依法加強拆遷管理 切實維護被拆遷人的合法權益 合理降低拆遷成本

最近十年是xx城市建設史上建設規模空前放大的十年，城市建設投入的資金總量超過建國五十四年中前四十多年的資金投入。我們居住的這個城市日新月異的變化展現在我們面前的是一幅美麗的畫卷。 老城改造新區建設是市委、市政府制定的近兩年城市建設工作重點，尤其是老城改造是我市城建史上拆遷量最大的時期，調整主城內不合理的用地結構，增加綠地面積，搬遷有污染的工礦企業，改善主城的居住、商業環境，這一系列舉措都必須以大量的拆遷工作為基礎。所以有人説這兩年是xx的拆遷年，好的環境是拆出來的。做為一線的工作人員，下面就拆遷實際工作中遇到的幾個問題進行探究。 XX年、XX年的城市拆遷工作中有一個顯著的特徵，就是因拆遷糾紛而引發的集體上訪這樣的羣發性事件較多、較集中，一則是拆遷量較大、較集中，再則土地、規劃、房產、拆遷等幾個行政管理部門之間工作中政策性衝突和政策性空隙是矛盾產生的重要原因。 到目前為止我市拆遷工作中主要執行的是國家建設部的拆遷法規和xx市政府制定的XX年政府203號令、XX年21號令和86號令等相關文件，本文主要以此三個拆遷文件作為論述的基礎。 一、土地管理中土地的性質與拆遷的關聯。 按照上述拆遷條例、法規、規定，拆遷工作因土地性質不同分為國有土地上的房屋拆遷和集體土地上的房屋拆遷，分別適用拆遷法規的203號令和21、86號令，然而我市現行土地管理政策上土地性質實際有三種：1、國有土地；2、集體土地；3、撤隊剩餘的土地。我們對第三種撤隊剩餘土地調查的結果是這一部分居民羣眾在幾年甚至十幾年前是農村集體土地上的農民因城市建設拆遷，徵收了集體土地而轉成了國有土地，目前部分居民取得了國有土地使用證，但證上註明是撤隊剩餘，另一部分則未取得任何土地權屬證明。在撤組剩餘土地上的居民因種種原因當年沒有拆遷，而他們又將要面臨拆遷。按照203號文第二條規定，撤隊剩餘土地上的房屋拆遷土地權屬不明時是否適用203號文。按照中華人民共和國土地管理法規，土地性質有兩種：國有土地、集體土地。我市在劃分撤隊剩餘土地時的前題也是國有土地使用證。政府21號文規定本文適用於集體土地上的房屋拆遷，那麼撤隊剩餘的國有土地上的拆遷適用203號文件！政府在制定拆遷政策時，刻意劃分國有土地和撤隊剩餘土地是為了進一步加強土地管理，明確土地性質。撤隊剩餘土地上的羣眾在第一次不徹底的拆遷中已享受了當時農村拆遷的部分政策，因為種種原因，當他們在取得了城市居民身份幾年、十幾年後，面臨又一次拆遷時仍然按照農民的拆遷政策，這對於這部分居民有失公平。政府有關部門在制定相關政策時應考慮國家利益和羣眾的利益，即然明確了土地權屬就應對羣眾的合法權益予以保護。撤隊剩餘土地這個名詞的存在混淆了土地管理中的基本概念，擾亂了拆遷政策在執行中的嚴密性，損害的是羣眾的利益。城市建設以人為本，歸根結底城市建設依靠全體市民的支持，如果拆遷中不能保護合法的羣眾利益，城市建設也就失去了它的初衷，拆遷工作必將寸步難行。據筆者所知遇到類似問題的拆遷“釘子户”時，拆遷單位往往採取“變通”的方法，在其它地方以其它方式給予補貼，這又帶來一系列涉及人情和廉政建設方面的問題。這裏不在追述。我們為什麼不能把概念清晰化，把政策明朗化，讓拆遷工作有法可依，從而杜絕“不可預見”的“跑冒滴漏”呢！我市的土地管理政策二十多年來在不斷完善、細化，取得了很大的成績，但作為政府職能部門、行政管理機構還應進一步樹立為羣眾服務的意識，儘快完善我市的土地管理系統，健全土地管理網絡，減少管理空白區，明確國家、集體、個人的土地權屬，使土地使用者在依法交納了相關税費後能充分享受其合法權益。對於撤隊剩餘土地、臨時使用土地等概念都應做出明確的界定。規劃、拆遷、房產管理等部門在制定相關聯的法規條例時也應當充分考慮土地法這一根本法規，避免政策制定過程中產生裂隙或衝突。 二、規劃管理是影響城市拆遷成本的重要因素。 城市建設規劃為龍頭。一個城市的規劃是其發展的方向。我市的城市總體規劃方案已先後制定、修改了數次，每一次都是在前一輪基礎上的不斷創新、推進。城市的定位也在不斷的調整。在最新一輪總規方案中將xx定位為： 長江下游現代化的中心城市，國際影響較大的歷史文化名城；人與自然和諧共生的江濱城市。規劃具有時代性、科學嚴肅性和延續性。總體規劃、近期規劃、分區規劃、控制性規劃和重點地區規劃等所形成的規劃體系對整個城市的建設起到總領全局的指導作用。它的科學性前瞻性、延續性和嚴肅性決定了它龍頭的地位。我們的城市規劃起到了它應有的地位了嗎？到目前為止我市的分區規劃是86年制定的。控制性詳規至今還在編撰中，沒有形成系統、完善的規劃體系。規劃部門在忙於總體規劃的不斷修改，編制分散在全市各處的重點區域規劃。