瀛航大廈開發項目可行性研究

以下是一篇關於瀛航大廈開發項目可行性研究的畢業論文開題報告，歡迎瀏覽！

1. 設計（或研究）的依據與意義

一、 研究依據

1）國家有關發展規劃、計劃文件；

2）項目主管部門對項目建設的要求；

3）項目建議書及其審批文件；

4）項目承辦單位委託進行詳細可行性研究的合同或協議；

5）擬建項目的地塊、環境狀況；

瀛航大廈定位為商務寫字樓，位於河南省洛陽市洛南新區開元大道與王城大道交匯處。這裏環境優美，風景宜人，大廈有多路公交直達，周邊有銀行，郵局，醫院，學校，購物廣場及餐飲娛樂場所等眾多設施，配套完善，位置優越，交通便利，區位優勢無可比擬。隨着近年來洛陽市對新區的不斷開發建設，相信這裏將成為最具潛力的商業發展中心。

6）項目承辦單位與有關方面簽訂的協議，如建設場地、投資、原料供應、運輸等方面的初步協議；

7）國家批准的城市總體規劃、交通和市政基礎設施等資料；

8）國家所規定的經濟參數和指標；

9）國家統計局發佈相關數據整理；

10）項目市場調查報告；

11）洛陽市城市總體規劃（XX-2020年）環境影響評價；

二、研究意義

項目可行性研究是指在決策前，對擬建項目進行全面的技術經濟分析的科學方法和工作程序。即通過一系列的調查研究，在市場分析、技術分析和對項目的資源條件等方面進行分析的基礎上，進行項目的財務評價、經濟評價和社會評價，論證項目在技術上的先進性與適用性，經濟上的合理性和盈利性，對社會發展目標的作用及其與社會的相互適應性，從而為投資決策提供可靠依據。

可行性研究是投資項目管理程序中的重要組成部分，是投資項目決策科學化的必要步驟和手段。要確保項目獲得預期的、良好的經濟效益和機會效益，實現社會資源的最佳配置，保持國家經濟健康、可持續增長，就必須首先加強投資決策的科學化、民主化和規範化，必須將技術經濟與管理的相關理論與方法更廣泛地應用到項目的決策過程中去，認真、嚴格地對投資項目進行可行性研究。

可行性研究分析，主要是為投資者的投資決策提供決策依據。因此，可行性分析報告的準確性極為重要。因為一個投資項目具有“投資後果不可挽回"這麼一種特性，即：項目不能試做，失敗後不能重來。所以，如果因為可行性報告的錯誤而導致投資者做出錯誤的投資決定，最終造成的後果將是不可逆轉的。因此，在寫字樓開發項目可行性研究過程中充分運用各種科學合理的方法，提高可行性分析科學性和準確性，降低投資風險，將有着積極的意義。

寫字樓是城市第三產業的重要載體，寫字樓經濟是城市經濟的重要組成部分，隨着中國城市的發展與產業結構的升級，寫字樓經濟所佔的比重將越來越大，寫字樓在城市中的地位與作用也將越來越大。中國寫字樓市場具有長期的投資價值與可持續發展潛力。

近幾年，隨着洛陽經濟的飛速發展，以寫字樓、商業廣場、酒店式公寓為代表的新興商業地產相繼出現，而一些高端寫字樓更有潛力成為洛陽的城市地標。隨着眾多高端寫字樓規模效應的擴大，這個城市將被烙上深厚的商業文化內涵。如果説日益成熟的住宅地產已經提升了洛陽人的生活品質，那麼，寫字樓將從另一個層面提升整個城市的品質，把城市未來呈現在我們眼前。

2. 國內外同類設計（或同類研究）的概況綜述

寫字樓是指為商業類型的公司、商社、財團、企業、辦事處、聯絡處提供的用於商務、辦公用的樓宇及配套設施、設備、場地，是以出租、出售、自用為目的的單元性房地產。

寫字樓是商品經濟和社會專業化分工發展的產物，它的出現大大縮短了社會各行業、各系統部門、公司機構人員的空間距離，為他們集中辦公，進行商務、公務往來等提供了極大的便利。

