物業考察報告範文3篇

物業考察可以加強各地區之間的交流與合作,促進物業管理行業規範發展,本文是本站小編為大家整理的物業考察報告範文，僅供參考。

物業考察報告範文篇一：物業管理考察報告

xxxx年9月5日我局組織城區物業公司經理赴全國率先實施物業管理的先進城市———深圳市房管局進行了實地考察，考察座談會於9月7日上午在深圳市房管局賓館進行，深圳市房管局物業處副處長、辦公室主任、物業協會會長及二位物業公司經理參加，座談會就怎樣加強對物業公司管理，怎樣推行前期物業管理招投標等問題進行了深入廣泛的交流，從中使考察人員受益非淺，達到了考察的目的和效果，現將有關情況彙報如下：

一、考察情況

(一)政府重視，加強領導、健全機構。

深圳市政府把物業管理工作列入政府重要工作之一，把打造文明城市與建設文明小區緊密結合在一起，十分重視組織領導和組織建設。

1、組織領導層次高，深圳市成立物業管理委員會由市政府牽頭，主管副市長任委員會主任，深圳市政府副祕書長、深圳市住宅局長任副主任、成員由6個行政區和計劃、財政、國土等13個部門領導及深大電話公司等4個企業負責人組織;委員會下設辦公室和物業管理招標辦辦公室，兩個辦公室均設在深圳市住宅局，負責日常工作;各區人民政府也成立相應機構，領導轄區內物業管理和老住宅區整治改造工作。

2、建立合理業主委員會組成監管管理機制，齊抓共管。一是各物業行政主管部門對業主大會，業主委員會的成立及活動進行指導，監督和管理。二是街道辦事處，社區工作者或社區居委會負責業主大會的成立及首屆業主委員會的選舉工作，指導監督業主大會，業主委員會的日常工作，並處理物業管理與社會管理的相互關係。三是由物業主管部門、政法委、維護辦、街道辦事處、社區工作站或居委會、派出所、業主委員會、物業管理企業組織聯席會，聯席會由街道辦事處召集和主持，主要協調解決物業管理中的疑難問題，

(二)、重視法制建設。

深圳市物業管理起步早，政策法規建立超前，對發展物業管理具有前瞻性和預見性，1994年出台了《深圳市經濟特區住宅區物業管理條例》。開創了我國物業管理法制建設先例，之後相繼出台了《深圳市經濟特區住宅區物業管理行業管理辦法》、《深圳市家庭裝飾裝修管理辦法》、《深圳市業主大會和業主委員會指導規則》等十二種物業管理政策法規。為深圳市物業管理的健康發展起到了重要作用，從時間上看，我國制定的一系列物業管理政策都是在深圳經濟特區制定的物業管理政策法規的基礎上修改出台。

(三)加強開發、物業綜合管理推動物業產業發展。

1、深圳市現有註冊物業管理企業898個，管理項目3500餘項，對物業企業的管理主要是資質管理，除每年進行年檢外，在適當時間與工商部門聯合檢查，檢查內容包括：企業是否按申報項目操作，企業是否帳目公開，企業實際操作是否降低資質申報條件，對外來企業實行登記備案制度等，通過檢查整頓規範提高管理水平，減少業主投訴。

2、嚴格推行物業管理合同和業主公約必須是在開發企業售房時就與業主簽定，而不是在向業主交房時簽定物業合同和公約。

3、加強物業管理從業人員培訓，深圳市專門設有房地產和物業管理進修學院，為上崗培訓和繼續教育創造了先決條件，學院每年不斷循環組織物業管理人員培訓，新的物業管理政策法規和物業管理理念不斷從這裏輸出，從而提高員工素質和管理水平。

4、建立物業管理招投標機制，把物業管理引入市場機制，xxxx年下發了招投標管理工作通知。成立了招投標辦公室，制定了招投標有關程序規定，設立考評專家庫，在一些規模小區開展了招投標工作，對達到5萬平方米的小區準備強行啟動招投標。

