商業項目策劃書十篇

商業項目策劃書 篇1

一、背景

1、廣闊的市場

XX校區擁有XX大學和民族大學兩所綜合性大學，學生總人數超過兩萬、而學生對於到非食堂性質的餐館就餐有很大的需求，所以XX校區有廣闊的服務市場。

2、健康，實惠，浪漫與温馨

當代大學生突破傳統思想，對吃出健康有強烈要求、學生沒有自己的收入來源，實惠也是他們就餐的重要標準、背井離鄉，孤身一人求學異地，難免思鄉，他們需要一個能夠讓他們感覺到有家的感覺的地方。

3、打破市場平衡，搶佔一席之地

由於校區周圍的各類餐館的經營者，大多為農民出身，缺少現代餐館的服務經營理念、他們簡單的把顧客的需要理解為只是產品的可口，沒有理解到顧客主體為大學生，有先進的觀念，有更多的需求，所以他們忽略了在提供可口的產品的同時附加產品———好的衞生，優質的服務，高雅的環境的重要性、由於校區各餐館主要是在主營產品的差異上進行競爭，如火鍋店與燒烤店的競爭，而忽視其他方面在擴大產品差異，進一步佔有市場的重要性。

二、我們的餐館

在考察了校區周邊的餐館後，我們構想了一箇中西餐館，以優質的服務，健康的產品，實惠的價格，為經營理念，配合以優雅的環境，將温馨的家的概念引入XX校區、本餐廳以經營西餐為主，兼容中餐，引入西方飲食文化，突破XX校區傳統飲食結構、我們的目標是：經營中西餐，兼營糕點類業務，力爭在XX校區這個廣大的餐飲服務市場中佔有一席之地。

三、產品

西式快餐如麥當勞，肯德基，可謂風靡整個中國，已經成為當代人的飲食風尚、雖然西餐並不適合中國人的飲食習慣和傳統飲食需求，但對於西餐這種進口產品產生的好奇感，能夠驅使他們去享受西餐。

我們所經營的西餐不僅僅包括西式快餐，更重要的是純正西餐，而中餐只是為了輔助西餐的經營，僅以經營精緻中餐為主、由於餐廳的容量有限，主要針對四人型，兩人型進行設計菜的量，價格，食譜等，糕點的經營，以訂單式經營，打造校區，以此座位宣傳西餐廳的手段。

四、市場與競爭

1、市場

XX校區有兩萬多名學生，餐飲市場有很大的潛力可以開發，我們以情侶為主要的目標市場，作為校園第一家西式餐館的獨有性和在經營管理上的優秀，對目標市場有很大的吸引力，但是市場也存在着激烈的競爭。

2、競爭

我們的競爭來自於產品的差異化，如火鍋，燒烤，很多人對其情由獨鍾，由於這些餐館打入市場比較早，在顧客心裏打下印記，部分餐館控制着市場的大部分份額，市場相對成熟，因此競爭十分激烈。

3、競爭優勢

時代性：吃西餐不僅是享受，也是潮流。

獨有性：校區一家純正西餐廳。

價格特點：確定適合學生身份的價格，吸引更多的顧客。

高質量：產品質量，衞生質量，環境質量。

管理猶豫性：用現代的管理理念來組織管理，營銷。

4、競爭策略

堅持”高質量，優質服務，低價格”的市場競爭策略。

堅持’不斷的實現產品的創新”為產品發展道路。

五、餐廳的組織框架(略)

六、風險及對策

1、風險

行業風險校區各色餐館眾多，競爭十分激烈。

經營風險產品創新速度太慢。

市場風險對市場不能準確分析，產品銷售不暢。

2、對策

A、堅持”高質量，優質服務，低價格”的市場競爭策略，廣泛宣傳我們的經營理念，讓廣大消費者打破”西餐的價格恐慌、由於很多消費者對於西餐更多的是一種好奇，所以不斷的推陳出新是應對風險的重要環節、消費者的消費不僅僅是物質享受，精神享受的要求越來越高、在消費者享受高質量產品，優質的服務的同時，體驗高雅的環境，音樂，咖啡香純的氣味，增加了消費者的附加產品，更加擴大了產品的差異，這是應對風險的關鍵。

七、財務分析

初步估算我們的餐廳需要的前期固定投入為38000，包括裝修費，水電費等，每月的固定投入8000，包括人力費用，房租等，預計每日有50人前來本餐廳，平均消費25元，每日流動資金700，每月利潤7500，所以本計劃可行。不確定性，蔬菜的價格上漲，人力費用的價格上漲造成的經營費用的上升。

商業項目策劃書 篇2

“十三五”重點項目-大型商場招商項

目商業計劃書

編制單位：北京智博睿投資諮詢有限公司

商業計劃書，英文名稱為Business Plan，是公司、企業或項目單位為了達到招商融資和其它發展目標之目的，在經過前期對項目科學地調研、分析、蒐集與整理有關資料的基礎上，根據一定的格式和內容的具體要求而編輯整理的一個向讀者全面展示公司和項目目前狀況、未來發展潛力的書面材料。商業計劃書是一份全方位的項目計劃，其主要意圖是遞交給投資商，以便於他們能對企業或項目做出評判，從而使企業獲得融資。

