開店選址技巧全攻略 下

★商店選址策略

選擇商店最佳位置時，既要進行定性分析，又要進行定量測算，還要做好選址工作的多種有效策略。

1、地理位置細分策略

地理位置細分的策略是指對氣候、地勢、用地形式及道路關聯程度等地理條件進行細微分析後，對商店位置做出選擇的策略。主要可從以下幾個方面進行細分：

(1)商店選址與路面、地勢的關係。

一般情況下，商店選址都要考慮所選位置的道路及路面地勢情況，因為這會直接影響商店的建築結構和客流量。通常，商店地面應與道路處在一個水平面上，這樣有利於顧客出入店堂，是比較理想的選擇。但在實際選址過程中，路面地勢較好的地段地價都比較高，商家在選擇位置時競爭也很激烈，所以，在有些情況下，商家不得不將商店位置選擇在坡路上或路面與商店地面的高度相差很多的地段上。這種情況，最重要的就是必須考慮商店的人口、門面、階梯、招牌的設計等，一定要方便顧客，並引人注目。

(2)商店選址與地形的關係。

地形、地貌對商店位置的選擇的主要影響表現在：

方位情況。方位是指商店坐落的方向位置，以正門的朝向為標誌。方位的選擇與商店所處地區氣候條件直接相關。以我國北方城市為例，通常以北為上，所以一般商業建築物坐北朝南是最理想的地理方位。

走向情況。走向是指商店所選位置顧客流動的方向。比如，我國的交通管理制度規定人流、車流均靠右行駛，所以人們普遍養成右行的習慣，這樣，商店在選擇地理位置進口時就應以右為上。如商店所在地的道路如果是東西走向的，而客流又主要從東邊來時，則以東北路口為最佳方位；如果道路是南北走向，客流主要是從南向北流動時，則以東南路口為最佳。

交叉路口情況。交叉路口一般是指十字路口和三岔路口。一般來説在這種交接地，商店建築的能見度大，但在選擇十字路口的那一側時，則要認真考察道路兩側，通常要對每側的交通流向及流量進行較準確的調查，應選擇流量最大的街面作為商店的最佳位置和店面的朝向。如果是三岔路口，最好將商店設在三岔路口的正面，這樣店面最顯眼；但如果是丁字路口，則將商店設在路口的轉角處，效果更佳。

2.潛在商業價值評估策略

潛在商業價值評估是指對擬選開業的商店位置的未來商業發展潛力的分析與評價。評價商店位置的優劣時，既要分析現在的情況，又要對未來的商業價值進行評估，這是因為一些現在看好的商店位置，隨着城市建設的發展可能會由熱變冷，而一些以往不引人注目的地段，也可能在不久的將來會變成繁華鬧市。因此，商店在選址時，更應重視潛在商業價值的評估。對此，可以從以下幾個方面進行評價：

●所選的商店地址在城區規劃中的位置及其商業價值。

●是否靠近大型機關、單位、廠礦企業。

●未來人口增加的速度、規模及其購買力提高度。

●是否有集約效應，即商店建設如果選在商業中心區，雖然使商店面對多個競爭對手，但因眾多商家雲集在一條街上，可以滿足消費者多方面的需求，因而能夠吸引更多的顧客前來購物，從而產生商業集約效應。所以成行成市的商業街，也是商店選擇位置需重點考慮的目標。

3、出奇制勝策略

商店選址時既需要進行科學的考察分析，同時又應該將它看成一種藝術。經營者有敏鋭的洞察力，善於捕捉市場商機，用出奇制勝的策略，與眾不同的眼光來選擇商店位置，常常會得到意想不到的收穫。如全美洲最大的零售企業沃爾瑪聯合商店的總經理薩姆·沃爾就是採用人棄我取的反向操作策略，把大型折價商店遷到不被一般商家重視的鄉村和小城鎮去。因為那裏的市場尚未被開發，有很大潛力，同時又可迴避城區商業日益激烈的競爭。

