市場調研報告範文4篇

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為全面瞭解市場價格和經營企業收費情況，及時收集和彙總翔實的數據資料。根據省發改委《關於下發疫苗、民用爆破器材、物業管理、公路客運價格（收費）調研提綱的通知》，近日××市吉州區物價局課題調研組組織專門力量，就××市中心城區物業服務問題進行專門調研。

據調查。目前，××市中心城區共有物業管理小區38家，物業管理企業30個，其中二級資質企業2 家，三級資質企業28 家。管理房屋230萬平方米。城區物業管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業管理覆蓋率達到100%。其中有壹街區住宅小區獲得省級物業管理示範（優秀）小區稱號，六合盛世小區獲得省級園林小區稱號。物業服務收費率僅達40－60 %,呈現虧損的佔98 ％。目前，全區90％小區未成立業主委員會。物業管理處於前期物業管理狀態。個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。從總體看，城區物業管理工作存在以下四個問題：一是物業管理市場處於發育初步階段，市場培育後勁不足。二是物業服務檔次不高，服務水平總體偏低。三是業主委員會作用發揮乏力，如何引導廣大業主參與物業管理，如何緩解業主與物管的執收矛盾，舉措不多，效果不顯。四是物業管理行業本身自律意識不強，缺失的監管體制導致物企提供的服務呈現“短斤少兩 ”，甚至“縮水”。

一、××市中心城區物業企業存在的主要問題及原因

1、物業服務公司小、弱、散突出。隨着房地產業的迅速發展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊。由於企業管理規模過小，綜合實力差，專業化水平低，造成物業服務社會資源浪費，服務效率低、經營效益差。

2、物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。由於我區物業行業還處於起步階段，許多業主對物業收費都表示不理解，業主繳費意識薄弱，造成物業服務收費率低，有的企業因難以全額收取物業管理費，只好被迫撤離所服務的樓盤，自行“夭折”。

3、拒絕繳納物業服務費現象普遍。有的業主僅比文祕雜燴網較其物業收費標準，而未比較物業服務質量，業主對收取物業服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業費表示不理解，導致拒絕繳納物業服務費的現象比比皆是。

二、物業服務收費現狀

新入住業主要交下列費用：物業服務費、裝修垃圾清運費、裝修保證金（裝修無損壞公共設施後全部退還）、電梯運行費4項。大多數業主對裝修垃圾清運費、裝修保證金收費意見較大，導致出現：

1、物業服務費收取難。主要表現在：一是物管企業一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住户有意見而拒絕繳費。二是住户無力繳費。如安置房、經濟適用房，業主很多是低保户，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨着物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成為住户不繳費的藉口。四是由於業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是業主物業繳費意識淡薄。

2、水、電收費難。一是二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。二是受各種因素的影響，有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。

三、物業管理服務企業經營成本現狀

經營成本購成：人工工資福利佔70%，公共水電佔6%，設施維護佔3%，清潔費佔4%，綠化費佔3%，辦公費佔3%，交通、培訓、服裝、社區文化等費用佔3%，税費佔8%。

1、吉州區作為××市中心城區，由於鄰近縣居民到我區投資購房置業者較多，有的購買多套住房不急於入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由於規定未裝修入住按50%交納物業服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，並未減少物管企業的服務成本，造成物業管理企業難以為繼。

2、由於已入住業主交費意識薄弱，應交的物業費也收不上來，導致許多小區由於收費率低處於微利狀態，甚至產生虧損。據統計，大部分住宅小區物業服務收費率僅達40－60 %,極個別達到90%以上。

3、當物價部門根據經濟發展水平、物價上漲水平和業主服務水平提高等情況，對物業收費標準作出調整後，部分業主不願按提高後的標準交費。

由於物業費收入收不到位，小區設備維護、清潔、綠化投入只能打折扣，造成惡性循環。

四、明確服務類型，對物業服務收費實行類別管理。

多層、高層住宅和經濟適用、福利房、商鋪、寫樓等住宅物業服務費實行政府定價。小區車位租用管理服務費、電梯綜合運行費、二次供水費、裝修垃圾處理費等應實行政府指導價。特約服務費實行市場調節價。

五、加強完善物業服務收費管理的意見建議1、完善收費標準，規範物業服務收費行為。建議儘快研究制定質價相符的物業服務費指導價格體系。如《省物業管理條例》中雖明確了各等級物業服務的收費範圍，可細化明確規定在各收費檔次對應物業企業應達到的具體標準。

2、未使用或不入住的房屋，“業主不交納設備運行專項服務費”不合理，也不符合實際，比如：電梯運行服務費。

3、應明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題。

4、房屋公共維修基金的使用問題。按條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意後，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那麼就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑑定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨着大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區的房屋公共維修基金從未提取過。

