珠海市物業管理協會工作彙報

珠海市物業管理協會成立於二○○○年十月，是經珠海市民政局批准並註冊登記，具有社團法人資格的珠海市行業性社會團體。

　協會成立三年多來，在珠海市各級領導的關懷、支持、幫助、指導下，恪守協會宗旨，全面履行協會的基本職能，在實際運作過程中，不斷探索和創新協會運作機制、運作方式，全心全意為社會服務、為政府服務、為會員服務，為規範和發展珠海市物業管理行業做了大量積極的工作，並取得了一定成績。在二○○二年珠海市民政局組織的全市行業考評中名列前茅，被市民政局領導評價為：“協會運作比較規範，服務內容比較豐富”，並被評為2001-2002年度“珠海市優秀社團”。在2003年6月廣東省民間組織管理局對全省行業協會的考察調研中，認為珠海市物業管理協會 “思路新穎，運作規範，比較符合國際慣例，對行業協會建設有啟示作用”。

　去年,協會還被珠海市香洲區人民政府評為社區文化建設先進單位。

　第一部分 協會三年來的工作情況

　一、基本概況

　（一）協會成立的背景

　二○○○年十月十五日是珠海物業管理行業值得紀念的日子，經過近兩年醖釀並在反覆磋商、協調下，珠海市物業管理協會正式掛牌成立，這標誌着珠海市物業管理行業進入了一個嶄新的發展階段，物業管理企業從此有了自己的“家”。

　早在一九九八年底，珠海市物業管理行業幾個骨幹企業中參加全國第一期物業管理經理培訓班（深圳）的八名學員就發起了成立物業管理行業的倡議，並得到了許多物業管理企業的積極響應，成立協會的原因是基於如下行業發展的現狀：

　·珠海市物業管理起步早，於一九八五年誕生了第一家物業管理企業（華髮物業管理公司），但由於政府對物業管理行業扶持力度、重視程度不夠，使行業的發展步履艱難。整個行業發展緩慢、管理水平落後是當時的真實寫照。業內人士把這一現象概括為“起了個大早，趕了個晚集”。珠海市物業管理行業要得到快速發展，需要有一個行業性組織協助政府加強行業管理，推動行業的健康發展。

　·物業管理市場的全面開放，呼喚行業組織的誕生。一般來説，企業個體對社會組織的需要及依賴程度，取決於市場的開放程度。二○○○年正值中國加入WTO的前夕，可以預見物業管理行業將得到全面開放。為適應這一市場環境的變化，把分散的企業組建成一個行業“共同體”，以增強抵禦市場風險的能力。

　·政策環境和人文環境較差，亟需行業組織的出現。在二○○○年之前，珠海市僅僅出台了《珠海市住宅小區物業管理條例》（九七年一月一日實施），配套的政策、法規幾乎是空白的，現有的法規也在很大程度上存在需要改進完善的地方；另一方面市民對物業管理的不理解或片面認識及消費意識淡薄，導致物業管理的發展缺乏羣眾基礎，加上部分媒體的誤導更使這一情況雪上加霜。改善物業管理政策環境與人文環境，僅靠單體企業各自的努力是無濟於事的，需要行業組織發揮牽頭、中堅的作用。

　·物業管理企業素質參差不齊，良莠並存。珠海市當時有物業管理企業151家，其中臨時資質約佔企業總數的35％。不少物業管理企業制度不健全、員工隊伍素質低、管理服務不規範，物業管理糾紛層出不窮，市民投訴、求助等每月高達上百起，物業管理成為當時珠海市社會各界廣泛關注的熱點。

　面對上述問題，成立物業管理協會的呼聲越來越高，在上級主管部門的支持下，珠海市物業管理協會順應歷史的發展和市場經濟的需要應用而生，它是市場經濟的產物，也是行業發展的必然結果。

