房產策劃方案（精選3篇）

房產策劃方案 篇1

第一章項目策劃特徵與原則

l.項目策劃的特徵

美國哈怫企業管理叢書認為：

項目策劃是一門新興的策劃學，是指以具體的項目活動為對象，體現一定的功利性、社會性、創造性、時效性的大型策劃活動。

一、功利性

項目策劃的功利性是指策劃能給策劃方帶來經濟上的滿足或愉悦。功利性也是項目策劃要實現的目標，是策劃的基本功能之一。項目策劃的一個重要的作用，就是使策劃主體更好地得到實際利益。

項目策劃的主體有別，策劃主題不一，策劃的目標也隨之有差異，即項目策劃的功利性又分為長遠

之利、眼前之利、錢財之利、實物之利、發展之利、權利之利、享樂之利等等。在項目策劃的實踐中，應力求爭取獲得更多的功利。在進行策劃創意、選擇策劃方法、創造策劃謀略、制定策劃方案時，要權衡考慮，功利性是項目策劃活動的一個立足點、出發點，又是評價一項策劃活動成功與否及成果佳否的基本標準，因此，一項創意策劃必須具備功利性，在注意策劃功利性的同時，還要注意策劃投入與策劃之利的比例是否協調，策劃創意即使再完美，如果策劃之利低於策劃投入，那麼這個策劃也不能稱之為好的策劃，甚至説它是失敗的案例。

一年一度的

哈爾濱在推出冰雪節的同時，以冰雪節為契機，又舉辦了冰雪交易會，與國內外客商進行貿易磋商，互通信息，取長補短，與外企和國內大型企業聯手推動文化藝術體育活動的全面展開。展開全方位的促銷攻勢，向外商推銷自己的產品，宣傳優勢產品，塑造企業文化形象。美國、日本、法國以及東南亞各國的廠商，以及全國四面八方的客户雲集

哈爾濱冰雪項目策劃實現了它的最基本的目的，因此，我們説它是成功的策劃。

二、社會性

項目策劃要依據國家、地區的具體實情來進行，它不僅注重本身的經濟效益，更應關注它的社會效益，經濟效益與社會效益兩者的有機結合才是項目策劃的功利性的真正意義所在，因此説，項目策劃要體現一定的社會性，只有這樣，才能為更多的受眾所接受。

在項目策劃的實踐中，各種商業化的組織往往通過贊助體育比賽，贊助失學兒童，捐款協辦大型文

藝活動等等方式來構築策劃主題，塑造實體的社會形象。

例如

1969年3月，由共青團中央、中華全國青年聯合會、中華全國學生聯合會以及全國少先隊工作委員會聯合創辦的中國青少年發展基金會在京成立。策劃人徐永光絞盡腦汁，最後想出了

三、創造性

項目策劃作為一門新興的策劃學，也應該具備策劃學的共性--創造性。

新舊的更替。新者代替舊者的行為本身就是～種發展，因此策劃要想達到策劃客體的發展時，必須要有創造性的新思路、新創意、新策劃。真正的策劃應具備有創造性，

有這樣，策劃才能別具一格，與眾不同，吸引人，打動人，更能取得成效。

提高策劃的創造性，要從策劃者的想象力與靈感思維入手，努力提高這兩方面的能力。創造需要豐富的想象力，需要創造性的思維。著名的策劃大師科維宣言：

四、時效性

中華民族歷史文化淵遠流長、博大精深，在人們的日常生活中，業已繼承了許多傳統文化遺產。我國傳統節日眾多，幾乎每一個月都能排上一個節日。新中國成立後，為了提高人民的道德情操，尊師重教，規定了教師節;國家為了調動全民植樹的積極性及提高全民的環境意識，特別規定了植樹節。改革開放後，中西文化交流甚密，西方的某些節日也陸續傳人我國，影響人們的日常生活行為，例如母親節、聖誕節、請人節、愚人節等等。我國有56個民族，55個少數民族，各個民族的文化積澱，形成了各個民族的節目，例如潑水節、古爾邦節等。每個節日都有一個特定的時間，因此，我們在進行項目策劃時，絕尋不能不根據傳統習慣盲目策劃。

五、退前性

一項策劃活動的製作完成，必須預測未來行為的影響及其結果，必須對未來的各種發展、變化的趨勢進行預測，必須對所策劃的結果進行事前事後評估。項目策劃的目的就是標，必須滿足策劃的超前性。項目策劃要具有超前性，必須經過深入的調查研究。

