公房買賣合同成立生效條件

錢某原在某大學教書，1997年年底買下了房改房，但單位一直沒有為錢某 辦理房產證。不久前，錢某提出調到另外一所大學工作，單位稱：錢某要調走， 單位就不再將房子賣給他，要他將房子騰空，並準備把購房價款退給錢某。錢某 遂訴至法院，要求單位履行購房合同。

一審法院經過依法開庭審理，認定雙方的購房合同關係合法有效，雖然房屋 尚未過户，但合同已經成立，應該履行。遂作出判決，判決單位繼續履行合同， 為錢某辦理房屋產權證。 [法律問題] 公房買賣合同成立生效條件。

[法律依據]

(1)建設部(城市公有房屋管理規定)第31、32、33條規定。 (2)<最高人民法院關於公產房屋的買賣及買賣協議簽訂後一方是否可以返 回的問題的覆函) (1990年2月17日最高人民法院發佈的(89)民他字第50 號，現已廢止)。 (3)<國務院辦公廳轉發國務院住房制度改革領導小組關於全面推進城鎮住 房制度改革意見的通知)有關規定。 (4)<合同法)第25、44、135條。

[法理和法律分析]

1.公房買賣的前提條件和法律政策約束 本案涉及公有房屋能否買賣以及買賣的條件問題。隨着城市公有房屋改革的 全面展開和不斷深入，城鎮公有房屋經營管理的機關、社會團體和事業單位等一 些售房單位將公房出售給單位職工時，存在一些嚴重侵犯職工合法權益的行為。 如房改後遲遲不給購房職工辦理房產證或扣押產權證不發給職工，一旦這些職工 調走，不管是否已經交齊房款，單位往往會提出解除原來簽訂的房屋買賣合同， 將房屋收回。那麼公房是否可以任意買賣或者公房買賣一定是單位説了算呢?首 先，公房買賣是有前提的。

房改涉及的公房包括直轄市、市、建制鎮國有房屋和 集體所有房屋。根據建設部(城市公有房屋管理規定)的規定，城市公有房屋買 賣的條件是：(1)公有房屋的買賣，買賣雙方必須持有房屋所在地城市人民政府 規定的證明文件，也即公房買賣首先必須獲得國家的批准。 (2)公有房屋買賣 時，應當根據國家規定進行房地產價格評估。 (3)公有房屋必須經過交易審核 後，方可辦理所有權登記。其次，公房買賣涉及公房初次買賣和公房的買賣後產 權歸屬問題。作為公有住房實現商品化的必然要求，公房出售使很多個人擁有了 自己享有所有權的房屋。但是由於公房買賣是具有政策性的行為，出售公有房 屋，並不是把公有房屋售出了事，也不意味着國家在公有住房出售後對居民的住 房問題不再進行經營管理。政府在出售公有住房時，既要尊重價值規律，又要考 慮居民的負擔能力，制定合理的價格，實現公有住房商品化和私有化的平穩過 渡。這就形成了我國目前購買公有住房的“部分產權”現象。

根據(國務院辦公 廳轉發國務院住房制度改革領導小組關於全面推進城鎮住房制度改革意見的通 知)規定，職工購買公有住房，在國家規定的標準面積以內的，實行標準價。購 房後擁有部分產權，即佔有權和使用權、有限處分權和收益權;可以繼承，可以 在購房5年以後進行市場出售或出租，原產權單位有優先購買權和租用權。售房 收入扣除有關的税費後所得收益，按政府、單位、個人的產權比例進行分配。職 工擁有部分產權的住房，在自用和自住時受到法律的保護;將優惠購買的住房投 放市場時，則受到法律的約束，不得高價出售或出租。由此可見，公房買賣是不 同於一般私房買賣的，即使辦理了產權證，其產權也受到法律的限制和產權單位 的制約。這樣，就產生了一個制約限度的問題：即原產權單位是否可以控制其出 售公房的權利?本案中的錢某原所在單位的單方毀約是否就是原產權單位行使制 約權的行為呢?根據本案實際情況，房改買房對象的限定是基於房改單位房改發 生以前的事實，即錢某一直是原單位的職工。至於後來出調另外的單位並不影響錢 某的依房改政策買房的資格，何況只是單位自身的原因造成房產證遲遲未辦理。 2.公房買賣合同的成立要件和合同履行問題 為了規範公房買賣過程中出現的買賣合同成立要件問題，最高人民法院於 1990年2月17日發佈了(89)民他字第50號司法解釋，即(最高人民法院關 於公產房屋的買賣及買賣協議簽訂後一方是否可以返回的問題的覆函)。這個復 函主要規定簽訂公產房屋的買賣協議後，翻悔而提出解除買賣協議的，如果此時 尚未辦理產權轉移登記手續的，認為該民事法律行為依法尚未成立，一方翻悔是 允許的。這個覆函顯然是不利於公房買賣中的買方職工當事人的，因為辦理房產 證手續的時間和批文控制在單位手中，這樣會造成單位任意侵犯職工合法享有的 房改政策優惠權的問題。隨着合同自由精神的立法確認和對合同生效要件的實質 性關注，XX年7月23日，最高人民法院發佈法釋(XX)20號司法解釋，公 告廢止了前面提到的(89)民他字第50號司法解釋，這種廢止與1999年3月 15日全國人民代表大會通過並公佈的(中華人民共和國合同法)的基本原則相 協調，原司法解釋與<合同法)牴觸而不應再適用。

那麼根據最新司法解釋精神和現行(合同法)的規定，房產買賣合同的成立 要件應該是：(1)符合房改房買賣的前提條件;(2)符合合同成立的一般要件， 即合同法承諾生效時合同成立，依法成立的合同，自成立時生效。在本案中，錢 某與原所在單位訂立的公房買賣合同已經符合上述要件。又根據合同法規定，買 賣合同當事人之出賣人應當按照約定或者交易習慣，向買受人履行交付標的物或 者交付提取標的物的單證，並轉移標的物所有權的義務。房屋買賣屬於不動產買 賣，在本案中只有辦理房產證手續才能獲得原公房的私有產權。雖然產權沒有合 法轉移給錢某，但是合同已然成立，當事人應當依照約定全面履行自己的義務。 對於錢某來説是交付房屋購買的價款，錢某也已經履行，因此原公房單位也應該 相應履行產權轉移的義務，而不能認為產權尚未過户就可以不履行合同，單方毀 約。 [學者建議] 本案值得注意的一點是，一般而言，房屋是一個普通中國家庭最重要的財 產，如果這份財產缺乏法律保障，無論是誰，心中恐怕都會不安的。所以，建議 有關主管機關能夠制定明確而詳盡的規範，保障購房職工的權益，體現房改實現職工福利和公房商品化的目標。