　（二）協會的性質與宗旨

　1、協會性質：以珠海市從事物業管理的企業、個人為主體，依照有關法律、法規自發、自願成立的地方行業性民間組織，是純民辦的具有法人資格的非營利性社會團體。

　2、協會宗旨：遵守國家法律、法規和政策，遵守社會道德風尚，堅持為政府決策服務、為社會進步服務、為行業改革發展服務的方針，團結、組織本會會員，發揮政府與企業之間的橋樑、紐帶作用。進行行業自律管理，規範行業執業行為，維護會員的合法權益，保障行業公平、公正的市場秩序，推動珠海市物業管理行業的穩定、健康發展。

　（三）協會基本情況

　協會現有會員57家，其中單位會員55家、個人會員2名。單位會員中一級物業管理資質企業2家、二級物業管理資質企業4家、三級物業管理資質企業近80家，管理物業面積1600萬平方米，佔珠海市物業管理總面積的62％。

　二、與國際慣例接軌，建立行業協會運行新模式

　（一）運作模式

　本協會的運作模式可概括為：自辦自願、經費自籌；多向服務、利益共享；多邊協作、規範自律。

　1、自辦自願、經費自籌：珠海市物業管理協會是一個經濟型協會，其成立的目的是根據國家法律與協會內部規約，為會員、社會、政府提供多向服務和協調會員的行為，以推動區域性行業的健康發展。在我國當前經濟轉型期間，政府對微觀職能的收縮，恰好為協會的產生與發揮其作用創造了空間。協會的產生是由於市場經濟的發展和行業自身發展需要的結果，完全是出於企業自發行為，會員入會採取自願原則，協會的成立、運作，沒向政府伸手要一分錢，由協會通過合法途徑籌措經費。

　2、多向服務、利益共享：協會的最基本職能是“服務”，其服務的對象與方向主要有三方面：一是向政府提供服務，內容包括行業信息的收集與統計分析、提供政府決策諮詢、宣傳政府的政策、法規、架設政府與企業之間的橋樑，提供上傳下達服務，服務的性質是有償服務與無償服務相結合，我們明確提出“政府花錢買服務”的觀點，並得到相關政府主管部門領導的認同；二是向社會提供服務，內容包括為市民提供物業管理信息、政策、法規諮詢、處理市民求助、投訴、加強輿論導向，引導市民建立正確的消費觀和創造市場需求；三是為會員提供服務，內容包括行業信息交流、開展理論與業務研究並提供研究成果，開展從業人員業務培訓和從業資格考試，開展行業之間、企業之間的廣泛交流與合作等。

　3、多邊協作、規範自律：多邊協作主要是體現在政府與協會建立協作關係，跨地區、跨行業的協會之間建立協作關係，協會內部企業之間建立協作關係，協作的內容函括資源共享、優勢互補、經驗交流、“多向服務”（指政府與協會之間、協會與協會之間、企業與企業之間）；規範自律主要體現在制定行規行約，規範執業行為，維護市場公平、公正競爭秩序，維護行業和會員的合法權益。

　（二）機構創新

　協會的組織機構設置目前國內外均無統一模式，一般根據協會的性質、任務、職能而設。本協會的機構設置的總原則是精幹、高效、一專多能，。實行會長領導下的分工負責制，會員大會是協會的最高權力機構，理事會是大會的執行機構，常務理事是理事會的常設機構。

　本協會在機構設置上的創新，主要體現在：為加強與政府的溝通與協作，增設了名譽會長、名譽副會長、協會高級顧問；為提高協會辦事效率採取直線職能制；為精簡機構，減少協會運作經費開支，採取業餘職務與專職人員相結合，除常設機構--協會祕書處4個工作人員外，其餘協會領導都是無薪崗位；為充分履行協會的專業職能，設立了專業委員會；為強化協會的自律職能和維權職能，設立了監督委員會和法律諮詢處。

　（三）制度創新

　協會的制度創新是本協會的重要特色之一，制度創新的核心是轉變協會的內部運作機制。本協會的運作機制是：“垂直領導、民主決策；獨立自主、自負盈虧；自我約束、自我完善；自我提高、自我發展”。

　1、垂直領導、民主決策：是協會的決策機制，日常事務由協會常設機構人員在會長、祕書長的直接領導下處理；重大問題實行民主決策，按問題的性質、種類、涉及面大小等因素，決定分別提交常務理事會、理事會、會員大會討論決定。