房產策劃方案 篇2

第一章項目策劃特徵與原則

l.項目策劃的特徵

美國哈怫企業管理叢書認為："策劃是一種程序，在本質上是一種運用腦力的理性行為。"策劃是以人類的實踐活動為發展條件，以人類的智能創造為動力，隨着人類的實踐活動的逐步發展與智能水平的超越發展起來的，策劃水平直接體現了社會的發展水平。生產力的進步推動社會的發展，社會的發展同時必然要求策劃也隨之發展，而策劃的發展又依託於人類智能創造的提高，社會越發展，人類的智能創造力越豐富，策劃的水平也就越高。由此可見，社會的發展造就了策劃的歷史，策劃是社會發展文明化的必然產物，必將隨着人類文明的高度發展，走入科學策劃階段。

項目策劃是一門新興的策劃學，是指以具體的項目活動為對象，體現一定的功利性、社會性、創造性、時效性的大型策劃活動。

一、功利性

項目策劃的功利性是指策劃能給策劃方帶來經濟上的滿足或愉悦。功利性也是項目策劃要實現的目標，是策劃的基本功能之一。項目策劃的一個重要的作用，就是使策劃主體更好地得到實際利益。

項目策劃的主體有別，策劃主題不一，策劃的目標也隨之有差異，即項目策劃的功利性又分為長遠

之利、眼前之利、錢財之利、實物之利、發展之利、權利之利、享樂之利等等。在項目策劃的實踐中，應力求爭取獲得更多的功利。在進行策劃創意、選擇策劃方法、創造策劃謀略、制定策劃方案時，要權衡考慮，功利性是項目策劃活動的一個立足點、出發點，又是評價一項策劃活動成功與否及成果佳否的基本標準，因此，一項創意策劃必須具備功利性，在注意策劃功利性的同時，還要注意策劃投入與策劃之利的比例是否協調，策劃創意即使再完美，如果策劃之利低於策劃投入，那麼這個策劃也不能稱之為好的策劃，甚至説它是失敗的案例。

一年一度的"哈爾濱冰雪項目"策劃，充分體現了項目策劃的功利性。

哈爾濱在推出冰雪節的同時，以冰雪節為契機，又舉辦了冰雪交易會，與國內外客商進行貿易磋商，互通信息，取長補短，與外企和國內大型企業聯手推動文化藝術體育活動的全面展開。展開全方位的促銷攻勢，向外商推銷自己的產品，宣傳優勢產品，塑造企業文化形象。美國、日本、法國以及東南亞各國的廠商，以及全國四面八方的客户雲集"冰城"，促使成交額逐年上升。為期一週左右的第十屆哈爾濱冰雪節交易會，成交額就達51億多元。哈爾濱冰雪節吸引了廣大港澳台地區的廠商及遊客，為吸引投資、開發科技項目、促進旅遊事業的發展作出了不可磨滅的貢獻。90年代隨着改革開放的東風，冰城人把享譽中華、名揚四海的冰雪項目變為了經濟發展的催化劑，為黑土地的振興，貢獻着自己的力量。

哈爾濱冰雪項目策劃實現了它的最基本的目的，因此，我們説它是成功的策劃。

二、社會性

項目策劃要依據國家、地區的具體實情來進行，它不僅注重本身的經濟效益，更應關注它的社會效益，經濟效益與社會效益兩者的有機結合才是項目策劃的功利性的真正意義所在，因此説，項目策劃要體現一定的社會性，只有這樣，才能為更多的受眾所接受。

在項目策劃的實踐中，各種商業化的組織往往通過贊助體育比賽，贊助失學兒童，捐款協辦大型文

藝活動等等方式來構築策劃主題，塑造實體的社會形象。

例如"希望工程"項目策劃在中華大地上掀起了救助失學兒童的浪潮，它以教育為己任，立足於社會，服務於社會，這一偉大項目充分的體現了社會性。

1969年3月，由共青團中央、中華全國青年聯合會、中華全國學生聯合會以及全國少先隊工作委員會聯合創辦的中國青少年發展基金會在京成立。策劃人徐永光絞盡腦汁，最後想出了"希望"一詞，便把這一活動策劃成"希望工程"。希望工程救助了成千上萬個失學兒童，建起上萬所"希望國小"，為中國的兒童事業的發展，為中國教育事業的繁榮作出了卓越的貢獻。這一活動由捐款人直接與失學兒童-一結成對子，直接聯繫，使款項具體落實到個人身上，"希望工程"激起了港澳台地區的踴躍參加，內地更是愛心融匯成為汪洋，鄧小平同志親筆為"希望工程"提名，又默默地以一名老共產黨員的身份捐助了3000元錢。一場場以"希望工程"為背景的演唱會、音樂會等文藝演出紛紛出台，"希望工程"具體落實到了每個人的行動上，在神州大地上，點燃了愛的火花，為失學兒童送出了光明，為中國的明天送去了希望。

