深圳市安居型商品房建設和管理辦法解讀

目前，市住房和建設局正在落實一個名為“十百千萬”的工程，“十”為落實10個人才安居工程項目;“百”為確定100家人才安居重點企業;“千”為安排1000套人才安居住房;“萬”為解決1萬名人才的住房補貼問題。為了籌集人才安居住房的房源，市住建局已會同市規劃國土委採取了多管齊下的措施，通過政府投資、政府回購收購、沒收 違法建築、企業代建、企業通過市場競得開發權後自行建設這幾種方式，拓展 安居房房源。小編為大家收集了關於深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》解讀，僅供參考!

20xx年深圳市安居型商品房建設和管理辦法解讀

一、背景和目的

20xx年，樓市中最熱的議題不是房價的漲跌問題，而是令所有國民為之震撼的1000萬套保障房的推出。這一決議預示了我國未來住房體系的發展和改革方向：保障房將與商品房齊頭並進，中國房地產市場將迎來雙軌制發展模式。在近幾年我國樓市的發展中，保障房發展一直落後於商品房發展，這使得眾多中低收入羣體及“夾心層”人們只能選擇“望房興歎”，而這種不平衡的發展，也加劇了商品房市場的畸形發展。住建部明確，今年我國保障房數量有可能將首次超過商品住房，投資額將高達1.3萬億元，預計在“xx”期末“十三五”初，我國城鎮居民的住房結構會發生很大變化，將會有20%以上的家庭的住房是通過政府的保障或者政策支持來解決的。為快速有效地改善住房困難羣體居住條件，我市以科學發展觀為指導，按照國家和廣東省的有關要求，大力推進住房保障制度創新，不斷加快保障性住房建設，確保市民羣眾享受到適當的住房條件，實現“住有所居”。

深圳是全國較早開展住房制度改革的城市。經濟特區建立以來，全市共建設各類政策性保障性住房約27萬套，户籍人口住房自有率達76%，常住人口人均住房建築面積27平方米，較好地解決了職工的住房問題。20xx年以來，針對低收入家庭的住房困難問題，我市根據國家和省的部署要求，於20xx年和20xx年通過提供8209套保障性住房，基本解決了20xx年以前符合本市户籍低收入家庭的住房困難問題，20xx年以前符合條件本市户籍低收入家庭，也將在近期通過實物和補貼等方式予以保障，低保家庭實現了廉租住房應保盡保;之後新增的户籍低收入家庭的住房問題，將在近年內基本得到解決。

根據當前的住房保障狀況，結合本市户籍和常住人口比例倒掛的實際情況，以及夾心層和各類人才的住房實際困難，我市自去年開始對住房保障體系進行了重大調整，除原有的廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房等傳統實物保障方式外，提出了安居型商品房的保障方式，同時進一步擴大貨幣補貼的範圍，對各級人才實行貨幣補貼。目前，我市正在構建包括廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、安居型商品房在內的具有時代特色的住房保障新模式，其中“夾心層”住房困難家庭和黨政機關事業單位員工、以及符合條件的人才由安居型商品房進行保障。為了規範安居型商品房建設和管理，深圳市政府出台了《辦法》。

二、主要內容及影響

《辦法》分為六章共36條，具體包括“總則、規劃與計劃、建設用地與開發、銷售和產權管理”等內容。《辦法》所稱安居型商品房，是指政府提供政策優惠，限定套型面積、銷售價格和轉讓年限，按照規定標準，主要採取市場化運作方式籌集、建設，面向符合條件的家庭、單身居民配售的具有保障性質的住房;《辦法》適用於本市行政區域內安居型商品房的建設、管理及相關活動，市規劃國土部門負責安排安居型商品房建設用地及其供應，負責安居型商品房預售許可，根據市住房保障部門的要求，提供相關申請人員的住房產權登記情況。

(一)主要內容

1、申請

《辦法》第二十二條明確要求，購買安居型商品房應當以家庭為單位申請，申請人的配偶、未成年子女列為共同申請人。除了均需具有深圳市户籍，符合國家計劃生育政策外，還要求申請人蔘加本市醫療保險累計繳費5年以上，或者申請人依照《深圳市人才認定辦法》經認定為人才且參加本市醫療保險累計繳費3年以上，同時申請人、共同申請人在深圳市未享受過購房優惠政策、未擁有任何形式自有住房、在申請受理日之前5年內未在深圳市轉讓過自有住房。

