。

(五) 水景

(1) 定期對水體投放藥劑或進行其他處理。

(2)每週安排專人清潔2-3次水面;定期進行水體淨化處理;每季度清潔1次水池池底。

三、 有害生物防治

(1)配合相關部門進行有害生物防制。

(2) 投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標誌。

四、 雨雪天氣

(1) 雨後清潔。雨後，對小區內主路、幹路積水進行清掃。

(2) 掃雪鏟冰。降雪時，及時清掃積雪，剷除結冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10時前清掃乾淨。

五、衞生事件

發生公共衞生事件時，迅速組織人員對物業共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒。

六、 檢查記錄

(1) 每日檢查1次清潔質量，做好記錄。

(2) 每月全面檢查1次清潔質量，做好記錄。

(3) 清潔檔案齊全。

6公共秩

序維護(1)秩序維護人員以中青年為主，45週歲以下的人數佔總人數的80%以上。

(2)秩序維護人員應配備對講裝置和其他必備的安全護衞器械。

(3) 出入口有專人24小時值守，其中主出入口20萬平方米以上住宅小區應雙人值守;當值時坐、立姿勢端正(不少於18小時)，並有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。

(4)對進出小區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通;對大型物件搬出實行記錄。

(5)實行24小時巡視檢查，20萬平方米以上住宅小區夜間巡查應設2-3片巡查路線。重點部位(小區道路、單元出入口和地下車庫)應設巡更點，秩序人員手持巡更採集器，按指定的時間和路線每2個小時巡查一次，在正常情況下到達每個巡更點的時間誤差不超過2分鐘，監控中心有巡更記錄。

(6)接到火警、警情後三分鐘內到達現場，協助保護現場，並報告管理處與警方。

(7)在遇到異常情況或住户緊急求助時，三分鐘內趕到現場，採取相應措施。

(8) 維護道路使用和場地的正常秩序。

(9)小區設有監控中心，應具備錄像監控(監控點至少覆蓋單元進出口、小區主要道路出入口)、樓宇對講(可視)、周界報警、住户報警(對講功能)、門鎖智能卡等五項以上技防設施，24小時開通，並有人駐守，注視各設備所傳達的信息。監控影像資料，應當留存15日備查。

(10)監控中心接到報警信號後，秩序維護人員應5分鐘內趕到現場進行處理，並報告管理處與警方;接到住户緊急求助時，秩序維護人員應5分鐘內趕到現場，採取相應措施

(11)小區應有火警、水警、警情應急預案，並在監控中心控制室內懸掛;每年應組織不少於1次的應急預案演習。專業人員24小時值守安防控制室;報警記錄由系統打印留存。

(12) 在強降雨、雪天氣期間，備勤人員24小時待崗，人數不少於秩序維護專業人員的20%，配備必要的應急工具。

(13)記錄與檔案。各項工作記錄完整有效;檔案齊全。

7停　車

管　理(1)建立停車管理制度。

(2)建立停車管理檔案。

(3)定期存放車輛的，應簽訂停車服務協議。

(4)在顯著位置公示停車須知。

(5) 設置規範的交通標誌，包括引導標誌，疏散指示燈，安全出口標誌燈和其他警示性標誌。

(6)機動車輛憑證出入，對臨時進入的機動車輛進行登記。

(7) 24小時有專人定時巡查停車場(庫)，車庫內配置道閘和錄像監視等設施設備。

(8) 停車場(庫)內配備消防器材並定期檢查，做好記錄。

(9) 停車場地面每日清掃1次，地下停車庫地面(含車位地面)每月清拖1次。

(10)車庫無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。

8公共綠

化養護一、基本要求：

1、小區綠地率達40%以上。

2、綠地總體佈局合理，滿足居住環境的需要，集中綠地率10%以上。

3、利用植物、山石、水景等設置景點，且與環境協調。

4、喬、灌、地被、草配植合理，層次較豐富，景觀好。花壇、花境面積佔綠地總面積的0.5%以上。

5、綠地保存率100%，喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設施、硬質景觀保持完好。

二、草 坪：

修剪草坪保持平整，草高不超過8cm;隨時清除雜草，目視無雜草;常年保證有效供水，有低窪及時整平，基本無積水;按肥力、草種、生長情況及時施肥，每年二遍以上;及時做好病蟲害防治;草地生長正常，斑禿黃萎率低於5%。

三、樹 木 ：

修剪喬、灌木修剪每年四次以上，基本做到無枯枝、萌櫱枝;蘺、球、造型植物及時修剪，每年不少於六遍，做到枝葉緊密、圓整、無脱節;地被、攀緣植物修剪及時，每年不少於四次，基本無枯枝;適時中耕除草，做到基本無雜草，土壤疏鬆;按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥，每年普施基肥不少於一遍，花灌木增施追肥一遍;防治結合、及時滅治，無病蟲害發生;樹木基本無傾斜;喬灌木生長良好，樹冠完整;花灌木按時開花結果;球、籬、地被生長良好，無缺枝、空檔。

花壇花境：一年中有二次以上花卉佈置;保持有效供水，無積水;缺枝倒伏不超過三處;及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾;每年施基肥一次，每次佈置前施複合肥一次;適時做好病蟲害防治。

四、 垃圾處理

綠化垃圾能隨時清理乾淨，無垃圾堆放過夜情況。

五、樹幹塗白

塗白時間一般在11月上旬至12月中旬，小區內的樹幹塗白高度應保持一致。

六、 檢查記錄

(1) 各項工作記錄完整有效，

(2) 綠化檔案齊全。

(3)每月至少檢查綠化工作2次並對植物的養護情況進行記錄。

9共用部位及共用設施設備維修養護管理一、綜合管理

(1) 建立房屋及共用設施設備檔案，有運行、檢查、維修養護記錄。

(2) 按照相關規定，及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。

(3)每年第四季度制定下一年度維修養護計劃並組織實施。

(4) 對共用部位及共用設施設備進行巡視檢查和維修養護並做好記錄。

(5) 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢驗檢測並做好記錄。

(6)在發生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前後，要組織專項檢查並做好記錄。

(7)設備機房。 每日巡視2次、每週清潔1次，機房內不得堆積雜物; 按規範設置鼠藥盒或粘鼠板、擋鼠板;在明顯易取位置配備消防滅火器材，並定期檢查器材完好情況;設施設備標誌、標牌齊全;在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書;各類管線有分類標誌和流向標誌; 交接班記錄齊全、完整。