關聯報告：

大型商場招商項目申請報告

大型商場招商項目建議書

大型商場招商項目商業計劃書

大型商場招商項目可行性研究報告

大型商場招商項目資金申請報告

大型商場招商項目節能評估報告

大型商場招商項目行業市場研究報告

大型商場招商項目投資價值分析報告

大型商場招商項目投資風險分析報告

大型商場招商項目行業發展預測分析報告

保密須知

本報告屬商業機密，所有權屬於*有限公司。其內容和資料僅對已簽署投資意向的投資者公開。收到本報告時，接收者瞭解並同意以下約定：

1、當接收者確認不願從事本報告所述項目後，必須儘快將本報告完整地交回；

2、沒有*有限公司書面同意，接收者不得複印、複製、傳真、散佈本報告的全部和/或部分內容；

3、本報告的所有內容應視同為接收者自己的機密資料。

4、本報告不是出售或收購項目的報告。

商業計劃書撰寫大綱（根據項目不同稍有調整）

第一章大型商場招商項目簡介

1.1 大型商場招商項目基本信息

1.1.1 大型商場招商項目名稱

1.1.2 大型商場招商項目承建單位

1.1.3擬建設地點

1.1.4 大型商場招商項目建設內容與規模

1.1.5 大型商場招商項目性質

1.1.6 大型商場招商項目建設期

1.2 大型商場招商項目投資單位概況

第二章大型商場招商項目建設背景及必要性

2.1 大型商場招商項目建設背景

2.2 大型商場招商項目建設必要性

2.2.1 大型商場招商項目建設是促進實現“十二五”促進產業集約、集聚、高端發展，促進產業空間佈局進一步優化的需要

2.2.2 大型商場招商項目的建設能帶動和推進 大型商場招商項目項目的發展

2.2.4 大型商場招商項目是企業獲得可持續發展、增強市場競爭力的需要

2.2.5 大型商場招商項目是增加就業的需要

第三章、 大型商場招商項目的實施地情況分析

3.1基本情況

3.2地理位置

3.3交通運輸

3.4資源情況

3.5經濟發展

第四章 市場分析

4.1 國內外 大型商場招商項目項目市場概況

4.1.1國內市場狀況及發展前景

4.1.2國際市場狀況及發展前景

4.2我國 大型商場招商項目項目生產現狀及發展趨勢

4.3 20xx年我國 大型商場招商項目項目出口情況

4.4主要 大型商場招商項目項目市場情況

4.5 大型商場招商項目項目產業前景

第五章 競爭分析

5.1 企業競爭的壓力來源

5.2 波特五力競爭強弱分析

5.3 SWOT態勢分析(SWOT示意圖)

第六章大型商場招商項目優勢

6.1政策優勢

6.2地域優勢

6.3管理優勢

6.4技術優勢

第七章大型商場招商項目建設方案

7.1 大型商場招商項目建設內容

7.2 大型商場招商項目項目工藝方案

7.3 大型商場招商項目項目產品方案

7.4經營理念

7.5管理策略

7.5.1 管理目的

7.5.2 組織結構

7.5.3 管理思路

7.5.4 企業文化

7.5.5 經營理念

商業項目策劃書 篇3

一、背景情況

1、駕駛飛機翱翔藍天是人類的夢想。航空愛好者通過航模運動實現了自己的飛翔夢。

2、現在的航模運動基本規則是，根據航模比賽要求，自己動手製作航模，訓練飛行，參加航模比賽。這使得實現飛翔夢受到諸多的限制，比如製作航模的條件，訓練飛行的場地，航模比賽的組織等。

3、近年來，四旋翼飛行器以其簡單的結構和穩定的超低空性能，成為了航模新寵得以流行。

4、“飛行娛樂館”項目是以四旋翼為主，在體育場館內進行娛樂飛行。由飛行愛好者租用娛樂館的飛行器，根據設定的娛樂飛行項目規則，享受娛樂飛行樂趣，讓更多的飛行愛好者更加容易地實現自己的飛翔夢。

二、飛行娛樂館

1、硬件設施：

1)娛樂館場地：租用現有體育場館，面積1000平方米以上，高度10米以上。

2)飛行器：根據娛樂館場地條件，以每10平米配備一架四旋翼飛行器。

3)電池和充電設備：根據飛行器數量以及經營時間，配備機載電池和充電設備。

4)隔離網：娛樂館中可設多個飛行項目區，各項目區間用隔離網進行隔離。飛行區底部設置防護網。隔離網和防護網可快速架設和拆撤。

2、項目區設置：

1)初學教練區：針對初學者進行基礎飛行操作培訓，達到一定操控水平後方可進行其它飛行項目區的娛樂。

2)常規航道區：設置環形常規航道，以簡單直線和彎道組成，分高度層。飛行者操控飛行器按規則進行平穩飛行，保持飛行器間隔防止碰撞，按高度層超越其它飛行器。此項目可設定為比賽項目，以在航道中飛行時間長短評定勝負。

3)障礙航道區：在航道中設置各類飛行障礙，如屏風、鐵圈、迴轉杆等。飛行者操控飛行器在航道中按規則超越各類障礙物。此項目可設定為比賽項目，以在航道中完成超越障礙物和時間長短評定勝負。

4)空中芭蕾區：飛行者操控飛行器在空中進行各種姿態的飛行舞動。可個人獨舞，也可是多人羣舞。此項目可設定為比賽項目，以評判員對飛行動作打分評定勝負。

5)影視航拍區：在區內設置各類影視拍攝的場景和模特，飛行者操控飛行器對場景和模特進行航拍。此項目可設定為比賽項目，以航拍者的航拍作品效果評定勝負。

6)編隊飛行區：由多名飛行者操控飛行器在空中進行編隊飛行。此項目可設定為比賽項目，以編隊設計和完成動作的效果評定勝負。

各飛行娛樂館可根據各自場地和經營的條件，選擇單項或多項設置項目區域。

3、經營效益

1)飛行娛樂館收益方式：①向顧客租賃飛行器;②為顧客開辦各類飛行項目培訓;③組織顧客開展各類飛行項目比賽;

2)飛行娛樂館投入內容：①場地租賃費用;②飛行器購置費用;③場地飛行環境設置費用;

3)經營性費用：①經營人員費用;②備用電池及充電設備;③飛行器維護和更新費用;④飛行環境設置維護更新費用;

4)效益估算：

①支出費用：按1000平米場地，年租300萬元; 150架飛行器，保障一年內同時有100架在場飛行，年費用75萬元;備用電池與飛行器總費用相同，年費用75萬元;經營人員20人，年工資總額120萬元;飛行環境設置維護，年費用50萬元;其它年費用80萬元;共計700萬元。

②收益費用：僅以租賃飛行器計算。

按每架飛行器半小時30元，每天經營10小時，年經營300天，滿額100架飛行器，到客率60%進行計算，年收益共計1080萬元。

③年毛利：1080萬元- 700萬元= 380萬元。

三、項目經營模式

1、發起成立聯盟。選擇邀請具有實力的企業共同發起成立飛行娛樂聯盟。聯盟發起企業主要由體育場館單位，體育活動經營企業(最好為航模經營企業)，四旋翼飛行器製造企業，航空電池製造企業，文化體育投資企業等組成。

2、建立飛行娛樂館經營模式。由聯盟組織發起企業利用各自現有資源，共同建立飛行娛樂館試點，通過試點建立健全聯盟經營模式和相關標準規範。

3、加盟招商擴大市場。在飛行娛樂館試點運營的基礎上，聯盟以統一的經營模式，統一的設施保障，統一的經營品牌，統一的商業文化，連鎖加盟在全國各大中小城鎮招商發展飛行娛樂館。

4、推進航模運動創新發展。在聯盟發展商業經營的同時，規範完善阿飛行項目標準，創新航模運動的樣式，爭取將飛行項目列入航模標準比賽項目，為比賽項目建造標準的航模比賽設施，激勵更加廣泛的羣眾參與航空體育運動。

商業項目策劃書 篇4

第一部分 執行概要

1.企業基本情況

本公司是一家正在創建的專門從事個人形象設計的公司。隨着人們生活水平的不斷提高和改革開放的不斷推進，越來越多的人意識到提升個人形象着實有助於人際關係的改善和事業的成功。與目前已存在的面向名人和演員的形象設計公司不同，我們將市場定位於即將畢業的大學生和白領人士，以幫助他們實現職業形象的塑造。

為此，我們擬將公司設在高校和商業住宅密集的文一路上，這裏的年輕人更能接受現代個性化的服務，並能保證他們方便地到本公司來進行包裝。

我們有着一羣優秀的色彩、服飾專業設計師，能根據顧客的氣質風格、性格、喜好、經濟承受力，為顧客提供一套形象設計方案，並根據顧客要求建立長期服務關係。我們更有一羣富有熱情並致力於經營這家公司的管理人員。是一名出色的營銷專家，她將出任公司的營銷主管；是一位財務方面的專家，她將出任本公司的財務主管。此外，我們還聘請了法律顧問。

2.投資安排

公司的創建需租用寫字樓200平方米，由於地處文一路，月租金為3萬元，連同裝修、設備費用共需投資50萬。幾位經理人員共投資20萬，尚需融資30萬，外部投資者可獲得40%的股份，並且我們將採用二次融資的方法，在5年內償還這筆投資。

