房屋出賣人違反居間協議案件

二手房買賣雙方往往會在第三方居間協議中約定：買賣雙方須於簽訂居間協議後的一定期限內簽訂網籤版的正式房地產買賣合同。在此期間，由於房地產市場的波動，時常出現出賣人故意悔約，以各種理由不與買受人簽訂網籤合同導致訴訟。下面是小編為大家收集關於房屋出賣人違反居間協議案件，歡迎借鑑參考。

一、判斷居間協議的性質，區分預約還是本約

(1)區分的意義

確定居間協議屬於預約還是本約，其區分的實益在於：

1、可否繼續履行。若為本約，則當事人間成立房屋買賣合同關係，可以支持交房、過户等繼續履行的訴請;若為預約，依據我國現行的司法實踐，預約只產生“強制磋商”的義務，而並不具有“強制簽約”的效力，故法院無法“強制”當事人簽訂網籤房屋買賣合同繼續履行，只能由守約方提起違約賠償之訴;

2、可否支持房屋差價損失。一般認為，房屋差價損失是以房屋買賣合同有效成立並且無履行障礙為前提下的利益損失。而若認定為預約，則當事人之間並未成立房屋買賣合同關係，買賣合同無法履行，故也無從支持只有以合同得以履行狀態下而產生的“房屋差價損失”。

(2)區分的標準

區分居間協議屬於預約還是本約，無非是判斷房屋出賣人與買受人之間是否已經有效成立了房屋買賣合同關係。根據最高院公報案例的觀點，(20xx年第1期程度迅捷通訊連鎖有限公司訴四川蜀都實業有限責任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案)總體區分的標準是考察當事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確雙方之間房屋買賣關係的具體內容。根據不動產權屬登記相關規範，最終完成過户手續必須簽訂正式版房地產買賣合同，故在房地產審判領域，判斷當事人是否另有訂立新合同的意思表示，不能僅以當事人是否在客觀上需要簽訂網籤合同為標準，而應判斷當事人是否認為網籤合同只是為了配合登記機關辦理過户手續之需。在對居間協議內容的審查中，也不能僅依據合同內容的文意解釋進行判斷，還必須探究當事人的真意，也就是説，即使合意內容尚不全面，若雙方認為依此約定已經可以履行無需另行磋商，則應視為本約，反之亦然。

具體而言，可就如下幾個方面進行審查：

1、房屋買賣合同基本條款的審查。若在居間協議中，已經具備了房屋的坐落、成交價、房款的支付方式及期限，交房期限、過户期限等基本條款，根據該些約款完全可以正常履行買賣交易，則應認定雙方已經成立房屋買賣合同關係，本約成立。即使雙方未就其中某些條款進行明確約定，但若通過其他約定可以推知或者雙方當事人在簽訂協議時均認為無需另行進行磋商，認定為本約亦未嘗不可。

2、雙方磋商過程及履行行為的審查。若居間協議內容並不全面，但是若一方在居間協議的履行過程中以其實際行為履行了本應約定的合同內容，對方並未提出異議的，應視為雙方就該事項已經達成了一致意見。例如，在居間協議中未約定交房時間，但出賣人在簽訂居間協議後遂將房屋進行交付;再例如，雙方未就房款的支付方式或期限進行約定，但出賣人已經接受了買受人支付的房款或配合進行貸款等。

二、判斷可否繼續履行，引導當事人合理主張

在買受人要求繼續履行居間協議，完成涉案房屋過户交易的情況下，若根據上述標準，認定當事人之間居間協議屬於預約的，則應積極行使釋明權，引導當事人變更訴請為解除居間協議，就預約的違約責任進行主張;而若認定為本約，則雙方之間成立房屋買賣合同關係，此時應依職權審查涉案房屋是否存在諸如動遷安置房屋的過户限制，同時還應查明買受人是否符合本市購房政策，若存在上述任一一種限制交易情形，也應及時行使釋明權，引導買受人提出解約的違約責任。此處需要注意的一個細節是，居間協議屬於三方協議，應引導當事人解除的系其與出賣人之間形成的房屋買賣合同(預約)關係，在判決主文中也應做對應的表述，而不是解除整個居間協議。

三、解約前提下出賣人違約責任的認定

《合同法》第九十七條規定，合同解除後，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。本文所要討論的，是居間協議因出賣人違約而解除後，作為守約方的買受人除恢復原狀外，可以主張的損失賠償範圍。

1、居間協議為預約

01.定金

一般而言，當事人均會在居間協議中約定因一方的原因不予簽訂正式房屋買賣合同時的定金責任，定金系預約最主要的一種違約責任承擔方式。定金不具有補償性，與實際損失無關，原則上不能進行調整，當事人以定金超過實際損失為由要求對定金數額調低的，不予支持。

