公路改造項目策劃方案

目錄 第一部分：商業部分 1-大連市概況 5 1-1大連市概況 5 2-大連市的商業分析 5 2-1市場回顧 5 2-1-1國營商場同合資商場共存 5 2-1-2超市效應 6 2-1-3商場相對比較集中 7 2-2大連商業分析 7 2-2-1大連現時商業總存量 7 2-2-2未來商業供應 7 2-2-3市場售價及租金反映 10 2-3大連商業個案分析 11 2-3-1大連勝利廣場 11 2-3-2大連大世界家居廣場 12 2-3-3大連奧林匹克購物廣場 13 3- 項目的商場部份分析 15 3-1項目概況 15 3-2項目swot分析 16 s——項目優勢 16 w——項目劣勢 16 o——機會 17 t——威脅 18 4-市場定位 18 4-1國內市場形勢 19 4-2大連商城的形勢 21 4-3本項目覆蓋地域及經濟潛力 22 4-4市場需要什麼 23 4-4-1商場檔次分析 24 4-4-2商場類型 25 4-4-3商場主題分析 25 4-5本項目產品定位 26 4-5-1檔次定位 26 4-5-2本項目的主題定位 28 ※ 首創旅遊式主題的商業物業概念 28 ※ 主題新穎的吸引 28 ※ 市內旅遊文化的支持 28 ※ 對消費人羣的吸引力 29 ※ 借用概念的吸引力 29 ※ 借用其它元素的吸引力 30 4-5-3形象定位 30 4-5-4項目定位的發展優勢 31 4-6項目產品設計建議 33 4-6-1針對項目整塊建議 33 4-6-2針對 a、b、c、x地塊的業態？ 33 4-6-3針對d、e地塊規劃 35 4-6-4針對d、e地塊的業態設置 35 4-7項目的特色如何營造 38 5-商場的租售策略 40 5-1目標客户 40 5-1-1銷售目標客户 40 5-1-2招商客户 40 5-2租售時機 40 5-3租售策略 41 5-3-1租售推廣策略 41 5-5主要促銷手段 45 5-6招商條件 46 5-6-1租金優惠 46 6-商場的經營管理 47 6-1角色 47 6-1-1對內經營 47 6-1-2對外經營 47 6-2目標 48 6-3效果 48 6-3-1旺人（消費人流） 48 6-3-2旺場（投資者和商家） 49 6-3-3旺財（經營收益） 49 6-3-4運用多元化經營策略， 50 6-4商業物業主要經營管理模式 50 6-4-1經營模式比較 50 6-4-2採用經營模式的論證 52 6-4-3結論 52 7-經營推廣 53 7-1推廣活動 53 7-2信息系統建議 53 7-4經營促銷手段參考 54 8-經營管理組織架構 55 9-商業招商經營運作優勢 55 9-1-1具有較強的商業招商能力， 55 9-1-2具有實際招商操作經驗， 55 9-1-3具有引入主力店的成功經驗 56 9-1-4豐富商業經營運作經驗， 57 9-1-5服務品牌 57 第二部分：住宅部分 1-大連住宅市場概況分析 59 2- 項目的優勢劣勢分析 60 2-1項目優勢： 60 2-2項目劣勢： 60 3- 目標客户的定位和分類 61 3-1住宅的目標客户分析 61 3-2公寓的目標客户分析 61 4- 項目定位 62 4-1項目理解 62 4-2產品定位 62 4-3形象定位 63 4-4項目形象包裝 64 5- 產品建議 64 5-1住宅功能細分和户型面積的比例建議 64 5-1-1對a、b、c、d號樓功能説明 64 5-2户型設計建議： 67 6-項目命名的初步建議 67 6-1項目整體命名 67 6-2商業命名 67 7- 住宅與商業的互動分析 68 7-1住宅與商業的統一性 68 7-1-1住宅統一性體現 68 7-1-2商業統一性的體現 68 7-1-3 住宅和商業的協調 68 7-2住宅和商業開發推售的互動策略 69 6-3説明 71 第一部分：商用物業 1-大連市概況 1-1大連市概況 大連市位於遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔海相對，共扼渤海，素有“京津門户”之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗”，海、陸、空交通發達，十分便利。 大連市區總面積約12,573.85平方公里，人口約547.41萬人，分6個行政區，3個縣級市。 2-大連市的商業分析 2-1市場回顧 2-1-1國營商場同合資商場共存 1998年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場等國營大型商場憑籍貨品全、信譽好，在全市商業起着舉足輕重的作用。隨着超過二十五萬平方米合資商場的引入，大連商業市場飽受衝擊，原有商場的租賃及銷售市場幾乎不復存在，代之而來的是商場與商户共同承擔曲險的聯營方式。