寫字樓投資，作為房地產業中一類較為特殊的投資項目，自上世紀八十年代末隨着我國經濟步入飛速發展階段而逐步在國內的北京、上海、廣州、深圳等一線城市興起，至今已有將近二十年的發展歷史。

我國的寫字樓投資業自上世紀九十年代經歷了誕生以來的第一次衰退之後，於XX年開始復甦，並在諸多利好因素的綜合影響下，再次取得長足的發展，投資額、銷售額、新開工面積、銷售面積等參數都在上升。但是我們也要意識到寫字樓投資業正面臨着越來越激烈的競爭。

在經濟發達的大都市，商務精英們對辦公環境的要求不斷提升，寫字樓除去原有的交通地理要求之外，還要求行政配套齊全、建築設計風格鮮明、通信設備先進、內部基礎設施人性化以及擁有具備相關經驗的物業管理公司等，也由於這種高標準的需求，使高標準的寫字樓價格不菲，成為房地產類別中極具投資價值項目。

隨着中國產業結構的逐步優化，第三產業成為國民經濟的支柱，知識化、全球化、信息化的滲透，使產業集羣效應越來越明顯，於是，受原材料影響較小的第三產業向客户與信息集散地集中的要求越來越迫切，從而引發了寫字樓的興起。

XX—XX年7月以來，在“國十一條”、“新國十條”、“新國八條”連續房地產新政的調控下，商品住宅市場大受影響。政府的調控方向主要針對涉及民生的住宅市場，目前對寫字樓等商業地產持較為寬容的態度。寫字樓等商業地產正成為新的投資熱點。隨着調控政策的越來越嚴厲，住宅投資將持續冷淡，寫字樓市場已經迎來了好時機。

回顧寫字樓的發展歷程，代寫畢業論文從最初簡單的辦公場地，到普通型商務寫字樓、綜合型商務寫字樓，再到現今甲級、超甲級寫字樓，寫字樓的硬件配套設施都在不斷提升，功能上也朝着智能化不斷邁進，應該説寫字樓的發展是一場由市場需求引發市場細分而形成的進化過程。

美國城市建築學家劉易斯•芒福德曾説過，“城市是文化的容器”，因為城市作為載體包含了種種文化要素。作為一個城市經濟活動的載體，寫字樓在一定程度上代表了整個城市的經濟發展水平。隨着寫字樓市場的迅猛發展，寫字樓在市場中也不斷細分，一步步走向成熟，主要表現為針對目標客户羣而進行的產品設計由同質化、混合型，走向更具個性化的道路，並且根據目標羣體的不同需求，誕生了一批新型的寫字樓物業。

因此，在這樣一種形勢之下，加大對寫字樓開發項目的可行性研究的力度，充分把握投資風險，為投資決策人提供更為可靠、穩定的回報，有着積極的意義。

3. 課題設計（或研究）的內容

1) 洛陽市宏觀經濟運行狀況、整體住宅市場業態和本項目狀況的市場調查

2) 本項目的swot分析、項目定位

3) 項目的概括性規劃設計方案、項目進度計劃

4) 項目營銷方案的制定

5) 項目總投資估算和資金籌措計劃

6) 項目財務評價（盈利能力分析和清償能力分析）

7) 項目風險分析

4. 設計（或研究）方法

數據收集的進展，將結合相關文獻資料，採用需求供給分析法，市場調查法增量效益法等的研究方法對開發項目進行研究分析。

具體而言，首先認真閲讀國內外相關的研究文獻資料，為研究奠定理論基礎；之後有針對性地選擇供參考的實證分析項目，並開始收集項目的相關數據、資料，力求信息的完整；在此基礎上，通過研究寫字樓類開發項目可行性分析的特別之處，並以實證項目為例，運用各種科學分析方法和數學模型，the quantitative analysis method to the analysis of office development project feasibility analysis of the application of the methods and techniques, so as to provide new ideas for investment analysis and tools.

5. 實施計劃

1) 準備階段（第3周）

2) 市場研究階段（第4—6周）

3) 技術研究階段（第7—8周）

4) 營銷方案研究階段（第9周）

5) 經濟研究階段（第10—11周）

6) 整理收尾階段（第12—13周）

7）答辯準備階段（第14—15周）