5、應明確私家車庫、儲藏間是否要交物業服務費。

6、應明確當業主惡意拒交物業費時，現行辦法是由物業企業起訴業主，耗費了物業企業大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業企業催繳物業費更為簡單措施或程序。

7、建議二次供水費由供水公司統一管理，由供水公司上門直接向業主收取。

8、××市環衞部門向業主收取的生活垃圾處理費為3元/户、月，由物業企業代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現物業小區內道路衞生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業企業承擔，市環衞處每月向物業企業收取3元/月、户的垃圾處理費。由於市環衞處並未提供相應服務，就是做了其中一部分，也屬於其工作責任範疇，所以物業企業不應承擔3元/月、户的垃圾處理費。

9、《取消江西省發改委贛計商價（XX）975號《關於物業管理服務收費有關問題的補充意見》第三條：“今後凡是涉及物業管理服務收費的物業管理企業不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”。全面恢復物業服務收費許可證換髮和收費年審制度，以便價格部門履行監管，加大失信懲誡力度。同時，強化宣傳發動，引導業主樹立正確的物業消費理念。

環氧丙烷市場調研報告（）_六鑑化工投資諮詢市場調研報告範文（2） | 返回目錄

環氧丙烷：又名氧化丙烯；甲基環氧乙烷；英文名稱：propylene oxide；簡稱：po；cas rn：75-56-9

分 子 式: c3h6o；分 子 量：58.08

環氧丙烷(po)又稱氧化丙烯，是非常重要的有機化合物原料，是僅次於聚丙烯和丙烯腈的第三大丙烯類衍生物。環氧丙烷為有毒、易燃、易爆物質，低沸點，易溶於水中。可由丙烯氯醇化而得，或由丙烯、乙苯或丙烯、異丁醇共氧化而得。

環氧丙烷主要用於生產聚醚多元醇、丙二醇和各類非離子表面活性劑等，其中聚醚多元醇是生產聚氨酯泡沫、保温材料、彈性體、膠粘劑和塗料等的重要原料，各類非離子型表面活性劑在石油、化工、農藥、紡織、日化等行業得到廣泛應用。同時，環氧丙烷也是重要的基礎化工原料。

《環氧丙烷市場調研報告（XX）》對環氧丙烷的生產現狀，應用領域，消費結構，消費現狀，消費需求，市場價格，進出口，項目投資等多方面多角度闡述元明粉市場狀況，並在此基礎上對未來市場需求和市場前景作定性和定量的分析和預測。

我們的市場調研報告依據國家統計局、國家經濟信息中心、中國石油和化學工業協會、國家海關總署信息中心、全國及海外幾百種化工及相關專業報紙雜誌，以及國內外相關化學化工/農業數據庫的信息，相關行業專業研究單位等公佈和提供的大量資料的基礎上，由專家編輯而成。

我們的客户將我們的研究用於長期戰略投資決策，報告內容清楚而詳細，使用大量的表格和圖解來表現市場數據，為項目可行性研究和投資決策提供了豐富的信息資源。本報告解決企業產業發展戰略規劃，投資，銀行貸款等產業分析的數據匱乏的問題。適合企業市場營銷，企業產業戰略規劃，投資管理公司，銀行貸款等。