二、共用部位

(一) 房屋結構

(1) 根據房屋使用時間和設計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。

(2) 每半年檢查1次樑、板、柱等結構構件，做好記錄。

(3) 對危及房屋結構安全的行為及時履行告知和勸阻義務，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業主。

(二) 建築部件

(1) 每季度檢查1次外牆貼面磚石或抹灰、屋檐、陽台、雨罩、空調室外機支撐構件等，按照責任範圍進行維修養護，做好記錄。

(2)每週巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責任範圍進行維修養護，做好記錄。

(3)每季度檢查1次房屋共用部位的室內地面、牆面、天棚;室外屋面、散水等，按照責任範圍進行維修養護，做好記錄。

(4)每年汛期前和強降雨後檢查屋面防水和雨落管，按照責任範圍進行維修養護，做好記錄;降雨後及時排除積水。

(三)附屬構築物

(1) 每月巡查2次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等，按照責任範圍進行維修養護，做好記錄。

(2)每月1次對屋面泄水溝、樓內外排水管理道進行清掃、疏通，保證排水暢通;每年檢6月至9月每月檢查一次屋頂，發現防水層有氣臌、碎裂，隔熱材料有斷裂、缺損的，應及時修理。各項工作應做好記錄。

(3) 每月巡查2次大門、圍牆，按照責任範圍進行維修養護，做好記錄。

(4) 每月巡查2次休閒椅、涼亭、雕塑、景觀小品、室外健身設施，兒童樂園等，按照責任範圍進行維修養護，做好記錄。

(5) 每年檢測1次防雷裝置，按照責任範圍進行維修養護，做好記錄。

三、空調系統

(1) 温度控制符合節能要求，有節水節電具體措施，每月對能源消耗進行統計、分析。進行冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備運行、巡視、測温、維修養護，做好記錄。

(2) 每年檢查1次管道、閥門併除鏽。

(3)定期檢驗壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

(4) 每月清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體;每年清洗消毒2次風機盤管濾網;每兩年清洗消毒1次風管。

四、二次供水設備

(1) 直接從事供水工作的人員應有健康體檢合格證。

(2) 二次供水設施按要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衞生標準。

(3) 每日巡視2次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。

(4) 有備用水泵的供水系統，要定期切換運行。

(5)每季度對水泵潤滑情況進行檢查，視情況補充或更換潤滑劑;每年對水泵進行1次整體養護。

(6) 每年對供水管道、閥門等進行除鏽、刷漆1次，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。

(7) 水箱、蓄水池蓋板應保持完好並加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網並保持完好。

五、排水系統

(1) 按照市排水管理機構的要求取得排水許可證。

(2)排水設施。每年汛期前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設施進行檢查、清理、疏通;每次降雨前後及強降雨過程中對主要排水口、管井進行檢查。

(3) 污水泵。每週巡視1-2次，每季度養護1次。

(4) 窨井、化糞池。定期檢查，每半年清掏1次。

六、公共照明和電氣設備

(1) 室內照明。每週巡檢2次，一般故障即時修復，其他複雜故障2日內修復。

(2) 室外照明。每週巡檢2次，一般故障即時修復，其他複雜故障3日內修復;適時調整時間控制器。

(3) 應急照明。每週巡檢2次，故障即時修復;斷電後維持照明時間達標，指示燈表面亮度和應急照明照度達標;每季度活化1次蓄電池。

(4) 高壓櫃及高壓線路。每週巡檢1次高壓櫃;定期進行設備和線路的檢測;每年活化1次直流屏蓄電池;每2年檢測1次中央信號屏;做好記錄。

(5) 乾式變壓器。每日巡檢1次，做好記錄。

(6) 油浸變壓器。每日巡檢1次，做好記錄。

(7)低壓櫃。每週巡檢1次;每半年養護1次;每年檢查2次電氣安全;每半年檢測1次接地電阻;每年校驗1次儀表;做好記錄。

(8)低壓配電箱和低壓線路。每月巡檢3次;每年養護1次;每半年切換1次雙路互投開關;做好記錄。

(9)電動機。每週巡檢1次運行中的電動機;每年養護1次;做好記錄。

(10) 控制櫃。每週巡檢1次;每年養護2次。每半年校正各種電器裝置或控制設備的設定值。每年檢查1次各類遠控裝置和節能裝置;做好記錄。

(11) 發電機。每月試運行1次;每年1次帶負荷運行;每年活化2次蓄電池;每週巡檢1次充電機和蓄電池;做好記錄。

(12) 電氣檢測。每2年1次預防性試驗;每年檢測2次高壓個人防護用品;每2年檢測1次直流屏;每2年檢測1次高壓電纜;每年校驗1次內部結算電能表;做好記錄。

(13) 變配電室。24小時有人值守;設備附件及工具、個人防護用品完好;防小動物措施完備。

七、安全防範系統

(1) 對講門口機。每月檢查3次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次;每半年內部除塵1次。

(2) 網絡控制箱。每半年度檢查1次外觀、接線，表面清潔1次;每半年內部除塵1次。

(3) 紅外對射探測器。每2月檢查1次防水、探測範圍、接線等，表面清潔1次;每半年內部除塵1次。

(4) 圖像採集設備。每週檢查2次監視畫面、錄像功能;每月表面清潔3次;每半年內部除塵1次。

(5) 攝像機。每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次;每年防護罩內部除塵1次。

(6) 解碼器。每季度檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次;每年內部除塵1次。

(7) 雲台。每季度檢查1次運轉、接線，表面清潔1次;每年轉動部位上潤滑油1次。

(8) 巡更點。每月檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。

(9) 讀卡器。每月檢查鍵盤、防水3次，表面清潔1次。

八、電梯

(1) 24小時運行。

(2) 設有高峯梯的，在高峯期與主梯同時運行。

(3) 發生電梯困人或其它重大事件時，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，物業管理人員須在15分鐘內到現場。專業維修人員須在30分鐘內到現場進行救助。

(4) 每半月日進行1次日常維修養護工作。

(5) 設電梯安全員，負責電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。

(6) 定期檢查緊急報警裝置。

(7) 定期年檢並取得合格證。

(8) 轎廂內規範張帖年檢合格證(有效期內)、乘梯安全須知。

九、水景

(1) 啟用前進行防滲漏檢查。

(2) 使用中每週巡查2次噴水池、水泵及其附屬設施。

(3) 設置必要的安全警示標誌。

(4) 水質符合衞生要求。

10消防安

全防範一、綜合管理

(1) 落實消防安全責任制，明確逐級和崗位消防安全職責;