(四)全方位、多角度解決物業收費問題。

一是通過煤體加強物業管理宣傳工作，二是要求開發企業與業主簽定的物業服務合同和業主公約內容必須明確到位，三是物業企業的服務承諾要到位，四是對惡性欠費的業主物業管理人員耐心上門催收或找工作單位，單位解決不了的起訴法院，五是要求業主委員會成員帶頭交納，不能拖欠，也不能領導業主集體拒繳或組織上訪，深圳市物業平均收費率達98%。

二、我市與深圳市物業管理的差距。

(一)、起步時間的差別，深圳市物業管理起步於1981年，人們對物業管理的消費觀念已基本形成，接受和認可物業管理已成為人們生活中必不可少的一項內容，而我市物業管理起步於xxxx年，人們從福利性住房管理過渡到商品化住房管理還有一個轉變的過程，不可能一蹴而就。

(二)經濟基礎的差別，深圳是一個經濟發達地區，城市整體生活質量和生活水平我市是無法相提並論的，在深圳人們追求的是高收入、高消費，深圳市物業收費每平方米最低

2.6元，而我市最高0.4元。

(三)、物業市場的差別：深圳具有一個龐大的物業管理市場，全市註冊企業898家，一級企業50家，管理項目3500餘項，管理面積6000萬平方米。我市註冊物業企業25家，全為三級以下企業，管理項目30項，達5萬平方米以上只有8個小區，管理面積173萬平方米。

(四)業主委員會管理機構設置差別，深圳市將業主委員會的選舉與日常工作劃歸到社區工作站或街道居民委員會，有利於業主(也是居民)與社區的聯繫與小區管理的協調，我市物業小區業主委員會選舉及投訴、歸屬物業管理主管部門。

(五)水電抄表的差別：深圳市物業小區的用電全部由電力部門抄表到户，水除高層二次加壓外，也全部抄表到户，我市截止目前水電抄表到户仍沒有落實，是物業投訴的焦點、也是物業管理的難點。

三、幾點建議。

物業管理涉及面廣，情況錯綜複雜，要走向成熟，還需要一個漫長的發展過程，儘管我市與深圳有許多不同之處，但深圳在管理理念和管理模式上還有許多我們可以學習和借鑑的地方，為此在今後的物業管理工作中注意作好以下幾個方面：

(一)物業管理部門應積極主動的向政府及有關部門作好工作彙報和意見反饋，在認真調查研究的基礎上，多拿建設性意見，爭取領導的重視和支持。

(二)加大物業管理政策法規的宣傳，要通過各種宣傳形式使物業管理法規深入人心，不斷轉變人們對物業管理的重要性和必要性的認識，要通過宣傳樹立我市市民物業消費商品觀念，增強業主自治自律意識，推進物業管理邁向規範化、法制化軌道。

(三)不斷完善物業管理政策法規，目前我市出台的《安康市城市居住區物業管理實施辦法》和《安康市住宅共用部位共用設施設備專項維修資金管理使用辦法》等一批法規，為促進我市物業管理髮展起到了積極作用，但針對性政策缺位，應加快出台《安康市物業管理投訴受理暫行辦法》、《住宅共用部位共用設施設備專項維修資金使用續籌辦法》和《安康市城市居住區業主大會指導規則》等地方性政策法規，進一步完善政策法規體系。

(四)加強領導，建立物業管理相適應的組織機構，一是應建立物業管理高層次的議事，決策權威機構，指導政策法規的執行和研究超越信訪部門，物業主管部門權限的熱點、難點問題，尤其是一些長期議而不決困擾政府部門工作秩序的問題;二是根據目前我市物業管理市場發展需要應組建安康市物業管理協會，提升物業管理自我約束，自我管理能力和發展空間，為繁榮物業市場，共創文明城市共負職責。