小故事：新加坡著名華商董俊競創建的詩家董百貨集團，在商店選址問題上，力排眾議，選擇一塊人們普遍認為風水不好又面對墳場的地段作店址。後來這塊地方很快成為商家雲集的地方，成為世界上租金矗昂貴的地段之一。董俊競之所以不信風水選這塊地作店址，主要是他注意到每天都有不少外國人通過這裏到城裏去，這裏有可能發展為交通要道。

4、配合所選行業

營業地點的選擇與營業內容及潛在客户羣息息相關，各行各業都有不同的特點和消費對象，黃金地段並不就是惟一的選擇，有的商店開在鬧市區生意還不如開在相對偏僻一些的特定區域，例如賣油鹽醬醋的小店，開在居民區內生意肯定要比開在鬧市區好；又如文具用品店，開在黃金地段也顯然不如開在文教區理想。所以，一定要根據不同的經營行業和項目來確定最佳的開店地點。下面這些意見可供參考，讀者在實際運用時

當可觸類旁通：

車站附近：小吃店、副食品店、特產商品店、旅館、飾品店、共享電話亭、物品寄存處等；

文教區：書店、文具用品店、鮮花禮品店、飾品店、洗衣房、錄像廳、照相館等；

居民住宅小區：米店、雜貨店、髮廊、報刊亭、裁縫店、託兒所、送水站、水果鋪、飾品店等；

三類地段店面：洗車行、摩托車修理行、汽配商店、廢品回收站、化工建材商行等。

從上面我們可以看出，要選擇合適的店面，並不是越熱鬧的地方越好，關鍵是根據行業來選擇。

5、專家諮詢策略

對於較大型商業的投資來説，商店位置的選擇是重要戰略決策。為避免重大損失，經營者應請有關專家進行諮詢，對所選擇的商店位置進行調查研究和系統分析，如對交通流量、人口與消費狀況、競爭對手等情況逐一摸底分析，綜合評價優劣，再做出選擇，使商店地址的選擇具有科學性。

評估店址好壞，周圍情況也是必須加以考慮的。有的商店雖然開在區域幹道旁邊，但幹道兩邊有柵欄，使生意大受影響。因此在選擇臨街鋪面時，對有車道和人行道的街道，要注意街道寬度為25米左右（或人行道寬度在5-10米）最易形成人氣。這樣的寬度，車輛行駛時視線很自然能掃到街兩邊的鋪面，行人在街道邊行走，也能很自然地進入商店，如果街道過寬有時反而聚不起人氣。

還有一種街道是車道、自行車和人行道分別被隔開，這種方式形成了一種封閉交通，對開設店面不太有利。一般來講，凡居民較集中的地方都可以建立商店。

選擇店址還必須觀察行人來店的目的，是匆匆過路，還是溜達消遣，同一地點很可能白天人如潮湧，晚間卻空無一人，所以要日夜觀察，如果看到人多，不深究行人的目的(比如有很多人經過此地只是換車)就貿然開店，很可能會導致失敗。

★商店選址的原則

商店選址要遵循下面幾個原則：

原則一：方便顧客購物

滿足顧客需求是商店經營的宗旨，因此商店位置的確定，必須首先考慮方便顧客購物，為此商店要符合以下條件：

(1)交通便利。車站附近，是過往乘客的集中地段，人羣流動性強，流動量大。如果是幾個車站交匯點，則該地段的商業價值更高。商店店址如選擇在這類地區就能給顧客提供便利購物的條件。

(2)靠近人羣聚集的插所，可方便顧客隨機購物，如影劇院、商業街、公園名勝、娛樂、旅遊地區等，這些地方可以使顧客享受到購物、休閒、娛樂、旅遊等多種服務的便利，是商店開業的最佳地點選擇。但此種地段屬經商的黃金之地，寸土寸金，地價高費用大，競爭性也強。因而雖然商業效益好，但並非適合所有商店經營，一般只適合大型綜合商店或有鮮明個性的專業商店的發展。

(3)人口居住稠密區或機關單位集中的地區。這類地段人口密度大，且距離較近，顧客購物省時省力比較方便。商店地址如選在這類地段，會對顧客有較大吸引力，很容易培養忠實消費者羣。