　2、獨立自主、自負盈虧：是協會的經營管理機制，協會是純民辦社團組織，不依附於任何一個政府部門或企業，完全按自己的章程與意願運作，不受任何干擾；協會的經費取之於民，用之於民，政府無任何經濟上的扶持，實行自負盈虧、自我積累。

　3、自我約束、自我完善：是協會的自律機制，其功能是通過制訂行規行約並進行公開監督，對違規違約的人和事進行處理，監督並敦促會員誠信經營，營造行業內良好的市場經濟秩序。

　4、自我提高，自我發展：是協會的發展機制，通過協會的良好運作，建立協會良好的公信力與社會形象，不斷壯大協會的會員隊伍和提高會員的整體素質，使協會步入健康持續發展的軌道。

　（四）職能創新

　隨着物業管理市場的開放、中國加入WTO，置身於市場經濟的物業管理企業需要有自己的行業組織，這是毫無疑問的，關鍵是這個協會是幹什麼的，能幹什麼？本協會成立三年來，不斷摸索協會職能轉變的新途徑。

　通過實踐，我們認識到在協會工作中如何突顯“服務”這一核心職能才是做好協會各項工作的基礎。

　本協會的基本職能如下：

　1、協助政府宣傳、貫徹執行有關法律、法規、政策；

　2、向政府提供行業諮詢、決策諮詢服務；

　3、協助政府開展行業調研與統計工作，提供信息服務；

　4、協助政府組織、指導、推廣物業管理科技成果，推動行業科技進步；

　5、向政府反映企業呼聲、傳達政府意見、發揮政府與企業的橋樑與紐帶作用；

　6、制定行規行約、行業標準與業務規範並監督實施，建立行業誠信記錄與評價制度，提高行業整體良好形象；

　7、依法維護會員合法權益；

　8、協調、溝通會員之間的關係，為會員之間溝通創造便捷條件；

　9、維護市場秩序，促進行業內公平、公正競爭；

　10、向會員提供服務：

　·信息服務；

　·國際、國內交流服務；

　·諮詢服務；

　·培訓服務；

　·推廣服務；

　·理論與先進技術、經驗服務；

　·法律支援服務；

　·行業評估論證、業務技能資質考核；

　·其他服務。

　11、向社會提供與行業相關的服務。

　三、全面履行協會職能，推動行業健康發展

　協會成立三年多來，緊緊圍繞協會宗旨和牢牢把握“服務”方向，在全體理事、會員的共同努力下，開展了大量的、卓有成效的工作，充分發揮了“橋樑”、“紐帶”作用和“會員之家”的作用。

　（一）當好政府參謀，提供高效服務

　1、參與物業管理地方法規的建設。先後參與了《廣東省物業管理條例》、《珠海市物業管理條例》、《珠海市城區住宅小區物業管理服務收費辦法》、《珠海市城區住宅小區物業分級參考標準》、《香洲區城區小區業主委員會成立程序暫行規定》、《珠海市物業管理維修基金管理暫行辦法》、《珠海市物業管理項目招投標暫行規定》的論證、討論和修改工作，廣泛收集會員單位的意見，並積極向政府有關部門反映，為構建我市物業管理法律框架發揮了應有的作用。

　2、參加物業管理示範小區（大廈）複評。協會派出專家小組協助市物業管理部門對全市物業管理示範小區（大廈）進行復檢、考評，對受檢小區提出整改意見。

　3、參與政府對城中村的整合改造。為街道辦招投標提供專業諮詢，幫助制訂、修改招標書，有力地推動了小區整合的市場化進程，受到有關部門的讚賞。

　4、參與住宅小區用電移交工作。派出行業專家參加住宅小區居民用電移交調研，落實城區居民用電抄表到户，解決居民用電電費過高問題，協助政府完成了一項實事工程。

　5、協會分別於二○○一年、二○○二年廣泛開展行業內各企業情況的調研與統計工作，為政府提供了大量的有價值的統計資料，為政府制定地方性政策、政府職能轉型、制定城市管理改革方案等提供專業諮詢和決策依據。

