房地產市場調研報告（精選12篇）

房地產市場調研報告 篇1

第一節調研目的

通過了解九江市房地產市場現時和潛在的供應量、現時營銷狀況及項目周邊的交通狀況、配套設施、市場消費能力等方面的信息，分析掌握項目片區房地產及商業發展趨勢，對目標項目進行可行性分析，風險分析等，為開發商投資決策提供準確、有效的依據。

第二節調研區域界定

本項目位於廬山區前進東路以南200米處;調研區域包含九江市潯陽區和廬山區兩個區域。住宅調研主要集中在九龍街片區、廬峯東路片區、九江市開發區、湖濱小區以及前進路片區等具有一定規模的住宅開發區，商鋪調研區域主要集中在九龍街、潯陽路、大中路(步行街)、前進路等商業繁華路段。

第三節片區概況

一、片區發展現狀

九江地處江西省北部、長江和鄱陽湖交匯處，北依避暑勝地、風景區廬山，是集名山(廬山)、名江(長江)、名湖(鄱陽湖)於一體的具有2200多年曆史的文化名城。130多年前，九江就是對外通商口岸，1992年被國務院批准為長江沿岸開放城市，經濟相對發達，水陸空交通便利，素有“七省通衢”之譽。京九鐵路的開通為九江投資環境的改善，經濟的騰飛注入了新的活力。長江和京九鐵路兩條大動脈在九江市區交匯，九江成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點。

長虹大道作為廬山區和潯陽區的的分界線，不僅在地域上將其分隔，而且在經濟發展水平上，長虹大道南北兩個片區(以北為潯陽區，以南為廬山區)也存在着明顯的差異。潯陽區由於地處原商業中心區，商業格局、氛圍的傳承發揚，使得潯陽區的商業非常繁榮，片區經濟發展水平較高;而廬山區由於遠離市中心商業繁華地段，京九鐵路橫穿該片區，無形中對中心區商業輻射形成了一種阻礙，而且由於該片區原為工業區，國有大中型企業多集中於此，現今，這些國有企業大多處於舉步唯艱或虧損狀態，因此，廬山區經濟水平相對潯陽區來説較為落後。

二、片區配套設施狀況

隨着九江市區範圍和商業輻射範圍的不斷擴大，以及周邊區縣人口的遷入，廬山區前進路段漸呈現繁華景象，各種配套設施也逐步跟進，日趨完善。

房地產市場調研報告 篇2

一、我縣房地產市場發展的現狀

(一)房地產市場發展形勢分析

近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產業由小到大，從弱到強，不斷髮展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的態勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發資質的企業已有17家，“十五”期間房地產開發投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、慄園、金星等成規模小區8處，開發商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業的迅速發展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經濟增長注入了新的活力。

目前我縣房地產業處於相對平穩的發展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建築類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所佔比重逐漸上升;樓盤品質不斷提升，居住環境日益改善。XX年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房户的居住環境日益改善。住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小户型銷售情況良好但數量較少，僅佔年度開發量的25%左右。

總體看，XX年我縣房地產需求增長速度將低於XX年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨着國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業者、私企老闆及企業中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標誌是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。XX年，從購房者購房的動機來看，我縣城區購房者中，購房用於自己居住的比例達到93%，以投資為目的佔7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，説明我縣整個房地產市場並未出現大量投機者，整個銷售市場處於自然銷售狀態。

預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經歷了XX年爆發性增長之後，將趨向平穩，全年增長速度預計將小於XX年水平。XX年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建築“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高等因素的影響，XX年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間並未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，並且還具有相當的發展空間。

XX年全縣房地產開發完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產開發投資佔全縣全社會固定資產投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業已經逐步發展成為我縣國民經濟的重要支柱產業。同時房地產業為地方政府開闢了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。XX年，房地產銷售收入1.3億元，按拉動消費係數1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業崗位5000餘個。

(二)房地產市場發展存在的主要問題

1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由於近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入羣體只能望樓興歎，希望能多推出經濟適用房以及小户型樓房，以滿足部分弱勢羣體的購房需求。

2、房地產市場監管力度不夠。房地產市場信息系統，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發項目立項、土地出讓、開發經營許可、規劃許可、建設許可、開發建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業涉及的十多個税種，由國税、地税、財政分別徵收，計税方式複雜，徵管難度大。建立房地產信息系統，一是能夠很好地解決開發企業與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監測市場運行的動態變化提供依據，有利於調控市場，規範交易行為，實現房地產市場監督科學化;二是以房地產交易中心為平台，以房地產信息為依託，實現信息共享，通過部門配合、環節控制，推動房地產税收徵管精細化管理，達到“先繳税、後辦證”的要求，以促進税收徵管科學化。我縣的房地產信息系統還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利於及時便捷地對市場進行監測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利於合理引導房地產投資和消費。

3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由於房產管理體制不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產分治。按照建設部建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(1997)239號文《關於製作頒發全國統一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發證機關，並且所頒發的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統一印製。縣城規劃區外的各鄉鎮、村街房產，特別是各鄉鎮駐地企業，因無法辦理全國統一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過户等手續，不利於企業和社會經濟的發展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了羣眾利益，還造成了國家税費的流失。

4、部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。

5、違規開發的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個別住户在建房過程中少批多建，並將多建的住房違規出售，這些違規開發行為造成了房地產税費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發展和社會的穩定。

二、關於規範發展我縣房地產市場的幾點建議

1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種税費減半徵收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發經濟適用住房。XX年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭户主屬“三無”、下崗、失業人員的約佔97%，低保家庭無房户約為三分之一，有住房的用户，平均建築面積小於45平方米的約佔二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發【】37號文件已經要求，自XX年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積在90平方米以下的住房(含經濟適用房)面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衞星城”為戰略目標，堅持新區開發和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關係，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚户區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業單位自建自用和零星插建性開發，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理佈局，綜合開發，配套建設。堅持成區連片開發，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，後發佈拆遷公告，最後簽訂拆遷協議。

3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發的沭政發[]43號文中規定：“從**年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買。”魯政發[]22號文件中再一次規定：“從意見下發之日起(、3、22)，各級黨政機關和事業單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業單位職工投資置業，通過市場改善住房條件。”最近建設部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[]196號《關於制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委託代建”、“定向開發”等變相福利分房的現象。

4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。

5、提升產業的整體水平和實力。行業內要樹立現代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業快速健康發展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業的“航空母艦”。要通過重組、兼併、控股、引外靠優等方式，儘快創建能對中小企業有帶動作用“航母”型企業，提高企業整體素質，增強生存與發展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業要儘快適應市場需求變化，實施精品帶動戰略，提高信譽，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業管理，充分利用房地產開發與物業管理的“情侶效應”，實現房地產開發與物業管理互促互動。四是要注重企業誠信和經濟倫理。倡導房地產開發商要建起企業誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發展中講究文化底藴、道德因素、科技含量、綠色生態，儘可能地為消費者提供舒適、健康、優美、潔淨、安全、方便和環保等各方面優良的產品。

6、各部門加強協調溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關係到加快發展經濟、造福於民的好事，但在實際工作中，由於牽扯到各個方面的利害關係，特別是拆遷人、被拆遷人的經濟利益問題，拆遷工作變得十分複雜，並出現了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發現，有的房產已拆除，但未到我局辦理拆遷註銷或變更登記等相關手續，導致一宗土地出現兩套房產證，權屬上容易產生糾紛，不利於房產檔案的管理，至使有關問題難以及時妥善解決。根據國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規定，計劃、規劃、土地等有關部門應當按照各自職責，協同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。

7、加快房地產交易大廳建設，強化市場監管。我局在已建成房地產交易中心的基礎上，決定整改再進步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳，羣眾進一個門，領一份表，就可辦妥所有手續。同時，在交易大廳門口還有各開發公司簡介、年度開發量、樓盤介紹、聯繫電話等宣傳圖板，形成了一個“房產小超市”，既方便了人民羣眾，又宣傳了開發公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。

房地產市場調研報告 篇3

一、大豐港房地產發展狀況

大豐港是江蘇省委、省政府重點建設的江蘇沿海三大深水海港之一。大豐港處於江蘇省1040公里海岸線港口空白帶的中心位置,距上海港250海里、連雲港港120海里、秦皇島港490海里、距日本長崎港430海里、韓國釜山港420海里，可經上海港、釜山港直達東南亞和歐美各大港口。凸顯的區位優勢，使大豐港成為江蘇沿海中部及周邊地區與國際市場接軌的大跳板。

這裏交通運輸十分便捷，集疏運條件具備。大豐港與沿海高速、寧靖鹽公速、徐淮鹽高速、京滬高速、新長鐵路、通輸運河相連。蘇通長江大橋已經建成，從沿海高速公路到上海市區僅需2小時車程;大豐港距鹽城機場僅45公里，鹽城機場已開通至北京、廣州、雲南、温州、南昌、韓國首爾、香港等地航線。疏港四級航道200xx年12月開工建設，經通榆運河可直達長江水系;大豐港至大豐市區雙向8車道的通港大道正在建設;在鹽城至大豐港的高速公路即將開工;新長鐵路大豐港支線已列入國家規劃。“海、陸、空”現代化立體交通格局已經形成，成為江蘇新型的海河聯運口岸。

大豐港直接覆蓋蘇北、蘇中及淮南的廣大區域。年貨物可供吞吐量逾8000萬噸。每年直接供應或經過該地區供應的大宗貨物中僅煤碳就達3000萬噸，木材達300立方米，集裝箱生成量50萬TEU，各類化學品500萬噸。

在大豐港新一輪城市建設高 潮的帶動下，全港房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。

然而當前房地產還處於買方市場，消費者的購房變得加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。

二、宏觀規劃對常平房地產的影響

大豐港海港新城是按大豐港經濟區總體規劃建設的一個獨立新城，按照“一年拉開主框架，二年初見成效，三年建成2平方公里，五年建成5平方公里、5萬人口的港城啟動區”的目標，以“規劃指導、集中開發、環境先行、政府引導、市場開發”為原則，科學策劃、科學開發。啟動區的控制性詳細規劃建設海港新城東至城東路(原海堤公路)、南靠疏港路(S332省道)、西接濱湖大道、北臨通港路。