"希望工程"項目策劃不僅實現了它的功利性，而且在全社會中營造了一種愛的情感，樹立了一種良好的社會風尚，可謂是典型的社會性的項目策劃。

三、創造性

項目策劃作為一門新興的策劃學，也應該具備策劃學的共性--創造性。

新舊的更替。新者代替舊者的行為本身就是～種發展，因此策劃要想達到策劃客體的發展時，必須要有創造性的新思路、新創意、新策劃。真正的策劃應具備有創造性，"鸚鵡學舌、照葫蘆畫瓢"，照搬、模仿、抄襲別人固有的模式都不是真正的策劃。《孫子兵法》中有言："兵無常勢，水無常形。"策劃應隨具體情況而發生改變，需要創造性的思維，不能抱殘守缺，因循守;日，要想不斷地取勝，必須不斷地創造新的方法。即使成功的模式，我們也不要生搬硬套，要善於依據客觀變化了的條件來努力創新，只

有這樣，策劃才能別具一格，與眾不同，吸引人，打動人，更能取得成效。

提高策劃的創造性，要從策劃者的想象力與靈感思維入手，努力提高這兩方面的能力。創造需要豐富的想象力，需要創造性的思維。著名的策劃大師科維宣言："我要做有意義的冒險，我要夢想，我要創造，我要失敗，我也要成功……我不想效仿競爭者，我要改變整個遊戲規則。"提高創造性的策劃能力必須具備涉及的相關知識，沒有淵博的文化知識、策劃知識、廣告知識……策劃只能是無知者的呻吟。具備了紮實的理論知識，我們才能展開理想的翅膀，放飛智慧的火花，去暢想，去創造。創造性的思維方式，是一種高級的人腦活動過程，需要有廣泛敏鋭、深刻的覺察力，豐富傳妙的想象力，活躍、豐富的靈感，淵博的知識底藴，只有這樣，才能把知識化成智慧，使之成為策劃活動的智慧能源。創造性的思維，是策劃活動創造性的基礎，是策劃生命力的體現，沒有創造性的思維，項目策劃活動的創造性就無從談起，項目策劃也即無蹤無影。

四、時效性

中華民族歷史文化淵遠流長、博大精深，在人們的日常生活中，業已繼承了許多傳統文化遺產。我國傳統節日眾多，幾乎每一個月都能排上一個節日。新中國成立後，為了提高人民的道德情操，尊師重教，規定了教師節;國家為了調動全民植樹的積極性及提高全民的環境意識，特別規定了植樹節。改革開放後，中西文化交流甚密，西方的某些節日也陸續傳人我國，影響人們的日常生活行為，例如母親節、聖誕節、請人節、愚人節等等。我國有56個民族，55個少數民族，各個民族的文化積澱，形成了各個民族的節目，例如潑水節、古爾邦節等。每個節日都有一個特定的時間，因此，我們在進行項目策劃時，絕尋不能不根據傳統習慣盲目策劃。

五、退前性

一項策劃活動的製作完成，必須預測未來行為的影響及其結果，必須對未來的各種發展、變化的趨勢進行預測，必須對所策劃的結果進行事前事後評估。項目策劃的目的就是"雙贏"策略，委託策劃方達到最佳滿意，策劃方獲得用貨幣來衡量的思維成果，因此，策劃方肩負着重要的任務，要想達到預期的目

標，必須滿足策劃的超前性。項目策劃要具有超前性，必須經過深入的調查研究。"沒有調查，就沒有發言權"，同樣，沒有經過深入細緻的調查研究，項目策劃方案也無從説起。要使項目策劃科學、準確，必須深入調查，佔取大量真實全面的信息資料，必須對這些信息進行去粗取精，去偽存真，由表及裏，分析其內在的本質。超前性是項目策劃的重要特性，在實踐中運用得當，可以有力地引導將來的工作進程，達到策劃的初衷。項目策劃一定要具有超前性，沒有超前性的策劃不能認為是好策劃。但策劃追求超前性，是以一定的條件為前提的，不能脱離現有的基礎，提出毫無根據的憑空想象。項目策劃一定要立足現實，面向未來，訴諸對象。既具有超前性，又具有創意的策劃，一定會把實體的訴求目的表達得淋漓盡致，實現策劃的目的，實現策劃活動的經濟最大值。

