項目管理的計劃書

一：項目管理計劃書的制定要求

項目經理進行項目管理的第一項工作就是要制定項目計劃書。制定計劃書的過程就是確認項目目標和範圍、理清項目資源、思考項目任務和實現方法、解決在實施過程中就質量、時間、成本、風險等重要項目因素的管理與控制，及確定項目交付成果的過程。這個編寫過程是一種富有理性和邏輯的腦風暴活動。項目經理必須把項目所涉及的各個方面全方位地細緻地考慮周全，才能保證項目目標的順利達成。

所謂項目，其實就是用一定的人、財、物，在一定的時間裏完成一定的任務。所以，儘管項目計劃書包含的內容看起來紛繁複雜，表現形式也五花八門，但無論什麼樣的項目計劃書，能夠清楚地解決五個方面的問題，就是完整的計劃書：

What，即項目的目標和範圍。也就是要明確項目的工作範圍、項目的目標、客户的具體要求或者公司預期的要求。根據項目目標，具體要做的工作是什麼，主要工作是什麼，主要任務下面的細枝末節是什麼。

When，即項目的時間週期。也就是明確項目的時間，制訂關鍵時間點及里程碑，什麼任務要在什麼時間完成，同一時間裏有什麼並行任務，任務的時間關聯性。

Who，即項目相關人員。項目的客户是誰，項目的成員由誰組成，如何建立項目團隊並和組員同心協力地有效工作。

Way，即項目的實現方法。用什麼樣的方法來達成項目目標。如何合理地利用項目資源（人、財、物），如何把任務分解並分配到合適的人員手中，如何規避風險，如何控制質量、時間、及成本，如何與客户溝通，是否需要外部採購或外包等等。

How much，即項目成本計劃。花多少錢完成這項任務，如何花，如何節省費用？

能夠細緻地回答上面五個方面的問題了，項目計劃書的基本內容也就有了。但真正編寫計劃書時，一定要針對具體的項目按照如下四個原則來制定相應的具有實際意義的計劃書：

A．全面性。任何計劃書首先要把項目涉及的各個方面全部考慮在內，然後再逐一分析篩選。不能因為項目的大小、時間長短或重要程度就輕易變更項目計劃書的考慮因素。一些不注意的小疏漏可能會釀成大錯誤，付出不應有的代價。這也是項目風險控制的一個切入點，一項不容忽視的工作內容。

B.合理性。項目的計劃安排要有合理性。項目計劃的合理性建立在對項目任務的理性思考和現實認知上。比如，對任務要了解其工作量、難度及時間要求，有些子項目上時間關聯性很強，不能並行；有些任務可以並行安排從而節省時間；對項目成員要知人善任。

C．針對性。項目不同，所達成的目標、實現的方法、所組成的人員等等都會不同。即便同樣的工藝包的應用項目，因為場地的不同，面對的客户不同，實施的時間不同，也應根據該項目的特點，制定不同的項目計劃。

D.簡潔性。項目計劃書是為了順利完成項目目標而編寫的。採用圖表、ppt等一目瞭然的工具來表達會更利於溝通和理解。

胸有成竹做事才能成功。制定項目計劃書就是在頭腦中心胸裏畫出這個項目如何管理的竹子來，從根莖到枝葉，從構圖位置到背景陪襯到歷歷在目，栩栩如生，那才是一副好圖畫！

二：項目管理計劃書範本

F區位於**的中心區，集辦公、娛樂、健身、飯店、酒樓、公寓為一體的綜合性的服務社區。它是**的重要組成部分，在整個**中起着獨特的不可替代的作用。它的建設必將使**的功能更加完善，品牌效應更加提高，能為**創造更好的社會效益，經濟效益和環境效益，使整個**更加完美。我們願意用我們的智慧和能力為F區的建設增添光彩。

根據業主的需求，針對本項目的特點，將充分運用我們多年來從事國內外建設工程項目管理和建設**的經驗，發揮我們人員素質、管理力量、技術力量的綜合優勢，遵守“顧客第一”的企業宗旨。相信我們完全有能力為F區建設工程項目管理提供優質的服務，並一定能贏得貴公司的滿意。

第一部分 總則

一、 北京******有限公司（項目管理單位）受北京**房地產有限公司（業主）委託，對北京**F區建設工程進行項目管理。

二、 項目管理的工作範圍：**F取的項目前期階段的管理、勘察設計階段的管理、施工招標階段的管理、施工階段的管理。

三、 項目管理主要通過：集成管理、範圍管理、進度管理、成本管理、質量管理、人力資源管理、風險管理和採購管理來控制管理項目、管理的各有機組成部分，按照準備（計劃）、執行、控制、收尾的管理過程不斷的實現每一項工作，進而達到實現總目標。

四、 項目管理的主要依據

1、國家和地方有關工程建設的法律、法規；

2、國家和地方有關工程建設的技術標準、規範、規程等；

3、經有關部門批准的工程項目建設文件和設計文件；

4、業主與管理單位簽訂的建設工程項目管理委託合同；

5、業主與勘察單位、設計單位、**單位、施工單位、供應單位簽訂的建設工程勘察合同、設計合同、**合同、施工合同、材料設備供貨合同。

五、 項目管理的目標：按照協議的約定在達到業主所要求的進度、質量費用的目標內完成項目。

六、 項目管理單位在簽訂項目管理委託合同後，組建項目管理機構——項目管理部，項目管理中實行總管理工程師負責制。由總管理工程師主持編號項目管理規劃，制定工作制度、擬出工作目標、明確各方面的關係，保項目管理單位和業主批准後執行。