港城啟動區先期已建成海關、商檢、海事、國土辦公樓等開關通航必備的行政建築設施。配套建成了海關橋、港華橋、潯陽路、洋輝中路、港華路等市政道路和橋樑。目前正在實施五温泉假日酒店、人工日月湖工程、花園路、晨星路、環湖路、洋輝路北段和中段以及大豐港海洋學院體育場的等項目，並在此基礎上建設港區行政中心，啟動開發附近居住小區和商貿區，引導周邊地區的人口移居，為新中心區開發注入活力。

啟動區的中遠期，在港口、工業區進一步發展的基礎上，將以大型房產項目的開發帶動啟動區商業金融、生產服務的進一步發展。以日月湖為中心的遊樂休閒設施的開發帶動整個區域進一步發展。以洋輝路北側休閒娛樂區的開發和公園居住區的高檔居住區開發為主要方向，同時實現湖西文化中心區的建設，確立啟動區的形象。

按大豐港作為鹽城港主港區的定位，大豐港海港新城將定位為鹽城主城區的“副核”組成部分，大豐港區重要生活後勤基地，公共服務核心。港城建成後將集行政、商貿、金融、信息、文化、娛樂、遊覽等功能於一體，必將成為海港新城能量集聚、規模效益最先集中的地區，是實現港區一類口岸一站式服務的重要舉措、“以港興工”、“以工興市”方略的重要體現、海港新城經濟增長的重要區域。

港城5平方公里啟動區規劃結構為：一湖映五區、五洲拱日月、玉帶系南北、璀璨奪星光。一湖映五區，一湖指4平方公里的人工湖——日月湖，環湖佈置居住、科研、商業、綜合片區。五洲拱日月，指別墅、休閒、餐飲、公園、文化中心等象5個小綠洲聚集在日月湖上。玉帶系南北，指一條綠化生態走廊由南至北把日月湖和湖北面的大型生態綠地和濕地公園聯繫在一起，形成共同發展之態勢。璀璨奪星光，指日月湖上各種活動設施豐富多彩，各類島嶼與建築羣像珍珠一樣灑在日月湖上，它們的倒影與日月湖一起形成一道亮麗的風景線，好比天上的繁星一樣褶褶生輝。

三、房地產市場分析

針對本案濱湖佳苑附近幾個樓盤市調分析。

星湖花園房價均在4000左右，工人工資在150到160左右，打樁6到7元一米，多層12米，高層要20米道30米，土建的成本1400左右，發包價格不明，無土地成本。

---市場結論：

1、常平房地產市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發經營，到施工設計，還是物業管理，銷售服務越來越注重品牌的效應。

2、常平市場正從過去的外銷主導向內銷轉變，由於港人(含其它外銷需求部)與大陸與內銷置業者的消費習慣不同，新開發樓盤的規劃更注重對內銷市場的偏好。

3、內銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業為重，集中在100—140平方米，三户二廳為主，相對創新的錯層與躍式較受消費者的青睞。

4、常平房地產市場住宅銷售的價格平穩，實際成交價集中在2700-4000元/平方米區間，個別樓盤因其早期設計不適應市場需求而價格下調，現整體市場環境除部分投資型產品和品質較好的項目外，都呈現出銷售緩慢的情況。

房地產市場調研報告 篇4

一、我縣房地產市場發展的現狀

(一)房地產市場發展形勢分析

近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產業由小到大，從弱到強，不斷髮展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的態勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發資質的企業已有17家，“十五”期間房地產開發投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、慄園、金星等成規模小區8處，開發商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業的迅速發展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經濟增長注入了新的活力。

目前我縣房地產業處於相對平穩的發展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建築類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所佔比重逐漸上升;樓盤品質不斷提升，居住環境日益改善。__年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房户的居住環境日益改善。住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小户型銷售情況良好但數量較少，僅佔年度開發量的25%左右。

總體看，__年我縣房地產需求增長速度將低於__年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨着國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業者、私企老闆及企業中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標誌是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。__年，從購房者購房的動機來看，我縣城區購房者中，購房用於自己居住的比例達到93%，以投資為目的佔7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，説明我縣整個房地產市場並未出現大量投機者，整個銷售市場處於自然銷售狀態。

預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經歷了__年爆發性增長之後，將趨向平穩，全年增長速度預計將小於__年水平。__年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建築“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高等因素的影響，__年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間並未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，並且還具有相當的發展空間。

__年全縣房地產開發完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產開發投資佔全縣全社會固定資產投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業已經逐步發展成為我縣國民經濟的重要支柱產業。同時房地產業為地方政府開闢了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。__年，房地產銷售收入1.3億元，按拉動消費係數1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業崗位5000餘個。

(二)房地產市場發展存在的主要問題

1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由於近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入羣體只能望樓興歎，希望能多推出經濟適用房以及小户型樓房，以滿足部分弱勢羣體的購房需求。

2、房地產市場監管力度不夠。房地產市場信息系統，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發項目立項、土地出讓、開發經營許可、規劃許可、建設許可、開發建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業涉及的十多個税種，由國税、地税、財政分別徵收，計税方式複雜，徵管難度大。建立房地產信息系統，一是能夠很好地解決開發企業與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監測市場運行的動態變化提供依據，有利於調控市場，規範交易行為，實現房地產市場監督科學化;二是以房地產交易中心為平台，以房地產信息為依託，實現信息共享，通過部門配合、環節控制，推動房地產税收徵管精細化管理，達到“先繳税、後辦證”的要求，以促進税收徵管科學化。我縣的房地產信息系統還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利於及時便捷地對市場進行監測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利於合理引導房地產投資和消費。

3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由於房產管理體制不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產分治。按照建設部建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(1997)239號文《關於製作頒發全國統一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發證機關，並且所頒發的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統一印製。縣城規劃區外的各鄉鎮、村街房產，特別是各鄉鎮駐地企業，因無法辦理全國統一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過户等手續，不利於企業和社會經濟的發展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了羣眾利益，還造成了國家税費的流失。

4、部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。

5、違規開發的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個別住户在建房過程中少批多建，並將多建的住房違規出售，這些違規開發行為造成了房地產税費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發展和社會的穩定。

二、關於規範發展我縣房地產市場的幾點建議

1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種税費減半徵收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發經濟適用住房。__年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭户主屬“三無”、下崗、失業人員的約佔97%，低保家庭無房户約為三分之一，有住房的用户，平均建築面積小於45平方米的約佔二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發【__】37號文件已經要求，自__年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積在90平方米以下的住房(含經濟適用房)面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衞星城”為戰略目標，堅持新區開發和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關係，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚户區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業單位自建自用和零星插建性開發，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理佈局，綜合開發，配套建設。堅持成區連片開發，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，後發佈拆遷公告，最後簽訂拆遷協議。

3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發的沭政發[__]43號文中規定：“從__年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買。”魯政發[__]22號文件中再一次規定：“從意見下發之日起(__、3、22)，各級黨政機關和事業單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業單位職工投資置業，通過市場改善住房條件。”最近建設部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[__]196號《關於制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委託代建”、“定向開發”等變相福利分房的現象。

4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。

5、提升產業的整體水平和實力。行業內要樹立現代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業快速健康發展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業的“航空母艦”。要通過重組、兼併、控股、引外靠優等方式，儘快創建能對中小企業有帶動作用“航母”型企業，提高企業整體素質，增強生存與發展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業要儘快適應市場需求變化，實施精品帶動戰略，提高信譽，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業管理，充分利用房地產開發與物業管理的“情侶效應”，實現房地產開發與物業管理互促互動。四是要注重企業誠信和經濟倫理。倡導房地產開發商要建起企業誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發展中講究文化底藴、道德因素、科技含量、綠色生態，儘可能地為消費者提供舒適、健康、優美、潔淨、安全、方便和環保等各方面優良的產品。

6、各部門加強協調溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關係到加快發展經濟、造福於民的好事，但在實際工作中，由於牽扯到各個方面的利害關係，特別是拆遷人、被拆遷人的經濟利益問題，拆遷工作變得十分複雜，並出現了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發現，有的房產已拆除，但未到我局辦理拆遷註銷或變更登記等相關手續，導致一宗土地出現兩套房產證，權屬上容易產生糾紛，不利於房產檔案的管理，至使有關問題難以及時妥善解決。根據國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規定，計劃、規劃、土地等有關部門應當按照各自職責，協同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。

7、加快房地產交易大廳建設，強化市場監管。我局在已建成房地產交易中心的基礎上，決定整改再進步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳，羣眾進一個門，領一份表，就可辦妥所有手續。同時，在交易大廳門口還有各開發公司簡介、年度開發量、樓盤介紹、聯繫電話等宣傳圖板，形成了一個“房產小超市”，既方便了人民羣眾，又宣傳了開發公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。

房地產市場調研報告 篇5

關注民生，讓百姓實現“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。為了深入瞭解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照20__年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關

部門及規模較大的房地產企業徵集相關資料，並在榆林城區進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛徵求意見。視察結束後，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：

一、基本情況

近年來，隨着住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。

20__年至20__年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中20__年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

20__年榆林市區商品房均價1646元/㎡，20__年漲至2300元/㎡，__年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20__年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。儘管__年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。20__年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。

經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。20__年--__年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中20__年完成22萬㎡;20__年完成18.1萬㎡，同比下降17.7%;__年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難户8510户。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場佔有較大份額。

廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建築面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。

二、我市房地產市場的主要表現及原因分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是20__年以後逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脱穎而出，消費者對撤地改市後房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，__年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。__年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到20__年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區20__年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現。上半年為防範通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出台了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬鬆的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了20__年三季度樓市的大爆發。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款餘額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當於20__年全年的181.75%，增幅分別高於全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款餘額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場較快回暖。

2、區域發展不平衡，南北差異較大。由於我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部6縣區房產市場正處於起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20__年-__年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峯時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費者趨於理性。20__年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從__年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客户明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨於理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規範，走向成熟。

4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從20__年起實施，隨着土地管理政策的嚴格化及供地方式的規範化，土地使用權供應方式逐步走上規範化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨着榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升：

20__年以前，榆林城區土地價格畝均價為57.43萬元，而20__—__每畝均價為207.4萬元，20__年畝均價94.1萬元，基本與20__年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，20__年上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。__年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求鋭減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。榆林市房地產開發企業的土地購置費用，從20__到__年呈現先高後低的趨勢，從高速增長到大幅回落。20__年至20__年，榆林市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之後受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得20__年至__年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現價)，從20__年的2050元/㎡上升到__年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得税預徵都對開發商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨着居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，__年股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨着近幾年以來的土地儲備和“招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建築材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將“生地”變為“熟地”資金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從20__年—__年，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20__年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款佔到17%，到__年上升到33%;企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到__年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。20__年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別佔到27%、25%