規劃工作內部的脱節導致整個城市建設沒有章法，沒有權威性的指導，留下過多自由發揮的空間，以政府決策代替科學論斷的事件屢屢發生，這不只是政府過多幹預造成的。職能部門未能起到參謀的作用，規劃的科學性和嚴肅性都將受到質疑，其自身地位勢必受到動搖。將規劃法律化、明確化、剔除規劃中的隨意性和個人意志，提高規劃的科學性，是減少失誤和損失的根本所在。這種規劃隨意造成的損失還少嗎？僅以水西門大街拓寬改造為例：257號商住樓99年建成，按照規劃條例退讓當時33米水西門大街道路紅線五米，99年商品房平均售價約2800元/m2（住宅）；XX年按照市政府要求水西門大街拓寬至45-55米，因此，需拆除該幢商住樓。XX年該地區住宅平均售價為3400元/m2，按照203號拆遷法規補償居民們拆遷費用約3200元/m2，拆遷中居民住户的牴觸心態可想而知。這其中居民、政府都是損失者，人們不僅要問規劃部門的“規劃”起作用了嗎？住宅樓剛建成三年，有的住户甚至剛裝修入住半年又面臨拆遷，這種損失應該由誰來承擔？水西門大街是路幅30m的城市幹道，是我市道路網上重要的一環，對於這種

級別的道路居然沒有規劃供借鑑，這是不可思議的。從30m到45、55m路幅的調整，在規劃方案中沒有任何跡向？我們的城市規劃盲區還有多少？我們耗費巨資制定的城市總體規劃沒有進一步細化、落實，制定的意義又何在？規劃部門所做的一部分整合規劃、調整規劃實則對以往規劃工作失誤的補救。一個修修補補的城市規劃體系是慘不忍睹的。現在各級行政執法部門都建立了行政執法責任制、追究制，規劃部門也是執法部門，對於因規劃失誤、滯後造成國家建設資金浪費和羣眾利益損失，最終應由責任單位來“買單”。 三、房產管理部門在拆遷中承擔的責任。 我市的房產管理自建國初期就形成了一套完備的管理模式。按照建設部相關規定我市居民們先後取得了全國統一的房屋所有權證書（簡稱房產證）上面清楚的載明所有權人、房屋坐落、門牌號、產別、房屋狀況等其中在房屋狀況中又註明了結構、層數、建築面積等。房管部門是房屋管理鑑定、買賣交易的權威機構。在拆遷中，它的評估是拆遷的基本依據。按照203號拆遷文件規定國有土地上的房屋拆遷以國有土地證、房屋產權證和房產評估單位的評估表為依據。由此可見房產證是拆遷中第一手資料，準確的房產證明是對羣眾利益的保護也是國家對羣眾權益的認可。我們在拆遷工作中發現房產部門在房屋的測量登記中使用的測量方法與規劃建設部門的測量辦法有一定差別。規劃部門執行的是中華人民共和國gb50180的標準，房產部門測量時執行的是房產部門的相關辦法，兩者在樓梯計算、陽台、走廊、外樓梯計算等地方有一定差異。按照我市房產登記管理辦法規定，房產登記要具備規劃部門的規劃許可證。在測量方法上的不統一勢必造成測量結果的不同，在貨幣拆遷的今天每平方米的誤差帶來的是以千元為計算單位的損失。規劃建設部門與房管部門應執行統一的標準。房產部門對房屋的評定應進一步明確其用途、建築年代，以便於城市管理和房屋拆遷，杜絕產權人隨意改變使用性質的現象。 四、拆遷部門在拆遷中的角色。 拆遷部門是拆遷工作中政策的執行者，是政府建設資金的支配者，是羣眾利益的保護者。 我市的拆遷政策從最初的實物分房發展到現行的貨幣補償為主，經歷了近二十年的演變，越來越完備合理。拆遷政策的每一次調整都與我市當時的國民經濟發展狀況緊密結合，具有極強的時效性，這就要求執行者領悟吃透政策條款，嚴格依法拆遷，象以往拆遷中那樣拉關係走旁門甚至走邪門歪道在現在的法制社會是行不通的。拆遷工作要有人情味，但首先要講政策法律。現行的拆遷法規正在不斷完善，政策公開、透明、評估公正有據，使執行者行之有據。因此，當務之急是動遷工作者提高自身素質，做到有法必依，杜絕主觀臆斷和隨意性，深入現場解決問題，樹立拆遷執法者的良好形象。一項建設工程，拆遷費用往往佔工程總造價的35%-55%。拆遷部門一方面受建設單位委託依法拆遷，同時也要維護被拆遷人的合法利益，損害任何一方利益的行為都應承擔法律責任。要嚴格依法拆遷、樹立為被拆遷人服務的意識，維護其合法權益，以管理者、執法者的姿態高高在上是錯誤的。 拆遷法規的制定者要維護國家集體和個人在拆遷中的合法權益，建立健全拆遷法規體系是杜絕拆遷～、堵塞拆遷黑洞最有效的措施。目前有一種趨勢，即個人在拆遷中的違法現象減少，集體、少部分人合夥利用政策空隙舞弊的現象不見少，尤其是在集體土地、撤隊剩餘土地上的拆遷和市政工程，國家投資工程的拆遷中。為了小集團利益損害國家利益、個人利益的事情還屢見不鮮。 筆者希望土地、規劃、房產、動遷等各部門能夠密切協作，完善健全各自的行業法規體系，共同來降低城市建設中的拆遷成本，讓國家有限的建設資金能更好的投入到城市建設中去。