升龍集團調查報告

調查報告

組名：奮鬥&青春

口號：默契和氣與靈氣，我們永遠會爭氣。yes！

調查目標：升龍集團

組員：江智、楊紅友、劉江濤、張廣朝、郭培民 、何業靖。

組長：江智

演講人: 楊紅友

第一組：劉江濤、張廣朝。

第二組：郭培民、何業靖。

任務分配：

組長、演講人：資料整理、課件製作。

第一組：1、企業的為發展軌跡。

2、企業資金來源於資本運作。

3、企業的文化與經營理念。

4、企業的營銷策略。

5、企業存在問題及應對措施。

第二組：企業市場調研與產品研發。

實地調查人員：組長、第二組。

調查內容：

1. 升龍置業由來：

２００５年，香港連捷國際投資有限公司，通過與福建中天房地產有限公司的合作，正式進軍中原，註冊資金２０００萬美元成立河南升龍置業有限公司。

河南升龍置業的投資方是香港連捷國際投資有限公司（該公司為恆安集團的控股方）。這家公司由恆安集團總裁許連捷先生成立於１９９９年年初，主要負責恆安集團對外投資業務，通過控股、參股的方式，主要投資於房地產業、公用設施、金融產品及股權等幾大產業。讓人吃驚的是，早在２００３年，恆安國際就與國際資本大鱷摩根斯丹利合作，先後成功參股了內蒙古蒙牛、中國永樂電器和福建親親股份有限公司等企業。而在房地產方面，恆安國際通過連捷，成功進入福建、陝西、湖南等地，並迅速成為當地房地產界的主力軍。恆安集團為中國家庭所熟知，是生產“安爾樂”衞生巾和“心相印”紙巾的著名企業。這家成立於１９８５年的集團，一直雄踞中國婦女衞生巾和嬰兒紙尿褲市場的頭把交椅。目前，恆安國際作為在香港上市的公司，其市值２００多億元。近年，香港連捷轉移戰略目標，將目光投向中國內地，將在內地投資作為公司實施多元化、跨區域運營的戰略重點。在地產市場上，分別在北京、福州、湖南、鄭州、西安等地投資開發地產項目近５００萬平方米。許連捷先生也和他的企業一樣百鍊成鋼。先後被評為“全國十佳民營企業家”、“福建省優秀企業家”等，２００２年和２００３年，連續兩屆當選“福建十大年度經濟人物”；１９９８年和２００３年分別當選全國第九屆、第十屆政協委員，同時兼任全國工商聯常委、福建省商會副會長、泉州市商會會長等職務。

福建中天地產，這是一家實力雄厚的企業，由國內著名企業家林億先生任董事長，公司旗下投資多家企業，主要從事房地產開發，在福州、鄭州等地投資開發綜合商業、專業市場、住宅、寫字樓、酒店業等大型地產項目，建築面積達1000萬平方米，總投資近500億元。如XX年成功開發和運營了福州中亭街大型服裝、電器專業批發市場，建築面積達66萬平方米，年營業額150億元；XX年開發建設了高檔住宅項目福州居住主題公園，佔地1800畝，建築面積近100萬平方米；XX年開發福州中天金海岸大型住宅項目，建築面積80餘萬平方米。“中天·金海岸”榮獲“２００５福州地產十大最具影響力樓盤”、“２００５年中國ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ大盤金獎”和“２００５年中國原生態景觀大盤金獎”之後，在由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所、中國指數研究院３家研究機構共同舉辦的“中國房地產ｔｏｐ１０”頒獎典禮上，福建中天房地產有限公司榮膺“２００５中國福建房地產公司品牌價值ｔｏｐ１０”，“２００５中國福建房地產企業十強”，董事長林億榮獲“２００５中國房地產大盤項目推動力人物”榮譽稱號。

2. 升龍走進河南：

升龍企業集團自XX年進駐鄭州以來，先後成立了升龍置業、尚錦地產、元龍地產、捷宏置業四個項目公司，是致力於房地產開發的專業地產企業。企業堅持“規範化、規模化、專業化”的長期可持續發展戰略，憑優質服務提升產品價值，鑄地產品牌真誠回報社會，追求陽光利潤，創建和諧環境，在房地產運營中已積累起豐富的開發經驗和卓越的研發能力。