七、 項目管理部在根據協議履行其義務時，應應用合理的技能，謹慎而勤奮的工作。

八、 合同管理工作是項目管理的核心內容，在草擬合同文本，參辦合同談判，協助業主簽訂合同和執行合同過程中，項目管理部要遵照業主的要求進行各項工作，同時又要認真遵守法律法規，保證所籤合同的有效性和合法性。在合同管理工作中要把合同的風險分析作為重要內容，要最大限度的推擴業主的合法權益。

九、 在初查的基礎上，按照項目建設文件的要求，編制項目建設總進度計劃，作為各階段進度計劃的依據，項目管理部要認真審查各單位編制的工作進度計劃，對計劃的執行情況進行動態管理；通過組織協調按計劃完成各階段的工作。

十、 項目管理部要結合項目的特點編制項目管理規劃與各階段工作的管理細則，作為管理工作的指導性文件和操作性文件。項目管理要保證人力資源的投入，建立相應的組織機構，做好職能分工。樹立“顧客第一”和“誠心服務”的思想；努力做好各項管理工作，保證各項管理工作質量，最後達到業主的滿意。

十一、項目管理部要認真組織對概念設計、方案設計、初步設計、施工設計的評選、審查和驗收，利用價值工程原理對設計進行控制管理，提高工程的使用價值。要對設計方提出的估算、概算和預算進行評審，在執行中要嚴給進行控制，最終實現概算不超過估算，預算部超概算，決算不超預算。

十二、 工程建設中的重大問題，如項目建設總計劃、設計大綱、投資估算，初步設計和概算、重大設計變更、動用工程預備費、突破建設工期等，項目管理部均應向業主報告，取得業主批准後再執行。

十三、 選擇勘察單位、設計單位、**單位、施工單位，供應單位等的決策權屬於業主，項目管理部無權變遷或解除業主與第三方在合同中約定的權利、義務和責任。

十四、 在協助業主辦理各種申報手續中，要主動向有關部門進行溝通，取得各有關部門的理解和支持，認真聽取各部門的意見和要求，及時與業主彙報；不斷完善各項工作，使各項申報工作能順利完成。

十五、 在項目管理過程中，每月向業主報送工作月報。各階段工作完成後，向業主報階段工作總結報告，項目管理工作全部完成後向業主報項目管理工作總結報告。

第二部分 項目管理工作概況

一． 項目管理的工作目標

協助業主辦理與本項目有關的各種手續，協調各協作單位的工作關係，按合同約定完成全部項目管理工作。

二、項目管理的工作內容

在項目管理過程中，項目管理單位將協助業主辦理下面六大方面的工作：

1．計劃部門（計委）

●協助報批項目建議書（草擬）

●協助報批可行性研究報告（編制）

●協助辦理項目計劃任務書

●列入年度計劃

●領取投資許可證

2．規劃部門（規委）

●規劃意見書

●設計方案審批（協助辦理）

●辦理建設用地規劃許可證

●辦理建設工程規劃許可證

●繳納各種規費

●城市檔案建立

3．土地部門（國土局）

●建設用地批准書

●國有土地使用證

●拆遷

●勘察、詳勘（協助業主選擇相關勘察單位，審核勘察報告）

4．設計單位（設計院）

●概念設計

●方案設計

●初步設計

●施工圖設計

5．招標部門（招標辦）

●編制招標文件

●協助組織編制標底

●開標、評標、決標

●發中標通知，協助簽訂施工合同,**合同

6．其它部門

● 消防（徵得認可）

● 人防（徵得認可）

● 交通（徵得認可）

● 園林（徵得認可）

● 市政（徵求意見）

●環保（徵求意見）

●地震（徵求意見）

●供水（徵求意見）

●供電（徵求意見）

●供氣（徵求意見）

●供熱（徵求意見）

● 電訊（徵求意見）

● 衞生（徵求意見）

7．建設部門（建委）

● 領取開工審查表

● 辦理監督手續

● 領取開工許可證

● 組織工程竣工驗收

● 協助辦理工程竣工備案

三、項目管理的主要管理辦法

1． 編制項目控制性進度計劃，報業主批准，保證各項工作有效地銜接。

2． 編制資金需求及使用計劃，報業主審批，協助業主合理、充分利用項目資金。

3． 協助業主辦理項目可行性研究報告，並協助業主完成項目立項審批。

4． 協助業主在方案設計階段隨時與規劃部門相關人員勾通匯報，徵求方案意見，以加快規劃兩證審批。

5． 施工圖設計階段組織設計與施工的協調,為加快施工的進度和工程質量打下良好的基礎。

6． 協助業主選定勘察單位，由****公司派出勘察專家審核勘察結果，保證勘察及詳勘進度及質量。

7． 派出專人協助業主與協作單位（如水、電、氣、熱等）和政府相關部門（如消防局、人防辦等）隨時勾通，爭取相關手續儘快批覆。

8． 派出專人協助業主在招標辦辦理相關招標手續。

9． 派出專人協助業主辦理開工證。

10． 派出專人協助業主辦理專業驗收手續和竣工備案手續。

第三部分 設計階段的管理

通過設計階段項目管理，確保設計文件的有效性和連續性，充分體現業主的意圖和希望，並符合中華人民共和國的相關法律、法規和規定的要求，促進國內外設計單位高效地合作，並按時取得相關的批准文件。本項目設計工作將劃分為概念設計、方案設計、初步設計和施工圖設計四個階段。

第一 概念設計階段

一、 管理目標

通過對設計單位公司提交的概念設計及當今國際上已建和正在建設的相近規模的同等建築比較，協助業主評選出符合**整體規劃，並達到在**區域可以滿足國際知名金融機構及跨國公司地區總部使用的與一流金融辦公及會議中心相匹配的服務性新區的概念性方案。

