前期物業管理的概念大綱

關於前期物業管理的概念，各地的規定並不一致，如《城市新建住宅小區管理辦法》第5條規定：“房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，並與其簽訂物業管理合同。住宅小區在物業管理公司負責管理前，由房地產開發企業負責管理”。《上海市居住物業管理條例》第4l條規定，“本條例所稱前期物業管理，是指住宅出售後至業主委員會成立前的物業管理”。建設部頒佈的《前期物業管理服務協議》（示範文本）規定，“前期物業管理是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂的《物業管理合同》生效時止的物業管理。”《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第2條規定，“前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。”《條例》第21條則規定為在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘的物業服務企業所進行的物業管理。可以將前期物業管理定義為：在開發商交付房屋之後至業主大會、業主委員會成立並選聘出物業服務企業之前，由開發商通過招投標或以協議的方式選聘的具有相應資質的物業服務企業所進行的物業管理活動。

前期物業管理有別於一般意義上的物業管理:

（1）時間上的差別：我們通常所説的物業管理是業主大會、業主委員會成立之後，由業主大會選聘出物業服務企業後所進行的物業管理；而前期物業管理存在於業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同之前。

（2）合同主體不同：《條例》第21條規定，“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”可見，前期物業服務合同是由建設單位與物業服務企業簽訂的，雖然建設單位不是被服務的主體，但卻是合同的一方當事人；通常所説的物業服務合同是由業主委員會與物業服務企業簽訂的，業主委員會與物業服務企業是合同的雙方當事人。

（3）物業服務企業產生的方式不同：《條例》第24條規定，“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。”《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第3條規定，“住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。國家提倡其他物業的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。”前期的物業服務企業是由建設單位通過招投標方式或者以協議方式選聘的，舊有的“誰開發、誰管理”即開發商自己成立物業公司實施前期物業管理的做法有違法律規定；而通常所指的物業服務企業是由業主大會選聘的，且是經過專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意的，業主大會既可以通過招投標方式選聘也可以通過其他方式選聘。

前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，物業建設單位選聘物業服務企業簽訂前期物業服務合同所實施的物業管理。

前期物業管理具有下列特點：

(1)前期物業管理的許多工作，尤其是前期管理的特定內容是以後物業管理服務的基礎，對物業管理服務有着直接和重要的影響。這是前期物業管理最明顯的特點。

(2)前期管理職責是在新建物業投入使用初期建立物業管理服務體系並提供服務，介於早期介入與物業管理服務之間。因此，前期物業管理在時間上和管理上是一個過渡時期。

(3)新建物業及其設施設備往往會因其施工質量隱患、安裝調試缺陷、設計配套不完善等問題在投入使用的初期集中反映出來，造成物業使用功能的不正常，甚至可能會出現臨時停水停電、電梯運行不平穩、空調時冷時熱等現象。由於物業及設施設備需要經過一個自然磨合期和對遺留問題的處理過程，才能逐步進入平穩的正常運行狀態。因此，此階段的物業管理也明顯呈現管理服務在初期的波動狀態。

(4)經營風險較大。在前期物業管理階段，往往需要投入較大的人、財、物等資源，管理成本相對較高。但與此同時，物業空置率卻較高，管理費收繳率低。因此，前期管理階段的經營收支往往呈現收入少、支出多、收支不平衡或虧損狀態。

在前期管理期間，物業服務企業從事的活動和提供的服務，既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容，又包括物業承接查驗、業主人住、物業裝飾裝修管理、工程質量保修處理、物業管理項目機構的前期運作和前期溝通協調等前期管理內容。