(4)符合客流規律和流向的人羣集散地段。這類地段適應顧客的生活習慣，自然形成市場，所以能夠進入商店購物的顧客人數多，客流量大。

原則二：有利於商店開拓發展

商店選址的最終目的是要取得經營的成功，因此要着重從以下幾個方面來考慮如何便利經營：

(1)提高市場佔有率和覆蓋率，以利商店長期發展。商店選址時不僅要分析當前的市場形勢；而且要從長遠的角度去考慮是否有利於擴充規模，如有利於提高市場佔有串和覆蓋串，船在不斷增強自身實力的基礎上開拓市場。

(2)有利於形成綜合服務功能，發揮特色。不同行業的商業網點設置，對地域的要求也有所不同。商店在選址時，必須綜合考慮行業特點、消費心理及消費者行為等因素，謹慎地確定網點所在地點。尤其是大型百貨類綜合商店更應綜合、全面地考慮該區域和各種商業服務的功能，創立本商店的特色和優勢，樹立一個良好的形象。

(3)有利於合理組織商品運送。商店選址不僅要注意規模，而且要追求規模效益。發展現代商業，要求集中進貨、集中供貨、統一運送，這有利於降低採購成本和運輸成本，合理規劃運輸路線。因此在商店位置的選擇上應儘可能地靠近運輸線，這樣既能節約成本，又能及時組織貨物的採購與供應，確保經營活動的正常進行。

原則三：有利於獲取最大的經濟效益

衡量商店位置選擇優劣的最重要的標準是經營能否取得好的經濟效益。因此，地理位置的選擇一定要有利於經營，才能保證量佳經濟效益的取得。

第三節　租鋪要謹慎

★接手轉租店要謹慎

我們經常在一些小報中，或者商店外面，見到各類商店轉租的信息。他們大都打着旺鋪轉租的旗號。在選擇轉租店時，一定不要被這些吸引人的文字迷惑，仔細想想，就不難發現：這家商店的生意不好做，經營者急於脱手。

小故事：有一位想開店的年輕人，經不住廣告的誘惑，受讓了一家書店。事先幾位朋友都勸他要慎重，他卻孤注一擲。結果一敗塗地，後來才猛然醒悟，悔不該當初。

有的商店轉讓時看上去生意紅火，其實是虛火。有一老闆在某小區門口開辦了一家建材店，他預測該小區居民裝修已接近尾聲時，就打出了低價轉讓的招牌。看到他生意那麼紅火，一時間許多人紛紛求讓。幾位老闆甚至為這個店面爭得不可開交。經過激烈角逐，最終名花有主，低價轉讓實際上成了高價賣出，僅轉讓費的利益，就相當於平時開店好幾個月的利潤。毋庸置疑，吃大虧的當然是那些受讓者。

當然，也有一部分店面，確實是店主迫於客觀原因才轉讓的。但到底是虛火還是紅火，就需要用你的火眼金睛去洞察了。如果你深諳這一行，有自己獨到的經營思路，並有一定的經濟實力為後盾，那麼不妨受讓商店，使瀕臨倒閉的商店起死回生，説不定還真能抱個金娃娃呢。

接手轉租店的注意事項：

(1)在和轉租人談判時，不要輕易相信轉租人生意之外的理由，貿然接手轉租店是極危險的。不管轉租人所説的轉租理由是什麼，你都應設想他們是因為經營失敗而轉讓的。

(2)找出導致他們經營失敗的原因，是行業原因，還是經營失策等等。

如果你對接手這家商店有興趣，就要通過實際調查分析，從中找出到底是什麼因素對經營起了抑制作用。原因肯定是存在的，通過自己的觀察，走訪他原來的員工、附近居民及同行，不難得到實質性的答案。不查明真正導致轉租的因素，不加以任何改進，以為接手就可經營，就指望商店帶來利潤，多半會重蹈別人的覆轍。如果真的找不到什麼原因，不如放棄。

(3)如果你要整體接手積壓貨物較多的店，最好核實一下存貨的具體價值。這些存貨肯定已不具有原來的價值，甚至可能是一文不值的死貨，不要以為轉租方大降價你就佔了便宜。存貨太多，既使流動資金減少，還有可能全部砸在你的手裏。到時候極有可能因貪圖小便宜而吃大虧。

