關於加快 “城中村”試點工作的情況彙報

為了搞好我市城區“城中村”改造的試點工作，推進我市“城中村”改造工作，我們根據市委市政府關於“城中村”改造的要求和市委書記的指示精神，對初步確定的兩個“城中村” 改造試點村(企業村和虎田村)，從我區實際出發，做了大量前期準備工作，使該項工作有計劃地轉入招商引資和規劃開發的階段。一、“城中村”改造的近期工作情況(一)加強領導，建立“城中村”改造工作的保障機制。我們把“城中村”改造工作列入我區十五建設規劃之中，並作為當前工作的重中之重。專門成立了“城中村”改造工作領導機構，領導機構下設有辦公室，區委書記和區長擔任該項工作的總指揮，並安排有豐富城區工作經驗的副區長張立同志具體負責。“城中村”改造工作辦公室同時建立各項工作制度，做到人員到位，職責到位，辦公經費落實到位。“城中村”改造建設的總體方案和實施辦法，正在着手研究制定之中。(二)宣傳發動，動員羣眾參與和支持“城中村”改造建設。“城中村”改造工作成功與否，關鍵在於能否得到羣眾的理解和支持。自市委書記到街道調研“城中村” 問題之後，我們就組織人員深入社區，尤其是深入到初步確定的兩個試點村開展宣傳發動工作。先後召開社區居民代表會議和試點村的村民大會，進行個別走訪座談20多人次，印發、張貼宣傳標語50餘條。街道幹部還走村串户，向羣眾講清楚市委市政府改造“城中村”的意義，爭取羣眾的理解和支持。到目前為止，兩個試點村都沒有出現羣眾逆反心理和產生阻撓滋事的行為。 (三)調查摸底，做好試點村改造的前期準備工作。在兩個試點村成立了由街道領導幹部、社區居委會幹部以及試點村村民小組組長和羣眾代表組成的工作組。對企業村和虎田村的人口、土地、房屋、集體資產、生活就業等情況進行細緻調查。據初步統計，有關試點村的物業數據如下：企業村：居民85户，人口463人。建築面積：樓房佔地面積有磚混結構5260平方米，磚混結構8721平方米，磚瓦結構3600平方米。空地面積6360平方米。有集體就業用地135畝。虎田村：居民162户，人口605人。建築面積：有樓房7192.08平方米,瓦房8968.94平方米,門樓66.18平方米,祖廳(瓦屋) 308.21平方米,豬欄62個,水井29個，水池3個,沖涼房20間,簡易廁所21間。(四)招商引資，吸引投資公司一起商榷改造試點村。從我區的財政狀況、試點村的村集體經濟和羣眾收入狀況等實際出發，只有通過招商引資這個途徑才能進行試點村的改造。目前，汪大置業投資有限公司有意向參與承辦企業村項目的改造建設，立意投資有限公司有意向參與虎田村項目的改造建設。汪大置業投資有限公司經對企業村改造項目進行周密調查後，現已初步形成項目建議書，計劃投資1.5億元和利用3年左右的時間，完成上沙村的改造任務；立意公司多次對我市“城中村”改造項目進行了調研，與我區進行了多次友好協商。該公司的股東一致同意在我市成立股份制開發企業，計劃首期投資2個億，選擇包括虎田村在內的1—2個項目，參與我市“城中村”改造。該公司還表示在我市打造樣板工程及標誌性工程，力爭創造全國“城中村”改造的“我市模式”。(五)加強銜接，與市直部門通力合作做好有關工作。我們與市政策研究室、建設規劃、國土資源等有關部門一起，成立了“城中村”問題的聯合調研組，調查撰寫了《關於我市“城中村”問題的調研報告》。按照投資商的要求，我們及時與建設規劃銜接，由建設規劃派出專家繪製了兩個試點村的紅線圖，提供給客商作決策參考。為了進一步落實市委、市政府提出的統一規劃，統一建設的改造要求，我們報請市建設規部門停止兩個試點村居民自行報建房屋審批手續，已報批的項目也責令停止動工興建。二、試點村改造的目標及今後工作打算試點村改造的目標是創造政府、村民和投資商的“三贏”局面。政府方面：通過城中村改造，將破舊屋村改造為具備東部經濟發達地區先進房地產開發水平的都市新區。建設水平躍上新台階。吸引各地資金參與我市建設。政府不投資，不追求經濟回報，可以獲得合理的税收來源。通過“城中村”改造推動城市化進程和創造更多的就業崗位；村民方面：不用投資，將由原來傳統的簡陋居住形態轉入到現代新建築，享受現代生活。得到合理的補償和就業；投資商方面：獲得正常的投資回報。 下一步要做好的工作，主要有幾個方面：一是抓緊進行項目評估論證和立項報告審批工作；二是協助開發商，按照項目內容具體要求組織實施；三是配合開發商解決在建工程中遇到的實際問題，加快項目進程。三、試點村工作中遇到的困難和問題招商引資是“城中村”改造工作的重要環節。連日來，我們積極與投資商加強聯繫。有關客商為了進行規範的技術經濟論證，也要求我方向他們提供的正確資料和參數。有關試點村的確切用地面積、用地紅線圖、村現有物業面積及權屬情況、村户數、人口構成的詳細資料，村物業的補償標準及村民的補償意向等方面的問題，我們已經完成，並且及時地提供給有關客商。但有些問題超出我區職能管理範圍，希望上級有關職能部門給予幫助解答。(一) 立意公司提出必須由上級職能部門給予解答的問題，有幾個方面：1、虎田村由集體用地轉變為經營性房地產開發用地，需經過什麼程序？預計在何時可以完成？轉變用地性質交什麼費用？費用由誰分攤？ 2、項目用地轉到立意是否一定要走公開出讓程序（不少城市是直接撥紅線，不搞掛牌、拍賣等程序的）。 3、項目地價標準（如有可能，希望政府提前做一個評估，可作為公司的決策依據）。 4、村民回建房的標準問題。 5、項目税費減免，可以考慮哪些項目。 6、地價返還或地價抵償的具體操作方法。(二)汪大置業有限公司要求有關職能部門必須給予解答的問題，有幾個方面：1、開發用地如何辦理手續，轉為國有土地費用是多少。2、項目實施改造時，房地產部分的集體土地變國有，辦理手續時間是否與回建時間同步。3、企業村“城中村”改造項目的路網、供水、排水、供電走向等。居民住房面積(三層半)有沒有變動，如果個別住户要求加層，多出部分是否由居民負責。4、要求政府給予相應的優惠條件，減免各項能減免的費用（如報建費、人防費等等），建築税全免，營業税減半徵收，實行先徵後返原則，即按税率徵收後返還50%給開發企業。5、把企業村“城中村”改造項目定位為“小商品交易城”。6、汪大置業有限公司要求政府辦理“城中村”改造的土地出讓證， 企業村130畝土地除了安排村民的回建房外，其餘作為房地產開發。回建房初步設計為的三層半商住樓。並明確表示，土地出讓證辦妥之後，才能夠投資改造。