此外，年滿35週歲、符合上述規定條件的單身居民，可以個人名義申請購買一居室安居型商品房。申請人、共同申請人曾經離婚的，離婚前其原配偶、未成年子女在本市擁有任何形式的自有住房但在離婚後歸其原配偶或者未成年子女所有，且離婚時間距申請受理日不滿5年的，不得申購安居型商品房。

2、回購

《辦法》規定，簽訂買賣合同20xx年後，安居型商品房產權所有人可以申請取得完全產權。20xx年限制產權期限內，需要轉讓安居型商品房的實行政府收購制度;已經購買了一居室安居型商品房的單身居民結婚的，可以申請政府收購其購買的安居型商品房，並換購較大户型的安居型商品房一套。

《辦法》第二十七條明確，購房人在取得安居型商品房完全產權前，有下列情形之一的，應當向市住房保障部門申請政府收購該安居型商品房：需要轉讓所購安居型商品房的、因銀行實現抵押權而處置安居型商品房的、因人民法院強制執行等原因需處置安居型商品房的、户籍遷出本市的等。

3、規劃建設

《辦法》規定，在住房建設規劃年度實施計劃中，總量上配建不低於商品住房總建築面積30%的安居型商品房，面向人才供應的安居型商品房建築面積佔安居型商品房總建築面積的比例不低於60%，但國家另有規定的除外。根據《辦法》，新建安居型商品房户型主要按照兩居室户型設計，適度安排一定數量的一居室和三居室型，最大户型建築面積不超過90平方米，並積極推廣和應用政府保障性住房標準化和系列化設計成果。

4、開發與銷售

《辦法》第三章明確規定了建設用地與開發的詳細內容，如籌集建設方式、建設管理制度、競價方式等;第四章明確規定了銷售及產權管理的詳細內容。

《辦法》提出了建設、籌集安居型商品房的五種方式，同時強調了安居型商品房建設實行建設和管理任務書制度。關於競價方面，《辦法》提出，市規劃國土部門以招標、拍賣、掛牌方式確定安居型商品房建設用地競得人的，可以採取“定房價、競地價”方式、“定地價、競房價”方式進行競價。“定房價、競地價”是指根據已確定的安居型商品房最高銷售價格，並綜合考慮該宗地基準地價、市場評估地價，確定該宗地出讓底價，出讓底價不得低於該宗地基準地價和市場評估地價兩者的均值。地價出價最高者為競得人(中標人);“定地價、競房價”指根據該宗地市場評估地價、基準地價等因素，確定該宗地價格，由此確定安居型商品房競價的起始房價(標底)。出價低於起始價(標底)且出價最低的，為競得人(中標人)。房價競價結果為安居型商品房最高銷售價格，由市規劃國土部門通報市發展改革部門、市住房保障部門。

《辦法》提出，安居型商品房最高銷售價格由市發展改革部門會同市住房保障部門、市規劃國土部門綜合考慮開發成本、税金、合理利潤和該宗建設用地使用權市場評估地價、基準地價等因素，按不超過同期同區域同類型的普通商品住房市場價格70%的標準擬定。單套住房具體銷售價格，可在不超過最高銷售價格的基礎上，由安居型商品房建設單位考慮樓層和朝向等因素，參照本有關規定確定，報市發展改革部門、市住房保障部門備案。

5、法律責任

《辦法》強調，要嚴格規範安居型商品房建設管理，虛報者將五年內不予申請。《辦法》規定，申請人申請安居型商品房時虛報、瞞報有關情況或偽造有關證明材料的，依照《深圳市保障性住房條例》，由市住房保障部門處於罰款，並自駁回其申請之日起3年內不予受理申請人及其配偶提出的政策性住房申請。

以弄虛作假、賄賂等不正當手段購買安居型商品房的，主管部門應當解除安居型商品房買賣協議、收回安居型商品房、退回原購房款，按照政府相關部門發佈的同期同區域同類型普通商品住房的市場租賃指導價收取自合同簽訂之日起至搬遷之日期間的租金，並按照收取租金的三倍處以罰款。《辦法》規定，在申購工作中，有些單位和個人為申請人出具了虛假證明材料的行為由主管部門予以公示，並對直接責任人員處3000元罰款;屬於國家工作人員的，依法給予行政處分。

《辦法》還規定，申請人違反本辦法規定的，市住房保障部門應當將其納入不良行為記錄，並在市住房保障部門政府網站、新聞媒體及違法行為人的居住地進行公示，同時將公示內容抄告其所屬單位。

