寫字樓項目可行性報告範文格式

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4、 在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。

5、 如果是大型、超大型項目，對營造大社區概念的考慮。

二、規劃設計的可行性分析

1、在既定容積率、淨用地面積、產品面積、配套公建面積、控高、建築密度條件下，製造出的產品是什麼類型和特性，是否符合前面提及的規劃設計概念和WK所追尋的各種檔次高品質產品的要求。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。

2、 容積率變化對產品設計概念、產品類型和特徵的影響。

3、土地本身特徵對產品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑(小峽谷)、河流、水塘、地上附着物、地下管線暗渠等對產品設計和環境保護的影響及解決的方法。

4、周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及考慮。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。

5、周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區主要出入口有關)、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網絡)、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。

6、周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況(與是否開通業主班車有關)、商業設施(大型購物中心)、教育現狀、體育娛樂公園等休閒場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和麪積作出判斷。

7、市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。

第五部分：寫字樓項目開發

一、 土地升值潛力初步評估。

從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

二、 立即開發與作為土地儲備優缺點分析

三、工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時佔當地城市市場和片區市場的佔有率。

四、 銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場佔有率，銷售計劃實現的可行性分析。

第六部分：寫字樓項目投資收益分析

一、 成本預測

説明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建築面積，容積率，項目總投資(直接建造成本加期間費用，不包括營業税和所得税)等。並參照下面表格列示：

項 目 投資總額(萬元) 單位成本(元/m2)

土地成本

前期工程費

基礎設施費

建安工程費

配套費用

開發間接費

直接建造成本小計

營銷費用

管理費用

總 計

二、 税務分析

1、 營業税及附加

2、 所得税

3、 土地增值税

上述税種的基本税率，能夠享受的税收優惠政策時的税率，項目本身適用的税率，若享受地方政府的優惠政策，要特別説明該項優惠與國家政策是否有衝突，以及如何解決，具體的操作的過程是什麼。

三、 經濟效益分析

1、 經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種税費的減免等

2、 項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格：

經濟指標 單位數值(元/m2) 項目總金額(萬元)

銷售收入

直接成本

總投資

毛利率

税前利潤

税後利潤

銷售淨利率

投資回報率

3、 項目開發各期的利潤體現

經濟指標 20xx年 ··· 20××年 合 計

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年

結算面積(m2)

單位利潤(元/m2)

利潤(萬元)

4、 敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減。

(1)成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升(下降)一定金額或上升(下降)一定百分比來比較，如：

經濟指標 預測成本×90% 預測成本 預測成本×110% 預測成本×120%

總投資

毛利率

税前利潤

税後淨利

銷售淨利率

總投資回報率

(2)售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升(下降)一定金額或上升(下降)一定百分比來比較，如：

經濟指標 預測售價×90% 預測售價 預測售價×110% 預測售價×120%

營業額

毛利率

税前利潤

税後淨利

銷售淨利率

總投資回報率

(3) 容積率變動各項指標的變化

主要指標 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5

多高層比

營業額

總投資

毛利率

税後利潤

税後淨利率

總投資回報率

四、 項目資金預測

1、 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投入安排。

2、 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。

3、 資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

4、啟動資金及啟動時佔用資金內容、資金佔用峯值、實現現金正流入時間、資金佔用月平均額

第七部分：寫字樓項目管理資源配置

五、 機構設置：是否需要成立獨立法人公司(項目公司);主要部門設置。

六、 人力資源需求：啟動項目對個專業(部門)人員的需求，具體人數(重點是專業經理)。

七、人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑(調動、招聘、培訓等)。

第八部分：寫字樓項目綜合分析與建議

一、優勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發展思路等方面論述。

二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發展思路等方面論述。

三、機會：從市場機會、提高市場佔有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。

四、結論和建議

附件：

1、 有關宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權證等。

2、 按照WK集團成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過程