物業考察報告（通用4篇）

物業考察報告 篇1

一、管理，分別是大自然物業、京興

物業和錢江物業，李家鬥小區屬老舊小區開放式社區管理、鈕店灣新村屬農民新村開放式管理。

二、所轄小區的發展現狀

儘管近幾年來市區住宅小區物業管理髮展迅速，但涉及到的各類投訴、舉報越來越多，小區居民不滿意，物業公司有意見，物業管理工作越來越難，表現在以下四個方面:

1、物業費用難收繳。物業收費難成為制約物業企業發展的頭號難題，參與座談、調查的物業公司普遍反映，現行物業管理條例明確的收

費標準偏低，小區居民自動繳費意識不強，調查的參與23家物管企業20__年物管費平均繳費率為62.43%。僅3家企業達到收支平衡或略有盈餘。

2、小區物業難管理。由於物業費用收繳不足，物業公司只能降低服務標準，減少服務人員，更加引起小區業主的對立牴觸情緒，從而形成惡性循環。部分小區服務項目只能維持樓道打掃和小區治安等簡單的內容，小區綠化缺乏管護、公共設施年久失修。調查問卷統計，42%的居民認為小區服務質量一般，20%的認為較差。

3、小區環境難維持。總體來説新建小區物業管理較好，老小區、安置區環境差距較大。部分小區內扒翻種植、破綠毀綠、亂拉亂接、亂停亂靠、違章建設等行為屢見不鮮。

參與調查的市民對小區停車問題反映特別強烈，83%的認為小區汽車亂停亂放，33%的認為小區行路難。以蓮花5號區為例，一到傍晚小區道路車滿為患，公共場地擠佔一空，不僅小區居民難以出行，而且已經發生過居民家中失火，消防車無法通行、及時施救的嚴重情況。

4、物業經營難陽光。大部分物業公司除物業費用外，還有門面出租、廣告經營等其他收入，但這些收入和公共支出情況不公開、不透明，小區居民無法進行有效地監督和查詢。有6%的被調查對象認為物業公司存在亂收費現象。

三、當前物業管理難的主要成因

1、物業公司缺乏監管。由於房地產業發展迅速，住宅小區數量越來越多，分佈範圍越來越廣，但市房管局物業管理科室僅有兩三名工作

人員從事行業主管工作，難以對面廣量大的物業公司進行有效的監督和管理。由於我市尚未制定《物業管理辦法》，街道、社區以及其他有關職能部門的物業管理監管職責還不明確，絕大部分小區沒有成立業主委員會，多層次的物業管理監管體系嚴重缺失。

2、物業收費缺乏手段。老小區執行的物管費政府指導價標準是20__年制定的，10多年來，勞動用工成本和物價指數翻了若干倍，但物管費標準一直未作較大調整。最低標準只有0.4元/㎡/月，以100㎡住宅為例，全年物管費僅480元。即便如此，物管費用仍然難以收全，由於多種原因業主往往拒絕繳納物業費用。

物業公司沒有任何強制手段，也不能夠採取斷水斷電等粗暴辦法。部分物業公司迫不得已到法院起訴，但是耗時長、費用高、執行難，即使贏了官司但卻輸了人情。

3、開發企業缺乏責任。由於房屋漏水、滲水等房屋質量問題開發商一直未能與業主達成協商，最後導致許多業主以拒交物業費的方式來表示不滿。如大自然城市花園小區，

4、小區業主缺乏素質。

隨着城市化進程不斷加快，越來越多的農民轉為市民，但是自身素質還未能夠得到提高。小區內破綠毀綠、違法搭建、亂停亂放的行為屢禁不止。物業管理公司沒有行政執法權、處罰權，只能通過宣傳説服等思想工作進行勸導。

5、職能部門工作缺位。住宅區中的私挖地下室、違章搭建、破門開窗、車輛亂停、馬路市場、噪音油煙、養狗問題等等，不論是按照《國務院物業管理條例》的規定，還是從實際出發，都應該由相關職能部門處理。但實際工作中，不少職能部門對住宅區中發生的問題處理不及時，