二、 管理工作內容

1． 通過業主授權，對概念設計的進度進行協調。

2． 對概念設計分別進行建築形式、結構方案、機電方案、外部環境、初步成本估算進行分析，並向業主提交分析對比報告。

3． 收集國、內外近期已建成或正在建的相近規模的建築相關的數據，分析整理後，向業主提交相應的報告。

4． 對概念性方案的施工可行性、工程實施的進度進行對比分析，向業主提交相關報告。

5． 對概念設計與**現有整體規劃及已建成建築的協調性進行對比分析，並寫出相應報告。

三、 主要管理措施

1. 建議在本階段成立擬由項目管理單位和北京市規劃局的專家組成業主專家顧問組。協助業主完成概念設計的評審工作。通過規劃局專家的參與將保證所通過的概念設計在規劃局順利通過。

2. 通過業主授權或通過業主，採用電話或傳真方式隨時瞭解F區項目工程概念設計進展情況。

3. 項目管理部將提交目前國、內外相近規模建築的技術、經濟指標。

4. 項目管理部會同規劃局的專家將一起聽取關於各概念設計介紹，以便了解設計的意圖。

5. 概念設計的評定將主要從以下幾個方面進行：

● 符合**整體規劃

● 體現金融文化理念

● 滿足國際性客户羣體要求

● 與周圍環境相協調

● 滿足現代辦公服務的科技含量

● 施工可行性

● 施工週期的合理性

● 成本可接受性（VE理論）

6. 項目管理部的造價工程師和測量師將聯合對概念設計的初步成本估算進行評估。

7. 如果一個概念設計可以滿足上述的各項要求，並得到業主的確認，則由項目管理部發出書面的通知，繼續完成下面的工作。

8. 如果提交的概念設計未能通過專家及業主的初步評審，則項目管理部將協助業主將業主及相關各方意見整理出，由設計單位繼續完善，並明確相應的完成時間和內容。項目管理部將會同業主隨時檢查本概念設計的完成情況，同時對項目總體進度安排進行調整，保證整體計劃的實施。

9. 本階段需同時開始的工作內容

● 項目管理部將協助業主共同完成F 區項目建議書的報批。

● 項目管理部將根據初步評定的概念設計及相關的經驗編制項目總進度計劃，報業主批准。

第二 方案設計階段

一、 管理目標

通過過程控制，促使設計單位按期提交符合項目建議書、設計合同內容、質量要求及保證審批通過的方案設計和可行性研究報告。

二、管理工作內容

1. 經業主授權，對方案設計進度進行跟蹤。

2. 對設計單位提交的方案設計和可行性研究進行評審，是否滿足項目建議書及設計合同要求，向業主提交相應的評審報告。

3. 對設計單位提交業主的方案設計估算進行評審，向業主提交方案設計估算的評審意見。

三、主要管理措施

1. 在方案設計開始前，根據總進度計劃和設計合同，要求設計單位編制方案設計和可行性研究的進度計劃。

2. 項目管理部將協助業主對進度計劃進行批准，並提出相關的意見。

3. 項目管理部將協助業主用書面及傳真方式對進度情況進行檢查及確認。

4. 由業主專家顧問組，對提交的方案設計和可行性研究進行評審，並由項目管理部寫出評審報告。

5. 方案評審的技術部分主要包括以下：

● 方案設計是否與業主確認概念設計保持連續性

● 方案設計是否滿足於**整體規劃設計方案的要求

● 方案設計是否與周邊在建或已建項目相協調

● 各專業方案的深度是否滿足於規劃局報批深度

● 各專業方案的深度是否滿足於成本估算深度

● 各專業方案的施工技術可行性

● 各專業方案的施工工期可行性

● 各專業方案是否可以指導初步設計文件

● 各專業方案設計是否滿足於項目建設書中技術指標的要求

● 各專業方案是否相互協調

● 結構方案設計是否滿足於結構安全的國家規定並能滿足建築方案設計的要求

● 機電方案是否可以滿足於舒適度要求

● 機電方案及建築方案是否節能

● 機電方案是否便於後期物業管理和保養

● 外部環境設計是否可以滿足總體建築風格及總體環境要求，並體現與之協調的品位

● 交通方案設計是否滿足合同要求

● 市政方案是否符周邊市政條件並符合規劃

● 裝修方案是否體現金融辦公及會議中心要求

6. 由項目管理部組織測量師、造價工程師對方案設計估算進行評審並向業主提交相關的估算評審報告供批准。

7. 不同階段的方案設計成果隨時報規劃局，徵得規劃局的意見，同時與政府其它的職能部門隨時彙報，全方位滿足要求。

8. 項目管理部將協助業主進行可行性研究的報批工作，將依據計劃部門下達的計劃任務書調整項目總進度計劃。

第三 初步設計階段

一、 管理目標

通過對初步設計的過程控制和協調，使國、內外設計單位及相關外部配合單位密切合作，促使初步設計文件保持與方案設計的有效連續性，完成設計合同約定並符合計劃任務書的要求，並滿足於規劃部門的審批要求。