(2) 成立義務消防隊，每年進行1次消防演練，有業主、物業使用人蔘與，相關人員掌握消防基本知識和技能。

(3) 發生火情及時報警，並採取必要處理措施，協助配合消防人員的工作。

(4) 消防控制室設專業人員24小時值守，處理各類報警信息。管理制度、應急預案張貼在顯著位置，備存緊急消防物資。

(5) 每週防火巡查3-4次;每週專項檢查1次消防設施設備、消防器材、消防安全標誌、疏散通道等。

(6) 每年對員工進行4次消防安全宣傳教育，每年組織2次業主消防安全宣傳教育。

二、消防設施設備維修養護

(一) 火災自動報警系統

(1) 報警控制主機、聯動台

每日巡查設備運行情況，24小時連續正常運行。每日機櫃表面清潔1次，每半年機櫃內部設備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯動台。

(2) 模塊、探測器、手動報警裝置

每半年巡查1次模塊、探測器、手動報警裝置;每半年表面清潔1次;探測器投入運行2年後，每隔3年由專業清洗單位全部清洗一遍。

(3) 備用電源

每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

(二)消防廣播系統

每日機櫃表面清潔1次，每季度機櫃內部除塵1次，設備表面清潔1次;每半年機櫃內的設備內部除塵1次。每季度檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、揚聲器等。

(三)防排煙系統

每季度養護1次防排煙風機、電源控制櫃、風口、防火閥等。

(四)防火分隔系統

每年防火捲簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次，電控箱表面清潔、內部除塵1次;每月防火門附件檢查1次，每年門的轉動部位上潤滑油1次。

(五)水滅火系統

每年養護1次室外消火栓，每半年室內消火栓養護1次，設施整體養護1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養護1次。

(六)滅火器

每年進行1次功能性檢查。

附件3-2

合肥市住宅小區物業服務規範及等級指導性標準(乙級)

序號內 容服務要求

1管理處

設 置(1)小區內設置管理機構，並設客服接待中心，公示服務電話;管理人員每日巡查小區兩次以上，發現問題及時處理。

(2)在客服接待中心懸掛或張貼物業服務企業資質證書或複印件、項目負責人照片，公示物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。

(3)配置一般的辦公用品、傢俱、電話、等;辦公場所整潔有序，有專門的業主或使用人接待區域。

2管理人員和服務人員要求(1)小區項目經理持證上崗，有3年以上物業管理工作經歷。

(2)管理人員、專業操作人員按規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。

(3)管理人員服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔，行為規範，用語文明，服務主動熱情。

(4)服務人員日最低配置標準：客服人員：1人/300户～400户;保潔人員：1人/8000㎡～10000㎡(建築面積);秩序維護員：3～4人/每門崗+1人/7000㎡～9000㎡(建築面積);綠化人員：1人/15000㎡～20xx0㎡(綠化面積);維修人員：1人/300户～400户，高層住宅小區不得低於3人。總建築面積超過50萬㎡以上的住宅小區各崗位人員配置可乘以0.9係數。

3服務時間在小區管理機構每日不低於8小時提供業務接待;其他時間設置值班人員，負責項目運行，及時處理各種臨時或突發事件。

4日常管理與服務(1)制定小區物業管理與服務工作計劃，並組織實施。

(2)建立健全各項管理制度，公共突發性事件(如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衞生、自然災害等)處理機制和應急預案，各崗位工作標準和培訓、考核辦法。

(3)建立企業內部培訓體系，定期組織從業人員培訓、考核。

(4)建立物業管理檔案(包括設施設備管理檔案、業主資料檔案、物業竣工驗收檔案、業主資料檔案等)，歸檔及時、完整，便於查詢。

(5)應用計算機管理業主基本信息、物業基礎資料、維修養護記錄、收費記錄。

(6)按照相關規定和管理規約(臨時管理規約)約定，建立裝飾裝修管理服務制度和檔案。

受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、施工單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人相關裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項;裝飾裝修期間，每2日巡查1次現場，做好記錄;業主或使用人未申報登記或者違反相關規定，及時告知並勸阻，拒不改正的，及時報告相關主管部門、業主委員會，並在小區內公示;裝飾裝修結束後，應進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人應按照約定處理;裝修垃圾及時清運。

(7)在物業共用部位顯著位置公示24小時服務電話。

水、電、氣等急迫性報修半個小時內，其他報修按雙方約定時間到達現場;由專業單位負責的，發現問題應及時告知相關單位;對業主或使用人提出的意見、建議、投拆在2個工作日內處理回覆。

(8)設置物業管理標誌，定期巡視檢查並做好記錄，包括各幢、單元標誌、危及人身安全部位的警示標誌、維修養護期間的警示標誌。小區主出入口設有小區平面示意圖。

(9)涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張帖通知，履行告知義務。

(10)按有關規定和合同約定規範管理，使用專項維修資金。

(11)每月組織1次項目服務質量檢查，做好記錄。

(12)每年組織業主代表參觀共用設施設備機房。

(13)做好安全生產管理;重要節假日前安排安全檢查。

(14)每年公開徵集1次物業服務意見，問卷率達到實際入住業主的70%以上，公示整改情況。

(15)在小區醒目位置設立公共信息欄;配合有關部門進行公益性宣傳。

(16)按照規範要求，每年第一季度向業主公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算。

(17)按物業服務合同約定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。

(18)能提供3種以上特約服務(有償)和3種以上便民(無償)服務;每年組織1次社區文化活動。

(19)專項服務委託管理。依據相關規定，簽訂規範的委託服務合同，明確各方權利義務;專項服務企業應具備相應資質，操作人員持有相應的職業資格證書;專項服務企業人員佩戴標誌，儀表整潔，行為規範，用語文明;對專項服務企業的服務有監督管理及評價記錄。

(20)綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。

(21)對小區內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規及違反管理規約(臨時管理規約)的行為，應及時勸阻、制止並報告有關行政主管部門及全體業主。