甚至推諉扯皮，敷衍塞責。

四、破解住宅小區物管難的思考與對策

分析市區物管難的現狀、成因及其影響，學習借鑑先進地區比較成功的做法和經驗，現提出如下建議。

（一）迅速制定出台物業管理辦法，加強物業行業監督管理

針對當前物業管理工作中存在的問題，由市房管、法制部門抓緊制定出台符合我市實際的《物業管理辦法》，進一步明確開發商前期物業管理職責、業主委員會工作職責、物業收費標準、相關法律責任等等，確保物業管理工作有法可依。

學習借鑑武漢市做法，在《物業管理辦法》中進一步明確各相關職能部門的工作職責，以及違章建設、亂停亂放、破牆開店等違法違規行為的處罰辦法。

進一步強化市房管局物業監管力量，適當增加人員和經費，確保能夠有效地開展好工作。督促加快建立專門的管理機構，暢通羣眾申請使用渠道，不斷提高資金使用實效。

（二）加強建築質量與規劃監管，把好前期物業管理交接關

規劃、建設等部門應加強對開發商公共配套設施建設的督促與檢查，確保嚴格按規劃執行，各項配套齊全。尤其是要確保停車位建設到位，留足小區停車空間，從根本上解決好小區停車難題。做好前期開發商與物業的交接監督關，防止因交接不清而出現開發商與物業公司互相推諉、侵害業主合法權益的情況發生。

打破“誰開發誰管理”的壟斷經營模式，讓業主與物業公司在市場中進行雙向選擇，把物業管理提前介入作為核發商品房預售許可證的前置條件，切實把好對前期開發商選聘物業公司的入門關，加強對前期物業服務協議和物業服務合同的審核，讓業主在購買物業時就瞭解物業管理的具體事項，包括服務內容、服務質量、收費標準及業主入住公約等有關規定，以維護業主的合法權益。

（三）完善物業管理收費制度，切實解決物業收費難題

結合我市實際，制定出台物業管理收費實施細則，市物價部門要進一步提高現行收費標準，確定上下浮動幅度，由業主委員會和物業企業根據服務質量協商議定，報價格部門備案。

①加快建立並大力推進“分等定級、質價相符”的物業管理收費制度，加強對物業收費的監督檢查，督促物業企業在其服務區域內的顯著位置或收費地點，公示服務內容、服務標準、計費方式，減少亂收費現象的發生。

②針對物業收費難的問題，建議推行刷卡收費方式，新建小區統一設置門禁系統，必須刷卡方可進入。業主只有自動繳納物業管理費用後，才可憑IC卡可進出小區、乘坐電梯。這樣既能將閒雜人員阻止在小區之外，又能夠確保收足物業管理費用。對老舊小區惡意拖欠物業費用的住户，可以借鑑新加坡的做法，建立業主不交費限制過户制度，納入銀行個人徵信系統。

③針對物業糾紛的多發、突發、標的小、處理急等特性，建議參照勞動仲裁模式設立訴前物業糾紛仲裁機制，在各市（區）設立物業糾紛仲裁庭，採取快速靈活的調查和現場勘查等方式固定證據，快速裁決，及時解決糾紛。

物業考察報告 篇2

應國特許房屋經理學會的邀請，以中國物業管理協會常務副會長徐俊達為團長的物業管理考察團一行11人，於20xx年11月23日—12月7日赴國進行了考察和訪問，並與國房屋特許經理學會進行了廣泛交流，收穫頗多，現將國物業管理有關情況介紹如下。