河南升龍置業有限公司負責開發燕莊城中村改造項目曼哈頓廣場，總用地270畝，總建築面積約為130萬平方米。XX年4月1日開始動遷，53萬平方米村民建築於6月15日前全部拆平，創造了河南城市城中村整體拆遷規模和速度之最。XX年9月一次性開工110萬平方米，經過兩年的努力，一座集住宅、商業、辦公的城市綜合體於XX年10月全部竣工交付使用。XX年5月1日連同沃爾瑪、國美電器等大型商家正式開業；同時，五星級希爾頓酒店綜合樓正式動工。該項目為鄭州市政重點工程，總投資40億元，總建築面積約80萬平方米，位於金水路與未來路交匯處，毗鄰省直機關，擁有絕佳地段優勢，融合國際規劃設計理念，涵蓋高檔住宅、公寓、寫字樓、商業等多種物業形態，組合國內外一流專業團隊精心鍛造鄭州市最大的標誌性城市綜合建築羣落。

鄭州尚錦房地產開發有限公司負責開發小李莊城中村改造項目升龍國際中心，項目用地面積400畝，總建築面積150萬平方米。項目定位於集高級寫字樓、酒店、綜合型商業、高尚住宅區於一體的城市西南區域的中心區。項目從XX年5月開始動遷，XX年9月30日交付使用。該項目地處大學路與政通路交叉口，位於鄭州配套最成熟的地段，坐落鄭州市政治、商業、教育、醫療和交通中心，項目總投資40億元，總佔地面積約400畝，項目由住宅、商業、寫字樓、星級酒店，酒店式公寓等多種物業類型組成。升龍國際中心建成後將成為鄭州市集高檔居住、高級智能化辦公、主題商業街為一體的地標性建築。

鄭州元龍房地產開發有限公司負責開發小崗劉城中村改造項目中原新城，總用地面積750畝，規劃總建築面積278萬平方米。整個項目由住宅、商業、寫字樓、星級酒店、酒店式公寓等業態組成大型城市綜合體。項目從XX年10月開始動遷，現已全面動工，總開工面積達210萬平方米，預計XX年上半年全部完工。在西區開發中原新城項目。中原新城作為鄭州市委市政府、區委區政府的重點項目，肩負着繁榮西區的歷史責任。中原新城項目總投資50億元，總佔地面積約760餘畝，總建築面積達280餘萬平方米，負責鄭州西部大崗劉、小崗劉、西耿河、黃家門、於寨五個自然村等地段的城中村的改造，致力於打造鄭州西部標誌性城市建築羣。

河南捷宏置業有限公司負責開發鳳凰台城中村改造項目升龍鳳凰城，該項目位於鄭州市金水區，鄭汴路與未來大道交會處，總用地面積470畝，規劃建築面積185萬平方米。項目定位於大型都市綜合體，集高尚住宅、精品人居、主題商業、五星級酒店和智能商務於一體，是升龍集團進駐鄭州後開發的第四個大型城中村改造項目。該項目所處區域成為新老城區交界的核心地帶，不僅可以享受老城區的便利、成熟和繁華，更能享受新城區的高配置市政、優越環境、無限活力和廣闊升值空間。項目從XX年9月動遷，目前正在如火如荼的建設之中，預計XX年全部完成。鳳凰台項目位於鄭汴路以南，未來路以東，貨棧街以北，總佔地面積約420餘畝，總投資40億元。建成後，升龍集團將投資開發的50萬平方米左右的專業建材家居shopping mall，把數量眾多的大型商業建築與各類中小型商業建築、景觀等融合在一起，將本項目建設成為“一站式全球家居購物公園”。

此外，河南駿龍置業有限公司負責開發齊禮閻城中村改造項目升龍城、洛陽升龍置業有限公司負責開發洛陽城中村改造項目升龍廣場、升龍投資集團與連捷投資集團共同合作，在鄭東新區新客站旁開發的商業商務綜合體升龍廣場也將在XX年陸續開工。