二、 管理工作內容

1. 編寫初步設計管理細則。

2．編制設計大綱,報業主批准。

3．根據設計任務向規劃部門審評規劃設計條件，作為設計的依 據。

4.審核設計單位的主要設計人的資質及人員安排，提出初步意見。

5.審核設計單位的初步設計進度計劃，提出相關審核意見，經修正並業主批准後執行，並跟蹤初步設計進度計劃執行情況，提出相關的意見及要求。

6.跟蹤初步設計階段主要設計人員的配備情況。

7.在過程中檢查初步設計文件是否滿足設計合同及計劃任務書的規定，並提出相關意見。

8.對跟蹤過程中發現的偏差提出改正要求，並驗證執行情況。

9.協助業主組織協調與外層單位（水、電、氣、熱）及政府職能部門的聯繫。

10.組織對初步設計文件的檢查，驗收。

11.對設計費拔付簽署意見。

12.檢查核對設計工程概算。

13 .組織初步設計階段的會議。

14.組織階段性總結。

15.協助組織初步設計文件的報批。

三.主要管理措施

1.組織有建築、結構、機電、環境、造價、法律顧問等專家參加項目管理的諮詢工作。

２. 項目管理部的法律專家協助業主簽訂初步設計合同，並將合同風險分析意見提交業主。

3. 項目管理部內部組織所有人員學習設計合同。

4. 針對管理工作內容，編制初步設計階段項目管理細則，明確管理工作所開展的活動、人員，分工及職責，工作要求等。

5. 項目管理部向業主及有關方面收集必要的資料。

包括：項目建議書及可行性研究報告：

● 用地紅線圖

● 規劃設計要點

● 消防意見等

6. 在主業主持下召開初步設計階段管理交底會，提出本階段所管理方法及要求。

7. 將初步設計階段根據方案確定的實際情況，劃分出若干子階段。

8. 在每個子階段，要求設計單位提供階段性的設計計劃和設計輸入文件，由指定的人員審查籤認，填寫《設計跟蹤檢查記錄單》，報業主審核。

9. 在設計實施過程中，定期與設計單位進行書面聯繫，跟蹤設計進展情況。

10. 在初步設計的中間階段，與業主協商約定，實地檢查所有設計的進展情況。

11. 實地檢查工作主要包括以下幾個方面的內容

● 設計進度是否滿足合同及計劃要求

● 設計人員資格配備情況是否與合同要求一致

● 設計專業配合情況

● 已完成階段性成果的設計質量及深度

● 已完成部分工程成本估算

12.在實地跟蹤檢查過程中，填寫設計跟蹤檢查記錄單，並報業主備案。

13.如在檢查過程中發現不符合要求的問題，則專題發出《整改通知書》，要求相關人員在一定時間內進行修正，保證本階段任務的完成。有關通知書報業主備案。

14.定期組織召開有設計單位參加協調會，參加人員必須為各項目主要負責人。

15.派出專人組織設計單位與有關部門，如規劃、建設、市政、消防、環保、地震、人防、園林、供水、供電、供氣、供熱、電訊、交通等協調工作。

16.建議設計單位聘請有關規劃、消防等單位的人員擔任相關專業的顧問人員，保證審批的通過。

17.在初步設計完成之後，組織業主、設計單位及相關的外部協作單位共同對設計圖紙進行審查及驗收。

審核的主要內容包括：

● 審核設計項目是否滿足合同規定的內容數量及深度要求

● 審核設計項目對計劃任務書及規劃要點的執行情況

● 審核設計項目中對現行法規、規範、標準的執行情況

● 審核公用工程項目的完整性、可靠性及建築物內部的使用功能是否滿足要求

● 審核新技術、新工藝、新材料、新設備的應用是否符合工程總目標的要求。要審查其使用的可靠性、安全性、經濟性以及其有利於技術的發展和提高的程度與價值

● 審核項目外部條件的落實情況。設計與城市建設及**總體建設要求的協調性，水、電、通訊、供熱、供氣、施工用地等條件是否與地方各部門簽訂了有關協議，有關消防、環保、交通、衞生等條件的處置情況

● 注意設備選型與配套的合理性

● 注意初步設計對施工操作的可行性、合理性和對今後物業管理的影響

● 注意建築、結構、機電、交通、環境、市政、裝修、樓宇自控、園林綠化等方面的協議配合。

● 建築造型、使用功能、裝飾標準等方面滿足業主及市場 銷售的要求並要滿足：

● 初步設計要符合健康、環境、安全、舒適、方便的要求。

● 審查圖紙的規範性。如圖紙的編號、名稱、設計人、校核人、審定日期、版次等欄目是否齊全

● 建築造型與立面設計。考察在建築造型與立面設計方面具體體現選定的設計方案情況

● 平面設計。包括房間佈置、面積分配、樓梯佈置、總面積滿足情況

● 空間設計。包括層高、空間利用情況等

● 裝修設計。包括外牆、內牆、樓地面、天花板裝修設計標準及協調性，滿足業主裝修要求情況

● 結構設計。核查結構方案的可靠性，經濟性情況。要審查主要結構參數取值情況，必要時審查結算書

● 設備設計。包括設備的佈置、選型。如電梯的佈置、選型，鍋爐的佈置與選型等

● 機、電方案等設計。包括給水、排水、強電、弱電、消防、自控等設計的合理性、可行性

● 滿足城市規劃、環境、消防、衞生等部門的要求情況

● 各專業設計的協調一致情況。審查建築、結構、水電等專業設計之間協調配合情況。

18． 初步設計階段投資控制

要做好這項工作，首先在設計階段，要科學地對計劃任務書的報審總額進行投資切塊分解、編制合理的投資計劃，對項目設計工作的進度情況進行投資動態跟蹤和控制，如果沒有明確的投資控制目標，便無法把項目的實際支出額與之進行比較，也就無法找出偏差，使投資控制措施缺乏針對性。因此，做好投資規劃是十分重要的。