一、國住房建設和分配製度

在20世紀初，大約90的國人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀未，國推行住房制度改革，將國有住房出售給租户，還有一些半官方的機構即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經濟條件好的國人直接從私人開發商手中購買房屋，但這個比例不高，大約佔5左右。1980年以來到現在，國各地區地方政府將150萬套房屋出售給了個人。目前為止，70的國人擁有了自己的住房，其中在格蘭這一比例達70，威爾士達到了73，蘇格蘭64，北愛爾蘭為75。一項調查表明，90的國人希望擁有一套有產權的住房。政府將公有房屋出售給個人，價格是低於市場價格的，給了租户很多優惠，也促進了住房制度的改革。比如倫敦地區一套房屋，政府出售給個人時價格為169975鎊，而購買者再次出售時價格可達207246鎊，差價達4萬鎊。我國從20世紀90年代開始的住房制度改革就借鑑了國模式。

由於國地多人少，大部分住宅以獨立式別墅存在，其次是聯體別墅，經濟條件較差的居民住高層住宅，這也決定了國物業管理的類型。

二、國物業管理類型

國房屋的類型決定了物業管理的類型。一般來講，非住宅即商業樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點也是房屋及設備設施管理，包括設備的日常運行，維修和改造等。物業管理服務內容和標準通過物業管理委託合同約定，管理費用也大多采用佣金制。

而住宅的物業管理和我們有很大不同，比我們的物業管理要簡單，因為大部分人住在獨立式別墅裏，別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設施均由政府部門維護管理，業主需每年交納物業税（counciltax），一套別墅（建築面積200平方米左右）一年的物業税大約1600鎊，相當於一般職工工資的4.4，是完全可以承受的。業主房屋本身的維修管理，則由業主自行選擇物業管理公司來負責。當然，業主也可以自己做一些零維修的活兒，因為在國，水、電零維修的人工費是非常貴，基本上是每半小時50鎊，這和我們水、電工非常廉價相反。

由於房屋互不相連，維修及管理服務都非常簡單，社區關係也非常簡單，很少會產生鄰里糾紛和共同事務的處理。

除了獨立式別墅外，還有少量的人住在高層樓房裏，但是這些住宅區規模都比較小，不象我們大規模的社區，一般都是一棟樓為一個物業管理區域。這樣的樓房一般是由私人開發商建設的，物業管理也分為前期物業管理和正常期物業管理。前期物業管理也是由開發商選定一家物業管理公司，原創：開發商在出售房屋時，會制定一個公約，公約中明確物業公司的名稱，物業服務的內容、標準和服務收費，包括建設單位、物業管理企業和業主三方各自的權利義務關係，購房人要對此予以認可。業主入住以後，可以成立業主委員會，業主委員會對開發商選擇的物業管理企業不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業公司。

住宅區的物業收費一般也採用包乾制，每年是一個固定的數目，包括清潔、保安、房屋維修等服務成本以及物業公司的酬金。當然，帳目是需要向業主公開的，物業公司的帳目，業主可隨時隨地到税務部門去查詢。對於小規模的樓宇，業主也許不會去選擇一個公司，而是直接選擇一個房屋經理，負責管理房屋事務，這樣對業主來講會節約一些費用。

關於業主的決策機制問題，也是通過召開業主大會來決定重大事務。如對樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業主共同協商決定。若全體業主達不成一致意見，則任何一個業主都可以向政府主管部門（類似我們的房產管理局）申請政府裁決，政府主管部門申請後，可以實地勘察，認為房屋存在安全隱患必須維修的，會責令全體業主限期達成一致意見，達不成一致意見的，政府部門會組織專業單位維修，維修費用由全體業主分攤，並在維修費用的基礎上加收30，作為政府的收入，此舉在於督促業主自行達成一致意見。