(五)強化物業管理監管力度，全面提高物業管理質量。一是要建立監督管理制度，不定期對物業企業進行綜合檢查和抽查，尤其對經過等級評定的小區，更要從服務標準上嚴要求嚴管理，達到服務與收費相一致;二是建立物業企業信用檔案，從評定先進單位、文明小區活動中鼓勵企業講信譽、守信用;三是加強企業資質管理，對業主投訴多服務質量差限期整改、堅持不改的企業降低資質等級或註銷其資質證書。四是要求物業企業服務行為公開化，接受業主監督，凡與業主簽定的合同內容要公開，服務項目、收費標準要公開，五是加大物業從業人員技能培訓，把堅持持證上崗與上崗培訓結合起來，使物業管理人員不斷提高管理水平，以適應物業管理產業發展需要。

物業考察報告範文篇二：

20xx年11月10日我開平區房管局局副局長帶領局物業辦主任、直屬物業公司經理、副經理、書記、辦公室主任一行七人到改革開放的前沿廣州、深圳進行了為期六天的考察，分別對房管局、居民小區、物業公司進行了考察。其中在廣州市國土資源房管局荔灣分局最為深入，收穫也最大。在廣州市國土資源房管局荔灣分局的考察座談會於11月11日上午在荔灣分局會議室進行，荔灣分局副局長、物業科科長、辦公室主任以及法律顧問以及我們考察團七人蔘加。座談會就怎樣解決老舊小區物業管理問題，怎樣解決工租房的物業管理問題，怎樣加強對物業公司管理，怎樣推行前期物業管理招投標等問題進行了深入廣泛的交流，從中使考察人員受益非淺，達到了考察的目的和效果，現將有關情況彙報如下：

(一) 考察情況

1.物業管理人員專業素質和綜合素質高：

荔灣分局副局長首先向我們介紹了荔灣區的物業管理情況，然後分別就物業管理宏觀方面和細節問題發表了自己的見解。物業管理科科長譚耀光曾任是廣州地名辦的編輯，知識面廣，具有很好的溝通能力，對物業相關的法律法規更是爛熟於心，娓娓道來如同在講自己的經歷一般，讓人肅然起敬。

2.政府重視，視物業管理為民生工程，一切皆依法辦事;

(1)我們去參觀的那天上午，譚主任整在參加一個物業管理項目的招投標活動，他們組織有100多名專家組成的評審團參加評選，一切皆依法而行。

(2)荔灣區的物業管理工作在廣州市算得上是優秀單位，他們自己編輯出版了物業管理文件、法律法規、制度的彙編書籍，並且積極參加國家組織的物業管理方面的學習班、研討會等各項活動，管理工作與時俱進，不斷學習、創新、進步。

(3)開創全國先河，建立了中國第一個物業管理協會，會員包括各個階層的代表，通過這個組織聽取各方的真實意見，把握輿論的導向，佔有言論主動權。

3.對居民小區的物業管理視具體情況，制定相應的管理方法。

(1)工租房的管理：廣州房管局並沒有把工房全部賣掉，現在仍然擁有大量的工租房。這部分小區房管局不參與管理，由房管站直接管理，沒有物業管理費，只收取3元/月.平方米的租金，物業管理支出不足部分由政府承擔。

(2)80年代以前的商業房小區，由房管局下屬的房管站對物業進行管理，物業費0.7元/月.平方米。物業管理只包括保安、保潔、路燈。綠化或大修需要投資的，由政府直接撥款。此類小區為虧損經營，政府補貼。

(3)80年代以後建立的商業房小區，完全推向社會管理。物業費2.8元以內自行定價，不必通過物價局批准，2.8元以上，需要經過物價局得批准才可以。物業公司的收入來源有三個，物業管理費、車位費租金及管理費、底商的租金及管理費收入。(車位費收費保準一般為車位費400元/月，管理費120元/月)主要是以租金維持物業公司的正常運轉。

4.物業費收取情況：基本和內地一樣，越是老、舊小區，物業費收取越難，越是新小區，收取越容易，很多新小區物業費收取率高達100%。 對於不交物業費的業主，實施軟硬兼施的辦法：(1)主動和家裏的老人聊天，幫他們提東西，進出門細心的攙扶，通過感化老人，來感化其他人。(2)派一個工作人員每天坐在他家門口予以催收，礙於面子，一般也能交。(3)通過法律手段解決。

