不動產居間合同糾紛實務問題（通用3篇）

不動產居間合同糾紛實務問題 篇1

所謂居間合同，是指當事人雙方約定一方接受他方的委託，並按照他方的指示要求，為他方報告訂立合同的機會或者為訂約提供媒介服務，委託人給付報酬的合同。近年來，隨着房地產二級市場的活躍和繁榮，委託人通過中介公司以居間的方式進行房地產交易已成為一種普遍方式，而由此引發的糾紛也迅速增多。實務中，主要存在以下法律問題：

一、如何認定“居間人已促成合同成立”

案例：被告(委託人)經原告(居間人)居間介紹，與出讓方甲公司(案外人)簽訂了《在建項目轉讓協議》，受讓甲公司開發的一在建項目。當時被告知曉甲公司與另一受讓方乙公司(案外人)就同一項目簽訂的轉讓協議尚未解除。後乙公司向上海市第一中級人民法院提起訴訟，訴請甲公司履行雙方簽訂的在建項目轉讓協議，本案被告作為第三人蔘加了訴訟。訴訟中，本案被告與乙公司就其給予乙公司一定的經濟補償從而取得係爭項目開發權達成協議。上海市第一中級人民法院經審理判決：甲公司與乙公司簽訂的在建項目轉讓協議有效;本案被告與甲公司簽訂的轉讓協議無效;同時判決該項目土地使用權變更為本案被告。判決後，甲公司不服提起上訴。二審中，有關當事人達成了新的補償協議，甲公司撤訴。本案原告遂訴請被告支付居間報酬216萬元。

一種意見認為，原告促成被告與出讓方甲公司訂立的合同雖然被確認無效，但被告實際取得了係爭工程項目的開發權，相關當事人達成的協議只是對價格的重新確認，應當認定原告促成被告與甲公司簽訂的轉讓協議已經成立。故應支持原告的訴請。

另一種意見認為，依據已經生效的判決書可以確定，原告居間介紹簽訂的合同系無效合同，該合同自始就沒有法律約束力，故不能認定是已成立的合同。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬。故應當駁回原告的訴訟請求。

筆者認為，認定“居間人已促成合同成立”，必須同時滿足兩個條件：一是合同的成立與居間人的活動有因果關係;二是居間人介紹簽訂的合同應當是依法成立的有效合同。“居間人促成合同成立”，顧文思義，要求該合同的成立是因居間人提供了訂立合同的媒介服務而促成的，即該合同的成立與居間人的活動有因果關係。如果委託人最終不是因居間人介紹簽訂的合同而取得了係爭標的，我們就不能以該結果推斷出“居間人已促成合同成立”之事實。上述案例中，原告居間介紹簽訂的合同已被法院生效判決確認為無效，被告並非因該合同、而是因其與案外人達成的協議而取得了係爭項目，有關當事人達成的補償協議不能推翻生效判決所確認的事實，故不能由此結果得出“居間人已促成合同成立”之結論。雖然合同成立與合同生效是兩個不同的概念，民法典也沒有明確規定居間人促成訂立的合同應當具有法律效力。但在居間法律關係中，居間人是為委託人服務的，這種服務表現為報告訂約的機會或為訂約的媒介，其目的在於通過居間活動取得報酬。而委託人的目的在於通過居間人的服務，與對方就某一事項達成協議。只有居間人的活動達到目的了，委託人才負有給付報酬的義務。因此，居間人的活動只有促成委託人與第三人之間建立起有效的合同關係才有意義。因此，筆者認為，居間人促成訂立的合同應當是依法成立的有效合同，這樣才符合居間合同的法律特徵及民法典關於居間合同條款的立法本意。

二、居間人未促成合同成立是否可依約主張違約金或服務費

案例：原告(居間人)與兩被告(委託人)簽有《房地產買賣居間協議》，約定兩被告分別委託原告出售、購買被告一之房屋;協議第九條約定，如果兩被告未能履行有關條款，致買賣合同無法簽訂的，違約方或合意解除方應向原告支付數額相當於佣金的服務費54600元。後因被告二辦不出貸款，兩被告合意解除了協議，未能簽訂買賣合同。現被告二下落不明。原告遂訴請被告一按約支付服務費。

一種意見認為，原、被告簽訂的協議合法有效，根據協議，作為合意解除方應向原告支付服務費，現原告主張被告一支付服務費有合同依據，故應判決被告一向原告支付一半服務費27300元。

另一種意見認為，原告與兩被告簽訂的《房地產買賣居間協議》系格式協議，其中第九條約定的內容明顯加重了相對方的責任，而使原告居於無論居間行為成功與否，均可取得相應報酬的有利地位，此約定與法律的規定相悖，應為無效。故應駁回原告的訴訟請求。

筆者認為，本案當事人簽訂的是格式合同。民法典第四十條規定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。民法典第四百二十七條規定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬。然而，實務中，不少居間人為使自己獲取報酬的目的不落空，往往利用格式條款，要求委託人如果因違約未簽訂買賣合同或者因合意解除居間協議未簽訂買賣合同的，違約方及合意解約方需向居間人支付相當於居間報酬的違約金或服務費。這樣，就使委託人處於必須簽約，否則就要承擔違約金或服務費的不利地位;而其自己則處於無論是否促成合同成立，均可獲取相當於居間報酬的違約金或服務費的有利地位。這明顯加重了委託人的責任。因此，該條款違反了法律的強制性規定，應為無效。

