設施設備維護管理方案

確保設施設備及場所處於良好的狀態，以提高優質服務的需要。

（一）、設備設施分類根據各類設備設施的功能、用途、重要性等因素對其實行分類管理，分a、b、c三類 如：

a類：監視系統設備，配電房各屏櫃，生活泵、消防水泵，消防報警系統，電梯及其它。

b類：排風設備，水箱（池），滅火器材，排污泵及其它。

c類：房屋本體照明設施、室內外插座、各式燈具、水龍頭、排水設施、道路及其它。

（二）、設備的運行管理

1、對a類設備，根據業主委員會的要求、物業服務方案，項目電工人員巡迴方式對設備進行管理。

2、項目電工人員必須經過專業培訓，熟悉所管理的性能、特點和操作規程，考核合格後上崗操作。

3、項目電工按崗位職責及運行操作規程，對設備進行操作和檢查，認真作好運行記錄。

4、項目電工人員根據運行管理有關制度，每月檢查監督設備運行操作人員崗位職責旅行情況，檢查設備運行狀態，注意設備運行安全性、合理性、經濟性，檢查運行、維護保養記錄、檢查後在有關記錄上簽字，發現問題及時糾正，對發現的設備問題應詳細填表報告，工程主管監督整改情況。

（三）、設備設施的維修保養

1、電工人員負責所管轄設備設施的維修保養，項目主任協調工程主管負責組織本項目維修保養工作。

2、設備設施保養分日常維修保養和定期維護保養及年檢維護保養3個層次。

（1）日常維護保養主要是巡視檢查和清潔方面的工作；定期維護保養主要工作就是性能狀態檢查和計劃性能修理的內容；年檢維護保養主要是對設備進行全面的調整。

（2）日常維護保養通常由設備運行操作，當班電工負責，定期維護保養由主管負責操作安排，當班電工人員進行配合，某些設備外聘專業公司進行。

（3）維護保養工作的項目由各類設備具體規定，各設備主觀根據規程並結合設備具體技術狀況，做出年度、月維護保養計劃，經公司領導批准後實施。

（4）設備年檢維護保養，由委託年檢單位實施。維護保養結束後以書面形式報告公司。

（四）、設備設施維修

1、設備設施的維修分計劃維修和故障維修兩類

（1）計劃維修是自在設備設施沒有發生問題之前，對其劣化和缺陷部件進行預先維護和修理；

（2）故障維修是對設備設施受損設備故障後其失效、損壞部件進行鍼對性維修。

2、設備設施維修採用委託維修和派工維修兩種形式

（1）委託維修主要用在故障維修。管理處設值班調度室，實行24小時待命值班，配置公司集團電話短號，隨時接受住户、公司管理人員的維修申報和故障報告，接報後，迅速在規定時間內修復。

（2）派工維修主要用在計劃維修、零星及小型的設備新裝、改裝專案處理。工程主管根據設備定期保養計劃，當前對設備定期保養計劃，當前設備運行狀況的分析調查結果，以及住户的要求填寫派工單，派專人完成的特定工作。派工單的處理與跟進流程按委託維修規定進行。

（五）、設備故障及事故

1、凡因為操作規程、操作使用不當或設備發生非正常損壞而被迫停止運轉。達到一定時間或造成損失的，稱為設備事故。

2、損失及影響不及事故嚴重程度的其它情況稱之為故障。

3、無論發生何種設備故障和事故，工程主管必須立即組織力量迅速處理。若較重大事件，必須及時報告管理處主任以書面形式報公司協調處理。

4、無論發生何種設備故障和事故，管理處主任、工程主管、電工人員必須詳細記錄，不得疏漏和隱瞞。

（六）、設備的大修、更新

1、管理處根據實際情況對設備進行大修、更新和技術改造，使之更加安全、有效、經濟、可行。

2、設備及物業本體部分的大修、更新和技術改造費用，需從維修資金中支出的。經業主委員會審核、同意簽字後報公司簽字進行修理、改造。

3、大修改造的項目由各項目主任提出申請、工程主管簽字，經公司討論形成《年度維修計劃申請報告》，報經業主委員會批准後方可實施，項目實施按照：誰主管，誰負責“的原則，在工程主管指導下進行。

（七）、設備的報廢

1、設備有下列情況下考慮報廢：

（1）已經超過使用年限，主要結構及部件磨損破壞，設備效能達不到要求且不能修復。

（2）設備技術陳舊落後，無形磨損嚴重，經濟效果差，經濟上分析結論更新勝於大修。

（3）因以外災害或事故使設備損壞嚴重而無法修復使用，建築物改建不能拆裝的。

（4）嚴重影響安全，繼續使用將會引起危險事故的。

（5）設備耗能大、污染環境嚴重，國家管理部門規定應予淘汰的產品。

2、設備報廢由項目主任提出申請，並填寫《設備報廢申請單》，工程主管組織有關人員進行鑑定後報公司批准，其中產權是屬於業主的設備，需報廢的還須報請業主委員會批准。

3、設備報廢后，報廢設備由（公司庫房或業委會）進行利用和處理，殘值回收憑據報財務部註銷設備資。產，同時註銷台賬和卡片

（八）、房屋外觀和圍牆護欄

1、房屋外牆不得安裝任何使用或觀瞻飾物。

2、嚴格裝修申請審核和裝修期間的巡視檢查工作，加強日常管理。治安巡邏人員每天將房屋圍牆和圍欄列入檢查項目，並進行簽到資料形式存檔。

3、對住户擅自作主進行的任何為歸安裝，管理處派人及時進行勸阻；對已經造成的事實，管理處派人上門與住户協商，勸其整改，住户整改有困難的，管理處免費提供整改服務。

（九）、記錄

1、設備台賬；【包括：序號、級別、品名、型號、功率、編號、出產地、廠家電話、質保年限、備註】。

2、設備標識卡；

3、設備運行記錄；

【高壓室運行記錄、低壓室運行記錄、（發電機發電運行記錄）（水泵房一次供水運行記錄、水泵房二次供水記錄）、電梯機房運行記錄、公共區域巡檢記錄、公共去雲健身器材巡檢記錄】。

4、設備日常巡視保養項目及記錄；

【高壓室設備保養記錄、低壓室設備保養記錄、（發電機設備保養記錄）（水泵房一次供水設備保養記錄、水泵房二次供水設備保養記錄）、電梯機房設備保養記錄、公共區域設備保養記錄、公共區域健身器材設備保養記錄】。

5、設備定期維護保養項目及記錄；

6、事故故障報告單；

7、設備報廢申請表；

8、設備大修改造申報表；

9、設備大修彙總表。

10、安全部圍牆設施設備巡視簽到表

11、公共區域設備設施巡檢記錄表

12、公共區域設備設施維修申請表

(十)、公共設備設施維修、保養程序：

（1）各項目主任每天安排電工人員對區域內的設備設施進行巡查，不論設備設施運行狀況如何都要作出詳細的公共區域設備設施巡檢記錄表；

（2）如果在檢查中發現有故障或損壞的，應向項目主任提出修理申請交公司批准，並填寫公共區域設備設施維修申請表；

（3）經工程主管認定後，將工作交給項目電工，其完成安排和修復工作；

（4）公司指定專人到現場進行協調維修指導；

（5）如果項目電工人員根本無法進行維修的，根據維修材料和人工費用等認真核算大致維修費用，報公司領導審核後派遣主管安排；

（6）所有維修工作結束後，進行試運行合格，作好維修記錄並存檔。