三、國特許房屋經理學會

在國，政府對從事物業管理的企業和個人沒有特別的限制。但有一個半官方的非贏利性組織，即國特許房屋經理學會，在物業管理行業非常有權威性，專門負責物業管理從業人員的培訓和交流，他不受政治派別所左右。其宗旨皆在提高房屋管理的科學性和藝術性。該學會成立於19世紀中葉，是一個只接受個人會員的組織，目前有會員18000多人，大部分會員在國，我國香港地區有20xx多會員。該學會的經濟來源主要靠會員會費和提供各種諸如培訓服務所有的費用，如有贏利歸組織全體成員所有。學會的機構有理事會，由在行業裏有名望的人擔任，共31人。學會總部設在國考文垂市（coventry），總部設有專業發展部、聯合服務部、政策部、培訓教育部、企業事務及祕書部等，在國很多地區及我國香港地區設有分部。雖然加入學會並非是強制性的，但是一旦成為會員，受聘於物業公司或業主的機會比較多，因此，要在國從事物業管理，加入該學會非常必要。學會在行業地位非常高，可以代表全行業與政府就有關問題進行談判。

加入該學會的條件是：直接從事房屋維修和服務的從業者，或者3年全職大學生或5年半脱產大學生，加上一年的實踐，就可以申請加入學會。應該説，入會門檻並不高。但加入學會以後，學會對會員提供的服務是非常多的，主要的服務是培訓，通過培訓傳授專業知識，提高競爭能力，從而更好地為僱主服務。每年分部對會員都有培訓，總部每年還會召開一個全球性的年會。培訓的內容包括房屋政策，實際操作經驗，房地產金融知識等。平時給會員提供的服務包括各種各樣的專題培訓，還有辦的學會雜誌，週刊、月刊等。

四、住房管理註冊學院（cpd）的多種培訓模式

cih最具特色的就是各種形式針對不同人羣的培訓課程。cih下屬的住房管理註冊學院是一所在住房管理領域內提供卓越的專業培訓以及專業學習的學院。無論是想要深造的個人，或是需要學習新政策的公司員工;或者正在重組公司的人員，學院都能夠提供量身訂做的系列培訓以符合需求，也可為業主或一線管理員工提供遠程學習課程。

學習可以通過兩種方式，一種是在遍佈國，威爾士，蘇格蘭和北愛爾蘭的學院以職工脱產形式學習；另一種是以遠程學習方式進行cih資格認證的學習，cih資格認證是一種適合大多數人的學習方法。具體來講，培訓方式如下：

（一）成為cih的a級會員，包括以會員價購買專業用書如報告等，有權從本地進入cih網絡，免費的政策信息及建議，以會員價格參加cih培訓，研討會以及會議，有權使用全部住房管理教育問題的建議書，實踐培訓以及職業信息和提供時事通訊電子週刊，以保證學員掌握最新專業動態，提供住房管理資料以及住房管理內部刊物。

（二）二級認證課程設計可滿足以下人羣需求:現在並未從事住房管理行業，但在考慮將來應聘住房管理相關職位的人士；業户希望瞭解住房知識的；加入住房管理行業的新人，希望提升對於住房管理的整體認識；在住房管理相關領域內工作。二級認證相當於gcse(a-c級)或mvq二級資格。二級認證須完成以下四個單位：什麼是住房管理，住房管理中的溝通技能，住房管理中的個人發展。

（三）三級認證課程設計可滿足以下人羣需求：住房管理領域內的專業人士，如工程管理與維護人員，希望參與到住房管理服務中的業主;希望獲取專業技能的一線住房管理工作者。三級認證須完成下述課程：房屋及設施設備管理與維護；可持續發展社區；看護及門房服務等。完成三級住房管理資格認證，將成為cih的合作會員，在名字後面，亦可使用certcih的縮寫以證明專業身份。

（四）四級認證課程設計可滿足以下人羣不同需求：希望在企業內達到管理層職位的人士；希望在支持性住房管理，學生宿舍管理或普通住宅管理領域內獲得高級技能的人士；希望完成cih專業資格認證第一部分的人士。在一年內，可以完成4級住房管理資格認證，包括以下內容：住房管理；支持性住房；學生宿舍管理。完成4級資格認證將幫助您成為cih的合作會員並可以名字的後面加上certcih的縮寫以表明專業身份。

