“以房抵債”的買賣合同有效嗎

二手房買賣過程中，一些當事人形式上籤訂了房屋買賣合同，實則將房屋作為借貸合同的擔保，或作為借款無法歸還時的抵償，這一類“以房抵債”的買賣合同的有效性往往難以認定。下面是小編為大家收集關於“以房抵債”的買賣合同有效嗎，歡迎借鑑參考。

一、以房抵債的表現形式

“以房抵債”在我國現行法律中無律可循，屬於“無名合同”。廣義上，只要出現民間借貸與房屋買賣法律關係及當事人主體互相交叉的情況，都可以稱作為以房抵債;狹義上，只有在借貸債務履行期限到期後，借款人與出借人達成的以房屋買賣的價款折抵債務的協議，才是以房抵債。無論廣義還是狹義，房屋買賣合同均為以房抵債的外觀形式。本文擬從廣義上，對近年上海法院司法實踐進行梳理，總結幾種典型表現形式如下：

形式一：套取銀行貸款

出賣人為償還欠款，與債權人或與債權人指定的購買人簽訂房屋買賣合同，購房人則向銀行等金融機構申請購房貸款，貸款獲批後，出賣人隨即將貸款取出用以償還欠款，雙方實際並無交付房屋或支付房款等履行合同行為，銀行貸款實際由出賣人/借款人予以償還。

形式二：公證委託出售

出賣人在向出借人借款時，應出借人要求出具授權他人出售房屋的委託書並辦理公證，雙方往往還就此簽訂抵押借款協議並在房屋上設定借款抵押。後借款人無法歸還欠款，經公證授權的委託人則以出賣人的名義將房屋出售給他人。後因購買人要求出賣人履行合同未果引起糾紛，出賣人則往往要求確認買賣合同無效。

形式三：過户回贖約定

出賣人為擔保本人或他人的借款屆時清償，將房屋以買賣合同的形式過户給債權人或其指定的他人，同時約定若在一定期限前可以相當於借款本息的價款贖回房屋。若逾期未能贖買，則將房屋確定交付給買受人。此類型中，購房人往往並沒有實際付款的事實。

形式四：債務抵銷協議

借款人欠款到期無法歸還，與出借人協商約定用借款人或他人名下的房屋折價抵銷債務，雙方簽訂房屋買賣合同後實際並無付款行為，出賣人往往以虛假買賣為由拒絕履行合同導致糾紛的產生。

二、以房抵債的性質效力

1、房屋買賣合同在債務清償期屆滿前簽訂——有限納入“讓與擔保”

無論是公證委託出售房屋還是約定房屋產權回贖條款，當事人的真意在於通過房屋買賣合同的形式擔保借款得以全部清償，實質上這是一種不通過佔有，而是將擔保房屋整體權利讓渡於擔保權人(房屋所有權可在借款發生時既已轉移也可在債務人不履行債務時再行轉移)，當債務不履行時，擔保權人就該擔保房屋優先受償的擔保方式。這種非典型擔保方式便是讓與擔保。

法條鏈接：

《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第24條：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期後借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關係審理，並向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關係審理作出的判決生效後，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。”

根據上述司法解釋，筆者認為以房抵債買賣合同若要認定為讓與擔保，須符合以下幾個條件：

條件一：存在真實有效的借貸關係且雙方均有以房屋進行擔保的意思表示。

讓與擔保雖為一種非典型性擔保，但作為擔保物權也應遵循從屬性原則，既然當事人簽訂房屋買賣合同係為了擔保民間借貸，那麼借貸關係就是擔保合同得以存在的基礎法律關係，只有借貸關係客觀存在且合法有效的情況下，以房屋權利轉讓作為債務保障的擔保關係才可以成立，這也是司法解釋規定必須先審理借貸關係然後再依據借貸糾紛的生效判決方可主張買賣合同標的物優先受償的法理基礎。