我們預計公司第一年的收入可達22.8萬，投資回收期約為4年。

第二部分 市場分析

1.服務需求調查：通過對在校大學生和白領人士的抽樣調查，我們發現分別有35%和50%的人表示需要有專人為他們進行形象設計。

杭州現有30多所高校，在校大學生約為30萬，估計在XX年將達到30萬以上，XX年省應屆大中專畢業生和研究生達到9.6萬人。隨着就業壓力的增大，給面試官留下一個好印象顯得十分重要，相信會有越來越多的大學生走進我們公司。而今，越來越多的白領脱下了職業裝，換上了個性十足的服飾，即所謂的“星期五便裝”，然而上班畢竟不同於逛街或居家，也不能任其發揮到無所顧忌。就辦公室的着裝來説，既要保證大方得體，既有時尚感，又不可過分張揚。這使我們的形象設計師又有了施展才能的機會。據估計，將有6萬左右的白領人士選擇專業設計師為他們進行設計。

2.價格需求調查：

大學生由於經濟實力有限，與白領所能承受的價格相差較大。

如上圖所示，大學生能承受的價位在1000元以下，主要集中在300元~500元，而白領階層則集中在1000元左右。我們將根據他們不同的消費能力，制訂出適合他們的不同的方案，在最大程度上滿足他們的要求。

3.競爭調查：

據我們的調查，在杭州，絕大多數的形象設計公司針對的是企業形象、產品形象，真正從事個人形象設計的只有幾家。

形象設計工作室、愛情故事形象設計中心等定位於著名演員和高消費人羣，收費高達幾千元，與我們並不存在直接的競爭。如愛情故事理容廣場地處武林路，營業面積1300平方。廣場設有三個樓層：一層為顧客接待區、髮型師美髮區和技師工作區；二層設有寬敞的洗髮區，專業美容區以及地下的培訓區。專門針對時尚人羣，主要業務為美容美髮設計。而本公司則主要為顧客提供整體形象的設計方案，並根據不同顧客的要求，提供不同的服務，即“個性化服務”。包括色彩、服飾、儀態、形體等多方面的服務內容。

而另外的形象設計室其實是美容美髮店或是服裝店的附加業務，尚未形成規模，影響不大。因此，可以説，普通人的形象設計市場尚無人問津。下表顯示我們的競爭地位：

競爭對手

比較 形象設計室 愛情故事形象設計中心 小型形象設計室 傾城之陽形象設計公司

市場定位 演員和高消費人羣 時尚人羣 散客 大學畢業生和白領階層

收費水平（平均） XX元以上 1000元左右 400元左右 400元左右

服務內容 化粧、服飾 美容美髮 美容美髮或服飾 色彩、服飾、儀態、體形

4.市場預測（市場規模、市場前景及增長趨勢分析）

服務的購買力預測：在這項新型服務投入市場之初，消費者尚不熟悉，而我們是根據顧客的經濟實力來制定設計方案的，因此，開始的顧客購買力是較弱的，或者説他們可能不會選擇全套的設計方案，而只選擇其中的幾個部分。但經過一段時間的推廣，消費者逐漸熟悉了該項服務便會認識到只有全套的設計才是最有效的時候，顧客的購買力就會增長。

服務內容的預測：隨着形象設計服務的深入人心，本公司將根據顧客要求適當拓寬業務，開展各項培訓活動。如美化形體培訓、提高氣質風度的培訓等等。

市場佔有率預測：現階段開辦的形象設計公司可以説抓住了形象設計領域的先機，可以肯定的是，一定會有更多的公司想進入分一杯羹，本公司的優勢是以優良的服務從顧客畢業的那一年起為顧客提供長達5~15年甚至更長的服務。關鍵是讓所有的在校大學生了解我們公司、信任我們公司，我們的目標是每當人們照鏡子時就能想到傾城之陽。估計我們的市場佔有率可達30%左右。

資源預測：人力資源是本公司的發展源泉，隨着顧客的增多，我們必將聘請更多的中高級設計師和設計員。根據我們的調查，杭州現有形象設計學校一家，上海有兩家，北京廣州兩地有20多家，相信我們可以從中挑選出優秀的設計新星。

5.營銷計劃：

營銷戰略：我們針對大學生有限的經濟實力，提出“美麗其實很廉價”的口號，從而使他們在心理上消除價格顧慮。而針對白領階層，我們將採取“定製營銷”，把每一位顧客都作為一個單獨的市場，根據個人的特定需求來進行營銷組合，以滿足每位顧客的特定需求。

定價策略：我們沒有統一的價格，但有明確的價格套餐。即包含不同內容的服務的價格是不同的。對於大學生，往往只需要服飾、儀態方面的設計，而白領階層則需要全套的設計方案，因此，定價是有差別的。我們的服務是劃期簽訂合同，客户按總金額的50%交我方對客户服務所需要的費用。待到期後客户按照雙方的合同，綜合評定，看我們為客户所提供的服務是否為客户創造了價值。如果客户覺得我們的服務沒有價值，用户可以要求全額返還。建立會員制，按季節、年份提供不同的優惠（打8折和9折）。

推銷手段：鑑於該項服務的特殊性，我們的營銷人員要一改普通營銷人員的形象，而要有一定的氣質風度來代表我們公司的形象。我們要派推銷員深入高校和企業，與消費者面對面地進行推銷，定期舉辦講座和推廣會；免費為部分消費者做色彩和服飾方面的設計，免費贈送印有本公司電話、地址的小禮品；聯繫各大高校的協會、俱樂部，做贊助商以打響品牌；與企業建立良好的公共關係。

建立長期的服務關係：對本公司來説，穩定和提高市場佔有率的一大要素就是與客户建立長期的關係。通過編制客户檔案，建立客户信息網，進行客户評估分析，關注客户需求，尤其是怨言，以提高客户滿意度和忠誠度。更重要的是要是客户在本公司能感到愉快、尊嚴。形象設計往往會涉及到客户的容貌、體形等敏感方面，必須在保證客户自尊心不受到傷害的前提下為客户服務。

與各大美容院、百貨公司、健身中心建立合作伙伴關係：為使客户感到方便，我們會根據客户要求採購合適的服飾，或指導美容美髮，這就需要與相應的機構合作，達到雙贏，並有利於將競爭者轉化為合作者。

第三部分 經營管理

下圖為本公司的組織結構圖：

股東結構：

目前公司主要股東情況：

股東名稱 出資額 出資形式 股份比例 聯繫方式

8萬元 現匯 40%

8萬元 現匯 40%

4萬元 現匯 20%

總經理：

姓名_____性別___女___年齡____30____籍貫____浙江___

學位____碩士____所學專業____投資_____職稱____中級____

畢業院校_____清華大學____户口所在地___杭州_____聯繫電話__

總設計師：

姓名_____性別 女 年齡_28_籍貫_浙江湖州_

學位___碩士____所學專業__服裝設計__職稱__高級服裝設計師__

畢業院校__巴黎聖馬丁藝術學院__户口所在地__杭州__聯繫電話__

其他對公司發展負有重要責任的人員

姓名__性別_男__年齡_35__籍貫_浙江寧波_

學位_碩士_所學專業_設計_

畢業院校_新加坡形象設計學院__户口所在地_浙江杭州___聯繫電話__

公司董事和主要管理人員之間無親屬關係，公司不存在關聯經營和家族管理問題；公司董事、管理者與關鍵僱員之間不存在或潛在的利益衝突。

本公司共有全職職工13人，兼職職工3人。全職人員包括設計人員、會計師和統計分析。總經理兼管人力資源，同時還擔負訓練和指導公司的銷售人員的責任。將出任項目設計方面的主管並擔任總形象設計師。將對本行業的發展情況以及顧客的需求進行持續的分析，制定出符合市場需求的活動項目，並負責公司的廣告和宣傳業務。推銷的工作將由一位正式僱員處理，早晨和晚上將由三名正式推銷員來經營。二名臨時僱員協助處理電話，回答顧客各種問題。