5.建立合理業主委員會組成監管管理機制，齊抓共管。一是各物業行政主管部門對業主大會，業主委員會的成立及活動進行指導，監督和管理。二是街道辦事處，社區工作者或社區居委會負責業主大會的成立及首屆業主委員會的選舉工作，指導監督業主大會，業主委員會的日常工作，並處理物業管理與社會管理的相互關係。三是由物業主管部門、政法委、維護辦、街道辦事處、社區工作站或居委會、派出所、業主委員會、物業管理企業組織聯席會，聯席會由街道辦事處召集和主持，主要協調解決物業管理中的疑難問題。

二、我市與南方物業管理的差距。

(一)、起步時間的差別，廣東的物業管理起步於1981年，人們對物業管理的消費觀念已基本形成，接受和認可物業管理已成為人們生活中必不可少的一項內容，而我區物業管理起步於xxxx年，不論從政府部門以及領導的重視程度還是業主對物業管理的認識，都需要有一個過程。

(二)經濟基礎的差別，廣東是一個經濟發達地區，城市整體生活質量和生活水平我市是無法相提並論的，在廣東人們追求的是高收入、高消費，其物業收費每平方米2.8元以下無須通過物價局的批准，自行定價，而我區目前收費標準為0.15元和0.2元，並且要經過物價局審批才可以。

(三)業主委員會管理機構設置差別，廣州市將業主委員會嚴格按照相關法律法規選舉產生(前期作好工作，儘量將選舉結果導向便於政府管理的方向上來)。每年從物業公司的收入中拿出一定比例作為業主委員會的活動經費。而我區由於業主委員會沒有活動經費，建立的第一個業主委員會已經無疾而終了。

(四)管理人員專業素質和 綜合素質的差別。

(五)物業公司收入來源的差別：作為一個贏利的物業管理公司必備 的主要收入來源，我們沒有或幾乎沒有。我們在荔灣區參觀了一個包括四棟樓的小區，四棟樓房中間是一個豪華的商業中心，每平方米的管理費為38元，租金另計，這些收入全部歸物業公司管理。而我們目前為數不多的車位，管理費僅僅700元/年，收入不可同日而語。

三、幾點建議。

物業管理涉及面廣，情況錯綜複雜，要走向成熟，還需要一個漫長的發展過程，儘管我區與南方有許多不同之處，但在管理理念和管理模式上還有許多我們可以學習和借鑑的地方，為此在今後的物業管理工作中注意作好以下幾個方面：

(一)加強物業管理人才建設，積極選拔和培養物業管理人才，提高物業管理的檔次。

(二)物業管理部門應積極主動的向政府及有關部門作好工作彙報和意見反饋，在認真調查研究的基礎上，多拿建設性意見，爭取領導的重視和支持。

(二)加大物業管理政策法規的宣傳，要通過各種宣傳形式使物業管理法規深入人心，不斷轉變人們對物業管理的重要性和必要性的認識，要通過宣傳樹立業主物業消費商品觀念，增強業主自治自律意識，推進物業管理邁向規範化、法制化軌道。

(三)在已經建成的小區，通過鋪設綠化磚增加停車位，解決停車問題。通過加強對車輛進入小區的管理，提高車位費的收取力度。在無拓展空間的小區，引進立體停車位的管理模式解決停車問題。

(四)在尚在規劃中的小區，在設計之初把商鋪、底商、停車位作為小區整體規劃中一個重要環節，拓寬物業公司的財源，以保證其正常運轉。

(五)強化物業管理監管力度，全面提高物業管理質量。一是要建立監督管理制度，不定期對物業企業進行綜合檢查和抽查，尤其對經過等級評定的小區，更要從服務標準上嚴要求嚴管理，達到服務與收費相一致;二是建立物業企業信用檔案，從評定先進單位、文明小區活動中鼓勵企業講信譽、守信用;三是加強企業資質管理，對業主投訴多服務質量差限期整改、堅持不改的企業降低資質等級或註銷其資質證書。四是要求物業企業服務行為公開化，接受業主監督，凡與業主簽定的合同內容要公開，服務項目、收費標準要公開。