目 錄

第一章、環氧丙烷概況5

1.1 環氧丙烷的概況5

1.2 環氧丙烷理化性質5

1.3 環氧丙烷的包裝、運輸及貯存及其他等6

1.4 環氧丙烷安全與毒性等7

第二章、環氧丙烷的生產工藝及技術進展8

2.1 環氧丙烷生產工藝8

2.1.1 氯醇法8

2.1.2 共氧化法9

2.1.3 直接氧化法10

2.2 環氧丙烷生產工藝進展11

2.3 環氧丙烷質量指標12

2.4 環氧丙烷的生產工藝路線選擇12

2.5 環氧丙烷的工藝研究單位13

第三章、環氧丙烷的生產狀況與生產企業14

3.1 全球環氧丙烷生產狀況14

3.2 我國環氧丙烷生產狀況18

3.2.1 我國環氧丙烷的發展19

3.2.2 我國環氧丙烷的生產現狀23

3.3 我國環氧丙烷生產預測25

3.4 我國主要環氧丙烷生產企業概況27

3.4.1 中海殼牌石油化工有限公司27

3.4.2 錦化化工（集團）有限責任公司28

3.4.3 山東濱化集團有限責任公司28

3.4.4 天津大沽化工股份有限責任公司29

3.4.5 中國石化上海高橋石油化工公司29

3.4.6 山東藍星東大化工有限責任公司30

3.4.7 南京金浦錦湖化工有限公司/江蘇鐘山化工有限公司31

3.4.8 瀋陽金碧蘭化工有限公司32

3.4.9 山東石大勝華化工股份有限公司32

第四章、環氧丙烷的應用34

4.1 聚醚多元醇34

4.2 丙二醇35

4.3 其它行業35

第五章、環氧丙烷的消費分析與預測36

5.1 世界環氧丙烷消費分析與預測36

5.2 我國環氧丙烷消費分析37

5.3 我國環氧丙烷下游分析40

5.3.1 聚醚多元醇40

5.3.2 丙二醇41

5.3.3 其它行業42

5.4 我國環氧丙烷需求預測42

第六章、環氧丙烷進出口統計與分析44

6.1 環氧丙烷進出口統計44

6.2 環氧丙烷進出口分析與預測46

6.2.1 環氧丙烷進出口量分析與預測46

6.2.2 環氧丙烷進出口價格分析與預測47

第七章、環氧丙烷市場價格及價格分析49

7.1 環氧丙烷市場價格49

7.2 環氧丙烷市場價格分析與預測50

7.3 環氧丙烷市場價格影響分析51

7.3.1 上游原料-原油、丙烯51

7.3.2 下游產品-聚醚多元醇51

第八章、環氧丙烷的下游應用及上下游產業鏈分析53

8.1 環氧丙烷的上游原料供應與市場分析53

8.2 環氧丙烷的應用領域與下游產品分析54

第九章、環氧丙烷投資動態與投資預測55

9.1 環氧丙烷項目投資概況55

9.2 環氧丙烷擬建和在建設項目統計56

第十章、環氧丙烷行業發展環境與發展趨勢預測57

10.1 環氧丙烷企業發展的宏觀環境因素分析57

10.2 環氧丙烷行業環境分析57

10.2.1 產業競爭對手57

10.2.2 供貨商爭價能力58

10.2.3 買方爭價能力58

10.2.4 潛在加入競爭者58

第十一章 環氧丙烷企業組織內部環境分析（swot分析）59

11.1 優勢59

11.2 劣勢59

11.3 機遇59

11.4 威脅60

第十二章、環氧丙烷項目投資機會與投資風險分析61

12.1 環氧丙烷項目投資機會分析61

12.1.1 市場投資機會分析61

12.1.2 投資成本優勢分析61

12.2 環氧丙烷項目投資風險分析62

12.2.1 市場風險62

12.2.2 技術風險62

12.2.3 資金風險63

12.2.4 環保風險63

12.2.5 政策風險63

第十三章、環氧丙烷企業發展趨勢分析預測與建議64