5公共區域衞生保潔服務一、 生活垃圾的收集、清運

(1) 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標誌。

(2) 生活垃圾實行分類收集。

(3)每月清洗1-2次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑藥水消毒。

(4) 每日清運1次生活垃圾，並清運到指定的垃圾收集場所，不得亂堆亂倒。

(5) 保潔車外觀整潔、擺放整齊。

二、 物業共用部分清潔

(一) 樓內

(1) 每日清潔1次、每2日清拖1次大堂地面;每週擦拭1-2次信報箱、大堂玻璃;每月刮1次大堂玻璃;每月清潔1次大堂、候梯廳牆面;每日巡視保潔1次。

(2) 每日清潔1次樓內地面、樓梯，每週清拖1次;每月擦拭2次樓梯扶手、欄杆、窗台;每月擦拭1-2次防火門、共用防盜門、消防栓、指示牌等公共設施;燈具每季度除塵1次;每日巡視保潔1次。

(3) 根據地面材質，定期做地面清洗、養護。

(二) 電梯

(1) 每日擦拭1次電梯轎廂門、面板;每日清拖1次電梯轎廂地面;每日巡視保潔1次。

(2) 不鏽鋼面或其他裝飾材料的電梯，每月護理1次。石材地面的電梯每月養護1次。

(三) 天台屋面

每月清掃1次樓頂天台、屋面。有天台、內天井的每週巡查1次，有雜物及時清掃。

(四) 庭院

(1) 每日清掃1次道路、兩側人行道，巡視保潔1-2次;廣場地磚每月沖洗一次，全天候保潔。

(2) 每月清潔3次小區公共照明及設施設備;每季度清潔1次雨蓬、門頭等。

(五) 水景

(1) 定期對水體投放藥劑或進行其他處理。

(2)每週安排專人清潔2次水面;定期進行水體淨化處理;每年清潔2次水池池底。

三、 有害生物防治

(1)配合相關部門進行有害生物防制。

(2) 投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標誌。

四、 雨雪天氣

(1) 雨後清潔。雨後，對小區內主路、幹路積水進行清掃。

(2) 掃雪鏟冰。降雪時，及時清掃積雪，剷除結冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10時前清掃乾淨。

五、衞生事件

發生公共衞生事件時，迅速組織人員對物業共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒。

六、 檢查記錄

(1) 每日抽查1次清潔質量，做好記錄。

(2) 每季度全面檢查1次清潔質量，做好記錄。

(3) 清潔檔案齊全。

6公共秩

序維護

(1)秩序維護人員以中青年為主，45週歲以下的人數佔總人數的70%以上。

(2)秩序維護人員應配備對講裝置和其他必備的安全護衞器械。

(3)主要出入口有專人24小時執勤，

其中主出入口雙人值勤，當值時坐姿、立姿端正(7:00-18:00)，並有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。

(4)對重點部位(小區道路、單元出入口和地下車庫)進行巡視檢查並做好記錄，6：00至22：00巡視2次、22：00至次日6：00巡視1次。應設巡更點，秩序人員手持巡更採集器，按指定的時間和路線每3個小時巡查一次，在正常情況下到達每個巡更點的時間誤差不超過5分鐘，監控中心有巡更記錄。

(5) 維護道路使用和場地的正常秩序。

(6)小區設有監控中心，應具備錄像監控(監控點至少覆蓋單元進出口、小區主要道路出入口)、樓宇對講(可視)、周界報警、門鎖智能卡等四項以上技防設施，24小時開通，並有人駐守，注視各設備所傳達的信息。監控影像資料，應當留存10日備查。

(7)小區應有火警、水警、警情應急預案，並在監控中心控制室內懸掛;每年應組織1次的應急預案演習。專業人員24小時值守安防控制室;監控影像資料，應當留存10日備查。

(8)監控中心接到報警信號後，秩序維護人員應5分鐘內趕到現場進行處理，並報告管理處與警方;接到住户緊急求助時，秩序維護人員應5分鐘內趕到現場，採取相應措施

(9) 在強降雨、雪天氣期間，備勤人員24小時待崗，配備必要的應急工具。

(10) 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。

(11)記錄與檔案。各項工作記錄完整有效;檔案齊全。

7停車管理

(1)建立停車管理制度。

(2)建立停車管理檔案。

(3) 定期存放車輛的，應簽訂停車服務協議。

(4)在顯著位置公示停車須知。

(5)設置規範的交通標誌，包括引導標誌，疏散指示燈，安全出口標誌燈和其他警示性標誌。

(6) 機動車輛憑證出入，對臨時進入的機動車輛進行登記。

(7) 24小時有專人定時巡查停車場(庫)及其設施設備。

(8) 停車場(庫)內配備消防器材並定期檢查，做好記錄。

(9) 停車場地面每2日清掃1次，地下停車庫地面(含車位地面)每季度清拖1次。

(10) 地下停車場(庫)無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。

8公共綠化

養護

一、基本要求：

1、小區綠地率達35%以上。

2、綠地總體佈局合理，滿足居住環境的需要，集中綠地率10%以上。

3、利用植物、山石、水景等設置景點，且與環境協調。

4、喬、灌、地被、草配植合理，層次較豐富，景觀好。

5、綠地保存率100%，喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設施、硬質景觀保持完好。

二、草 坪：修剪草坪保持平整，草高不超過8cm;每年清除雜草七遍以上，雜草面積不大於5%;常年保證有效供水，有低窪及時整平，基本無積水;按肥力、草種、生長情況及時施肥，每年二遍以上;及時做好病蟲害防治;草地生長正常，斑禿黃萎率低於8-10%。

三、樹 木：適時中耕除草，做到基本無雜草，土壤疏鬆;按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥，每年普施基肥不少於一遍，花灌木增施追肥一遍;防治結合、及時滅治，主要病蟲害發生低於5%;樹木基本無傾斜;喬灌木生長良好，樹冠完整;花灌木按時開花結果;球、籬、地被生長良好，無缺枝、空檔。

花壇花境：一年中有一次以上花卉佈置;保持有效供水，無積水;缺枝倒伏不超過五處;及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾;每年施基肥一次，每次佈置前施複合肥一次;適時做好病蟲害防治。