條件二：在債務履行期屆滿時債權人負有強制清算義務。

在以房抵債的場合，若當事人之間沒有約定清算條款，而僅有一份轉移所有權的房屋買賣合同，則存在債權人利用其優勢地位乘人之危，貶低房屋價值謀取暴利的危險。雖然《物權法》及《擔保法》中均有關於流質/流押契約無效的規定，但讓與擔保並非質押也非抵押，不受上述法律調整，所以司法解釋規定在確定擔保基礎法律關係後，出借人可以申請拍賣買賣合同中的標的物，而不是直接依據合同取得房屋所有權。在審判實踐中，筆者認為可不拘泥於司法解釋中的清算方法，當事人還可以合意達成房屋價值或申請司法評估等方式進行，並與借貸本息相抵扣後多退少補。而若購買人堅持以買賣合同約定要求直接過户的，法院不應予以支持。

結論：以房抵債的買賣合同不宜在查明借貸關係之前進行實體審理，輕易做出合同無效或有效的認定。在查明基礎法律關係之後，應將買賣合同、借貸合同結合當事人擔保合意作為一個整體進行效力審查，原則上應充分尊重當事人的意思自治做出有效認定。

2、房屋買賣合同在債務清償期屆滿後簽訂——探討成立代物清償協議

在借貸債務清償期屆滿後達成以房抵債協議，實際是當事人約定以房屋過户的他種給付來代替原有的負擔，通過房屋所有權的讓渡消滅原債務。雖然從形式外觀上具有借貸合同和房屋買賣合同兩個法律關係，但實質上當事人之間只成立一個債，即為代物清償協議。

當事人用房屋買賣的形式對借貸債務進行結算，應視為雙方之間的具體債務數額已經確定，若當事人對房屋的價款與債務如何抵銷已經形成較明確的清算合意，在排除了當事人存在欺詐、脅迫或虛構債務、規避限購政策等無效撤銷情形後，不妨認定為代物清償協議，合法有效，支持當事人要求履行買賣合同的訴請。

3、具體類型的合同效力審查

1.套取銀行貸款的買賣合同無效此類糾紛中，房屋出賣人與購買人均無買賣房屋的真實意思表示，其內心的效果意思是通過房屋買賣的形式套取信貸機構的貸款，而非取得房屋所有權或獲取購房款，故買賣雙方的行為因通謀的虛偽意思表示而使合同無效。需注意的是，審理該類糾紛時，應充分保護銀行等信貸機構的利益，程序上通知其參加訴訟，實體上確定滌除抵押權及償還貸款的義務主體，再判令恢復原狀。

2.公證委託出售房屋，謹慎認定合同效力在公證委託授權書未經撤銷的情況下，一般應認定受託人的行為由委託人直接承擔後果，難以認定合同無效。但在此類糾紛中，往往存在“高利貸”從業人員的惡意操作，故法官應主動審查受託人與購買人之間是否存在惡意串通，損害出賣人權益的情形，謹慎認定合同效力，可重點從以下方面審查以排除無效情形：

A、受託人的行為是否在委託授權範圍之內，如是否具有議價權、及收取房款的權利;

B、合同訂立過程是否符合一般交易習慣，約定的房價是否過低;

C、購房人是否盡到謹慎注意義務，是否符合正常購房人的行為，如是否實地看房及支付房款情況等;

D、雙方之間是否約定有清算條款，是否將收取的購房款扣除債務後返還出賣人等。

3.房屋過户回贖約定，傾向認定有效訂有回贖約定的以房抵債合同中常常具有類似“絕賣”條款，即一旦出賣人未在約定的履行期限前支付相當於借貸數額的購房款回購房屋，則債權人可直接取得房屋，出賣人再無權取回房屋所有權。故有觀點認為回贖約定違反禁止流押契約規定而無效。

回贖約定往往表明了出賣人具有兩個意思表示：一是確認了之前房屋出售給他人的事實，即使存在無權代理或無權處分的情形，回贖協議的達成也可視作對無權代理/處分的追認;二是表明出賣人認可了以房屋出賣所得價款抵償債務的形式，故不必苛求買受人是否具有實際的付款行為。若認定回贖約定有效，則出賣人尚可以通過回贖價款取回房屋所有權，也不失為一種救濟。若其未能按約贖回，也應充分尊重意思自治，確認合同效力，使雙方之間的債權債務關係徹底了結。