　6、協助政府宣傳、貫徹法規和政策。協會利用行業組織的優勢，主動與《珠海特區報》、《珠海晚報》、珠海電視台等新聞媒體合作，開辦《物業管理之窗》等宣傳欄目，宣傳國家和地方物業管理法規、政策，宣傳先進的物業管理理念，介紹先進企業的經驗、引導市民建立正確的消費觀，為宣傳、貫徹政府的法規、政策發揮了重要的作用。

　7、積極向政府反映會員與百姓的呼聲。協會成立三年多來。利用各種渠道，反映會員與百姓的呼聲。如向政府積極反映用電、用水移交問題，促成了城區大部分住宅小區居民用電逐步移交給供電部門管理；向政府反映小區公共用電管理問題，促成了政府頒佈公共用電分攤辦法，向政府反映業主委員會成立與運作中存在問題，促成了香洲區政府出台《業主委員會成立程序暫行辦法》；向政府反映《珠海市城區住宅小區物業管理服務收費辦法》存在的問題，促成了市法制局頒發該辦法的《解釋》文件和部分小區的行政批覆；多次向政府呼籲建立物業維修基金、規範物業管理招投標，促成了制定配套法規的進程，等等。

　（二）以會員為中心，提供全方位服務。

　為會員服務是協會的基本職能和中心工作。為了做好這一工作，我們制定了常務理事聯繫會員制度，明確提出“以會員為中心”的協會工作新理念，並在協會經費開支上，向服務會員傾斜，在工作措施上，把為會員服務列入最重要的議事日程。

　1、大力開展行業培訓，提高從業人員素質。先後舉辦《物業管理企業經理培訓班》、《物業管理檔案資料員實操培訓班》，有一千二百多人蔘加培訓並取得各類崗位合格證書。此外，我們適應企業需要，量身定做，由協會專家上門為企業培訓員工，也收到了良好的效果。

　2、組織行業交流，推動行業發展。兩年來，共接待中國物協組織的全國考察團及廈門、合肥、南京、青島、昆明、廣州、深圳、衡陽、武漢、新疆、長沙、無錫、煙台等省市考察人員800餘人次。也組織本市5批65人次赴青島、大連、杭州、烏魯木齊登第考察學習。通過與國內同行交流，吸取了同行的先進管理手段和服務理念，提升了珠海物業管理服務水平。

　3、積極維護行業和會員的合法權益。特別是對涉及全行業利益的一些棘手問題，由行業協會出面與政府有關部門協調，依據政策法規，爭取公平、公正解決。如2001年城區管理收費定級中，對個別領導提出的“珠海市物業管理收費標準要比周圍城市低10％”的觀點，協會採集了不同物管項目的成本核算樣本數據提供物價部門參考，為最後保本微利的收費標準作了最大的努力。又如，對政府計生部門把計劃生育工作強行攤派給物業公司的做法也向政府反映了協會的意見。在國家六部委聯合整頓保安隊伍時，與市治安大隊商量，妥善解決了物業管理小區治安防範人員的出路問題，在保障行業合法權益方面盡了協會最大努力。此外，協會還為個別會員單位的合法權益受到損害時，協會積極從中斡旋、協調，如在小區收費定級過程中，個別業主委員會不按政策規定，有意壓低物業管理收費標準，協會領導多次參與宣傳政策和解釋工作，維護了會員的合法權益。

　4、努力為企業排憂解難。幫助會員單位排解困難是協會應盡的職責，協會領導不厭其煩走訪企業，多次參加會員單位的調研和調解工作幫助企業內部整改，找政府及有關部門協調，化解業主與物業公司的矛盾等。

　5、牽線搭橋，提供中介服務。我們根據行業特點和企業需要，為引導社會優勢資源進入行業服務領域做了一些探索和嘗試。如協助台灣普洛爾純淨水公司在鳳凰花園和迎賓廣場兩個小區推廣管道純淨水試點；介紹中國電信在小區設立電信代辦點；組織企業到海島部隊招聘人才；介紹中大物業管理大專班和昆明市物業管理學校畢業生到企業實習工作等。