企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處於觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處於調整期。

面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉着應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府幹預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出台和“保穩定、保民生、保發展”目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以説率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。

三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用

1、房地產業對經濟增長的貢獻。__年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從__年到__年，房地產行業年均增長24%，高於國民生產總值的增長速度。__年到__年，扣除土地購置費後的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，__年到__年榆林市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：

3、房地產業對消費增長的貢獻。20__年以來房地產銷售額4年平均佔全社會消費品零售總額的8.41%，是佔消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復甦的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇：

4、房地產業對財政收入的貢獻。20__年—20__年房地產税收呈平衡增長態勢，淨增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。__年房地產税收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。20__年1—10月份，房地產營業税入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。20__年1—10月份，房地產税收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。

此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。

從表8可以看出，20__年全市房地產税收佔税收總收入的2.87%，房地產税收對全市地方税收貢獻較大，20__年房地產税收收入佔税收總收入的2.53%，所佔比例略有下降。但實際上，與同期相比，淨增加了198萬元，仍處於上升趨勢。進入__年，受房地產市場下滑的影響，房地產税收全年完成7116萬元，佔税收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所佔份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。20__年1—10月份，房地產行業税收完成6256萬元，同比增長16.96%，佔税收總收入的1.21%。

四、對規範我市房地產的幾點建議

促進房地產業持續健康發展的政策有四大特徵：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產業近年來的迅猛發展，對於推動榆林經濟快速發展，促進區域中心城市建設發揮了重要作用。

為了加快榆林房地產的健康有序發展，應加強以下幾個方面的工作：

1、政府要加強對房地產業的調控和監管。房地產業的大起大落對國民經濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產業中的政府職責，對於促進房地產業具有重要意義。

一是要穩定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經濟發展水平相適應，與人民羣眾的收入水平相一致，保持房地產市場的健康平穩發展。要通過建設經濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經濟適用住房的建設過程中，既要把握規劃建設時機，確保經濟適用住房建設真正起到抑制房價作用;又要科學、合理地控制投放數量;既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進步和經濟發展的成果，又要尊重市場規律，不宜過分擴大保障範圍，對房地產市場造成較大影響，破壞市場發展規律。同時要對低收入人羣進行深入調研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的範圍內。

二是定時發佈房地產有關信息制度。要建立準確、真實的房地產統計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學決策和房產企業的健康發展提供依據。要對榆林的房地產市場進行深入調查研究，通過統計分析，科學掌握購房需求信息，對購房的數量、户型、面積、位置、價格等相關統計信息進行定期發佈，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產業的健康發展提供一個權威、科學的獲取信息的平台。

三是加強對房地產企業的監管。目前，全市共有房地產開發企業129個，其中具有二級資質的開發企業12個，三級資質開發企業31個，四級資質開發企業73個，暫定資質開發企業13個，有項目的房地產開發企業僅佔總房地產開發企業的三成左右，且房地產企業良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業的核心競爭力;另一方面企業太多也造成了監管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經營效益好的房地產企業，通過資源整合、優勢互補、強強聯合，使他們的企業做大做強，培養造就幾個全省、全國的品牌房地產企業，讓他們充分發揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用。同時對那些經營管理差、技術水平低、有名無實且經營業績差的小企業，逐步退出房地產市場或進行轉產、資產整合，根據自身的技術和優勢，另闢生存發展空間。

四是要進一步規範房地產市場開發秩序。要嚴格依法查處“小產權房”違法用地、違法建築行為。“小產權房”實質是違法建築，違反土地管理法律、違反城鄉規劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規房產。在國家未出台“小產權房”處理有關政策之前，對已建成並使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產開發秩序。

2、加強土地管理，確保房地產業的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為迴應廣大網民對房價過快上漲的質疑，調查了全國有代表性的620個房地產開發項目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約佔總數的78%。土地價格在房價中佔有重要比例。因此，一定要加強土地監管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統徵、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發挖掘閒置土地的潛力。對閒置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規定收取閒置費，閒置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規範土地市場，加大對劃撥用地的監管力度。對因企業破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發的，必須按原土地用途開發;如果要改變用途為經營性用地的，必須由政府收購儲備，進行招拍掛出讓;對以其他方式變相進行經營性開發的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發生。三是在土地交易過程中實行嚴格的税費徵收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好徵地計劃。根據市場需求及時供地，從而穩定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閒置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發商的利潤情況等信息。七是加強房地產中介服務機構的監督管理。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、税收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。

3、開發理念要不斷提高，進一步增強房產企業的市場競爭力。首先開發理念要與榆林發展同步。榆林城市發展的相對滯後性，使其暫時無法與同類發達城市的開發理念直接接軌。鄂爾多斯市現在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創造了中國的奇蹟。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產業為代表的第三產業的強勢增長也功不可沒。據統計，鄂爾多斯市房地產業佔gdp的比重為40%多，遠高於榆林房地產業18.7%的比重。未來要使榆林房地產飛速發展，必須首先加快城市發展，讓先進的開發城市理念進入榆林，帶動榆林房地產更好地發展。榆林房地產開發必須順應未來發展的總趨勢，走整體性、規模化發展之路。其中，政府必須強化其總體規劃功能，否則必然導致開發水平參差不齊。隨着房地產業的蓬勃發展，最終整個產業必然朝着品牌化的道路發展，其中尤其體現在品牌的競爭力和營銷能力上。隨着房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業本身的特點，決定着消費者必然傾向於投資那些願意為消費者長遠利益負責的開發商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨着市民對房地產開發品質要求的提高，房地產企業必須建立服務至上的理念：一方面在深入瞭解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規模、配套、價格、環境、户型以及今後的物業管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今後服務意識，做到“以產品為中心”向“以消費者為中心”轉變，進行細緻準確的產品定位，並採取多種銷售手段，把目光轉向售前、售中、售後各個階段，努力提高服務質量，從而提高產品附加值的創新。

4、公開税費項目，規範税費徵管行為。據有關統計數據顯示，土地出讓金、税費三項合計流向政府的收入占房地產開發企業總支出的59.42%。據不完全統計，我市共向房地產企業徵收的税費共50餘項：

其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權力部門提供了權力尋租的機會，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業負擔，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有税費項目進行一次清理整頓，對國家、省上明令規定繳納的税費項目予以保留;對一些地方性或與國家法律、法規、規定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開發商負擔，增大房地產企業的投資動力。

5、加強城市配套建設，提高城鎮居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對於推動房地產企業的發展具有重要作用，隨着人們的生活節奏的不斷加快，對追求生活品質的要求逐步提高，消費者對於住房的社區配套設施的要求也越來越高。如作為消費羣體中具有代表性的公務員羣體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注，買房的同時更加註重了對生活品質的追求。榆林開發區作為區域中心城市建設的重點之一，近年來發展日新月異，但諸如中國小、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨着市委辦公小區等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產市場產生積極而深遠的影響。城鎮居民收入的增加是購房置業的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質量，提高生活品質。要按照科學發展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經濟快速發展的成果，不斷提高和改善居住的環境和居住條件。

6、進一步放活二手房交易市場。目前，我市的二手房交易市場還處於初級階段，規章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規範，這對於房地產業的發展有重要影響。健康有序的房地產業離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此，要加強二手房交易市場的建立、工作機構的設立和人員的配備，建立健全完善的規章制度。同時要減免部分税費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動榆林房地產業的健康有序發展。

總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產業發展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。要進一步完善房地產開發市場，積極引導房產業向規模化、集約化、品牌化方向發展，為城鄉一體化建設和區域中心城市建設做出積極的貢獻。

房地產市場調研報告 篇6

關注民生，讓百姓實現“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。為了深入瞭解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照20xx年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關

部門及規模較大的房地產企業徵集相關資料，並在榆林城區進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛徵求意見。視察結束後，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：

一、基本情況

近年來，隨着住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。

20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

20xx年榆林市區商品房均價1646元/㎡，20xx年漲至2300元/㎡，**年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。儘管**年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。

經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。20xx年--**年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中20xx年完成22萬㎡;20xx年完成18.1萬㎡，同比下降17.7%;**年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難户8510户。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場佔有較大份額。

廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建築面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。

二、我市房地產市場的主要表現及原因分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是20xx年以後逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脱穎而出，消費者對撤地改市後房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，**年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。**年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現。上半年為防範通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出台了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬鬆的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款餘額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當於20xx年全年的181.75%，增幅分別高於全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款餘額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場較快回暖。

2、區域發展不平衡，南北差異較大。由於我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部6縣區房產市場正處於起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20xx年-**年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峯時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費者趨於理性。20xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從**年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客户明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨於理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規範，走向成熟。

4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從20xx年起實施，隨着土地管理政策的嚴格化及供地方式的規範化，土地使用權供應方式逐步走上規範化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨着榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升：

20xx年以前，榆林城區土地價格畝均價為57.43萬元，而20xx—每畝均價為207.4萬元，20xx年畝均價94.1萬元，基本與20xx年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，20xx年上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。**年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求鋭減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。榆林市房地產開發企業的土地購置費用，從20xx到**年呈現先高後低的趨勢，從高速增長到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之後受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得20xx年至**年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現價)，從20xx年的2050元/㎡上升到**年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得税預徵都對開發商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨着居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，**年股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨着近幾年以來的土地儲備和“招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建築材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將“生地”變為“熟地”資金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從20xx年—**年，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20xx年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款佔到17%，到**年上升到33%;企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到**年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。20xx年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別佔到27%、25%

企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處於觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處於調整期。

面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉着應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府幹預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出台和“保穩定、保民生、保發展”目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以説率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。

三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用

1、房地產業對經濟增長的貢獻。**年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從**年到**年，房地產行業年均增長24%，高於國民生產總值的增長速度。**年到**年，扣除土地購置費後的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，**年到**年榆林市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：

3、房地產業對消費增長的貢獻。20xx年以來房地產銷售額4年平均佔全社會消費品零售總額的8.41%，是佔消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復甦的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇：