（五）遠程教育

cih建有遠程教育中心以幫助學員在不方便脱產學習的情況下進行學習。遠程教育中心每年3月和9月招生，並設有三級和四級全部課程。

遠程教育是一種靈活機動的學習方式，它可在工作之餘，及時對專業技能進行充電，以擴大個人職業前景。當無法選擇脱產學習時，遠程教育可提供給一個獲取專業資格論證的學習機會。當開始課程學時，學院將設定以固定的指導日期，批改學員的作業並給予反饋意見。

另外，學員通過學習取得cih的職業資格，這也是國家認可的職業資格認證，在競爭激烈的僱傭市場，取得資格認證能幫個人在申請職位時顯出優勢。

四、國物業管理經驗給我們的啟示

國的物業類型相對單一，尤其是住宅以別墅為主，物業管理相對比較簡單，工作重點側重於解決技術層面的問題。而我國住宅以集合式為主，相鄰關係和共有關係複雜，物業管理公司側重於公共關係的協調和公共事務的處理。但他山之石，可以攻玉，國物業管理還是有很多地方值得我們借鑑學習。

（一）政府對物業管理活動中的干預和監督不可缺少

物業管理服務是一種民事活動，但它是涉及千家萬户利益的公共性服務，因此政府部門必須加大行政監管力度，規範物業管理市場秩序，創造公平的市場環境，保護廣大消費者的權益。目前出現的一些新舊物業公司接撤管糾紛，業主內部之間的爭議久拖不決等，很多地方政府主管部門或採取回避態度，將問題推由業主通過司法途徑解決，或想管但束手無策，其實這不利於矛盾的迅速化解，不利於社區乃至社會的穩定。在這方面，國房屋管理政策規定，原創：業主會議因維修達不成一致意見的，任何一個業主都可以申請政府部門裁決，這樣有利於房屋得到及時維修，保障廣大業主的權益，也避免問題議而不決，從而促進業主提高協商效率。因此，在社會主義市場經濟建立初期，法制還不健全的情況下，政府對物業管理活動的適當干預和監督是非常有必要的。

（二）加大對物業管理從業人員的培訓，是提高物業管理服務水平的根本途徑

中國物業管理業經過二十多年的發展，已經成為拉動國民經濟增長、增加就業崗位的一支重要產業力量，它在保障房屋的安全合理使用，為業主創造良好的生活工作環境，促進社會穩定發揮了積極作用。但我們仍應看到，物業管理企業數量眾多，水平卻參差不齊。仍存在南北差異，東西差異。即使同一個城市，物業管理企業之間的水平差距也很大。既有深受業主讚揚的優秀企業，也有業主十分痛恨的劣質企業。要提高物業管理行業服務水平，減少業主投訴，從而提高業主滿意率。目前光靠市場競爭機制是不能解決問題的，主要原因是當前市場準入門檻低，進入行業後，優勝劣汰的市場競爭機制還不能完全發揮作用。且由於物業管理行業發展過快，管理房屋人員素質跟不上業主不斷增長的物業服務需求。即使業主大會行使決策權，更換了物業管理公司，但新來的物業管理公司未必比原來的公司強，原因就在於從業人員素質普遍偏低，更換物業管理公司解決不了業主問題。因此，我們可以借鑑國特許房屋經理學會的培訓制度。一個員工進入物業管理行業容易，但是進入行業後，能夠受到各種形式各種內容的終身教育培訓，不斷學習專業知識，培養服務意識，樹立職業道德，提高職業技能，從而能為為業主提供更加專業的服務。只有這樣，才會提升行業的整體服務水平，減少物業管理糾紛，增加業主的滿意率。

物業考察報告 篇3

20xx年9月5日我局組織城區物業公司經理赴全國率先實施物業管理的先進城市———深圳市房管局進行了實地考察，考察座談會於9月7日上午在深圳市房管局賓館進行，深圳市房管局物業處副處長、辦公室主任、物業協會會長及二位物業公司經理參加，座談會就怎樣加強對物業公司管理，怎樣推行前期物業管理招投標等問題進行了深入廣泛的交流，從中使考察人員受益非淺，達到了考察的目的和效果，現將有關情況彙報如下：