　這些嘗試，探索了協會開展中介服務、爭取各方多贏局面的新路子。

　（三）致力行業基礎建設，推動行業整體水平提高。

　1、開展行業理論的研討

　2001年10月，在協會週年慶典之際，成功舉辦了“珠海市物業管理現狀及發展對策研討會”建設部、兄弟省市領導及專家學者200人出席了會議；二○○三年七月與澳門物業管理業商會共同舉辦了：“珠澳社區物業管理專業研討會”兩地同行進行了廣泛的交流，並發表了二十多篇論文。

　2、創辦《珠海物業管理》刊物

　以刊物週年慶典為契機創辦的《珠海物業管理》雜誌，是協會對外宣傳的窗口，會員交流的園地，聯結政府和社會的紐帶。已出六期，約二十餘萬字，二百多幅圖片。去年還增出一期“珠海物業管理通訊”。雜誌在反映行業動態，宣傳政策法規，探討行業理論，指導物業管理實踐方面發揮了積極作用。

　3、大力宣傳推廣物業管理理念和先進技術。

　協會主動與報社、電台等新聞媒體溝通，根據不同時期物業管理熱點問題，多次在珠海電視台做節目，在報紙上開闢專欄，廣泛宣傳正確的物管理念，逐步改變了新聞媒體在報道物業管理行業時“市民投訴”一邊倒的現象，提高了業主的物業消費意識和會員單位的執業水平，對宣傳協會、宣傳行業起到了積極作用。二年多來，為推進行業科技進步，協會積極推廣先進技術和科技成果。如與軟件公司合作、開發、推廣物業管理服務軟件，協助一些有條件的會員推廣小區智能化管理系統，建立物業管理互連網絡、推介物業管理服務先進裝備，推廣小區生態環境技術，這些活動，對提高行業服務科技含量，提高物業管理水平發揮了主要作用。

　4、主動承擔這會責任，塑造行業形象。物業管理與社會公眾聯繫密切，實踐中我們堅持用“三個代表”的思想，倡導會員企業把經濟效益與社會效益、環境效益結合起來，積極參與社區精神文明建設，參與社會公共事務，參加社會公益事業。協會還積極為市民提供無償諮詢服務，贈送相關資料，調解有關矛盾，提供維權援助。

　（四）開展行業自律，規範行業行為

　首先是教育、監督會員依法經營、規範服務，利用協會宣傳陣地和各種場合，反覆教育、督促會員單位依法經營，主動調查市民反映的投訴問題，糾正個別會員單位的違規行為。如二○○二年，有一家會員單位的不正當的承諾和低於成本的價格等手法，私下與某些業主委員會成員談判，意圖“挖牆角”、“搶地盤”。協會領導意識到這是擾亂市場秩序的嚴重錯誤行為，對該會員提出了嚴重警告和批評，制止了違反行業道德、違規行為。第二是建立會員單位誠信記錄和誠信評價制度。協會組織資質管理，從業人年持證上崗檢查，對檢查工作中發現的問題及時督促整改；對行業內信譽好的企業給予記錄歸檔，出具優良誠信證明。在二○○二年六月，配合全國整頓房地產市場，與主管部門一道研究制訂整頓方案，提出“物業管理行業整治若干意見”，並向全市同行發出誠信經營《倡議書》，協同主管部門，調查全市各小區資質管理情況，查處了無資質經營、管理混亂等違規現象。第三是制定《會員公約（徵求意見稿）》，規範行業的執業行為，推動行業職業道德的建設。

　四、協會目前面臨的主要問題

　珠海市物業管理協會經過三年多的運作，雖然做了大量的工作，但也無可避免地存在着一些亟需解決的問題。歸納起來，主要有如下兩方面的問題：

　（一）協會生存與發展的環境與機制有待改善

　1、管理體制的問題。進入上世紀九十年代，政府把大多數專業經濟部門轉為經濟實體、行業協會、中介服務組織，並日益成為政府改革的明確目標。黨的十四屆五中全會就決定“把專業經濟管理部門逐步改組為不具有政府職能的經濟實體，或改為國家授權經營國有資產的單位和自律性行業管理組織”。但是，時至今日，行業協會的作用及其生存、發展未能引起政府的高度重視。管理機制上還沒取得實質性的制度創新，“大政府小社會”的傳統格局依然得以維持。