4、房地產業對財政收入的貢獻。20xx年—20xx年房地產税收呈平衡增長態勢，淨增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。**年房地產税收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。20xx年1—10月份，房地產營業税入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。20xx年1—10月份，房地產税收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。

此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。

從表8可以看出，20xx年全市房地產税收佔税收總收入的2.87%，房地產税收對全市地方税收貢獻較大，20xx年房地產税收收入佔税收總收入的2.53%，所佔比例略有下降。但實際上，與同期相比，淨增加了198萬元，仍處於上升趨勢。進入**年，受房地產市場下滑的影響，房地產税收全年完成7116萬元，佔税收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所佔份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。20xx年1—10月份，房地產行業税收完成6256萬元，同比增長16.96%，佔税收總收入的1.21%。

四、對規範我市房地產的幾點建議

促進房地產業持續健康發展的政策有四大特徵：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產業近年來的迅猛發展，對於推動榆林經濟快速發展，促進區域中心城市建設發揮了重要作用。

為了加快榆林房地產的健康有序發展，應加強以下幾個方面的工作：

1、政府要加強對房地產業的調控和監管。房地產業的大起大落對國民經濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產業中的政府職責，對於促進房地產業具有重要意義。

一是要穩定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經濟發展水平相適應，與人民羣眾的收入水平相一致，保持房地產市場的健康平穩發展。要通過建設經濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經濟適用住房的建設過程中，既要把握規劃建設時機，確保經濟適用住房建設真正起到抑制房價作用;又要科學、合理地控制投放數量;既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進步和經濟發展的成果，又要尊重市場規律，不宜過分擴大保障範圍，對房地產市場造成較大影響，破壞市場發展規律。同時要對低收入人羣進行深入調研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的範圍內。

二是定時發佈房地產有關信息制度。要建立準確、真實的房地產統計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學決策和房產企業的健康發展提供依據。要對榆林的房地產市場進行深入調查研究，通過統計分析，科學掌握購房需求信息，對購房的數量、户型、面積、位置、價格等相關統計信息進行定期發佈，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產業的健康發展提供一個權威、科學的獲取信息的平台。

三是加強對房地產企業的監管。目前，全市共有房地產開發企業129個，其中具有二級資質的開發企業12個，三級資質開發企業31個，四級資質開發企業73個，暫定資質開發企業13個，有項目的房地產開發企業僅佔總房地產開發企業的三成左右，且房地產企業良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業的核心競爭力;另一方面企業太多也造成了監管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經營效益好的房地產企業，通過資源整合、優勢互補、強強聯合，使他們的企業做大做強，培養造就幾個全省、全國的品牌房地產企業，讓他們充分發揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用。同時對那些經營管理差、技術水平低、有名無實且經營業績差的小企業，逐步退出房地產市場或進行轉產、資產整合，根據自身的技術和優勢，另闢生存發展空間。

四是要進一步規範房地產市場開發秩序。要嚴格依法查處“小產權房”違法用地、違法建築行為。“小產權房”實質是違法建築，違反土地管理法律、違反城鄉規劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規房產。在國家未出台“小產權房”處理有關政策之前，對已建成並使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產開發秩序。

2、加強土地管理，確保房地產業的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為迴應廣大網民對房價過快上漲的質疑，調查了全國有代表性的620個房地產開發項目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約佔總數的78%。土地價格在房價中佔有重要比例。因此，一定要加強土地監管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統徵、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發挖掘閒置土地的潛力。對閒置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規定收取閒置費，閒置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規範土地市場，加大對劃撥用地的監管力度。對因企業破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發的，必須按原土地用途開發;如果要改變用途為經營性用地的，必須由政府收購儲備，進行招拍掛出讓;對以其他方式變相進行經營性開發的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發生。三是在土地交易過程中實行嚴格的税費徵收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好徵地計劃。根據市場需求及時供地，從而穩定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閒置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發商的利潤情況等信息。七是加強房地產中介服務機構的監督管理。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、税收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。

3、開發理念要不斷提高，進一步增強房產企業的市場競爭力。首先開發理念要與榆林發展同步。榆林城市發展的相對滯後性，使其暫時無法與同類發達城市的開發理念直接接軌。鄂爾多斯市現在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創造了中國的奇蹟。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產業為代表的第三產業的強勢增長也功不可沒。據統計，鄂爾多斯市房地產業佔gdp的比重為40%多，遠高於榆林房地產業18.7%的比重。未來要使榆林房地產飛速發展，必須首先加快城市發展，讓先進的開發城市理念進入榆林，帶動榆林房地產更好地發展。榆林房地產開發必須順應未來發展的總趨勢，走整體性、規模化發展之路。其中，政府必須強化其總體規劃功能，否則必然導致開發水平參差不齊。隨着房地產業的蓬勃發展，最終整個產業必然朝着品牌化的道路發展，其中尤其體現在品牌的競爭力和營銷能力上。隨着房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業本身的特點，決定着消費者必然傾向於投資那些願意為消費者長遠利益負責的開發商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨着市民對房地產開發品質要求的提高，房地產企業必須建立服務至上的理念：一方面在深入瞭解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規模、配套、價格、環境、户型以及今後的物業管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今後服務意識，做到“以產品為中心”向“以消費者為中心”轉變，進行細緻準確的產品定位，並採取多種銷售手段，把目光轉向售前、售中、售後各個階段，努力提高服務質量，從而提高產品附加值的創新。

4、公開税費項目，規範税費徵管行為。據有關統計數據顯示，土地出讓金、税費三項合計流向政府的收入占房地產開發企業總支出的59.42%。據不完全統計，我市共向房地產企業徵收的税費共50餘項：

其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權力部門提供了權力尋租的機會，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業負擔，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有税費項目進行一次清理整頓，對國家、省上明令規定繳納的税費項目予以保留;對一些地方性或與國家法律、法規、規定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開發商負擔，增大房地產企業的投資動力。

5、加強城市配套建設，提高城鎮居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對於推動房地產企業的發展具有重要作用，隨着人們的生活節奏的不斷加快，對追求生活品質的要求逐步提高，消費者對於住房的社區配套設施的要求也越來越高。如作為消費羣體中具有代表性的公務員羣體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注，買房的同時更加註重了對生活品質的追求。榆林開發區作為區域中心城市建設的重點之一，近年來發展日新月異，但諸如中國小、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨着市委辦公小區等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產市場產生積極而深遠的影響。城鎮居民收入的增加是購房置業的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質量，提高生活品質。要按照科學發展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經濟快速發展的成果，不斷提高和改善居住的環境和居住條件。

6、進一步放活二手房交易市場。目前，我市的二手房交易市場還處於初級階段，規章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規範，這對於房地產業的發展有重要影響。健康有序的房地產業離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此，要加強二手房交易市場的建立、工作機構的設立和人員的配備，建立健全完善的規章制度。同時要減免部分税費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動榆林房地產業的健康有序發展。

總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產業發展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。要進一步完善房地產開發市場，積極引導房產業向規模化、集約化、品牌化方向發展，為城鄉一體化建設和區域中心城市建設做出積極的貢獻。

房地產市場調研報告 篇7

南京房地產開發投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產開發累計投資額445.97億元，同比增長27%，20xx年1-2月房地產開發完成投資額77.2億元，同比增長41%。20xx年以來平均銷竣比為2.64，20xx年全年呈現供不應求的局面，但是20xx年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場“拐點論”的影響。

20xx年1-2月份商品房銷售均價為5331元，同比20xx年2月份增長10.1%，相比20xx年全年銷售均價增長0.5%，但是比較20xx年末的銷售均價略有下降。20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，20xx年前兩個月成交量較少，相比20xx年1-2月份同比減少60%多。

20xx年前4個月南京住宅市場成交量表現比較平穩，較20xx年同比有所減少。20xx年3月份累計成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計成交40.2萬平方米，有望超過3月份的成交量，但同比20xx年4月仍有縮減。

南京未來兩年的住房建設計劃將提高響應政策號召，土地供應不會對房地產市場過度限制。未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實“90/70”政策，增加中低價位、中小户型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由於存量土地比較多，20xx年土地供應相比20xx年減少135萬平方米左右，但是20xx年將在20xx年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。

一，20xx年以來南京商品房銷售情況，20xx年，南京市商品房全年銷售額為603.51億元，銷售面積 1137.88萬平方米，銷售均價為5303.8元/平方米，其中住宅全年銷售額533.42億元，銷售面積為1064.52萬平方米，銷售均價為 5011元/平方米，現房全年銷售額為77.58億元，銷售面積為190.27萬平方米，銷售均價為4077元/平方米，期房全年銷售額為455.84億元，銷售面積為874.24萬平方米，銷售均價為5214元/平方米。

20xx年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元，銷售面積46.41萬平方米，銷售均價為5331元，售價同比20xx年2月份增長10.1%，相比20xx年全年銷售均價增長0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元，銷售面積42.63萬平方米，銷售均價為4835元/平方米，同比增長 16.23%，現房銷售額為2.05億元，銷售面積為4.37萬平方米，銷售均價為4691元/平方米，同比下降22.2%，期房銷售額為18.56億元，銷售面積38.26萬平方米，銷售均價為4851元/平方米，同比增長27.83%。

從各月商品房銷售均價的走勢來看，20xx年南京商品房銷售均價呈現穩步上漲態勢，但是20xx年末到20xx年初房價有略微的下降。

從圖表6的每月銷售量來看，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，20xx年初可能受淡季因素和房地產“拐點論”影響，成交量較少，相比20xx年1-2月份同比減少60%多。

20xx年以來，南京市各區域板塊住宅成交數量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到20xx年4月22日，江寧板塊累計成交近5000套，約38.9萬平方米，浦口板塊累計成交近3400套，約32.9萬平方米。江寧板塊3月份成交約11.5萬平方米，浦口板塊成交約12.44萬平方米，分別佔全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬於南京市的高尚住宅區，該板塊的項目大多屬於知名開放商，樓盤房型結構和質量也相對比較好，但是價位偏好，離市中心較遠，適合有車族的消費羣體，20xx年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8.7萬平方米，佔全市總成交量的14.8%。

