二手房買賣中的定金條款

因為經常接觸到二手房的買賣，也常常碰到賣主違約，買方來尋求我們的幫助，所以對二手

房的買賣合同有所瞭解。現在一般的做法，就是賣方違約，雙倍返還定金。深圳最正常的定

金數目在2-8萬，而一個二手房的買賣過程要經過一個月左右。在這過程中，按現在深圳的

房價上漲速度，一箇中户型漲個十多萬是正常的。而如果賣方違約所需要賠償的款項就是雙

倍返還定金，一但房價不漲反降，那麼這個房子就賣給了買方，這個中間買方所承擔的風險

遠大於賣方。在中國尚未建立誠信機制的情況下，是十分不利於保護買方的權益。

為什麼造成這種情形，最重要的就是中介所提供的格式合同的定金條款中，如賣方違約除買

方可要求其雙倍返還定金外，不得再要求其進一步履行或追求其其他的損害賠償。

雖然這是買賣雙方的違定，但我認為其效力，還有待法律的考驗，因為根據《合同法》的規

定，如果合同條款約定因一方故意或重大過失給對方造成財產損失不賠的，這種條款是無效

條款。那麼説《買賣合同》中這樣的約定是不是正符合《合同法》的這一規定呢?當然也有

風險，那就是法官的認知程度。

也曾和別的律師探討過，雙倍定金和損害賠償是不是可以一併提出。確實法律並未對此做出

明確規定。但根據民法的基本精神以及司法實踐過程形成的觀點，那麼就是雙倍定金和損失

是可以一併提出的：因為定金是懲罰性質的，而損失賠償是補償性質的，兩者之者並不存在

相沖突的地方。同時只有這樣才能更好的保障非違約方的權益。當然同時因為中國不實行判

例法，雖然在中國司法實踐過程中形成了這種觀點，但不能保證審理你這個個案的法官的素

質。

損害賠償的確定，很多人認為只有因為履行合同，而付出的費用，而不包括漲價差額，但我

認為損失就必須包括中間漲價的差價，並且上海高級人民法院發佈的審理二手房買賣過程中

的一些意見中，就明確了差價是損失，要賠。雖然上海高院的文件不具有指導深圳特區的效

力，但是我認為，至少我們不應當懷疑上海高院法官對於法律的理解和智慧。

建議：因為在中介提供的《買賣合同》的最後有一個備註目錄，那麼可以在備註那裏註明，

如一方違約除可以沒收或雙倍返還定金外，還可以要求其賠償損失。這樣有利於保護雙方的

權益，也更利於合同的履行。