四、垃圾處理

每天及時清理綠化產生的垃圾和綠地內垃圾雜物。

五、樹幹塗白

塗白時間一般在11月上旬至12月中旬，小區內的樹幹塗白高度應保持一致。

六、 檢查記錄

(1) 各項工作記錄完整有效，

(2) 綠化檔案齊全。

(3) 生長季節每月至少檢查綠化工作2次並對植物的養護情況進行記錄。

9共用部位及共用設施設備維修養護管理一、綜合管理

(1)建立房屋及共用設施設備檔案，有運行、檢查、維修養護記錄。

(2)按照相關規定，及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。

(3)每年第四季度制定下一年度維修養護計劃並組織實施。

(4) 對共用部位及共用設施設備進行巡視檢查和維修養護並做好記錄。

(5) 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢驗檢測並做好記錄。

(6)在發生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前後，要組織專項檢查並做好記錄。

(7)設備機房。 每日巡視1次、每月清潔2次，機房內不得堆積雜物; 按規範設置鼠藥盒或粘鼠板、擋鼠板;在明顯易取位置配備消防滅火器材，並定期檢查器材完好情況;設施設備標誌、標牌齊全;在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書; 交接班記錄齊全、完整。

二、共用部位

(一) 房屋結構

(1) 根據房屋使用時間和設計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。

(2) 每季度檢查1次樑、板、柱等結構構件，做好記錄。

(3) 對危及房屋結構安全的行為及時履行告知和勸阻義務，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業主。

(二) 建築部件

(1﹚ 每半年檢查1次外牆貼面磚石或抹灰、屋檐、陽台、雨罩、空調室外機支撐構件等，按照責任範圍進行維修養護，做好記錄。

(2﹚每月巡查1-2次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責任範圍進行維修養護，做好記錄。

(3﹚ 每季度檢查1次房屋共用部位的室內地面、牆面、天棚;室外屋面、散水等，按照責任範圍進行維修養護，做好記錄。

(4﹚每年汛期前和強降雨後檢查屋面防水和雨落管，按照責任範圍進行維修養護，做好記錄;降雨後及時排除積水。

(三)附屬構築物

(1) 每月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等，按照責任範圍進行維修養護，做好記錄。

(2)每2月檢查1次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通，並有記錄。每年6月至9月檢查屋頂不少於3次，發現防水層有氣臌、碎裂，隔熱材料有斷裂、缺損的，應及時修理。各項工作應做好記錄。

(3) 每月巡查1次大門、(鐵柵欄)圍牆，按照責任範圍進行維修養護，做好記錄。

(4) 每月巡查1次休閒椅、涼亭、雕塑、景觀小品、室外健身設施，兒童樂園等，按照責任範圍進行維修養護，做好記錄。

(5) 每年檢測1次防雷裝置，按照責任範圍進行維修養護，做好記錄。

三、空調系統

(1) 温度控制符合節能要求，有節水節電具體措施。進行冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備運行、巡視、測温、維修養護，做好記錄。

(2) 每年檢查1次管道、閥門併除鏽。

(3)定期檢驗壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

(4) 每年清洗消毒1次新風機、表冷器、箱體、風機盤管濾網;每年清洗消毒1次空氣處理機濾網等;每3年清洗消毒1次風管。

四、二次供水設備

(1) 直接從事供水工作的人員應有健康體檢合格證。

(2) 二次供水設施按要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衞生標準。

(3) 每日巡視1次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。

(4) 有備用水泵的供水系統，要定期切換運行。

(5)每半年對水泵潤滑情況進行檢查，視情況補充或更換潤滑劑;每年對水泵進行1次整體養護。

(6) 每2年對供水管道、閥門等進行除鏽、刷漆1次，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。

(7) 水箱、蓄水池蓋板應保持完好並加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網並保持完好。

五、排水系統

(1) 按照市排水管理機構的要求取得排水許可證。

(2)排水設施。每年汛期前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設施進行檢查、清理、疏通;每次降雨前後及強降雨過程中對主要排水口、管井進行檢查。

(3) 污水泵。每月巡視2-3次，每半年養護1次。

(4) 窨井、化糞池。定期檢查化糞池，及時安排清掏。

六、公共照明和電氣設備

(1) 室內照明。每週巡檢1次，一般故障即時修復，其他複雜故障3日內修復。

(2) 室外照明。每週巡檢1次，一般故障即時修復，其他複雜故障1周內修復;適時調整時間控制器。

(3) 應急照明。每週巡檢1次，故障即時修復;斷電後維持照明時間達標;每季度活化1次蓄電池。

(4) 高壓櫃及高壓線路。每月巡檢3次高壓櫃;定期進行設備和線路的檢測;每2年活化1次直流屏蓄電池;做好記錄。

(5) 乾式變壓器。每週巡檢3-5次，做好記錄。

(6) 油浸變壓器。每週巡檢3-5次，做好記錄。

(7)低壓櫃。每月巡檢2次;每半年養護1次;每年檢查1次電氣安全;做好記錄。

(8)低壓配電箱和低壓線路。每月巡檢1次;每年養護1次;做好記錄。

(9)電動機。每月巡檢3次運行中的電動機;每年養護1次;做好記錄。

(10) 控制櫃。每月巡檢3-4次;每年養護1次;做好記錄。

(11) 發電機。每2月試運行1次;每年活化1次蓄電池;每月巡檢3-4次充電機和蓄電池;做好記錄。

(12) 電氣檢測。每3年1次預防性試驗;每年檢測2次高壓個人防護用品;每3年檢測1次中央信號屏和直流屏;每5年檢測1次高壓電纜;做好記錄。

(13) 變配電室。24小時有人值守;設備附件及工具、個人防護用品完好;防小動物措施完備。

七、安全防範系統

(1) 對講門口機。每月檢查2次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次;每半年內部除塵1次。

(2) 網絡控制箱。每半年檢查1次外觀、接線，表面清潔1次;每年內部除塵1次。

(3) 紅外對射探測器。每季度檢查1次防水、探測範圍、接線等，表面清潔1次;每年內部除塵1次。

(4) 圖像採集設備。每週檢查1次監視畫面、錄像功能;每月表面清潔2次;每年內部除塵1次。

(5) 攝像機。每半年檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次;每年防護罩內部除塵1次。

(6) 解碼器。每半年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次;每年內部除塵1次。

(7) 雲台。每半年檢查1次運轉、接線，表面清潔1次;每年轉動部位上潤滑油1次。

(8) 巡更點。每季度檢查2次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。

(9) 讀卡器。每月檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。

八、電梯

(1) 無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行;有人值守電梯6：00-24：00不間斷運行，0：00-6：00呼叫運行;電梯司機夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內公佈值班電話和房號。

(2) 設有高峯梯的，在高峯期與主梯同時運行。

(3) 發生電梯困人或其它重大事件時，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，物業管理人員須在20分鐘內到現場，專業維修人員須在30分鐘內到現場進行救助。