幾位經理人員已簽署的一項合同約定：他們從加入傾城之陽之日起將至少為本公司服務五年；如果任何一位將來離開本企業，那麼從離開之日起五年這內將不能從事與公司競爭性的業務。事實上，這幾位原始創始人對創辦本公司投入了大量的人力和資金他們將會致力於辦成一個成功的形象設計公司。

報酬 ：

三位創始人前五年的工資收入定為3萬元/每年，這與目前這個行業同等職位人員的工資水平相比稍低。其他全職人員的工資根據不同職位將根據其拉來的客户數提成和基本工資之和及附加各種福利（如醫療、人壽保險等）計算；工作滿足一年以上者，每年可享受兩週假期。半職僱員將由主管人員指導，工資為每小時5元。根據有關專家的經驗，我們的工資在本地區是有競爭力的。

激勵方案:

本行業的培養高素質的僱員是保持老顧客的途徑之一。對於正式和臨時的推銷員的培訓將是一個持續不斷的工作。管理人員打算對僱員提供廣泛的項目訓練和定向訓練，我們的僱員將接受包括：產品知識、經營時間、電話交談技巧、瞭解會員合同以及公司的規章制度的培訓。

我們的培訓計劃比競爭者更為系統和正規。優秀的人員可送到著名學府進修；建立升級淘汰制，使每位員工都能看到升遷的機會；3 、5年後，開設分店，使優秀的設計師和營銷人員都有機會成為主管。

人力資源：我們可以與高校一起建立一個招收學生僱員的計劃，這個計劃將使公司保持一批年青、熱情的臨時僱員，這些僱員可以工作二到四年。

公司的法律事務將由杭州海通律師事務所負責處理，該事務所有豐富的經驗和良好的信譽。

第四部分 企業操作計劃

選擇地點：

營業時間：上午8：30～11：30；下午 1：30～7：30

每天營業9小時。

服務介紹：

傾城之陽將秉承“緊跟時代，打造生活”的藝術理念，遵循以“客户為本”的原則，周全、細緻地瞭解每位顧客的自身需求、感受和生活方式，從服裝服飾、化粧、髮型、肢體語言、禮儀等方面度身制定出個性化的形象分析和實施計劃。

服裝顧問將幫助客户進行衣櫥的分析整理，根據客户的預算制定購置計劃或進行陪同購物；專業形象顧問的 主要工作是塑造完美整體形象，根據客户的體形、身材等外貌上的特徵，以及客户的實際需求、年齡、職業、個性、生活形態等，建立配合個人特質的個人風格，明確的呈現出一個人與其他人的不同之處。並搭配各種場合，為他們設計不同的形象。

具體內容：

精美的裝飾品設計

個性化髮型設計 健康體型設計

個人最佳服飾顏色搭配設計 公共場合自我表現技巧設計

五官造型化粧設計 個人形體設計

時代感的服裝服飾設計 聲音魅力設計等

從總體而言，形象設計可以包括三大方面。

第一、面部化粧造型.

面部化粧可以分為 臉型美飾化粧法

臉型矯正化粧法，

皮膚美飾化粧法、

皮膚矯正化粧法

眉、眼、鼻、脣等部位美飾化粧法、

眉、眼、鼻、脣等部位矯正化粧法。

第二、髮型設計與修飾。

髮型設計可以分為 髮型設計，

特殊髮質的修飾技巧。

第三、服裝、服飾設計。

服飾設計可以分為 着裝設計，

服裝搭配，飾物佩戴。

發展計劃：

採用會員制

開業之初，為了高效率地向我們的目標市場傳遞信息，我們將同幾個深受學生歡迎的廣播電台簽定廣告合同，廣播的廣告費用估計是每半分鐘500元（黃金時間）。我們還將聯繫各高校的協會組織，把我們的廣告夾在他們的宣傳信件中發出。使之瞭解會員的優惠之處。

為了吸收會員和增加收入，將在開放前進行吸收會員的促銷活動。我們一次性入會費是每人600元，月費是60元，每人我們的會員在交付入會費和月會費之後，可免貫參加任何由本公司支持贊助的培訓活動。在吸收了第一批會員之後，我們將在地方報紙上登廣告；直接郵寄也是我們的長期策略之一；我們還將利用打電話的方式與個人聯繫。

業務的季節性和應變計劃

由於本公司面向就業的大學生，一定程度上存在季節性問題。夏秋季的客户相對會多一些，而冬春季則相對較少。為了使季節性問題減少到最低限度，對於季節性的現金流入下降，我們將採用收取月計會員和與各種訓練班簽定短期合同來解決，這個收入約佔年收入的7.2%。在冬季，公司將舉辦講演及講座以提高會員的技術水平，因此而來的收入將幫助調節市場需求，增加利潤率。

第五部分 財務狀況

會員預測

本公司的各項計算採取了比較保守的前提。根據我們所作的市場調查，估計預售會員可達50人。在考慮了約30%的會員退會率的情況下，五年內仍會有平均20%左右的年增長率。因此我們預計公司的會員情況如下：

上一年 會員數 會員淨增加 總會員數

第一年 50* 10 60

第二年 60 20 80

第三年 80 30 110

第四年 110 30 140

第五年 140 30 170

*第一年的數據為預售會員數。

會員費的制定

會員費

首次入會費 600元

每月會費 60元

由於我們經營的地區內沒有其他公司提供類似服務，我們只能參考上海的價格。由於上海與杭州的人均收入的差別，我們的收費標準比上海要低一些。

財務預測條件

面積 200 平方米

租金 6000 元/月

設備合計: 70000 元

1.空調等 XX0 元

2.電腦 30000 元

3.軟件 XX0 元

裝修費 100000 元

人員工資 138000 元/半年

預計廣告費 15000 每半年

營業收入(每半年) 10%增長率 144000

1.大學生 400 元/人 10 人/月

2.白領 1000 元/人 20 人/月

營業成本(租金半年計) 36000 元/半年

其他費用 1000 元/月

預 期 損 益 表

單位 :元 (每半年計期)

項目 期數 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

營業收入 144000 158400 174240 191664 210830 231913 255105 280615 308677 339544

營業成本 36000 36000 36000 36000 36000 36000 36000 36000 36000 36000

毛利 108000 122400 138240 155664 174830 195913 219105 244615 272677 303544

營業及管理費用 324000 154000 154000 154000 154000 154000 154000 154000 154000 154000

利息 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

利潤總額 -216000 -31600 -15760 1664 20830.4 41913.4 65104.8 90615.3 118677 149544

營業税金及附加 24480 26928 29620.8 32582.9 35841.2 39425.3 43367.8 47704.6 52475.1 57722.6