一、考察情況

(一)政府重視，加強領導、健全機構。

深圳市政府把物業管理工作列入政府重要工作之一，把打造文明城市與建設文明小區緊密結合在一起，十分重視組織領導和組織建設。

1、組織領導層次高，深圳市成立物業管理委員會由市政府牽頭，主管副市長任委員會主任，深圳市政府副祕書長、深圳市住宅局長任副主任、成員由6個行政區和計劃、財政、國土等13個部門領導及深大電話公司等4個企業負責人組織;委員會下設辦公室和物業管理招標辦辦公室，兩個辦公室均設在深圳市住宅局，負責日常工作;各區人民政府也成立相應機構，領導轄區內物業管理和老住宅區整治改造工作。

2、建立合理業主委員會組成監管管理機制，齊抓共管。一是各物業行政主管部門對業主大會，業主委員會的成立及活動進行指導，監督和管理。二是街道辦事處，社區工作者或社區居委會負責業主大會的成立及首屆業主委員會的選舉工作，指導監督業主大會，業主委員會的日常工作，並處理物業管理與社會管理的相互關係。三是由物業主管部門、政法委、維護辦、街道辦事處、社區工作站或居委會、派出所、業主委員會、物業管理企業組織聯席會，聯席會由街道辦事處召集和主持，主要協調解決物業管理中的疑難問題。

(二)、重視法制建設。

深圳市物業管理起步早，政策法規建立超前，對發展物業管理具有前瞻性和預見性，1994年出台了《深圳市經濟特區住宅區物業管理條例》。開創了我國物業管理法制建設先例，之後相繼出台了《深圳市經濟特區住宅區物業管理行業管理辦法》、《深圳市家庭裝飾裝修管理辦法》、《深圳市業主大會和業主委員會指導規則》等十二種物業管理政策法規。為深圳市物業管理的健康發展起到了重要作用，從時間上看，我國制定的一系列物業管理政策都是在深圳經濟特區制定的物業管理政策法規的基礎上修改出台。

(三)加強開發、物業綜合管理推動物業產業發展。

1、深圳市現有註冊物業管理企業898個，管理項目3500餘項，對物業企業的管理主要是資質管理，除每年進行年檢外，在適當時間與工商部門聯合檢查，檢查內容包括：企業是否按申報項目操作，企業是否帳目公開，企業實際操作是否降低資質申報條件，對外來企業實行登記備案制度等，通過檢查整頓規範提高管理水平，減少業主投訴。

2、嚴格推行物業管理合同和業主公約必須是在開發企業售房時就與業主簽定，而不是在向業主交房時簽定物業合同和公約。

3、加強物業管理從業人員培訓，深圳市專門設有房地產和物業管理進修學院，為上崗培訓和繼續教育創造了先決條件，學院每年不斷循環組織物業管理人員培訓，新的物業管理政策法規和物業管理理念不斷從這裏輸出，從而提高員工素質和管理水平。

4、建立物業管理招投標機制，把物業管理引入市場機制，xx年下發了招投標管理工作通知。成立了招投標辦公室，制定了招投標有關程序規定，設立考評專家庫，在一些規模小區開展了招投標工作，對達到5萬平方米的小區準備強行啟動招投標。

(四)全方位、多角度解決物業收費問題。

一是通過煤體加強物業管理宣傳工作，二是要求開發企業與業主簽定的物業服務合同和業主公約內容必須明確到位，三是物業企業的服務承諾要到位，四是對惡性欠費的業主物業管理人員耐心上門催收或找工作單位，單位解決不了的起訴法院，五是要求業主委員會成員帶頭交納，不能拖欠，也不能領導業主集體拒繳或組織上訪，深圳市物業平均收費率達98%。