　2、政府對協會功能的認識仍存在誤區。目前一些地方政府對行業協會功能的認識較為狹窄，認為行業協會的作用僅僅是行業自律的組織，有的甚至把成立行業協會當作政府相關部門的“點綴”；另一方面，有些地方性行業協會又被政府作為政府職能的一種延伸，協會的功能被扭曲，阻礙了行業組織的健康發展。

　3、行業協會的功能與政府經濟部門的互補、互動關係不明確。行業協會從經濟治理角度分析，其是行業內部的一種“治理”組織，其“治理”機制不僅在歐洲和日本，甚至在美國的經濟部門治理中發揮着愈來愈重要的作用。行業組織長期發展起來的信息能力和協調能力所形成的組織網絡的規模經濟和外部經濟是一把“雙刃劍”：它既有節約會員交易成本、降低市場不確定性和增強行業整體競爭能力的優勢，當管理不當時，又有阻礙競爭，增加社會成本的劣勢。因此，如何使協會揚長避短，在充分發揮行業協會功能的同時，又使其“治理”作用與社會、政府互動、互補，這是當前急需研究解決的問題。

　4、政府對行業的管理仍然缺乏市場經濟機制。主要存在二方面的問題：一是對市場的過分干預；二是按照中央和國家的指示精神，政府經濟部門的許多職能應逐步轉移到行業協會，如行業評估、資質審查、人員培訓等等，雖然近年來，在這方面已取得了一些進步，但總的來説，是在政府患得患失的推動下和行業組織小規模艱難探索與實踐中取得的。

　5、政府無償使用協會服務。首先是政府對協會服務的有償性缺乏認識，甚至把協會作為政府部門的一種輔助“工具”，可以呼之則來，揮之則去。按照國際慣例，一般政府經濟部門應向行業協會購買服務，政府與協會的關係完全按市場經濟的規律確定。

　（二）協會自身建設有待加強

　1、協會自身制度建設滯後。協會的規範化運作離不開規章制度的約束，目前協會在制度建設上存在的主要缺陷有：協會章程內容不完善、運作制度不完整、行業自律制度未健全、協會工作人員的業績缺少應有的考核與獎罰等。

　2、協會與會員的聯繫溝通不夠。協會的領導與常設機構在與會員溝通上，未能形成一種制度，尤其是缺少經常性的深入會員單位調查研究。

　3、行業組織發展緩慢。珠海市從事物業管理的企業目前有170多家，加入協會的僅有55家，佔總數的32％。雖然沒入會的企業大多數為臨時資質企業或小型企業，但如此之多的企業遊離於協會之外，不利於行業的自律管理與規範發展。

　4、行業自律力度不夠。隨着物業管理市場化進程的推進，招投標中的過度競爭已初露端倪，盲目壓價，低價接盤的現象屢有發生。但行業自律還停留在口頭上，還沒有形成一種自律機制。

　5、服務工作要進一步深化和提高。特別是要加強對普通會員的服務，改變開展活動不多的現象。工作人員要牢固樹立為會員服務的思想，提高專業素質，改進服務手段，真正為行業、為企業辦好事、辦實事。

　6、地方行業協會與國家和省協會的聯繫不夠。國家、省協會要通過有效的渠道指導地方協會的工作開展。同時，地方協會的主要負責人要加入省協會的常務理事會，通過這樣的渠道，共同對地區性行業工作進行探討和研究。

　7、協會的信息管理缺乏高效、先進的手段。目前本協會由於資金與人才的缺乏，行業信息的管理仍然停留在較原始的水平上，尚未建立計算機服務平台等先進的信息管理手段，制約了協會信息服務作用的發揮。

　8、協會對協調會員之間的關係協調力度不夠。如何把會員凝聚成行業利益的共同體，還須做大量的協調工作。目前會員之間各自為政、分頭行事的現象十分普遍，不利於提高行業的整體形象與市場競爭力。