投資規劃工作主要為：確定和分解擬建項目的投資目標，使用科學的方法，對建設項目所需的投資總額，並按一定的方式進行分解，從而得出可操作性分目標，進而對此分目標進行主動操作，以期達到對投資進行主動控制的目的。

通過技術經濟指標的計算、比較與分析初步設計的總體方案及單項目設計方案進行評價，在滿足設計功能要求下儘量節約投資，選取最佳方案。因此，投資控制要做到以下幾方面工作：

(1) 實行限額設計

要明確規定，初步設計概算不得超過可行性研究估算，施工圖預算不得超過初步設計概算，設計合同中要設專門條款予以明確，並且要求設計單位按分項、分專業編制初步設計概算，分析投資增減情況，如有超過，要採取措施予以核減。包括：

A、審查編制概算採用的《概算定額》或《概算指標》，材料、設備的價格和各項取費標準是否遵守國家或地區的規定。審查概算文件所包括的設計內容是否完整，設計項目有無遺漏或多列，工程量是否按照設計要求確定。

B、核算單位造價和技術經濟指標與已建工程類似預算的單位造價，或國家頒佈的控制指標是否符合，同時比較和分析差異的原因。

C、審查其他各項費用的計算是否符合國家、地區的有關規定及符合實際，不屬於建設項目範圍的費用不得列入，無規定者要根據情況核實後，方可列入。

(2) 實行限額設計變更

要求設計單位按照設計或非設計原因兩種表格設計變更單，並計算出變更對投資的增減數。非設計原因變更單要附有提出變更單位的聯絡單。

凡屬於提高設計標準、擴大設計規模，超出方案設計批准的新增內容及其限額以上的重大設計變更，由**單位報請業主審批，未經批准，不準變更設計。

(3) 利用價值工程理論對工程投資進行分析，保證業主利益最大化的體現。

19． 對其他特殊事項影響設計進度或可能造成延誤的因素及計劃採取的措施進行風險分析和批准

20． 項目**部在工作中，要主動與業主進行溝通，及時傳遞設計情況的信息，使業主掌握設計動態，取得業主對工作的支持。對於業主的要求和意見也要與設計單位及時研究，貫徹到設計工作中去。

