市房地產發展情況調研報告

一、前言

XX年春節後，金融危機寒意正濃，××房地產業在經濟刺激計劃和寬鬆貨幣政策的重要宏觀背景下率先走出低谷，各級政府出台的房地產相關政策起到了積極的作用。至XX年末，有關房地產調控的政策仍在不斷推出，火熱的房地產市場正出現微妙變化。

盤點XX年，可以用三個關鍵詞來描繪××房地產業發展圖譜：調整、回暖、火爆。與此同時，房價漲幅過快的問題也隨之顯現，房地產開發投資和新開工量仍顯不足，市場供給整體偏緊，房地產金融貸款集中度偏高等問題應引起關注。

二、XX年房地產調控政策回眸

（一）年初：貫徹房地產優惠政策刺激房市。XX年末××市政府相關部門根據中央精神，及時出台《關於調整市區房地產交易環節税收政策》、《關於進一步降低居民購買和轉讓住房税收負擔政策》、《關於促進我市房地產業健康穩定發展的實施意見》。其核心內容主要為：下調購買普通住房契税税率、暫免個人買賣印花税和營業税、免徵個人轉讓出售的土地增值税、降低購房首付比例和個貸利率。XX年1月3日，四大國有銀行宣佈，只要XX年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質房貸客户，原則上都可以申請七折優惠利率。2月10日，繼農業銀行出台房貸細則後，工商銀行開始執行購房者可享受住房貸款七折優惠利率的實施細則，隨後不久，其他銀行的優惠政策細則相繼出台，為樓市回暖蓄積了政策基礎。

（二）年中：加大土地供給，整頓市場秩序。進入第二季度，樓市迅速回暖，房地產開發企業表現出強烈的拿地意願並頻頻出手，開始了繼XX年之後的新一輪購地高潮。××市政府採取了加大土地供應，平衡土地供求的措施， 6月1日，市發改、規劃、建設、國土、房管、人防六部門聯合發佈了《關於促進房地產項目開工建設的措施》(揚政房〔XX〕58號)。新措施具體內容包括：一是全面梳理分析市區未開工土地情況；二是充分用好土地政策，切實減輕企業負擔；三是調整建設規費和人防費的收取時間；四是建立審批會商機制，提高辦事效率；五是鼓勵地下空間的開發利用和節能環保材料的應用；六是及時向企業通報市場運行情況。5月11日、13日，國土資源部分別發佈《國土資源部關於調整工業用地出讓最低價標準實施政策的通知》（國土資發〔XX〕56號）、《國土資源部關於切實落實保障性安居工程用地的通知》，要求各級國土資源管理部門從保增長、保民生、保穩定的高度出發，認識保障性安居工程的重要性，重點抓好城市廉租住房和林區、墾區、礦區棚户區改造，以及農村危房改造、遊牧民定居建設用地的供應管理工作，確保保障性安居工程的順利落地；加快編制和修編當年及XX-XX年保障性住房用地供應計劃，統籌協調及時調整土網地供應結構，擴大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。5月27日，國務院發佈《關於調整固定資產投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。這是自XX年以來執行35%自有資本金貸款比例後的首次下調，已恢復到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預示着緊縮了數年的房地產信貸政策開始“鬆綁”。5月21日，國家税務總局制定《土地增值税清算管理規程》，對土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定徵收等具體問題做出具體規定。6月10日，國土資源部強調，“小產權房”實質是違法建築，違反土地管理法律，違反城鄉規劃、建設管理的法律，違反相關政策，各地要嚴格依法查處大量存在的“小產權房”等違法用地、違法建築行為。

（三）年末：防範泡沫擴大，遏制房價過快上漲。11月10日，國土資源部和國家發展改革委共同發佈《限制用地項目目錄（XX年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（XX年本增補本）》，規定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市（鎮）不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃。此舉可有效防範土地閒置，縮短開發商佔地週期。12月9日，國務院常務會議研究完善促進消費的若干政策措施，將個人住房轉讓營業税徵免時限由2年恢復到5年，遏制炒房現象。國辦發〔XX〕131號文件中的四大税種的優惠措施，只有營業税優惠取消，契税、個人買賣印花税、個人轉讓出售的土地增值税還繼續維持。政府調控房市採取了平穩的步驟。12月14日，國務院常務會議研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施，明確提出：“加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，同時強調“地方政府要切實負起責任”。為保持房地產市場的平穩健康發展，會議要求，堅持增加有效供給、加強市場監管、完善相關制度的原則，繼續綜合運用土地、金融、税收等手段，加強和改善對房地產市場的調控。重點是在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。12月17日，財政部、國土資源部、人民銀行、監察部等五部委公佈《關於進一步加強土地網出讓收支管理的通知》（財綜〔XX〕74號），將開發商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。

三、XX年我市房地產發展現狀

（一）房地產開發投資低位徘徊上行。XX年，××房地產開發投資129.5億元，同比下降5.9%，較當年最低點回升9.1個百分點，比前三季度提高了4.2個百分點（如圖1所示），佔全社會固定資產投資的比重為12.3%，比前三季度提高了2.2個百分點。

圖1

市區共完成房地產開發投資68.2億元，同比下降16.8%，佔全市房地產開發總量的59.0%；四縣（市）共完成開發投資61.4億元，同比增長10.1%，佔全市房地產開發總量的41.0%。投資額與上年同期比較，只有江都、寶應保持增長，降幅較大的有廣陵、開發區和儀徵（詳見下表）。

XX年××市及縣(市、區）房地產開發投資情況

房地產開發投資完成額（萬元）

同比增長（%）

××市

1295292

-5.9

市區

681550

-16.8

廣陵區

90922

-25.1

邗江區

310264

-6.5

維揚區

169321

-7.4

開發區

111043

-16.6

縣（市）

613743

10.1

寶應縣

137024

7.9

儀徵市

82771

-19.4

高郵市

85222

-7.7

江都市

308725

40.8

從房地產投資構成情況看，XX年，商品住宅完成投資106.3億元，同比下降2.3%；辦公樓完成投資1.8億元，同比下降43.0%；商業營業用房完成投資額14.8億元，同比下降19.3%；其他用房完成投資額6.6億元，同比下降10.1%。商品住宅、辦公樓、商業營業用房、其他用房分別占房地產開發投資額比重為82.1%、1.4%、11.4%、5.1%，只有商品住宅投資比重同比略有提高（見下表）。

XX年××房地產開發投資結構表

投資額（億元）

佔開發投資比重（%）

比重同比增減（%）

房地產開發投資

129.5

—

—

其中：商品住宅

106.3

82.1

3.1

辦公樓

1.8

1.4

-0.9

商業營業用房

14.8

11.4

-1.9

其他用房

6.6

5.1

-0.2

（二）房地產建設規模“二升一降”。隨着××市六部門促進新開工措施的出台和銷售市場的不斷升温，市場供應已經發生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。

XX年，全市商品房施工面積1339.6萬平方米，同比增長16.5%；其中住宅面積1055.1萬平方米，同比增長10.8%；辦公樓27.1萬平方米，同比增長11.7%；商業營業用房186.3萬平方米，同比增長46.8%。

商品房竣工面積505.9萬平方米，同比增長28.2%；其中住宅面積434.3萬平方米，同比增長25.5%；辦公樓10.6萬平方米，同比增長104.8%；商業營業用房49.0萬平方米，同比增長59.9%。

商品房新開工面積494.1萬平方米，同比下降11.6%；其中住宅面積391.9萬平方米，同比下降13.0%；辦公樓7.5萬平方米，同比下降39.7%；商業營業用房63.0萬平方米，同比下降1.7%。

XX年××商品房開發建設情況如圖2所示：

圖2

（三）新政助XX年商品房銷售增勢強勁。4月份市場回暖以來，市場交易呈現持續火爆局面，各項促進房地產交易的政策累計效應得到進一步顯現。XX年，全市商品房共銷售514.7萬平方米，同比增長69.1%。其中，住宅銷售面積466.8萬平方米，同比增長75.3%；辦公樓銷售面積6.6萬平方米，同比增長5.5%；商業營業用房銷售面積37.2萬平方米，同比增長40.9%。商品房銷售額225.5億元，同比增長105.0%；其中住宅銷售額198.6億元，同比增長120.2%；辦公樓銷售額3.6億元，同比下降5.5%；商業營業用房銷售額22.4億元，同比增長51.1%。

圖3

（四）開發資金到位情況良好，資金緊張狀況有所緩解。隨着商品房銷售逐步回升，成交量顯著增加，開發企業資金回籠速度加快，全市房地產開發資金到位情況良好。XX年，全市房地產開發企業到位資金總量為195.1億元，同比增長6.6%，其中本年到位資金為176.0億元，同比增長6.3%；上年末結餘資金為19.1億元。到位資金總量的增速高於去年同期7.7個百分點。XX年開發資金來源數為同期開發投資完成額的1.5倍，高於XX年同期1.3倍的水平。再從本年到位資金中的其它資金來源情況看，XX年，全市房地產開發企業的其它資金來源為103.0億元，同比增長4.1%。資金來源的穩定充裕為開發投資再度提速提供了有力保障，特別是從資金結構來看，以定金及預收款和個人按揭貸款為主的其他資金增速不斷加快，所佔比重不斷提高，反映出當前大部分房地產開發企業利用銷售收入進行循環投資的良好態勢，資金流轉順利有望進一步提升企業開發信心，進而促進全市房地產開發投資再度提速。

XX年××房地產到位資金結構情況如圖4所示：

圖4

（五）土地市場價量齊增。XX年，全市土地市場呈現出價量齊增走勢。市區全年出讓土地125宗，其中招拍掛土地102宗，較XX年分別增加13宗、26宗。土地成交面積428.89萬平米，同比增長15.08%，土地成交價款64.78萬平米，同比增長52.03%。土地成交均價大幅上漲，XX年土地成交均價1510元/平米，同比增加367元/平米，增幅達32.11%。外資成交土地大幅減少，成交面積8.72萬平米，成交價款2.20億元，同比分別下降55.17%、51.86%（詳見圖5、圖6）。

圖5 市區出讓土地面積情況 圖6 市區土地成交價款

四、房地產新政對XX年市場影響的分析

（一）房地產新政累積效應得到進一步顯現。XX年四季度以來，我市根據中央精神及時出台了有效的房地產新政，各部門又在原有基礎上不斷完善和細化各種政策措施，前後共出台四項樓市新政，同時加大金融支持服務力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調整為20%，貸款最高額度由25萬元調整為35萬元，貸款最長期限由20年調整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業税免徵年限，並將全額徵收改為差額徵收等等。這些政策措施效果的顯現，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發商的資金壓力，無論是對房地產開發企業還是消費者來説都是重要利好，既增強了信心，又得到了實惠。從目前的情況來看，在經過幾個月的運行後已產生了積極的效果，為房地產市場快速回暖起到了積極的推進作用。

（二）房地產開發企業應對市場變化措施積極有效。XX年下半年末，針對房地產市場出現的房地產開發投資、商品房銷售持續下降的新情況，全市房地產開發企業主動調整開發戰略和市場營銷策略，採取了各種優惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房慾望和消費熱情，使得成交量大幅增長。

（三）城鎮居民收入增長較快，消費信心和購買力有所增強。全市城鎮居民人均可支配收入保持較快增長態勢，XX年，人均達19500元，同比增長12.0 %。居民收入的增長，加上上年處於觀望狀態的剛性需求的釋放，再加上一系列暖市新政的進一步落實到位，XX年以來××居民的消費信心、還貸能力和購房能力顯著提升，使得購房慾望和意願得到進一步釋放。

五、當前值得關注的三個問題

（一）商品房新開工面積近幾年首次出現連續下降。受XX年商品房銷售持續下降的影響，XX年，全市商品房累計新開工面積為494.1萬平方米，同比下降11.6%，降幅比前三季度縮小了25.2個百分點。據分析，XX年以來商品房新開工面積出現下降的主要原因，一是部分開發企業對當前經濟形勢判斷較為保守，投資比較謹慎，開發速度明顯放慢；二是由於XX年同期基數增速高(XX年全市新開工面積559.0萬平方米)。如果新開工面積出現持續下滑態勢，不但會影響到今後的市場供應量，也會影響到房地產開發投資的總量規模和速度，對全市保投資、促增長也會造成不利的影響，因此，值得引起我們高度關注和重視。

（二）房價高位運行，可能對商品房銷售形成新的制約。隨着商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨於明顯，部分開發企業和新增樓盤出現了價格上漲。據反映，在成交量稍有起色之後，從XX年3月份開始，××市區新建住房及二手房價格同比均有明顯增長，尤其是商品住房價格增長速度明顯偏快。到了8月份，一些樓盤出現了“坐地漲價”的現象。從全市商品房平均成交價格來看，XX年××全市商品房平均合同成交價格為4333.4元/㎡，同比上漲19.9%；商品住宅平均合同成交價格為4159.3元/㎡，同比上漲24.3%。其中市區商品房平均合同成交價格為5416.7元/㎡，同比上漲13.7%；商品住宅平均合同成交價格為5311.7元/㎡，同比上漲19.3%。縣市區商品房平均合同成交價格為3295.7元/㎡，同比上漲2.1%；商品住宅平均合同成交價格為3094.0元/㎡，同比上漲2.9%。在市區，出現了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價樓盤。促成房價上漲過快的因素是多方面的，一是銷售的火爆使得開發企業加快了房屋銷售價格的提價速度和提價幅度；二是土地成交價格明顯拉昇，提高了開發企業和購房者房價上漲的預期；三是住宅品質的提高使得建設成本不斷增加；四是市場供給的總量和結構失衡矛盾突出。房地產市場的價格偏快增長一旦與房市供給矛盾形成互動、甚至相互強化，必將會對房地產市場長期穩健發展構成極大威脅，造成泡沫增加。

（三）房地產行業貸款集中度過高。XX年4月份以來，隨着××市房地產市場的逐步回暖，銀行業機構逐步加大了對房地產行業的信貸投放，不論從信貸審批流程及信貸投放速度均有所加快，房地產貸款快速增長。XX年末，××市房地產貸款餘額308.1億元，達到的歷史高點，占人民幣貸款餘額比重為24.4%，較上年同期增加了3.5個百分點，比年初增加122.4億元，佔全部貸款餘額新增數的37.9%。其中，房地產開發貸款餘額增加28.5億元，個人住房貸款餘額增加90.3億元。房地產貸款增長過快、各銀行業機構房地產信貸授信集中度過高的風險應引起重視。

六、促進我市房地產健康發展的幾點建議

（一）促進並保持我市房地產業健康、持續發展具有十分重要的現實意義。第一，房地產業作為城市經濟發展的支柱產業，在城市經濟中的地位舉足輕重。XX年，我市房地產的主要行業税費（營業税、企業所得税、土地增值税、契税）佔到全市財政收入39.4%。可見房地產業在全市經濟發展中的支柱作用明顯。如果房地產業下滑，將會對全市經濟造成很大的不利影響。第二，房地產業對相關行業具有很強的帶動力。房地產業與其他行業關聯度高，可謂牽房地產業一發而動全市經濟全身。房地產業與上游的水泥、鋼材等建材行業，下游的家裝、家電，相關的金融、建築、運輸、批發零售、住宿餐飲等行業息息相關，如果房地產業出現嚴重問題，必然拖累其他行業經濟的發展。第三，房地產業在拉動就業,拓寬創造就業渠道方面發揮重要的作用。據瞭解，“每年住房在拉動就業上大概每一萬平方米可以提供100個就業崗位”。當前大中專畢業生、下崗人員、新增的勞動力、大量返鄉的農民工都要就業。我市面臨空前嚴峻的就業形勢。雖然勞動力成本可能有所下降，但就業已經成為最棘手、最難解決的問題。房地產業的健康發展是整個經濟正常發展的基礎，是增加就業崗位的最大推動力。

（二）加快政策調整，給予行業寬鬆發展空間。經濟數據好轉之時將是房地產優惠政策退出之日。XX年12月“國四條”等密集的房地產調控政策出台，給XX年房地產市場調控拉開了序幕。XX年調控的核心是鼓勵自住性剛性需求購房，特色是頻繁微調，卻不指向物業税、加息等核心政策。因此，政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場化標準，給行業和企業的發展提供一個寬鬆穩定的環境，為未來房地產行業繼續繁榮穩定奠定基礎。

（三）規範土地市場，引導房地產企業科學合理利用現有的可開發土地。從規劃、用地及税費優惠等方面引導鼓勵社會投資，發展以中小户型（户型面積在120平方米以下）為主的房地產項目，加大廉租房和政府保障性住房建設，以滿足絕大多數市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀望的根本原因。普通消費者依然無法承受當前的房價，而事實上當前的房價仍然包含着較大的利潤，一方面如果開發商願意讓利於消費者，二者之間的訴求達到一個合理的平衡，房地產長期積累的矛盾就能得到有效消除；另一方面開發商還需要在土地儲備和房屋開發上進行合理規劃，防範資金鍊斷裂，以促進房地產市場的平穩健康發展。

（四）穩定就業和增加居民收入。房地產市場的發展關鍵在市場成交量，而市場成交則有賴於市場消費能力。因此，居民就業和收入狀況對房地產行業的消費非常關鍵。

（五）創造較好的房地產開發環境。政府要不斷加大投入，着力改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育、衞生、文化等民生工程建設，創造良好的人文居住環境，以吸引實力更強的房地產企業入駐開發。

七、對XX年我市房地產業發展的基本判斷

XX年房地產市場復甦以來的持續火爆局面使得房地產市場供給整體偏緊，市場價格增幅偏快以及房地產開發投資和新開工面積等先行指標仍處於負增長區域等因素，將對我市XX年房地產市場發展產生一定的負面影響。近期，國家對房地產市場價格過快增長問題表示關注， 但作為二線城市的××市房地產市場價格不會做出過度調整，預計我市在市場供給逐步回升後，市場供求將趨於理性，XX年房價將從偏快上升轉為逐步走穩。國家適度寬鬆貨幣政策的背景下，各金融機構將繼續保持對房地產行業的信貸合理投放，積極對普通住房開發特別是保障性住房建設加大信貸支持力度。可以預見，XX年，我市房地產業在新一輪宏觀調控下將呈現良性發展態勢。