(4)如果你確定已經找到原因，不管你改不改變原有的經營行業，你都必須在經營上重新定位。

當然，我們不能説某一行業是虧損行業，某一行業是賺錢行業。接手轉租店也不是一定會虧，只要你善於經營，在某種程度上，還是能夠成功的。

★租鋪談判的注意事項

在初步選定開店的地點後，還應作進一步的全面考察，對相關的情況做一定的調查分析後，方能決定是否最後定點在這裏。這時，你可以從以下幾個方面進行考察：

1、店面情況調查

小故事：小李子想開一家書店，從別人手裏買下了一個店面。這個面積達30平方米的店面在一所高校附近，每天的客流量相當可觀，價錢相對來説還比較便宜，一共3萬元。小李子以為撿到了便宜，有點得意忘形。他又花了二萬多元裝修，不久就隆重開張了。一個月後，政府一紙《拆違通知書》讓他半天沒有回過神來。原來，上家通過內部關係得知店面遲早要拆，便來了個金蟬脱殼。

所以，在租買店面之前，一定要對店面的大背景情況作一番仔細的調查瞭解，以免上當受騙。

2、房東背景調查

劉仲文在廣州打了五年工，有了一點積蓄，很想開家店為自己打工。他叫上幾個朋友，滿大街尋找店面，後來還真的讓他們找到幾家掛着轉讓字樣的店面，便迫不及待地與之談判、交付定金甚至租金。其實他的這種做法是極其草率的，很容易帶來一系列的後遺症。為了開店成功，他們最好先從側面打聽到真正的房東(即產權所有者)，對其背景情況基本瞭解，覺得可靠後再和他談判。一般最好直接與真正的房東談，如果房東表示已將承包權出租，不願再插手時，那你再和現在的店主談判也不遲。還有一點很重要，你一旦談判成功，要注意讓房東把以前的租賃人姓名改成你的姓名。

3、房租價位談判

房租對每一個開店的人來説，是最敏感而又最現實的內容。説它敏感，是因為它和錢掛鈎，租金太高會讓你負擔不起，一分錢一分貨，太低又找不到好店面。説它現實，是因為這是我們不得不面對的問題，除非你不開店，或者自己有店面。而大多數情況下，我們都得租用店面，那麼和房東討價還價就不得不擺上開店的議事日程。在與房東侃價前，你自己心裏首先要有一個譜，也就是先自定一個能夠接受的最高價，這個價位必須是：你覺得自己有實力負擔得起；在這個價位下，估計有錢可賺；向附近類似的門面打探一下，價位是否基本一致。在和房東談判時，根據你設定的最高房租，比較房東紿出的房租，權衡後進行討價還價，這樣才可以得到合理的價位。

4、在談判中，繳付房租的方式也是一個很重要的方面。

通常情況下，繳付房租有按月結算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外，還要根據你的經營狀況分享一定的利潤。如果房東提到這一點，而你也願意，雙方要把它作為重點來談判。因為這其中有許多不確定的因素，處理不當，會引起爭議。付款的方式可以按月結算，這樣能及時結算，以免拖久了增加計算難度，而且雙方都會滿意。有的店面定下的是一年或兩年的租金，如果你要續租，往往要按一定的比率逐年遞增。這種情況下最理想的付款方式是每半年或一年付款一次。如果你有了新的店面或想停租時，就不會損失保證金。還有的店面是長期租的，一租就是十年二十年。對於這種店面，你要看清楚了，不僅要調查好政府規劃與政策，還要預計這個店面以後的發展潛力。因為從長遠看，門面的房租總體是呈上升趨勢的。如果你有足夠的資金，同時也看好這個店面，你可以一次性將房租付清。

5、其他條件

與房東談判，除了談租金外，還要注意附加條件，這可以使你節省不少開支。有很多店面出租，都要求支付押金，你在談判時應儘量説服房東免付押金。一些黃金地段的店面押金通常很高，雖然這錢最終還是你的，但如果你一直經營下去，這筆錢也就等於擱死在那兒，對於一個資金緊張的創業者來説，這也是一個不小的包袱，如果談得好，完全是有可能卸掉的。