21． 項目管理部要充分與業主進行協商，要與業主取得一致意見。從而保證對設計單位的口徑一致，為管理的順利進行打下基礎。

22． 項目管理部的管理例會和其它協調會議要編制會議紀要，發給各單位。項目管理部要每月編寫管理工作月報。

23． 與消防、人防等主管部門的協調要主動溝通，及時彙報，認真聽取各主管部門對設計的意見與要求，取得主管部門的支持。

24． 在初步設計文件經業主討論通過後，項目管理部協助業主完成初步設計和規劃報批工作，領取規劃許可證。

第四 施工圖設計階段的管理

一、 管理目標

通過對施工圖設計過程的控制，促使施工圖設計單位在約定的時間內提交符合合同約定的數量、質量、達到規範要求並能完全指導施工的圖紙。控制施工圖預算不超過設計概算。

二、工作內容

1．協助業主簽訂施工圖設計合同。

2．編寫施工設計階段管理細則。

3． 審核施工圖設計的主要人員的資格及人員安排，向業主提交相關的報告。

4． 審核施工圖設計單位編制的進度計劃，提出審核意見，經修正後報業主批准執行。

5． 跟蹤設計進度計劃的執行情況，提出相關的意見和要求。

6． 跟蹤施工圖設計階段主要設計人員的配備情況。

7． 在過程中檢查施工圖設計是否滿足設計合同及國家規範的要求，提出意見

8． 對跟蹤過程中發現偏差，提出改進要求，並驗證糾偏執行情況。

9． 組織施工圖文件的檢查與驗收。

10． 簽署設計費拔付意見

11． 審核施工圖預算書。

12． 對施工圖文件進行技術經濟分析。

13． 組織相關的協調會。

14． 組織階段性的總結

三、主要管理措施

1 組織有建築、結構、機電、環境、測量師、造價師、法律顧問等專家參加項目管理部的諮詢工作。

2 由項目管理部的法律專家協助業主簽訂施工圖設計合同。

3 組織項目管理部人員學習業主與設計單位簽訂的施工設計合同並對合同進行風險分析報業主。

4 審核設計單位的設計進度計劃。

5 根據施工圖階段管理細則，明確管理工作所開展的活動、人員，分工及職責，工作要求等。

6 收集施工整理施工圖階段所需的資料，包括：

● 初步設計文件

● 規劃意見書

● 用地規劃許可證

● 工程建設規劃許可證

● 消防審批意見書

● 人防審批意見

● 園林意見

● 市政、水、電、氣、熱等條件。

● 規劃紅線，水準點等

● 勘察及詳勘資料

7 複測及審核相關資料，如勘察資料，水準點等

8 主持召開施工圖階段管理交底會，明確管理目標及方法

9 根據實際情況，將施工圖階段劃分為若干子階段，並提出各子階段的工作目標。

10 在每個子階段，要求設計單位提供階段性設計計劃和設計輸入文件，由項目管理部進行審核，報業主審核

11 在設計實施過程中，派出專人實地檢查設計進展情況，主要包括：

● 設計進度是否滿足合同及計劃要求

● 設計人員的配備及到位情況

● 各專業的協調配合

● 已完成部分的設計質量及深度

● 已完成部分的成本估算

12 在實地跟蹤檢查過程中，填寫設計跟蹤檢查記錄單，報業主備案。

13 如在檢查過程中發現有不符合要求的問題，則發出整改通知書，要求相關人員在一定時間內進行修正。

14 驗證批覆整改及修正的措施及措施的執行情況。

15 建議施工圖審核單位在本階段參與完成上述工作，保證施工圖審批的速度。

16 每週召開一次有業主、設計單位參加的設計協調會，對設計進展情況進行檢查，同時協調解決需由包括業主方在內的各方解決的問題。

17 在施工圖分階段完成之後，組織業主、設計單位及相關外層協作單位共同對設計圖進行審查及驗收，按本項目施工圖可以分為四個大部分：

● 基礎階段施工圖（包括機電的預留、預埋圖）

● 結構施工圖（包括機電、外裝修等的預留、預埋圖）

● 機電安裝施工圖

● 內外裝修施工圖

18 施工圖審核的主要內容：

● 審核施工圖對初步設計圖的符合及滿足情況

● 審核施工圖是否滿足於合同規定之內容及數量

● 審核施工圖對批准的規劃意見的滿足情況

● 審核施工圖對現行法規、規範、標準的執行情況

● 審核工程項目的完整性、可靠性及建築內部使用功能是否滿足業主的要求

● 審核新技術、新工藝、新材料、新設備的應用是否符合工程總目標的要求，審核其使用的可靠性、安全性、經濟性以及其技術的提高程度與價值。

● 審核與項目外部條件的協調情況，包括與**的市政、水、電、氣、熱，施工條件等，有關消防、環保、交通、衞生等條件的處置情況

● 注意設備選型與配套的合理性

● 注意施工圖在施工操作中的可行性、合理性及對今後銷售及物業管理的影響

● 審查設計圖紙的規範性，如圖紙的編號、名稱、設計人、校對人、審定日期、版次等欄目是否齊全

● 建築設計及立面設計，考核在建築造行和立面設計中體現初步設計的情況

● 平面設計。包括房間佈置、面積分配、樓梯佈置、總面積滿足情況

● 空間設計。包括層高、空間利用情況等

● 裝修設計。包括外牆、內牆、樓地面、天花板裝修設計標準及協調性，滿足業主裝修要求情況

● 結構設計。核查結構方案的可靠性，經濟性情況。要審查主要結構參數取值情況，必要時審查結算書

● 設備設計。包括設備的佈置、選型。如電梯的佈置、選型，鍋爐的佈置與選型等

● 機、電方案等設計。包括給水、排水、強電、弱電、消防、自控等設計的合理性、可行性

● 滿足城市規劃、環境、消防、衞生等部門的要求情況

● 各專業設計的協調一致情況。審查建築、結構、水電等專業設計之間是否存在尺寸不一致等情況。

19 用價值工程理論對施工圖中投資方面進行審核。

20項目管理部在工作中，要主動與業主進行溝通，及時傳遞設計情況的信息，使業主掌握設計動態，取得業主對工作的支持。對於業主的要求和意見也要與設計單位及時研究，貫徹到設計工作中去。

21項目管理部要充分與業主進行協商，要與業主取得一致意見。從而保證對設計單位的口徑一致，為管理的順利進行打下基礎。

22項目管理部的管理例會和其它協調會議要編制會議紀要，發給各單位。項目管理部要每月編寫管理工作月報，每段設計工作結束後要編寫管理工作小結，整個設計管理工作完成後，要編寫管理工作總結，報送業主。

23與消防、人防等主管部門的協調要主動溝通，及時彙報，認真聽取各主管部門對設計的意見與要求，取得主管部門對施工圖設計的核準。

第四部分 **、施工招投標階段的管理

一、工作目標：

通過**施工的招投標階段工作，依法選擇出更適合於本工程建設的**和施工單位，使業主的利益得以最大體現。

二、管理工作內容

1． 編寫招標計劃，報業主批准。

2． 協助業主辦理招標申請。

3． 協助業主編制招標文件，內容包括投標須知，合同協議書，合同條件，工程規範和技術説明，合同圖紙。

4． 協助業主受託有資質的單位編制標底文件。

5． 協助業主審查**、施工單位資質，提出選擇**、施工單位的初步意見，報業主審批，協助業主選擇確定投標單位。

6． 協助業主組織投標、開標、評標和決標工作。

7． 協助業主與中標單位簽訂承包合同。

8． 辦理工程開工申請及相關手續。

9． 協助業主作好施工現場的平整，水、電、通訊線路從場外接至約定的地點，開通場地至公共道路的通路，提供工程地質和地下管線資料，提供水準點的座標控制點。

10． 辦理**合同和司紀合同的備案工作。

三、主要管理措施

1． 項目管理部要充分研究工程項目的特點，確定招標方式、範圍、程序、組織及時間安排，認真編寫好招標文件，報業主同意後，作為招標工作的指導文件。

2． 編制招標文件要遵守國家的法律、法規，使招標文件條款符合法律、法規的規定。

3． 要認真進行工程風險分析，對風險應合理分解，制定迴避風險的措施，以便在工程建設過程中順利化解風險。

4． 招標文件要完整、準確地反映建設項目的實際情況，使招標和投標建立在真實可靠的基礎上，可有效地防止在履約過程中的爭議。

5． 進行市場價格調查，合理確定有關材料、設備的暫估價格，使招標標底和投標價格與市場實際情況相吻合，為控制投資創造一個比較好的條件。

6． 招標文件各部分內容應力求統一，用詞要明確、嚴謹，避免由於內容前後矛盾，語言表達含糊不清，造成理解和解釋產生分歧而形成糾紛。

7． 選擇投標單位要認真進行資質審查，拒絕不合格的投標者。審查的重點應放在投標單位的類似工程的業績，要落實到擬投入的總監和項目經理上，進行深入的調查和了解，確保中標後能勝任工作。

