商業街項目建議書大綱

一、發展趨勢與戰略意義

1.項目背景：城鄉一體化發展

瞭解和把握社會經濟發展趨勢，有助於項目高起點規劃和實施。根據十八大報告精神，城鎮化未來將成為中國全面建設小康社會的重要載體，更是撬動內需的最大潛力所在。快速發展的新型城鎮化，正在成為中國經濟增長和社會發展的強大引擎。新型城鎮化以城鄉統籌、城鄉一體、產城互動、節約集約、生態宜居、和諧發展為基本特徵的城鎮化。這是具有國家戰略意義的轉變：如果説改革開放前20多年是我國大、中型城市高速發展的黃金時期，那麼，未來20年將是以鄉鎮為中心的“城鄉統籌”一體化發展的重要時期。今後，城市的許多資源將向鄉鎮快速擴散，一批現代化新城鎮將迅速崛起，以縮小大、中型城市與鄉鎮的差別。橫店無疑是這些新城鎮中最閃亮的一個星。

2.項目立意：新興現代化“鎮級市”中央核心商務圈

基於上述對國家建設發展的戰略意義和橫店現狀的認識，我們對玫瑰星城大二期項目在“城鄉一體化”發展進程中有了一個新的認知，並需要賦予它更深刻的涵義。我們的基本闡述是：一個新興的現代化“鎮級市”的中央核心商務圈，集購物、休閒、娛樂、觀光、居住、文化為一體。它將成為產業發展與城市建設有機互動的一個典範，引領橫店現代商貿業的發展潮流，成為支撐橫店新生態、新文化、新生活的城市地標。在傳統鄉鎮向現代小城鎮華麗“蜕變”的過程中，玫瑰星城大二期項目將起到一個里程碑的歷史意義。

3.項目佈局：奠定項目在橫店的核心地位

在新型城鎮化建設發展中，商貿業一定充當領軍的作用。因此，在我們的概念中，不是做一般的商業街，而是做一個與人民生活密切相關的新興現代城市商業綜合體。它在橫店的商業佈局中要起到標杆作用，成為橫店市場繁華、商貿文明的重要引擎。以玫瑰星城大二期七萬方以上的商業建築體量，足以構成橫店這樣的中心小城鎮的核心商務區的空間。通過這樣重量級的佈局，一舉奠定項目在橫店的核心地位。

4.項目運作：肩負小城鎮裂變的歷史使命

項目推廣上的運作，希望能在一個比較高的層次上進行，積極爭取政府資源，肩負傳統小城鎮向新型城鎮化裂變的歷史使命，而不完全是開發商的功利性商業運作。立足這樣的高度，有利於大二期項目的全方位推進。

二、項目理念與商業模式

1.項目理念：開創後商業街時代的典範之作

商業街是城市生活的一種特定商業形態。中國商業街歷史源遠流長，從漢代洛陽街市的鼎盛到唐代長安大街的喧鬧，從xx南宋御街的繁榮到明朝南京鼓樓大街的熙攘……商業街成為城市歷史經濟文化發展的見證。她講述着城市的故事、演繹着城市的歷史、承載着城市的夢想。

從某種意義上講，我國商業的發展已經從傳統的商店與商店之間的競爭，發展到商街與商街的競爭及商圈與商圈的競爭，甚至城市與城市的競爭。商業街在城市中的經濟形象和商業地位日益突出，商業街經濟正強力助推着城市經濟的發展，從而成為城市商貿發展、市容風貌和綜合競爭力的代表，成為城市文明的重要窗口和名片。商業特色街作為城市商業綜合體的一種表現形態，是商貿服務業最集中的區域，對於推動城市產業集聚、商貿流通、旅遊觀光、休閒購物乃至於城市品牌形象具有重要作用。

現代商業街與傳統商業街不同之處在於，完全摒棄了單純的購物功能，向着全方位一站式多元化的功能發展，以滿足消費者物質與精神全面需求為目標。這是後商業街時代的重要特徵。

在電商迅猛發展的時代，玫瑰星城大二期項目將容納各種元素，形成可遊可玩可賞可體驗的新格局，從而打造成後商業街時代的典範之作。

2.商業模式：開啟橫店第五代商業模式

創新和差異化經營是商業發展的永恆主題，也是商業地產和商業業態提升競爭力的核心，更是商家通過商業模式賺取最大利潤或價值的過程。商業價值的取向，一般從商業發展的規律來看，商業地產和商業展貿業態必須與時俱進。中國的商業發展模式經歷了許多種的方式方法，歸結為主流商業模式：第一代供銷社商業模式；第二代百貨商業模式；第三代大賣場式的超市連鎖經營模式；第四代城市生活休閒中心模式；第五代供應鏈商業模式。第五代商業模式，是建立在第四代城市生活休閒中心模式基礎上的一種電子商務、物流和金融相結合的新商業模式，在大規模橫向供應鏈商業的基礎上，在理念上強調投資運營商的主導權，提供優質資源平台和訊息共享的融匯商品流、運輸流、資金流、信息流於一體，同時，完成顧客的體驗式消費、商家的參與式經營，投資商和參與者共贏的一站式運營和服務中的多方共贏。在滿足人們一站式購物需求的同時進行升級，增加體驗式消費。購物已不再是商業模式最重要的功能，它是集消費、休閒、文化、運營、體驗、服務、參與、共贏八大功能於一體，其中運營、體驗、服務、參與、共贏成了經營者的核心；消費、休閒、文化成了顧客的核心。體驗式購物中心既是購物中心，也是休閒中心，同時還是社交中心。一站式的體驗消費和服務，構成元素主要有金融、貿易、服務、文化、娛樂、電子商務、餐飲、交通、停車場、物流等現代商業提倡的“一站式”消費和服務應運而起。