另外，你在租房前對店面現有情況應該瞭解清楚，如裝修狀況、設備狀況等，然後通過談判，最好要求房東在出租前對門面進行基本的整修，拆除原有已經報廢無法使用的設備，對店面的房頂、地板、牆壁儘量作一些維修，添置水電設施等。

★別讓租金成心病

員工開銷、水電費、電話費、税收都是小開銷，惟獨房租佔了大頭，讓開店創業者頭痛。租金往往會佔去月開銷一半，所以，租金貴賤直接導致生意成敗。

商鋪租金在一個老闆心中地位特殊，幾乎已成為創業者考慮的最重要的因素，但也絕非是租金貴，生意就一定會做砸。也就是説，只要租金方面的開銷不等同於整個生意的全部支出，那麼，這生意還未蓋棺定論，仍舊存在鹹魚翻身的可能。
市場永遠在變化，中國人盡皆知這句話，足球是圓的，所以，租金的多少也只是一個相對的概念。有人每月開銷幾萬元，但卻大把大把地賺錢；有人每月只需開銷XX元的鋪面租金，卻步履維艱。生意的成敗絕非租金多少説了算，創業者要看的是性能價值比。同樣面積的鋪面，淮海路上2萬元是不是要比上海某個不起眼的地方的XX元合算?

都説聞香識女人，好的商鋪卻不一定要通過租金的貴賤來衡量。那麼，什麼樣的商鋪才稱得上極品店鋪呢?這雖然是相對的，但也可以絕對地講：能讓老闆賺錢的商鋪就是好商鋪。好商鋪往往躲在租金後面，商鋪好與不好不只是由租金説了算。

一般來講，租金越高就代表該商鋪的經營價值越高，如果創業者實力非凡，自然應該以高標準來要求自己。那些能喊得起價的商鋪當然不是等閒之輩，要麼坐擁繁華鬧市口，要麼周邊有着川流不息的消費羣。北京服飾市場的一個小攤位可以幾易其手租金卻不斷上升，有人甚至願意每月出幾萬元來爭取一個幾平方米的小攤。這樣的高價並非事出無因：淮海路給了它氛圍，華亭服飾市場給了它口碑，即使是再小的一個攤位，它也沒有不貴的道理。

但也不是説鋪面租金越高就越值得租用，租金上也可能被人做足了文章，到底這家鋪面值不值得投資，創業者必須睜大眼睛看清才行。有些商鋪已經被投資者們爆炒了一遍，一些鋪面的租金價格已經相當離譜，就像股價浮在天上的股票，誰碰都等於抱個炸彈在懷裏。

其實，衡量一家鋪面值不值主要看其性能價值比，除此之外就需要看經營者自身是否夠聰明瞭。有一位老闆將品牌內衣店開在五角場，每月1．35萬元的鋪面租金絕非當地其他鋪面可以望其項背，但周老闆卻仍能從中狠狠賺了一把。

★避免租賃合同陷阱

在承租鋪面時可能面臨許多不可預測的因素，假如出現這些因素而導致鋪面無法經營下去時，如果租户未在合同中約定此時的合同解除權，就得繼續支付租金，承受損失。為避免這類陷阱，鋪面租户應爭取在鋪面租賃合同中載人下列條款：承租方在出現下列情形之一，無法繼續經營時，有權通知出租方終止鋪面租賃合同，並不賠償出租方的損失：出現戰爭、地震、颱風、雷暴、城市暴動等情形；政府決定拆遷鋪面；政府在鋪面前50米內、左右兩邊各200米內修路、改路、擴路、建橋、整治市容或其他政府行為；承租方因經營不善嚴重虧損達三個月以上。當然，要進一步避免因上述情形造成的鋪面裝修費用的損失，還必須預先調查清楚。

訂立商鋪租賃合同還須特別注意以下幾點法律問題：

(1)承租人的主體資格。商鋪作為不動產，其出租人必須是商鋪的所有權或者使用權人，若是所有權人，應依法取得房地產權證；若是使用權人，應有合法租賃憑證及允許轉租的書面證明。另外，房屋有共有人的，還須經過共有人書面同意。