經營利潤 -240480 -58528 -45381 -30919 -15011 2488.16 21737 42910.7 66201.7 91821.9

第六部分 融資説明

資金需求量及資金的用途：

本公司尚需融資30萬元，用於聘請優秀的設計師和營銷人員，以及設計軟件的購買。

投資方的監督和管理權力：

投資方有權參與公司的經營管理，公司定期將財務報表報送至投資方。

如果公司沒有實現項目發展計劃，公司與管理層向投資方承擔哪些責任？

退出方式：

三年後，本公司將進行二次融資，如不順利，本公司將回購股份；

其他：

___本公司在發展過程中可能遇到的風險（包括政策風險、加入wto的風險、技術開發風險、經營管理風險、市場開拓風險、財務風險、投資風險、對公司關鍵人員依賴的風險等。）

公司未來3 ~ 5年在研發資金投入和人員投入計劃（萬元）

年 份 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年

資金投入

人員（個） 13 13 13 15 18

保 密 承 諾

本商業計劃書內容涉及本公司商業祕密，僅對有投資意向的投資者公開。本公司要求投資公司項目經理收到本商業計劃書時做出以下承諾：

妥善保管本商業計劃書，未經本公司同意，不得向第三方公開本商業計劃書涉及的本公司的商業祕密。

商業項目策劃書 篇5

一、目標市場：

· 幾句話概括公司的目標市場及業務;

二、目前存在的問題：

· 描述該領域目前的問題;

· 概括目前該領域解決問題的相關辦法;

三、解決方案：

· 證明自身方案能夠更好地解決問題;

· 表明立足點及創新性;

· 提供相關案例;

四、切入時間點：

· 詳細説明過去及目前的市場趨勢;

· 為什麼是現在切入;

· 判斷未來發展趨勢;

五、市場容量：

· 目標客户羣體是誰;

· 計算總市場容量、目標市場容量、市場佔有率;

六、競爭：

· 競爭對手都有哪些(注意對潛在對手的分析); · 面對競爭，自身優勢有那些;

· 競爭策略;

七、產品：

· 產品線(元素、功能、特性、結構、知識產權等方面); · 研發路線;

八、商業模式：

· 盈利模式;

· 產品定價體系;

· 營收分析;

· 目標客户;

· 市場策略;

· 銷售策略;

九、項目團隊：

· 創始人及核心團隊;

· 顧問團隊;

· 人才策略;

十、財務：

· 損益表; · 資產負債表; · 現金流量表; · 其他財務表格; · 目前擁有的訂單;

商業項目策劃書 篇6

一、市場目標

銷售時段：8月15日—9月30日

1、銷售目標：

內部認購期間銷售開發量的30％，總金額約為6000萬元。

2、品牌目標：

商業圈的核心，龍頭地王

第一商業街——超大型的休閒購物中心

再掀商鋪投資熱潮

3、目標客户羣：

本區及周邊區域的投資客

原有商鋪租賃客户

一期舊業主的親友

二、推售策略

1、推售思路：

二期正處於打地基階段，無實物可看，發展商實力及信譽度是買家信任的支撐點。

一期交付使用，開始進入全面招商階段，招商成功儘快開業是對二期最好的宣傳。

對該階段的目標客户羣進行鍼對性的推廣。

通過一系列的形象公關活動提升項目知名度及影響力，進一步確立項目在本商圈內的龍頭地位。

2、入市時機

開始內部認購：8月15日

內部認購期：8月15日—9月30日

公開發售期：10月1日

8月15日開始內部認購，配合各方面宣傳，在“十·一”黃金週前預熱，爭取在競爭對手加大宣傳力度之前搶佔目標客户羣視線。

選擇10月1日公開發售一來與二期工程進度吻合，屆時二期五棟樓均已封頂，有實物可看，

3、具體部署

方案一：直接下定，直接選鋪

目的：沿用一期的銷售手段，試探市場的接受程度

在“十·一”前有效攔截競爭對手

具體操作：

1）意向買家先下誠意金￥20萬元，享受優惠折扣，直接選定鋪位；

2）簽署“內部認購意向書”，公開發售7天（或在通知時間）內補籤正式“認購書”，7天后簽署正式《商品房買賣合同》，交齊首期款及相關税費；

3）公開發售七天內達成成交的所交之誠意金直接所購商鋪的樓款，不作另行退回；

4）如在規定時間內沒有成交的，所交之誠意金在一個月內無息退回；

5）意向買家憑身份證簽署“內部認購意向書”，每份“內部認購意向書”只能認購一個單位；如需轉讓，須先徵得發展商同意，並由出讓方交納￥1萬元手續費予發展商；直系親屬間轉讓無需交納手續費，但需出示户口本證明。

方案二：先下誠意金，只保留折扣不保留單位，公開發售時再輪籌選購，先到先得。

目的：最大限度調動意向客户的認購積極性

有大批買家、炒家託市，關注度提升

具體操作：

1）意向買家先下誠意金￥5000元，僅作保留優惠折扣，不代表選購具體單位；

2）簽署“內部認購意向書”，以均價出街，暫不公佈價格明細；

3）開售前一天輪籌，開售當天換籌，先到先得。

4）如在規定時間內沒有成交的，所交之誠意金在一個月內無息退回；

5）“內部認購意向書”轉讓須交納￥1萬元手續費。

活動配合：

9月份集中招商會

“十·一”模特時尚大賽

司儀大賽

美食大賽

三、宣傳方面具體部署

內部認購初期不建議大肆進行報紙及電視宣傳，僅在招商宣傳中略為帶過，建議作現場報裝、氛圍營造、單張、空飄、橫幅、户外廣告等宣傳，還可以考慮車身廣告（輻射面為黃岐鎮區和廣州範圍）。

四、銷售人員的培訓

8月15日前全部到位。

商業項目策劃書 篇7

前言

廣場商業步行街，是南大街南段的首席商業街區。

因此，我們必須採取有效手段，炒熱一期的商街氣氛，大力提升其商業價值，增強業主和商户的投資信心，並以此拉動二期的店鋪出售。鑑於營造一期商街氣氛迅速催生人氣的任務迫在眉睫，本案將主要對一期商街如何突破商業現狀和形成旺盛人氣進行策劃。

一、背景分析

一期商街位於濠河之畔，處於城市商業中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鑽石級”市口的商業街，當前緣何一時難“熱”，在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對症下藥。據考察和分析，一期商業步行街主要存在“先天”與“後天”兩方面原因。

（一）商街設計“先天不足”

1大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼××街路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬於最能吸引公眾“眼球”最宜舉辦大型活動的商業舞台，能給商街源源不斷注入人氣。由於當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業價值，如今的廣場很難發揮聚集人流吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

2“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙遊人進入內街的“絆腳石”。此外，南入口的台階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人盲人通道等。3內外街連接通道商用功能缺失。××街通往內街的三個通道，從商業功能設計上看實屬敗筆。按照商業街區的佈局要求，街區內主幹道副通道兩側均應為店面房，以便使街區形成鱗次櫛比的商店羣。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易於催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業氣氛，甚至不知道里面還有內街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建築南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業氛圍而止步於此。4××街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，於是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。

（二）商街策劃“後天失調”

1廣場商業街處於核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰略定位和商業主題。廣場商業街最早定位是“××街”（很好），後來又定位於很好，只是推廣很費力），如今準備冠以“廣場步行街”（老土，沒有鮮明個性目標顧客也不清晰）。由於沒有精確精準的市場定位，關於商業上“我是誰”“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

2廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這裏，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象路廣場步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌休閒椅售報亭公用電話亭垃圾筒商品廣告牌露天茶座等。目前，由於上述設施沒有配套，廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。3打造商街，服務“缺位”。開發商開發一片商鋪銷售出去，再由物業管理公司去打理，這是開發商業房產的“老皇曆”。事實上，經營廣場商業街，“物業管理”代替不了“商業管理”，商業街由“冷”到“熱”需要專業策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業地產運作”。廣場起步階段缺少商業策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業主與商户“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業氛圍。此外，我們對業主購買店鋪後的關注程度不夠，沒有從儘快啟動商街運營和提升商業價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號（圓形）68號（尖頂）兩家首席店面房一直空關，這對內街商户的經營及整個商街的氣氛便構成較大影響。