鄭州尚錦升龍國際-項目簡介

升龍國際中心鼎立大學路鑽金地段，總佔地約380畝，規劃建築面積約120萬平方米；是目前鄭州特大型的城中村改造項目之一，涵蓋商業、寫字樓、酒店、公寓、高檔住宅等多種物業形態，毗鄰沃爾瑪、世紀聯華等大型商業，而且與二七，碧沙商圈，以及國美、古玩城相鄰，同時緊鄰未來的火車站西出站口，項目本身也擁有大型的商業配套設施，購物便捷，居住舒適。地處鄭州配套最成熟的地段，是政治、商業、教育、醫療和交通中心，周邊的公共服務設施和市政基礎非常完備，出行便利。項目周邊有市財政局，國税，地税，二七區委，區政府，法院等行政辦公單位。雲集鄭大、鄭州航院、鄭州測繪學院、黃河科技大學、鄭州衞校等十餘所名校，坐享得天獨厚的地理、交通、人文、配套等優勢。

升龍國際中心鼎持以人為本的思想，運用科學的“住宅雙地面，商業雙首層”手法，有效分離商業嘈雜，保持住宅環境的單純、寧靜；在户型設計上，全明開間、人性化尺度，自在享受大城美好生活。

鄭州尚錦升龍國際-項目優勢

升龍國際中心項目用地分為9個地塊，運用了科學的“住宅雙地面，商業雙首層”的理念，採用“一縱兩橫”的規劃手法，串聯起各個地塊，打造西南片區首屈一指的商業、寫字樓、酒店、公寓、高檔住宅等綜合性建築羣。

“住宅雙地面”指住宅及酒店式公寓住户由地面大堂到達位於商業裙房上的空中花園層，再進入每棟樓的門廳，可以有效分離商業嘈雜，保持住宅環境的單純、寧靜。

“商業雙首層”指的是通過各種豎向交通工具，使消費人羣方便快捷地到達各商業樓層；“一縱”指的是利用貫穿用地中心的大學南路打造該地區首屈一指的高檔酒店、住宅、辦公、商業等綜合性商務區；“兩橫”指的是通過政通路和精心打造的由東向西貫穿用地的商業步行街這內外兩條街，把各地塊串聯起來，使項目商業價值最大化。

項目優勢：

①地段制勝論：扼守鄭州西南門户，連接西南城區與中心城區，建成後將成為鄭州又一超大型城市中心，成就大城生活領域。

②品質高端論：XX年銷冠“曼哈頓廣場”的升級版產品，首創“住宅雙地面，商業多首層”概念。項目體量大，產品類型豐富，規劃起點高。

③買一得五論：超大城市綜合體，集住宅、商業、寫字樓、公寓、星級酒店為一體，“五位一體”的多類型產品使項目完全自身具備提供、居住、生活、工作、社交、娛樂等全功能，物超所值。

④實力信心論：升龍企業開發實力雄厚，品質保證，並堅持以“建老百姓買得起的好房子”為企業發展目標，追求高性價比

升龍集團運營方式——鄭州尚錦升龍國際-合作單位

規劃建築設計公司——核工業第五研究設計院

• 核工業第五研究設計院成立於1958年，是中國核工業集團公司下屬的大型綜合性甲級研究設計院，主要從事核工業、民用工業與建築工程諮詢、勘察、設計、監理和總承包業務。具有工程諮詢、核工業設計、民用建築設計、建築智能化、輕工、廢水處理、工程造價、建設監理、工程總承包等甲級資質。1998年在鄭州首家通過了iso9001質量體系認證，XX年又通過了iso9001：XX質量體系換版認證。本院現有在職職工582人，其中研究員級高工27人，高級工程師135人，工程師203人，註冊建築師34名，註冊結構工程師共44名，註冊電氣、化工、設備工程師63名。國家級及省部級註冊諮詢師26名。核五院建築設計研究院是核工業第五研究設計院下屬專業負責民用建築項目的經營、設計、諮詢機構。在過去的幾年中，在全國各地承接了各種不同類型的項目。涉及大型公共建築及政府建築羣，科、教、文、衞、體及博覽建築以及住區規劃及住宅建築，並且和國（境）內外著名設計機構合作設計了數十座大型民用建築，獲得了業主、同行及權威機關的各種獎勵和好評。其中鄭州裕達國貿大廈、河南日報報業大廈、鄭東新區房地產展銷中心、鄭東新區順馳廣場、順馳中央特區等項目均獲得業界和社會的好評。XX年，深圳共和世家獲建設部城市住宅小區建設試點建築設計金獎。XX年，長城康橋花園獲得建設部人居建築規劃環境金獎。