13.1 環氧丙烷企業發展策略與建議64

13.2 環氧丙烷企業應對金融危機策略與建議64

第十四章、環氧丙烷相關資料（附件）66

參考文獻目錄66

法律申明：67

表格及圖（27個）

表1.1 環氧丙烷基本理化性質5

表2.1　環氧丙烷的質量指標12

表2.2 環氧丙烷的生產工藝路線對比12

表2.3 環氧丙烷的工藝研究單位13

表3.1 XX-XX年世界環氧丙烷產能產量情況表15

圖3.1 XX-XX年世界環氧丙烷產能增長圖15

表3.2 目前世界環氧丙烷主要生產企業及生產能力統計表（截至XX年5月底）16

表3.3 XX-XX年我國環氧丙烷產能產量情況表23

圖3.2 XX-XX年我國環氧丙烷產能產量走勢圖23

表3.4 我國環氧丙烷生產企業產能統計表24

表3.5 XX-XX年我國環氧丙烷產能產量預測表26

圖3.3 XX-XX年我國環氧丙烷產能產量預測圖26

圖5.1 世界環氧丙烷消費結構圖36

圖5.2 XX年我國環氧丙烷消費結構圖38

表5.1 XX-XX年我國環氧丙烷產、供、需平衡表38

圖5.3 XX-XX年我國環氧丙烷產、供、需走勢圖38

表5.2 XX-XX我國環氧丙烷產、供、需預測表41

圖5.4 XX-XX我國環氧丙烷產、供、需預測走勢圖42

表6.1 XX-XX年4月我國環氧丙烷的進出口量統計表44

圖6.1 XX-XX年4月我國環氧丙烷的進出口量比較圖44

表6.2 XX-XX年4月我國環氧丙烷的進出口單價比較表45

圖6.2 XX-XX年4月我國環氧丙烷的進出口單價走勢圖46

表7.1 XX年-XX年5月我國環氧丙烷價格表48

圖7.1 XX年-XX年我國市場環氧丙烷價格走勢圖48

圖8.1 環氧丙烷產業鏈結構圖51

表9.1 國際環氧丙烷擬建和在建設項目統計54

表9.2 我國環氧丙烷擬在建和招商項目統計55

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華經縱橫憑藉多年的行業研究、市場調查經驗，在實地調研等基礎上就調味品市場運行現狀作了詳盡的描述：在調味品國內外發展歷程、當前產業政策、行業一般特徵（如產業生命週期、市場競爭程度）方面，採用期刊雜誌等二手權威資料，結合靜態和動態研究方法；在調味品產量統計、地域產出結構、企業市場集中度、產品生產成本及構成、調味品項目投資建設情況方面，主要根據行業協會、公司數據庫等一手數據資料，採用的定量和定性研究方法；在調味品消費量，價格走勢下游消費羣體構成及消費特點，消費的區域性，品牌滿意度調研以及渠道調查方面，主要採用實地調研獲取一手資料並通過模型工具得出結論；在調味品進口市場、出口市場及進出口政策方面，通過對海關二手權威資料的整理分析，得出調味品進出口產品結構、地域格局及金額，採用的定量和定性研究方法；在調味品重點企業產品產銷、發展規劃、產品投放區域格局方面，主要採用實地調研獲取一手資料方法；在北京、上海、深圳、西安四個重點區域城市的調味品市場調查方面，根據公司歷年監測資料對各城市的調味品品牌結構、消費渠道、價格變化、產品滿意度作了統計分析和比較分析；在調味品細分市場產品的應用特點、市場容量、消費模式、發展趨勢方面，進行了實證分析和規範分析，主要採用期刊雜誌、行業協會、網站等二手權威資料；產業鏈關聯研究；方便客户重點把握，同時就調味品的行業主要問題提出了華經獨家策略建議。

能否全面把握調味品國內市場發展現狀，這不僅關係到公司未來的產能規劃，而且很大程度上決定公司的產品策略。本報告就是針對客户需求展開的調味品市場專項調查，對公司投資有非常重要的參考價值。