(4) 每月進行1次日常維修養護工作。

(5) 設電梯安全員，負責電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。

(6) 定期檢查緊急報警裝置。

(7) 定期年檢並取得合格證。

(8)轎廂內規範張帖年檢合格證(有效期內)、乘梯安全須知。

九、水景

(1) 啟用前進行防滲漏檢查。

(2) 使用中每月巡查3次噴水池、水泵及其附屬設施。

(3) 設置必要的安全警示標誌。

(4) 水質符合衞生要求。

10消防安全

防範

一、綜合管理

(1) 落實消防安全責任制，明確逐級和崗位消防安全職責;

(2) 成立義務消防隊，每年進行1次消防演練，有業主、物業使用人蔘與，相關人員掌握消防基本知識和技能。

(3) 發生火情及時報警，並採取必要處理措施，協助配合消防人員的工作。

(4) 消防控制室設專業人員24小時值守，處理各類報警信息。管理制度、應急預案張貼在顯著位置，備存緊急消防物資。

(5) 每週防火巡查2-3次;每月專項檢查1次消防設施設備、消防器材、消防安全標誌、疏散通道等。

(6) 每年對員工進行2次消防安全宣傳教育，每年組織1次業主消防安全宣傳教育。

二、消防設施設備維修養護

(一) 火災自動報警系統

(1) 報警控制主機、聯動台

每日巡查設備運行情況，24小時連續正常運行。每月機櫃表面清潔2次，每年機櫃內部設備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯動台。

(2) 模塊、探測器、手動報警裝置

每半年巡查1次模塊、探測器、手動報警裝置;每半年表面清潔1次;探測器投入運行2年後，每隔3年由專業清洗單位全部清洗一遍。

(3) 備用電源

每半年備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

(二)消防廣播系統

每月機櫃表面清潔2次，每半年年機櫃內部除塵1次，設備表面清潔1次;每年機櫃內的設備內部除塵1次。每半年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、揚聲器等。

(三)防排煙系統

每半年養護1次防排煙風機、電源控制櫃、風口、防火閥等。

(四)防火分隔系統

每年防火捲簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次，電控箱表面清潔、內部除塵1次;每半年防火門附件檢查1次，每年門的轉動部位上潤滑油1次。

(五)水滅火系統

每年養護1次室內、外消火栓，設施整體養護1次。消防泵、噴淋泵每2月盤車1次，每半年潤滑檢查1次，每年整體養護1次。

(六)滅火器

每年進行1次功能性檢查。

合肥市住宅小區物業服務規範及等級指導性標準(丙級)

序號內 容服務要求

1管理處

設 置

(1)小區內設置管理機構，配置簡單辦公設備，有固定的通訊聯絡方式。公示服務電話;管理人員每日巡查小區1次以上，發現問題及時處理。

(2)在管理處懸掛或張貼物業服務企業資質證書或複印件、項目負責人照片，公示物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。

2管理人員和服務人員要求

(1)小區項目經理持證上崗，有2年以上物業管理工作經歷。

(2)管理人員、專業操作人員按規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。

(3)管理人員佩戴標誌，儀表整潔，行為規範，用語文明，服務主動熱情。

(4)服務人員日最低配置標準：客服人員：1人/400户～500户;保潔人員：1人/10000㎡～120xx㎡(建築面積);秩序維護員：3～4人/每門崗+1人/9000㎡～11000㎡(建築面積);綠化人員：1人/18000㎡～220xx㎡(綠化面積);維修人員：1人/400户～500户，10萬平方米以下、高層住宅小區不得低於2人。總建築面積超過50萬㎡以上的住宅小區各崗位人員配置可乘以0.9係數。

3服務時間在小區管理機構每日不低於8小時提供業務接待;其他時間設置值班人員，負責項目運行，及時處理各種臨時或突發事件。

4日常管理與服務

(1)制定小區物業管理與服務工作計劃，並組織實施。

(2)建立健全各項管理制度，公共突發性事件(如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衞生、自然災害等)處理機制和應急預案，各崗位工作標準和培訓、考核辦法。

(3)建立企業內部培訓體系，定期組織從業人員培訓、考核。

(4)建立物業管理檔案，歸檔及時、完整，便於查詢。

(5)應用計算機管理物業資料。

(6)按照相關規定和管理規約(臨時管理規約)約定，建立裝飾裝修管理服務制度和檔案。

受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、施工單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人相關裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項;裝飾裝修期間，每3日巡查1次現場，做好記錄;業主或使用人未申報登記或者違反相關規定，及時告知並勸阻，拒不改正的，及時報告相關主管部門、業主委員會，並在小區內公示;裝飾裝修結束後，應進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人應按照約定處理;裝修垃圾及時清運。

(7)在物業共用部位顯著位置公示16小時服務電話。

水、電、氣等急迫性報修半個小時內，其他報修按雙方約定時間到達現場;由專業單位負責的，發現問題應及時告知相關單位;對業主或使用人提出的意見、建議、投拆在3個工作日內處理回覆。

(8)設置物業管理標誌，定期巡視檢查並做好記錄，包括各幢、單元標誌、危及人身安全部位的警示標誌、維修養護期間的警示標誌。小區主出入口設有小區平面示意圖。

(9)涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張帖通知，履行告知義務。

(10)按有關規定和合同約定規範管理，使用專項維修資金。

(11)做好安全生產管理;重要節假日前安排安全檢查。

(12)配合有關部門進行公益性宣傳。

(13)按照規範要求，每年第一季度向業主公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算。

(14)按物業服務合同約定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。

(15)能提供2種以上特約服務(有償)和2種以上便民(無償)服務。

(16)專項服務委託管理。依據相關規定，簽訂規範的委託服務合同，明確各方權利義務;專項服務企業應具備相應資質，操作人員持有相應的職業資格證書;專項服務企業人員佩戴標誌，儀表整潔，行為規範，用語文明;對專項服務企業的服務有監督管理及評價記錄。

(17)每年公開徵集1次物業服務意見，實際入住問卷率60%以上，公示整改情況。

(18)對小區內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規及違反管理規約(臨時管理規約)的行為，應及時勸阻、制止並報告有關行政主管部門及全體業主。