景觀設計公司——新加坡雅克築景設計（深圳）有限公司

• 新加坡雅克築景是具有十年專業經驗的景觀設計公司，核心技術由城市設計（規劃）、建築學、景觀室內設計、園林及藝術等優秀技術人員組成。中國深圳公司與各分公司建立非常完善及迅捷的技術聯繫交流。這些技術條件確保50多位專業人員可以一致協作、共同努力於同一項目中，以確保每個項目在技術水平及管理上達到國際一流的專業品質。

• 公司作品由早期的新加坡、馬來西亞、印度高尚公寓、高尚住宅區、別墅區、高爾夫球場及渡假村到目前中國房地產高端的市場都留下了精心設計的作品。多名英國、新加坡、菲律賓及中國規劃師、景園建築師參與了從方案到施工場地的配合。為我們嬴得了包括萬科集團、綠城集團、大連萬達集團等品牌公司的長期合作關係。

銷售代理公司——易居（中國）

• 易居（中國）是中國首個提出房地產流通服務商概念，並親歷實踐的企業。在短短八年的發展歷程中，憑着敏鋭的市場拓展、深入的自主研發以及永續提升的服務理念，構築起了一個以現代信息技術為依託，以營銷代理、決策諮詢、房產經紀為業務流，並覆蓋中國各大城市的房地產流通服務體系，成為中國房地產流通服務領域的整合者和領導者，XX年8月8日，成為首家成功登陸紐交所的中國輕資產地產企業。

• 易居（中國）鄭州分公司XX年10月入主中原，目前已擁有正式員工二百多人，正在代理的各類項目十餘個，預計到XX年底我公司將成為鄭州房地產代理行業名副其實的第一名

建築設計公司——上海置利建築設計諮詢有限公司

• 上海置利建築設計諮詢有限公司憑藉自身的實力優勢，從獨特新穎的視角開創了全新的設計理念，為公司在城市設計、總體規劃、建築設計及房地產策劃等方面，奠定了堅實的基礎，確立了公司在建築設計行業的先導地位。上海置利建築設計諮詢有限公司已經在中國各地完成了眾多規劃、建築設計項目，取得了令業界矚目的成就。先後完成的主要項目有：

• 福州居住主題公園（1600畝，50萬平方米山地別墅及住宅區）

• 澳門葡京花園二期（20萬平方米超高層及別墅住宅區）

• 武漢光谷綜合體（120萬平方米住宅區及商業區）

• 鄭州小李莊舊城改造項目

• 鄭州鳳凰台舊城改造項目

• 長沙黃興南路步行商業街（12萬平方米商業區）

• 南昌居住主題公園（150萬平方米住宅區及商業區）

建築施工單位——福建六建建工集團公司

• 福建六建建工集團公司原名福建省第六建築工程公司，創建於1950年，是福建省成立最早、規模最大的一家國有施工企業，企業資質等級為國家建築一級施工企業。公司擁有資產總額為5億多元，自有大中型機械設備1000餘台，現有職工近六千人，其中各類管理人員1000多人，各類工人4000多人。獲建設部批准的一級項目經理52人，省建委批准二、三級項目經理近百人。公司的主要經營範圍為：承包境外工業和民用建築工程及境內國際投標工程，境外所需的設備、材料出口，對外派遣境外所需的勞務人員，一級工業與民用建築施工，承接室內裝飾裝修業務。