二、商街定位

廣場商業街的戰略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業環境，根據城市消費羣體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰略定位：

1街名：廣場時尚麗人街

2概念：廣場————××街觀光旅遊的門户，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的。3廣告語：廣場/時尚麗人街————與相約，與同行4商業門類：購物休閒餐飲美容娛樂5商品：主營國際國內名牌服裝服飾化粧品珠寶眼鏡手錶休閒食品工藝品等。6顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅遊觀光者。7經營理念：站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業街。

三、招商策劃

廣場時尚麗人街的招商，屬於“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：

（一）發佈招商公告

我們計劃於4月中旬在《××晚報》電視台發佈招商公告，突出介紹廣場時尚麗人街的市口優勢市場定位和潛在的巨大商機，吸引商户預約登記承租店鋪。

（二）舉辦招商信息發佈會

該招商信息發佈會擬於4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商户為及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及國貿市場有意入駐廣場經營的服裝珠寶化粧品商户。參會商户的人數擬控制在100人左右。會上將發佈的主要信息是：

1廣場時尚麗人街的總體規劃市場定位獨特優勢和前景展望；

2×街可供商户購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價租金物管的優惠政策。

（三）整合店鋪資源

一期的店鋪均已出售，投資者是否願意委託我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金價格（或稱返租報價）？舉辦招商信息發佈會和對外發布招商公告之前，須由房屋銷售公司與業主首先商定委託招商的意向租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委託招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商户洽談租金。

為了使一期商街儘快形成良好的商業氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商範圍，並按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業主採取等待店鋪升值的態度，寧可閒置也不願出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益長遠利益的高度儘快出租，以便消除商街中的店面空關現象。

對目前正在尋求轉租退租的商户，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在採取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商户仍然要轉租退租，由於業主與商户之間有約定，我們可在雙方解除合同後再將該店鋪納入招商範圍。

（四）有關租金政策

一期商街的商業氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急於高回報開出高租金，讓許多欲入駐經營的商户望而卻步。因此，我們在為業主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業主説明南大街南北兩端存在的區位差異，説明一期商街處於入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業主説清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業主照常要揹負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業主與商户的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。當前，一期店鋪比較合適的租金是：

如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計算，年收益為6。6～7.7萬元，剔除利息後的收益2。2～3。3萬元。這樣的租金對商户來説，在目前情況下尚有吸引力，易於接受。）

（五）商户入駐優惠措施

為了有效啟動市場和給商户入駐經營樹立信心，我們將“放水養魚”，從儘快繁榮市場的高度，適時推出必要的優惠措施：

第一，商户入駐商街經營一年以內，我們將免費提供一個燈箱廣告位（由我方製作燈箱，燈片製作及電費由商户負責），供其做商品或品牌宣傳；

第二，凡商户舉辦品牌宣傳商品促銷活動，一年內允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動；

第三，凡商户入駐經營一年內，店鋪物業管理費將按八折優惠收取；

第四，為降低入駐商户的經營成本，我們將協調工商税務部門，給予廣場商業街以集貿市場的税收優惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。

四、商業氛圍營造

（1）商街指示識別系統佈置（詳見廣告公司設計效果圖）

（2）設計製作廣場內街雕塑作品（參見步行街雕塑照片），以增添廣場的文化底韻，吸引遊人前來休閒。

（3）廣場內街將有序設立景觀式落地廣告燈箱歐式休閒椅公用電話亭報刊出售亭飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上採用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閒與服務功能。

（4）邀請政府部門社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場活躍氣氛吸引眼球。尤其要抓住“五一”前後活動頻繁，聯繫總工會文聯羣藝館新華書店等單位舉辦廣場活動，藉助媒體推波助瀾，巧妙宣傳廣場。

（5）與市攝影家協會和新聞媒體聯合舉辦《風韻》優秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升廣場的時尚品位。

（6）5月份起，爭取舉辦幾次《之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術推高廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應。

五、商街硬件改造建議

1北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。

2一期南入口的假山拆除，地面實施人性化商業化改造。

3臨××街一側的店前花圃實施改造，便於顧客無阻礙進店。

4內街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。

5一期南側花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內街，又可創收。

上述方案，經董事長批准後組織實施。

商業項目策劃書 篇8

廣場營銷執行方案

目錄

第一部分 項目分析

一、 近期市場狀況 二、 項目概況 三、 項目定位 第二部分 銷售策略

一、 銷售總體策略 二、 入市時機及銷售前提 三、 銷售階段及工作安排 四、 各銷售階段推貨策略 五、 銷售管理 六、 核心賣點的提煉 第三部分 價格策略

一、 釐定價格的相關因素 二、 價格定位 三、 價格策略 四、 定價原則

五、 付款方式及折扣控制 六、 價格控制 七、 回款預估 第四部分 宣傳推廣策略

一、 廣告目標 二、 宣傳推廣策略 三、 媒體組合策略 四、 推廣費用預估 第五部分 項目包裝

一、 包裝總綱 二、 基礎形象設計 三、 營銷通路的包裝 四、 賣場形象包裝

附件：

一、媒體投放計劃及費用安排 二、價目表

第一部分項目分析

一、

xx市商業地產的市場現狀

（一）近期xx市商業地產市場概況

20xx年,xx市商業地產在政府實施房地產市場規範化運作、加快地鐵等城市基礎設施建設等多項利好因素推動下，呈現出穩步發展的勢頭，在售和在租的的大型商場亮點頻現，正佳廣場、維多利廣場、光明廣場、名盛廣場、地王廣場、盛賢紡織（布藝）城、十甫名都等大型商業，分佈在市內各個熱點區域，四面開花，去年的商用物業大旺，呈現一派喜人景象，主要表現在以下六方面：

1、體驗式商鋪開發（SHOPPINGMAII）引領潮流

體驗式商鋪開發（SHOPPINGMAII）是20xx年最流行的商業形態，不少商用物業發展商競相嘗試，去年風頭最足的商業項目都定位於SHOPPINGMAII。據悉，目前在建的MAII有5個，天河區的正佳廣場、北京路的光明廣場和名盛廣場，位於奧林匹克體育場旁的“花花世界”以及白雲區的百信廣場。除尚未開售的“花花世界”其他項目推出市場後的租銷售情況都較不錯。xx市場都接受MAII這種類型的商業項目。廣場就項目的實際情況，借這一趨勢將項目定位為首席社區商業MAII。

2、專業市場行情看漲

由於經濟的持續高速發展，加上特有的地理位置及周邊地區強大的產業鏈支持，專業市場一直是商業佈局中重要的一環，且各類專業市場的表現的非常繁榮。20xx年下半年陸續有專業市場商鋪推出市場，銷售和出租情況都相當理想。如鞋業皮具市場有金龍盤國際鞋業皮具貿易廣場，布藝專業市場有海印盛賢紡織（布藝）城，美容美髮專業市場有美博城，電腦專業市場有頤高數碼廣場等，我司認為，專業市場的選址十分重要，去年推出的專業市場都建在商業氣氛逐漸濃厚的地方，或者在傳統的商業街，這是專業市場依舊繁榮的原因。