二，南京各區域主要在售樓盤根據搜房網提供的信息，南京各行政區域主要在售樓盤情況玄武、白下、鼓樓三大區域的樓盤銷售均價位居全市前三位。玄武區的樓盤售價在9000元/平方米25000元/平方米之間，白下區普遍在9000元 /平方米15000元/平方米左右，鼓樓的房價普遍在10000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區的樓盤大多集中在河西板塊，該板塊環境比較好，樓盤質量也比較高，知名地產開發商如中海地產、萬科、棲霞建設等都在該板塊開發項目，老南京和新南京都喜歡在此安家落户，目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上。

新樓盤比較多的是江寧區，江寧區是南京高新技術開發區，環境也比較好，售價相對較低，比較適合來南京落户的外地大學生，目前普通住宅售價大概在 6000元/平方米左右，各個不同的樓盤價格差異也比較大。由於江寧區房價相對較低，環境較好，並有大量別墅項目，是富人聚集地，同時將受惠於即將開通的地鐵2號線，預計江寧區的房價會有較大升值空間。

三，南京未來兩年住房建設計劃，根據南京市住房建設計劃，20xx年南京各類住房上市量將達1120萬平方米，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經適房(含廉租房)約240萬平方米，比20xx年120萬平方米的經濟適用房供應量增加了近一倍，中低價商品房約30萬平方米。20xx年南京廉租房建設計劃投入資金3.6億，籌建廉租住房1000套，約5萬平米。20xx年各類住房建設用地計劃供應量為850萬平方米，其中住房建設用地700萬平方米，保障性住房建設用地約150萬平方米，相比20xx年土地實際供應量985萬平方米減少約135萬平方米。

20xx年南京普通住房上市量約800萬平方米，相比20xx年的850萬平方米有所下調，其中，中低價位、中小户型商品房約560萬平方米，將逐步落實“90/70”政策;經濟適用住房約225萬平方米，與08的計劃基本持平;中低價商品房(含限價房、拆遷復建房)可上市供應總量為60萬平方米，比 20xx年30萬平方米的供應計劃將近翻了一倍;廉租房建設計劃投入資金3.4億元，籌建廉租住房1000套，約5萬平方米。20xx年各類住房建設用地計劃供應 1050萬平方米，其中各類普通商品住宅建設用地850萬平方米，保障性住房建設用地200萬平方米，相比20xx年的土地供應量有所增加，預示土地市場將持續活躍。20xx年南京市住房建設計劃總量與20xx年大致持平。

總的來或，未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實“90/70”政策，增加中低價位、中小户型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由於存量土地比較多，20xx年土地供應相比20xx年減少135萬平方米左右，但是20xx年將在20xx年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。

房地產市場調研報告 篇8

一、背景介紹

從20xx年至今，房地產行業經歷了萌芽、發展、壯大的規模態勢，企業也從最初的混亂向平穩和有序邁進。據不完全統計，xx市目前的房地產開發企業近千家，有項目企業預計300餘個。單拿為例，房地產企業已達428家，開發項目120餘個，我們從税收這個角度就可以衡量出房地產業這幾年的發展。20xx年税收收入0.9億，20xx年截止11月份，已增到12億，房地產行業已佔地方税收收入50%以上。可以説，房地產行業已成為小店區支柱型產業，該行業的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。

縱觀200xx年-20xx年xx市房地產走勢，我們發現，在經歷了“控制房價過快上漲”“抑制房價過快上漲”“遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，xx市的房價一直打着政府宏觀調控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的xx屆三中全會上，關於對財税體制的改革，集體土地使用權的變化，以及房地產税的開徵及推廣，這些政府宏觀調控政策的實施都會對房價產生一定影響。

我們辯證地得出結論，對普通住宅的剛性需求穩中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。

二、影響房價的變動因素

土地費用：目前這是重要組成部分。政府是土地財政，財政中一大部分源於政府轉讓土地使用權的收入，也就是賣地，地價越高，土地成本越大，這部分成本都會轉稼到消費者頭上。隨着改革力度加大，中央對財税體制的改革，土地財政的現象會逐步改善，那麼關乎國計民生的普通住宅的供應將會增大，也就是説未來房地產市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉變，根據經濟學中需求供給函數的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。

税金及費用：20xx年房地產企業的税負率7%左右，目前的税負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產來説，當年的銷售收入過1.2億/80套，新增税負就要達到600萬，平均每套房多承擔税負7.5萬，平均每平米房價增加535元。

房產税的開徵現狀：對從價的按房產的1.2%徵收，從租按照12%，但對國家機關企事業單位以及軍隊的房產免税，對個人的非營業用房產免税。

三中全會對財税體制改革的方向要開徵房產税，但對保障居民起碼生活水平的用於個人居住的非營業用房產我們認為開徵的可能性很小。那麼税制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認為普通住宅會按照市場供求關係確定價格，從趨勢來看應該是上升的。

對於非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調查，恆實平陽的房產銷售收入70%來自於商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米。隨着房產税的開徵，投資者會轉向別的投資市場，導致市場上房屋供大於求房價會下跌。拿星河灣來説，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。

建安成本、配套設施費、廣告開發費用、開發商利潤2、社會因素國民經濟的發展水平體制改革的深化程度居民收入水平的變化政策導向社區環境選擇地理位臵

其中，國民經濟發展水平、居民收入水平，隨着經濟社會的發展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理、就業率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年後的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源於全國的經濟發展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發展。

三、政府的調控政策

三中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那麼政府的調控政策就是保障，不能主導，真正將資源推向市場，與國際接軌。體制改革的深化程度税制的設臵房地產税的開徵規範性文件的出台

國五條細則中未提及徵收二手房交易20%的個税問題。隨着市國五條細則的出台，太原樓市開始趨於明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升;但也有相關人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高於城鎮居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業，加大了(銷)預售證等相關證件的審評力度，這在一定程度上將導致部分有合法證件的房價正再一次漲價。

四、房地產公司如何確定未來的經營戰略

一線城市由於經歷了幾輪調控的洗禮，開發商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經成為一種常態，那麼就需要減少開發商的利潤來降低房價，吸引消費者，達到銷售目標。

對於二線城市來説，對於普通住宅的銷售，如正規、知名房地產商，如首開等，房價緩中有升，對於高檔房，如星河灣，房產商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。

房地產市場調研報告 篇9

“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用，房地產業直接税收佔到總税收的15%左右，相關税收佔到總税收的30%;如果加上契税收入，則佔到36%。隨着經濟的發展和城市化進程的不斷加快，房地產業對税收的支柱作用會更加明顯。

近期，中央和市陸續出台了針對房地產市場的調控政策，對於受外部環境影響較敏感的房地產業來説，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。

一、我區房地產市場發展現狀

今年1-6月，我區房地產業實現税收5億元，同比增長85%;房地產開發投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：

1、房產投資保持較高增速

我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，佔到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產銷售勢頭回落明顯

今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數和麪積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出於對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產平均價格持續走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出台調控房地產市場的有關政策，但年後，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由於土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。

自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響

由於房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防範房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出台了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：

中央:

——土地供應結構調整。建設部等七部委出台《關於做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，着重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。

——房貸利率調整。3月16日，央行出台了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，並實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。——房地產財税政策調整。國税總局、財政部、建設部聯合發文，規定XX年6月1日後，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業税，同時規定凡在XX年6月1日以後購買非普通住房的，按3%全額徵收契税。

——房地產發展目標調整。XX年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。

——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，於2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，並出重拳打擊違規炒作房產的企業。

——房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

從短期看，宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關係到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出台導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的“緩剎車”效應。

但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規範投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利於我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、税收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。

——緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。

——適度平穩房地產價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、税收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨於穩定。

三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展

總的來説，由於我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。

1、加強房地產價格監測工作

建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。

2、加強房地產項目的跟蹤管理工作

建立房地產項目的跟蹤聯繫網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，並按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃註冊資本金、項目資本金，無證或超範圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。

房地產市場調研報告 篇10

一、研究背景、目的和意義

(一)研究背景

20__年11月以來，深圳、廣州房價在一路飆升後遭遇了寒冬，以珠江三角洲地區為首引發的全國性房地產市場低迷對成都市房地產、温江房地產市場帶來了同樣的影響;尤其是20__年5月12日汶川大地震，加劇房地產市場低迷態勢，對於成都市周邊區、市、縣房地產市場起點高、發展快的“金温江”來講，帶來了前所未有的危機和發展瓶頸。

(二)研究目的與意義

08年樓市的波動影響社會的各個層面，09年房地產政策及走勢將逐步利好房地產。但温江房地產市場走勢如何?温江的房地產市場發展前景如何?這一系列問題是本方案研究的重點。因此，深入分析當前温江房地產市場面臨的困難和問題，為本公司進軍温江主城區提供決策依據。

二、08年房地產市場回顧

1、宏觀調控三劍齊發。

在20__～20__年相繼出台的國家房地產調控措施中，除去70/90政策屬於硬性規定以外，其餘所有政策的控制權全部集中在地方政府手中，基層政府由於利益或者政績等問題等影響，在執行上並非嚴格落實，所以收效並不明顯。但20__年底，房地產宏觀調控從土地、金融、税收這三方面進行深化，加強了政策的貫徹執行力。

2、市場競爭更趨白熱化。

在20__年的關鍵節點上，房地產開發企業更重視以品牌、品質和服務決勝，房地產市場加劇洗牌，市場越來越細分，精細化發展成為趨勢。

3、房價走勢。

從前幾年投資性購房來看，不少先入為主的投資客確實收益明顯。但隨着20__年增加交易所得税和第二套房等政策的實施，在擠掉投資購房水分後，不少投資者紛紛撤票。加之20__年全球性金融危機的深入影響，20__～20__年温江房價整體出現回落。

三、09年房地產市場預測

1、政策預測：

在經歷歷時一年的宏觀政策調控之後，20__年房地產市場政策調控幅度將減小，宏觀政策將趨於穩定，但區域房地產市場仍有調整空間。

2、市場預測：

經歷20__年房地產市場的洗牌，市場精細化發展，各類房地產市場各顯其能，優勢化競爭明顯，差異化與性價比成為競爭的關鍵。但温江區域的電梯公寓將面臨極大的壓力，市場供給量較大，20__年光華大道的急速調整，使得温江區的電梯公寓市場與成都市區的對接出現斷裂，這對温江的房地產發展帶來極大的挑戰。

3、房價預測：

經過20__年全球性金融危機的影響以及房地產市場的整體調整，成都房價出現一定回落，温江區房價整體調低，特別是光華大道區域樓盤，下調幅度較大。預計：20__年温江房價區域穩定，局部時段會出現一定振盪。