(2)租賃物的用途。租賃商鋪必須確認房)租賃物的用途。租賃商屋用途為商業用房。否則，無法辦理營業執照。

(3)租賃期限。根據《合同法》214條的規定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。

(4)轉租。因商鋪經營風險較大，故在經營狀況不佳時，可能會涉及將商鋪轉租的問題。出租人是否允許承租人轉租，應在租賃合同中予以明確。若承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

(5)裝修補償。首先，出租人與承租人應在租賃合同中明確出租房屋能否裝修；其次，雙方應約定，在租賃期結束或因其他原因解除租賃合同後，對裝修如何進行處理。在對裝修處理方式未作約定的情況下，若出租方違約，致使租賃合同解除，出租方應賠償承租方裝修損失；若承租方違約，但裝修對承租方確有用處的，出租方亦應對承租方適當補償。

(6)租賃合同登記。在租賃合同成立後，合同當事人應將租賃合同送至房管部門登記備案。未經登記備案的租賃合同亦是有效合同，但不具有對抗第三人的法律效力。

第四節　友情指點

★這些地方慎開店

開店選址，應對不宜開店的區域心中有數。最常見的有下面幾種：

1、在坡路上

在正常情況下，商店場所地面應與道路路面基本處在一個水平面上，這樣比較有利於顧客人店，被認為是理想的地理位置。商店設在坡路上，一般認為是不可取的。然而，有一些商店會遇到此種情況，如位於山城的商店。因此，如果商店不得不設在坡路上的話，就必須考慮在商店與路面間的適當位置設置入口，以方便顧客進出。另外，在櫥窗的位置、通道的安排、商品的陳列等方面，都應當有適當的設計。

2、路面與商店地面高低懸殊

這種地方不宜開設商店。但是，在寸土寸金的都市中，在地下、樓上的樓層或在有幾級台階的房屋開設商店，卻是常有的事情。遇到這種情形時，對於商店的門面、人口、天花板和招牌等設計安排便應特別注意，既要有利於吸引顧客進入店內，又要方便出入，樓梯、階梯門的寬度尤應仔細推敲一番。

3、快速車道邊

隨着城市建設的發展，高速公路越來越多。由於快速通車的要求，高速公路一般有隔離設施，兩邊無法穿越。公路旁也較少有停車設施。因此儘管公路邊有單邊的固定與流動顧客羣，也不宜作為開店選址的區域。人們往往不會為一項消費而在高速公路旁違章停車。

4、居民少或人口增長慢的地方

這種地區不宜作為商店的新店址，這是因為在缺乏流動人口的情況下，有限的固定消費總量不會因新開商店而增加。

★選址經驗談

下面幾個地方是我們開店所積累起來的經驗，作為一個剛剛踏人這個行業的創業者來説，如果沒有什麼特別的絕招，選址最好選在下面這些地方，然後再做一個調查。

(1)交通便利的地區，或者在幾個主要車站的附近。可以在步行不超過20分鐘的路程內的街道設店。街道兩側，以行人多的一邊開店為好。

(2)接近人們聚集的場所。如劇院、電影院、公園等娛樂場所附近，或者大工廠、機關附近，一方面可吸引出入行人經過，另一方面易於顧客記住商店的地點，來過的客人向別人宣傳介紹，會比較容易指引人光顧。

(3)選擇人口有增加趨勢的地方。企業、居民區和市政的發展，會給商店增添更多的顧客而使其經營上更具發展潛力。

(4)同類商店聚集的地方。大量事實證明，對那些經營選購耐用品的商店來説，若能集中在某一個地段或街區，則更能招攬顧客。

(5)要選擇較少橫街或有障礙物的地方。許多時候行人過馬路因躲避車輛或其他行人，容易忽略一邊的商店。

(6)與其選擇現在經營困難的商店位置，不如選擇不遠的將來會由冷變熱的未被人看好的街道。

(7)有時與其定好商店經營方向再去尋找經營場所，不如先找一個地點適中、價格低廉的營業場所，再根據周邊環境情況確定經營方向。

另外，開店選址要以下面這些內容為調查重點，然後根據這些調查結果，結合具體情況進行選址才可萬無一失。