房產策劃方案 篇3

第一部分、項目概述

一、項目地塊基本情況本項目位於湖南省新化縣舊城天華南路，北起天華廣場與新化火車站相隔50米，南接資江二大橋西端接線工程，全長1190米，項目總建設用地約240畝，其中道路及綠化用地150畝，房屋建設用地90畝，建築密度30%，容積率2.0，綠地率25%;規劃總建設面積30萬㎡，一期開發建設面積22萬㎡，其中住宅約5.9萬㎡、商鋪8.48萬㎡。改建的天華南路將成為新化未來主要的景觀大道，改造後全長1.2公

裏。

項目一期總投資 2.3億元，規劃設計成五個功能區，即從天華南路廣場向南依次為前區、商住區、中心綠島廣場休閒區、商貿區和橋頭公共廣場設施區，是20xx年度新化縣政府市政重點建設工程之一。

二、項目所屬地域市政規劃佈局及未來發展分析

1、市政規劃佈局

目前，新化縣處於房地產市場大規模開發起步階段，當地消費者尤其是1.5萬餘人的公務員隊伍，對改善居住條件、提升居住質量的需求及其旺盛，更加註重生態和品質;同時，由於城市化進程的加快和城市規模的不斷擴大，城區人口逐年增加，縣域經濟呈現大商業、大市場的輪廓，傳統商業區吸附力較強，但設施老化、檔次偏低，出現商業檔次斷層，消費羣對縣城中高檔百貨、購物中心等新商業業態的需求旺盛，將有效推動城市對商業地產的需求。20xx年新化縣在建和待建項目體量較大，建築面積預計超過80萬方，總投資將超過8億元，由於市場需求旺盛，房地產市場銷售價格將會迅速上漲。

新化當地人口眾多，經濟粗放，人均收入不高，公務員基本收入在1400-1500元/月，外出務工人員佔全縣總人口的1/4。

20xx年新化房地產市場將展開空前激烈的客户爭奪戰，銷售手段和促銷組合將層出不窮，從而進一步帶動建材、就業、裝飾、廣告、餐飲、娛樂等行業大規模的發展，城市建設和城市發展將邁上一個新台階。

2、項目未來發展分析

自20xx 年以來，央行連續3次調高銀行金融存貸款利率，導致按揭貸款所承擔的利息負擔加重，雖有效遏制了國內房地產價格過快上漲，但也打擊了一部分購買者購置房地產的積極性，特別影響了以投資為主要目的的購買羣體;同時，國家相關部委不斷出台二手房買賣的相關限制措施，更使投資客户望而卻步，最典型的是温州炒房團大部分撤出國內房地產投資市場後，轉而向金融、證券、製造行業等進行投資，也延緩了房地產市場價格過快上漲。

就本項目來説，以上情況對項目有所影響，但影響不大，由於新化屬於三級房地產市場，區域內房地產發展程度不高，潛在購買羣體巨大，且新化處於房地產市場發展起步階段，大量握有資金的目標客户羣正在積極尋找投資方向，是本項目的利好所在;但從另一個方面説，由於新化温州商業廣場整體經營情況一般，明源陽光購物公園和新康園經貿中心的客户分流，本項目必須作好項目定位和招商工作，否則將會影響項目營銷進度。

3、項目周遍樓市現狀

就項目周邊來説，類似物業主要是新化温州商業廣場、明源陽光購物公園、新康園經貿中心，三個項目商業體量總和大體與本項目相當;新化温州商業廣場已於20xx年正式營業，整體經營狀況一般;明源陽光購物公園是集生態商業、智能商務、白金星級酒店、高品位休閒娛樂業、著名品牌專賣店為一體的步行街。

4、項目地貌狀況

項目佔地240畝，規劃總建設面積30萬㎡。一期開發建設面積22萬㎡。地塊很平整，沒有拆遷，呈一字型展開，北面和新化火車站相隔50米，南接資江二大橋西端接線工程，地塊相對平整

一、地塊優劣式分析

優勢：

1)配套設施可以自我完善：項目地塊較長，使項目更具吸引力;

2)自然環境好：項目地塊的水資源良好，景色優美;

3)區位發展前景看好：位於城市戰略發展重點區域的核心，高起點規劃與政府加大基本建設投資力度對項目利好;

劣勢：

1)治安環境暫不樂觀，靠近火車站;

2)項目周邊住房影響項目形象，尤其是后街旁邊的住房;

3)道路沒整治好，南面基本沒什麼人羣;

A、政府組織建設，項目信譽度高，資金到位確保工程進度的順利進行;