5公共區域衞生保潔服務

一、 生活垃圾的收集、清運

(1) 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標誌。

(2) 生活垃圾實行分類收集。

(3)每2月清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑藥水消毒。

(4) 每日清運1次生活垃圾，並清運到指定的垃圾收集場所，不得亂堆亂倒。

(5) 保潔車外觀整潔、擺放整齊。

二、 物業共用部分清潔

(一) 樓內

(1) 每日清潔1次、每週清拖2次大堂地面;每週擦拭1次信報箱、大堂玻璃;每日巡視保潔1次。

(2) 每月清潔3次樓內地面、樓梯，每月清拖1次;每月擦拭1次樓梯扶手、欄杆、窗台、防火門、共用防盜門、消防栓、指示牌等公共設施;每日巡視保潔1次。

(二) 電梯

每週擦拭2次電梯轎廂門、面板;每日清拖1次電梯轎廂地面;每日巡視保潔1次。

(三) 天台屋面

雨季前清掃1次樓頂天台、屋面。有天台、內天井的每月巡查2次。

(四) 庭院

(1) 每日清掃1次道路、兩側人行道;巡視保潔1次。

(2) 每月清潔1次小區公共照明及設施設備;每半年清潔1次雨蓬、門頭等。

(五) 水景

(1) 定期對水體投放藥劑或進行其他處理。

(2)每月安排專人清潔1次水面;每年清潔1次水池池底。

三、 有害生物防治

(1)配合相關部門進行有害生物防制。

(2) 投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標誌。

四、 雨雪天氣

(1) 雨後清潔。雨後，對小區內主路、幹路積水進行清掃。

(2) 掃雪鏟冰。降雪時，及時清掃積雪，剷除結冰。

五、衞生事件

發生公共衞生事件時，配合相關部門採取防治措施。

六、 檢查記錄

每日抽查1次清潔質量，做好記錄。

6公共秩序維護

(1) 主要出入口有專人24小時執勤。

(2)對重點部位進行巡視檢查並做好記錄，6：00至22：00巡視2次、22：00至次日6：00巡視1次。

(3) 維護道路使用和場地的正常秩序。

(4)小區應有火警、水警、警情應急預案，每年應組織不少於1次的應急預案演習。設有安防控制室的專業人員24小時值守;監控影像資料，應當留存7日備查。

(5)接到報警信號後，秩序維護人員應8-10分鐘內趕到現場進行處理，並報告管理處與警方;接到住户緊急求助時，秩序維護人員應8-10分鐘內趕到現場，採取相應措施

(6) 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。

(7)記錄與檔案。各項工作記錄完整有效;檔案齊全。

7停

車管

理

(1)建立停車管理制度。

(2) 建立停車管理檔案。

(3) 定期存放車輛的，應簽訂停車服務協議。

(4) 在顯著位置公示停車須知。

(5)設置規範的交通標誌，包括引導標誌，疏散指示燈，安全出口標誌燈和其他警示性標誌。

(6) 機動車輛憑證出入，對臨時進入的機動車輛進行登記。

(7) 定時有專人定時巡查停車場(庫)及其設施設備。

(8) 停車場(庫)內配備消防器材並定期檢查，做好記錄。

(9) 停車場地面每週清掃1次。

8公共綠化

養護

一、基本要求：(1)以綠為主、植物選景，小區綠地率30%以上，綠地基本無裸露。

(2)綠地保存率190%，喬灌、草等保存率95%以上，大喬木保存率95%以上。

(3)有專業人員實施綠地養護管理或委託專業公司實施綠地管理。

二、草 坪：每年普修二遍以上，切邊整理一次以上。每年除草四遍以上，無明顯雜草。乾旱、高温季節基本保證有效供水。有積水應及時排除。發現病蟲害及時滅殺。

三、樹 木：喬、灌木按規範修剪每年二遍以上;籬、球年剪三遍以上;地被、攀緣植物每年修剪、整理二次以上。

每年中耕除草四次以上，及時拔除雜草，控制大面積雜草發生;每年普施基肥一遍;和草坪植物每年春季萌芽前後和入冬前後施肥1-2次;有針對性及時滅治，年噴藥不少於二次，控制大面積病蟲害發生;發生倒伏及時扶正、加固。

四、 垃圾處理

綠化產生的垃圾和綠地內垃圾雜物及時處理清運。

五、樹幹塗白

塗白時間一般在職11月上旬至12月中旬，小區內的樹幹塗白高度應保持一致。

六、 檢查記錄

每半年檢查植物生長情況1次，並對養護工作內容進行記錄。

9共用部位及共用設施設備維修養護管理

一、綜合管理

(1) 建立房屋及共用設施設備檔案，有運行、檢查、維修養護記錄。

(2) 按照相關規定，及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。

(3)每年第四季度制定下一年度維修養護計劃並組織實施。

(4)對共用部位及共用設施設備進行巡視檢查和維修養護並做好記錄。

(5) 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢驗檢測並做好記錄。

(6)在發生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前後，要組織專項檢查並做好記錄。

(7)設備機房。 每週巡視3次、每月清潔1次，機房內不得堆積雜物; 按規範設置鼠藥盒或粘鼠板、擋鼠板;在明顯易取位置配備消防滅火器材，並定期檢查器材完好情況;設施設備標誌、標牌齊全;在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書; 交接班記錄齊全、完整。

二、共用部位

(一) 房屋結構

(1) 根據房屋使用時間和設計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。

(2) 每半年檢查1次樑、板、柱等結構構件，做好記錄。

(3) 對危及房屋結構安全的行為及時履行告知和勸阻義務，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業主。

(二) 建築部件

(1) 每季度檢查1次外牆貼面磚石或抹灰、屋檐、陽台、雨罩、空調室外機支撐構件等，按照責任範圍進行維修養護，做好記錄。

(2)每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責任範圍進行維修養護，做好記錄。

(3) 每半年檢查1次房屋共用部位的室內地面、牆面、天棚;室外屋面、散水等，按照責任範圍進行維修養護，做好記錄。

(4) 每年汛期前和強降雨後檢查屋面防水和雨落管，按照責任範圍進行維修養護，做好記錄;降雨後及時排除積水。

(三)附屬構築物

(1) 每2月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等，按照責任範圍進行維修養護，做好記錄。

(2)每半年檢查1次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通，並有記錄。每年檢查6月至9月檢查屋頂2次，發現防水層有氣臌、碎裂，隔熱材料有斷裂、缺損的，應及時修理。各項工作應做好記錄。

雨污水管井，按照責任範圍進行維修養護，做好記錄。

(3) 每半年巡查1次大門、(鐵柵欄)圍牆，按照責任範圍進行維修養護，做好記錄。

(4) 每半年巡查1次休閒椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責任範圍進行維修養護，做好記錄。