【目錄】

第一章 調味品行業概況

第一節 行業介紹

第二節 產品發展歷程

第三節 當前產業政策

第四節 調味品所處產業生命週期

第五節 調味品行業市場競爭程度

第二章 調味品產品生產調查

第一節 國內產量統計

一、產品構成

二、產量統計數據

第二節 地域產出結構

第三節 企業市場集中度

第四節 產品生產成本

第五節 近期調味品項目投資建設情況

第三章 調味品產品消費調查

第一節 產品消費量調查

第二節 調味品產品價格調查

第三節 消費羣體調查

一、消費羣體構成

二、不同羣體消費特點

三、下游消費市場需求規模調查

第四節 消費區域市場調查

第五節 品牌滿意度調查

一、品牌結構

二、品牌地域性差異調查

三、品牌滿意度

第六節 渠道調查

一、銷售渠道分析（緊密、鬆散、主渠道等）

二、消費場所構成

第四章 調味品產品進出口市場調查

第一節 進口市場

一、進口產品結構

二、進口地域格局

三、進口量與金額統計

第二節 調味品產品出口市場

一、出口產品結構

二、出口地域格局

三、出口量與金額統計

第三節 調味品產品進出口政策

一、貿易政策（傾銷與反傾銷）

二、關税政策（優惠或者限制）

第五章 典型企業與品牌調查

第一節 企業一

一、企業簡介

二、產品構成

三、產銷量統計

四、近期發展規劃

五、產品投放區域格局

第二節 企業二

一、企業簡介

二、產品構成

三、產銷量統計

四、近期發展規劃

五、產品投放區域格局

第三節 企業三

一、企業簡介

二、產品構成

三、產銷量統計

四、近期發展規劃

五、產品投放區域格局

……

第六章 重點城市消費調查

第一節 北京

一、產品品牌結構

二、消費羣體構成

三、消費渠道構成

四、價格變化趨勢

五、產品滿意度調查

第二節 上海

一、產品品牌結構

二、消費羣體構成

三、消費渠道構成

四、價格變化趨勢

五、產品滿意度調查

第三節 深圳

一、產品品牌結構

二、消費羣體構成

三、消費渠道構成

四、價格變化趨勢

五、產品滿意度調查

第四節 西安

一、產品品牌結構

二、消費羣體構成

三、消費渠道構成

四、價格變化趨勢

五、產品滿意度調查

……

（以上城市客户可以指定）

第七章 細分市場調查

第一節 細分市場一

一、產品應用特點

二、市場容量

三、消費模式

四、發展趨勢

第二節 細分市場二

一、產品應用特點

二、市場容量

三、消費模式

四、發展趨勢

第二節 細分市場三

一、產品應用特點

二、市場容量

三、消費模式

四、發展趨勢

……

第八章 調味品市場上下游市場調查

第一節 原材料市場

一、調味品上游原材料構成

二、國內產銷量

三、原材料價格走勢

四、主要供應企業供應量

五、產業政策

第二節 消費市場

一、調味品消費市場構成

二、調味品消費市場結構變化趨勢

三、調味品下游市場相關政策

四、主要消費羣體（企業）消費量

第三節 產業鏈運行分析

一、調味品產業環境分析

二、上下游關聯度分析

第四節 調味品產業發展前景預測

第九章 華經縱橫獨家結論及策略建議

第一節 主要結論及觀點

第二節 獨家策略建議

【部分圖表】

圖表 調味品產品發展歷程

圖表 調味品所處產業生命週期

圖表 調味品產品構成

圖表 調味品國內產量統計

圖表 調味品地域產出結構

圖表 調味品企業市場集中度

圖表 調味品產品消費量

圖表 調味品產品價格走勢

……

圖表 調味品北京產品品牌結構

圖表 調味品北京消費羣體構成

圖表 調味品北京消費渠道構成

圖表 調味品北京價格變化趨勢

……

房地產市場調研報告範本市場調研報告範文（4） | 返回目錄

關注民生，讓百姓實現“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。為了深入瞭解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照20xx年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關部門及規模較大的房地產企業徵集相關資料，並在榆林城區進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛徵求意見。視察結束後，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：

一、基本情況

近年來，隨着住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。

20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

20xx年榆林市區商品房均價1646元/㎡，20xx年漲至2300元/㎡，20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。儘管20xx年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。

經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。20xx年--20xx年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中20xx年完成22萬㎡;20xx年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;20xx年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難户8510户。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場佔有較大份額。

廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建築面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。

二、我市房地產市場的主要表現及原因分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是XX年以後逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脱穎而出，消費者對撤地改市後房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。20xx年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現。上半年為防範通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出台了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬鬆的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款餘額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當於20xx年全年的181.75%，增幅分別高於全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款餘額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場較快回暖。

2、區域發展不平衡，南北差異較大。由於我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部6縣區房產市場正處於起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峯時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費者趨於理性。20xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從20xx年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客户明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨於理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規範，走向成熟。

4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從XX年起實施，隨着土地管理政策的嚴格化及供地方式的規範化，土地使用權供應方式逐步走上規範化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨着榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升(見表4)：

XX年以前，榆林城區土地價格畝均價為57.43萬元，而20xx—20xx每畝均價為207.4萬元，20xx年畝均價94.1萬元，基本與XX年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，20xx年上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。20xx年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求鋭減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。榆林市房地產開發企業的土地購置費用，從20xx到20xx年呈現先高後低的趨勢，從高速增長到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之後受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得20xx年至20xx年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現價)，從20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得税預徵都對開發商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨着居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，20xx年股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨着近幾年以來的土地儲備和“招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建築材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將“生地”變為“熟地”資金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從20xx年—20xx年，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20xx年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款佔到17%，到20xx年上升到33%;企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。20xx年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別佔到27%、25%<

面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉着應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府幹預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出台和“保穩定、保民生、保發展”目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以説率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。

三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用

1、房地產業對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到20xx年，房地產行業年均增長24%，高於國民生產總值的增長速度。1998年到20xx年，扣除土地購置費後的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到20xx年榆林市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：

3、房地產業對消費增長的貢獻。20xx年以來房地產銷售額4年平均佔全社會消費品零售總額的8.41%，是佔消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復甦的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇(見表7)：

4、房地產業對財政收入的貢獻。20xx年—20xx年房地產税收呈平衡增長態勢，淨增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。20xx年房地產税收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。20xx年1—10月份，房地產營業税入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。20xx年1—10月份，房地產税收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。

此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。

從表8可以看出，20xx年全市房地產税收佔税收總收入的2.87%，房地產税收對全市地方税收貢獻較大，20xx年房地產税收收入佔税收總收入的2.53%，所佔比例略有下降。但實際上，與同期相比，淨增加了198萬元，仍處於上升趨勢。進入20xx年，受房地產市場下滑的影響，房地產税收全年完成7116萬元，佔税收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所佔份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。20xx年1—10月份，房地產行業税收完成6256萬元，同比增長16.96%，佔税收總收入的1.21%。