B、項目區位優勢明顯，規劃設計超前，政府統一招商、統一返租，將會打消顧客的心理顧忌;

C、新化地區商業地產競爭壓力不大，且各自的規劃具有一定互補性，相互衝擊較小;

D、已有強烈的投資意識，但由於可投資的商業地產過少，且商業發展程度不高，大部分人持觀望態度，投資較為謹慎，希望投資更好的項目。

A、由於該項目位於新化縣老城區，目前人氣不旺，流動人口少，周邊配套不齊，商業氛圍尚未形成。

B、由於本項目是新化第一個大型商住項目，且商業佔據了8.48萬平米,為了打造專業市場，需要政府加大力度，進行行業規範整治，將各個零售店鋪集中到湘中·金源商業項目來。加大廣告宣傳。

A、新化房地產市場起步較晚，為本項目的開發提供了充足的市場空間;

B、新化自然景觀旅遊業發展迅猛，流動人口消費總額有望大幅攀升;

C、專業批發市場規模不大，檔次不高，環境一般，管理有待提高，為專業市場升級提供了機會;

D、由於本項目是舊城改造項目，同質競爭樓盤較少，商業物業具有較大的升值空間;

E、私營礦主、企業老闆、機關幹部及在外創業回鄉置業者有投資預期，為新化商業地產的發展提供了後備資源;

F、未經過大商業和國際國內一流主力店的洗禮，外來商業品牌正加緊布點，為商業地產開發提供了機會。

A、新化處在商業地產的萌芽期，行業整合洗牌，外來資本進入，但房地產企業素質良莠不齊，整體市場開發規模較小;

B、沒有花園小區生活概念，物業管理滯後，生活配套設施不全;

C、本土化銷售運作，無市場先進營銷理念，開發和後續管理 “兩張皮”，重銷售、輕經營，投資置業無保障;

第三部分、項目策劃營銷

一、項目主要經濟技術指標

建築密度：

項目户型：

三室兩廳一衞一廚：128㎡; 三室兩廳兩衞一廚：123-142㎡;

複合式：

四室兩廳三衞一廚：181㎡; 五室兩廳一衞一廚：171-180㎡;

三、項目周邊樓市狀況

新化房地產市場目前建設規模不大，20xx年全縣完成城建基礎設施總投資2.6億元，城鎮化水平達到18.5%;完成固定資產投資6.33億元，較20xx年增長13.5%。

目前已啟動的項目有：金龍·風景家園(住宅，30000平方米)、明源陽光購物公園(商業，520xx平方米)、新康園經貿中心(高層商住，320xx平方米)、陽光小區(商住，住宅67000平方米，商業13000平方米)、湘中·金源商埠(商住，300000平方米)等。

即將啟動的項目有：香檳山名苑(高層住宅，20xx00平方米)、新化瓷廠住宅樓項目(未定名，建設用地110畝)等。

四、項目定位

1、住宅部分

住宅定位：開放式居住小區，大視野、大配套、大景觀的城市時尚商業帶。

2、商業部分

商業定位：融餐飲、娛樂、運動、休閒、旅遊、文化、購物為一體的景觀時尚商業街。

商務定位：集酒店、SOHO、LOFT、企業會所等多種形式的非傳統型人性化景觀商務辦公空間。

3、項目總體定位

湘中·金源商埠”融住宅、酒店、商業、商務為一體，具現代、時尚、國際化特徵，臨近紫江的景觀

建築綜合體。

五、營銷策劃構思與設想

總體構思

創造一種對公共領域的共同理解;

不同功能與審美層面的適合實現統一;

建築的多樣性;

個性與自我的表達;一處多樣化、開放形居住形態的商業場所;

一個銜接個性化生活方式與商業化社區公共生活的網絡體系;

體現區域化商業核心;

六、營銷策劃推廣主題

信賴——信賴源自政府的公信力、態度的體現以及人文關懷。

推廣手段： 【金源會】、主題活動、軟性宣傳。

衝擊——意識形態立體推廣。

推廣手段：户外、車身、視頻、報媒全方位視覺及理念輸出。

感動——融入其間，漸進地體驗式情景營銷。

推廣手段：體驗館、示範區。

誘惑——最不在乎價格的客户也希望獲得更高的性價比。

推廣手段：促銷優惠策略：會員優惠;以及不同銷售階段給予不同程度的優惠。

七、策劃營銷指導性理念

一站式————兩極消費————多重功能

一站式：方便、快捷、高效，一站式購物消費。

兩極消費：滿足不同消費羣體的需求。

多重功能：提供多元化的消費場所，滿足不同的層次需要。