3、主題商場的開發逐漸成趨勢

主題式的商場由於具體清晰的定位及鮮明特色，對加強商户的競爭力及吸引客户方面有獨特作用，也是商用物業發展商喜歡的形式之一。20xx年底以“主題商場”的形象推出市場的商鋪有上升的趨勢，如富力兒童世界、廣百玩具城、運動前線、南天國際照明廣場、百利國際婚慶中心、百安居等，都很受置業者、投資者和消費者的關注。根據發展趨勢，所以四樓考慮作為兒童主題的商場。因為項目只有99個車位不足以支撐大型酒樓和整個商場的使用，所以建議五樓做主題餐飲，設置西餐廳和咖啡館，如引進伯頓等。

4、新開商場引入大型名牌商家

大型商鋪能夠做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人氣，此外還看能否提供齊全的商品種類，讓顧客實現“一站式”消費。如正佳廣場、維多利廣場都以大品牌商家為主要客户，一是可以提高檔次，另外也可以讓消費者享受更多的購物樂趣。而新光城市廣場在招商過程中引入了家樂福和順電兩大商家。經過招商部的努力，主力商家方面已經確立美國諾馬特超市。

5、歲末商鋪廣告投放量激增

20xx年11月1至12月20日，共有36個大型商場、專業市場、裙樓商鋪和小區鋪在報紙媒體作廣告，比9－10月份多出4個，其中xx市內有34個，市外有2個。報紙的廣告量為13337664元，比9－10月份增加63.9%，其中市內商鋪的廣告量佔商鋪廣告總量的99％。廣告投放量原定為500萬，我們認為考慮到對接廣電房

地產的品牌向全國輸出的需要，應該增加100萬的廣告投放,組建成全方位的市場攻擊體系。

6、投資增長較快、整體市場供大於求，總體價格走低。

20xx年1－9月xx市批准的商預售面積達48.52平方米，成交面積為41.12萬平方米，同比增長47.57%和11.47％。xx市特別是八區商鋪的供應量大增，呈現出迅猛發展的勢頭。受供應量的巨大影響，雖然20xx年前三季度的成交量與20xx年相比有較大幅度的增長，但少於20xx年的供應量，目前市場的售貨量仍較多，有待市場進一步消化。

同時，因20xx年商鋪市場供大於求，導致20xx年的商鋪成交價繼續下滑，八個區的商鋪成交均價為9810元/平方米，與20xx年商鋪的成交價格同期大幅下降了25.19％。不過，受城市規劃和市政建設等利好因素影響，現在天河、白雲、越秀等區的商鋪銷售仍然保持良好的市場局面。

1998-20xx年全市商鋪成交均價表

（二）、近期xx市商業物業市場發展變化 數據來源：xx市國土房管局及xx市房地產交易所

根據有關統計數據分析和調查掌握的情況來看，預計未來一年xx市商業市場有以下趨勢：全市各片區商鋪走勢差別較大，專家預計，20xx年xx市熱點地區的商鋪價格仍將穩中有升，但幅度不會太大，其中，地鐵概念的商鋪市場的走勢會繼續上揚，而其他商鋪市場的價格走勢會與20xx年基本持平或略有下降。

銷售部對項目周邊的項目做了專門的調查分析:東璟花園首層商鋪的銷售均價為50000元/平米，實用率是80％摺合實用面積售價60000元/平米。廣場因為街鋪的數量很少，如果首層的銷售均價在35000元/平米即實用面積售價為70000元/平米，那麼我們認為風險很高，因此建議首層建築面積銷售均價為28000－30000元/

平米，負一層建築面積銷售均價為13000－15000元/平米應該比較適合。

位於奧林匹克體育場旁的“花花世界”近期將推出，由於其成本較低，租金和售價都比廣場低而且已經引入了好又多和歐培德。因此建議本項目的租金適當降低首層180－200元/平米，負一層100－120元/平米之間。

二、項目概況

（二）現時情下項目S、W、O、T的變化 1、項目優勢（S）

1)、本項目緊臨黃埔大道城市主幹道，地理位置昭示性強，易引起往來潛在客户關注； 2)、地鐵5號線的區間站緊鄰本項目；擴大了項目的輻射區域。

3)、靠近多條城市交通要道，享有優越的城市交通條件；倚靠東西主幹道黃埔大道，多路公交車途經本項目及周邊區域；

4)、員村二橫路是區域板塊的中心，生活配套成熟完善；

5)、周邊雲集眾多住宅與多家酒店、娛樂、餐飲、銀行等商務配套，；鄰近天河區政府及天河公園；目前天河區一帶約有20萬白領，而黃埔區及經濟開發區也有產業工人和白領近9萬人，具有巨大的消費能量；

6)、市場的稀缺性和唯一性。員村二橫路能與廣場競爭的同類型、同檔次、同規模的商業廣場目前沒有。路邊的商鋪全部零散分佈，形象差，無舒適的購物環境。是一個長年炎熱的城市，而本地段尚無全中央空調開發品種齊全的商業廣場，是本地段商場的稀缺性。廣場是舊城新區的特性商業代表，城鄉商業改造很有可能成為一種優勢突出、劣勢彌補的結果，對商業中心的發展有利。

2、項目劣勢（W）

1）、現時消費能力不足。原居民主要是村民和外來人，消費能力和消費水平不是特別高。

2)、地段的知名度與價值認識有待提高。作為農村地帶，xx市民對此區域的認同仍時間；

3)、員村二橫路商業規劃不夠完善，周邊環境亂、社會治安比較差、佈局及行業的選擇會一定程度限制其發展； 4)、項目太過於靠近xx市的主商圈天河城和正佳廣場。

3、發展機遇(O)：

1）、城市建設規劃以20xx年，員村周邊地區四大重點市政工程，即位於琶洲的新國際會展中心、地鐵二號線總站，以及黃洲大橋、珠江臨江岸線光亮工程將陸續竣工，以往因工廠雲集、環境雜亂而在xx人心目中形象不佳的員村，社區面貌會發生脱胎換骨的變化。

2）、20xx年的亞運會將在舉行，天河區作為主場地，市政設施的建設將進一步完善。

結合項目推廣的需要，和項目作為MAII的體量我們對外的統一宣傳口徑為總建築面積為35000平米.

3）、員村地塊已成為政府在20xx年至20xx年重點開發建設的大型地塊之一。可出讓建築面積達141.4萬平方米，規劃性質為酒店、居住、商業用地。

4、發展威脅(T)：

1）、位於奧林匹克體育場旁的“花花世界”將在近期推出市場； 2）、項目附近的陽光都會廣場仍在售； 3）、附近的社區商鋪供應量在增加。 4）、正佳商業廣場仍在售。

三、項目定位評估

（一）項目定位

根據市場現狀和項目的自身特點，建議項目定位為： 形象定位：首席社區MAII 消費定位：我的生活購物樂園 市場定位：xx社區商鋪中的暴漲鋪

（二）客户定位

本項目面向投資和經營兩大類客户，結合項目自身的物業質素和客觀的市場情況，建議項目的客户羣定位如下： 1、目標市場

本項目所處位置是天河東部的員村區域，該區域在大多數xx人心中的商業印象較為模糊，在推廣宣傳中除了炒作區域商圈概念及項目形象之外，更圍繞項目從近到遠劃出不同的市場區域，在不同時期，進行分類推廣的手法：

