經濟適用住房的管理辦法

12月1日，由建設部、國家發改委、監察部和人民銀行等七部門聯合發佈了《經濟適用房住房管理辦法》。該辦法細緻明確了經濟適用房審核、轉讓和監督等相關規定。我愛我家市場研究中心認為新管理辦法主要突出以下幾個方面：

經濟適用住房單套建築面積限定在60平米左右

《經濟適用房住房管理辦法》限定經濟適用房在60平米左右，在增加住房套數的同時，一定程度上降低住房舒適度。通過增加住房套數和降低住房舒適度保障經濟適用房實際供給低收入人階層，解決住房難問題。因為以往建設的經濟適用房存在户型過大、舒適型偏高，導致經濟適用房沒能真正地售給中低收入羣體。此次明確經濟適用房限定面積為60平米左右，並明確提出購買經濟適用房不得出租經營，以及在二手房經濟經濟適用房轉售環節的嚴格限制極大地消除了經濟適用房的投資屬性，使得投資者和騙購人羣消除了購房動機，迴歸並強化了經濟適用房是保障中低收入人羣住房自住需求的本質。

明確經濟適用房屬於“有限產權”

經濟適用房之所以被強調是“有限產權”，是基於《物權法》的前提下，對於經濟適用房的所有權來説業主只享有房屋所有權，而土地使用權仍為國家所有。也就是説經濟適用房屬於業主和國家“共有產權”，相對購買經濟適用房的業主個人來説只能享受房屋而非土地的有限產權。

“有限產權”主要體現在房產轉售環節上，《經濟適用房住房管理辦法》規定未滿5年不得直接上市交易，有其他原因需要轉讓的則由政府按照原價格並考慮折舊和物價水平等因素進行回購。滿5年經濟適用房可上市交易，但應按照屆時同地段普通商品房與經濟適用房差價向政府交納土地收益等價款，政府可優先回購。同時，購房人在按規定繳納土地收益等相關價款後，取得完全產權。

經濟適用房在轉售環節的嚴格限制基本消除了房屋的投資屬性，最大限度地促進經濟適用房用於解決中低收入階層住房困難，同時，國家也會考慮並保證業主房屋升值所得收益。

經濟適用房管理體系逐漸規範

《經濟適用房住房管理辦法》的出台對經濟適用房申購管理程序做出了進一步規範，提出制定申請、審核、公示和輪侯制度，與此前北京市政府提出的“三審兩公示”制度吻合。同時，政府在准入條件和退出管理上更加嚴格。審核機制和管理程序的嚴格化，確保了保障性住房在分配環節的嚴格把關，使保障性住房能夠在真正意義上用於解決中低收入人羣的住房困難。

經濟適用房供給實行“多管齊下”

在新公佈的《經濟適用房住房管理辦法》中，將“單位集資合作建房”首次納入經濟適用房建設體系內。此前的經濟適用房建設主要是依靠國家提供土地，開發商興建模式。由於國家城市土地供應有限以及資源有限等因素制約了經濟適用房的供給。

此次提出多種供給模式主要包括政府供給、符合各項標註的批准的“單位集資合作建房”以及購買和調配其他單位剩餘經濟適用房、開發商在商品房開發中配建等辦法。這種“多管齊下”的供給模式將有效改善以前單一政府供房的供給形式，對經濟適用房的全面建設和完善即到積極的促進作用。

附：新、舊經濟適用房管理區別化對待：

《經濟適用房住房管理辦法》明確該辦法適用尚未銷售的經濟適用房的准入和退出管理等，對於已銷售的經濟適用房仍按照北京市原有規定執行：

滿5年經濟適用房轉售需繳納款項：

1.繳納成交額×10%的綜合地價款；

2. 1.5%契税(140平米以下)；

3.萬分之五的印花税

未滿5年經濟適用房轉售需繳納款項：

1.按(成交價-審批表原購買價)的差額×10%繳納綜合地價款；

2. 1.5%契税(140平米以下)；

3.萬分之五的印花税；

4.營業税5.5%；

5.個税按全額1%或差額20%繳納