二、我市與深圳市物業管理的差距。

(二)經濟基礎的差別，深圳是一個經濟發達地區，城市整體生活質量和生活水平我市是無法相提並論的`，在深圳人們追求的是高收入、高消費，深圳市物業收費每平方米最低2.6元，而我市最高0.4元。

(三)、物業市場的差別：深圳具有一個龐大的物業管理市場，全市註冊企業898家，一級企業50家，管理項目3500餘項，管理面積6000萬平方米。我市註冊物業企業25家，全為三級以下企業，管理項目30項，達5萬平方米以上只有8個小區，管理面積173萬平方米。

(四)業主委員會管理機構設置差別，深圳市將業主委員會的選舉與日常工作劃歸到社區工作站或街道居民委員會，有利於業主(也是居民)與社區的聯繫與小區管理的協調，我市物業小區業主委員會選舉及投訴、歸屬物業管理主管部門。

(五)水電抄表的差別：深圳市物業小區的用電全部由電力部門抄表到户，水除高層二次加壓外，也全部抄表到户，我市截止目前水電抄表到户仍沒有落實，是物業投訴的焦點、也是物業管理的難點。

三、幾點建議。

物業管理涉及面廣，情況錯綜複雜，要走向成熟，還需要一個漫長的發展過程，儘管我市與深圳有許多不同之處，但深圳在管理理念和管理模式上還有許多我們可以學習和借鑑的地方，為此在今後的物業管理工作中注意作好以下幾個方面：

(一)物業管理部門應積極主動的向政府及有關部門作好工作彙報和意見反饋，在認真調查研究的基礎上，多拿建設性意見，爭取領導的重視和支持。

(二)加大物業管理政策法規的宣傳，要通過各種宣傳形式使物業管理法規深入人心，不斷轉變人們對物業管理的重要性和必要性的認識，要通過宣傳樹立我市市民物業消費商品觀念，增強業主自治自律意識，推進物業管理邁向規範化、法制化軌道。

(三)不斷完善物業管理政策法規，目前我市出台的《安康市城市居住區物業管理實施辦法》和《安康市住宅共用部位共用設施設備專項維修資金管理使用辦法》等一批法規，為促進我市物業管理髮展起到了積極作用，但針對性政策缺位，應加快出台《安康市物業管理投訴受理暫行辦法》、《住宅共用部位共用設施設備專項維修資金使用續籌辦法》和《安康市城市居住區業主大會指導規則》等地方性政策法規，進一步完善政策法規體系。

(四)加強領導，建立物業管理相適應的組織機構，一是應建立物業管理高層次的議事，決策權威機構，指導政策法規的執行和研究超越信訪部門，物業主管部門權限的熱點、難點問題，尤其是一些長期議而不決困擾政府部門工作秩序的問題;二是根據目前我市物業管理市場發展需要應組建安康市物業管理協會，提升物業管理自我約束，自我管理能力和發展空間，為繁榮物業市場，共創文明城市共負職責。

(五)強化物業管理監管力度，全面提高物業管理質量。一是要建立監督管理制度，不定期對物業企業進行綜合檢查和抽查，尤其對經過等級評定的小區，更要從服務標準上嚴要求嚴管理，達到服務與收費相一致;二是建立物業企業信用檔案，從評定先進單位、文明小區活動中鼓勵企業講信譽、守信用;三是加強企業資質管理，對業主投訴多服務質量差限期整改、堅持不改的企業降低資質等級或註銷其資質證書。四是要求物業企業服務行為公開化，接受業主監督，凡與業主簽定的合同內容要公開，服務項目、收費標準要公開，五是加大物業從業人員技能培訓，把堅持持證上崗與上崗培訓結合起來，使物業管理人員不斷提高管理水平，以適應物業管理產業發展需要。