8． 為了保證評標的科學性和公正性，評標小組或評標委員會的人員組成應包括技術、經濟、合同等方面的專家，評標成員不是代表各自的組織和單位，要不受任何單位和個人的干擾。在評標中要嚴格按評標辦法和程序進行，要消除可能產生不正常評標的條件和環境。

9． 要組織好決標前的談判，通過談判和答辯進一步瞭解投標單位如果中標後如何組織施工，如何保證質量，如何保證工期，更準確地判斷投標單位的施工組織能力和技術水平，同時對投標報價也需進一步的瞭解和澄清。通過談判後，就可以在候選單位中擇優選定中標者。

10．要重視合同談判，中標單位確定後，要抓緊進行合同談判，對已達成的協議、合同通用條件再予確認，要與中標單位對合同的專用條件進行協商，避免中標單位利用談判爭取對其更有利的承包條件。

第五部分 施工階段的管理

1.編制施工階段項目管理規劃,報業主批准。

2.協助業主辦理工程開工申請及相關手續。

3.編制施工階段工程建設控制性進度計劃。

4.編制工程建設資金籌措計劃。

5.協助業主作好施工場地平整，水、電、通訊線路從場外接至約定地點，開通場地至公共道路的通路，提供工程地質和地下管線資料，提供水準點和座標控制點。

6.組織圖紙會審和設計交底。

7. 在施工過程中負責協調與社會各有關部門的關係，保證工程正常進行。

8.審核設計變更,重大設計變更應報業主批准。

9.負責處理工程建設中的違約事件索賠事件和不可抗力事件，並向業主報告。

10. 審核支付工程預付款、工程款，審核支付由業主供應的材料、設備款。

11. 負責組織人防、消防、電梯、衞生、環境保護等專項驗收和竣工驗收。

12. 負責工程款決算。

13. 工程建設中的重大問題和決策向業主報告,並取得業主的認可、批准，作為工作的依據。

14. 負責定期向業主報告工作。

15. 負責工程竣工決算。

16. 工程建設中的重大問題和決策向業主報告，並取得業主的認可、批准，作為工作的依據。

17. 負責定期向業主報告工作。

主要管理措施

1．編制施工階段工程建設控制性進度計劃。要把在合同中約定由業主完成的工作全部列入計劃。

2. 對於五通一平，提供設計文件，提供工程地質和地下管線資料，提供水準點和座標控制點，管理部要認真按時限要求完成這些工作，要承擔不作為責任和工作失誤責任，保證工程建設的正常進行。

3. 對於質監、人防、消防、綠化、城管、環保、公安等政府主管部門管理部要落實責任人專門負責這方面的工作，要主動彙報，積極聯絡，取得這些部門的支持。

4. 嚴格執行各種合同中約定的時限要求，按時答覆、審核、批准，避免因不遵守時限要求而造成違約。

5. 要定期檢查工程進度計劃執行情況,支持**單位的進度控制工作,力爭按合同完成施工任務,若要突破工期要求,項目管理部要向業主報告,非業主和不可抗力原因替代的突破合同工期,要追究承包單位的違約責任,並向其提出索賠要求。

6. 項目管理部要編制由業主供應的材料、設備採購大綱，確定採購方案和採購計劃，負責採購工作，滿足工程進度的需要。

7. 定期向業主彙報工程投資的使用情況，使業主瞭解資金運行狀態，便於業主根據工程對資金的需求來籌措資金，並按時支付各項應付的款項。

8. 按合同約定的時限要求參加分部工程、專業工程驗收。及時組織竣工驗收.協助業主辦理竣工備案手續。

9. 認真組織好圖紙會審，將**單位和項目管理部的意見進行彙總，提交設計單位，在設計單位進行準備的基礎上，進行設計交底，根據交底情況由承包單位整理交底，辦理變更洽商。

10． 支持**單位的質量控制工作，要求**單位做好資質審核，施工組織方法和施工方案的審查，材料報驗和試驗，**文件的編制，現場的巡視和旁站和分項分部驗收。

11． 根據設計和業主的要求，做材料構件、配件樣品的審核和取樣工作。

12． 在施工過程中組織承包單位、**單位與設計單位的協調工作，解決好施工中的設計技術問題，保證工程的質量。

13． 參加工程事故的處理，要維護業主的利益，保證工程的安全和使用功能，對造成業主損失的要對責任方進行索賠。

14． 組織由承包單位、**單位、設計單位和項目管理部參加的竣工驗收，工程質量要符合設計要求和工程驗收規範。

15． 要對合同進行風險分析，採取相應的防範措施，協助業主完成應承擔的義務，減少和避免針對業主提出的索賠。監督承包單位和供貨單位全面履行合同應盡的義務。

16． 要編制施工階段資金使用計劃報業主批准，要合理及時審核批准資金支付申請。

17． 對設計變更、施工洽商要嚴格進行管理，凡是要調整費用的均要先經**單位審核，並得到管理部的批准，才能實施變更。

18． 撥付預付款、工程款、材料款、設備款要按合同約定執行。

19． 工程暫停及復工的管理。當工程需要暫停時，**單位一般要事先項目管理部報告，同意後又**單位簽發停工令，並處理好由此引發的各類問題，當具備復工條件時，要求**單位及時簽發復工審批意見。

20． 工程延期的管理。對非承包單位原因造成的工程延期事件，只有承包單位按合同約定的期限提出延期意向報告，**單位才受理延期申請，管理部要根據工程延期事件屬實，依據合同條款準確，事件發生在關鍵線路上的原則，對工程延期進行評估，最終評估的延期天數要與項目管理部協商一致。