三、委託人規避居間人私下籤訂買賣合同是否構成違約

案例：原告(居間人)與出售方及被告(委託人)分別簽有《房地產居間合同》一份，約定被告委託原告以140萬元購買出售方房屋，在合同有效期內，依原告之安排，買賣雙方至原告處，由原告代書籤訂房地產買賣合同，完成委託事項，被告支付原告服務報酬14000元。合同簽訂後，原告兩次安排雙方簽訂買賣合同，因被告第一次未備齊首付款、第二次無故不到場而未成。第二次安排的次日，被告私下與出售方簽訂了買賣合同，合同價為160萬元，並取得了所購房屋的房地產權證。原告遂訴請被告賠償違約損失14000元。

一種意見認為，被告的行為有違誠信，但該行為是否屬於違約，雙方並無約定，原告訴請違約賠償，缺乏依據。故應駁回原告的訴請。

另一種意見認為，被告的行為不僅有違誠信，同時也違反了雙方在居間合同中的約定，構成違約，應承擔相應的違約責任。由於雙方對違約責任沒有約定，原告主張按照合同履行後其可以獲得的利益進行賠償，符合民法典的有關規定。故應支持原告的訴請。

筆者認為，根據民法典第一百零七條規定，所謂違約責任，是指當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定時應當承擔的民事責任。從這一定義中我們可以看出，即使合同沒有明確指出某種行為是否屬於違約，只要當事人沒有履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，就構成違約。本案中，作為居間人的原告，其義務是報告訂立合同的機會，在約定的期限內安排雙方簽訂買賣合同。而作為委託人的被告，其義務是在居間人的安排下前去簽訂買賣合同。但由於被告無故不到場，致使原告無法完成委託事項，獲取居間報酬，後被告又私下與居間人介紹的對方簽訂合同。雖然雙方在合同中沒有明確被告不服從居間人安排前去簽約的行為構成違約，但從合同的內容來看，被告的行為違反了合同中約定的義務，構成違約。雙方對違約責任沒有約定，應適用法定形式。那麼，被告的違約行為是否給原告造成了損失 客觀上，被告規避原告自行與原告介紹的另一方簽訂買賣合同的行為，造成了原告促成合同成立後可得報酬的損失，雖然其合同價高於委託價，但這並不能改變被告利用原告的媒介簽訂買賣合同，逃避向原告支付報酬之事實。故原告主張被告賠償可得報酬損失有合同依據及法律依據。

不動產居間合同糾紛實務問題 篇2

贈與者 _________(以下簡稱甲方)、受贈者_________(以下簡稱乙方)雙方締結如下贈與契約：

第一條　甲方將後記的不動產依以下各條約定贈與對方。

第二條　甲方會同乙方於_________年_________月_________日進行後記的不動產移轉登記及轉讓手續。

第三條　前條的轉讓系以現有狀況下交付乙方。而自簽約日始至_________年_________月_________日止，乙方得繼承為後記不動產建築物的出租人。

甲方須將前述房屋租賃契約書交付予乙方。

第四條　乙方受贈後記的不動產後，應負撫養甲方夫妻之責。

但，乙方應自後記不動產租賃所得租金_________元於每月前交付與甲方。

但，當甲方夫妻之一生病時，或乙方生子時，雙方可重新酌商前述的約定。

第五條　乙方如有下列情形之一時，甲方可撤銷本契約：

(1)無法履行前述的撫養義務時。

(2)對甲方犯下重大罪行。

第六條　乙方若因前條任一事由遭致撤銷契約時，不得將後記的不動產轉讓，並應立即將之歸還甲方。

第七條　根據第二條所述後記不動產於辦理移轉登記或交付日之前損壞時，則撤銷後記不動產建築物的贈與，而僅贈與土地。

乙方可不支付第四條但書中的撫養費。

本契約一式兩份，甲、乙雙方各執一份為憑。

立契約人

贈與人(甲方)(簽字)：_________　　　受贈人(乙方)(簽字)：_________

住址：_________　　　　　　　　　　　　住址：_________

身份證統一號碼：_________　　　　　　　身份證統一號碼：_________

_________年____月____日　　　　　　　　_________年____月____日

附件

不動產標示：

(1)土地：坐落於_________市_________街_________號，面積：_________(畝/平方米)

(2)建築物：木造房屋二層，面積：一樓_________(畝/平方米)，二樓_________(畝/平方米)。上列建築物正租賃中。

不動產居間合同糾紛實務問題 篇3

贈與人___________(以下簡稱甲方)、受贈人___________(以下簡稱乙方)雙方締結如下贈與合同：

第一條　甲方將其所有的不動產依以下各條約定贈與乙方。

第二條　甲方會同乙方於_________年________月_______日進行登記的不動產轉移登記及轉讓手續。

第三條　前條的轉讓系以現有狀況下交付乙方。而自簽約日始至_________年______月______日止，乙方可以繼受為不動產建築物的出租人。

甲方須將前述房屋租賃合同交付予乙方。

第四條　乙方受贈不動產後，應負撫養甲方夫妻之責。

但，乙方應自不動產租賃所得租金___________元於每月前交付予甲方。

但，當甲方夫妻之一生病時、或乙方生於時，雙方可重新酌商前述但書的約定。

第五條　乙方如有下列情形之一時，甲方可撤銷本合同：

(1)無法履行前述的撫養義務時。

(2)對甲方犯下重大罪行。

第六條　乙方若因前條任一事由遭致撤銷合同時，不得將不動產轉讓，並應立即將之歸還甲方。

第七條　根據第二條所述不動產於辦理移轉登記或交付日之前損壞時，則撤銷不動產建築物的贈與，而僅贈與土地使用權。

乙方可不支付第四條但書中的撫養費。

不動產標示：

(1)土地使用權：

坐落於___________市___________街___________號

面積：___________畝

(2)建築物

本房屋二層

面積：一樓___________畝

二樓___________畝

上列建築物正租賃中。

本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份為憑。

贈與人(甲方)：

受贈人(乙方)：

_______年______月_____日