(二)影響

安居型商品房是深圳首創的住房保障模式。在所有類型的保障住房中，安居型商品房與普通商品住房的性質是最為接近，可替代性也最高，因此安居型商品房對普通商品住房的影響和衝擊也最大。

1、小户型商品住房市場

(1)根據購買者

安居型商品房的保障對象與商品房的購買者存在較大的交集，根據《辦法》規定的“連續繳納社保5年以上(經認定為人才的，連續繳費3年即可)、之前未享受過任何購房優惠和擁有過自有住房的深圳户籍居民”，即可申請購買安居型商品房。因此《辦法》對申請人沒有設置資產門檻，有可能導致部分經濟實力較強但沒有購房的客户也可以購買安居型商品房;同時《辦法》規定了60%的安居型商品房面向“人才”提供，“人才”的界定即是“具有較高的學歷、較高的技能”，在現代社會，人才的收入相對較高，導致其購買力也相對較強。上述這兩類人羣都是商品住房的有效潛在客户，安居型商品房入市之後，將以其較低的價格和較低的申請門檻，吸引這兩類客户購買安居型商品房，直接降低了普通商品住房的市場需求。

(2)根據房屋户型面積需求

安居型商品房對不同面積單位的普通商品住房都有影響，但影響程度有所差別，總的來説，對小户型普通商品住房市場的影響最大。

一方面，小户型的普通商品住房市場，首次置業者所佔的比重最大;另一方面，安居型商品房的户型面積與普通的小户型商品住房存在較高的可替代性。較多的客户交集和較強的產品替代性，導致小户型相對於大户型普通商品房市場較易受到衝擊。

2、供應量造成的影響

根據《深圳市住房保障發展規劃(20xx—20xx)》中的要求，xx期間，深圳將建設安居型商品房16萬套，建築面積1200萬平方米，規劃期內年均建設量為3.2萬套，240萬平方米，安居型商品房的配建總量不低於普通商品住房總建築面積30%。因此安居型商品房建成入市後，深圳將形成較為明顯的普通商品住房和安居型商品房兩個相對獨立的市場。

安居型商品房形成規模供應之後深圳將可能出現商品住房和安居型商品房雙軌運行的局面。安居型商品房的大規模建設可能導致普通商品住房的建設量的壓縮，屆時安居型商品房佔整個商品住房的比例可能將超過30%，雙軌市場的特徵會更明顯。

3、住房成交均價

安居型商品房將拉低普通住房成交均價，《辦法》明確規定了如“總量上配建不低於商品住房總建築面積30%的安居型商品房”、“安居型商品房價格不超過同期同區域同類型的普通商品住房市場價格的70%”等條款。據有關專家稱，假設商品住房均價維持不變，通過簡單的計算，能計算出安居型商品房能夠促使深圳商品住房均價下跌。附加考慮安居型商品房進入市場後，商品住房的需求減少所帶來的價格下行壓力，整個商品住房的均價還有可能進一步降低。

三、意義

安居型商品房建設是深圳建設民生幸福城市的重要組成部分。《辦法》的出台，意味着深圳在加大保障性住房供應及創新保障模式、規範安居型商品房建設和管理方面，又邁出了實質性的一步。今年深圳市第五屆人民代表大會第二次會議的《政府工作報告》提出，在明顯緩解户籍低收入家庭住房困難的基礎上，深圳將大力建設安居型商品房，以解決户籍人口中的夾心層家庭和各類人才的住房困難問題。這是深圳根據自身經濟社會發展方向及時調整出台的住房保障政策，無論是擴大保障的惠及面，還是切實提升深圳對各類人才的吸引力、影響力，安居型商品房都具有積極的意義。

安居型商品房分配是關注度極高的民生問題，如何避免過去在保障房申請上由於制度缺陷導致的種種亂象再度重演，使之體現出更多的公正與公平，始終是問題的核心之一。《辦法》專門闢章規定的相關法律責任，有利於規範監管部門工作人員的權限職責，針對公職人員瀆職行為的處罰力度，《辦法》體現了更為嚴厲的權威性。安居型商品房是深圳今年新提出的一個保障房種類，不論是保障對象，還是審核程序，都與經濟適用房有所不同。我們在邁進一步的同時要看清接下來面臨的難題，如何建立起相應的更科學、更嚴密的審核監督體系，如何將《辦法》真正落到實處，是一個艱鉅的任務!