四、温江區SWOT分析

1、優勢(S) (1)地理位置優越。

處於成都的西面，歷來被認為是上風上水的區域，趨向於‘貴’的區域屬性，區域認知的心理層次將越來越高。

(2)交通便利。

成温邛高速，光華大道、芙蓉大道使得温江全面對接中心城區，規劃中的輕軌，更是讓温江與成都無縫接軌。

(3)自然環境豐富。

温江是國家級生態示範區，成都市的天然屏障，擁有13萬畝花土資源，區內有江安河、楊柳河、金馬河三條河流環繞，構建出最佳的人居環境。

(4)深厚的歷史文化。

4000多年前，古蜀國魚鳧王曾建都於此，20__年1月，繼魚鳧古城遺址後，兩處總面積達10000平方米的商周時期遺址在温江重見天日，數以萬計的珍貴文物被髮掘。

(5)產業經濟集中。

温江海峽兩岸科技產業園的開發與發展，為温江帶來了強大的經濟支撐與產業支撐。

2、劣勢(W)

(1)公建配套未能跟上城市化進程。

學校、醫院等基礎設施配套未能跟上城市化進程，導致温江居住人氣不旺，房屋空置率較多。

(2)房地產市場過度依賴外地人口。

房地產市場發展較快，本地購買能力有限，過度依賴成都、省內其它城市及省外城市購房羣體。

(3)本地有影響力的項目較少。

温江區有着豐富的自然、人文、歷史等資源，但開發不夠，有影響力的項目不多，導致温江的影響力不夠。

(4)未形成有影響力的商業。

本地尚未形成有影響力的商圈，離成都20公里，比較近，本地居民習慣到成都進行商業消費，影響了商業的發展，導致本地市民娛樂生活缺乏，這也是温江房地產發展的一大契機。

3、機會(O)

(1)“4+1”西部新城新規劃。温江處於“4+1”西部新城核心，市規劃局對温江功能將以休閒、旅遊、健康為主題。新規劃帶來新的業態調整，城市重新定位的契機，加速温江融入大成都。(2)城鄉統籌試驗區。温江是城鄉統籌改革試驗區，將會大大加快温江的城市化進程。 (3)“國際花園城市”榮譽。温江被評為“國際花園城市”，也曾獲評“最佳人居環境獎”，這是對温江生態環境的高度肯定。(4)“金馬湖”項目的啟動。“金馬湖”大型項目的啟動，必將吸引眾多市民的關注，使温江再次成為關注的焦點。

4、威脅(T)

(1)成都二級圈層城市定位部分重複。

其它區縣都在融入大成都，建設中心城區的配套產業，打造休閒旅遊的週末經濟，城市定位有部分重複，會造成一定競爭。

(2)其它城市相繼崛起，温江關注度降低。

温江前幾年的發展領先於成都二級圈層其它城市，現在其它區縣也開始注重城市基礎設施建設，重視城區科學規劃、建設宜居生態環境，並相繼招商引進大項目，勢必會吸引更多人的關注，相對温江的關注度會降低。

(3)房地產持續低迷，阻礙經濟發展。

20__年温江房地產持續低迷，並引發房屋價格大幅度下降，對地方經濟可持續發展帶來障礙。

五、温江房地產市場發展回顧

1、05～08年土地成交情況。 (1)商業用地成交情況

(2)商住用地成交情況

2、05年～08年土地成交分析。

20__年温江土地市場活動頻繁，土地成交量較大，招拍掛成交4019畝;20__年、20__年成交量穩定在20__畝以上。受金融危機及地震影響，20__年土地成交量急劇萎縮，僅842畝。預計20__年温江土地成交量將超過20__年土地成交量。

3、08年土地供應有所減少。

20__年全年供地計劃約3000畝，比20__年減少15.13%，其中通過“招拍掛”成交月842畝。由此可見，為緩和土地市場供求矛盾，政府已着手減緩房地產用地供應力度，保持區域內房地產市場的平衡與穩定發展。

4、房地產開發投資增幅回落。

全年完成房地產開發投資達60.56億元，比上年增長1.2%。房地產行業投資過熱現象有所降温。

5、商品房供應量有增無減;商品房施工面積達646.57萬平方米，新開工面積;6、銷售量嚴重下滑;房地產銷售下滑明顯，全年商品房銷售面積達98.3;六、温江區房地產發展的現狀;(一)區域市場整體分析;1、金融危機加劇市場分化，中長期市場格局面臨洗牌;5.12特大地震及金融危機的發生一方面將導致短期;2、經歷市場洗禮，房地產迴歸理性狀態;08年以來住房的投資性需

5、商品房供應量有增無減。

商品房施工面積達646.57萬平方米，新開工面積為181.43萬平方米，竣工面積為96.32萬平方米。

6、銷售量嚴重下滑。

房地產銷售下滑明顯，全年商品房銷售面積達98.35萬平方米，下降52.1%，其中住宅銷售面積94.22萬平方米，下降52.1%;實現商品房銷售金額43.81億元，下降44.9%，其中住宅銷售金額達42.29億元，下降44.5%。明顯顯示出房地產成交萎縮嚴重。

六、温江區房地產發展的現狀

(一)區域市場整體分析

1、金融危機加劇市場分化，中長期市場格局面臨洗牌。

5.12特大地震及金融危機的發生一方面將導致短期內購房行為延後，加劇目前市場低迷態勢的延續;另一方面，待市場步入正軌後，隨着四座新城規劃的實施，加之西城休閒、旅遊、健康的主題定位，温江區將增大對購房需求的吸引力。

2、經歷市場洗禮，房地產迴歸理性狀態。

08年以來住房的投資性需求和投機性需求減少，房地產市場將由供不應求轉變為供大於求，20__年房價降幅明顯，但購房者仍持觀望心態，導致市場低迷現象持續。

3、市場供應旺盛，需求有待挖掘。

20__年温江區整體市場供應旺盛，而需求量卻有待發掘，03年～07年持續呈現的銷售增幅大於供應增幅的局面已發生扭轉。08年房價雖然有所下調，但是交易量卻急劇萎縮。

4、購房人羣結構發生變化，市場推廣方向有待調整。

投資性購房比例驟降，從新政前的30%基本降為5%;自住購房影響不大。市場盤整特徵非常明顯，市場進入休整期。

5、配套設施完善差異導致入住反差明顯，削弱了區域整體市場競爭力。

温江各區域生活配套設施差異較大，樓盤入住率總體偏低，人氣聚集度低，從而進一步影響到後期銷售和資金注入，使得成都市二圈層中歷來優勢明顯的温江區在房地產市場中的區域競爭力受到削弱。

6、房屋銷售緩慢，阻礙經濟發展。

由於房屋銷售持續低迷，並引發土地價格大幅度下降，不僅影響當年税收任務完成, 區政府的城市改造計劃資金難以保證，而且對地方經濟可持續發展帶來障礙。

(二)項目市場研究 (公寓類)

通過對温江主城區的電梯公寓物業進行研究分析：主城區的電梯公寓供應量超過500萬平米，按照100萬平米的消化速度，還需要3～5年的時間進行消化。温江主城區電梯公寓的均價維持在3100元/㎡左右，但各個樓盤的促銷力度較大，成交均價在3000元/㎡左右。

房地產市場調研報告 篇11

樓宇經濟是隨着經濟社會發展和城市化的快速推進而出現的一種新興都市特色經濟。温江作為一個快速城市化並正在萌芽成為主城區的區域，目前正加快推進產業升級轉型努力構建以服務業為主導的現代經濟體系。主動順應城市化要求，大力發展樓宇經濟，土地和資源要素瓶頸制約，是轉變經濟增長方式的應有之義。為此充分掌握和了解這一特色經濟形態，更好地促進其發展，近期，區委政研室就此開展了專題調研，摸查了全區樓宇經濟現狀，並走訪學習了成華、錦江、武侯等區的經驗，思考了一些具體的對策建議，現將情況報告如下。

一、樓宇經濟的主要特點及對温江的積極作用

樓宇經濟是以樓宇為載體, 吸引一些機構公司入駐進行辦公、研發和商務活動的經濟形式，是隨着城市經濟的發展而產生的一種新型經濟形態。總體來看，樓宇經濟有以下幾個特點：一是樓宇經濟是都市經濟發展到一定階段的產物。它的生存發展與城市的規模、地位和綜合經濟實力有明顯的正向關係，城市規模越大，經濟社會發展越快，集聚力和輻射力越強，越能促進經濟要素的聚集。二是樓宇經濟一般具有較高的投入產出回報。一般一棟高級商務樓裏眾多公司所產生的效益，往往勝過一佔地面積很大的工業企業。三是樓宇經濟必須以一批基礎和配套較為完善、建設標準和智能化程度較高的樓宇為載體，而且這些樓宇應相對集中，最好是有一些CBD區。四樓宇經濟所吸引入駐的多是一些企業本部、研發中心和銷售中心，所從事的多為管理、研發和商務活動，無論對服務業的升級還是高端人才的聚集，都有十分明顯的推動作用。

基於這些原因，國內外很多城市都曾先後把樓宇經濟發展作為成區域發展的一個重要途徑和抓手。如國際上的有美國紐約的曼哈頓、法國巴黎的拉德方斯、日本東京的新宿、中國香港特別行政區中環銅鑼灣等;國內比較突出的青島、上海、廣州、天津等城市;市內的青羊、武侯、錦江、雙流、都江堰等區(市)縣。都這方面進行過很多的探索和實踐，積累了很多成功的經驗，可以供温江的發展進行借鑑。

就温江當前的現實而言，主動順應快速城市化的趨勢，大力發展樓宇經濟，對推動温江的發展跨越至少有以下幾個方面的積極作用。一是能極大地促進資源節約，緩解我們用地、用電、用氣等緊張的矛盾。二是能有力地促進我區產業結構的調整和提檔升級，使温江服務業得到快速發展，並且是主要是高端的現代服務業和生產性服務業。三是能聚集和帶來大量的人流、物流、資金流和信息流，刺激和帶動周邊諸如金融、餐飲、購物等更多產業的發展，培育和形成温江經濟新的增長點。四是能通過一大批高品質樓宇及其配套設施的建設，使温江的城市服務功能更加完善，城市形象得到明顯提升。