02.損失賠償

損失賠償與定金可以並處，但其與定金的數額總和不應高於因違約造成的損失。居間協議若定性為預約，原則上只能支持守約方的“信賴利益”損失。所謂信賴利益損失，在我民法體系中，即指《合同法》第四十二條中所規定的“締約過失責任”。該條規定，“當事人在訂立合同過程中有假借訂立合同，惡意進行磋商、故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況、有其他違背誠實信用原則的行為之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任”。然而，對於締約過失損害賠償的範圍，卻沒有明確的法律規範。本文認為，締約過失責任的賠償，是讓守約方得以回覆至締約之前的狀態，故買受人為與出賣人締約所付出的成本如中介費等都可計算在內，但應受到可預見性規則的約束。

03.違約金條款的適用爭議

在一些格式文本的居間協議中，會有一方在合同履行中存在任何違反約定的情形，均需要承擔逾期違約責任及合同解除責任的違約金約款。若居間協議僅為預約，則守約方可否援引該約定主張違約責任，不無爭議。反對觀點認為，當事人關於逾期責任及解除責任的約定系針對買賣合同的履行，違約條款只有在成立本約的情形下才可以適用。對此觀點，筆者原則上同意，但若當事人以特別約定適用該條款，則應充分尊重當事人意思自治予以支持，但要結合當事人的實際損失和履行狀態進行平衡。

2、居間協議為本約

01.定金及違約金

即使成立本約，定金轉化為購房款，也並非沒有定金罰則的適用空間。若當事人約定的定金並非侷限於成約定金的情況下，則應理解為定金系保障整個合同順利履行的擔保，系履約定金，在當事人就其實際損失舉證不能的情形下，本文認為適用定金罰則並無不妥。

至於違約金的適用自不待言，需要注意的是，在對違約金進行調整時，若當事人無法就其實際損失充分舉證，則應以當事人的實際履約程度作為重要參考因素。

02.房屋差價損失

首先需要探討的是，差價損失屬於履行利益還是可得利益?本文認為屬於履行利益，履行利益是指合同有效成立的前提下，因債務人不履行或不完全履行所發生的損失，其賠償的結果，是使債權人處於如債務被正常履行的狀態。從而，若出賣人沒有按照合同約定交付標的房屋，則買受人有權根據替代購買該房屋所支付的一切費用要求賠償，這其中當然包括該替代購買的實際價值與出賣人約定價值之間的差價;而可得利益，僅限於未來可以得到的利益，在違約行為發生時並沒有為合同當事人所實際享有，而必須通過合同的實際履行方可實現。參考他國立法例，兩者有時是不作區分的。但在我國現行法律規制下，可得利益損失主要指生產利潤損失、經營利潤損失和轉售利潤損失三種形式。(法條索引：《最高人民關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》)故在我國語境下，應將差價損失定性為履行利益為妥。

認定房屋差價損失為履行利益的實益在於，一是原則上不以合同的履行程度作為考量因素，合同的履行程度僅與守約方的積極損失有關;二是出賣人以房價上漲具有不可預見性為由進行抗辯應不予支持，差價損失是合同得以履行狀態下的實際損失，並不受預見性規則的約束。

房屋差價損失的確定方式：

(1)遵從當事人約定。若當事人在簽訂居間協議之時，已對房屋差價損失的賠償及計算予以了明確約定，或者在糾紛後就房屋現值達成一致意見，均可依照其約定進行處理。

(2)向中介機構進行詢價。如果當事人對於房屋差價的主張數額差距較小，則可以依職權向兩家以上房屋中介進行詢價，並記明詢價的過程及結果供當事人進行質證後，方可作為定案的依據。

(3)以另行出售或購買的合同差價為準。若出賣人另行出售房屋給案外人或買受人在出賣人悔約後與他人另行簽訂了購房合同，則可以參照該合同價認定差價損失。但考慮到當事人往往會簽訂“陰陽合同”及防止買受人與第三人惡意誇大損失，應謹慎予以認定。

(4)司法鑑定。若當事人對於房屋差價數額的主張差距較大，則應引導當事人申請司法鑑定為宜。

一般而言，當事人會提出三個時間作為確定房屋市場價值的節點：一是守約方知道或者應當知道相對方違約之日;二是守約方提起訴訟之日;三是當事人申請鑑定之日。本文認為，首先，不能以守約方知道或者應當知道相對方違約之日作為鑑定房產市值的時點。因為，合同解除權屬於守約方的權利，若允許以相對方違約之日作為鑑定時點，則變相承認了違約方具有單方解除合同的權利，實不可取。當然，考慮到買受人具有的減損義務，也不能簡單以其提出申請鑑定之日作為確定標準。故本文認為，應按照具體案情及違約的原因，以買受人主張解約或其明知合同無法履行之時作為參考進行綜合判斷。具體而言，若買受人在訴訟之前、出賣人明示不予履行之後的合理期限內，已提出瞭解約或就解除合同的相關事宜與對方進行協商的，則不宜再以其訴訟之後的表示作為判斷房屋市價的時點;而若買受人一直堅持繼續履行，但在此過程中發生諸如出賣人另行出售房屋或限購、共有人無權處分等導致房屋無法過户因素的，則應以該時作為判斷時點為宜。總之，既要加大維護誠信的力度，也不能因此使買受人因出賣人的違約行為而獲益。