21． 費用索賠的管理。項目管理部應要求**單位對可能導致索賠的原因進行充分的預測和防範，通過合同管理防止干擾事件的發生，對已發生的干擾事件要及時採取措施，減少影響和損失，在處理索賠中，要反駁承包單位不合理索賠或索賠中的不合理部分，使索賠圓滿解決。

22． 合同爭議的調解。發生合同爭議後，一般情況下，應通過**單位才進行調解協商，在調解協商的基礎上作出決定，雙方應認真執行，若不同意協商的決定，可按合同約定辦理，進行訴訟或仲裁，項目管理部在解決合同爭議過程中要認真維護業主的合法權益。

23． 違約處理。項目管理部要協助業主履行業主應盡的義務，避免發生違約事件。當違約事件可能發生時，也要及時通知各方，防止違約事件發生。在當違約事件發生時，要求**單位及時進行調查、分析，提出處理方案，在協商一致的基礎上，評估工程延期和費用損失數量。

24． 在管理工作中項目管理部要主動與業主進行協商，認真聽取業主的意見，及時傳遞各類的重要信息，使業主掌握各方面的工作動態，取得業主對管理工作的支持，對作好各項工作將起到非常大的促進作用。

25． 按時參加工地例會，支持**單位協調施工現場的進度、質量、投資等方面的問題，必要時還可以召開專題會議。會議均應編制會議紀要，發給各單位。

26． 項目管理部每月要組織由**、施工、設計、管理各方面主要負責人蔘加的協調會，重點研究協調在質量、進度、造價等方面重大問題，並編寫紀要報業主。

27． 對於規劃、質監、城管、消防、人防、供電、供氣、通訊等主管部門要主動溝通，及時彙報，取得他們的支持，保證工程順利進行。

第六部分 項目管理組織

1． 項目管理部實行總管理工程師負責制，管理部將由各專業的管理工程師組成，根據需要總管理工程師可以委派一名總管理工程師代表，行使部分總管理工程師的職權。

2． 根據各階段管理工作的需要設置相應的組織機構，進行職能分工，建立運行機制，根據各階段管理工作規劃開展各項工作。

3． 業主應委派一名業主代表，行使業主的職權。

4． 勘察、設計、**、承包單位的項目負責人，為勘察、設計、**、承包單位的代表，代表其單位執行相關合同，對合同約定的權利、義務全面負責。

5． 管理單位的專家組是項目管理部的諮詢機構，參加對項目的有關評估和諮詢工作，評估、諮詢報告和意見以項目管理部的名義發出。根據工作需要項目管理部也可以聘請社會上的有關專家參加對工程項目的評估和諮詢。

第七部分 項目管理工作制度

1． 設計大綱審核批准制度。設計大綱（設計要求）編寫完成後要報管理單位審核，報業主批准確認以後，作為設計合同的附件，是監督設計工作和審核工程設計的重要依據。

2． 設計方案和初步設計評審制度。項目管理部要組織專家對設計方案和初步設計進行評審，主要審核建設規模、建築面積、使用功能、投資估算等與項目建議書和計劃任務書的符合性。評審要編寫評審報告報業主。

3． 工程估算、概算、預算審核制度。項目管理部要對設計工程的估算、概算和預算進行評審，配合設計單位到達控制投資的目的。

4． 設計文件審核制度。設計文件要報項目管理部進行審核，經過審核使設計的安全性、適用性、經濟性到達最佳狀態。審核意見報業主，作為設計修改或報批的參考。

5． 協調會及會議紀要制度。為了對設計和施工進行協調，應定期召開協調會，協調會應編寫會議紀要，紀要的內容主要有開會的時間、地點、參加人員、與會各方面的意思表達、會議決議以及執行決議的負責人和完成時間等。

6． 支付費用的審核、簽署、批准制度。凡支付預付款、勘察費、設計費、工程款、材料款、設備款、各種管理費等費用，均需經專業管理工程師或總**工程師審核，總管理工程師與業主代表共同簽署批准後支付。

7． 管理工作報告制度。項目管理部要每月定期向業主和管理單位報告工作，每一段工作完成後要進行小結，整個項目完成後要進行總結，小結和總結要報業主和管理單位。

8． 管理規劃報審制度。項目管理規劃由總管理工程師負責編寫，報管理單位和業主審批後，作為管理工作的指導性文件。管理工作細則由各專業管理工程師負責編寫，報總管理工程師批准作為專業管理工作的指導性文件。

9． 招標文件審核批准制度。招標文件編寫完成後，報管理單位進行審核後，報業主批准。

第八部分 項目管理部的工作要求

1． 項目管理部的全體人員要樹立“顧客第一”的思想，即全心全意為業主服務的思想。我們的言論和行動要維護業主的合法權益。監督**單位、設計單位和承包單位認真履行合同規定的義務，公正處理**單位、設計單位和承包單位的正當權益。貫徹執行“守法、誠信、公正、科學”的基本工作原則。

2． 管理人員要認真執行公司的職業道德規範，絕對不允許管理人員向**單位、設計單位和承包單位吃、拿、卡、要。要以良好的形象和高水平的工作質量，贏得業主的信任支持和**單位、設計單位、承包單位的協作配合。

3． 總管理工程師要在管理單位的領導下，負起對項目管理部的領導責任，要團結同志，發揮每個管理人員的積極性和主動性，力爭建設一個團結的工作集體。

4． 項目管理部的全體管理人員要在總管理工程師的領導下，全面完成所承擔的管理工作，工作中既要完成好本職工作，又要注意協作配合，充分發揮組合效應。

5． 建立項目管理部工作會議制度，每星期召開一次，佈置、研究、檢查管理工作。