二、温江樓宇經濟發展現狀及主要差距

研究温江樓宇經濟發展，必須首先對全區樓宇經濟現狀有一個仔細的瞭解。為此，我們通過借鑑其它地區的經驗和標準，對全區建築面積在3000平方米以上的商務商業樓宇(含商務辦公樓、商業賣場、賓館酒店)、企業購地自建用於辦公或租售的樓宇(含工業園區、科研樓等)、營利性科、教、文、衞辦公樓宇、城市綜合體等四種類型樓宇，分已建成、在建、計劃開工三種情況進行了相應的統計分析。

統計顯示：目前，全區已建成的各類商務樓宇共計56座，建築面積約72.1萬平方米。其中，商務商業樓宇(含商務辦公樓、商業賣場、賓館酒店)48座，建築面積57.8萬平方米，佔80.2%，在全區已建成的商務樓宇資源中占主導地位;企業購地自建用於辦公或租售的樓宇(含工業園區、科研樓等)3座，建築面積7.6萬平方米，佔10.5%;營利性科、教、文、衞辦公樓宇2座，建築面積5.4萬平方米，佔7.5%;城市綜合體和其它商務樓宇3座，建築面積1.3萬平方米，佔1.8%。

温江區已建成樓宇資源情況統計表(一)

全區計劃開工的各類商務樓宇共計18座，建築面積約165.7萬平方米。其中，商務商業樓宇(含商務辦公樓、商業賣場、賓館酒店)8座，建築面積82.1萬平方米，佔49.5%;企業購地自建用於辦公或租售的樓宇(含工業園區、科研樓等)7座，建築面積39.8萬平方米，佔24.1%;營利性科、教、文、衞辦公樓宇1座，建築面積10萬平方米，佔6.0%;城市綜合體和其它商務樓宇2座，建築面積33.8萬平方米，佔20.4%。

調查表明，温江作為一個快速城市化並正在萌芽成為中心城區的重要區域，處於成都西向城市羣的重要節點，是名副其實的“成都西向交通樞紐”，發展樓宇經濟的區位優勢十分明顯。近年來，隨着我區加快構建以現代服務業為主導的現代經濟體系、大力“興三優二、一三聯動”產業發展戰略的實施，全區教育、醫療、體育、金融、保險、商務服務、旅遊等高端服務業發展開始起步，資本、科技、人才、信息等生產要素逐漸匯聚，樓宇經濟也呈現快速發展的好勢頭，展示了巨大的空間和潛力。目前全區已建成和在建、計劃開工的各類商務樓宇共達97座344萬平方米。而且從其空間分佈上看，主要集中在光華片區，之後是科技園片區、醫學城片區和體育城片區，4個片區樓宇面積佔全區總數的98.7%。不僅從總量上足以承載和支撐起我區樓宇經濟發展，而且從空間上主要分佈在配套較為成熟、產業規劃較為商端的區域版塊內，這對我區樓宇經濟的發展和現代服務業的培育，無疑是十分有利的。尤其是隨着西部新城建設的快速推進，其積極作用將更加凸現。

但是，如果進一步作深入分析比較，我們也會發現，我區商務樓宇雖已初具規模，但自發配臵的特徵比較明顯，與其它中心城區和先進城市的樓宇經濟發展水平相比，在發展規模、功能配套、發展層次等方面還有較大差距。突出表現在三個方面：

一是特色化和專業化程度不高。綜合樓宇多而特色和專業樓宇少。我區現有樓宇大部分都是綜合性的，商務、商業、住宅混

建混雜現象突出，商業樓宇佔比較大，商務樓宇佔比較小，對於發展總部、醫療、體育、金融、信息、商務服務、創意等高端服務業的帶動作用不強，現有樓宇的結構遠遠不能適應區委選擇的健康產業、文化產業、信息服務業、現代商貿業四大產業主攻方向。而經濟較發達地區的樓宇已經呈現出產業集聚和專業分工的態勢。如福州鼓樓區的力寶天馬大廈已有省國旅等10多家旅行社入駐，五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務所，形成了一定規模的中介機構匯聚地;武侯區擁有純寫字樓宇11座，面積86.3萬平方米。樓宇特色不鮮明，專業化不強，就必然導致入駐企業關聯度低，難以形成品牌效應和集羣效應。

二是綜合配套不完善。從外部環境來看，交通、停車、市容衞生等問題影響着樓宇的發展。老城區雖然商業、生活配套比較完善，但樓宇建造時間較早，硬件設施老化，普遍存在電力供應緊張、停車泊位不足、物業管理不規範等問題。新城區樓宇主要沿光華大道兩側開發，在硬件條件上有了很大改善，但也存在着功能定位不明確、生活配套不完善等問題。從內部環境看，商務樓宇的智能化、自動化、信息化水平及物業管理水平不高，影響了整個商務樓宇的檔次。目前，按照市商務局牽頭制定的《成都商務寫字樓等級指導標準》，我區還沒有一座甲級寫字樓，甚至沒有一座乙級寫字樓。而錦江區現有甲級寫字樓7座，佔全市13座甲級寫字樓的53.8%。樓宇檔次低，就難以吸引國內外大型企業、龍頭企業入駐温江。

成都商務寫字樓評定標準

三、温江樓宇經濟發展不夠理想的原因分析。

通過分析梳理，我們認為，温江樓宇經濟發展不夠理想，主要基於以下幾個方面的原因：

一是重視不到位。通過調研，我們看到成華、錦江、武侯區都先後制定了樓宇經濟發展實施意見，出台了完整的樓宇經濟配套政策，成立了樓宇經濟辦公室，專門負責樓宇經濟的管理和招商工作，有力推進了樓宇經濟的發展。與之相比，我區樓宇經濟發展工作尚未“破題”，全區上下對充分挖掘樓宇資源、加快發展樓宇經濟的重要性、緊迫性的認識還不夠，對樓宇經濟在推進產業轉型升級、構建以現代服務業為主導的現代經濟體系中的作用認識模糊，對樓宇經濟的研究還處於起步階段。

二是機制不健全。發展樓宇經濟是一項系統工程，需要政府、企業和社會的聯動。而我區尚未建立系統的樓宇經濟工作機制。目前，我區樓宇經濟的建設管理職能分散在發改、建設、商務、工商等多個部門，難以形成工作合力，部門、片區、業主、入駐企業、物業公司等各方面的關係也未完全理順。同時，在考核激勵方面，目前我區尚未制定樓宇經濟考核辦法，沒有形成層層抓落實的工作機制，基層發展樓宇經濟的積極性尚未充分調動。由於上述問題的存在，我區目前對樓宇經濟的“家底”尚未有全面具體的掌握，特別是對樓宇資源的界定、樓宇企業入駐狀況、樓宇税收情況等不清，對樓宇經濟發展中的問題也不能及時予以協調化解。

三是政策不配套。樓宇經濟的發展壯大離不開針對性和操作性強的政策體系。杭州市政府出台了《加快樓宇經濟發展的若干政策意見》，明確提出到20__年力爭全市新投入使用商務寫字樓220座，其中高檔寫字樓70座，實現“億元樓”30座等一系列目標，並制定了“五個一批”的具體工作安排，有力地促進了杭州市樓宇經濟的健康可持續發展。我區雖然也已出台了促進現代服務業、現代工業、現代農業等相關扶持政策，但專門針對樓宇經濟的政策措施還是空白，特別是引導樓宇經濟有序集聚發展、推進樓宇招商、調動各方發展樓宇經濟積極性方面的政策欠缺，這將不利於樓宇經濟的快速科學發展。

四是宣傳推介力度不夠。成華區在建設龍潭總部經濟城的過程中，加強商務樓宇的整體包裝策劃，大力宣傳推介重點樓宇，創新樓宇招商方式，探索建立了政府、業主、物業公司、中介合力招商的聯動機制，加大對品牌集團公司的引進，以吸引更多的產業鏈企業入駐，取得了明顯的成效。而我區宣傳工作做得少，缺乏針對性的重點推介，造成樓宇品牌不響，知名度不高，聚集效益不明顯。

四、温江樓宇經濟發展的對策思考

分析温江樓宇經濟發展存在的問題，學習借鑑先進地區的發展經驗，我們認為，要加快温江樓宇經濟的發展，在總體工作部署上，必須注意從以下四個方面進一步強化相應保障。

1、加強組織領導。成立温江區樓宇經濟領導小組，定期分析全區樓宇經濟發展狀況，對重大樓宇招商項目、樓宇經濟發展中出現的問題及時提出處理意見，並督促各單位層層落實責任，及時掌握樓宇發展狀況，以全面促進樓宇經濟的發展。領導小組下設辦公室，主要負責全區樓宇經濟發展情況的收集、整理、統計、分析工作和重點項目、重點樓宇的服務、協調工作，處理領導小組的日常工作。

2、合理規劃佈局。根據城市總體規劃、土地利用規劃和相關產業規劃，加快編制温江區樓宇經濟發展規劃，細化各功能片區發展規劃。在空間佈局上堅持“點塊結合、以塊為主”，合理佈局全區樓宇經濟的基本版圖和發展內容，形成以光華片區、科技園片區、醫學城片區、體育城片區等為核心，以光華大道為主軸的樓宇經濟集羣。大力發展特色樓宇，聚集一批健康產業、文化產業、信息服務業、現代商貿業等現代服務企業，逐步形成一批區域性的特色主題樓宇，如在醫學城片區大力發展醫學產業樓宇，在科技園片區大力發展信息產業樓宇。

3、制定配套政策。借鑑上海、杭州等發達地區以優惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法，進一步完善和實施鼓勵樓宇經濟發展的政策措施。鼓勵樓宇開發，對示範性和帶動性強的樓宇項目，在符合土地、城市等相關規劃的前提下，優先安排用地指標;對新開發高檔商務樓宇的，通過設臵相關前臵條件並實行保證金制度，在土地招拍掛時給予限地價等政策傾斜;對改造現有舊樓、配建停車設施、提升物業水平的，按開發面積或投入情況給予獎勵補助。對提高樓宇出租出售率、企業註冊率、本地納税額，或者單幢樓宇年税收貢獻上一定規模的，對有關工作主體予以相應獎勵。