邁凱樂大連商場因經營業績突出，是大連少數採用保底扣率合作方式的商場之一，如服裝保底額多訂於1800美元/平方米。 合資商場的進入，打破了傳統商業格局，帶來了許多新鮮東西，如科學的管理、舒適的購物環境、超級市場、大型遊藝區等，吸引了以年輕人為主的大批消費者。面對這種市場狀況，國營商場強烈感受到危機的存在，“危機”就是危險中存在着機會，紛紛調整了經營思路。天百大樓率先提出“十五條龍服務”並利用50年店慶機會，推出全場店慶價，創造了營業額3天共4000萬的佳績，此舉在中央電視台黃金時段多次亮相。大連商場集團也推出“不滿意就退貨”的承諾。 進入XX年，各大國營、合資商場已先後完成商户重組及市場定位，競爭同時也細化了市場，使各大商場均有一定數量固定的消費羣體。 2-1-2超市效應 步入XX年，隨着家樂福、沃爾瑪、麥德龍等國際大型零售高相繼落户大連，大連的商業競爭也隨之進入到一個空前白熱化的階段。世界排名前三位零售商巨頭—

美國的沃爾瑪、法國的家樂福、德國的麥德龍同時落户一個城市，這是中國獨一無二的，在世界上也是少見的。 XX年7月，民族超市“龍頭老大”北京華聯超市在大連開業。華聯開業的意義不只是多了一家商店，而是因為具有“民族性”，華聯的進入註定了中、外超市的肉博戰已不可避免。 2-1-3商場相對比較集中 聞名大連以至全國的天津街是大連歷史悠久的傳統的步行街，沿街有天百大樓、天倫商廈、國泰大廈、巴黎之春購物中心、新世界百貨等大型商場。 相比天津街，青泥窪橋商業街雖然屬於後起之秀，但發展相當迅速，以大連商場、秋林女店、邁凱樂商場、先施秋林、中山大廈商場為核心的青泥窪橋商業街逐漸超過天津街成為大連最繁華的商業街。 2-2大連商業分析 2-2-1大連現時商業總存量 在調查的22個已開業的商場項目中，有17個是座落於中山區，其餘5個分佈在西崗、沙河口及甘井子區。 2-2-2未來商業供應 大連市正在興建或將會落成的商場項目主要集中在中山區及沙河口區。而預計到～年年底，將會有接近53萬平方米的商場新面積落成（見下表） 商場未來供應表 開業年份 中山 沙河口 XX年3月~12月 229，000 110，800 ～年 72，500 16，0800 總計 331，500 271，600 佔百份比 55% 45% 大連市主要已開業商場一覽表 編號 項目名稱 地區 位置 開業時間 商場總樓面建築面積（平方米） 層數（地上） 層數（地下） 商場管理形式 1 天津街百貨大樓（北樓） 中山 天津街中段 1930 10，000 5 1 百貨 1 天津街百貨大樓（南樓） 中山 天津街中段 1930 3，000 4 無 百貨 2 大連商場 中山 青泥窪橋 20年前 40，000 4 1 百貨 3 新友誼商店 中山 人民路2號 1988 3，000 2 1 百貨 4 韓國批發城 中山 長江路 1990年以前 7，500 3 無 店鋪 5 秋林女店 中山 勝利廣場旁 1990年以前 5，400 6 1 百貨 6 中興大廈 中山 友好街42號 1990-06 35，000 7 2 百貨 7 國泰大廈 中山 天津街西段 1994-01 10,800 6 無 百貨 8 友誼商城 中山 人民路2號 1996-02 12,000 6 2 百貨 9 天倫商廈 中山 天津街西段 1996-10 13,000 6 無 百貨 10 新華洋商場 中山 青泥窪橋 1997-05 2,800 3 1 店鋪 11 富麗華酒店商場 中山 人民路中段 1998年以前 2,000 1 1 店鋪 12 先施秋林(百貨) 中山 青泥窪橋 1998 20,986 9 1 百貨 13 勝利百貨 中山 大連火車站前廣場 1998-08 147,000 5 3 百貨 14 邁凱樂大連商場 中山 五惠路 1998-09 50,000 7 1 百貨連店鋪 15 裕景商城 中山 大連火車站前廣場 1999-05 50,000 1 無 店鋪 16 時代購物中心 中山 港灣街7號 1999-06 13,800 6 1 百貨 17 巴黎之春購物中心 中山 上海路 1999-10 23,802 4 2 百貨 18 沃爾瑪超市 西崗 奧林匹克廣場 XX-04 17,000 無 1 百貨連店鋪 19 奧林匹克購物廣場 西崗 人民體育場北奧林匹克廣場 XX-04 35,000 無 2 百貨連店鋪 20 大連百盛購物中心 沙河口 西安路 1997-12 28,000 5 1 百貨 21 家樂福 沙河口 黃河路與西安路交叉口 XX-01 13,000 6 無 百貨 22 華聯超市 甘井子 金三角 XX-07 15,000 1 無 超市連店鋪 23 通發毅電子商場 沙河口 黃河路663號 XX-03 30,000 3 無 店鋪 24 廣榮商城 沙河口 黃河路667號 XX-06 27,000 6 無 百貨 25 全景超市 沙河口