物業考察報告 篇4

xx年9月5日我局組織城區物業公司經理赴全國率先實施物業管理的先進城市———XX市房管局進行了實地考察，考察座談會於9月7日上午在XX市房管局賓館進行，XX市房管局物業處副處長、辦公室主任、物業協會會長及二位物業公司經理參加，座談會就怎樣加強對物業公司管理，怎樣推行前期物業管理招投標等問題進行了深入廣泛的交流，從中使考察人員受益非淺，達到了考察的目的和效果，現將有關情況彙報如下：

一、考察情況

(一)政府重視，加強領導、健全機構。

XX市政府把物業管理工作列入政府重要工作之一，把打造文明城市與建設文明小區緊密結合在一起，十分重視組織領導和組織建設。

1、組織領導層次高，XX市成立物業管理委員會由市政府牽頭，主管副市長任委員會主任，XX市政府副祕書長、XX市住宅局長任副主任、成員由6個行政區和計劃、財政、國土等13個部門領導及深大電話公司等4個企業負責人組織;委員會下設辦公室和物業管理招標辦辦公室，兩個辦公室均設在XX市住宅局，負責日常工作;各區人民政府也成立相應機構，領導轄區內物業管理和老住宅區整治改造工作。

2、建立合理業主委員會組成監管管理機制，齊抓共管。一是各物業行政主管部門對業主大會，業主委員會的成立及活動進行指導，監督和管理。二是街道辦事處，社區工作者或社區居委會負責業主大會的成立及首屆業主委員會的選舉工作，指導監督業主大會，業主委員會的日常工作，並處理物業管理與社會管理的相互關係。三是由物業主管部門、政法委、維護辦、街道辦事處、社區工作站或居委會、派出所、業主委員會、物業管理企業組織聯席會，聯席會由街道辦事處召集和主持，主要協調解決物業管理中的疑難問題，

(二)、重視法制建設。

XX市物業管理起步早，政策法規建立超前，對發展物業管理具有前瞻性和預見性，1994年出台了《XX市經濟特區住宅區物業管理條例》。開創了我國物業管理法制建設先例，之後相繼出台了《XX市經濟特區住宅區物業管理行業管理辦法》、《XX市家庭裝飾裝修管理辦法》、《XX市業主大會和業主委員會指導規則》等十二種物業管理政策法規。為XX市物業管理的健康發展起到了重要作用，從時間上看，我國制定的一系列物業管理政策都是在深圳經濟特區制定的物業管理政策法規的基礎上修改出台。

(三)加強開發、物業綜合管理推動物業產業發展。

1、XX市現有註冊物業管理企業898個，管理項目3500餘項，對物業企業的管理主要是資質管理，除每年進行年檢外，在適當時間與工商部門聯合檢查，檢查內容包括：企業是否按申報項目操作，企業是否帳目公開，企業實際操作是否降低資質申報條件，對外來企業實行登記備案制度等，通過檢查整頓規範提高管理水平，減少業主投訴。

2、嚴格推行物業管理合同和業主公約必須是在開發企業售房時就與業主簽定，而不是在向業主交房時簽定物業合同和公約。

3、加強物業管理從業人員培訓，XX市專門設有房地產和物業管理進修學院，為上崗培訓和繼續教育創造了先決條件，學院每年不斷循環組織物業管理人員培訓，新的物業管理政策法規和物業管理理念不斷從這裏輸出，從而提高員工素質和管理水平。

4、建立物業管理招投標機制，把物業管理引入市場機制，xx年下發了招投標管理工作通知。成立了招投標辦公室，制定了招投標有關程序規定，設立考評專家庫，在一些規模小區開展了招投標工作，對達到5萬平方米的小區準備強行啟動招投標。

(四)全方位、多角度解決物業收費問題。

一是通過煤體加強物業管理宣傳工作，二是要求開發企業與業主簽定的物業服務合同和業主公約內容必須明確到位，三是物業企業的服務承諾要到位，四是對惡性欠費的業主物業管理人員耐心上門催收或找工作單位，單位解決不了的起訴法院，五是要求業主委員會成員帶頭交納，不能拖欠，也不能領導業主集體拒繳或組織上訪，XX市物業平均收費率達98%。