4、提升功能配套。從提升物業品質入手，狠抓硬件改造着力改善商務樓宇的交通、停車、電梯、電力、內部裝修等方面的問題，大力提升樓宇內部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服務和設施，形成各種樓宇特色鮮明、功能完善、結構合理的格局。針對部分樓宇物業管理不到位，附加功能、個性化服務不夠等問題，積極引入在社會上具有良好口碑和市場品牌、有成熟管理經驗的物業管理公司對寫字樓進行管理，形成區域性特色商務樓產業鏈，做優樓宇外部環境。同時，加快完善餐飲、購物、休閒、娛樂等配套服務設施，改善樓宇配套狀況。

至於具體的推進途徑和工作措施，當前應着重抓好以下六個方面。

1、加大在建項目的促建力度。健全項目推進責任機制，加快推進重點樓宇項目建設，對成勘院總部項目、香港巨龍國際酒店等已經完成主體工程的樓宇項目，促使盡快投入使用;對省水電集團、成都新城西商業中心等在建項目及時跟蹤瞭解項目進度，幫助協調解決建設過程中存在的問題和矛盾;對天來酒店、海科信息產業園二期等計劃開工項目，促進其儘快開工建設。

2、強化現有資源的盤活、挖潛。要實現我區樓宇經濟的新突破，盤活用好存量樓宇是最現實、最快捷、最經濟、最有效的

3、快產業升級轉型步伐，實現由普通製造業向高端製造業和生產性服務業的雙重升級，打造集工業生產、總部經濟和生產性服務業於一體的科技產業新城。這一過程將釋放出大量的樓宇需求，建議進一步挖掘海科信息產業園、SBI創業街等項目的潛力，同步實施閒臵標準廠房的清理、改造，積極引進和新上一批工業總部經濟項目和服務於園區工業生產和銷售的產品研發、工藝設計、中介服務、配送服務、銷售服務等公司、項目、行業，促進工業樓宇經濟和生產性服務業樓宇經濟的發展。

4、加大新建商務樓宇的力度。圍繞健康產業、文化產業、信息服務業、現代商貿業等產業聚集發展的需要，整合樓宇地塊資源，積極引入管理水平高、設計理念超前的房地產開發公司，高起點、高標準新建一批智能化程度高、設施齊全的特色、精品商務樓宇。尤其要按照全市的標準，儘快設計建設一批甲級寫字樓，實現温江樓宇檔次的大幅提升。並且可以考慮選擇新城區中心位臵和黃金地段，按照“政府引導、社會投資、長期租賃”的模式，由國有公司引導建設一座城市標誌性大樓，作為温江樓宇經濟的樣板工程，並以此為突破口，帶動全區樓宇經濟的發展。

5、加大招商營銷力度。“一流的商家建造一流的樓宇”。只有投資方財力雄厚、建設方經驗豐富、管理方運作規範，才能確保樓宇定位準確、設計科學、施工規範、功能完善。因此，招商營銷工作是發展樓宇經濟的重中之重。堅持政府主導、業主主體、市場配臵，創新樓宇招商機制，建立專業招商隊伍，強化企業總部引進力度。全面掌握樓宇資源狀況，加強整體包裝策劃，編印樓宇經濟招商手冊、建立對外推介網絡平台，利用各種媒體及時發佈信息，提高商務樓宇對外知名度。加強與外商聯繫，積極與各類知名中介機構合作，適時在香港、上海、北京等城市組織温江宇經濟專場推介招商活動，努力引進高層次企業入駐。

房地產市場調研報告 篇12

關注民生，讓百姓實現“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。為了深入瞭解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照20xx年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關部門及規模較大的房地產企業徵集相關資料，並在榆林城區進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛徵求意見。視察結束後，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：

一、基本情況

近年來，隨着住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。

20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

20xx年榆林市區商品房均價1646元/㎡，20xx年漲至2300元/㎡，20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。儘管20xx年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。

經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。20xx年--20xx年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中20xx年完成22萬㎡;20xx年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;20xx年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難户8510户。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場佔有較大份額。

廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建築面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。

二、我市房地產市場的主要表現及原因分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是20xx年以後逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脱穎而出，消費者對撤地改市後房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。

20xx年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現。上半年為防範通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出台了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬鬆的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發。

同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款餘額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當於20xx年全年的181.75%，增幅分別高於全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款餘額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場較快回暖。

2、區域發展不平衡，南北差異較大。由於我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部6縣區房產市場正處於起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峯時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費者趨於理性。20xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從20xx年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客户明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨於理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規範，走向成熟。

4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從20xx年起實施，隨着土地管理政策的嚴格化及供地方式的規範化，土地使用權供應方式逐步走上規範化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨着榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升(見表4)：

20xx年以前，榆林城區土地價格畝均價為57.43萬元，而20xx—20xx每畝均價為207.4萬元，20xx年畝均價94.1萬元，基本與20xx年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，20xx年上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。20xx年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求鋭減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。

榆林市房地產開發企業的土地購置費用，從20xx到20xx年呈現先高後低的趨勢，從高速增長到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之後受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得20xx年至20xx年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現價)，從20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得税預徵都對開發商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨着居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，20xx年股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。

因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨着近幾年以來的土地儲備和“招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建築材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將“生地”變為“熟地”資金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從20xx年—20xx年，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20xx年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款佔到17%，到20xx年上升到33%;企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。20xx年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別佔到27%、25%

企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處於觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處於調整期。

面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉着應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府幹預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出台和“保穩定、保民生、保發展”目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以説率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。

三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用

1、房地產業對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到20xx年，房地產行業年均增長24%，高於國民生產總值的增長速度。1998年到20xx年，扣除土地購置費後的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到20xx年榆林市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：

3、房地產業對消費增長的貢獻。20xx年以來房地產銷售額4年平均佔全社會消費品零售總額的8.41%，是佔消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復甦的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇(見表7)：

4、房地產業對財政收入的貢獻。20xx年—20xx年房地產税收呈平衡增長態勢，淨增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。20xx年房地產税收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。20xx年1—10月份，房地產營業税入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。20xx年1—10月份，房地產税收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。

此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。

從表8可以看出，20xx年全市房地產税收佔税收總收入的2.87%，房地產税收對全市地方税收貢獻較大，20xx年房地產税收收入佔税收總收入的2.53%，所佔比例略有下降。但實際上，與同期相比，淨增加了198萬元，仍處於上升趨勢。進入20xx年，受房地產市場下滑的影響，房地產税收全年完成7116萬元，佔税收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所佔份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。20xx年1—10月份，房地產行業税收完成6256萬元，同比增長16.96%，佔税收總收入的1.21%。

四、對規範我市房地產的幾點建議

促進房地產業持續健康發展的政策有四大特徵：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產業近年來的迅猛發展，對於推動榆林經濟快速發展，促進區域中心城市建設發揮了重要作用。

為了加快榆林房地產的健康有序發展，應加強以下幾個方面的工作：

1、政府要加強對房地產業的調控和監管。房地產業的大起大落對國民經濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產業中的政府職責，對於促進房地產業具有重要意義。

一是要穩定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經濟發展水平相適應，與人民羣眾的收入水平相一致，保持房地產市場的健康平穩發展。要通過建設經濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經濟適用住房的建設過程中，既要把握規劃建設時機，確保經濟適用住房建設真正起到抑制房價作用;又要科學、合理地控制投放數量;既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進步和經濟發展的成果，又要尊重市場規律，不宜過分擴大保障範圍，對房地產市場造成較大影響，破壞市場發展規律。同時要對低收入人羣進行深入調研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的範圍內。

二是定時發佈房地產有關信息制度。要建立準確、真實的房地產統計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學決策和房產企業的健康發展提供依據。要對榆林的房地產市場進行深入調查研究，通過統計分析，科學掌握購房需求信息，對購房的數量、户型、面積、位置、價格等相關統計信息進行定期發佈，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產業的健康發展提供一個權威、科學的獲取信息的平台。

三是加強對房地產企業的監管。目前，全市共有房地產開發企業129個，其中具有二級資質的開發企業12個，三級資質開發企業31個，四級資質開發企業73個，暫定資質開發企業13個，有項目的房地產開發企業僅佔總房地產開發企業的三成左右，且房地產企業良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業的核心競爭力;另一方面企業太多也造成了監管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經營效益好的房地產企業，通過資源整合、優勢互補、強強聯合，使他們的企業做大做強，培養造就幾個全省、全國的品牌房地產企業，讓他們充分發揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用。同時對那些經營管理差、技術水平低、有名無實且經營業績差的小企業，逐步退出房地產市場或進行轉產、資產整合，根據自身的技術和優勢，另闢生存發展空間。

四是要進一步規範房地產市場開發秩序。要嚴格依法查處“小產權房”違法用地、違法建築行為。“小產權房”實質是違法建築，違反土地管理法律、違反城鄉規劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規房產。在國家未出台“小產權房”處理有關政策之前，對已建成並使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產開發秩序。

2、加強土地管理，確保房地產業的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為迴應廣大網民對房價過快上漲的質疑，調查了全國有代表性的620個房地產開發項目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約佔總數的78%。土地價格在房價中佔有重要比例。因此，一定要加強土地監管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。

一是加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統徵、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發挖掘閒置土地的潛力。對閒置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規定收取閒置費，閒置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。

二是規範土地市場，加大對劃撥用地的監管力度。對因企業破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發的，必須按原土地用途開發;如果要改變用途為經營性用地的，必須由政府收購儲備，進行招拍掛出讓;對以其他方式變相進行經營性開發的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發生。

三是在土地交易過程中實行嚴格的税費徵收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好徵地計劃。根據市場需求及時供地，從而穩定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閒置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發商的利潤情況等信息。七是加強房地產中介服務機構的監督管理。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、税收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。

3、開發理念要不斷提高，進一步增強房產企業的市場競爭力。首先開發理念要與榆林發展同步。榆林城市發展的相對滯後性，使其暫時無法與同類發達城市的開發理念直接接軌。鄂爾多斯市現在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創造了中國的奇蹟。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產業為代表的第三產業的強勢增長也功不可沒。據統計，鄂爾多斯市房地產業佔gdp的比重為40%多，遠高於榆林房地產業18.7%的比重。未來要使榆林房地產飛速發展，必須首先加快城市發展，讓先進的開發城市理念進入榆林，帶動榆林房地產更好地發展。榆林房地產開發必須順應未來發展的總趨勢，走整體性、規模化發展之路。