物業考察報告範文篇三：

為了全面完成年初制定的工作目標，進一步做好規範工作，以及將“科海陽光服務”落到實處。科海物業公司曹衞東、瞿鑫芳、周樂勤、金燕等四位同志於20xx年8月22日對國內知名物業公司綠城物業進行了考察，現將考察的情況整理如下，供董事會參考。

xxxx年8月22日上午，在綠城物業諮詢部項目經理路遙的陪同下，我們分別考察了綠城最先在杭州開發的樓盤(1995年)——杭州丹桂花園和杭州桂花城。從直觀上也讓我們真正領略了綠城掌門人宋衞平的精品意識和具有高度的前瞻性。陪同我們的路遙也跟我們介紹説：“當初杭州老百姓對房屋的顏色、立面否定過。但時間證明，這些顏色和立面的設計是永久性的，不容易淘汰的。而當初宋衞平在“杭州桂花城”一期項目全面售馨好評如潮時，做了一驚人之舉，追加xxxx萬元推翻原先景觀設計重新再來。以及在桂花城全面順利交付之後,關起門來針對規劃設計、工程、銷售、物業管理等各個專業存在的細節缺憾編成了一本《桂花城批判 》，成功的實現自我超越。也因此而樹立了綠城在老百姓心目中的品牌形象”。當年輕的路遙經理(據瞭解他到綠城工作也就三年)跟我們講起這些事時，他感覺很自豪，我們認為這跟他們公司的培訓灌輸是分不開的。果然，當問起他們的培訓體會時，他跟我們介紹，一般綠城的管理層和保安員都要到綠城杭州總部培訓，保安是先培訓再分到各地，管理層是先召進來到基層鍛鍊1-2個月，然後統一到總部參加每年的分期培訓，為的是有一個統一的形象，統一的管理思路，培養優良的職業操守和較強的執行力。

我們也同時參觀了各小區的服務中心和會所，服務中心的桌子雖然舊了，但是桌上沒有一件多餘的物品，據説，只允許放一隻杯子，文件夾整整齊齊，環境很乾淨。這讓我們感覺到了差距，而這些要想做到，其實也不難，關鍵是領導者、監督者的意識問題。而會所，據説都是先由物業公司統一規劃，然後分項目承包出去，只有這樣，才確保會所經營不虧，之前自己經營也虧過。

整個上午的參觀，我們也提出了一些工作中經常遇到的實際問題進行交流。當問及小區裝防盜窗的問題時，路遙説：“公司也會對基層下死命令，規定時間拆不掉領導主動辭職。所以領導會想盡一切辦法跟業主拉近關係，死打爛纏，實在不行自己掏錢把它買下來也要完成任務。小區業主養狗，小區保安員會一直跟在屁股後面清掃狗糞便，從而感動了業主讓業主主動改正缺點”„„

下午，浙江綠城物業諮詢有限公司楊掌法總經理在百忙之中抽出時間與我們進行了交流。據楊總介紹，綠城物業現已成為了接管面積全國第一，行業排名業內三甲，年收入3.5億，無形資產評估6.35億元人民幣，已全面完成上市準備，估計會成為行業內第一家上市物業企業。

在交流的過程中，楊總有幾個觀點和建議很值得我們參考和反思：

一、 物業沒有資產，但物業有資源。其實業主也需要一個口子的服務，當你們基礎服務做好得到業主認可後。哪怕你賣奔馳，業主也可以接受，只要手續合法，價格比外面稍便宜。

二、 人性化管理不等於人情化管理，人性化管理在講究原則的情況下，從人的需求出發，換位思考，以人為本的管理。而人情化的管理就會沒有原則，時間長了就會形成幫派。

三、 企業管理要強化執行力，企業決策出台前可以討論，出台後只有強制。企業裏大多數人只要執行，千萬不要懷疑你的老闆，如果你有能力就自己當老闆，否則你就打工，而打工首先就是服從。決策以後行不行不是執行層考慮的事，是決策層、董事會考慮的事。企業分工不同，各人所處的層面不一樣，基層如果總是考慮決策層的事，企業肯定做不好。