　第二部分 珠海市物業管理協會的發展思考

　珠海市物業管理協會經過三年的運作，已呈現出良好的發展趨勢及強勁的生命力。但這些成績的取得，僅僅是協會發展的一個“序曲”。協會在今後的發展中應秉承以下總體思路,即:堅持黨的四項基本原則，全面貫徹“三個代表”的重要思想，按照黨的十六屆三中全會通過的《中共中央關於完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中關於“按市場化原則規範和發展各類行業協會”的要求、在行業主管部門的指導下，以規範發展為目標，以貫徹《物業管理條例》為重點，以創新為動力，以服務為手段，緊緊圍繞提高物業管理服務水平這個中心，齊心協力，紮實工作，堅定不移地推進珠海市物業管理業的健康發展。為此,在鞏固現有工作的基礎上,進一步加強下列工作:

　一是堅定不移地貫徹落實《物業管理條例》。《條例》是物業管理的基本依據，是規範參與各方權利、義務、行為的準則，是促進物業管理可持續發展的根本保證。落實《條例》是一項長期任務。我會已把2○○4年定位為宣傳調研年，就是要大力做好《條例》的宣傳工作，做到家喻户曉，人人皆知，從根本上提高市民的物業消費意識和正確維權意識，改善行業的外部發展環境。。要把落實條例和落實相關配套法規、示範文本結合起來，紮紮實實、一步一個腳印地把條例落到實處。要把學習條例知識作為從業人員繼續教育的必修課，有計劃有針對性地組織從業人員資格認證和實操培訓，改善從業人員素質結構，提高服務管理水準。要把學習貫徹條例與規範相關主體行為結合起來，促進業主委的建設，幫助他們提高政策水平和業務水平，共同維護行業的健康發展。

　二是堅持獨立自主的辦會方向。行業協會是市場經濟的產物，是國家經濟管理體制改革、政府職能轉移的產物，因此，行業協會必須遵循市場化、規範化發展原則。在自覺接受政府主管部門的指導,爭取政府主管部門的支持的同時,堅持協會的民辦特色。不能希冀政府在經濟上扶持，要學會在市場中生存；不能利用政府職能轉移的機會來強化協會權力，要靠自立自強來爭取協會的地位；不套用行政管理的手法來處理協會內部事務，要以誠立會，以信立會，民主決策，取信會員，真正把協會辦成會員之“家”。

　三是完善服務型自律型管理機制。行業協會是大家自願結成的社團組織，“自律、發展、協調、互助、服務、交流、調解和制衡”是協會的基本職能。我們對行業的管理不能靠行政命令，不能拿“官臉”、沾“官氣”、打“官腔”，要以專業見長，以服務取勝。要以自律管理，信譽管理，道德防線，市場成本，利益機制來求得內部的協調和統一，在充滿人性化的管理中實現會員的互動多贏。

　四是進一步強化深化服務職能。代表會員、服務會員始終是協會工作的重中之重。服務工作不能停留在為會員排解具體困難的層面上，更要注重維護行業的整體利益，維護會員的長遠利益，解決好事關全局的帶普遍性問題，為整個行業服務，起到解決一個，受益一片的效果，真正發揮行業協會規劃引領行業健康發展的領頭羊作用。

　五是走開拓創新、固本強會的發展之路。發展是硬道理，創新是原動力。協會的工作也要敢於大膽創新，走前人未走過的路,一切妨礙發展的思想觀念都要堅決突破，一切束縛發展的做法和規定都要堅決改變，一切影響發展的體制弊端都要堅決革除，以新求變，以變強會。

　在服務方式上，要由無償服務向有償為主、無償為輔過渡。協會不是純公益的慈善機構，是靠會員的會費作支撐,一概無償服務，既不符市場經濟法則，又侵犯了會員的利益，也不利於協會的長期發展。一定要內外有別，區別對待。

　珠海市物業管理協會在實際的工作運作中得到了廣大會員單位及有關單位的大力支持。相信在未來的日子裏，在政府主管部門和行業主管部門及同行的指導下，協會將充分發揮民間行業組織的功能，為促進本行業的發展而做出更大貢獻。 <?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />