XX區XX鄉房地產可行性研究報告

內 容 提 要

xx區xx鄉，屬於xx市“十五”計劃確定的三大住宅新區之一。本文通過對xx區xx鄉石橋村125.59畝的一國有拍賣地塊的開發經營環境的市場調查分析，以及周邊主要同類競爭物業的比較後，依據xx區xx鄉當地的目前市場狀況和對未來的預測，對項目的可行性與開發經營策劃提出初步意見，並結合項目的特點優勢，對項目進行了投資分析、財務評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發經營的可能性。依據本文的方案，項目總建築面積11.72萬平方米，項目總投資15594.85萬元。經測算項目財務淨現值3620.11萬元，項目財務內部收益率27.1%，因此項目在經濟上具有較強的可行性。

[關鍵字]xx花園 項目投資 開發經營

目 錄

第一章 前言

一、報告編制目的

二、報告編制依據

三、項目概況

第二章 項目開發經營環境分析

一、2000年國內經濟及房地產市場回眸

二、xx市房地產市場分析

三、有利投資經濟形勢成因分析

第三章 項目周邊物業市場調查分析

一、投資地塊的地理環境

二、xx地區區域分析

三、項目周邊主要物業分析

四、xx鄉消費者調查分析

第四章 項目開發經營優勢點與機會點分析

一、房地產投資項目開發經營機會形成模式

二、項目開發經營優勢點

三、項目開發經營機會點

第五章 項目定位

一、目標市場定位

二、產品定位

第六章 項目規劃、建築設計建議

一、項目總體規劃建議

二、住宅建築設計建議

三、小區配套設施建議

四、環境藝術設計建議

第七章 項目開發經營策略及投資估算

一、項目開發經營策略

二、項目投資估算

三、項目實施進度安排

四、項目投資與籌資計劃

第八章 項目開發經營狀況分析

一、項目銷售計劃

二、項目銷售收入估算

三、項目經營成本估算

四、項目利潤估算

五、項目現金流量、財務淨現值及財務內部收益率

第九章 項目開發經營風險分析

一、項目盈虧平衡分析

二、項目敏感性分析

三、項目開發經營主要風險及對策分析

第十章 結論與建議

第十一章 結束語

第十二章 附錄及主要參考文獻

第一章 前 言

一、報告編制目的

1、在對項目開發經營環境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區位環境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。

2、對項目的可行性與開發經營策劃提出初步意見，並對項目的規劃設計、建築方案設計、環境藝術設計提出相應的建議。

3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發經營的可行方式。

4、對項目進行投資分析和風險分析。

5、對項目決策及其實施的優化提出建議。

二、報告編制依據

1、xx市規劃局規劃方案；

2、億房網站（ ）；

3、國家建設部及xx市頒佈的與房地產相關法律與政策；

4、xx市2000房地產年鑑；

5、現場勘察和實地調研所得資料。

6、xx市新洪泰中介代理公司提供的資料

三、項目概況

該地塊位於xx區xx鄉石橋村，總面積約125.59畝，屬於xx市“十五”計劃確定的三大住宅新區之一——xx鄉居住組團，對於新型住宅開發有極其重要意義。根據xx市規劃局的要求，該地塊已經基本平整通水通電，經市人民政府武政土字[2001]2號文批准同意，且可以免收城市基礎配套費。並確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過1.4，建築密度22.5%，綠化率不低於40%。主要建築形式為多層，建築限高一般在24米以下，，也允許建高層（40米以下），但比例不得超過20%。

根據調查分析及以上資料，項目產品定位為中等檔次的住宅新區。建築形式採用組合式：多層60%，小高層40%,並初步確定項目主要技術指標如下：

①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。

②容積率：1.4

③總建築面積：11.72萬m2

其中：多層住宅：6.72萬m2

小高層住宅及別墅：4.48萬m2

公建面積：0.5萬m2

④建築密度：22.5%

⑤綠化率：40%

（以上數據是依據周邊物業的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待於進一步優化）

第二章 項目開發經營環境分析

一、2000年國內經濟及房地產市場回眸

投資機會孕育於經營環境之中，作為基礎性、先導性的房地產業更是如此。因此，對宏觀經濟、社會與政策環境的把握是每一個開發決策者所關注的首要問題。

2000年根據經濟發展的要求，我國堅持擴大內需的方針，繼續實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，大力推進經濟結構調整，加強農業基礎，加大國有企業改革和脱困的力度，實施西部大開發戰略，採取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經濟保持了較快的發展勢頭，呈現出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結構調整穩步推進，基礎設施建設得到加強，經濟體制改革取得新的進展，企業效益和財政收入大幅增加，經濟運行質量進一步提高。（《新華文摘》2001’5）

同時全國房地產開工，竣工面積增勢不減，據國家統計局固定資產投資統計局提供資料顯示，2000年“國房景氣指數”值達到104.06點，比上年增加2.6點，保持了快速上升的發展趨勢，房地產開發呈現以下特點：房地產開發投資與到位資金持續快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁；商品房平均銷售價格穩中趨升；商品房施工總量不斷擴大；新開工項目快速增加（如下表），各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現大幅度回落，房地產市場呈現出產銷兩旺的局面。隨着國家經濟形勢的好轉和相關政策的出台，投向房地產的資金明顯增加，投資結構進一步改善，房地產業呈現強勁的增長勢頭，（《中國統計》china statistics 2001’5），房地產市場也呈現出以下主要特徵：

全國房地產開發及銷售情況表

2000年實際 比上年同期+%

住宅投資（億元） 3318.7 25.8

商品房新開工面積（萬平方米） 28295 30.6

商品房竣工面積（萬平方米） 23027.9 16.4

商品房銷售建築面積（萬平方米） 16984.1 26.9

商品房銷售額（億元） 3571.0 30.1

其中：銷售給個人（億元） 2840.3 51.9

佔總銷售額的比重（%） 79.5 --

1． 開發投資量持續增長，投資結構趨於合理。2000年全國房地產開發完成投資4901.73億元，與上年同比增長19.5%，佔固定資產投資的20.2%。其中：商品住宅開發完成投資3318.74億元，與上年同比增長25.8%。

2． 消費主題發生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，佔商品住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個百分點。

3． 銷售價格穩中有升，消費信貸不斷擴大。2000年商品房每平方米平均售價2105元，較上年上漲5.98%，商品住宅平均售價1951.6元，上漲8.14%，辦公寫字用房平均售價4437元，下跌7.95%，商業營業用房平均售價3221.18元，上漲3.47%。個人住房貸款逐年翻番。四家商業銀行個人住房貸款餘額三年累計增長17.4倍。其中建設銀行2000年末個人住房貸款餘額達1390億元，佔該行全部貸款餘額的10.6%，當年新增個人住房貸款佔該行當年全部貸款新增額的40%。

4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。現已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產市場的繁榮。

5． 需求狀況發生變化，市場供求呈現多樣。從各城市反映的情況看，隨着個人買房的興起，面積不大，設計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環境，綠化，配套，物業管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產品的創新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產信息》2001’5 real estate information of china 謝家瑾）

以上資料表明，國家宏觀經濟形勢是良好的，房地產市場也在穩步發展，加之相關政策法規的出台，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。

二、xx市房地產市場分析

1． 2000年房地產市場

2000年xx市的房地產市場形勢是總體上處於穩步攀升，逐漸走高的態勢。一是全市房地產開發總投資達101.29億元，較1999年增長11.07%；全市總開工面積1343萬平方米，比1999年增長3.68%；總竣工面積為454.11萬平方米，比1999年增長2%；其中住宅竣工面積達377.31萬平方米，佔全市總竣工面積的83.09%，比1999年增長8.6%；全市商品房銷售總面積為303.76萬平方米，其中住宅為244萬平方米，佔總面積的80.33%，銷售額達60.2億元；空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產租賃市場上，全市房屋租賃總户數為19481户，比1999年增長11%，租賃總面積為80.15萬平方米，比1999年增長17%，年租金總額為3.36億元，比1999年增長52%。三是在房地產抵押方面，全市房地產抵押總户數為21647户，比1999年增長122.8%，説明個人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明：xx市2000年房地產宏觀經濟指標開始回暖，房地產市場開始步入了成長期，正朝着新的繁榮上升期轉變。

（1）個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區房地產市場購買力水平的重要指標，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年xx市商品房個人購買率是持續上升，至第四季度已經達到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側面表明房地產市場發育良好，房地產消費已經啟動並且持續增長，為房地產市場的持續快速發展提供了條件。

（2）房地產投資進一步加大，投資結構更趨合理。2000年第四季度房地產投資總額為35.79億元，在上季度的基礎上進一步增長， 從左圖看出：2000年各季度xx市房地產投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產業新的增長週期已經到來，同時也可以看出房地產需求對投資強有力的拉動作用。

價格 指數

一季度 1941.8 1000

二季度 1963 1010.9

三季度 2003.93 1031.9

四季度 2021.66 1041.03

（3）截止2000年11月份，全市完成住宅投資20.87億元，占房地產總投資的58.33%，2000年xx市住宅累計總投資75.82億元，占房地產總投資的85.58%。其中住宅類物業價格指數具體見下表：

各季度xx市住宅加權平均價格水平與價格指數變化如下圖所示:

通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續上漲，但漲幅小於上季度，原因是二季度的住宅價格基數相對較低，導致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數相對較高的基礎上難以繼續保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。

2．市場特點分析

2.1宏觀市場特點：〈億房網 〉

1．住房分配製度改革的歷史性突破，為房地產市場的發展提供了動力。2000年，xx市正式步入住宅的商品時代。自1998年12月31日延續了近50多年的福利分配住房制度退出歷史舞台，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。經過1999年的過度轉換，從2000年開始，實物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已經開始向商品化轉變。2000年6月30日以前，凡購買公房一次性付款的，可享受20%的折扣優惠；2000年歲末，購買現住公房一次性付款享受10%優惠也全部結束，從今年元旦開始則實行“零折扣”。住宅這個人們生活消費中佔用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場經濟軌道。

2．空置商品房消化能力加強。2000年xx房地產市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年xx市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。

3． 經濟適用房建設取得較好成效。2000年xx市不斷推進和完善經濟適用住房建設。全年經濟適用房施工面積為195萬平方米，竣工面積為65萬平方米，佔全市住宅總竣工面積的17.23%，全年銷（預）售115.14萬平方米，其中預售38.96萬平方米，銷售率超過100%，解決了1萬餘户居民的住房問題，先後開發了百步亭花園，華錦城花園等幾個規模大、環境好的重點經濟適用房小區。

4． 房地產二、三級市場聯動效應初步顯現。2000年xx市房地產市場結構趨於合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據房地產發達地區的經驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發展，存量房買賣的增加並不意味着增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而xx市現在存量房的交易確小於增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。2000年xx市增量房市場交易30010起，交易的建築面積達244萬平方米，而存量房市場交易達到27130起，建築面積為478.62萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了xx房地產市場的梯級消費需求。

住房一級市場（增量房） 住房二級市場（存量房） 住宅總量

起數 30010起 27130起 57140起

建築面積 244平方米 478.62萬平方米 722.62萬平方米

5． 金融系統成為房地產業的堅實後盾。銀行方面：已經把個人住房貸款作為房地產貸款業務的主體，部分銀行將個人貸款的上限提至“8成30年”的期限。2000年全市各銀行發放個人住房貸款共計29.17億元，比投資到建設環節的貸款總額11.79億元多出一倍多。公積金方面：公積金貸款購房面積佔全年總銷（預）售面積的1/4強。2000年新增歸集住房公積金5.38億元，比1999年增長33.94%。共批准發放個人住房貸款9019户，共計5.41億元，同比增長97.8%；支持個人購房建築面積達91.76萬平方米，房屋總價值達12.56億元。（上圖）

6．住房抵押對房地產市場起到舉足輕重的作用。2000年房地產抵押總户數為21647起，比1999年增長122.8%，説明抵押的户數增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了xx市住房擔保公司，2000年全年辦理擔保業務300起，發放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。

7． 房地產中介服務為房地產二、三級市場的啟動發揮了積極作用。2000年xx市圍繞加快啟動住房二級市場開展的各項住房消費服務十分活躍，住房消費的中介服務領域有了很大拓展，為房地產市場的繁榮起到了重要推動作用。截止2000年，共有218家中介企業遍佈全市，形成了中介服務的有形網絡。與此同時2000年8月底舉辦了“百家房地產中介機構承諾提供放心中介聯合宣言活動”，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規範了xx市中介市場的服務行為，而且帶動了整個行業的規範和自律，為活躍xx市二、三級市場起到了十分重要的作用。

8、 房交會為活躍房地產市場提供了重要的舞台。2000年xx市各區聯動舉辦“房交會”，進一步了活躍住房市場。6月和11月舉辦了兩次全市規模的大型房交會，同時各城區不失時機地舉辦了區級房交會，既促進了增量房市場的發展，而且也活躍了存量房的交易。據統計，2000年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1.3億元；辦理權證1876起；辦理抵押、按揭245起。

2． 2微觀市場特點

1．從地理位置來看，城市周邊地區由於前幾年政府的基礎配套設施完善，環境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區的投資和銷售量均高於中心地區。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，2000年在徐東路上縱橫不下10個樓盤發售，十分旺銷，形成了扎堆效應。徐東作為武昌的新區，在橋樑經濟的影響下已成為武昌最具生氣的區域，成為武昌居民購房的首選。同樣光谷也是2000年的亮點，不僅彙集了大量樓盤，人文環境一流，而且2000年華工科技的成功上市，光谷地區經濟捷報頻傳，其購買力的強勁推動都是光谷房地產迅速發展的原因。隨着我市大力發展光谷的戰略決策的落實，這一帶的房價還在不斷地攀升。

2．從樓盤結構和户型來看，磚混結構的樓盤已逐步退出歷史的舞台，目前市場上的結構主要是框架結構。户型設計方面，隨着市民生活質量的提高，三室兩廳兩衞的户型逐步取代了兩室兩廳户型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。

3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導地位的格局。這主要是由於小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建築比較又有通風采光好，户型結構好，有效使用面積多等優勢，因此成為2000年銷售的一個新變化。

4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好於往年，主要是技術方面的突破帶來的結果，不少樓盤的頂樓銷售都採取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客户有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經全部銷售完畢。

5．從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經濟適用房100%的被市場接受，現在我市經濟適用房的平均價位在1300-1400元/平方米之間。

6．從樓盤設計上看，2000年開盤銷售的樓盤設計風格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2000年整個市場中有歐式風格，古典風格、中西合璧的風格等多種特點，可謂百花齊放。不僅體現了我市發展商市場意識的進步，而且也説明了建築設計單位水平的提高。

7．從樓盤環境來看，由於消費者的需求層次提高，有追求環境優美的需求，2000年我市發展商都十分注重樓盤硬環境的美化和完善。發展商在增加小區的綠化面積，在小區內營造環境藝術等方面都做了較大的投入。例如常青花園四號小區，小區內綠化點、線、面結合，人均公共綠地3.19平方米，綠地率40%，通過實物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。帶動了四號小區的銷售，2000年已銷售了18萬平方米，佔總銷售的50%以上。

8．從樓盤配套設施來看， 2000年不少發展商的樓盤都配有遠程抄表、三網合一、紅外監控、便民店、會所、健身房等設施，注重以業主的需求為中心，提供全方位的配套服務。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網合一、紅外監控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進了xx名校育才國小附屬一分校，把教育嫁接到小區內部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業主解決了子女的就學和受教育問題。

9．從樓盤的賣點來看，2000年房地產銷售突出的是智能化概念。其實這個概念進入xx的時間不算短，但一直都未廣泛推廣。2000年隨着麗島花園、常青花園四號小區、學府佳園打出“智能牌”，逐漸將這一概念置根於市場中。2000年11月2—4日舉辦的智能化樓宇博覽會也使“智能化”概念形成了一種趨勢。智能化將成為每個樓盤不可缺少的功能。

10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處於買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導對買方的購買決策會起到很重要的作用。例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城颳起了一陣藍灣旋風，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業主。

11、 從品牌上看，城開、統建、富強、康居、百步亭等企業的樓盤以“購買安心、質量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。

2000年xx房地產市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區域中存在着住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發展商在開發樓盤過程中還存在着較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建築質量不合格，亂收物業管理費等。

3．3分類物業特點（億房網 ）

據《武房指數》統計，2000年四個季度，xx市房地產價格持續增長，住宅、寫字樓價格指數情況如下：

從以上數據可以看出，2000年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。總的來説，我市商品住宅的開發、銷售都取得了較大的發展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進行簡單的迴歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業指數的趨勢仍將上升。

住宅

住宅類物業一直都是房地產市場的中堅，無論投資開發還是銷售，一直都是市場的熱點，我市住宅房屋銷售面積已佔總銷售面積的94.5%, 個人購買住宅類房屋的銷售佔總銷售面積的94.7%。2000年四個季度我市住宅價格分別為1945.49元/平方米、1963元/平方米、2003.93元/平方米、2021.66元/平方米，呈現出逐步攀升的態勢，（見右圖）全年平均價格為1983.52元/平方米。

1．普通商品房銷售情況穩中有升，少數項目售價略有下調，但仍然是市場內聚集人氣的熱點；

2．經濟適用房，走勢良好，產銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比1999年上漲3.1%；我市經濟適用房均價在1300元-1400元/平方米之間；

3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較1999年上漲5.6%，成為新的市場亮點。

寫字樓

由於宏觀經濟環境的轉好2000年我市寫字樓價格較往年都有提高。2000年四個季度寫字樓價格分別為4003.95、4048、4058.33、4070.77元/平方米，平均售價為4032元/平方米，租價為25元/平方米，較1999年上漲6%。2000年寫字樓市場的特點是寫字樓的地域分佈對其價格的影響程度加大。2000年由於寫字樓的密集區域轉向了建設大道“金融一條街”，因此2000年寫字樓最高均價地區是“金融一條街”。寫字樓地段-價格分佈圖如下：

1．建設大道上自青年路，下至香港路一帶是xx市高檔寫字樓最密集的地方。彙集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在7580元/平方米 ，平均月租價為60元/平方米，平均入住率為60%左右。

2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，xx廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。

3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價為4160元/平方米，平均月租價為32..8元/平方米，入住率為50%左右。

4．中南路至武珞路沿線。中商廣場、發展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，平均月租價為35.9元/平方米，入住率達70%。

5．寶丰路、漢陽地區。平均售價為3810元/平方米，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80%左右。

加入wto後隨着外商外資企業的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市宏觀國民經濟的拉動。

商業服務用房

2000年已經遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益於2000年市政府所進行的一系列改造建設工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設立等等，這些都為百貨銷售服務業帶來了巨大的商機，也為商業服務用房的發展提供了機會。我市2000年新開大型商場2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業城，這些都刺激了商家對商業服務用房的需求，促使商業服務用房價格回漲。2000年漢正街也提出了二次創業，大夾街商城500個商鋪全部發售完畢。但由於還有部分地區的商業用房沒有配套支持，沒有形成規模，空置現象還是比較嚴重，經濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。

從以上資料可以看出，xx市房地產市場環境是良好的，各類物業正朝着有利的方向發展，尤其是住宅投資，將得到進一步發展。

3．2001年及未來xx市房地產市場展望（億房網 ）

2000年湖北省房地產價格從低迷狀態中走出，呈現出逐季上揚的態勢。因此2001年也是xx市房地產發展的重要一年。

1．2001年xx市的十大工程計劃之一就是房地產開發方面的投資達到100億，住宅竣工面積達500萬平方米，這預示着將掀起一輪新的房地產經濟熱潮。2001年開發主要集中在xx、常青、南湖、四新及長豐地區，人流分佈將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。

2．2001年，xx市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應社會主義市場經濟的城鎮住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。

3．繼續加強經濟適用住房的建設，並在2001年xx市將建立起經濟適用房的審核機制。經濟適用房的總量在與商品房協調發展的基礎上實現三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標準的控制。

4．2001年，xx市市級和各區級房地產有形市場即將全面建成並實現互相連通。將提供規範交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務，對促進市場流通將有重要的推動作用。

5．建立高效的房地產行政管理體系，積極推進房地產交易與權屬管理一體化，落實《簡化房地產交易與房屋權屬登記程序的指導意見》，切實解決目前房地產交易與權屬登記中審批環節多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發證，簡化程序，降低收費，為促進房地產交易起積極的推動作用。

6．規範物業管理，明確物業管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，規範物業管理收費並加強監管。同時修訂和完善原有的政策法規，對物業管理髮展和市場行為進行有效規範，力爭形成一個系統完整的物業管理政策法規體系。

7．積極推進xx市國民經濟和社會信息化進程，啟動房地產信息化、網絡化的建設，扶持一批像“億房網”一樣的高科技企業，建立、完善和規範房地產信息諮詢服務體系，大力發展房地產業的電子商務。

另據專家預測，2001年房地產價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態。

支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產扶持政策聯動將拉動房價上揚，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應體制的重大調整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發展，加強住宅產業化，提高住宅建設整體質量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉化為有效需求。

另外銀行的多次降息也有利於居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴大，加上有關金融政策措施的實施，也會對房地產起推動作用，如2000年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發展住宅組合貸款業務，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進市場消化，提高市場價格起到積極作用。（《長江日報》2000’9）

(三)有利投資經濟形勢成因分析（億房網 ）

（一） 國家宏觀經濟的影響

截止11月份，我國經濟保持8.2%的高速增長。是亞洲金融危機以來表現最好的一年。主要表現如下： 11月份，全國完成工業增加值2171億元，比上年同月增長10.6%，繼續保持比較快的增長勢頭。1-11月累計完成工業增加值21327億元，比上年同期增長11.5%。國有和股份制企業生產增長速度超過集體、外商及港澳台投資企業生產增長，表明我國經濟已經走上健康發展軌道。 工業產品銷售率穩定提高。11月份工業產品銷售率為97.42%,比上年同月提高0.12個百分點，與上月產銷率基本持平。1-11月累計，工業產品銷售率為97.27%,比上年同期提高0.66個百分點。前11個月累計出口交貨值比上年同期增長26.1%，仍保持了快速增長的勢頭。 11月份全國居民消費價格總水平比上月上漲0.7％，比去年同月上漲1.3%，1-11月累計平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲0.2%。其中居住商品和服務項目價格分別比上月上漲1.0%和0.3%。

（二） xx市經濟發展勢頭良好

今年以來，xx市gdp 一直保持10%以上的增長率，因gdp增長帶來的財政收入增長額約為13億元左右。10月份，全市國有工業及年銷售收入500萬元以上的非國有工業企業完成工業增加值24.85億元，按可比價格計算，比上年同期增長16.35%。各種經濟類型工業競相增長，外商及港澳台經濟增幅最高。國有經濟、集體經濟、股份制經濟、外商及港澳台經濟分別完成工業增加值12.62億元、1.48億元、5.66億元和4.59億元，比上年同期增長10.6%、11.0%、16.9%和30.3%； 1－10月份，全市完成固定資產投資193.43億元， 比上年同期增長6.7%。其中基本建設完成投資71.28億元，增長3.6%；更新改造完成46.91億元，增長2.9%；房地產完成70.26億元，增長4.9%。消費品市場繁榮興旺，外貿出口大幅增長。對外貿易10月份實現外貿出口3451萬美元，比上年同期增長31.3%，保持較高的增長幅度。截止11月底，全市國有工業企業總產值同比增長14.4%，產品銷售收入增長22.8，實現利税增長70.9%，實現利潤總額由去年同期的負2億元到今年盈利6.7億元，虧損企業的虧損額由去年同期的7.9億減少到5.4億元。

（三）全國整體房地產市場發育發展情況良好 11月，空置面積分類指數值為98.18點，明顯低於去年同期104.82點的水平。 今年前11個月，商品房空置面積的增長速度為11.8%，當月淨增空置面積169萬平方米。 在銷售持續升温的推動下，商品房銷售價格穩中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，同比增長2.2%，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。 今年，房地產開發投資明顯快於同期基本建設和更新改造投資增長速度。今年前11個月，全國完成房地產開發投資3744.3億元，同比增長24.11%，增幅比去年同期提高3.7個百分點，房地產開發投資佔固定資產投資比重達20.6%。 受房地產開發與銷售快速增長的影響，土地開發面積明顯高於去年同期。前11個月，全國累計土地開發面積5337萬平方米，同比增長36.9%。

（三） 積金歸集、商業銀行住房貸款的有力支持

據統計，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府4.5億的目標，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。另外，商業銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產市場個人消費創造了條件。

在充分的資料基礎上，綜合上述房地產投資環境分析和經濟形式成因分析，可得出結論：國家宏觀經濟形式是可喜的，與房地產有關的政策和法規有利於房地產市場的進一步發展和活躍，因此可以説xx花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據的。

第三章 項目周邊物業市場調查分析

項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇後進行的多項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環境，xx地區區域房地產市場，地區既有的生活消費條件，xx地區住宅消費者等幾個方面的調查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據。

該項目位於xx區xx鄉，現在先對xx區房地產市場作簡要的概述。下圖表是xx區2000年的房地產價格和指數：

xx區價格 xx區指數

一季度 2218.78 1000

二季度 2227.38 1003.876

三季度 2223.24 1002.86

四季度 2226.24 1003.2

2000年第四季度xx區的價格指數走勢由上季度的下跌轉變為小幅上揚，但指數仍沒有達到二季度高度，因為xx區的房地產價格水平在xx市是屬於較高的，而今年房地產開發大多集中在江南地區，使得該區的住宅價格徘徊不前，xx區由於自然條件的限制使得住宅開發投資大部分都分佈在中北部地區，建設大道南北，台北路、香港路一帶，是房地產開發投資較集中的地帶，主要原因是該地區的建築密度較小，交通便利，距離中央商業區較近，這一代擁有台北花園、台南花園、德富花園、澎湖高級公寓、台北花苑，碧波公寓、國信城園林小區等眾多的住宅小區。位於高雄路的國信城園林小區，1998年5月開盤，目前已屬尾房，但第四季度以2350元/平方米的現房價格出售了4500平方米，銷售業績較好。

xx、竹葉山一帶也是該區房地產投資的熱點地區之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據“城市空心化”的理論，離市中心區有一定的距離，自然環境較好，並且有開發大片住宅小區的條件，是未來最適合居住的地區之一。這一帶已經有佳海華苑別墅、竹葉山花園、xx生態花園等住宅小區。這一地區在未來升值的可能性較大。位於該地區的東方恆星園，本季度期房銷售價格為1886元/平方米，低於xx區的均價，本季度銷售了1.65萬方。

一、 投資地塊的地理環境

土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結果。土地所處的地理位置，周邊的自然環境，人文環境，市政配套及臨近樓盤的品質等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環境入手調查分析。

1.土地性質及地理位置綜述

地塊面積：淨用地面積8.37公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮建設用地構成，較平整。

該地塊位於xx區xx鄉石橋村，遠為農田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構成），新春村（有2000人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分佈在地塊周圍。

2.地塊自然景觀及環境質量

2.1自然環境

該地塊總體來看屬於平原地區，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。

以下為地塊四個方向的環境情況：

1.南向

遠望是一條長條沿路而建的現代化建築，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的xx大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿xx大道方向鋪設，使得該方向上無論近看或遠望的視線都被幹擾，另外區域環境因建設公路略有空氣和噪音污染。

2.北向

北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護林區沿堤分佈，大片的湖泊，蓮池密佈，自然村落散佈其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。

3.東向

遠方較開闊，中部為建設中的東方恆星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。

4.西向

西對姑嫂樹路，進處無高層建築，視野開闊，遠眺現代都市居民區，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。

2.2項目周邊情況

我們選擇以本地塊為中心，南至五幹道（發展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側為界，集中調查。

1． 地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖）

2． 物業形態劃分圖（詳見附圖物業形態劃分圖）

3． 局部放大圖（詳見附圖局部放大圖）

附圖説明

1.岱黃公路一帶區域調查

自然環境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬於xx鄉。xx鄉鄉政府靠近竹葉山路，距石橋村不到500米。附近設有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過後，塵土飛揚，該地段綠化較差，但也沒有什麼大型的污染源。

社會環境：道路路面狀況較差，經常有載貨的大卡車經過，到市內的交通不便利，沿線只有716一路公交。地段入口處有大東門客運站，有許多通向周圍縣市的長途客車。水電氣的基礎建設均以到位，電話線已鋪設，但沒有網絡線和有線電視線（新建小區除外）。路邊附近有2-3個門診部，有中國信合，農行等金融機構的分點。石橋村對面有華中高級中學，但距石橋村較遠。沒有大型的娛樂場所，只有幾家小型的枱球廳。

人文環境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打工。同時有黃陂等附近區縣的居民。他們大多是出外打工來到這裏，租用當地居民的住房，沿路地帶和石橋村大概有2-3千人。居民的房屋大體為2-3層，比較簡陋。

經濟環境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有1000-1500元的收入，來源於村辦企業，承包隊，出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發展第三產業，或在一些私人辦的公司打工，如xx新基業混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。

此處本地塊東北方向的村落屬於石橋村六隊，該隊共有60户，約250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。對村大隊而言，收入主要以“賣地”為主（該村的集體地約400畝），收入該居民發放補助，基本上每户居民為4000-5000元/年。該村交通不發達，國小，中學都比較遠。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區的打工者。工廠很少，只有幾個村民自辦的個體小企業。僱員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建築面積約400平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎設施和公共設施都不完善。

2.塔字湖村至張公堤路段調查

自然環境：沿線區域自然風景較好，多湖泊村莊釣魚台，無污染，空氣清新，景色怡人。沿張公堤路段以綠地，防護林區和湖面次第構成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區，沿路自西向東依次分佈新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構成）。周邊以菜地，耕地為主，零星分佈水面，石橋村路段基本同上。

社會環境：該區域位於xx區邊緣。縱有張公堤，橫有竹葉山路，內為塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交車。給排水設施齊備，供電設施相對不足，但具備發展條件，有待進一步建設，通訊便捷，暖氣設施有待進一步開發建設，有液化汽供應站。

經濟環境：該區域人口經濟實力不強，居民收入水平普遍不高，工礦企業大都以民營，私人企業為主，現達到大都處於半停產狀態，但私營企業仍具相當活力。商業，金融業，服務業仍處於落後的萌芽狀態，有銀行，合作社零星分佈其間。當地居民收入差距較大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養殖為主。

3.姑嫂樹路段調查

沿漢興路至張公堤段,交通便利,有560,711,805,71,527,35,41路公交線路經過,物業基本為三層商住樓,底層為商鋪,樓上為住房。商業發達,相關的銀行,醫院診所,國小,中學設施齊全,有漢興學校,xx市第七十一中學設在該區域,但環衞,綠化,無了設施仍停留在相當低的水平。居民以本村居民為主,外地人佔小部分,村居民收入來源以出租房屋,商鋪,打工為主。區域內有祥龍實業,華美生活鍋爐製造廠,紅巖汽車xx銷售公司等為民營及私營企業.沿路可視園丁苑、富康花園等已入住的居民小區。

沿張公堤段以居民區為主,零星間隔有林區和小塊菜地,無商業門面,有兩個工廠及xx新世界畜禽水產市場。沿線有35路車通行,基礎設施,公共設施相對滯後。姑嫂樹路段以民營,私營工廠為主,大都處於半停產狀態,另外該區域內設有xx市勞教所,戒毒所。居民收入主要以經營釣魚台,打工,出租房屋為來源.道路情況較差,路面較窄,且坎坷不平,綠化很少,自然環境一般,無污染.

整個經濟實力較同區域內其他村較強,交通也便利,基礎公共設施也相對完備,但自然環境,景觀不如其他村。

大道西段至石橋村一帶

屬石橋鄉行政劃分,居民約800户。因沒有土地,鄉民很少務農,鄉里只有少數魚塘。鄉里人們生活來源主要靠外出打工和房屋出租,每户的房屋大部分為2-3層的樓房.區內企業和少,大部分已關閉,只有少數幾家如佳樂化學塗料有限公司,田田股份集團有限公司在經營。漢口殯儀館就在石橋村路旁,有兩所學校,一所幼兒園,兩個集貿市場,一個衞生所和幾個小診所,因xx大道在建,鄉里的水電十分方便。

5.黃浦路一帶至工農兵路一帶

自然環境:沿線因是城區主幹道,叫喧譁,發展大道至姑嫂樹路兩側臨街多為建築,底層為商鋪門面,上層為居民居住。二七路沿線景觀較差,正在進行基礎設施道路建設,旁邊多為低層住宅,商業用房較少,離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線，鐵路線以外是大片的農田.

人文環境:發展大道一帶科,教,文,衞,娛樂等公用設施一應俱全。發展大道臨街主要是商鋪,背街處大多為住宅,其中發展大道,二七路附近都有村莊:黃浦園豐村,勝華村,人口數量均在2000-3000人之間。

經濟環境:發展大道一帶較繁華,銀行,酒店及商業網點較多;二七路現今在修建公路,路旁有零散建築物,大部分要拆遷,道路通車後,經濟環境會有大幅度的提高。

二、 xx地區區域分析

1.基礎設施狀況分析

1.1交通狀況

本地塊四周已初步形成了大的交通體系,東西向有近年來新建和在建的發展大道,xx大道,幸福大道,張公堤路段,其中,xx大道正在加緊施工建設,年底前建成通車後將對本地塊項目提供良好的條件,南北向主要為地塊兩頭的姑嫂樹路和岱黃公路。姑嫂樹路交通便捷,有560,711,805,71,527,35,41路等通向各個方向,岱黃公路公交少,只有716一路公交車,終點止於東方恆星園門口,與發展大道交匯路口還有東大門客運站,客車主要是運送人員去黃陂等縣城。

1.2人文環境及生活配套設施

地塊周邊商業網點和金融機構交齊全的主要位於發展大道和姑嫂樹路沿線,如世華大酒店,中百倉儲,農行,建行等,但距離本地塊較遠,岱黃公路沿線主要為小的商業鋪面,專業性市場,無酒吧,網吧等娛樂設施。教育機構不健全,僅有華中高級中學,塔子湖國小和黃浦園豐村國小,田園小區國小等,醫療設施缺乏,主要為小的門診部。總的來説,人文環境幾生活配套設施較差,是項目開發的一大劣勢。

1.3市政配套設施

水:該地塊用水有宗關水廠提供,在地塊南側的xx路建有管徑為300毫米的給水管,地塊用水可由該管接入。該地塊雨水屬入黃孝河系統,污水屬入三金潭污水系統。該地塊南側的xx路建有排入黃孝河的雨水箱涵,地塊雨水可接入該箱涵,地塊周邊尚無污水管。

電:該地塊現用電有西北側的新華路變電所的10kv架空線路引來。《xx市城市總體規劃(1996-2020)》中確定在該地塊北側新建德勝橋220kv變電所,屆時該地塊供電線路有德勝橋變電所引來。

氣:整個xx地區目前有三種供氣方式,瓶裝液化石油氣,小區氣化和管道煤氣,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣,有趙家條儲備站沿黃浦路延長線埋設dn500管道至xx生態花園一帶,xx路在黃浦路延長線西側已埋設dn300現狀管道,東段管道氣有管道煤氣公司也正在籌劃埋設dn300管道。

郵電電信:地區郵局位於發展大道,該地塊現狀電信線路由西南側的唐家墩電信局引來。《xx市城市總體規劃(1996-2020)》中確定在該地塊西側新建姑嫂樹電信分局,屆時該地塊閒心線路有姑嫂樹電信分局引來。

居民習慣:此地區居民主要為當地農民,生活以打工,種植,養殖為主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,勞動之餘,以閒聊為主,對外界基本不關心和接觸較少,但由於地理位置靠近城區以及外來人員的影響,生活已開始城市化傾向。

地區住宅市場調查

2.1xx地區總體規劃及土地出讓情況

xx地區是xx市十大綜合組團之一,是以水面,城市綠地,低密度區組成的主城生態走廊,是以多層建築為主,小高層,高層,別墅為輔的大型住宅新區。規劃常住人口為40萬,人均24平方米居住用地,綠化率達到40%以上,依據規劃,xx地區將建有一個市級商業副中心,8-10公頃的區級文化中心(含藝術館,圖書館,影劇院就,文化館等文化遊樂設施),一平方公里的塔子湖體育中心,xx成人職業學校和一所特殊教育學校,(1-2公頃)一平方公里的地區級大型市場,技術中試基地和小型工業區,現有村民約2.4萬人,大多為湖南移民。

xx地區大約有2.5萬畝地,已徵用一萬畝,尚未徵用的地塊有1.5萬畝.有四十餘家開發商已徵用土地,其中有徵地指標的約為30家,但尚無項目,依據現狀和路網分隔,將xx地區分為:黃浦路下沿線以東以西兩塊,黃浦路下沿線以西稱為左塊,黃浦路下沿線以東稱為右塊。

下面我們據此論述xx地塊的出讓情況(下列情況屬規劃局人員介紹,僅供參考):

右塊地出讓情況:

東方恆星園1200畝,地價33萬元/畝。中聯三星600畝,20萬元/畝,加規費22-23萬元/畝,世紀家園康居工程3000畝,xx生態花園600畝,18萬元/畝鄉政府已徵用地2200-2300畝,城開集團100-130畝。

左塊地出讓情況:

左塊地規劃局拍賣地塊329畝,黃浦科技園400-600畝,塔子湖邊城開集團970畝,統建辦400畝,塔子湖西路有澳門花園(從市見義勇為基金會處購買)新世界公司開發的別墅和夢湖花園。幸福大道以南有市規劃土地局p(2001)001號拍賣地塊125畝,上方約168畝,下方臨路邊有36畝地,再下方,京廣鐵路預留線兩邊為黃浦科技園,該拍賣地塊以西為石橋村的三家村辦企業及散居的村民點,菜地,魚塘,以南為菜地和魚塘,因石橋村村規劃未上報,固維持現狀尚待後續開發。

右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個項目,朝北上方為東方恆星園,再向上為xx鄉政府和xx生態花園及世紀家園,黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬隆科技工業區等。

2.2xx地區開發現狀及態勢

xx地區目前開發的住宅小區主要集中在大黃公路以東，現有xx生態花園，世紀家園，東方恆星園，佳海華苑，招銀竹葉苑等五個項目，另外，靠近塔子湖一帶還有夢湖花園，澳門花園兩個項目．xx地區的住宅物業形態有多層，小高層，高層，單體別墅，聯體別墅。xx地區住宅呈現出明顯的走勢特點：規模不斷擴大，價格穩步上升，社區文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴展等，下面是價格，付款方式，區域發展，供求關係，物業形態，户型，物業管理，目標客源等８個方面的調查統計情況．

2.2.1區域發展狀況

現已開發的土地僅佔xx組團土地的1/10，已徵地為開工的土地面積為1萬畝，佔xx組團的2/5．隨着xx組團開發的不斷深入，配套的逐漸完善，規模的逐步擴大，人氣的悉心積聚，xx組團作為xx市新城區已初現雛形．xx組團的住宅建設符合《xx市城市總體規劃（1996-2020）》，xx市政府和xx區政府必將在政策上加大力度予以扶持，以及貨幣分房政策的實施和舊城改造的進行，都使xx組團的發展具有良好的前景．

2.2.2供求關係

現已發售的樓盤總銷售面積已達20多萬平方米，已動工的世紀家園一期總建築面積為18萬平方米，預計今年內xx組團實際供應量約在30萬平方米以上，區域內目前已規劃的項目總規模達107萬平方米，同時xx組團的需求量為1000萬平方米（40萬人*25平方米/人）。可以這麼説，未來一段時間內xx地區住宅供應量將會不斷上升，同時需求量也呈上升狀態，這兩種上升趨勢保持着相對的平衡。

2.2.3價格

2000年xx市住宅的價格全面上漲，今年內將持續上漲，從本區域樓怕的營銷來看也是如此，各樓盤的多層起價一般都上漲到1500元/平方米以上，均價達到1760元/平方米以上，小高層，高層和別墅的價格更高。xx大道建成通車，各樓盤的配套設施到位後，品位的培育成熟後，多層的均價會漲到1900元/平方米以上，這個漲幅是漸進式的。同時本區域樓盤比市內同比樓盤低1000元/平方米左右，是客户選擇在此置業的最重要因素之一。

2.2.4付款方式

隨着購房客户的理財能力的成熟和投資途徑的增多，購房客户選擇按揭方式購房越來越多，如xx生態花園，80%的客户選擇按揭方式購房，東方恆星園更是達到88%，按揭的成數高，年限長，已成為吸引客户購房的一個重要條件。

2.2.5物業形態

本區域的物業形態已形成已多層住宅為主的格局，將來仍將是以多層住宅為主，小高層，聯體別墅為輔的格局。這符合本區域人口的規劃要求和客户在此置業的生活要求和環境需求。

2.2.6户型

本區域的大户型如120-150平方米特別暢銷，85-110平方米的中户型也較為好銷，85平方米以下，150平方米以上基本上處於滯銷狀態，未來户型將仍以3*2*2和2*2*2為主。

2.2.7物業管理

物業管理以人為本，突出人性化，社區文化，智能化竟是時下物業管理的主流，營造濃厚的社區文化環境，維護舒適温馨自由的生活氛圍，在物業管理上強化以人為本的理念和加大服務的範圍，形成一定的口碑將是本區域物業管理的方向。

2.2.8目標客源

目前，在本區域購房的客户大都是黃浦路和發展大道沿線的鄰近區域客户。今明年隨着區域的市政配套設施的完善，樓盤知名度的提高，來此置業的市內客户，特別是有房需要換環境的置業換房客户（政府公務員，企事業單位人員，生意人）仍將是本區域重要的目標客源。

三、 項目周邊主要物業分析

晨星苑

1.項目規劃

晨星苑由xx新地置業公司投資開發，同濟大學設計院深圳分院設計，武建集團二公司承建．晨星苑佔地41畝，總建築面積４萬平方米。4000平方米商網配套，綠化率達48%，容積率為1.6，有３棟６層，3棟11層，1棟18層，總建面配比3:4:3，總户數約340户．目前１棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將於2001年10月交房。

2.户型設計

多層主力户型為3*2，面積為119平方米；高層主力户型為3*2，面積為148平方米，小區首創高層單身公寓户型為1*1和2*1,面積為51-73平方米。户型面積指標如下：

户型 1*1 2*2 3*2 錯式 複式

面積 51-52 70-73 119-148 188-200 245

分佈 18層單身公寓 18層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層

比例 20% 15% 45% 15% 5%

3.價格策略

多層價格為1700-1820元／平方米，小高層價格為1935-2365元／平方米，高層單身公寓價格為1800-2100元／平方米。物業管理費多層為0.5元／平方米*月，高層為0.8-1.0元／平方米*月。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。

4.宣傳推廣

東方恆星園於200年5月28日開盤，開盤時在長江日報上連續兩次做了1/2版的廣告。在竹葉山處有大型户外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為xx市少有的高標準售樓部之一，開盤是參加過2000年上半年房交會。

5.銷售情況

小區2000年5月28日開盤，多層銷售狀況較好，120套住宅已基本售完．小高層中3*2大部分已售完，高層小户型市場阻力較大。

6.客户分析

客户主要是以工商，税務，證券，銀行，設計院等行政企事業單位中高收入人員，另有部分中小企業的業主。

三、項目周邊主要物業分析

晨星苑

1.項目規劃

晨星苑由xx新地置業公司投資開發，同濟大學設計院深圳分院設計，武建集團二公司承建．晨星苑佔地41畝，總建築面積４萬平方米。4000平方米商網配套，綠化率達48%，容積率為1.6，有３棟６層，3棟11層，1棟18層，總建面配比3:4:3，總户數約340户．目前１棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將於2001年10月交房。

2.户型設計

多層主力户型為3*2，面積為119平方米；高層主力户型為3*2，面積為148平方米，小區首創高層單身公寓户型為1*1和2*1,面積為51-73平方米。户型面積指標如下：

户型 1*1 2*2 3*2 錯式 複式

面積 51-52 70-73 119-148 188-200 245

分佈 18層單身公寓 18層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層

比例 20% 15% 45% 15% 5%

3.價格策略

多層價格為1700-1820元／平方米，小高層價格為1935-2365元／平方米，高層單身公寓價格為1800-2100元／平方米。物業管理費多層為0.5元／平方米*月，高層為0.8-1.0元／平方米*月。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。

4.宣傳推廣

東方恆星園於200年5月28日開盤，開盤時在長江日報上連續兩次做了1/2版的廣告。在竹葉山處有大型户外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為xx市少有的高標準售樓部之一，開盤是參加過2000年上半年房交會。

5.銷售情況

小區2000年5月28日開盤，多層銷售狀況較好，120套住宅已基本售完．小高層中3*2大部分已售完，高層小户型市場阻力較大。

6.客户分析

客户主要是以工商，税務，證券，銀行，設計院等行政企事業單位中高收入人員，另有部分中小企業的業主。

xx生態花園

1.項目規劃

xx生態花園位於xx發展區，正面沿103國道和漢黃高速公路，北鄰六幹道，南邊是東方恆星園。總佔地面積420畝，建築面積40萬平方米，綠化率30%，容積率為2。物業類型有多層，小高層，高層和別墅。一期總建築面積約6萬平方米，16棟多層住宅498户為全現房，

2.户型設計

一期主要户型2*2和3*2，面積為90-130平方米，具體指標如下：

户型 2*2 3*2 4*2 複式

面積 90 120-140 140-170 190-200

比例 10% 45% 30% 15%

二期主要户型為２＊２和３＊２，面積為９０-１４０平方米，具體指標如下：

户型 2*2 3*2 4*2 6*2

面積 89,98 120,140 154 173

比例 41% 44% 10% 5%

3.配套設施

小區配有局域網，三網合一，大型會所，網球場，露天音樂泳池，健身房，美容中心，購物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車場全部設計在地下。

４.物業管理

有xx金冠物業管理公司進行智能化管理，物業管理費為0.5元／平方米*月

５.價格策略

xx生態花園有一定的價格優勢，一期現起價為1380元／平方米，最高價有開盤時的1580元／平方米漲為1850元／平方米，開盤均價為1420元／平方米，現均價為1500元／平方米（未計入集團購買），分層價為1，4，5樓1550元／平方米，2，3樓1500元／平方米，６樓1350元／平方米，７層複式1650-1850元／平方米．前後三次調價，2000年５月調高50元／平方米，６月調高80元／平方米，８月調高300元／平方米。

６.宣傳推廣

主要採用派發宣傳單的宣傳手法，同時參加了兩次房交會，在竹葉山轉盤處有户外廣告。

７.銷售情況

首期498套2000年5月剛推出便銷售火爆，其中大户購買佔較大比重，據悉空軍雷達學院買了6棟，xx鄉政府購5棟，一期已基本售完．2000年5月份完成銷售額500萬，6月份完成銷售額700萬，由於調價原因７月份以後，未超過500萬。其中3*2的户型銷售最好，主要原因還是因在區域內價格較低，户型較好，迎合了客户需求。不足之處是部分衞生間為黑房。

８.客户分析

一期主要客户為集團購買，雷達學院購6棟，xx鄉政府購5棟，散户主要為xx區行政企事業單位人員，生意人較少，98%的散户購房自用改善居住環境，其中為子女購房的比例較大，80%以上的客户採用銀行按揭貸款的付款方式。

竹葉苑

1.項目規劃

竹葉苑由招銀物業發展有限公司投資開發，北京中聯公司設計，首期開發建築面積5.5萬平方米。有10棟集合別墅130户，7棟多層公寓192户，容積率為1.2．綠化率為45%。工程於2000年9月底動工，預計2001年4月中旬開盤，8月31日竣工交房。

2.户型設計

竹葉苑在户型設計上以大面積為主，具體户型指標如下：

户型 3*2*2 4*2*2 4*3*3 6*3*3

面積 123-130 137 180 222

分佈 d區c區 c區 a區b區 a區b區

比例 46% 9% 30% 15%

3.配套設施

竹葉苑小區周邊部分景觀住宅底層架空，作為休閒綠化用地，融洽小區內住户，社交氛圍；小區內道路兩側鋪設植被花草並預留停車位，泊車位可達55%，廚房設置集中排煙管道，管道煤氣，每户配置ｉｃ卡煤氣表．預留上下水接口，方便住户裝修，衞生間預留上下水接口，採用自然採光；可提供有線電視，電話，數據通訊線路，每户預留電話及有線電視接口；水錶，電錶出户，可提供ｄｎ15水錶，配置供電容量8ｋｗ，40ａ電錶，一户一表，供電線路引至室內控制開關．小區內還設有醫療中心，文化中心，老年樂園，少兒樂園，門球場，社區內還設有會所，幼兒園，金融，郵政服務等。

4.物業管理

有省級先進物業管理公司招銀物業實行全方位智能化的物業管理，向住户提供安全，便利維修服務．全天侯二十四小時巡更，紅外線監控，閉路電視監控，户內安防聯網，車輛出入管理，抓業清潔人員負責苑內公共衞生，垃圾袋化集中清潔，家庭清潔報紙雜誌代定，家電維修；代定飛機，火車票，物業租售代理等多項服務．設備維護，電話通知，１５分鐘內上門服務。

５.價格策略

多層公寓起價1625元/平方米，最高價2005元/平方米，均價在1700-1800元/平方米之間，集合別墅起價2280元/平方米，最高價2530元/平方米，均價在2300-2400元/平方米之間．付款方式較為靈活，一次性付款，分期付款，七成20年銀行按揭，公積金貸款，同時推出零首付．

６.宣傳推廣

目前竹葉苑尚未開盤，正處在內部認購階段，2000年xx金秋貿易洽談會上首次亮相取得了相當的成功，隨後又參加了2000年11月的房交會，同時在竹葉山轉盤處設有一户外廣告牌，售樓部設在竹葉山轉盤處。目前處於前期的準備階段，將於4-5月正式開盤。

７.銷售情況

竹葉苑在武洽會上取得了較大成功，在內部認購階段，積累了大量的意向客户，同時已實現認購銷售100套。

８.客户分析

從前期銷售情況來看，客户主要來自發展大道和黃浦路鄰近地段的一些行政企事業單位中高收入人羣，客户分佈區域不廣，客户購房主要是為了改善居住環境．

佳海華苑

1.項目規劃

佳海華苑由佳海房地產開發公司開發，第一組團佔地面積71畝，建築面積3.9萬平方米，主要為單體別墅和聯體別墅，共152户。小區容積率為0.82，綠化率40%．目前一半為現房，一半為準現房，別墅面積為240-300平方米。

2.價格策略

早期聯體別墅價格為2500元／平方米，單體別墅價格為3500元／平方米，花園**贈送．付款方式靈活多樣，一次性付款，免息分期付款，銀行提供七成十五年按揭，協助辦理公積金及組合貸款。

3.銷售推廣

前期推廣較為失敗，主要以報紙廣告和路版廣告為主，2000年10月請香港恆大行做企劃，在長江日報上做過幾期1/2版的廣告，效果不是很理想。

4.銷售情況

佳海華苑銷售情況較差，目前僅售十幾套，銷售率約10%。

5.客户分析

客户主要為開發商的關係户，直接實現銷售僅兩三套。

世紀家園

1.項目規劃

有中聯三星開發的世紀家園佔地600畝，總建築面積52.29萬平方米。一期總建築面積17.85萬平方米，容積率為1.55，綠化率為38.8％，項目總規劃有3109户。一期工程於2000年12月15日開工，目前在做樁基工程。物業形態有多層，小高層和聯體別墅。

2.户型設計

以中大户型為主，面積在86-320平方米之間，共23種户型，主力户型為3*2約佔34%，一期户型指標如下：

户型／多層 ２室 ３室 ４室 ５室

面積 86 132 148 176

數量 73 352 102 4

比例 13% 66% 19% 2%

户型／小高層 ３室 ４室躍式 ５室躍式

數量 280 140 56

比例 58% 29% 13%

調查結果表明：

1、項目所在區域已成為一個大型的居住新區，各種檔次的居住小區競相爭豔。

2、項目所在區域雖然居住小區較多，但主要是以中低檔次為主，真正稱得上高品質的小區較少，因此，該區域內以中低檔次的物業競爭最為激烈。

3、項目所在區域內有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。

4、中、低檔次樓盤之間的價格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價格差距則較為懸殊。

5、在調查的所有樓盤中，大多數都採取隨行就市的追隨策略。

6、同xx市其他區域相比，區位差異帶來的價格變化影響相對較小，決定價位的更多的是物業的品牌、品質。

四、 xx鄉消費者調查分析

1.消費者需求調查

2000年區域在售樓盤實現銷售約10萬平方米，客户主要來自周邊地區，現對已購房客户進行調查統計。

1.1客户類別

來此區域置業的客户主要分佈在發展大道和黃浦路沿線，竹葉山花橋附近等鄰近xx的範圍。如xx生態花園，空軍雷達學院，xx鄉政府集團購買佔很大比重，其他項目客户也是以周邊地區為主。已購房客户區域分佈如下：

區域 xx 江漢 其它

比例 80% 15% 5%

已購放客户職業分佈

行政事業單位 科研教育單位 個體私營企業

45% 45% 10%

由於xx屬於新區開發，目前區域樓盤客户主要還是周邊地區，來源並不廣泛，客源挖掘潛力較大。客户類型主要為國家行政企事業單位，科研教育單位，個體私營業主這幾種常規的住宅消費類型。

1.2購買力

來此區域置業的客户購買力較強，已購放客户的家庭月收入均在4000元以上，其中90%採用公積金貸款和商業貸款，其貸款額多為15萬元左右，貸款年限為15-20年，月還款額在1300元左右．以上分析説明，貸款買房已成為消費主流。

1.3購買動機

此區域置業的客户多為二次置業，客户購買動機主要為改善居住環境．購買動機如下：

換環境 結婚用 投資

87% 8% 5%

1.4客户認同的因素

選擇在此置業的客户對小區的認同因素依次為：

因素 環境好 距離近 户型合理 付款方式 價格 升值潛力

比例 70% 50% 50% 20% 20% 15%

從成交客户因素分析客户多認同區域環境，其次是距離遠近（即離工作單位或原有居住區域遠近），户型合理，付款方式靈活，價格，地段發展前景。

第四章 項目開發經營優勢點與機會點分析

一、房地產投資項目開發經營機會形成模式

經營機會的實質是尋求、識別、把握企業可進取的市場空間。

經營機會是外部市場、環境條件中的有利條件的綜合態勢與企業本身優勢的結合。

經營機會轉化為項目個性以後，即成為在激烈的市場競爭中項目的優勢點、競爭點、賣點。

二、項目開發經營優勢點

本報告一、二、三部分對該項目作開發經營環境分析時，已作了許多討論。現對該項目真正的、突出於xx鄉住宅市場的優勢點集中如下。

（1）項目開發經營期幾年內相關的經濟大“勢”。

①國家宏觀經濟走出低谷，進入上升繁榮期，恰恰是本項目的開發經營期。

②住宅業房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業將面臨有利的政策法規環境。

③置業意識——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經重新泛起，並將成為全社會佔主導地位的消費觀念。全社會小康後的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。

（2）項目的區位優勢與地段優勢及其發展空間與規模

①xx花園的自然環境，在xx市得地獨優，其遠離市中心；

②xx花園可作為xx區、xx鄉企事業單位人員，私營、民營企業家理想的生活基地；

③xx花園佔地近百多畝，規模適中，可作為經濟住房，是置業的理想地方。

（3）項目公司企業領導核心與公共關係狀態。

①項目開發公司領導核心可實行新組建的班子，在人事、財務管理等方面可實行全新的體制，

②項目開發公司領導層經營思想應以營造精品品牌，為xx市人民，xx鄉政府作出貢獻。

③項目也可以運行類似於bot 模式，這也將將得到政府的充分支持。

上述這些優勢點的正確運用，有利於開發項目的打造良好的基礎。

三、項目開發經營機會點

（1）整個xx區xx鄉人口眾多，外來人口也較多，而且私營，民營企業今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之xx鄉的大規模建設活動，使得整個xx鄉的房市較為活躍，有利於新項目的上馬開工。

（2）項目區域位置遠離市中心，自然環境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業便宜，而且近年來，xx鄉有大規模的開發建設，整個區域內的基礎設施，市政設施不斷完善和健全，這就更有利於新的項目未來的前景，而且整個xx鄉的潛在購買力也是相當有分量的，這也正是項目的開發機會點。

（3）本項目目前交通狀況不是很好，但有在建的幸福大道，xx大道將在近年內完成通車，到時候小區的交通將相當便捷，而且物業的增值可能性是顯而易見的，項目在這個時候和大道的建設同時進行，將大大促進項目所在地區交通的優化。未來幾年裏，這些設施將逐步完成，那麼xx花園銷售將適逢其時。

第五章 項目定位

面對競爭激烈的房地產市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰略，在本項目定位時，須將區域，交通環境、配套設施，人文文化等各種因素綜合考慮。

一、目標市場定位

 xx花園位於xx區xx鄉地區，這決定了主體目標對象為xx區xx鄉周邊地區的中高層消費羣。

 消費羣界定

1. 高校、科研院所高級職稱人士

2. 民營或私營企業家或個體老闆

3. 行政企業事業單位的主管級領導

4. 附近居民區部分富裕居民購房和二次換房的需要

 年齡判斷在30－45歲

購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。

二、產品定位

根據對項目周邊環境及物業市場的調查分析，將項目定位為中等檔次，這是基於激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是:

1.相對而言，項目區位位置遠離市中心，成本較低。

2.項目區位內高檔物業目前銷售狀況不是很好。

3.開發區內已形成一些居住小區羣體,各項基礎設施和市政設施都快更上。

4.在建的幸福大道,xx大道將決定xx花園在該區域內具有其他物業不可替代的優勢。

（產品定位的具體建議見第六章項目開發建設建議。