三、項目定位與業態佈局

1.總體定位：中國影視風情第一街

鏈接橫店中國影視城的產業資源和文化積澱，打造一個集合影視文化元素、展示中西合璧建築景觀、體現多元化商業功能、融合本土民俗風情的中心城鎮現代化大型旅遊購物景點，具有獨特景觀、豐富內涵、完善功能的集購物、美食、休閒、觀光、娛樂、遊憩於一體的，能滿足多層次消費者全方位物質與精神需求的，獨具個性的富於藝術氣質的大型現代商業文化街區高品位商務空間。

概念描述：這是中國第一條影視文化主題商業步行街。徜徉在這條街上，首先映入眼簾的是造型奇特極具現代感的商業建築，鋼架結構、巨幅幕牆，營造出光感通透寬敞明亮的商業空間。其間，各種休閒設施齊全，消費者可以享受各種體驗式消費的歷程。五光十色的精品櫥窗，烘托出濃郁的商業氣息。“潮”氣十足的商品，輕吹着時尚之風。城雕小品和不時閃過的熟悉的明星臉，構成獨特的凝固和活態的人文景觀。在繁華的都市商業景觀中，襯映着八面山的自然景觀。不時可以看到以影視明星命名的情調十足的咖啡屋、美食店，讓你品嚐到不一樣的美味和優雅。入夜，璀燦的燈光和絢麗的霓虹交相輝映，讓思緒在光影中舞蹈，領略不夜的橫店魅力。

2.業態定位：一中心五大功能區塊

一中心：

時尚精品購物中心——絲綢、時裝、鞋類、包類、飾品、美容護膚品等

五區塊：

美食風味區塊——台灣風味小吃、杭邦菜、茶樓、咖啡、時尚飲品等

酒吧娛樂區塊——酒吧、ktv、遊戲等

休閒服務區塊——台灣“三温暖”浴場、中醫養生、醫療美容、韓國微創整型、運動健身會所等

旅遊購物區塊——旅遊紀念品、土特產等

影視文化區塊——3d影院、影視道具收藏館、戲裝拍攝、影視衍生品等

配套業態

主題酒店

中型超市

金融機構

3.品牌定位：以國內一、二線品牌為主打

根據橫店商業現狀與消費環境，初期的品牌定位不宜太高端，以國內尤其是省內一、二線產品品牌為主打，如女裝類江南布衣、伊芙麗、可可尼等，餐飲類綠茶、弄堂裏、兩岸咖啡等，休閒健身類藍士堡等。此外，配置少量進口高檔商品，特別是美容化粧品類。後期，可進行根據市場情況，進行品牌調整。

（注：此部分內容需通過編制《業態規劃》進行細化，以形成招商運營的指導性文件）

四、項目運作機制

本案擬由xx商業特色街聯合會牽頭，攜手xx五大“國字號”商業街——清河坊民俗文化街、xx武林路時尚女裝街、中國絲綢城、四季青服飾城、勝利河（大兜路）美食街共同打造。

具體操作平台：浙江天下名鎮商業管理有限公司、xx茶易餐飲管理有限公司。

1.資源優勢

具有操作性強，可落地的資源優勢。

招商資源：xx市13條市政府正式命名的商業街資源有效整合；台灣美食餐飲獨特優勢資源。

政府資源：聯合會直通國家商務部商業步行街指導委員會，為打造“國字號”商業街提供政府資源。

2.品牌優勢

商業街的品牌影響力和眾多商家品牌共生性優勢。

3.運營優勢

對商業街運營管理有着豐富經驗。

五、項目合作方式

1.整體或部分長期租賃。（條件另議）

2.單純招商服務。通常採用租金分成，根據不同業態，設定不同的比率，享受服務年限內的（3——5年）分成。

3.其他合作方式面議。

六、機構簡介

商業特色街聯合會

是xx市民政局正式註冊登記的社團組織，主管單位xx市貿易局，正式成立於XX年10月，現有會員單位87個（包括xx市政府正式命名的13條商業街及部分商業街品牌企業）。

2.浙江名鎮天下商業管理有限公司

是上市公司“zz城”下屬子公司（股票代碼：zzsz），註冊資本50z萬元。該公司具有國資背景——浙江商業集團。（詳見公司介紹）

茶易餐飲管理有限公司

隸屬台灣xx餐飲集團，公司管理運營團隊均來自台灣，在大陸從事台灣餐飲業策劃、招商服務和培訓已逾十年。公司註冊資本100萬元。（詳見公司介紹）