(5) 每年檢測1次防雷裝置，按照責任範圍進行維修養護，做好記錄。

三、空調系統

(1) 温度控制符合節能要求，有節水節電具體措施。進行冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備運行、巡視、測温、維修養護，做好記錄。

(2) 每年檢查1次管道、閥門併除鏽。

(3)定期檢驗壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

(4) 每年清洗消毒1次新風機、表冷器、箱體、風機盤管濾網;每年清洗消毒1次空氣處理機濾網等;每3年清洗消毒1次風管。

四、二次供水設備

(1) 直接從事供水工作的人員應有健康體檢合格證。

(2) 二次供水設施按要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衞生標準。

(3) 每週巡視3次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。

(4) 有備用水泵的供水系統，要定期切換運行。

(5)每年對水泵潤滑情況進行檢查12次，視情況補充或更換潤滑劑;每年對水泵進行1次整體養護。

(6) 每2年對供水管道、閥門等進行除鏽、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。

(7) 水箱、蓄水池蓋板應保持完好並加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網並保持完好。

五、排水系統

(1) 按照市排水管理機構的要求取得排水許可證。

(2)排水設施。每年汛期前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設施進行檢查、清理、疏通。

(3) 污水泵。每月巡視1次，每年養護1次。

(4) 化糞池。定期檢查化糞池，及時安排清掏。

六、公共照明和電氣設備

(1) 室內照明。每月巡檢1-2次，一般故障即時修復，其他複雜故障7日內修復。

(2) 室外照明。每月巡檢1-2次，一般故障即時修復，其他複雜故障2周內修復。

(3) 應急照明。每月巡檢2次，故障即時修復。

(4) 高壓櫃及高壓線路。每月巡檢2次高壓櫃;定期進行設備和線路的檢測;做好記錄。

(5) 乾式變壓器。每週巡檢2次，做好記錄。

(6) 油浸變壓器。每週巡檢2次，做好記錄。

(7)低壓櫃。每月巡檢1次;每年養護1次;每年檢查1次電氣安全;做好記錄。

(8)低壓配電箱和低壓線路。每季度巡檢1次;每年養護1次;做好記錄。

(9)電動機。每月巡檢1次運行中的電動機;每年養護1次;做好記錄。

(10) 控制櫃。每月巡檢1-2次;每年養護1次;做好記錄。

(11) 發電機。每季度試運行1次;做好記錄。

(12) 電氣檢測。每3年1次預防性試驗;每年檢測2次高壓個人防護用品;做好記錄。

(13) 變配電室。有人值守;設備附件及工具、個人防護用品完好;防小動物措施完備。

七、安全防範系統

(1) 對講門口機。每季度檢查2次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次;每年內部除塵1次。

(2) 網絡控制箱。每年檢查1次外觀、接線，表面清潔1次，內部除塵1次。

(3) 紅外對射探測器。每年檢查1次防水、探測範圍、接線等，表面清潔1次;每年內部除塵1次。

(4) 圖像採集設備。每月檢查1次監視畫面、錄像功能;每月表面清潔1次;每年內部除塵1次。

(5) 攝像機。每年檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次;每年防護罩內部除塵1次。

(6) 解碼器。每年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次;每年內部除塵1次。

(7) 雲台。每年檢查1次運轉、接線，表面清潔1次;每年轉動部位上潤滑油1次。

(8) 巡更點。每半年檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。

(9) 讀卡器。每半年檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。

八、電梯

(1)無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行;有人值守電梯6：00-24：00不間斷運行，0：00-6：00呼叫運行;電梯司機夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內公佈值班電話和房號。

(2)設有高峯梯的，在高峯期與主梯同時運行。

(3)發生電梯困人或其它重大事件時，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，物業管理人員須在20分鐘內到現場，專業維修人員須在30分鐘內到現場進行救助。

(4)每季度進行2次日常維修養護工作。

(5) 設電梯安全員，負責電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。

(6) 定期檢查緊急報警裝置。

(7) 定期年檢並取得合格證。

(8)轎廂內規範張帖年檢合格證(有效期內)、乘梯安全須知。

九、水景

(1) 啟用前進行防滲漏檢查。

(2) 使用中每季度巡查2次噴水池、水泵及其附屬設施。

(3) 設置必要的安全警示標誌。

(4) 水質符合衞生要求。

10消防安全防 範一、綜合管理

(1)落實消防安全責任制，明確逐級和崗位消防安全職責;

(2)成立義務消防隊，每年進行1次消防演練，相關人員掌握消防基本知識和技能。

(3)發生火情及時報警，並採取必要處理措施，協助配合消防人員的工作。

(5)每日防火巡查1-2次;每季度專項檢查1-2次消防設施設備、消防器材、消防安全標誌、疏散通道等。

(6)每年對員工進行1次消防安全宣傳教育。

二、消防設施設備維修養護

(一)火災自動報警系統

(1)報警控制主機、聯動台

每日巡查設備運行情況，24小時連續正常運行。每月機櫃表面清潔1次，每年機櫃內部設備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯動台。

(2)模塊、探測器、手動報警裝置

每年巡查1次模塊、探測器、手動報警裝置;每年表面清潔1次;探測器投入運行2年後，每隔3年由專業清洗單位全部清洗一遍。

(3) 備用電源

每年備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

(二)消防廣播系統

每月機櫃表面清潔1次，每年機櫃內部除塵1次，設備表面清潔1次;每年機櫃內的設備內部除塵1次。每年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、揚聲器等。

(三)防排煙系統

每年養護1次防排煙風機、電源控制櫃、風口、防火閥等。

(四)防火分隔系統

每年防火捲簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次，電控箱表面清潔、內部除塵1次;每年防火門附件檢查1次，轉動部位上潤滑油1次。

(五)水滅火系統

每年養護1次室外消火栓、室內消火栓養護1次，設施整體養護1次。消防泵、噴淋泵每季度盤車1次，每年潤滑檢查1次，每年整體養護1次。

(六)滅火器

每年進行1次功能性檢查。

合肥市住宅小區物業服務規範及等級

指導性標準(丁級)

1.服務項目按照丙級指導性標準約定。

2.服務內容和標準參照或部分達到丙級的內容與標準，由當事人雙方在合同中約定。

3.管理服務年代較早的住宅小區，達不到丙級服務內容與服務標準的等級為丁級。