鄭州尚錦升龍國際——新技術、新科技、新材料。

結構設計

• 地基基礎中採用了高標號混凝土c80的預應力管樁，外牆及底板超長無縫施工新工藝，主樓採用了底部大空間剪力牆結構，裙樓採用了大跨度的型鋼混凝土結構。

建築節能設計

• 建築功能的關鍵部位在外維護部分，屋面採用了傳熱係數極低的擠塑聚苯板，保温隔熱效果好，外牆用聚苯板做保温層，採用大模內置的施工方法，質量有保證。

• 外窗採用目前國內最好的斷橋鋁合型材金加中空玻璃，傳熱係數較小。

• 建築空間佈局合理，改善室內通風，採光，熱環境等。將廚房，餐廳等輔助空間佈置在北側，形成北側寒冷空氣的緩衝區，以保證主要居室的舒適温度。

給排水設計

• 1．給水系統合理分區，儘可能利用市政水壓，減少能量消耗。給水加壓設備採用變頻設備，分區域集中與分散結合佈置，減少能量消耗。

• 2．衞生潔具均採用符合國家標準的節水型衞生潔具。

• 3．空調冷卻水系統採用循環系統，減少水量消耗。冷卻塔選用新型淋水填料冷卻塔，以提高冷水效果，減少能量消耗。

• 4．生活污水的排放，所有衞生間內的污水排至室外後，經化糞池處理後直接排至城市污水網。餐廳、廚房的污水經隔油池處理後再排至城市污水網。

為防止噪聲影響周圍的工作環境，採取以下減噪措施 ：

• （1）控制生活給水管道流速，生活給水管道與立管之間採用柔性連接，以降低水流噪聲和防止管道振動。

（2）冷卻塔選用超低噪聲型。

• （3）生活水泵選用進口節能型，噪聲小，同時將泵與基礎柔性連接，以降低噪聲。水泵進出口處設減震軟接頭，主要管道採用防震吊架，冷卻塔排風口處設置消聲器。

智能化系統設計

• 小區設置的智能化系統充分體現了以人為本，安全、節能、環保、舒適和便利。以此為宗旨：

• 1. 設有通訊系統，包括電話交換及配線系統、有線電視系統、信息網絡系統和綜合佈線子系統。

• 2.住宅每户設多媒體箱。各房間均配置相關信息接入點。辦公室設組線箱，按每10 m²設1個信息點，寬帶和語音通用。商業按用户要求配置。

• 3.設有公共安全系統，包括火災自動報警及聯動控制系統和安全防範系統。

• 4.火災自動報警及聯動控制系統。在小區住宅樓公共部位、地下車庫、商場、辦公樓等場所設置火災探測器、手動報警按鈕以及消防聯動控制模塊等，使火災發生初期能及時發現火情，疏散人員，啟動消防滅火設施，以最大限度的減少火災損失。

• 5.安全防範系統包括安防型彩色可視對講系統、電視監控系統、梯控系統、門禁一卡通以及小區無線巡更系統。每户設可視對講分機和緊急報警按鈕；小區、主樓以及地下車庫各主要出入口等處設有監控攝像機和門禁刷卡器進行監控；電梯轎廂設刷卡和密碼鎖控制功能。

• 6.小區設置智能控制中心，建立物業管理綜合信息平台。實現辦公自動化、小區信息發佈系統、車輛出入管理系統、小區安全防護的綜合管理。

電氣節能措施

• 1．廣泛採用綠色照明燈具，在光源選型上根據不同的場所，分別採用高效氣體放電燈、三基色高效日光燈管以及節能燈，儘量減少白熾燈等低效光源。

• 2． 嚴格按國家照明標準規範的要求，適度選取照度標準值，避免不必要的浪費。

• 3． 公共場所的照明、風機等均採用定時節能運行方式，減少人為浪費。

• 4．空調系統水泵、冷卻塔風機採用冷量或温度控制的變頻拖動方式。

• 5．部分室外小區照明燈具採用光伏電源，減少對電能的消耗。

暖通空調設計新技術、新工藝、新材料

• 1、冷水機組、熱泵機組、換熱機組、水泵、風機、空調機組、風機盤管和分體單元式空調機室內外機等設備均採用高效節能產品。

• 2、水冷螺桿式冷水機組在額定製冷工況和規定條件下，性能係數（cop）為5.1，大於4.6。2) 活塞式空氣源熱泵冷熱水機組在額定製冷工況和規定條件下，性能係數（cop）為3.9，大於2.6；在設計工況冬季運行性能係數為3.2，大於1.8。

• 3、風管送風式分體空調機在名義製冷工況和規定條件下，其能效比（eer）為2.5以上，大於2.3。

• 4、空調風管採用抗菌保温玻纖複合風管，冷水管採用柔性泡沫橡塑板材或管殼。

鄭州尚錦升龍國際-獲獎情況

• 民生頻道：和諧地產民生誠信聯盟會員

• 河南日報社：河南地產城市複合體代表作

• XX中原地產榜中榜：最佳區域推動力樓盤

• XX中原地產榜中榜：XX最值得期待的樓盤

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組長：江智

二〇一〇年六月十一日