房地產市場分析及投資報告

一 市場調查及分析

房屋永遠是人類生活居住必不可少的產品.自從中國改革開放,有了商品房這個概念.全國各地都在大量的圈地建房.房地產市場迅速的繁榮起來.人們對居住條件和居住環境的要求也越來越高.而人口多,土地少所造成的供不應求現象是每個城市所面臨的難題.人均居住面積仍然比較少.市場對自住型、改善型的剛性需求依然強烈。我從多方面瞭解到，相對於周邊同級別城市的房價而言，每平米價格大概要低200------500元左右。根據在市房屋交易中心觀察9天時間中所調查情況看：每天上午在中心辦理業務的平均量為10—15套，下午相對較少，但平均量也能達到10套左右，證明二手房具備一定規模的市場。且經觀察，業務辦理總量中有近60%由中介公司在負責過户、抵押等事務，仍有較大份額的中介市場空缺。現階段本地房產中介公司現狀分析，在成交的房屋當中，房改房是成交熱點，超過半數都是此類房源成交。根據我在網上出售信息中瞭解到，此類房源售價大多在15----25萬之間。應為二手房交易中的主力產品。而且購買方多為年輕人，應為自住型或改善性的需求。而更多的外來人口湧入，投資型和過度型的客户也將成為讓市場更加活躍的重要因素。所以，在對市場的短時間觀察和分析後，我對二手房市場相當的看好，預計房價還有大量的上升空間。

二 經營模式

採用註冊公司，地鋪經營的模式。主要從事新房代理銷售、二手房買賣、租賃、房產評估、房產置換的業務。在公司業務開展到一定量的時候，在時機合適的時候進行商業地產（寫字間、商鋪）的買賣、租賃業務。

三 投資風險報告

在經過對市場的市場調查中，在充分肯定這個行業的發展前景的前提下。我總結出以下幾點需要重視的、對公司的經營和發展會造成極大危險的風險情況並做出我們的風險規避的欲案。

1：市民對中介行業較為牴觸。

主要原因有以下兩點：

a：二手房市場發展較晚，人們對中介行業的認可度不夠。而且在二手房市場發展的初期，各家中介服務公司經營模式相當混亂。都單純以收取看房費為營業目的，而根本不談服務。這種情況造成了很長時間內，市民對中介行業的看法都是負面的。

b：在去年中天、創輝兩家中國大型中介服務商關門事件。不可否認，這兩次事件的發生，對於國人對於中介服務行業所產生的印象是負面的。也是現在大量的房東和客户對中介抱有不信任的看法的主要因素。而且，中國自有了中介這個行業以來，這種不信任是始終伴隨着這個行業的發展的。但此次事件也從另一方面來説，是加快對行業的洗牌速度，正規化和制度化的改革將加大步伐。對整個行業來説，未嘗不是件好事。

以上兩點是市民對中介行業有牴觸情緒的最主要的原因。但是，經過我和現在正在經營中的一些人士的交流中瞭解到。房管局已在XX年年年底下發文件，並召集中介行業、房產網站、評估公司的經營者開了幾次行業會議。要求中介服務行業在2010年年底前必須實行公司化，在行業內需推行國家有關部門所規定的行業服務標準、收費標準，推進二手房中介行業正規化，提高准入標準。相信在這些標準的制訂後，會有大量的不正規的、以收取看房費為營業目的的小作坊關門。也會轉變老百姓對中介服務行業的認識。從去年開始，有多家中介公司，如眾信、陽光置業、富房置業等公司在自供二手房中介行業有一定影響力的公司實行國家規定成交後收取2%服務佣金的收費方式，而不再收取諸如看房費、代辦過户、代辦貸款等費用。在經營過程中也沒有遇到阻力。證明市民也有買房只要中介公司服務到位了就該付佣金的意識。而且，我在陽光置業代理有限公司工作過程中，發現該公司和其他多家以收取佣金為服務費用的公司中，經營狀況都較良好，單套住房成交後收益能達到佣金外還有一部分房屋差價的現象存在。這不是獨有的情況，而是在很多城市都曾經存在或現仍然存在的現象。所以這也是公司提高業績的一種途徑，並且能在公司前期的經營過程中降低生存風險的一種手段。作為新進入市場的一家新公司，前期的市場認可度是制約公司發展的一個難題。我們準備以公司註冊，地鋪經營的模式。門店地點定在人流量大、車流量大並且門店外能停車的區域。門店裝修要簡單而又有特色，在外觀上要有一定的吸引力，對客户造成良好的感官認識。派出公司員工（着正裝）在各小區門口派發正面印有公司簡介、背面印有公司房源信息的dm單。希望在短期內促成公司在二手房市場有一定的知名度。在經營過程中，要求員工在工作過程中推行公司的服務理念。使新老客户在公司服務的過程中潛移默化的認可公司，並爭取口碑相傳，擴大公司的影響力。整個流程中以服務作為本公司區別與現有公司的標誌。在經營過程中，控制經營成本，結合大型城市和本地中介服務公司的操作模式，爭取單套成交利潤最大化。在啟動資金較少的情況下，嚴格控制前期投入成本，欲留足夠的流動資金。以至於能更長時間的立足於市場，在生存下來的前提下努力發展。