2、目標客户羣定位

投資者分析（預計所佔之購買比例為：55%左右）

客户類型

1）、擁有大型企業的人士；

2）、擁有家族生意，以物業轉手或出租獲利作為主要目的之投資者； 3）、經濟相當富裕，具豐富積蓄，以投資置業作為保值用途的人士； 4）、企事業機關之高層國家幹部；

第一類：經濟基礎雄厚，先富起來的人士

購買心理分析

以上人士對投資方面有豐富經驗，主觀性較強，消費心態上為得旺鋪不惜一擲千金。故此該客户羣多為選購

首層街鋪或地鋪，購鋪預算相對較多，多至過百萬甚至上千萬不等，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價格及回報率的問題。對返租回報等促銷措施的需求不太高。本項目的街鋪數量不多，故該類客户佔本項目的成交客户比例亦不算太大。約佔成交客户的5％。

第二類：經濟富裕的本地村民

客户類型

商業項目策劃書 篇9

商業經營定位

　　一、航空路商業近況

根據航空路區域商鋪投資調查分析，當前航空路商業物業的總體經營業種分佈區域化，商業達到成熟期，但業態不完善。新建樓盤的商業門面會成為投資者和生意人的熱眩原因歸結為兩方面，一是恩施州的投資客對目前恩施市場大環境十分看好，相對而言，對投資商鋪比投資住宅有信心;二是航空路現有投資型產權商鋪較少，且航空路的商業區域化經營明顯。與航空路其他商業部分比較，本項目位置較好，弱勢在於人流量不旺盛。

因此，要在整體市場較好的大環境、人氣不旺的小環境中脱穎而出，取得較好的經營與銷售業績，我司建議：

a、提前招商，引進品牌經營者入場(以金泰廣場招商策略類似);

b、內鋪實行返租，提供完善的“代租代管代收”服務，免除投資者後顧之憂;

c、將較大店鋪分割，壓縮鋪位投資總額;

d、優惠付款方式，降低投資門檻。

二、商業經營定位闡述

商業主題定位：綜合性購物休閒中心

體現在商場的面積和業態的齊全

與航空路整條街道的氛圍相融，周邊毗鄰住宅區，更體現購物樂趣

商業經營檔次：以時尚精品為主，輔以少量中偏高檔次品牌

從目前航空路當地已有商場物業及其所經營的商品類型分析，現時所經營的商品種類已較為豐富(建材、傢俱、家居配套等等與居家相關的都已經形成區塊)，人流相對地較為集中，在此情況下，如果本項目仍然走“大眾化”經營路線，恐怕難以突圍而出;

本項目的形象應該切底地利用本項目周邊住宅區豐富、鄰近恩施廣場的有利條件，營造檔次比已有的'同類型配套、物業更高一籌的形象，並有利於與住宅相呼應。

經營主題：根據前期市場調查分析，項目經營商品主題的市場空間有六種：

(1)高檔次精品時尚購物店;

(2)綜合性超市;

(3)專業主題市場;

(4)休閒中心;

(5)中高檔餐飲機構;

(6)稍高檔次的娛樂城。

經營最終業態需根據商家進駐情況和招商情況確定。

三、商業推廣主題闡述：

提供穩定回報、巨大升值潛力的投資型商城

突出投資價值，以商鋪的投資性作為推廣重心。

從以下幾方面支撐本項目的投資價值：

1、地段優越：項目處於航空路中心區，屬於成熟的商業區域。該區規劃起點高，有利於投資客户產生認同感。

2、未來重心商圈：項目周邊有汽車站、怡和酒店等配套,將帶動區域整體人流發展,加上本案住宅的實施，將進一步帶動項目價值的提升,將形成航空路的重心商業圈。

3、投資前景：將目前銷售、租金水平，與建設成熟後的中心區價值預期比較，給客户充分展現良好的升值前景。

4、經營品牌：由招商活動最後落實。

根據航空路當地商業調查所得，目前航空路商業經營狀況較差，較主要的原因就是缺乏統一的、良好的商業經營管理，以及較高的市場誠信度，如不少商城由於分散經營、各自為政，或是統一經營的商場由於產品缺乏特色、對消費者的承諾難以兑現，導致在日漸劇烈的商業競爭環境下，逐漸遭消費者遺棄。

我司建議由商業運作成熟的機構進行全面的商業佈局規劃和物業管理，由此可在較大程度上確保本項目的商業經營能在較為疲軟的市場狀況下逆市生存，為商場確立良好的經營引導，並建立較高的商界知名度和消費者心目中的品牌知名度。

商業項目策劃書 篇10

公司概述

1、公司名稱、地址、聯繫方法等

2、公司的自然業務情況

3、公司的發展歷史

4、對公司未來發展的預測

5、本公司與眾不同的競爭優勢或者獨特性

6、公司的納税情況

研究與開發

研究資金投入

研發人員情況

研發設備

研發的產品的技術先進性及發展趨勢

產品或服務

1、產品的名稱、特徵及性能用途

2、產品的開發過程

3、產品處於生命週期的哪一段

4、產品的市場前景和競爭力如何

5、產品的技術改進和更新換代計劃及成本

管理團隊和管理組織情況

1、公司的管理機構，主要股東、董事、關鍵的僱員、薪金、股票期權、勞工協議、獎懲制度及各部門的構成等情況

2、公司管理團隊的戰鬥力和獨特性及與眾不同的凝聚力和團結戰鬥精神

五、非處方藥(OTC)行業、市場與競爭分析

1、目標市場

a) 細分市場

b) 目標顧客羣

c) 5年生產計劃、收入和利潤

d) 市場規模、目標市場所佔份額

e) 營銷策略

2、行業分析

a) 行業發展程度

b) 行業發展動態

c) 行業總銷售額、總收入、發展趨勢

d) 經濟發展對該行業的影響程度

e) 政府對行業的影響

f) 發展的決定因素

g) 競爭戰略

h) 行業門檻

3、競爭分析

a) 主要競爭對手

b) 競爭對手的市場策略及所佔市場份額

c) 競爭對手可能出現的新發展

d) 競爭策略

e) 在發展、市場和地理位置等方面的競爭優勢

f) 競爭壓力的承受能力

g) 產品的價格、性能、質量的市場競爭優勢

六、營銷策略

1、營銷機構和營銷隊伍

2、營銷渠道的選擇和營銷網絡的建設

3、廣告策略和促銷策略

4、價格策略

5、市場滲透於開拓計劃

6、市場營銷中意外情況的應急對策

七、生產經營計劃

1、新產品的生產經營計劃

2、公司現有的生產技術能力

3、品質控制和質量改進能力

4、現有的生產設備或者將要購置的生產設備

5、現有的生產工藝流程

6、生產產品的經濟分析及生產過程

八、融資説明

1、投資計劃：

a) 預計的風險投資數額

b) 風險企業未來的籌資資本結構安排

c) 獲取風險投資的抵押、擔保條件

d) 投資收益和再投資的安排

e) 風險投資者投資後雙方股權的比例安排

f) 投資資金的收支安排及財務報告編制

g) 投資者介入公司經營管理的程度

2、融資需求

a) 資金需求計劃：為實現公司發展計劃所需要的資金額，資金需求的時間性，資金用途(詳細説明資金用途，並列表説明) b) 融資方案：公司所希望的投資人及所佔股份的説明，資金其他來源，如銀行貸段等。

九、財務計劃與分析

1、過去三年的現金流量表

2、過去三年的資產負債表

3、過去三年的損益表

4、過去三年的年度財務總結報告書

5、今後三年的發展預測

十、風險因素

1、技術風險

2、市場風險

3、管理風險

4、財務風險

5、其他不可預見的風險

6、風險控制和防範手段 十一、退出機制

4、利潤分紅