四、 行動勝於一切，觀念勝於一切。觀念首先要跟的上，然後一但做出決定，就大膽地去做，認真去做，做的過程中會碰到問題，那就想辦法解決它，而不是討論做不做的問題。綠城物業先前做房屋置換，也碰到了問題，造成了虧本，並且那時高薪請的是相當專業的職業經理人。但後來進行了調整，現在找到了問題的原因並加以解決，現在房屋置換已成了綠城物業的又一利益增長點。

給科海物業公司的建議

一、 小的時候要學會跟跑。綠城也曾經這樣做過，跟戴德樑行、仲量聯行、世邦魏理仕等國際品牌物業公司戰略合作過。現在物業服務產品要換代，要引進管家式的服務。董事長宋衞平就説過，國外管家式服務流派不下二三十個，他們已經有悠久的歷史，綠城物業沒有必要再去研究。所以經過考察比較，這次他們化了100萬元與英國管家協會簽了協議，決定引進消化他們的管理模式，科海物業可以先鎖定跟跑者。

二、 科海物業要先設定一個三年的發展規劃，這樣就不容易偏離方向。

三、 延伸產業項目要選擇投入小、見效快的項目，因為科海物業現在的資金實力可能並不強，並且很多項目可以考慮合作掛靠。

當談到房屋置換這個話題時，楊總説道：“其實我們物業做很有優勢的，50個樓盤，相當於50個門店，又沒有成本，並且物業去做就變成一種服務，我們可以主動獲取信息，而不需要被動獲取信息”。談到具體操作，他們的做法是由小區物業服務中心獲取房屋置換信息，並達成口頭協議，由置換公司專業人員統一辦理租售協議，並且他們置換公司的專業人員每人都會分片管理着幾個小區業務，分成是按1:1:1，即專業人員一份，小區經辦人一份，小區服務中心一份。如果有置換公司操作完成，那麼小區經辦人那份就沒有了，並且這部分效益會跟小區負責人獎金掛起鈎來。

在整個交流過程中，楊總對物業行業的發展總是充滿信心。他説：“儘管表面上我們沒有房產公司賺錢，但從投入產出的比例計算，物業不會輸給任何一個行業的，不要懷疑自己的行業，物業絕對有前景的”。

通過組織這次對綠城物業的考察，我們每一個人都堅定了對物業行業的信心。儘管只有一天的時間，但我們學到了不少，關鍵是意識上得到了提高。感受到綠城對質量的不斷堅持——世界上兩種情況下堅持最可貴，一是春風得意時，二是一敗塗地時(摘自綠城內部刊物)。而綠城做到了，所以方有今日的輝煌。這次學習和考察，會帶來更多的思考!

所以我們會根據這次考察的情況，回來後，結合公司的實際情況做出相應調整，以適應當前發展的需要，並且我們認為今後這樣的考察還是很有必要的„„

啟示：

一、企業培訓工作相當重要，不管有錢沒錢，多要將企業培訓工作放在一個重要位置，因為物業畢竟是一個以管人為主的行業，堅持對員工開展行之有效的培訓，是提高服務質量及強化執行力的重要手段。所以，科海物業公司將根據公司的實際編制一套內部統一的員工培訓教材，目前這項工作已經開始着手編寫和整理。

二、給各級管理層壓力，層層考核、層層加壓，優者褒獎、劣者淘汰，尤其是中層。這樣才會鍛鍊人、磨礪人，千斤重擔要大家一起扛，而不要總是高層來扛。高層在任務佈置後要看結果而不要總是盯着過程。

三、加快行動的步伐，用實踐來證明一切，不要老是懷疑討論，允許犯錯誤，但不允許犯同樣的錯誤。

四、堅持二個服務一起抓，一個是基礎服務(標準化物業)，另一個是特色服務(經營性物業)。並且作為二項重要指標對各級領導的考核。