2：中介服務行業是勞動力密集的銷售行業。核心競爭力是信息的多少，而信息的來源主要靠門店、網絡、報紙廣告、掃街、人際網絡等手段來獲取。置業顧問是公司發展的關鍵，因為信息的來源和客户的維護乃至最後的成交、售後服務都需置業顧問一直跟進。雖然中介行業需要的是量，只是一種銷售行為。可在從信息的收集、信息的處理到後面的帶看、議價、談判、成交、過户等一切的行為都涉及許多的技巧和包括法律法規、税收、裝修、甚至還需要風水學等相關知識。所以，要成為一名優秀的二手房經紀人並不是一件簡單的事，而且，在公司前期是經營狀況最脆弱的階段，任何的差錯就能導致公司資金週轉出現大問題。建立完善的培訓機制是必須要的。我已和公司的註冊經紀師、會計師協商過，由他們對員工進行二手房交易過程中的法律、税收、財務、二手房基礎知識的培訓，我對員工進行商務禮儀、信息的開發、銷售技巧等方面培訓。而且會在實際操作中鼓勵他們獨立操作，爭取儘快熟悉業務流程及相關的業務知識。

公司能不能在市場站穩腳，靠的是業績和誠信經營。業績是公司能否存活的關鍵，公司不是養閒人的地方。優勝劣汰也是市場生存的法則。所以，我在經營過程中將採取績效考核的制度。單月業績不達公司要求的最低業績者將記過一次，並罰款50元；連續兩個月未達標者將自動離職，年度累計三次未達標者公司將勸其離職；而單月業績第一名，公司將有物質獎勵；連續3個月業績第一名將晉升為高級置業顧問，底薪將從600元升為900元，提成不變；連續半年業績第一名者，將晉升為營業主任，底薪1200元，提成不變；或年度累計4次業績第一名，將提升為高級置業顧問；年度累計8次者，將提升為營業主任。

信息資源是中介行業的核心。我將在公司實行公盤制度，將房源共享，要求員工多與房東進行溝通，從而拿到房東的底價，提高公司的競爭力。為了避免客户的流失，公司的客户資源也將進行優化配置。如小張接待的客户，在三天之內不能形成帶看的，須將客户轉給經理，由經理分配給其他人員。爭取不浪費每一個客户。

中介行業是人員流動相對較大的行業，剛培訓出一個能夠獨擋一面的置業顧問就辭職的事情在每家中介公司都時有發生，而骨幹的過快流失也將影響公司的發展。所以公司在經營過程中會以人為本。將在日常工作和培訓中，加強員工對公司的忠誠度的培養，對各方面能力突出的員工給予一定的精神、物質獎勵，增強員工對公司的認可。

3：和中介服務行業相關的部門很多，包括工商、税務、房管局、銀行、評估公司等。和任何一個部門關係不好，都會影響公司的經營。在經營過程中，要做好和同行之間的交流，同房產網站和本地發行量較大的報業也要有良好的關係。搭建一個正常的、高效的平台是一個重要的工作。

4：政策對於任何一個行業都起到相當的影響，中介行業也不可能例外。從XX年開始，中央出台了大量的調控政策來限制炒房和盲目投資。包括營業税、個人所得税、土地增值税和去年多次的銀行加息，這些政策也確實起到了很好的作用。有關部門也多次講話，要求抑制房價過快增長，要求各地方政府加大經濟適用房、廉租房的開發力度。但我們需要相信一個事實，中國土地政策不改變，中國的房地產開發商就拿不到便宜的地，房價也就不會跌。試想一下，在土地價格在漲，鋼材在漲，水泥在漲，各種造房原材料都在漲的情況下，而房價在跌。這是多麼不可思議的一件事。國家在任何時候都沒説過一句房價會跌的言論，無論是總理的政府工作報告，還是各地方政府下達的各種文件，都只説抑制房價過快增長。所以，我敢斷言，中國房地產市場的拐點還沒有來到，房地產市場的冬天離現在還很遙遠。新房價格不降，二手房的價格就更不會降。持房觀望的房東是不會比持幣觀望的客户急的。要買房的人始終要買房，而要賣房的人則不一定要賣房。而自一直以來都是賣方市場，房東方始終佔據主動。所以，我看好二手房市場的發展前景，前面也説到過，相關部門已經要求中介服務行業在2010年底之前達到公司化、正規化、制度化，市場的服務機制完善了，客户也就會認同我們所做的工作。所以，二手房市場會越來越好。